L’hypothèque

Introduction :
« Sans sûretés pas de crédit et sans crédit pas d'économie moderne » Une citation qui exprime une
réalité. Le crédit repose sur la confiance et seules des garanties sérieuses peuvent le susciter1.

Les institutions qui rendent sûr le rapport d’obligation s’appellent traditionnellement : les
sûretés. Ces sûretés garantissent l’exécution future d’une obligation, car elles permettent au
créancier de se prémunir contre l’insolvabilité du débiteur. L’importance pratique des sûretés
n’est pas à démonter : sans sûreté, pas de crédit, sans crédit pas d’économie moderne. Le
crédit est omniprésent dans le commerce et dans l’industrie, il constitue l’un des moteurs
essentiels de l’économie, toutefois pour qu’un crédit soit octroyé, les banques, opérateurs
principaux dans les crédits, posent certaines règles dont la satisfaction d’une caution est
primordiale pour s’assurer, en cas de l’insolvabilité du débiteur, une source pour regagner son
argent.

En partant de cette conception de sûreté, il est à noter que les sûretés sont qualifiées de tout ce
qui assure une protection contre l’insolvabilité2. On en distingue deux catégories qui sont
essentielles, les sûretés personnelles et les sûretés réelles. Dans le cadre de notre étude on va
se focaliser sur les sûretés réelles, qui reposent sur l’affectation, en faveur du créancier par le
débiteur, d’un bien à la garantie du paiement d’une dette.

En fait, les sûretés réelles sont régies par les dispositions de la loi 39-08 portant code des
droits réels publiés au BO du 24 novembre 2011. Cette loi a introduit à travers ses 334 articles
de nouveautés en matière foncière, et plus précisément sur les droits détenus sur les biens.

La sureté la plus appréciée, objet de notre étude, est incontestablement l’hypothèque, qui est
une sûreté par laquelle la valeur d’un immeuble est spécialement affectée à la garantie du
recouvrement d’ une créance, ce procédé est conçu de manière à ne pas gêner gravement le
propriétaire et de lui permettre d’ utiliser pleinement le crédit qui peut lui procurer la valeur
de l’immeuble, le propriétaire reste alors en possession de son bien et peut l’aliéner, le grever
de plusieurs hypothèques successives, le créancier quant à lui jouit d’ une garantie résultant
du droit de préférence dans la distribution du prix de l’immeuble, et un droit de suite lui
permettant de saisir l’immeuble dans le patrimoine d’un acquéreur.

1 MARTIN DIDIER, Droit des affaires, éd. Al Madariss, 3ème éd., Casablanca, 2017.
2 PAUL DECROUX, Droit foncier marocain, éd. La porte, 1ère éd., Casablanca, 1977

1
L’hypothèque est donc considérée comme une sûreté réelle par excellence, elle constitue la
garantie la plus perfectionniste qui puisse se concevoir. À ne pas confondre avec les notions
de gage et de nantissement3.

L’hypothèque est régie par les dispositions des articles de 165 à 213 du code des droits réels,
vu la multitude de ces articles, on constate l’importance qu’il revêt. Il est défini ainsi par
l’article 165 de la loi 39-08 « L’hypothèque est un droit réel accessoire portant sur les biens
immeubles qu’ils soient immatriculés ou en cours d’immatriculation, affecté à la garantie du
paiement d’une créance ».

D’après cet article on peut déduire que l’hypothèque revêt des caractéristiques plus au moins
spéciales.

L’hypothèque est d’abord, un droit réel qui confère au créancier le droit de préférence et droit
de suite4. Il présente aussi un caractère accessoire, dans la mesure où il est un droit réel de
garantie qui suppose l’existence d’une obligation principale, d’une créance. L’hypothèque
peut toutefois garantir une créance conditionnelle (article 179).

Selon l’article 170 du code des droits réels, l’hypothèque est un droit réel qui peut prendre
diverses formes, à savoir l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque forcée. S’agissant de
l’hypothèque conventionnelle, l’article 174 de la loi 39-08 dispose que l’hypothèque
conventionnelle est conclue par écrit avec le consentement des parties, certes elle ne peut être
valable que si elle est inscrite au titre foncier. Ainsi l’hypothèque forcée, Cette catégorie
d’hypothèque restreint le caractère consensuel de l’acte hypothécaire, car en vertu des
dispositions de l’article 171, L’hypothèque forcée est celle qui est conférée sans le
consentement du débiteur, et seulement dans les cas déterminés par loi.

Notre sujet revêt donc un intérêt théorique qui tend à exposer le mode les différentes
catégories de l’hypothèque. Ainsi, qu’un intérêt pratique en vertu duquel nous levons les
voiles sur la transmission, et l’extinction de l’hypothèque. Vu l’importance que tient
l’hypothèque dans la promotion et le développement économique du pays, d’autres questions
méritent d’être posées :

Quelles sont les différentes catégories de l’hypothèque ? et tant que l’hypothèque est un
droit de sureté réelle, obéit-elle à un certain formalisme pour être valable et par

3 Gaël Piette, L’essentiel du droit des sûretés, 5ème édition, Gualino Lextenso, 2020
4 https://www.village-justice.com/articles/hypotheque-droit-civil-marocain,38891.html

2
conséquent produire ses effets ? Et quelle est la procédure de réalisation de
l’hypothèque ?

Pour répondre à ces problématiques, il est jugé utile de traiter dans une première section les
différentes catégories de l’hypothèque (I), tandis que, la deuxième section sera consacrée au
régime de l’hypothèque (II).

A : les différentes catégories de l’hypothèque

L’hypothèque convenue par un accord entre créancier et débiteur est dite « hypothèque
conventionnelle ». Son inscription sur les dossiers fonciers peut être immédiate ou différée.

3
La loi a prévu la possibilité de grever l’hypothèque forcée les biens de certaines personnes, de
manière unilatérale, sans demander leur avis. Les formalités de dépôt sur les livres fonciers de
l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque forcée ne sont pas les mêmes.

1 : L’hypothèque forcée :

L’hypothèque forcée est ordonnée par décision judiciaire à la demande du créancier. Elle est
inscrite sur les biens du débiteur sans son consentement et sans présentation du duplicata du
titre foncier. La mesure par ses conséquences graves sur la propriété privée, est destinée à
rétablir une certaine équité, en préservant les droits des créanciers et en stimulant le
remboursement des dettes contractées. Lorsque les débiteurs n’obtempèrent pas dans les
délais, la loi permet d’engager à leur encontre la vente forcée de leurs biens hypothéqués afin
de récupérer les sommes dues5

Les principales créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque forcée sont les suivantes:

1° Les Créances publiques définies par l'article 2 de la loi 15-97 formant le code de
recouvrement des créances publiques.

2°La Créance Du Syndicat Copropriétaires pour le paiement des charges communes

3°Les créances qui résultent d'un jugement.

Les hypothèques forcées du trésor, compris celles pour les sommes dues des impôts et taxes
égales ou supérieures à 20 000,00 dirhams, de même que les hypothèques des personnes
morales de droit public, peuvent grever des biens meubles ou immeubles.

Les cas d’hypothèque forcée sont limitativement prévus par la loi. Tels que les hypothèques
légales garantissant le paiement des sommes dues au trésor, aux organismes publics, aux
collectivités publiques ainsi qu’à certaines personnes privées nommément désignées par la loi
(ex : la femme mariée, les entrepreneurs, les architectes...)6.

2 : L’hypothèque conventionnelle

Elle résulte d’un accord amiable entre créancier et débiteur, conclu par acte authentique ou
rédigé conformément à la loi. Son inscription sur les livres fonciers exige le dépôt du contrat

5 Mohammed Jalaal Essaid : introduction à l’étude du droit cinquième Edition, 2013/2014

6 Le Dahir du 2 Juin 1915

4
d’hypothèque assorti du duplicata déposé pour mise à jour. Il en est de même en cas de
radiation ou de mainlevée d’hypothèque.

L'acte constitutif de cette hypothèque, est remis, en original ou en expédition, avec le

duplicata du titre foncier au créancier hypothécaire ; celui-ci en effectue le dépôt à la
conservation en faisant défense par écrit au conservateur de déférer à aucune réquisition
d’inscription au préjudice de son droit, dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre-vingt-
dix jours. Ce dépôt, valable pour ledit délai comme opposition, est inscrit à sa date au registre
des dépôts, et mention provisoire en est faite sur le titre foncier.

Exceptionnellement, cette mention n'est pas reproduite sur le duplicata du titre foncier
conservé à la conservation. Si, dans le cours du délai de validité de l'opposition, une nouvelle
inscription vient à être requise, le conservateur procède préalablement à l'inscription régulière
de l'hypothèque différée, qui prend rang du jour du dépôt pour opposition.

Dans le cas contraire, à l’expiration du délai de quatre-vingt-dix jours, le créancier est tenu de
retirer les pièces ou de requérir l’inscription régulière de son droit qui a cessé d’être garanti
par le dépôt pour opposition.

D’es son inscription au dossier financier, L’hypothèque prend un rang qu’elle conservera
jusqu’au remboursement total de la dette et mainlevée du créancier, à moins que celle-ci
renonce à son rang au profit d’un autre créancier. La renonciation est soumise aux mêmes
formalités que le contrat établissant l’hypothèque.

Le débiteur ne se dessaisit pas de l’immeuble hypothéqué. Il l’exploite, le gère, en perçoit les

fruits et les produits et peut en disposer sans porter atteinte aux droits du créancier.

3 : L’hypothèque différée (art. 184 à 186 de la loi 39.08)

5
Il s’agit d’une hypothèque conventionnelle de droit commun conclue entre le créancier et le
débiteur à l’occasion de l’octroi d’un crédit supposé de courte durée. Pour des raisons
personnelles, les parties demandent au conservateur de retarder l’inscription de l’accord.

Pour cela Elles déposent à la conservation foncière le contrat établi, assorti du duplicata des
titres fonciers concernés et d’un écrit ayant une date certaine par lequel elles demandent au
conservateur de surseoir à l’inscription du contrat d’hypothèque pour une durée n’excédant
pas 90 jours, sans que le créancier perde son rang ni ses prérogatives.

B : le régime de l’hypothèque

1 : La publicité de l’hypothèque :

L’hypothèque étant une sûreté immobilière, elle n’est opposable aux tiers qu’à travers une
publicité. Cette publicité permet d’assurer la sécurité des transactions immobilières ; en effet
elle joue un rôle important de protection dans la mesure où elle permet de porter à la
connaissance des tiers les actes juridiques portant sur l’immeuble du débiteur afin qu’ils leurs
soient opposables. Il convient toutefois de préciser qu’une hypothèque non inscrite demeure
valable, seule son opposabilité est inexistante.

La publicité de l’hypothèque est assurée par une inscription qui se réalise au bureau de la
conservation foncière dans le ressort duquel se trouve l’immeuble grevé7

. Cette inscription permet au créancier hypothécaire d’obtenir un rang, sans formalité

nouvelle, jusqu’à la mention de l’acte libératoire de la dette 8; cette inscription est décisive
dans la mesure où le créancier sera désintéressé en fonction de son rang par rapport aux autres
détenteurs de droits réels publiés. Précisons de ce fait que le principe général de l’inscription a
été évoqué par l’article 65 du dahir de 1913 relatifs à l’immatriculation, de même que
l’importance et la nécessité de la publicité de l’hypothèque a été précisé par l’article 161 du
Dahir du 2 juin 1915.

L’inscription suppose qu’au préalable l’hypothèque ait été consentie par un acte écrit,
authentique ou sous seing privé. L’acte constitutif de l’hypothèque, une fois conforme aux
conditions de fonds et de formes, peut être publié à la conservation foncière et inscrit sur le
titre foncier. Il est à noter qu’aucun délai n’est prévu pour procéder à cette inscription ;
toutefois, le créancier hypothécaire a intérêt à le faire le plus rapidement possible afin de
7 Didier R. MARTIN, Droit des Affaires, Tome 1, 1ere Ed, p. 235-236
8 Art 161 du Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.

6
conserver à l’hypothèque le rang prévu à l’acte et d’éviter un refus d’inscription de la part du
conservateur. Pour procéder à cette inscription, le créancier doit s’adresser au conservateur au
moyen d’une réquisition par laquelle il demande d’inscrire l’acte sur le titre foncier. Le
conservateur procède de ce fait à la vérification et au contrôle de l’acte en vue de sa
conformité avec les mentions portées sur le titre foncier ; enfin, il établit un certificat spécial
qu’il remet au créancier en guise d’une garantie de remboursement. Cette inscription permet
d’obtenir une hypothèque conventionnelle de droit commun.

L’hypothèque peut de même être valablement constitué sans inscription immédiate sur le titre
foncier. En effet, la publicité de l’hypothèque peut être différée dans le temps. Cette
hypothèque spéciale peut être faite à la demande du créancier hypothécaire lors du dépôt de
l’acte constitutif de l’hypothèque et du duplicata du titre foncier du débiteur et permet au
créancier d’éviter les frais d’une publicité foncière si, dans le délai imparti, le débiteur
s’acquitte de sa dette ; lors de ce dépôt, le créancier demande par écrit au conservateur qu’il
soit sursis à l’inscription et lui fait également défense de procéder à l’inscription d’un droit
susceptible de lui est être préjudiciable. Le délai maximal du sursis à l’inscription est de 90
jours avant l’expiration duquel le créancier hypothécaire peut demander l’inscription de son
droit afin de prendre rang à compter de l’inscription provisoire ; si l’inscription définitive
n’advient pas, l’inscription provisoire devenue caduque « sera rayée automatiquement » (art

186 du code du droit réel)9. Ce dispositif est conçu pour les crédits à court terme prévu par
l’art 184 du code du droit réel.

2 : Les effets de l’hypothèque :

Les effets de l’hypothèque sont considérés comme excessivement complexes, singulièrement

en cas de conflits entre créanciers titulaires de droits sur le même immeuble.

9 Didier R. MARTIN, Droit des Affaires, Tome 1, 1ere Ed, p. 235

7
L’hypothèque produit ses effets sur deux rangs, le premier est à l’égard des parties et le
deuxième est à l’égard des tiers (les non-contractants).

- Les effets entre les parties :

L’effet flagrant de l’hypothèque est qu’il demeure sous la main du constituant (le débiteur)
qui peut l’utiliser, l’exploiter et en disposer sans toutefois préjudicier au droit du créancier
hypothécaire.

Ainsi, l’hypothèque constitue un droit réel par essence accessoire qui porte sur les immeubles
affectés pour l’acquittement d’une obligation. Le constituant conserve la possession de
l’immeuble hypothéqué, il peut toujours l’habité, conclure différents contrats d’hypothèque
afin de garantir plusieurs crédits dont le montants ne doit pas dépassé la valeur totale du bien
ou enfin continuer son exploitation cela est exprimé dans les termes de l’article 187 de la loi
n)38-09 portant code des droits réels qui dispose que : « L’immeuble hypothéqué demeure
sous la main du constituant qui peut l’utiliser, l’exploiter et en disposer sans toutefois
préjudicier au droit de créancier hypothécaire ».

Au contraire de son corolaire français, le législateur marocain interdit au constituant de louer

ou de conclure toute acte dans la mesure de faire diminuer la valeur de la chose eu égard à
l’état ou elle se trouvait au moment du contrat.

Ainsi la décision n°31 du 16 janvier 2014 dossier commercial n°30/3/1/2013 de la Cour de

cassation qui interdit le constituant d’agir par le bien objet d’hypothèque non pas juste dans
les actes de transmission de propriété pais aussi les actes qui sont dans la mesure de diminuer
la valeur du bien.

Toutefois, le constituant garde le droit de faire tous les actes d’administration à l’égard de
l’immeuble hypothéqué et en percevoir les fruits jusqu’au moment de leur immobilisation en
cas de non-paiement de créance.

Or le débiteur est garant de l’immeuble hypothéqué jusqu’au paiement de la dette ce qui

permet au créancier hypothécaire de s’opposer à tout manquement avéré de sa garantie
(insuffisance flagrante de garantie) et de prendre toute mesure conservatoires nécessaire aux
frais du débiteur.

C’est ainsi que le propriétaire par son comportement ne doit pas affecter la valeur de
l’immeuble sous peine d’une déchéance du terme fixé qui anticipe la réalisation de la sureté,

8
tel qu’il est prévu par l’article 190 de la loi n°39-08 portant code des droits réels qui dispose
que : « Si par la faute du constituant de l’hypothèque, l’immeuble affecté subit une perte ou
une détérioration, le créancier hypothécaire peut, à son choix, demander une sûreté suffisante
ou exiger le paiement immédiat de sa créance ».

En fin, le créancier dispose de droit de récupération de son droit sur les fonds résultant d’une
expropriation de l’immeuble hypothéqué pour cause d’utilité public ou bien sur tout montant
de réparation d’un préjudice, des indemnités d’assurance relatif au bien en question.

De manière corrélative, le créancier bénéfice de divers droits à cet égard, la créancier bénéfice
d’un rang prioritaire par rapport au créanciers ultérieurement inscrits conformément au droit
de préférence après avoir procédé à la vente de l’immeuble hypothéqué selon les formalités
requissent par la loi.

Ainsi elle est réputée nulle toute convention qui a pour objet de :

- Autoriser au créancier en cas de non-paiement à l’échéance à s’approprier l’immeuble

hypothéqué.
- Vendre l’immeuble hypothéqué si elle n’est pas conforme aux dispositions légales en
la matière.

Le respect de ces dispositions peut être dérogé lorsqu’il est convenu après la déchéance du
terme que le débiteur cède au créancier l’immeuble hypothéqué au paiement de la même
dette.

Or dans le cas ou le constituant est une caution réelle, le paiement de la créance ne peut
s’effectuer que sur le prix de l’immeuble hypothéqué et la caution réelle ne peut se prévaloir
du droit de rétention.

- Les effets à l’égard des tiers (non-contractants) :

Les effets de l’hypothèque à l’égard des tiers se matérialise par deux droits : le droit de
préférence et le droit de suite

● Le droit de préférence :
9
Le droit de préférence se matérialise par le fait que le paiement se fait par ordre du rang, ce
qui veut dire que le créancier hypothécaire sera payé sur le prix de l’immeuble dans l’ordre de
son rang d’inscription par préférence aux autres créanciers d’un rang différent ou
chirographaires. Le créancier hypothécaire se fait payer selon son rang et par préférence à
ceux qui viennent après lui et par préférence aussi aux créanciers chirographaires.

Or, le créancier hypothécaire peut en cas de non-paiement et dans les limites de sa créance
garantie céder son rang au profit d’un autre créancier inscrit sur le même immeuble sans
préjudice aux droits des créanciers de rang postérieur.

● Droit de suite :

Le constituant conserve le droit d’aliéner l’immeuble hypothéqué. Cependant, cette aliénation

ne doit pas nuire au créancier. Le créancier hypothécaire dispose ainsi d’un doit de suite. Le
droit de suite peut être exercé par tout créancier hypothécaire dès lors que sa créance est
exigible. Les parties conviennent généralement que l’aliénation est une cause de déchéance du
terme. Bien entendu, l’hypothèque doit avoir été publiée pour être opposable aux tiers. La
publicité doit être antérieure à celle du titre d’acquisition du tiers détenteur du bien. Le tiers
détenteur lorsqu’il est informé par le créancier de sa volonté de mettre en œuvre son droit de
suite, peut se subroger au débiteur pour payer la dette et ses accessoires et bénéficie alors des
délais consentis au débiteur principal. Il peut par ailleurs, avant l’échéance apurer l’immeuble
de l’hypothèque en payant la dette et ses accessoires. Il se subroge alors au créancier
désintéressé dans ses droits contre le principal obligé. Le tiers détenteur non tenu
personnellement par la dette, peut s’opposer à la vente de l’immeuble hypothéqué se trouvant
entre ses mains, s’il demeure dans la propriété du débiteur principal d’autres immeubles
hypothéqués pour la même dette. La vente de l’immeuble se trouvant entre les mains du tiers
détenteur est ainsi reportée. Le tiers détenteur peut user de la faculté de délaissement en
abandonnant alors la détention matérielle du bien. Ce délaissement ne bloquerait pas un droit
à revendiquer le bien jusqu’à la date prévue pour la vente publique, s’il paie entièrement la
dette et ses accessoires. Le tiers détenteur peut aussi laisser se dérouler normalement la
procédure de saisie diligentée par le créancier, tout en participant aux enchères. Si la
procédure se termine par un jugement d’adjudication au profit du tiers détenteur, le jugement
vaut purge. Les droits des créanciers sont alors reportés sur le prix de vente et le tiers
détenteur est considéré comme propriétaire à la date de son inscription sur le titre foncier. Si
la vente est adjugée à un autre que le tiers détenteur, il reçoit l’immeuble de celui-ci et devient
propriétaire après inscription du PV de l’adjudication au titre foncier. Le tiers détenteur
10
exproprié dispose d’un recours en remboursement. Il peut aussi exercer un recours en garantie
d’éviction contre son vendeur. Il peut aussi exercer un recours subrogatoire contre le débiteur
s’il a payé pour d’autres.

3 : La transmission de l’hypothèque :

La garantie hypothécaire peut être transférée pour des motifs divers : décès, aliénation à titre
onéreux, ou à titre gratuit (soit au profit du cessionnaire, soit au profit du débiteur), sûreté.

11
Le créancier peut transférer la garantie hypothécaire soit à un tiers en cas de transmission de
la créance hypothécaire, soit à un créancier hypothécaire en cas de transmission de
l’hypothèque sans la créance.

- Transmission de la créance hypothécaire :

La créance hypothécaire est étroitement liée avec l’hypothèque qui la garantie. De ce fait
chaque fois que la créance hypothécaire est transmise, l’hypothèque qui la garantie est
transmis avec elle10.

Ainsi en est-il le cas de transmission à cause de mort ou entre vifs : paiement avec
subrogation ou cession de créance. L’article 200 du DOC prévoit que : « La cession d’une
créance comprend les accessoires qui font partie intégrante de la créance, tels que les
privilèges, à l’exception de ceux qui sont personnels au cédant. Elle ne comprend les gages,
hypothèques et cautions que s’il y a stipulation expresse ».

L’article 203 du DOC ajoute que celui qui cède sa créance à titre onéreux, est dans
l’obligation de garantir l’existence des accessoires, tels que les privilèges et les autres droits
qui étaient attachés à la créance ou au droit cédé au moment de la cession, à moins qu n’aient
été expressément exceptés.

En outre, la transmission de l’hypothèque peut se faire par le biais de la subrogation en vertu

de l’article 212 DOC, à condition que la subrogation soit expresse et faite en même temps que
le paiement. En droit français l’article 2424 du Code civil prévoit que « l’hypothèque est
transmise de plein droit avec la créance garantie. Le créancier hypothécaire peut subroger un
autre créancier dans l’hypothèque sa créance ».

Quel que soit le transfert de l’hypothèque, elle doit être rendu public par une inscription sur le
titre foncier11.

- Transmission de l’hypothèque sans la créance

L’hypothèque peut également être cédée indépendamment de la créance garantie. On l’appelle
l’hypothèque de la cession d’antériorité, prévue par l’article 2424, du Code civil Français.
Dans ce cas, le titulaire d’une sûreté réelle immobilière, accepte de céder son rang par le
bénéficiaire d’une autre hypothèque portant sur le même immeuble et d’un rang postérieur12.
10 Philippe Malaurie, Laurent Aynès, Droit des sûretés, 10 ème éd., LGDJ, p. 448.
11 Art. 65 de la loi n° 14-07 sur l’immatriculation foncière.
12 Philippe Malaurie, Laurent Aynès, op. cit., p. 450.

12
Paragraphe 4 : l’extinction de l'hypothèque
La loi 39-08 portant code des droits réels énumère les causes d’extinction de l’hypothèque.

Notamment, l’article 212 de ladite loi dispose que « L’hypothèque s’éteint dans les cas
suivants :

Par l’extinction de la créance garantie ; La mainlevée du créancier sur l’immeuble ; La perte

totale de l’immeuble ; Par la confusion ».

Le premier alinéa de l’article 212 du Code des droits réels précise que l’hypothèque s’éteint
par l’extinction de la créance garantie. Cette dernière est éteinte selon le Dahir des obligations
et des contrats par le paiement de l’obligation principale. En dépit des différentes formes que
peut revêtir ce paiement (inscription en compte, dation en paiement...). En effet, il est
nécessaire que le paiement soit total. Lorsqu’il n’est que partiel, l’indivisibilité de
l’hypothèque lui permet en effet de subsister sur tout l’immeuble. Par ailleurs, en cas
d’annulation du paiement, l’hypothèque revit rétroactivement13.

En plus du paiement de l’obligation principale, l’hypothèque peut être éteinte également par
la novation de l’obligation principale, puisque les privilèges et hypothèques de l’ancienne
créance ne passent point à celle qui lui est substituée, sauf si le créancier ne les a
expressément réservés14

La mainlevée du créancier sur l’immeuble constitue aussi une cause d’extinction de

l’hypothèque, sans que la créance ne soit elle-même éteinte, on parle dans ce cas de la
renonciation du créancier du privilège. La renonciation suppose que le créancier ait la libre
disposition de la créance garantie, dont la perte de la sûreté compromet le recouvrement, et la
capacité d’aliéner un droit immobilier. La renonciation peut ne pas concerner qu’un seul
créancier. On parle alors de promesse d’abstention : le titulaire de l’hypothèque renonce à se
prévaloir de son droit de préférence au profit d’un créancier inscrit après lui. Cet accord
n’éteint pas la sûreté que le promettant peut invoquer dès lors que cela ne nuit pas au
bénéficiaire de la promesse15.

La confusion est retenue aussi comme une cause d’extinction de l’hypothèque, ainsi on entend
par la confusion lorsque les qualités de créancier et de débiteur d'une même obligation se
13 Idem
14 Art. 355 du DOC
15 Jean-Baptiste Seube, op. cit. p. 235.

13
réunissent dans la même personne, il se produit une confusion de droits qui fait cesser le
rapport du créancier et débiteur. Cependant, si la cause qui a produit la confusion disparaît, la
créance revit avec ses accessoires, à l’égard de toutes personnes, et la confusion est réputée
n’avoir jamais eu lieu16.

La perte de l’immeuble donne droit au créancier hypothécaire de percevoir l’indemnité de

l’assurance si l’immeuble est assuré17.

Enfin L’article 213 du Code des droits réels ajoute une autre cause d’extinction de
l’hypothèque à savoir, la vente forcée de l’immeuble aux enchères conformément aux
dispositions légales.

BIBLIOGRAPHIE :
Les ouvrages :
Didier R. MARTIN, Droit des Affaires, Tome 1, 1ere Edition.
Gaël Piette, L’essentiel du droit des sûretés, 5ème édition, Gualino Lextenso, 2020.
Mohammed Jalaal Essaid : introduction à l’étude du droit cinquième éd. 2013/2014.
MARTIN DIDIER , Droit des affaires, éd. Al Madariss, 3ème éd., Casablanca, 2017.
PAUL DECROUX, Droit foncier marocain, éd. La porte, 1ère éd., Casablanca, 1977.

16 Art. 369 et 370 du DOC.

17 Othmane KHARROUBA, « l’hypothèque en droit marocain », [https://www.village
justice.com/articles/hypotheque-droit-civil-marocain,38891.html], consulté le 24/10/2021.

14
Philippe Malaurie, Laurent Aynès, Droit des sûretés, 10 ème éd., LGDJ, p. 448.
Les ressources électroniques :
https://www.village-justice.com/articles/hypotheque-droit-civil-marocain,38891.html
Textes législatifs et réglementaires :
Loi n° 14-07 sur l’immatriculation foncière.
Le Dahir formant code des obligations et des contrats.

Loi n° 39-08 portant Code des droits réels.

Annexe :

2014 ‫ يناير‬16 ‫ الصادر بتاريخ‬31 ‫القرار عدد‬

2012/1/3/90 ‫في الملف التجاري عدد‬

:‫القاعدة‬

15
‫منع المدين الراهن بمقتضى عقد الرهن من التصرف في العقار المرهون ال يقتصر فقط على التصرفات الناقلة للملكية وإنما‬
‫يمتد‡ ليشمل كافة التصرفات التي من شأنها النقص من قيمة العقار ومن ضمنها الكراء للغير‪.‬‬

‫حسن نية المكتري لعقار مرهون‪ ‬ال يحول دون حق الدائن المرتهن في ممارسة المساطر الكفيلة‪ ‬بحماية مص‡‡الحه وال‡‡تي من‬
‫شأنها منع إجراء كل التصرفات المحظورة قانونا أو اتفاقا‪.‬‬

‫مباشرة الدائن المرتهن لمسطرة الحجز لدى الغير بين يدي المكتري لعقار مره‡‡ون ال يح‡‡ول دون حق‡ه في المطالب‡‡ة بإبط‡‡ال‬
‫عقد الكراء المبرم بين المكتري والمدين الراهن‪.‬‬

‫باسم‪ ‬جاللة الملك وطبقا للقانون‬

‫بناء على قرار السيد رئيس الغرفة بعدم إجراء تحقيق في القضية عمال بمقتضيات الفصل ‪ 363‬من قانون المسطرة المدنية‪.‬‬

‫حيث يستفاد من أوراق الملف والقرار المطع‡ون في‡ه رقم ‪ 969‬الص‡ادر عن محكم‡ة االس‡تئناف ب‡القنيطرة بت‡اريخ ‪-10-03‬‬
‫‪ 2011‬في الملف عدد ‪ 2011-1201-03‬أن المطلوب البنك المغربي للتجارة والص‡ناعة تق‡دم ت‡اريخ ‪ 2009-07-22‬بمق‡ال‬
‫افتتاحي للدعوى أمام المحكمة االبتدائية بالقنيطرة ع‡‡رض في‡‡ه أن‡‡ه استص‡‡در بت‡‡اريخ ‪ 2007-05-21‬في مواجه‡‡ة المطل‡‡وب‬
‫حضوره حميد ( ف) حكما عن رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء قضى عليه بأدائه ل‡‡ه مبل‡‡غ ‪ 412.148.46‬درهم م‡‡ع‬
‫الفوائد القانونية من ‪ 2007-01-01‬إلى غاية تاريخ التنفيذ وتعويض تعاقدي قدره ‪ 10.000‬درهم وتحديد اإلكراه الب‡‡دني في‬
‫األدنى‪ ،‬موضحا أن الدين المذكور مضمون برهن من الدرجة األولى منصب على عق‡‡ار المحك‡‡وم علي‡‡ه الم‡‡دعو حي أطلس‬
‫‪ 510‬الكائن بالرقم ‪ 510‬تجزئة الشعبي أطلس ‪ 2‬القنيطرة موضوع الرس‡‡م العق‡‡اري ع‡‡دد ‪ 13-5467‬وذل‡‡ك في ح‡‡دود مبل‡‡غ‬
‫‪ 360.000‬درهم‪ .‬غير أن البنك المدعي تبين له عند مباشرته إلج‡راءات تحقي‡ق ذل‡ك ال‡رهن أن مدين‡ه الم‡ذكور ق‡ام بك‡راء‬
‫الطابق السفلي من العقار المرهون للطالب سعيد( ب) بس‡‡ومة كرائي‡‡ة ش‡‡هرية مح‡‡ددة في ‪ 400‬درهم‪ ،‬وأن الك‡‡راء الم‡‡ذكور‬
‫عبارة عن عقد صوري أبرم بقصد اإلضرار بمصالح البنك العارض لكونه تم في وقت الحق عن ت‡‡اريخ إب‡‡رام عق‡‡د ال‡‡رهن‬
‫ولكون الفصل ‪ 11‬من العق‡د الم‡‡ذكور يمن‡‡ع على المق‡ترض التص‡‡رف في العق‡ار المره‡ون إال بع‡‡د الموافق‡ة المس‡بقة للبن‡ك‬
‫المرتهن‪ ،‬والتمس التصريح والحكم بإبطال عقد الكراء السالف الذكر بطالنا مطلقا واعتباره ك‡‡أن لم يكن‪ ،‬والحكم تبع‡‡ا ل‡‡ذلك‬
‫بإفراغ السيد سعيد ( ب) من العقار المذكور هو وكل من يقوم ‪ ‬مقامه تحت طائل‡‡ة غرام‡‡ة تهديدي‡‡ة ق‡‡درها ‪ 500‬درهم ابت‡‡داء‬
‫من تاريخ صدور الحكم إلى يوم اإلف‡‡راغ الفعلي م‡‡ع التنفي‡ذ المعج‡ل وتحميل‡‡ه الص‡ائر‪ .‬وبع‡‡د اس‡‡تيفاء اإلج‡راءات أص‡درت‬
‫المحكمة االبتدائية حكما وفق الطلب باستثناء ما تعلق بالتنفيذ المعجل والغرامة التهديدية‪ .‬استؤنف من طرف المحكوم علي‡‡ه‪،‬‬
‫وبعد جواب البنك المستأنف عليه وإتمام اإلج‡‡راءات المس‡‡طرية أص‡‡درت محكم‡‡ة االس‡‡تئناف قراره‡‡ا القاض‡‡ي بتأيي‡‡د الحكم‬
‫المستأنف وهو المطعون فيه بالنقض‪.‬‬

‫في شأن الوسيلة الوحيدة‬

‫حيث ينعى الطاعن على القرار أن‡‡ه لم يكن ص‡‡ائبا ب‡‡دعوى أن‡‡ه ن‡‡اقش في مقال‡‡ه االس‡‡تئنافي التعلي‡‡ل ال‡‡ذي اعتمدت‡ه‡ المحكم‡‡ة‬
‫االبتدائية في حكمها والمتعلق بالبند ‪ 11‬من عقد الرهن‪ ،‬غير أن المحكمة اعتبرت أنه يمنع على المقترض من التص‡‡رف في‬
‫‪16‬‬
‫العق‡ار المره‡ون دون موافق‡ة البن‡ك‪ ،‬في حين ينص البن‡د الم‡ذكور بكيفي‡ة ص‡ريحة على من‡ع المق‡ترض من تف‡ويت العق‡ار‬
‫بعوض أو بدونه‪ ،‬فالمنع محصور فقط في تصرفات التفويت الناقلة لملكية وليس بالبند‡ الم‡‡ذكور أي عب‡‡ارة تفي‡‡د من‡‡ع الك‡راء‬
‫حتى يمكن تبني هذا البند للقول ببطالن عقد الكراء‪ .‬كما أنه ناقش شهادة تقييد الرهن ال‡تي هي عب‡ارة عن ص‡ورة شمس‡ية ال‬
‫حجية لها وأن المحظ‡ورات به‡ا يجب أن تس‡تند على عق‡د ال‡رهن‪ ،‬وأن‡ه وم‡ا دام ‪ ‬ه‡ذا األخ‡ير ال يمن‡ع الك‡راء ف‡إن م‡ا ورد‬
‫بالشهادة المذكورة من منع للكراء ال قيمة له ما دام أن األصل هو ما اتفق عليه بعقد الرهن المذكور ‪ ،‬كذلك فإن عق‡‡د الك‡‡راء‬
‫هو عقد شخصي وأن الطالب حسن النية ال يتحمل أي مسؤولية عن اتف‡‡اق لم يكن طرف‡‡ا في‡‡ه وأن المخ‡‡ل باالتف‡‡اق ه‡‡و مال‡‡ك‬
‫الرقبة وهو المسؤول الوحيد عن اإلخالل به وبالتالي يمكن الرجوع عليه بالتعويض‪ .‬غ‡‡ير أن محكم‡‡ة االس‡‡تئناف ردت ذل‡‡ك‬
‫واعتبرت أن من أنشأ رهنا ال يحق له أن يجري أي فعل من شأنه أن ينقص قيمة المرهون عما ك‡‡انت علي‡‡ه عن‡‡د إب‡‡رام عق‡‡د‬
‫الرهن تطبيقا لمقتضيات الفصل ‪ 1179‬من قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬وكذلك فإن قيام المطلوب بحج‡ز واجب‡‡ات الك‡راء بين‬
‫يدي الطالب بمقتضى األمر ع‡‡دد ‪ 893‬الص‡‡ادر في المل‡‡ف رقم ‪ 2007-4-896‬يعت‡‡بر إق‡‡رارا من‡‡ه بص‡حة العالق‡‡ة الكرائي‡‡ة‬
‫الرابطة بينه وبين المقترض عمال بمقتض‡‡يات الفق‡‡رة األخ‡‡يرة من الفص‡‡ل ‪ 1179‬أعاله‪ ،‬وب‡‡ذلك ف‡‡إن االعتم‡‡اد على الفص‡‡ل‬
‫أعاله في إصدار القرار لم يكن صائبا مما يتعين نقضه‪.‬‬

‫لكن ؛ حيث خالفا لما ورد بالوسيلة‪ ،‬فإن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه‪ ،‬التي عللته بم‡‡ا مض‡‡منه أن من أنش‡‡أ رهن‡‡ا ال‬
‫يحق له أن يجري أي فعل من شأنه أن ينقص قيمة المرهون عمال بأحكام الفصل ‪ 1179‬من قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬وهو‬
‫ما يتماشى مع مفهوم المادة ‪ 11‬من عقد الرهن والذي يمنع المقترض من التصرف في العقار إال بعد الموافقة المس‡‡بقة للبن‡‡ك‬
‫وبأن التمسك بحسن النية ال يكفي للقول بصحة العقد‪ ،‬ال سيما وأنه لم يص‡‡در عن المس‡‡تأنف أي تص‡‡رف من ش‡‡أنه أن ي‡‡وهم‬
‫المكتري بأن العالقة الكرائية مع الراهن صحيحة‪ ،‬بل إن البنك وحماية لمصالحه بادر إلى تقييد الرهن بالرسم العق‡‡اري على‬
‫كافة العقار وضمنه شروطه ومن أهمها مقتضيات البند‡ ‪ 11‬من االتفاق تكون ق‡‡د طبقت ص‡‡حيح أحك‡‡ام الفص‡‡ل ‪ 1179‬أعاله‬
‫وأبرزت أن منع الم‡دين‡ ال‡راهن من التص‡رف في العق‡ار المره‡ون ال‡وارد بالبن‡د ‪ 11‬من عق‡د ال‡رهن ال يقتص‡ر فق‡ط على‬
‫التصرفات الناقلة للملكية وإنم‡‡ا يمت‡د‡ ليش‡‡مل ك‡‡ذلك كاف‡‡ة التص‡‡رفات ال‡‡تي من ش‡‡أنها النقص من قيم‡‡ة العق‡‡ار الم‡‡ذكور ومن‬
‫ضمنها إكراؤه للغير ما دام أن قيمته قد تتأثر سلبا عند عرضه للبيع في إطار مسطرة تحقيق الرهن المخول لل‡‡دائن الم‡‡رتهن‬
‫قانونا مباشرتها وذلك بفعل شغله من طرف مكتريه‪ ،‬كما أنها أبرزت عن صواب أن ما تمسك به الطالب من حس‡‡ن ني‡ة ليس‬
‫من ش‡أنه الح‡د من ح‡ق ال‡دائن الم‡رتهن في ممارس‡ة المس‡اطر الكفيل‡ة بحماي‡ة مص‡الحه وال‡تي من ش‡أنها من‡ع إج‡راء ك‡ل‬
‫التصرفات المحظورة قانونا أو اتفاقا ما دام انه لم يثبت أنه صدر عنه م‡‡ا ي‡‡وهم ذل‡‡ك الغ‡‡ير بص‡‡حة وج‡‡واز ذل‡‡ك التص‡رف‪،‬‬
‫ولكون نص الفصل ‪ 1179‬المعتمد يستلزم لالستجابة للطلب تحقق إخالل المدين الراهن باالتفاق دون اشتراط حسن أو سوء‬
‫نية الطرف الذي أجرى التصرف المتسبب في إنقاص قيمة الرهن لفائدته‪ ،‬وال تأثير لما تمسك به الطالب بشأن انعدام حجي‡‡ة‬
‫شهادة تقييد الرهن على النتيجة التي انتهت إليها طالم‡ا أنه‡‡ا لم تس‡‡تند في ت‡‡برير قض‡ائها على الش‡هادة الم‡‡ذكورة وإنم‡ا على‬
‫المقتضيات القانونية واالتفاقية السالفة الذكر ‪ ،‬وبخصوص ما تمسك به الطالب من اعتبار للحجز المباشر ‪ ‬بين يدي‡‡ه من قب‡‡ل‬
‫المطلوب على واجبات الكراء بمثابة إقرار منه بصحة العالقة الكرائية‪ ،‬فإنه فض‡‡ال على أن‡‡ه لم يس‡‡بق إثارت‡‡ه أم‡‡ام المحكم‡‡ة‬
‫المصدرة للقرار المطعون فيه‪ ،‬فهو ال يحول دون الدائن وممارسة حقه في المطالبة بإبطال التصرفات ال‡‡تي تنقص من قيم‡‡ة‬
‫المرهون‪ ،‬وبذلك جاء القرار معلال تعليال سليما والوسيلة على غير أساس فيما عدا ما أثير ألول مرة أمام محكمة النقض فهو‬
‫غير مقبول‪.‬‬

‫‪17‬‬
 ‫لهذه األسباب‬

‫قضت محكمة النقض برفض الطلب‬

‫ السيد عبد الرحمان المصباحي‬:‫الرئيس‬

‫ السيد عبد اإلله حنين‬:‫المقرر‬

‫ السيد السعيد سعداوي‬:‫المحامي العام‬

Table des matières

Introduction : 1
A : les différentes catégories de l’hypothèque 4
1 : L’hypothèque forcée : 4
2 : L’hypothèque conventionnelle 5
3 : L’hypothèque différée (art. 184 à 186 de la loi 39.08) 6
B : le régime de l’hypothèque 6
1 : La publicité de l’hypothèque : 6
2 : Les effets de l’hypothèque : 8
- Les effets entre les parties : 8
- Les effets à l’égard des tiers (non-contractants) : 10

18
 3 : La transmission de l’hypothèque : 12
- Transmission de la créance hypothécaire : 12
- Transmission de l’hypothèque sans la créance 13
Paragraphe 4 : l’extinction de l'hypothèque 13
BIBLIOGRAPHIE : 15
Annexe : 16

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