Manual V

T U R I S M O
IMOBILIRIA DO LAZER E TURISMO RESIDENCIAL
Ficha Tcnica
Ttulo ImobIlIrIa do lazer e TurIsmo resIdencIal Autor srgIo Palma brITo Editor sPI - socIedade PorTuguesa de Inovao consulTadorIa emPresarIal e FomenTo da Inovao edIFcIo les Palaces, rua JlIo dInIs, n. 242, 208 4050-318 PorTo Tel: 226 076 400; Fax: 226 099 164 spiporto@spi.pt; www.spi.pt PorTo 2010 Projecto Editorial e Grfico PrIncPIa edITora, lda. Impresso raInho & neves isbn 978-972-8589-85-1 Depsito Legal 318930/10
Produo aPoIada Pelo Programa oPeracIonal de valorIzao do PoTencIal humano e coeso socIal da ram (rumos), co-FInancIado Pelo esTado PorTugus e Pela unIo euroPeIa, aTravs do Fundo socIal euroPeu. secreTarIa regIonal do Plano e FInanas governo regIonal da regIo auTnoma da madeIra (ram)
do
T U R I S M O
IMOBILIRIA DO LAZER E TURISMO RESIDENCIAL
srgIo Palma brITo
Sociedade Portuguesa de Inovao
Introduo
O presente trabalho exemplo mximo de uma das dificuldades da investigao, do estudo, do debate e das conversas correntes sobre turismo: a ausncia de definies rigorosas, conhecidas e aceites sobre os conceitos mais habituais. No volume sobre sustentabilidade, adoptmos um conceito simples e operacional de tempo livre, de que o tempo de lazer uma parte varivel. Em portugus, expresses como casa de frias, segunda residncia, especulao ou imobiliria eram frequentes em meados do sculo XX. Imobiliria turstica e, depois, imobiliria do lazer so expresses de meados dos anos 90 que procuram qualificar a referncia oferta de alojamento turstico, a qual viria a ser designada por turismo residencial. Por sua vez, a designao de turismo residencial deu lugar a dois conceitos diferentes. Um desses conceitos figura no plano estratgico nacional de turismo de 2007 como resorts integrados de turismo residencial; definido, sem mencionar a designao de turismo residencial e a do PENT, pelo Regime Jurdico da Instalao e Funcionamento dos Empreendimentos Tursticos, de Maro de 2008; e adoptado, com ou sem entusiasmo, pelos promotores de empreendimentos tursticos em propriedade plural, com destaque para os conjuntos tursticos (resorts). O segundo conceito o que utilizamos no presente texto: o turismo residencial existe a partir do momento em que h aquisio, financiada por transferncia de recursos de um no-residente, de uma unidade de alojamento cuja utilizao pelo proprietrio ou em explorao turstica est ligada vivncia do tempo livre. No seio da vasta oferta de turismo residencial, a poltica de turismo ou a iniciativa privada podem criar diferenas administrativas ou de posicionamento do mercado. A maior parte da procura e da oferta de turismo residencial est ligada viagem para estanciar durante o tempo livre em local fora dos permetros urbanos tradicionais. No ignoramos o turismo residencial em meio urbano e, ainda menos, o seu potencial de crescimento, mas o seu lugar neste modelo de negcio ainda pequeno. A oferta de turismo residencial um elemento importante e quase indissocivel da oferta de turismo, cuja relao com o ambiente e o ordenamento do territrio descrevemos noutro volume desta coleco. A leitura dos dois volumes quase obrigatria. A actualidade do turismo residencial e desta oferta de turismo s pode ser compreendida no quadro de uma genealogia que se estende por dois milnios e objecto do Captulo 1. A nossa anlise limita-se ao perodo da Europa da Abundncia, que vai dos anos 50 do sculo XX crise de 2008-2009, j na Europa da Dvida. O Captulo 2
ImobIlIrIa do lazer e TurIsmo resIdencIal
dedicado ao modelo do turismo residencial e ao seu enquadramento nos instrumentos de gesto do territrio, loteamentos e edificao urbanos na legislao sobre empreendimentos tursticos. O Captulo 3 descreve a ocorrncia do modelo no Algarve e o Captulo 4 no resto do Pas, terminando com uma nota sobre o turismo residencial no estrangeiro. A redaco deste texto coincide com o que parece ser a transio entre dois perodos da histria do viajar na Europa. Em relao aos dois perodos anteriores, a diferena no reside na tecnologia de transporte (comboio inicialmente, avio/automvel depois), mas num profundo ajustamento da sociedade e da economia no seguimento da Europa da Dvida. Em Portugal, o turismo residencial do futuro depende sobretudo da nossa capacidade para identificarmos a procura deste novo perodo e para valorizarmos as novas modalidades de oferta que ela exige. Isto implica revermos como no terreno se formou a oferta de turismo ao longo das ltimas dezenas de anos.
Captulo GENEALOGIA da OFERTA de TURISMO para ESTANCIAR durante a VIAGEM para VIVER o TEMPO LIVRE
A genealogia da oferta do turismo e do turismo residencial remonta a Roma, com a villa, para viver tanto o culto do lazer como o do prazer mais desbragado, tendo-se concentrado na baa de Npoles e na urbe de Bias, o qual foi fruto exclusivo desta funo. No Renascimento, reaparece a villa, no campo, para a vivncia do prazer, j no reservada apenas aos privilegiados da realeza, aos nobres e aos clrigos, mas obra da burguesia, que cria a urbe. Entre o sculo XVIII e o surgimento do caminho-de-ferro, a nova dimenso da procura exige a criao de estncias (de termas, praia e bom clima) onde surgem as primeiras promoes da imobiliria do lazer. O caminho-de-ferro e o barco a vapor exigem uma concentrao urbana na origem e uma oferta de instalaes e servios crescentemente organizados nos destinos. Os captulos seguintes ocupam-se do perodo que vai de meados dos anos 50 do sculo XX crise de 2008-2009.
S U M R I O
De ROMA ao CAMINHO-de-FERRO
De Roma Renascena
Em Roma, a villa um edifcio localizado no campo e utilizado pelo seu proprietrio para lazer e descanso. Inicialmente ligada agricultura, a partir de finais do sculo I a. C. a villa passa a ser utilizada apenas para o otium ou para a pura vivncia do prazer (Ackermann, 1995, p. 9). Esta transformao permite que a villa seja edificada no lugar escolhido pelo seu proprietrio, de acordo com as exigncias da nova utilizao que passa a ter. Na tipologia da vila romana, para alm da villa no campo, encontramos um modelo prximo do actual: A villa suburbana, um retiro perto da cidade; A villa martima, tambm sem funes agrcolas e construda beira-mar, podendo estender-se pelo mar; A mesma villa pode ser utilizada como residncia suburbana e lugar de vilegiatura; Vrias villae tm o mesmo proprietrio (Baldson, 2002, pp. 194, 196). O primeiro espao de concentrao da vilegiatura (DArms, 1981, p. 94) surge quando Between 100 B.C. and 100 A.D. the appearence of the Bay of Naples was transformed.[] Instead of scrub there were handsome stone-built villas, set in what seemed an woodland of green trees (Baldson, 2002, p. 203). A deslocao facilitada: Rich Roman proprietors and occasional sojourners enjoyed vastly improved communications between Rome and the Campanian coast after Flavianic and Trajanic efforts on the great roadways (DArms, 2003, p. 155). Diferente das cidades vizinhas, com origem na colonizao grega e em instituies locais, Bias figured nowhere in early Roman history; [] Baiae is already famous as a city of hot sulphur baths and seaside allurements, catering alike, as Strabo later observed, to the aliments of the sick and the pleasures of the sound. Thus no Roman municipium but rather a collection of villas set around and above a glittering bay, Baiae was Romes first resort (DArms, 2003, p. 52). Bias e a baa de Npoles so o cenrio da concentrao da villa localizada sobre o mar ou perto da costa. Em muitas zonas do imprio, o litoral cenrio para uma vivn-
genealogIa da oFerTa de TurIsmo Para esTancIar duranTe a vIagem Para vIver o TemPo lIvre
cia da vilegiatura, diferente da oferecida pela villa em espao rural. Lembramos que la villegiature aristocratique slargit la classe moyenne, sinon la plebe (Andr, 1993, p. 55) e lhtellerie, qui relve de linitiative prive, et qui reoit surtout la clientle populaire et allogne, est soumise, comme les bains, une rglementation et une stricte surveillance. A queda do Imprio Romano do Ocidente provoca o desaparecimento de toda esta estrutura urbana, econmica e social. A villa renasce no sculo XIV, mas a vivncia do tempo livre no litoral s volta a ter lugar na segunda metade do sculo XVIII.
Da Renascena ao Incio do Sculo XVIII

Sculo XIV a villa em Florena Em meados do sculo XIV, Florence was a paradigm of the change from the countryside of the feudal fortress to that of the villa (Ackermann, 1995, p. 64): there was no ordinary or great citizen who had not built or was not in the process of building in the country a grand and rich estate with an expensive layout and handsome buildings, and much better that in town1. A villa descrita por Leone Battista Alberti as per semplice diletto, conceived primarly as a retreat (though some cultivation may be pursued as part of the diletto), and dependant for its construction and maintenance on surplus capital normally earned in urban centers (Ackermann, 1995, p. 15). Leone Battista Alberti2 descreve a polarizao das casas de campo, embrio de algumas estncias: A Country House ought to stand in such a Place as may lie most covenient for the Owners House in Town []. It ought not therefore to lie far from the City, and the Way to go to it should be both good and clear, so as he may go it either in Summer or in Winter, either in a Coach, or on Foot, and if possible by Water. [] Neither should a Country House stand in a remote, desert, mean Corner, distant from a reasonable Neighbourhood; but in a Situation where you may have People to converse with, drawn to the same Place by the Fruitfulness of the soil, the Pleasantness of the Air, the Plentifulness of the Country, the Sweetness of the Fields, and the Security of the Neighbourhood (V-XIV). O prazer assumido: The later Renaissance writers represent villa life only as a restorative relief from the evils, restrictions and responsibilities of the city, and a chance to hunt, play games and perform a little healthy and productive work. They seem not to seek opportunities for self-improvement (Ackermann, 1995, p. 108).
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As Quintas de Recreio em Portugal A partir do sculo XVI, a arte das quintas de recreio adquire grande incremento em Portugal, mas no sculo XVII uma nova vaga de quintas surge a atestar a continuidade e desenvolvimento em Portugal de uma arte que, nos dois sculos precedentes, transformara algumas villae italianas em fulgurantes manifestaes de criao artstica segundo Ildio de Arajo3. Em meados do sculo XVI, passado o Mosteiro dos Jernimos, Damio de Gis escreve que daqui at primeira extremidade de Lisboa corre a distncia de trs mil passos. Por todo este percurso so dignas de ver-se muitas construes de quintas suburbanas, de admirvel elegncia e aprazimento. Mais adiante acrescenta que as quintas e as casas de campo, nas redondezas, vo alm de seiscentos4. Em 1687, Domenico Laffi menciona o grande palcio de Alcntara, onde, de vez em quando, vo gozar a frescura do Vero aqueles Reinantes e toda esta costa at entrada na velha cidade de Lisboa continuamente ornada com soberbos edifcios, a que os portugueses chamam quintas5.
Embrio de Futuras Estncias Sobre Lisboa, Damio de Gis escreve: Quanto salubridade de Lisboa e brandura do clima, devo dizer que so tais a sua amenidade e suavidade que quase se no sente, atravs do ano, nem calor nem frio em excesso. Por isso acontece que para Lisboa emigram muitos estrangeiros, vindos de naes e de regies afastadas, atrados pela bondade do clima, e, deixando o seu torro natal e os cuidados da ptria, aqui se estabelecem e aqui vivem toda a vida (ob. cit., p. 65). Fora de Lisboa, nascidas da itinerncia da corte, h residncias rgias que vo ser espao de vilegiatura e desempenhar um papel relevante: Sintra, Almeirim e Salvaterra de Magos. Para Damio de Gis, Sintra dotada de admirvel amenidade pelo stio e pela sua suavidade do clima, enobrecida com um grandioso e magnfico palcio dos Reis de Portugal. Em 1608, Lus Mendes de Vasconcelos6 faz o filsofo dizer: E assim neste circuito de Sintra est tudo o que para recreao se pode desejar, em tanta perfeio, que excede ao entendimento humano, no lhe faltando tambm particulares quintas deleitosas, e frescas, e todo o caminho at Lisboa, que de cinco lguas, ou se venha por Oeiras, ou por Benfica, est povoado delas, e de lugares, de sorte que todo uma contnua recreao. Sobre Almeirim, o soldado que lembra a formosura de Almeirim de Inverno, bem como a facilidade com que a estas partes se vai, em bergantins pelo rio, com os Paos e lugar de Salvaterra, que oferecem agradvel repouso a Sua Alteza e aos que o acompanham. No reinado de D. Sebastio, a corte visita amide Almeirim, e Verssimo Serro7 refere a rgia Almeirim, Sintra de Inverno da corte. Domenico Laffi menciona Almeirim e Salvaterra, delcia dos reis de Portugal.
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Do Incio do Sculo XVIII ao Caminho-de-Ferro

As Estncias Estncia designa a integrao orgnica e funcional de instalaes e servios para a vivncia do tempo livre, num espao organizado para esse efeito e destinado a uma procura crescente cuja escala e cujos desejos ultrapassam a disperso/polarizao das vilas em espao rural. Esta estncia desde o incio obra de promotores, como o caso de Bath no incio do sculo XVIII. A tm lugar as primeiras promoes da imobiliria do lazer e a interveno de exploradores e animadores. Estes ltimos so personificados pelo beau Richard Nash, criador do happening social de Bath (Goldsmith, 1762), uma alternativa quase radical prtica teraputica que comea por caracterizar as estncias. A estncia no teria sido possvel sem the improvements in transport, the provisions of more horses, an expanding coach industry, and the turnpike mania of 1751 to 1773. [] Commercial transport, the public coach and wagon services, also proliferated, although some of this was only seasonal, expressly for the holiday trade (Hembry, 1990, p. 305). Caso diferente o da estncia que resulta da mera justaposio de palcios, quintas e casas, de que Sintra exemplo. Segundo um testemunho, j na viragem dos sculos XVIII-XIX, h apenas belas e frondosas quintas, nada mais. [] Aqui no vale a pena sequer pensar em espectculos, bailes ou concertos, em todos os pequenos prazeres que a mais pequena das estncias termais alem tem para oferecer. Cada um procura, melhor ou pior, divertir-se sua maneira (Link, 2007, p.150). Neste caso, no h massa crtica de visitantes, estruturao de espaos sociais e hapenning organizado. As estncias podem ser classificadas segundo a maneira como combinam as exigncias da prtica teraputica, prpria dos health resorts, com o ritual, quando no a excentricidade, da vida mundana, no que so, de facto, pleasure resorts. A simples estadia para viver os prazeres da vida enfrenta resistncias sociais e culturais, sendo a prtica teraputica ou o health resort um libi que torna socialmente aceite o facto de se estanciar por prazer. As estncias podem ainda ser classificadas segundo o princpio teraputico que est na sua origem: as termas, a praia ou o clima. Estncia Termal Na Inglaterra do incio do sculo XVIII, land speculators and builders, physicians and others took the new opportunities for capital investment, not only in spa buildings and
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the growing trade in mineral waters but in leisure industry, to serve the transport and accommodation needs of the visitors and to provide commercialised diversions to fill their ample free time (Hembry, 1990, p. 303). Nestas estncias, a teraputica laica e integra os prazeres da vida: health resorts were largely transmuted into pleasure grounds []. Spas provided a novel kind of rural public life with varied social intercourse, a welcome alternative to the boring limitations of the country house (idem, ibidem). A estncia termal de Bath o primeiro espao urbano objecto de uma conscious, highly artificial transformation, as much of a change as Swindon or Dagenham underwent in their respective phases of our modern industrial age (Little, 1947, p. 61), ou, por outras palavras, espao pioneiro da urbanizao e do urbanismo tursticos. A localizao da estncia termal depende da fonte que est na sua origem. Na maior parte dos casos, est arredada ou distante de centros urbanos. A frequncia deste tipo de estncia exige investimento em balnerios, fontanrios, alojamento e espaos sociais. Na maior parte dos casos, um espao formal, de que os parques termais so exemplo. Estncia de Praia Ainda em Inglaterra, a partir de meados do sculo XVIII, mais de 1300 anos aps a destruio das villae maritimae do Imprio Romano, nasce a estadia balnear de praia, segundo o modelo da vilegiatura nas termas do interior (Corbin, 1988, p. 287). Brighton o cone da nova vilegiatura, por a se ter instalado o primeiro mdico que recomendou a teraputica martima e por o prncipe regente (o futuro rei Jorge IV) ali estanciar durante mais de 40 anos seguidos. Brighton passou a ser, segundo Alain Corbin, un lieu de villgiature et de plaisirs dont la libert, la gait contrasteront longtemps avec le style un peu compass de Windsor. Por essa altura, Blackpool frequentada por apenas algumas centenas de veraneantes das classes altas de Lancashire e Yorkshire (Walton, 1998, p. 2). Contrariamente s termas, a natureza faz da praia um espao popular, com o futebol, que se joga de p descalo com bola de trapos no terreiro disponvel: Les habitants de Bayonne, rejoints certains jours par les vilageois du Pays Basque, avaient depuis longtemps lhabitude de venir sbrouer lt dans les vagues, au milieu des rochers de Biarritz (Corbin, 1988, p. 297). Reconhecida esta dimenso popular, il convient donc de soigneusement distinguer ces lieux [] et lquipement rationnel des plages destines un public distingu, aux mois soigneusement guids, contrls et magnifis, au centre dun fastueux thatre de pierre, de verdure et de sable, ou, por outras palavras, estncias promovidas e animadas segundo o modelo de Bath.
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Estncia Climatrica Na estncia climatrica, o clima e o ar puro so apresentados como fonte de sade. Este tipo de estncia tem o reconhecimento mdico e passa a ser frequentado para preveno ou cura da tuberculose. Muitas estncias climatricas de sade coincidem com estncias termais e de praia. Funo teraputica parte, a estncia climatrica anuncia a influncia do clima no sucesso dos destinos da viagem para estanciar durante o tempo livre. O discurso sobre sol e praia quase faz esquecer a importncia do clima ameno para a promoo do turismo residencial.
Mediterrneo, Espao da Diferenciao Social A distncia e a dificuldade de acesso fazem com que o Mediterrneo comece a ser o espao de diferenciao social da viagem de estadia. A partir de meados do sculo XVIII, many delicate people of rank and fortune had been in habit of wintering in Mediterranean France. It was the climate which was the principal attraction; the winters there were warm and the air was thought to be extremely healthy. [] So by the 1780s Mediterranean France was firmly established as a favourite winter retreat for wealthy Englismen (Travis, 1993, p. 27). No final do sculo XVIII8, Nice parece ser o nico local de estadia. J existe o Hotel de York (o nico mencionado no guia), mas la terrasse le long de la mer ainda no a futura Promenade des Anglais. As ruas da cidade velha so estreitas e sujas, e nos arrabaldes que se alojam os estrangeiros que passam o Inverno em Nice. A afluncia destes estrangeiros tait prodigieuse avant la rvolution; elle a totalement cess pendant; mais sans doute la paix y fera accourir de nouveau les malades de tous les pays. A temperatura do Inverno em Nice semelhante do ms de Maio em Inglaterra, e lair y est si serein, quon ne voit pendant des mois entiers, que le plus beau ciel azur sans nuages. Quando o comboio est a chegar ao Sul de Frana, so sete as stations hivernales de Provence: Hyres, Cannes, Antibes, Nice, Villefranche, Monaco e Menton (James, 1867, p. 509).
Campo, Praias e Termas de Portugal Durante a primeira metade do sculo XVIII, h pequenos sinais de Lisboa poder vir a ser um health resort da Europa, pelo clima e pela fcil ligao martima a Inglaterra. Henry Fielding o mais conhecido dos seus visitantes, que nunca atingem um nmero significativo. Sem a Inquisio, nem o Terramoto de 1755, e sem todas as perturbaes polticas que se lhes seguiram at meados do sculo XIX, talvez Lisboa tivesse desempenhado o papel que coube a Nice, de acesso bem mais difcil a partir de Inglaterra. Durante esse perodo, Sintra conhece
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uma evoluo que a marca para o futuro e Salvaterra de Magos a estncia de Inverno, para onde a Corte se desloca durante a poca da caa. No reinado de D. Jos I, a pera de Salvaterra marca o ponto alto desta efmera estncia cuja memria se perdeu nos tempos. Nas proximidades de Lisboa, Junqueira, Pedrouos e Pao dArcos (Brito, 2003) sucedem-se-lhe como praias da boa sociedade da capital. A frequncia balnear de Cascais anterior a 1870, pois a ligao a Oeiras (1864) e a Sintra (1868) tornam-na acessvel a residentes de Lisboa e a veraneantes de Sintra. A partir de 1870, a estadia estival em Sintra seguida pela balnear da Corte em Cascais. O patrocnio real atrai nobres e burgueses, que a comeam a edificar as suas casas, mais ou menos apalaadas. De visita a Cascais, no final da dcada de 70, a princesa Rattazzi confirma que de bom-tom ir l passar um ms ou seis semanas por ocasio da permanncia da famlia real, mas uma terra onde tudo est ainda por fazer, seria necessrio um especulador francs para tirar partido desse deserto9. Em 1865, o balano de Vilhena Barbosa10 d-nos o ponto zero do termalismo em Portugal: os banhos termais que se vem por todo o reino, exceptuando apenas os das Caldas da Rainha, do solene testemunho no s do nosso atraso, mas tambm, e ainda pior, da relutncia com que vamos marchando no caminho trilhado pelas naes mais adiantadas e faz pena, e deve-nos causar vergonha, ver as excelentes caldas do Gers ou uma lstima ver os banhos das caldas de Vizela. Nas Caldas das Taipas, no meio de todas essas belezas naturais ergue-se, obra dos homens, o pobre e mesquinho edifcio dos banhos termais, mas, comparado com os do Gers ou de Vizela, poderemos, em boa conscincia, dar-lhe o epteto de sumptuoso. Este panorama s se altera a partir do ltimo quartel do sculo XIX.
Do CAMINHO-de-FERRO SEGUNDA GUERRA MUNDIAL

Praias dos Mares do Norte, Termas e outras Estncias do Continente
Procura Crescente e Nova Escala da Urbanizao e do Urbanismo Tursticos H um momento a partir do qual se conjugam as influncias de quatro factores:
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A economia cria o rendimento disponvel que torna a viagem acessvel a cada vez mais gente; A sociedade cria os novos tempos de lazer da Revoluo Industrial: a viagem de um dia, o fim-de-semana e as estadias curtas, as frias estivais e, para o vrtice alargado da pirmide social, a longa estadia de Inverno ou a emigrao para viver a velhice; A urbanizao da populao cria a concentrao da nova escala da procura, a que a rentabilizao do comboio obriga; O comboio implica mais gente a viajar e transporta mais gente dos destinos da viagem, o que d uma nova expresso urbanizao e ao urbanismo turstico que tiveram incio em Bath quase dois sculos antes. Da mesma maneira que, nas cidades, se comeam a edificar os primeiros grandes hotis, a urbanizao e o urbanismo tursticos formam-se a partir de algumas estaes de comboio. Um Panorama das Novas Estncias A frequncia das praias muda. Em 1841, o comboio chega a Brighton, e Corbin afirma que la plage moderne est ne uma praia abandonada pela realeza (a rainha Vitria vive estadias recatadas na ilha de Wight) e pela elite. A partir de 1870, Blackpool cresce com a procura das classes mdias baixas. Napoleo II contribui para o esplendor de Biarritz e a elite de Espanha segue os seus monarcas, que veraneiam em San Sebastian. As estncias termais renascem por toda a Europa e fazem concorrncia s da Inglaterra, j abandonadas a favor das praias. A Sua o playground da Europa, e comea a prtica dos desportos de Inverno. No interior do continente europeu, na proximidade das grandes urbes, h lugares onde estanciam os que no podem aceder grande viagem at praia ou s termas da moda. Entre estes est a classe operria, quase sempre limitada deslocao dominical ao campo mas j a ganhar dias de frias, os quais culminam, pouco antes da Segunda Guerra Mundial, nas frias pagas.
A Formao da Cte dAzur

A Afirmao da Diferenciao Social O comboio, a riqueza crescente e a emulao social do origem primeira concentrao integrada de estncias, a Cte dAzur. H a aristocracia: ce pays ravissant et tide,
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cest aussi lhopital du monde et le cimetire fleuri de lEurope aristocrate (Maupassant, 1979, p. 48). No Mediterrneo, vemos que o apex of the British social pyramid was to be found [] as regular visitors coming to a home from home, mas a prosperidade britnica e o comboio alargam esse privilgio s middle classes e aos lower riches of the middle classes (Pemble, 1897, p. 2). A estadia no est limitada a vivendas e pode ter lugar em hotis ou apartamentos (Sparks, 1879, p. 153): Villas are best suited for people with large means, with large families, and with some experience of foreign life. To those who come abroad for the first time, and who are, as in rule with English travellers, almost entirely ignorant of the language for speaking purposes, villas are not recommended; flats containing three or four living rooms, with a small kitchen and a servants room, can sometimes be taken. esta objectividade na avaliao das diversas modalidades de alojamento que falta integrao da variedade da oferta de turismo pela poltica e pela administrao do turismo. A Urbanizao Turstica do Comboio A formao da Cte dAzur ilustra o modelo de urbanizao turstica que resulta do acesso por comboio: na proximidade das estaes, formam-se as estncias, aonde, a p ou em transporte de traco animal, chegam os viajantes. As primeiras estncias resultam da expanso de ncleos urbanos existentes. Com o tempo, a promoo de estncias a partir de um terreno vago e fora dos permetros urbanos (em linguagem da actualidade) pode levar criao de novas estaes ferrovirias. Em praias at ento desertas, outros actores entram em cena: Lre des spculateurs ils sont dj appels ainsi ou si lon prfre des promoteurs immobiliers, commence ds la premire dcennie du Second Empire11. Il ne sagit plus de utiliser une plage dj frquente par des baigneurs ou villgiaturistes, mais de crer de toutes pices une station balnaire. Par le fait mme, on est en prsence de vritables oprations financires misant sur le dveloppement dune socite, ou plutt dune minorit aise, accordant une place croissante aux loisirs estivaux (Dsert, 1983, p. 23). Ao longo da nova estrada entre Saint Raphael e Saint Tropez, so promovidas estncias: Au milieu du bois de sapins qui descend jusqu la mer souvrent, dans tous les sens, de larges chemins. Pas une maison, rien que le trac des rues traversant des arbres. Voici des places, les carrefours, les boulevards. Leurs noms sont mme inscrits sur des plaques de mtal : boulevard Ruysdael, boulevard Rubens, boulevard Van Dyck, boulevard Claude Lorrain. On se demande pourquoi tous ces peintres? Ah! pourquoi ? Cest que la Socit sest dit, comme Dieu lui-mme avant dallumer le soleil: ceci sera une station dartistes! [] On lit de place en place : Lot achet par M. Carolus Duran; lot de M. Clairin; lot de
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Mlle Croizette, etc. [] Rien de plus drle que cette spculation furieuse qui aboutit des faillites formidables. Quiconque a gagn dix mille francs sur un champ achte pour dix milions de terrains vingt sous le mtre pour les revendre vingt francs. On trace les boulevards, on amne leau, on prpare lusine gaz, on attend lamateur. Lamateur ne vient pas, mais la dbcle (Maupassant, 1979, p. 111). No final do sculo XVIII (Ligeard, 1988, p. 106), Cannes tem trs ruas habitadas por pescadores e marinheiros; em 1887, par un accroissement rapide qui porte vingt mille lt, et prs du double en hiver, le chiffre de ses habitants, Cannes se disperse sur un vaste primtre sans cesse grandissant (p.108). quando Guy de Maupassant escreve: Des princes, des princes, partout des princes! Ceux qui aiment les princes sont heureux. [] Dans notre pays dmocratique, Cannes est devenue la ville des titres.[] On se runit Cannes parce quon aime les Altesses Impriales et Royales.
Estncias em Portugal
Praias de Lisboa A Companhia do Monte Estoril criada por Carlos Anjos e pelo segundo conde de Moser no contexto da ligao ferroviria entre Cascais e Pedrouos (1889), antes da extenso a Lisboa. A companhia promove a urbanizao do Monte Estoril, pretende a fundao de uma estncia de Vero que deveria reunir os atractivos usados nas outras praias do estrangeiro e urbaniza a nova rea residencial com meios prprios (sendo responsveis pelo fornecimento de gua e gs e pela conservao de quase todas as ruas)12. O Monte Estoril vai conhecer ento cerca de 15 anos de glria, a que no estranha a legalizao do jogo entre 1890 e 1902. Os planos da sociedade incluem o Splendid Hotel, a construir sobre o mar para emparelhar com os melhores do estrangeiro e oferecer aos viandantes tanto bem-estar como as melhores hospedarias da Europa; no entanto, como tantas vezes acontece em tantas urbanizaes, a construo de um hotel faz parte do programa mas acaba por nunca acontecer. No , porm, este projecto falhado que impede a construo de outros hotis no Monte Estoril. O empreendimento pioneiro, como o so as crticas. Ramalho Ortigo tem o mrito da prosa: O Monte Estoril por exemplo um aflitivo manicmio de prdios, onde cada casa manifesta a sua especial mania. Uma julga-se chinesa, outra sua, outra gtica, outra normanda [...] rarssimos naquele horto psiquitrico os prdios com o aspecto estrutural e decorativo de serem aquilo que todos aqueles teriam restrita obrigao de parecer
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singelos, confortveis, risonhas habitaes de honestos burgueses de Lisboa que a vo no Vero tomar os banhos de mar com a sua famlia. Diferente a urbanizao de So Joo do Estoril, um nome administrativo que, em 1890, a Cmara Municipal de Cascais d aos terrenos junto ao Forte da Cadaveira at ao stio da Poa, onde j h algumas construes urbanas. A partir do aproveitamento termal dos Banhos da Poa, a urbanizao de So Joo do Estoril promovida pela sociedade de Florinda Leal e Lus Filipe da Matta e por proprietrios de lotes. H vrios casos de investidores em casas destinadas ao arrendamento durante a poca balnear. Praias do Porto A norte, a estncia da Granja distingue-se pelos seus tom social, promoo e funcionamento. O promotor Fructuoso Ayres, que decide fazer das suas propriedades uma linda praia de banhos, tendo como coluna vertebral a linha frrea e impe o seu plano de organizao do espao. Onde antes no havia uma s casa13. Ramalho Ortigo descreve a Granja de meados dos anos 70 do sculo XIX: uma povoao diamante, uma estao bijou, uma praia de algibeira. [] As primeiras construes foram edificadas depois da inaugurao da via-frrea por um proprietrio da vizinhana, o Sr. Jos Frutuoso Aires de Gouveia. [...] Como no h no lugar populao indgena, a Granja perten-ce exclusivamente aos banhistas. [...] Os banhistas poderiam mandar mur-la e pr-lhe uma grade de ferro com o seu guarda porto que anunciasse os viajantes ou aceitasse os seus bilhetes de visita nos casos em que a populao no quisesse receber. [...] Na Granja os banhistas, no somente os habitantes, em grande parte proprietrios das casas, so ao mesmo tempo os donos da povoao, e representam nela a Cmara Municipal, o exrcito, a polcia, o escrivo da fazenda e a repartio das obras pblicas. As despesas gerais, o clube, a fonte, a igreja, o mercado, a rua, so mantidas pela comunidade, que se cotiza para esse fim. Notvel exemplo do princpio a descentralizao na sua mais larga escala. Estncias Termais A Empresa das guas de Vidago formada em 1870. Em 1874, o Grande Hotel abre ao pblico e D. Lus balneia-se em Vidago entre 1875 e 1877. Segundo Pinho Leal, a pequena distncia do Grande Hotel [...] est o Pequeno Hotel e a casa para banhos com 7 banheiras e um compartimento para duches, banhos de chuva etc.. O Palace Hotel de Vidago abre em 1910. Nas Pedras Salgadas, ainda segundo Pinho Leal, o estabelecimento tem casas para banhos, e em separado, porm prximas, tem duas casas para habitao dos doentes, com boas acomodaes, asseadas e decentes. Verssimo
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Serro afirma dever-se iniciativa privada ligar a estao da Rgua a Chaves, com passagem por Vila Real, Vila Pouca de Aguiar, Pedras Salgadas e Vidago. O conjunto termal de Vidago e Pedras Salgadas dos mais antigos e mais importantes do Pas. Em 1881, a Cmara Municipal de So Pedro do Sul procede construo do novo estabelecimento termal, que concludo em 1886. Em 1881, o Primeiro de Janeiro ainda denuncia os proprietrios de casas que so verdadeiros pardieiros, na maior hediondez. Em 1882 fundado o primeiro hotel, o Hotel Ribeiro, e outros se seguem a este, e em 1909 j h mais sete hotis e algumas casas de hspedes, mas h ainda casas para alugar, sem compromisso de alimentao, mas com moblia e roupas. Em 1888, organizou-se a Companhia do Grande Hotel das Caldas da Felgueira, dotando a Estncia com importantes melhoramentos, entre os quais figura, como principal, a construo do seu Grande Hotel, modelo de comodidade e conforto, no gnero. Estas duas companhias so, porm, independentes na sua aco, destinando-se a primeira explorao termal e a segunda do hotel e suas dependncias. Em Entre-os-Rios, em 1902 iniciou-se, ao lado das termas romanas, a construo do novo estabelecimento termal, que foi inaugurado em 1906, inaugurando-se tambm no mesmo ano (embora ento ainda no concludo) o Grande Hotel, hoje de todo acabado e em activo servio. A explorao das termas da Curia data dos primeiros anos do sculo XX; os dois hotis so construdos nos anos 20 e o parque ocupa 14 hectares. Mais a sul, a situao diferente. Em 1890, nas Caldas de Monchique, as classes pobres que ali concorrem encontram j alguma comodidade, mas para as classes mais abastadas no h por enquanto as imprescindveis comodidades de todo o gnero.
C A S O
D E
E S T U D O
Um Caso Parte: a Estao Martima, Climtica, Thermal e Sportiva do Estoril Um quarto de sculo depois da promoo do Monte Estoril, em 1914, anunciada a Estao Martima, Climtica, Thermal e Sportiva do Estoril. H factos que anunciam desenvolvimentos futuros: Em Abril de 1914, o ministro das Finanas Toms Cabreira apresenta ao Parlamento uma proposta de lei destinada a facilitar a construo de hotis. possvel sugerir que a proposta de lei foi elaborada para servir o empreendimento do Estoril e que a segurana e dinamismo que o pro-
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jecto veicula tm como base a certeza desta colaborao poltica. tambm evidente que a apresentao dos projectos dos edifcios a construir e a sua grandiosa descrio se destina a justificar a proposta e a pressionar a sua aprovao (Silva, 1991, p. 47); Meses depois, no pleno uso da autorizao parlamentar de 8 de Agosto, o ministro Almeida Lima aprova o decreto que a Repartio de Turismo designa por lei de hotis; A Estao, desenhada por um arquitecto francs, exemplo do modelo de estao integrada, criada de raiz, de que h exemplos desde a segunda metade do sculo XIX. A empresa promotora da Estao proprietria de toda a antiga Quinta do Viana e tambm ela que faz a urbanizao e o loteamento dos terrenos circundantes, onde vai surgir a zona residencial do Estoril, abrindo ruas e avenidas largas e sinuosas e dividindo o espao agenciado em talhes de dimenses considerveis, de modo a que todos os novos habitantes usufrussem da maior privacidade e, ao mesmo tempo, do melhor panorama, talhes adquiridos por particulares que cons-truam as suas casas dentro dos princpios reguladores da sociedade; Ao longo do tempo, o prprio espao da Estao tem sido ocupado com outras edificaes tursticas ou residenciais.
A Definio Legal dos Destinos Tursticos pelo Estado Em 1917, uma comunicao ao I Congresso Hoteleiro descreve o excesso de concorrncia e de oferta: Existem hoje em Portugal, em via de explorao, cerca de 150 estaes de praias, termas e montanhas; a grande maioria das quais vive sem oferecer condies higinicas, nem recursos de hospedagem ou tratamento, sem recreios, nem viao em termos, e que no podero em tempo algum atingir maior desenvolvimento. Contudo tais estncias fazem uma terrvel concorrncia, impedindo o desenvolvimento das que tm elementos para aspirar a um largo futuro. Outra comunicao defende a necessidade de restringir a concesso de guas minero-medicinais, porque preciso, para que os nossos estabelecimentos termais se desenvolvam convenientemente e para que o Estado possa, conscienciosamente, exigir sacrifcios das estncias minerais, que se promulgue uma legislao que francamente os proteja e defenda contra novos concorrentes. Quando o Governo define legalmente as estncias de 1921 e as zonas de turismo de 1936, est a restringir o nmero dos destinos tursticos (em linguagem actual) nos quais possvel criar rgos locais de turismo.
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A EUROPA da ABUNDNCIA e o FUTURO

Turismo Residencial na Europa da Abundncia
Depois da Segunda Guerra Mundial e durante mais de meio sculo, a Europa conhece um perodo de paz e prosperidade. Europa da Abundncia uma designao datada dos anos 60, quando tudo parece possvel. Mesmo quando surgem as primeiras dvidas sobre o futuro, o reforo da Unio Europeia e a queda do Muro de Berlim alimentam o sonho. Este o contexto em que se forma a oferta de turismo e o turismo residencial, sendo que este indissocivel daquele. Na viragem dos sculos XX e XXI: Os baby boomers adquirem casas para viver o tempo livre das frias, em antecipao ao da reforma, que garantida pelo Estado-Providncia; O estilo de vida das geraes X e Y a nova expresso da abundncia. A liberalizao do transporte areo na Unio Europeia ultrapassa as restries do seat only dos voos fretados, aumenta o nmero de ligaes areas de utilizao livre e embaratece as viagens para uma estadia em casa prpria ou na de familiares e amigos. O desenvolvimento das tecnologias de informao e de comunicao e da Internet permite oferta de turismo diversificar as propostas de preos e de servios e procura tirar delas o mximo partido. As viagens entre a Europa do Norte e a Bacia do Mediterrneo comeam a viver uma transformao no seio da sua estrutura.
A Europa da Dvida e a Crise de 2008-2009

No incio dos anos 90, o turismo residencial do Mediterrneo atravessa uma crise, mas, a partir de meados daquela dcada comea um perodo de crescimento acelerado. Sucedem-se os anncios de projectos (ou meras ideias?) de resorts. Domina o borrow to
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buy to let, com financiamento fcil do promotor e do comprador, garantia de rendimento e mais-valia um comprador pode comprar vrias unidades de alojamento, porque, em teoria, quanto mais compra, mais ganha. Desde 2006-2007, possvel prever uma crise na promoo/venda de turismo residencial: As vendas crescem, assentes em crdito demasiado fcil e pagamento inicial mnimo; O preo de venda por m2 de rea construda aumenta, num processo autodestrutivo, porque a competitividade crescente no mercado das estadias tursticas impede que o rendimento da explorao turstica compense o capital investido e permite mais-valias em sucessivas revendas; O euro forte e a poltica de baixa inflao dificultam a suportabilidade do servio da dvida e de encaixe de mais-valias a curto prazo, pela revenda (frequentemente ainda no papel) do imvel. As contas podem ser feitas com lpis e num envelope usado, mas o Excel demonstra o contrrio. Houvesse inflao nos preos reais e nos pacotes tursticos e o ajustamento far-se-ia como no passado. Sem essa auto-regulao, o ajustamento vai ser outro. O ano de 2007 um excelente ano turstico e 2008 comea por parecer ainda melhor; o grande problema est no preo do petrleo. Talvez por isso sejam poucos os que interpretam os primeiros sinais do que parecia ser apenas o rebentamento de mais uma bolha imobiliria e uma perturbao na procura de estadias na hotelaria. A seguir, acontece o que designamos por crise de 2008-2009. Admitimos a hiptese de esta crise ser o marco entre dois perodos da longa histria do viajar. Os anos da Europa da Dvida acabam com a Europa da Abundncia. A paz, a prosperidade, real ou artificial, e a liberdade criam uma cultura que tem de enfrentar ajustamentos econmicos, sociais e culturais de uma natureza e uma escala que muitos dos europeus desconhecem.
P O N T O
D A
S I T U A O
A genealogia da viagem para estanciar durante o tempo livre e do turismo residencial da actualidade remonta a Roma. A villa, inicialmente ligada agricultura, passou a ser utilizada para a vivncia do otium culto ou do simples prazer. Localizada no campo ou no litoral, as villae
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concentraram-se na baa de Npoles e criam a urbe de Bias. A queda do Imprio Romano do Ocidente acabou com este mundo. No Renascimento, a villa recriada no campo e no longe da cidade, onde vivem os privilegiados da realeza, da nobreza e da religio, e a burguesia, qual devemos a maioria das villae. A partir do incio do sculo XVIII, o crescimento da procura da viagem para estanciar est na origem da formao de estncias, espaos organizados para a vivncia do lazer, pelo que hoje os designamos por urbanizao e urbanismo. As termas de Bath, no incio do sculo, so o cone do happening social da nobreza e da gentry. A partir de meados do sculo, mais de 1000 anos depois de Bias, este happening transfere-se para a praia de Brighton. Com o fim das guerras napolenicas, as termas conhecem o declnio em Inglaterra e a poca de ouro no continente; a frequncia das praias aumenta e o Sul de Frana comea a ser o lugar de diferenciao social. Transformaes econmicas e sociais, a urbanizao, o caminho-de-ferro e o barco a vapor do nova dimenso procura da viagem para estanciar na nova geografia dos destinos, onde se multiplicam as promoes imobilirias e para onde imigram os primeiros reformados. A nova procura marcada pelo ritmo de trabalho da Revoluo Industrial e pelo tempo livre, definido como tempo de no-trabalho. A rea que se passa a designar por Cte dAzur marca a diferena social, sendo Blackpool a praia icnica das frias da classe mdia baixa e da classe operria. Em meados da dcada de 1950, a Europa da Abundncia, a democratizao do transporte areo, o clima e a vida local trazem para o Mediterrneo cada vez mais residentes do Norte da Europa. Em torno dos aeroportos de chegada formam-se as zonas tursticas, de que o Algarve exemplo. A partir dos anos 90 parte do crescimento da procura j fruto da Europa da Dvida, que se desmorona com a crise de 2008-2009.
N O TA S
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Giovanni Villani, citado por Ackermann, p. 64. Texto da traduo para ingls do De Re Aedificatoria, na edio fac-smile da Dover Publications. Ildio Arajo, Quintas de Recreio, Breve Introduo ao Seu Estudo, com especial considerao das que em Portugal foram ordenadas durante o sculo XVIII, Braga, 1994. Damio de Gis, Descrio da Cidade de Lisboa, Frenesi, 1988, pp. 45 e 66. Brunello de Cusatis, Portugal de Seiscentos na Viagem de Pdua a Lisboa de Domenico Laffi, Editorial Presena, Lisboa, 1998, p. 64. Lus Mendes de Vasconcelos, Do Stio de Lisboa, Dilogos, 1. edio publicada em 1608, Livros Horizonte, Lisboa, 1990.
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7
Joaquim Verssimo Serro, Itinerrios de El-Rei D. Sebastio (1568-1578), p. 40. Guide des Voyageurs en France, 6. edio publicada em 1810, com base no Guia Reichard, publicado em Weimar, em 1793; edio fac-smile de 1971. Princesa Ratazzi, Portugal de Relance, p. 313. Vilhena Barbosa, Archivo Pitoresco, vol. 8, 1865, p. 244. O Segundo Imprio, em Frana, o perodo de 1852 a 1870. Todo o texto que se segue baseado em Srgio Palma Brito, Notas sobre a Evoluo do Viajar e a Formao do Turismo. Granja, Vieira e Praia da Rocha so exemplos de estncias de praia criadas de raiz. Antecipam os ncleos tursticos do incio da dcada de 1960 e da actualidade.
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Captulo
TURISMO RESIDENCIAL em PORTUGAL durante a EUROPA da ABUNDNCIA
Na ausncia de uma definio legal ou consensual, apresentamos um conceito de turismo residencial e a tipologia da sua oferta. Pela sua importncia e por ser exemplo de vrios casos no Mediterrneo, apresentamos o modelo de negcio de turismo residencial na rea turstica do Algarve. Explicitamos, depois, o modelo de negcio de turismo residencial fora de uma rea turstica e quais so as suas identidade e estrutura particulares. Passamos a uma abordagem geral, mas inevitavelmente muito marcada pelo Algarve, da integrao do turismo residencial: Pelo planeamento do territrio e pelos loteamentos e edificao urbanos; Pelas leis dos empreendimentos tursticos.
S U M R I O
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CONCEITO de TURISMO RESIDENCIAL e TIPOLOGIA da OFERTA

Conceito de Turismo Residencial
Diferentes Designaes e Um Conceito Abrangente Em espanhol, a designao turismo residencial utilizada desde h mais de um quarto de sculo. Em portugus, a mesma expresso tem pouco mais de cinco anos e marca uma etapa na estratgia de diferenciao de uma modalidade de oferta turstica antes designada por imobiliria turstica ou imobiliria do lazer. No presente trabalho, o turismo residencial do perodo da Europa da Abundncia definido como o conjunto de actividades interligadas com a aquisio, por no residentes, de uma casa para a vivncia do tempo livre, em geral no quadro de um empreendimento turstico, para utilizao exclusiva (temporria ou permanente), para rendimento exclusivo ou uma combinao de utilizao e de rendimento. A casa para a vivncia do tempo livre definida pela utilizao em estadias temporrias ou residncia permanente durante o tempo livre de quem nela habita. Adoptamos a noo de tempo livre que daprs les usages linguistiques actuels, quivaut au temps qui est libre de tout travail professionnel; dans nos socites, seule une partie de ce temps libre est consacr aux loisirs (Elias, 1994, p. 90) na prtica o tempo de frias para os activos e o da reforma para os reformados. O turismo residencial caracterizado pelos seguintes aspectos: A aquisio de uma ou mais casas, cuja utilizao est ligada vivncia da estadia da viagem para estanciar durante o tempo livre o que designamos por casa do tempo livre; O tempo livre, ao incluir o da reforma, permite que a estadia se estenda imigrao formal do reformado, originalmente no residente; O financiamento das despesas (desde as da aquisio da casa s das suas conservao e manuteno, incluindo as da estadia) assegurado com transferncias do exterior, com a excepo de a casa poder ser herdada;
TurIsmo resIdencIal em PorTugal duranTe a euroPa da abundncIa
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O utilizador, temporrio ou permanente, da casa do tempo livre no exerce uma actividade profissional no local de estadia. Este conceito alarga a noo corrente de turismo ao incluir: o investimento directo em alojamento turstico privado e, em particular, a sua utilizao exclusiva pelo proprietrio; a eventual transformao da estadia temporria numa imigrao formal, para viver a reforma. A casa do tempo livre pode estar isolada no campo, ser integrada num empreendimento turstico ou ser um apartamento de um prdio, numa cidade. As definies de tempo livre e de casa para a vivncia do tempo livre no so esquemticas nem simplistas, se as soubermos utilizar no como uma dicotomia absoluta, mas segundo diferentes graus de pertena ao tempo livre. Considerar a casa para a vivncia do tempo livre evita inmeras designaes: Como a de casa de fim-de-semana, definida pela proximidade geogrfica da residncia permanente; Especficas, de que so exemplo cottages, bastides, datchas ou fermettes, etc. Inadequadas, como a de segunda residncia ou residncia secundria, que, na nossa terminologia, implica uma primeira residncia principal, alternadamente ocupada com a segunda, durante os perodos da deslocao quotidiana entre casa e trabalho, podendo ser, temporariamente, utilizada como casa para o tempo livre. Ao nvel da definio, consideramos todas as casas para viver o tempo livre, desde a localizada num prdio com campainhas na porta em Quarteira ou Vilamoura mais luxuosa vivenda de um resort integrado, passando por uma casa arruinada e recuperada de uma aldeia de Trs-os-Montes. A partir desta definio, so criadas diferentes cadeias de valor, cuja especificidade importa reconhecer, sem querer reduzi-las ao modelo da explorao hoteleira ou turstica definida pelas sucessivas leis dos empreendimentos tursticos. Definies Formais de Turismo Residencial A referncia de turismo residencial pela poltica de turismo surge no quadro da elaborao do plano estratgico nacional de turismo, onde ela aparece associada ao acesso ao tipo de propriedade em alojamentos situados em zonas tursticas1.
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Em 2007, o PENT prev que os Resorts Integrados e Turismo Residencial sero importantes no desenvolvimento do Turismo, principalmente nas regies com menor expresso turstica como o Alentejo e o Oeste. O plano considera que o mercado portugus representa apenas 4% do total do mercado ibrico, o equivalente a 70 000 fogos, prevendo-se que este valor cresa nos prximos anos a uma taxa anual de 4,6%. Portugal tem um elevado potencial para este produto.. A partir desta realidade e deste potencial, o objectivo para Portugal dever ser crescer em qualidade e no em quantidade, no confundindo turismo residencial com negcio imobilirio. Em todos os projectos, as camas tursticas devero estar em funcionamento antes das restantes. Deve promover-se sobretudo a criao de resorts integrados, com ofertas associadas por exemplo, golfe, spa. As acessibilidades e equipamentos de sade so tambm determinantes para este produto. Assim, as regies com maior potencial so Lisboa, o Algarve, o Alentejo e o plo Oeste, sendo que as que necessitam de maior interveno a curto prazo so o Algarve, a Madeira (Porto Santo) e o Alentejo. No RJIFET de 2008, no h uma definio legal explcita de turismo residencial, mas sim um conjunto de disposies que permitem constru-la. No ponto sobre a Formao do Turismo em Portugal2, mencionamos as decises da Comisso de Estatsticas da ONU e da Organizao Mundial do Turismo sobre o Alojamento Privado, sobre os tipos de alojamento turstico (Quadro 2.1). As definies que propomos sobre a tipologia da oferta e sobre os empreendimentos de turismo residencial tm em conta a realidade que observamos, ultrapassam as negaes da realidade pela poltica e pela administrao do turismo e vo alm das definies da ONU, da OMT e da UE.
Quadro 2.1. Tipos de alojamento turstico

Estabelecimentos de Alojamento Turstico Colectivo Alojamento Privado: Alojamento arrendado: Habitaes arrendadas a particulares ou a agncias profissionais. Outros tipos de alojamento privado: Casas de frias e alojamento fornecido gratuitamente por familiares ou amigos.
Fonte: Elaborao prpria com base na deciso da Comisso de 9 de Dezembro de 1998.
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Tipologia da Oferta de Turismo Residencial

Turismo Residencial em Casas Dispersas no Campo No texto que se segue apenas consideramos o nvel das instalaes fsicas, no refe-rindo os servios que as completam para que o utilizador usufrua das experincias que a estadia permite o tema e o espao no permitem mais. No quadro temporal em que nos situamos, as casas dispersas no campo tm trs origens: O xodo rural, para o Portugal urbanizado ou para o estrangeiro, liberta casas no campo ou nas aldeias que podem ser recuperadas para a vivncia do tempo livre os prprios a viver a reforma, herdeiros em visitas espordicas ou citadinos que as compram fazem destas casas uma oferta de turismo residencial disperso e no estruturado, mas no menos relevante; O recurso ao Cdigo do Registo Predial permite fazer destaques que completam a tolerncia municipal para com a edificao dispersa; A construo clandestina, em terreno privado ou pblico, cujo cone no se situa no campo, mas no Parque Natural da Ria Formosa espao onde a propriedade pblica do litoral fomenta a sua degradao. As casas dispersas no campo tm maior procura na proximidade das grandes urbes, como especialmente o caso da rea turstica do Algarve. Turismo Residencial em reas Tursticas e Plos Tursticos O turismo residencial da Europa da Abundncia conhece duas grandes formas de concentrao. A primeira a da rea turstica que se forma na zona de influncia de um aeroporto e da qual temos dois exemplos: O de algumas das reas tursticas da bacia do Mediterrneo, de que exemplo o Algarve caso que descrevemos no Captulo 3, destacando a formao da economia turstica residencial; O que resulta da conjugao da procura dos habitantes da Grande Lisboa com a da rea de influncia do seu aeroporto exemplo algo esbatido do modelo de rea turstica, como a do Algarve, onde h plos tursticos reais, no reconhecidos pelo PENT, mas que integram propostas para o PROT da rea Metropolitana de Lisboa (ver Captulo 4).
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A segunda forma de concentrao resulta da conjugao de iniciativas de promotores de turismo residencial, com o apoio da poltica de turismo, e so disso exemplo os plos tursticos do plano estratgico nacional de turismo (Oeste, litoral alentejano e Alqueva) ou a rea sobrante do Alentejo neste caso, o voluntarismo da poltica de turismo e da iniciativa privada tem de passar no teste da procura. Turismo Residencial em Ncleos Tursticos de Nova Gerao O ncleo turstico de nova gerao criado em solo rural, como o caso do pioneiro Pine Cliff, ou a partir de um loteamento urbano preexistente, como o caso de Praia dEl Rei, em Peniche. O que distingue este ncleo a profissionalizao nas suas promoo, administrao e explorao e a conformidade com as novas exigncias da regulao pblica, como o caso das do ambiente e do ordenamento do territrio. A dinmica destes ncleos tursticos, com as excepes que confirmam a regra, est sujeita a alguns processos que no parecem ser suficientemente tidos em conta: A grande taxa de abandono de projectos, no seio de uma multiplicao de iniciativas largamente propagandeadas; A dinmica de arredondamento de casos de sucesso, cuja promoo se prolonga durante dcadas, como o caso de Vale do Lobo, entre outros; A modernizao in situ de grandes projectos, com promoes que se estendem no tempo, como o caso do Vilamoura XXI e do Tria Resort; A possibilidade de alguns destes ncleos vir a ser objecto de uma maior procura de residncia permanente suburbana qualificada por parte da populao local, em detrimento da prevista utilizao turstica, no sentido de uma transferncia de recursos do exterior. A mera cronologia da interveno privada e pblica faz com que os ncleos tursticos da nova gerao passem quase despercebidos no seio da rea turstica do Algarve e sejam quase o modelo exclusivo da formao da oferta de turismo residencial no resto do Continente, com destaque para os plos tursticos de gnese poltica. Esta preciso esclarece a confuso gerada quando se ope a excelncia destes novos ncleos oferta de turismo do Algarve, que se limitaria a ser massificada e desqualificada. Turismo Residencial em Meio Urbano Existe procura de apartamentos utilizados temporariamente e localizados em meio urbano em prdios da residncia permanente da populao local. Este um tipo
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de turismo residencial no estruturado e difcil de quantificar. Tal como sucede com as estncias balneares, em meio urbano tem vindo a ser desenvolvida uma oferta estruturada de turismo residencial na qual os proprietrios dos apartamentos podem investir no sentido de obter rendimentos, destinar o apartamento sua utilizao exclusiva ou combinar uma utilizao parcial com perodos de arrendamento pela entidade exploradora ou uma agncia especializada. A oferta formal de turismo residencial em meio urbano essencialmente constituda pelo condo-hotel, segundo a designao americana3, e inclui os trs modelos possveis de utilizao/rendimento: Anexo ao hotel: existncia de um bloco de apartamentos funcionalmente independente mas ligado aos servios do hotel cujos proprietrios reservam a sua ocupao exclusiva; Em idntico bloco de apartamentos anexo ao hotel, os proprietrios utilizam parcialmente o apartamento e cedem-no explorao turstica durante o resto do ano; O hotel um condomnio (na legislao portuguesa, um hotel-apartamento), cujas unidades so todas vendidas e cedidas explorao turstica por um determinado nmero de anos (o que pode representar um benefcio fiscal para o proprietrio). Em 2004, esta situao parecia ser novidade. No Portugal de 1991, so anunciados os suite-hotel, precisamente um condominium hotel no qual todas as unidades de alojamento so cedidas explorao turstica4. Timeshare e Fraces Imobilirias (Fractionnals) O timeshare sofreu no incio de um equvoco, porque a legislao portuguesa de 1981-1983 o considerou um produto financeiro e imobilirio. O mercado desde cedo ultrapassa esta fase e o timeshare passa a ser uma das formas de distribuio de estadias temporrias em hospedagem onerosa. A utilizao do estabelecimento turstico flexibilizada e desmaterializada, surgindo a criao de um direito real (de propriedade ou de habitao peridica) sobre a unidade de alojamento, como uma garantia para o comprador, em face de eventual incumprimento do promotor. O timeshare no turismo residencial, mas sim um instrumento do submodelo de negcio que designamos por organizao do turismo desorganizado. Os fractionnals (em geral de quatro a 12 proprietrios da unidade de alojamento) tm duas componentes:
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A imobiliria, que assegura ao comprador, directa ou indirectamente, um direito real sobre o imvel e lhe cria a expectativa de uma mais-valia imobiliria, que se reflecte em venda no futuro; A de utilizao turstica com a possibilidade de cesso de semanas no utilizadas explorao turstica e obteno de rendimento. Os fractionnals so uma forma atpica de turismo residencial: No chegam a ter o sucesso de vendas prometido quer no incio dos anos 80, quer uma dcada depois ou to-pouco nos anos anteriores crise de 2008-2009; Os empreendimentos de fractionnals continuam a ser pouco numerosos, sendo mais frequente o caso de venda de fractionnals, em vivendas de empreendimentos de turismo residencial, como produto de entrada ou ensaio ou a sua aquisio por compradores com menores rendimentos, que adquirem um aluguer de quatro a 12 semanas, o que lhes basta.
O MODELO de NEGCIO do TURISMO RESIDENCIAL na REA TURSTICA do ALGARVE

Enquadramento
Um de Dois Modelos de Negcio No volume sobre Turismo Sustentabilidade, Ambiente e Ordenamento do Territrio, apresentamos um quadro com os modelos e submodelos de negcio da rea turstica do Algarve. Neste ponto, descrevemos o modelo de negcio do turismo residencial no Algarve e, no ponto seguinte, o mesmo modelo noutras regies do Pas. As ocorrncias destes modelos no Algarve e no resto do Pas so descritas nos captulos 3 e 4. A procura e a oferta final de cada um dos dois modelos de negcio a (estadias temporrias em hospedagem onerosa e turismo residencial) assentam noutros dois aspec-
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tos que as tornam possveis: o da promoo de empreendimentos tursticos e o da oferta de terrenos. O presente trabalho dedicado ao turismo residencial. Para facilitar a anlise, consideramos apenas as casas do tempo livre, excluindo os espaos comerciais ou os destinados a infra-estruturas. Estas opes no implicam desvalorizar, entre outros, hotis, estabelecimentos de restaurao e bebidas, agncias de viagens ou aluguer de automveis sem condutor. Empreendimento de Turismo Residencial A Morfologia A morfologia de um empreendimento de turismo residencial pode assumir quatro formas: Em altura, quando compreende um ou mais prdios de apartamentos, com infra-estruturas tursticas internas ou em logradouro turstico, com ou sem espaos verdes; Em extenso, quando formado por vivendas e pequenos blocos de apartamentos, equipamentos tursticos e outros, infra-estruturas urbansticas e uma percentagem varivel de rea verde, comum ou privada (jardins de unidades de alojamento); Em conjunto de empreendimentos: um empreendimento, ele prprio em extenso, que integra outros empreendimentos tursticos em altura ou em extenso e empreendimentos no tursticos, mas compatveis com o turismo; A estruturao da explorao de moradias dispersas, de origem diversa, por uma entidade exploradora, forma morfolgica atpica de empreendimento de turismo residencial. Empreendimento de Turismo Residencial em Altura, Estruturado pela Propriedade Horizontal A partir de 1955, a propriedade horizontal a propriedade exclusiva duma habitao integrada num edifcio comum. O direito de cada condmino em conjunto o direito sobre um prdio, portanto sobre uma coisa imobiliria, e como tal tratado unitariamente pela lei; mas o objecto em que incide misto constitudo por uma habitao exclusiva, que o principal, e por coisas comuns, que so o acessrio. Antes de 1978, a propriedade horizontal a nica maneira de estruturar empreendimentos de turismo residencial em altura. Depois de 1978, e sobretudo desde 1986, continua a s-lo, dadas as dificuldades criadas pela aplicao das leis dos empreendimentos tursticos. O recurso propriedade horizontal sofre de uma dificuldade endgena: as infra-estruturas tursticas
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no podem ser coisas comuns, que so o acessrio, pois desempenham uma funo determinante no seio do empreendimento quando so acessrias, ou no empreendimento no h infra-estruturas tursticas significativas, ou estas ocupam fraces imobilirias privadas do condomnio, o que cria uma situao de relao especial entre condminos5. Grande parte da oferta de turismo residencial e est a ser formada por edifcios em altura, cuja estrutura fsica e legal inclui ou no espaos de uso comum. Esta realidade e esta tendncia so reforadas pelas disposies dos PROT, que limitam e dificultam a criao de ncleos tursticos fora dos permetros urbanos com urbanismo turstico em ambiente de resort e facilitam a densificao da edificao urbana no seio dos permetros urbanos. Empreendimento de Turismo Residencial em Extenso ou em Conjunto de Empreendimentos, Estruturado como Loteamento Urbano A partir de 19656, apesar da instabilidade legal da legislao, o loteamento urbano mantm elementos invariantes: diviso de um terreno em lotes, obras de urbanizao, venda dos lotes a cargo do promotor, que entrega as infra-estruturas cmara municipal e desaparece do processo. Quando o loteamento urbano utilizado para estruturar legalmente empreendimentos de turismo residencial em extenso: define apenas um conjunto de moradias e um ou outro bloco de apartamentos, frequentemente com urbanismo turstico em ambiente de resort, de incerta sustentabilidade e uma quase total liberdade de aco dos residentes; no garante a sua sustentabilidade turstica, em particular no caso de urbanismo turstico em ambiente de resort; cria espao pblico que, mais tarde ou mais cedo, mantido pela autarquia, de acordo com os padres das zonas urbanas residenciais e no de acordo com o ambiente de resort existente durante a venda dos lotes. O conjunto de empreendimentos de turismo residencial estruturados por meros loteamentos urbanos exige uma ateno positiva e proactiva da interveno pblica, para minimizar danos futuros. Uma Forma Atpica de Empreendimento de Turismo Residencial: a Estruturao da Explorao de Moradias Dispersas A explorao turstica de moradias dispersas o empreendimento atpico de turismo residencial que integra moradias, com origem na edificao dispersa, em lotea-
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mentos urbanos e na mera edificao em meio urbano consolidado. Estes empreendimentos formam uma tipologia diferenciada das camas paralelas, so explorados por empresas da regio, comercializados sob marcas de operadores internacionais e contribuem para o posicionamento do turismo regional junto de segmentos qualificados da procura de estadias temporrias em hospedagem onerosa. Esta componente da oferta (villa market ou holiday cottages) no reconhecida pelo sistema poltico administrativo do turismo e do ordenamento do territrio, apesar da sua real importncia para a regio e para o Pas. Esta forma atpica exige uma clarificao, para evitar criar confuso entre duas realidades diferentes: A estruturao da explorao de moradias dispersas por uma empresa que assegura a sua administrao forma este empreendimento atpico de turismo residencial, com geometria varivel; A colocao destas moradias no mercado turstico j integra o modelo de negcios da estadia onerosa em hospedagem em alojamento turstico individual (e no em alojamento colectivo, como o caso dos empreendimentos tursticos do RJIFET).
Procura e Oferta Final de Casas em Empreendimentos de Turismo Residencial

As motivaes, os desejos e a formao da procura final de uma casa de tempo livre integram, em propores variadas, trs componentes: turismo, aplicao financeira e investimento na pedra: As motivaes de natureza turstica so mais amplas do que as da estadia temporria e compreendem, entre outros aspectos, a realizao pessoal (o estilo de vida), a excitao (ligada a competio por exemplo, no golfe) e o desfrute de prazer, nas suas mais diversas formas, durante a estadia; As motivaes de natureza financeira tm a ver com a gesto do patrimnio familiar, o rendimento resultante da cedncia da casa explorao turstica e a expectativa de ganhos com a sua revenda a curto ou mdio prazo; As motivaes do investimento na pedra tm a ver com a segurana, as mais-valias a mdio ou longo prazo e a psicologia: a exibio de estatuto social, de poder ou de pertena a um grupo social aliam o return on ego ao return on investment.
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Os desejos dos compradores combinam turismo, finana e imobiliria em propores variveis e podem ser estruturados, num dado momento, nos trs submodelos de negcio (utilizao ou rendimento exclusivos ou combinao dos dois) cuja evoluo no tempo deve ser prevista. Passamos a explicar estes desejos na aquisio de uma casa do tempo livre. Utilizao Exclusiva A casa do tempo livre utilizada, em estadia temporria ou em residncia permanente da reforma, pelo proprietrio, pelos familiares e amigos. O proprietrio tem a liberdade de a mobilar e decorar ou alterar o seu interior, devendo respeitar as normas fixadas pelo empreendimento no qual a casa se integra. A casa no cedida explorao turstica e exclui a expectativa de rendimento financeiro, em favor da privacidade na utilizao. Os adquirentes dispem de meios econmicos para financiar o investimento, pagar a sua manuteno e o custo da administrao, salvaguardar a privacidade no acesso casa e exibi-la em vrios crculos sociais. Esta a utilizao mais perene, desde a villa da elite de Roma e do Renascimento s casas dos que, no seio dos diferentes grupos sociais da actualidade, podem aceder ao privilgio da exclusividade na utilizao da sua casa. A regulao pblica do submodelo da utilizao exclusiva enfrenta dificuldades culturais e polticas que limitam a sua capacidade de qualificar a oferta e de a posicionar no mercado a inade-quao da interveno da poltica e da administrao do turismo e a falta de regulao pblica esto, actualmente, no epicentro da valorizao da economia turstico-residencial do Algarve e do turismo residencial em geral. Documentos oficiais, vrios autores e interesses empresariais designam este submodelo de negcio por residncia secundria, segunda residncia ou imobiliria, em alternativa a um conceito redutor de turismo. Como vimos, o conceito de casa do tempo livre integra os diferentes modelos de negcio, acentua as sinergias, explicita os conflitos de interesses e alarga a criao de valor pela poltica de turismo. Rendimento Exclusivo Neste submodelo, o rendimento financeiro e o futuro ganho de mais-valias na venda so os desejos dominantes na aquisio de casa. Encontramos este modelo, desde a viragem dos sculos XIX e XX, no Monte Estoril e em Santo Antnio do Estoril. A casa cedida exclusivamente explorao turstica o que o mercado designa por hard lease-back. O comprador pode preferir a discrio da compra sua exibio, a compra pode envolver mais de uma unidade de alojamento e ser feita por uma pessoa individual
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ou colectiva (fundo imobilirio, por exemplo). A remunerao da cedncia explorao turstica, a sua durao e as condies variam, sendo reguladas pelo mercado e pela interveno pblica. A garantia de rendimento (garantia por quem e com que valor?) ou a maneira como repartido o rendimento distribuvel gerado pela explorao turstica no so ainda claramente regulados em Portugal e a eventualidade de uma futura regulao inadequada pode ter consequncias perversas para a competitividade do produto. H uma realidade incontornvel: s a rentabilidade da explorao turstica pode alimentar o rendimento a pagar ao investidor e o anncio de qualquer garantia precisa de ser esmiuado. Combinao de Utilizao e Rendimento Neste submodelo, a casa utilizada pelo proprietrio e pela famlia em estadias temporrias e cedida explorao turstica o resto do tempo. Esta cedncia pode visar apenas obter rendimento para comparticipar nas despesas de administrao e no financiamento da aquisio o soft lease-back. expectativa de algum rendimento pode estar associada a mais-valia de uma venda a curto ou mdio prazo. Neste contexto, casa de frias designa a utilizao temporria da casa do tempo livre em estadias temporrias, a ttulo oneroso ou no, por uma famlia com vida profissional activa. A casa de frias um caso particular da casa do tempo livre. Observaes sobre os Submodelos A procura de cada um destes submodelos conhece um crescimento estrutural marcado por ciclos de alguns anos ou mesmo por interrupes bruscas, como em situaes de guerra. A procura da utilizao prpria tem tendncia a evoluir com a economia (rendimento disponvel e financiamento), e ainda dominada por uma famlia, uma casa, mas a situao de uma famlia e vrias casas comea a no ser invulgar. Este submodelo o mais estvel e sustentvel, mas no permite alcanar o ritmo e o volume de vendas dos outros dois modelos. A procura para aplicao financeira (sem ou com utilizao) pode crescer conjunturalmente no caso de haver aumento da capacidade de endividamento dos compradores. Neste caso, um comprador pode adquirir tantas unidades quantas o financiamento bancrio permitir. Mais recente a compra de casa com base num rendimento aliciante e garantido (de novo, por quem?) durante dois ou trs anos, com maior ou menor conhecimento da incerteza sobre a capacidade que tem a explorao turstica para assegurar idntica remunerao ao longo do tempo. Estamos no limite da venda no transparente.
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A especulao imobiliria consiste na compra de um imvel para o vender por um preo superior, sem o transformar nem utilizar. elemento estrutural do mercado e pode aceder a um benefcio fiscal. O especulador pode inserir-se na distribuio quando promete comprar ou compra vrias unidades de alojamento para as revender, com lucro. Quando no regulada pelas sbias palavras do bispo de Viseu A religio como o sal na comida nem muito, nem pouco, apenas o necessrio a especulao causa problemas de variada importncia. A histria recente est marcada por excessos na religio, no sal na comida e na especulao, com consequncias diversas, mas graves. O rebentamento da bolha imobiliria turstica e a ecloso da crise de 2008-2009 contribuem para que se fale no abuso de vendas no transparentes a compradores sem qualificao financeira, sobre-endividados ou iludidos com promessas de rendimento garantido e em especuladores sem controlo, devido a uma regulao pblica confusa. Desconhecemos estudos pblicos sobre a importncia dos submodelos de negcio do turismo residencial do Algarve e do Pas e os nmeros do INE so insuficientes. A consequncia desta constatao evidente: as decises da poltica e da administrao do turismo e do ordenamento do territrio sobre esta importante componente da economia regional e nacional so tomadas, desde h dezenas de anos, na ausncia de um conhecimento aprofundado da realidade.
Empreendimento de Turismo Residencial as Dinmicas Especficas

Promoo, Administrao e Explorao Tursticas O empreendimento de turismo residencial fruto da promoo e o seu funcionamento assegurado pela administrao e a explorao tursticas. A promoo compreende a concepo, a edificao, a venda de casas e a promessa da sua administrao e de uma eventual explorao turstica no futuro. Quando a promoo se estende no tempo, em paralelo com a administrao e a explorao turstica da oferta j construda, devem ser explicados os custos destas actividades; com efeito, podem ser, temporariamente, subsidiados pela promoo, o que acaba por cessar e ento pode causar problemas sustentabilidade turstica do empreendimento de turismo residencial. A administrao a actividade equivalente do administrador de um condomnio de propriedade horizontal, podendo ser bem mais extensa e variada no casos de empreendimentos em extenso, em conjunto de empreendimentos e em altura
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quando as partes comuns provocam conflitos e so extensas. As regras e os custos da administrao, com definio legal especfica (caso da propriedade horizontal) ou meramente contratual, devem ser bem definidos aquando da promoo, pois a administrao compreende o conjunto dos servios cujos custos constituem uma obrigao para o adquirente, independentemente da utilizao do empreendimento, e o seu pagamento um factor crtico do sucesso da explorao e da sua sustentabilidade turstica. A explorao turstica, de que h sucessivas definies legais, por ns definida como a actividade econmica que resulta da relao que se estabelece entre promotor, explorador e proprietrios das casas do tempo livre, de modo a assegurar o funcionamento do empreendimento ao longo do tempo, quando esto em causa servios que vo para alm da administrao. Nomeadamente, o caso de servios no interior das unidades de alojamento, da comercializao destas no mercado turstico e da garantia do pagamento acordado entre o promotor e o seu proprietrio. A explorao turstica do empreendimento de turismo residencial pode integrar a sua administrao. A experincia mostra que a relao real e legal entre administrao (sobretudo nos casos de haver uma escritura de propriedade horizontal) e explorao turstica no est suficientemente regulada, o que acarreta consequncias gravosas em momentos de tenso entre as partes envolvidas. Terminada a promoo, definimos a sustentabilidade turstica do empreendimento de turismo residencial como a capacidade da relao entre proprietrios das casas do tempo livre e empresa exploradora para assegurar a rentabilidade desta e a satisfao das expectativas criadas aquando da venda da casa ao proprietrio, ao investidor e ao utilizador turstico, o que implica manter, ao longo do tempo, um conjunto coerente de instalaes fsicas, servios e valor, no quadro de uma envolvente espacial e de uma integrao territorial adequadas, com criao de valor para as comunidades local, regional e nacional. A sustentabilidade turstica depende ainda do facto de a interveno pblica assegurar a qualidade da envolvente e a regulao da estabilidade das relaes privadas em causa o que faz do mau funcionamento da justia uma barreira competitividade da economia turstica residencial do nosso pas. Submodelos de Promoo O promotor pode promover um empreendimento e entregar as suas administrao e explorao turstica a uma entidade especializada, o que obriga a uma regulao pblica adequada, para alm da propriedade horizontal e do loteamento urbano; a explorao turstica de moradias dispersas apenas difere do promover e deixar pela origem e a disperso das casas e pelo seu posicionamento qualificado no mercado.
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O promotor pode manter, ao longo dos anos, uma posio dominante na administrao e na explorao turstica do empreendimento, o que contribui para a sua sustentabilidade turstica, mas susceptvel de abuso da posio dominante na relao com os proprietrios das unidades de alojamento. A diferena entre promover e deixar e promover e ficar (e, neste caso, quem fica? Um hoteleiro ou uma empresa especializada?) parte da oposio entre imobiliria e turismo. Em qualquer dos dois submodelos, a propriedade das casas do tempo livre pode estar dispersa por uma mirade de proprietrios ou conhecer uma concentrao significativa em proprietrios individuais ou institucionais. Na promoo de um conjunto de empreendimentos, as relaes entre a promoo e a administrao estabelecem-se entre empresas estruturadas, menos expostas s emoes e aos excessos que podem ter lugar quando est em causa um grande nmero de proprietrios individuais. A eventual existncia de lotes individuais no seio do conjunto dificulta estas relaes. Evoluo no Tempo Por definio legal, o submodelo de promover e deixar de curta durao. O que est em causa a qualidade da sua regulao pblica e no o ruminar de crticas ou o discurso moralizante sobre o lucro rpido e fcil. Esta questo tem uma importncia relevante e continua a ser ignorada pela interveno pblica. No caso de um empreendimento de grande escala ou de um conjunto de empreendimentos de um ou de vrios promotores, a promoo pode durar dezenas de anos, num promover e ficar que continue a promover e a explorar. O empreendimento pode, desde o seu incio, ser promovido em fases ou pode ser que o sucesso da promoo justifique o arredondamento, que designa a expanso orgnica em terrenos adjacentes. Esta expanso equivalente da capacidade de produo de uma unidade industrial, mas acaba por ter de enfrentar enormes obstculos, com origem em excessos na avaliao dos condicionamentos ambientais ou das regras do ordenamento do territrio. Durante o tempo da explorao, a casa, o empreendimento, a sua envolvente e a integrao territorial conhecem uma evoluo normal e transformaes inesperadas. Nesses momentos de verdade para a sustentabilidade turstica do empreendimento, a regulao pblica deve garantir a eficiente resoluo de conflitos de interesses. A experincia do Algarve mostra a necessidade de realizar significativos progressos nesta rea. A utilizao da casa por uma famlia implica considerar o seu ciclo de vida normal (actividade profissional e reforma) e as perturbaes pertinentes para a posse e a utilizao da casa (doenas, divrcios, nvel de vida, entre outros). A flexibilidade
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na utilizao da casa do tempo livre ao longo do tempo deve ser objecto de regulao legal.
Os Dois Grandes Modelos de Negcio Conflitos, Sinergias e Sua Regulao

Conflitos A relao entre os dois grandes modelos de negcio feita de conflitos de interesses e sinergias, que so regulados pelo mercado e pela interveno pblica. O maior conflito resulta do facto de o turismo residencial representar perda de vendas para o operador de holiday package e de hspedes para o explorador do empreendimento turstico, caso que tem particular relevncia no Algarve. A procura de terrenos para empreendimentos de turismo residencial faz aumentar o seu preo e dificulta a rentabilizao do investimento hoteleiro. H aspectos culturais a considerar. Num quadro de conflito, o hoteleiro e o promotor de turismo residencial (sobretudo o que promove e deixa) so personagens com culturas diferentes e interesses opostos: Em caso de sucesso, a promoo de turismo residencial um negcio de financiamento fcil relativo, rpido perodo de retorno e boa rentabilidade, podendo apropriar muita da mais-valia imobiliria e beneficiar da informalidade fiscal, reinante durante anos; Um empreendimento turstico de propriedade indivisa exige importante investimento, financiamento mais difcil, longo perodo de retorno, reduzida apropriao da mais-valia imobiliria e uma informalidade fiscal mais arriscada. Este conflito entre agentes exige uma clarividente regulao pblica, na medida em que ambos contribuem para a criao de riqueza na oferta de turismo. A experincia do ltimo meio sculo confirma que a poltica e a administrao do turismo no asseguram uma regulao equilibrada, favorecendo as propostas que se identificam com a explorao hoteleira, que elemento estruturante da cultura da poltica e da administrao do turismo. Sinergias A primeira sinergia entre os dois modelos surge no pas de origem dos visitantes, quando os operadores tursticos do dimenso ao transporte em seat only nas suas cadeias
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de voos fretados e disponibilizam aos clientes do turismo residencial um acesso barato s respectivas casas. Minimizam assim o risco do voo fretado, mas alimentam a formao da procura, que, com a criao das companhias low cost, vai diminuir a rentabilidade do seu negcio. A segunda ocorre no destino, com a promoo de empreendimentos que combinam oferta para os dois modelos de negcio. Alm dos rudimentares empreendimentos tursticos em propriedade plural, com unidades de alojamento cedidas explorao turstica, abundam casos de integrao dos dois modelos de negcio na concepo, no modelo financeiro e na explorao do empreendimento. Apesar do pioneirismo de casos de sucesso, como Penina e Vale do Lobo, a oposio entre imobiliria e turismo contribui para a demora em reconhecer o potencial dos empreendimentos integradores dos dois modelos de negcio. Regulao Pblica e pelo Mercado O mercado cria dois mecanismos de regulao: a rentabilidade da explorao turstica do empreendimento de turismo residencial que permite empresa exploradora pagar o rendimento prometido pelo promotor, um aspecto a sublinhar quando o preo de venda da unidade de alojamento elevado, a explorao pressionada no preo de venda das estadias e a inflao reduzida desde 2008 que o mercado regula, brutalmente e com custos, os excessos das vendas no transparentes, perante a indiferena ou o apoio da regulao pblica; A promoo e a administrao do empreendimento de turismo residencial criam um tom social em que o luxo e a exclusividade do empreendimento so os agentes da respectiva valorizao a longo prazo, devendo uma eventual explorao turstica ser reduzida e adequada a estas caractersticas esta regulao pelo mercado pode ser contrariada pela regulao pblica. A regulao pelo mercado inexorvel mas lenta, com relevantes custos econmicos e sociais e, por si s, no garante o desenvolvimento slido dos dois modelos de negcio. No nosso pas, as insuficincias da regulao pelo mercado no so devidamente compensadas pela regulao pblica. A poltica e a administrao do turismo privilegiam a estadia temporria em hospedagem onerosa, em empreendimento de alojamento colectivo. O modelo de negcio do turismo residencial comea por ser ignorado e regulamentado de uma maneira tardia, ambgua, inadequada, com falta de conhecimento da
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realidade do mercado; entre 1963 e a actualidade, a maioria dos promotores obrigada a recorrer apenas ao licenciamento municipal de muita da oferta de turismo residencial. Em 1966, o Comissariado do Turismo elabora um modelo para a relao entre camas hoteleiras e meios suplementares de alojamento. Neste modelo, a relao entre os nmeros dessas camas varia entre os limites de 70% e 30%, sendo uma percentagem superior de camas hoteleiras caracterstica de uma oferta mais qualificada. No Algarve, a Quinta do Lago e o Vale do Lobo desmentem o modelo: so das reas mais qualificadas e a percentagem de camas hoteleiras muito baixa7. A poltica e a administrao da urbanizao e ordenamento do territrio admitem e apoiam o turismo residencial, mas combatem o submodelo da utilizao exclusiva pelo proprietrio. No caso deste submodelo, turismo e ordenamento do territrio partilham a mesma poltica. A definio de normas legais sobre turismo residencial d azo a algo raro em Portugal: em 1983 e 1996, o Parlamento anula dois decretos-leis j publicados no Dirio da Repblica8. Antes da adeso Unio Europeia e na ausncia de uma poltica formal, so as circulares do Banco de Portugal que regulamentam o investimento imobilirio no Pas por estrangeiros no residentes9. No Algarve, quando a procura de turismo residencial assume nmeros significativos, o sistema poltico e administrativo do turismo e ordenamento do territrio procura limitar a quantidade da oferta de alojamento ou dificultar o investimento. Para Uma Nova Regulao Pblica e Privada Ao longo de praticamente meio sculo, os agentes pblicos e privados no abordam a regulao dos diversos modelos e submodelos de negcio com base no pragmatismo de valorizar as sinergias e minimizar os conflitos. H falta de aproximaes positivas, de que so exemplo as seguintes atitudes: criar valor a partir da imobiliria e das camas paralelas, integrando-as na oferta de turismo; ultrapassar a falsa dicotomia entre turismo de massas e turismo de qualidade; reconhecer que, no Algarve, no h monoproduto do turismo, mas sim especializao da economia regional, cuja diversificao ter sempre como base o cosmopolitismo criado pelo turismo; ultrapassar as crticas vazias dependncia dos grandes operadores e criar parcerias que reforcem e estabilizem uma relao de negcio; pretender combater a sazonalidade da procura de estadias sem procurar alterar as normas sociais e econmicas que esto na origem desta concentrao temporal;
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criticar a concentrao da oferta sem perceber os factores que a explicam (desde logo, o aeroporto de chegada) e no regular adequadamente a urbanizao e o urbanismo tursticos; mais recentemente, criar uma guerra artificial entre os modelos de negcio das companhias low cost e os dos operadores de package holidays e no procurar o valor que ambos geram. O agravamento da crise da economia e da sociedade regional pode contribuir para: uma nova modalidade de interveno pblica e privada na regulao do turismo residencial; uma atitude de criar riqueza a partir dos diversos modelos e submodelos de negcio, por via de uma abordagem positiva de todos e no pelo apoio de uns contra os outros. Este aspecto analisado no ponto sobre Poltica e Administrao do Turismo, no Captulo 4 do volume sobre Turismo Sustentabilidade, Ambiente e Ordenamento do Territrio.
O MODELO de NEGCIO do TURISMO RESIDENCIAL fora de UMA REA TURSTICA

O Perodo Anterior a 2005
A Afirmao de Uma Identidade Prpria A tentativa de esboo de um modelo de turismo residencial no resto do Pas no deve ser feita em alternativa ou contra o da oferta de turismo que se forma no Algarve, mas sim buscando as suas identidade e estrutura prprias. Estas so desde logo determinadas por factores diferenciadores do turismo residencial do Algarve. Nesta regio, o submodelo do holiday package desempenha um papel determinante, mas no vinga na
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rea de influncia do aeroporto de Lisboa (de Estoril/Cascais a Tria) e desconhecido no resto do continente. Na ilha da Madeira, o holiday package dominante, mas a orografia e a escassez de solo para urbanizar limitam a expanso do turismo residencial, de que h apenas as excepes que confirmam a regra. Outras diferenas importantes entre o turismo residencial do Algarve e o do resto do Pas so: a escala da procura, a sua qualificao, a origem internacional e a importncia do golfe como elemento diferenciador na formao da oferta de turismo residencial do Algarve; a procura nacional do turismo residencial do Algarve, que desempenha um papel importante na formao dos ncleos tursticos e de ncleos e urbes urbano-tursticos. Ainda neste contexto, importa clarificar o erro inerente afirmao, tantas vezes escutada, de quem no quer cometer os erros do Algarve, ou os denuncia. Em muitos casos, a realidade confirma que muitos dos erros do Algarve j foram cometidos, pois: no seio dos ncleos urbanos da vilegiatura tradicional ou no seu alargamento a loteamentos urbanos, j foi licenciado um excesso de urbanizao e edificao, com um degradado urbanismo turstico em meio urbano turstico, sem as infra-estruturas urbansticas adequadas; raros so os ncleos tursticos fora dos permetros urbanos com qualificado urbanismo turstico em ambiente de resort. Por outras palavras, na maioria dos casos j foram cometidos os erros e no praticadas as virtudes da oferta de turismo do Algarve. O Esboo de Um Modelo No resto do Continente, o turismo residencial parece desenvolver-se segundo quatro linhas: O modelo dominante o do ncleo urbano turstico, importando destacar o diferente tom social dos ncleos (Moledo, que difere da Pvoa, e So Martinho do Porto de Santa Cruz), a sua genealogia (com destaque para a
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evoluo das praias chiques do Porto do final do sculo XIX, a transformao dos palheiros do litoral, a Figueira da Foz, Vieira de Leiria e Ericeira) e a sua escala (com a diferena da Figueira da Foz); A edificao dispersa, seja pela transformao de casas rurais ou pela construo de raiz, desempenha um papel cuja dimenso ignoramos, mas cuja observao confirma ser importante; Algumas iniciativas de ncleos tursticos fora dos permetros urbanos, um dos quais vai dar lugar a Praia de El-Rei; A evoluo da tradicional zona de turismo que vai do Estoril Ericeira, com destaque para zonas como a Quinta da Marinha ou Guia, no tradicional e real plo turstico de Estoril/Cascais.
Emergncia dos Ncleos Tursticos de Nova Gerao e o Centro de Apoio ao Licenciamento de Projectos Tursticos Estruturantes (CALPTE) Desconhecemos se h um estudo exaustivo sobre este tema, mas no parece excessivo afirmar que o essencial dos primeiros ncleos tursticos da nova gerao resultaram de iniciativas empresariais anteriores ruptura poltica dos anos 90 e que no conseguem ser aprovados ou promovidos antes de lhes serem aplicadas disposies sobre reas ambientais ou de ordenamento do territrio. Independentemente da sua origem, na viragem do sculo XX para o XXI, h um conjunto considervel de projectos de empreendimentos ou ncleos tursticos cujo licenciamento se arrasta. Esta realidade explica que em 200310 o Governo tenha decidido criar a estrutura de misso designada por Centro de Apoio ao Licenciamento de Projectos Tursticos Estruturantes (CALPTE) e definido as principais linhas de orientao para o seu funcionamento. Na origem do CALPTE esto a interveno de mltiplas entidades superintendidas ou tuteladas por diversos ministrios, a morosidade e complexidade dos procedimentos legais relativos deciso de aprovao e licenciamento, os atrasos altamente penalizadores para os promotores e investidores, como para a criao de riqueza e emprego nas reas de vocao turstica onde os referidos projectos poderiam ser realizados e a penalizao da imagem de Portugal como pas de vocao turstica. O relatrio da estrutura de misso no foi publicado, mas do conhecimento pblico que foram analisadas dezenas de projectos de investimento. O CALPTE permite obter uma primeira ideia da extenso e da natureza dos problemas que a promoo dos ncleos tursticos de nova gerao enfrenta.
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O Surto de Desenvolvimento de 2005

A Deciso Poltica Os acontecimentos so ainda muito recentes, no existem arquivos disponveis e h um domnio privado a respeitar. A este nvel, porm possvel tirar desde j duas concluses: A sociedade em geral e o mercado em particular ganhariam maior transparncia com uma informao pblica sobre os actos pblicos que acompanham o ciclo da aprovao de um instrumento de gesto do territrio e o licenciamento dos empreendimentos tursticos; H anos que no existe divulgao pblica sobre o licenciamento e a desclassificao dos empreendimentos tursticos e, no caso dos conjuntos tursticos, esta lacuna remonta a 1969 (no erro, mesmo 1969). A partir de 2005 h um conjunto de informao pblica que nos permite afirmar o seguinte: Aos projectos de empreendimentos que j esto no terreno, com mais ou menos obra feita, junta-se o anncio de um nmero considervel de projectos adicionais, sendo pblico e notrio que a um nmero indeterminado deles falta consistncia empresarial; Houve uma deciso poltica estratgica, a nvel do primeiro-ministro, no sentido de promover o licenciamento de relevantes projectos tursticos, a maioria dos quais integra uma componente de turismo residencial; Esta deciso no foi suficientemente esclarecida relativamente valorizao da cadeia de valor do submodelo da utilizao exclusiva, deixando o assunto para ser decidido pela poltica e a administrao do turismo e do ordenamento do territrio, que mantm as interpretaes do passado (ver Captulo 4). Independentemente do fundamento das decises tomadas, retenhamos o exemplo de que, mais uma vez, o que efectivamente estratgico na poltica de turismo tem de implicar uma deciso na esfera de interveno do primeiro-ministro. Projectos de Interesse Nacional Em 200511 o Governo adoptou novos mecanismos de acompanhamento e desenvolvimento processual dos projectos reconhecidos como de potencial interesse nacional (PIN).
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definiram-se os critrios para a qualificao dos projectos como PIN, em razo da sua especial mais-valia nos planos econmico, social, tecnolgico, energtico e de sustentabilidade ambiental; Favoreceu-se a concretizao de projectos de investimento, assegurando um acompanhamento de proximidade, promovendo a superao dos bloqueios administrativos e garantindo uma resposta clere, sem prejuzo dos dispositivos legais necessrios salvaguarda do interesse pblico, nomeadamente aos nveis da segurana e do ambiente; Estabeleceu-se um adequado sistema de acompanhamento e monitorizao dos projectos, que pde justificar as alteraes legislativas necessrias. Em 2008 foram tomadas duas medidas adicionais12: Foi estabelecido o regime de articulao de procedimentos administrativos de consulta pblica e publicitao aplicvel aos projectos reconhecidos como PIN; Foi aprovado o novo Regulamento do Sistema de Reconhecimento e Acompanhamento de Projectos PIN. A exemplo do que aconteceu com os trs projectos estruturantes, aprovados em 1994, as organizaes no-governamentais do ambiente, a opinio pblica e alguns meios empresariais contestaram vivamente o regime dos PIN, com destaque para os empreendimentos tursticos. Figura 2.1. Website com informao sobre os projectos de potencial interesse nacional (PIN)
Fonte:http://www.turismodeportugal.pt/
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TURISMO RESIDENCIAL no PLANEAMENTO do TERRITRIO e nos LOTEAMENTOS e EDIFICAO URBANOS

Turismo Residencial at Ruptura Poltica dos Anos 90
Turismo Residencial no Planeamento de Escala Local e Regional A estrutura do nosso trabalho assenta na tese de que a oferta de turismo residencial um dos mais importantes elementos da oferta de turismo, que se forma devido procura massificada e sazonal da viagem para estanciar durante o tempo livre. Nos captulos 3 e 4 do volume sobre Turismo Sustentabilidade, Ambiente e Ordenamento do Territrio, descrevemos como esta oferta integrada pelo planeamento de escala regional e local e pelo licenciamento municipal de loteamentos e edificao urbanos. No texto que se segue apenas consideramos a maneira como estas modalidades de interveno pblica se ocupam dos aspectos mais especficos do turismo residencial. O tratamento do turismo residencial pelo planeamento de escala local, at ao incio dos anos 60, tem o seguinte enquadramento: Nos estudos urbansticos das estncias e zonas de turismo, excluindo as cidades e vilas urbanas, sempre previsto um nmero considervel de lotes para moradias unifamiliares e, em muitos casos, de edifcios residenciais; No encontramos referncia a modelos de explorao das moradias unifamiliares, modelo de que apenas temos uma ideia pelas disposies do Cdigo Administrativo de 1940, sobre imposto de turismo; Em certas reas, os servios de urbanizao autorizam o talhamento em lotes de um hectare, sendo excepcionais casos como os da Penina e Vale do Lobo, de lotes de meio hectare. A partir de 1963, j no mbito do plano regional do Algarve, os servios de urbanizao comearam a licenciar empreendimentos de turismo residencial, mas impuseram a
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explorao de servios hoteleiros, de modo a combater a especulao. Esta proposta foi feita com um zelo que proporcional ao que lhe falta na verificao do respeito do que lhe exigido. O facto que a utilizao prpria da casa do tempo livre , em certos casos, considerada especulao. Durante esse perodo, que vai dos anos 30 aos anos 90, o enquadramento do turismo residencial pelo planeamento de escala local e regional apenas a ponta de um gigantesco iceberg: desde os anos 30 e, em particular, desde o incio da urbanizao do litoral do Pas, at aos planos directores municipais dos anos 90, no h, em Portugal, planeamento urbano formal e eficaz de escala local e, muito menos, de escala regional as excepes apenas confirmam a regra. Turismo Residencial no Licenciamento Municipal de Loteamentos e Edificao Urbanos Muitas das mais importantes disposies do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas (REGEU), aprovado em 1951, no so aplicadas. A urbanizao clandestina consentida, quando no fomentada. A leitura do prembulo dos decretos-leis de 1965 e 1973 sobre loteamentos urbanos esclarecedora a respeito da conscincia e da impotncia do Governo e da Administrao perante este problema. Este paradoxo do regime ditatorial (o mais forte dos governos permite ou fomenta o maior laxismo no planeamento e na edificao urbanos) vale uma investigao histrica especfica que nos explique como possvel que seja a lei a estruturar a informalidade. A partir de 1965, a complexa e instvel legislao sobre loteamentos urbanos permite: a criao de espao urbano (urbanizao) por simples deciso municipal (quase sempre com o acordo tcito ou formal da Administrao Central ou do ministro da tutela) e, no seio deste espao, a promoo de empreendimentos de turismo residencial; a estruturao de empreendimentos de turismo residencial em extenso e em conjuntos de empreendimentos. O mais importante factor de qualificao do turismo residencial a exigncia do mercado e a qualificao do promotor que promove o empreendimento. Um estudo sobre a qualificao dos promotores e dos proprietrios de casas e de apartamentos ajudar-nos-ia a compreender melhor este mecanismo.
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Turismo Residencial depois da Ruptura Poltica dos Anos 90

Turismo Residencial no Planeamento de Escala Regional e Local A partir do PROTAL de 1991, o turismo residencial passa a ser tratado pelos planos regionais de ordenamento do territrio. No Captulo 4, damos uma ideia do que foi e est a ser este processo. A maneira como o turismo residencial integrado nos planos directores municipais dos anos 90 varia segundo as regies e os municpios e, pela sua diversidade, est fora do mbito do presente trabalho. Na actualidade, vivemos uma fase de transio, caracterizada pela aprovao/aplicao dos novos PROT, as alteraes automticas que provocam nos PDM existentes e a anunciada elaborao do que sero os PDM de terceira gerao. H dois grandes tipos de decises a considerar: As que se situam na esfera municipal, sejam elas sobre instrumentos de gesto do territrio, sejam sobre o licenciamento municipal de loteamentos e edificao urbanos; As que tm a ver com ncleos tursticos de nova gerao, localizados fora dos permetros urbanos. Este processo desenrola-se no palco e no cenrio de um teatro cuja estrutura est a ser abalada pela crise de 2008-2009. O planeamento urbano de escala local e o planeamento regional do ordenamento do territrio nunca prestaram ateno s exigncias do mercado. Manter esta atitude durante o novo perodo do viajar, que comea com a crise de 2008-2009, ser caricato, antes de ser muito caro para a economia do Pas. Turismo Residencial nos Loteamentos e Edificao Urbanos As decises que se situam na esfera municipal tm a ver com os instrumentos de gesto do territrio, mas so particularmente relevantes em dois espaos: O delimitado pelos permetros urbanos; O da edificao dispersa, de utilizao turstica ou de residncia habitual da populao local.
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No seio destes dois vastos espaos, o licenciamento municipal: assenta em numerosos e complexos regulamentos cuja aplicao tem consequncias perversas sobre a qualificao da urbe e da ocupao do territrio; desempenha um papel de charneira entre as exigncias da qualificao destes espaos e o apoio s iniciativas de muncipes ou de investidores exteriores ao concelho que importa atrair e manter. O turismo residencial, pela procura de edificao que representa e pela natureza da utilizao dos alojamentos que cria, um elemento relevante das presses urbansticas (ver Captulo 3) e revelador da incapacidade e da insuficincia do actual sistema de regulao pblica na formao da sua oferta nos dois espaos da interveno municipal. mais fcil denunciar a imobiliria do que criar uma regulao pblica que valorize a oferta existente e qualifique a que vai ser construda.
OFERTA de TURISMO e TURISMO RESIDENCIAL nas LEIS dos EMPREENDIMENTOS TURSTICOS

Anos 60: o Vazio Legal
Lei Hoteleira de 1954 Neste ponto, descrevemos o modo como a oferta de turismo e o turismo residencial so regulados pelo mais importante dos instrumentos da poltica e da administrao do turismo: as leis dos empreendimentos tursticos. Em 1949, o anteplano de urbanizao para Monte Gordo reconhece que, no respeitante ao alojamento dos turistas e veraneantes, o projecto teve sempre em vista, oferecer a cada um o alojamento conveniente, e de acordo com as suas preferncias e economias: hotel, casas de apartamentos, penses, moradias geminadas e unifamiliares de todos os tamanhos, e os modestos, prticos e econmicos bungals.
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Est reconhecida a diversidade do alojamento turstico, colectivo e privado, num local de destino da viagem para estanciar durante o tempo livre. A lei hoteleira de 1954 no integra esta realidade no seu mbito, porque j ento no essa a poltica de turismo uma lei que diferencia os estabelecimentos hoteleiros de interesse para o turismo, por uma boa razo: fomentar o investimento em hotis, pela concesso de generosos benefcios fiscais, crdito hoteleiro e subsdios. A lei dispe que os estabelecimentos hoteleiros (hotis, penses, albergarias e pousadas) declarados de interesse para o turismo passam a ser fiscalizados pelos servios de turismo. Quando isso no se verifica, a sua fiscalizao passa a ser exercida pelos presidentes das cmaras municipais. Este um primeiro exemplo da opo poltica de remeter para a esfera municipal o que no turismo. A lei no chega a ser regulamentada, o que permite tanto a interveno pragmtica e positiva dos servios de turismo como a deciso discricionria ou arbitrria. O empresrio fica dependente da poltica e da administrao do turismo para obter os licenciamentos (da localizao, da edificao e da utilizao) e, sobretudo, a almejada declarao de utilidade turstica, com os seus benefcios fiscais, subsdios e acesso ao crdito. Sob as mais diversas formas, esta dependncia mantm-se at actualidade. Importa sublinhar que a nova oferta do turismo do Algarve enquadrada por uma lei hoteleira que: no inclui as novas modalidades de empreendimentos tursticos, susceptveis de enquadrar a diversidade da oferta que se forma; no estrutura os conjuntos tursticos, que seriam o instrumento de ligao entre a poltica de turismo e a da urbanizao, na esfera do Ministrio das Obras Pblicas, e a de loteamentos da edificao urbana, na esfera municipal; no regula o turismo residencial, em particular o submodelo da utilizao exclusiva da casa do tempo livre pelo seu proprietrio. A consequncia desta ausncia da poltica e da administrao do turismo imediata: a oferta turstica que se forma fora do mbito da lei hoteleira , desde os primeiros empreendimentos tursticos do Algarve, mais importante do que a enquadrada pela lei. Esta anomalia funcional da legislao agrava-se desde ento. Propostas Vrias propostas oficiais e da sociedade civil procuram evitar o agravamento desta anomalia. No Outono de 1963, o Congresso de Estudos Tursticos debate os alojamen-
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tos extra-hoteleiros. Em 1964, a Administrao comea por reconhecer ter-se assistido ultimamente em vrios pases a um aumento da importncia relativa das formas complementares de alojamento, nomeadamente parques de campismo, aldeias de frias e apartamentos para turistas, que esto ainda praticamente por criar no nosso pas, e prope incentivos sua instalao13. Ainda em 1964, o Governo julga conveniente formas complementares adequadas de alojamento14. Em 1965, a Direco-Geral dos Servios de Urbanizao prope a graduao das reas de terreno destinadas a cada tipo de ocupao (hotis, motis, aparthoteis, blocos residenciais, residncias, bungalows, etc.)15. Em 1966, o Comissariado do Turismo define os meios de alojamento turstico de carcter diverso e afirma desconhecer actualmente quase tudo acerca destes alojamentos e, nomeadamente, a exacta medida em que so efectivamente utilizados por turistas estrangeiros, mas a anlise da evoluo turstica que se tem operado noutros pases mostra bem a importncia que estas modalidades de equipamento j tm, e podero crescentemente vir a ter, no futuro16. Em Dezembro de 1967, so anunciados os regulamentos para as vrias formas de alojamento complementar, algumas das quais devero beneficiar de incentivos especiais, sempre que a sua instalao se imponha17. Em 1964, h conscincia de realidades que demoram a ser reconhecidas pela poltica e pela administrao do turismo e de que so exemplo18: o soft lease back: Os adquirentes dos apartamentos utilizam-nos durante o perodo das suas prprias frias e alugam-nos a turistas durante os restantes meses em que haja procura; a importncia da instalao de reformados, porque os apartamentos tursticos representam um incentivo para a vinda de capitais do exterior, pois muitos dos adquirentes podem ser sbditos estrangeiros interessados em conservar em Portugal apartamentos para as suas frias ou para a sua reforma. A propsito desta ltima vantagem, h a notar que as facilidades construo de apartamentos tursticos podem contribuir para fixar de maneira permanente ou semi-permanente os sbditos estrangeiros reformados estrangeiros [...] deixem de ser turistas e passem categoria de residentes [] o interesse da sua fixao para a economia nacional muito anlogo ao do turismo, oferecendo ainda a vantagem de estadias prolongadas e de menor incidncia das variaes estacionais; a proposta de elaborao de planos de urbanizao para estncias tursticas onde se reservasse um papel adequado para os apartamentos tursticos e a
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criao de agncias que centralizem e promovam o aluguer, a vigilncia e a conservao dos apartamentos tursticos durante os meses em que estes no so ocupados pelos seus proprietrios; a identificao, em 1964, pela poltica de ncleos tursticos, daquilo que hoje designamos por conjunto turstico da lei dos empreendimentos tursticos de 1997, e ncleo de desenvolvimento turstico do PROTAL de 2007. A partir de 1962-1963, os empreendimentos cuja morfologia a de conjunto de empreendimentos tursticos e at a designao de conjunto turstico so correntes, reconhecidos pelos servios de urbanizao e tolerados, sendo objecto da ateno ou de decises casusticas dos servios de turismo.
De 1969 a 2008: Formao de Um Conceito Redutor de Turismo

A Lei Hoteleira de 1969-1970 O decreto-lei de 1969 acrescenta o hotel-apartamento aos estabelecimentos hoteleiros, mas omisso sobre a possibilidade de o promotor vender unidades de alojamento no sendo proibido vender, parece ser permitido, mas, se permitido, porque no o definir e regular? Em 1970, o regulamento impe que os apartamentos mobilados e independentes sejam explorados em regime hoteleiro, definido como a locao dia a dia ou por perodos at um ms, acompanhada, pelo menos, da prestao de servios de limpeza (sem especificar quais). O regulamento refora a ambiguidade quando determina ser proibido aos clientes, entre outros aspectos, ceder, a qualquer ttulo, o gozo do apartamento, salvo tratando-se de familiares ou dispondo de autorizao escrita da empresa [o sublinhado nosso]. No decreto-lei de 1969, a instalao dos conjuntos tursticos realidade essencial cuja promoo se tem em vista incentivar e que at hoje escapavam totalmente aco orientadora da Secretaria de Estado. O conjunto turstico pode, entre outros aspectos, proporcionar aos turistas qualquer forma de alojamento, embora no hoteleiro, mas o no hoteleiro no definido. O mercado entende o conjunto turstico como um empreendimento de turismo residencial em extenso. Em 197219, est pendente o licenciamento de 32 conjuntos tursticos no Algarve e na numerao sequencial da DGT encontramos o CT-189. pos-
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svel que o aparente sucesso do recurso figura de conjunto turstico (e no do mero e bem mais simples loteamento urbano de licenciamento municipal, que os empresrios utilizam desde a aplicao da legislao de 1965) se deva possibilidade de o conjunto turstico poder ser declarado de utilidade turstica e ter acesso a benefcios fiscais e outros. A lei de 1954 no prev o futuro, o que at se pode compreender. A lei de 1969 ignora as propostas feitas e a realidade da oferta, o que nos obriga a questionar a poltica que lhe est subjacente. A consequncia mais visvel desta legislao e da sua aplicao o crescimento da oferta de turismo fora do mbito da poltica e da administrao do turismo. 1978: Meios Complementares de Alojamento Turstico Em 1978, 14 anos depois das propostas de 1964 e ainda no quadro do decreto-lei de 1969, so criados os meios complementares de alojamento turstico: Aldeamento turstico, um conjunto turstico que deve ter um mnimo de 100 camas em explorao, sendo possvel a desafectao, relativamente explorao do aldeamento, de todas as outras unidades de alojamento; Apartamentos tursticos, nos quais a locao a turistas a primeira condio para a classificao, devendo a sua explorao abranger pelo menos dez apartamentos e no haver menos de cinco por edifcio o que no separa os apartamentos dispersos do alojamento particular e os apartamentos tursticos, que ocupam um conjunto imobilirio coerente numa explorao turstica integrada; O alojamento particular compreende quartos, moradias ou apartamentos em alojamento temporrio e remunerado, sem a obrigatoriedade de prestao de qualquer servio, e fica sob a competncia da DGT. Estas definies tm o mrito de partir da realidade da oferta de alojamento turstico existente e integrar, na poltica e na administrao do turismo, aldeamentos e apartamentos cuja gnese o licenciamento municipal. Aldeamentos e apartamentos tursticos so considerados de interesse para o turismo e, durante alguns anos, podem beneficiar da declarao de utilidade turstica. Depois de vrios diplomas legais, em 1982 aprovado um decreto-lei sobre a gesto dos aldeamentos tursticos, fonte de polmica que leva a Assembleia da Repblica a suspend-lo20. Finalmente, em 1984, o decreto-lei sobre loteamentos urbanos obriga a que as obras de urbanizao de conjuntos e aldeamentos tursticos sejam sujeitas a licenciamento municipal.
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Lei Hoteleira de 1986 A lei define estabelecimentos hoteleiros, meios complementares de alojamento turstico, conjuntos tursticos e alojamento particular. Esta lei exemplo da contradio entre a poltica de integrao da oferta de alojamento no mbito da lei hoteleira e a exigncia de requisitos que impedem esta integrao. A lei define um conjunto coerente de regras para a promoo e a explorao do que ainda no se designa por ETPP (empreendimentos tursticos em propriedade plural). A liberalidade da regulamentao de 1978, em matria de explorao turstica, limitada: No aldeamento, tem de haver um mnimo de 100 camas afectas explorao turstica, um mximo de 2000 camas e o nmero de camas afectas explorao nunca pode ser inferior a 50% do total; Nos apartamentos tursticos, o nmero mnimo de apartamentos retirados da explorao no pode ser superior ao dos afectos explorao turstica; No hotel-apartamento, todas as unidades de alojamento devem estar em explorao turstica, mas podem ser todas vendidas, como acontece, em 1990, com o anncio do suite-hotel, cujas unidades de alojamento so vendidas como aplicao financeira21. Nos conjuntos tursticos h alojamento, ainda que no hoteleiro, mas num mximo de 150 camas, sem contar as camas convertveis. Esta disposio apenas fora os promotores de turismo residencial a optarem pelo loteamento urbano, ento facilitado pela generosa legislao de 1984 o Decreto-Lei n. 400/84. O cone das contradies desta lei o empreendimento turstico de Vale do Lobo. Depois de mais de 15 anos de actividade, classificado como aldeamento turstico no quadro da legislao de 1978. Em face das exigncias da legislao de 1986, forado a pedir a perda da classificao turstica de aldeamento turstico o que em nada perturba os seus grande desenvolvimento futuro e reconhecido sucesso no mercado. 1997-2002: Regime Jurdico da Instalao e do Funcionamento dos Empreendimentos Tursticos A rejeio poltica do RJIFET de 1995 teve origem nas propostas dos empresrios do Algarve no sentido de resolver o problema das camas paralelas e integrar
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a imobiliria do lazer na oferta turstica nacional22. A elaborao do que vem a ser o RJIFET de 1997 cria expectativas que, apesar de progressos em relao legislao de 1986, so frustradas pela redaco final do decreto-lei e dos decretos regulamentares. Devemos registar: uma estruturao dos ETPP mais adequada realidade; a possibilidade de retirar da explorao turstica 30% das unidades de alojamento em hotis-apartamentos, 50% em aldeamentos tursticos; a formalizao do soft lease back (a utilizao pelo proprietrio at 90 dias por ano no retira a unidade de alojamento da explorao turstica); a regulamentao dos conjuntos tursticos em 1999 deve ser assinalada, apesar das limitaes de que enferma. Em 2003, o Governo de uma nova maioria parlamentar definiu a legislao de 1997 como um constrangimento ao investimento. 2008: Novo Paradigma de Explorao Turstica No incio de 200823, o Governo aprova um novo RJIFET. Independentemente das interpretaes jurdicas a que o articulado se presta, a letra e o esprito da lei so claros sobre: a permanente afectao explorao turstica de todas as unidades de alojamento que compem o empreendimento, independentemente do regime de propriedade em que assentam e da possibilidade de utilizao das mesmas pelos respectivos proprietrios; que seja dever da entidade exploradora assegurar que as unidades de alojamento se encontram permanentemente em condies de serem locadas para alojamento a turistas e que nelas so prestados os servios obrigatrios da categoria atribuda ao empreendimento turstico; quando as unidades de alojamento so ocupadas pelos proprietrios, estes usufruem dos servios obrigatrios da categoria do empreendimento; requisitos que empurram para a categoria de alojamento local (proibidos de se reclamar de turismo, de turstico ou de de qualquer sistema de classificao) muita da oferta de turismo e de turismo residencial do Algarve; ignorar e/ou no valorizar a oferta do Algarve e estar concebido em funo do submodelo de negcio do buy to let, ento dominante e que se esvazia com a ecloso da crise, pouco depois da sua publicao em Dirio da Repblica.
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A elaborao da legislao de 2008 ainda recente, a sua entrada em vigor coincide com a alterao profunda do mercado do turismo, no seguimento da crise de 2008-2009, e ainda carecemos de experincia na sua aplicao.
P O N T O
D A
S I T U A O
possvel definir um conceito abrangente de turismo residencial que integre todas as modalidades da oferta e conceitos diferenciadores, sempre mais restritos, com origem na poltica de turismo e no mercado. Detalhamos a apresentao do modelo do turismo residencial no Algarve. So relevantes: os submodelos da utilizao exclusiva da casa do tempo livre, a sua aquisio para rendimento ou o submodelo que combina estes dois; um empreendimento de turismo residencial tem uma promoo, uma administrao e uma explorao turstica adequadas ao mercado a que se destina e diferentes da explorao hoteleira ou de casos mais simples de empreendimentos para estadias temporrias em hospedagem onerosa; entre os dois grandes modelos de negcio (estadias temporrias em hospedagem onerosa e turismo residencial), h conflitos e sinergias regulados pela interveno pblica e pelo mercado. No caso do modelo de turismo residencial noutras regies do Pas, consideramos as dinmicas tradicionais e destacamos as mais recentes emergncia e afirmao dos ncleos tursticos de nova gerao, de que h um surto a partir de 2005. O turismo residencial traduz-se na formao de uma oferta de turismo enquadrada por urbanizao, urbanismo e edificao destinados vivncia do tempo livre. Esta realidade tem sido inadequadamente integrada: pelo planeamento do territrio e pelos loteamentos e edificao urbanos; pelas leis dos empreendimentos tursticos.
N O TA S
1
Turismo de Portugal, 10 Produtos Estratgicos para o Desenvolvimento do Turismo em Portugal, Resorts Integrados e Turismo Residencial, Lisboa, 2006. Ver o Captulo 1 do manual sobre Turismo Sustentabilidade, Ambiente e Ordenamento do Territrio.
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3
Stephen Rushmore, What is a Condo-Hotel?, Hotels, Novembro de 2004. Pblico, 3/10/1990. Parecer n. 30/VI da Cmara Corporativa, de Setembro de 1955 e Decreto-Lei n. 40 333, de 14 de Outubro de 1955. Decreto-Lei n. 46 673, de 29 de Novembro de 1965. Comissariado do Turismo, Planeamento Turstico do Algarve: Relatrio de Base, 1. e 2. partes, Lisboa, 1966. Decreto-Lei n. 485/82, de 30 de Outubro e Decreto-Lei n. 327/95, de 5 de Dezembro. A ttulo de exemplo, ver a Circular de 23/1/1980, quando estes investidores so estrangeiros. Resoluo do Conselho de Ministros n. 98/2003, de 1 de Agosto. Resoluo do Conselho de Ministros n. 95/2005, de 24 de Maio, e Decreto Regulamentar n. 8/2005, de 17 de Agosto. Decretos-Leis n. 157/2008, de 8 de Agosto e n. 174/2008, de 26 de Agosto, que revoga o Decreto Regulamentar n. 8/2005, de 17 de Agosto. Presidncia do Conselho, Relatrio Preparatrio do Plano de Investimentos para 1965-1967, Relatrio do Grupo de Trabalho n. 13, Turismo, Lisboa, 1964. Presidncia do Conselho, Plano Intercalar de Fomento para 1965/1967, Lisboa, 1964, p. 440. Direco-Geral dos Servios de Urbanizao, Instrues aos Projectistas dos Planos Sub-Regionais, 16 de Maro de 1965, arquivo morto da CCDR do Algarve. Comissariado do Turismo, Planeamento Turstico do Algarve: Relatrio de Base, 1. parte, Lisboa, 1966, p. 73. Presidncia do Conselho, III Plano de Fomento para 1968-1973, vol. I, Lisboa, 1968, p. 436. Relatrio da nota 13. Comisso Regional de Turismo do Algarve, IV Plano de Fomento Turismo (Sub-Regio Algarve), Comunicao apresentada ao ministro da Presidncia a 7/12/1972. A 1 de Fevereiro de 1983, a Assembleia da Repblica decide suspender o Decreto-lei n. 485/82, de 30 de Outubro. O Decreto-Lei n. 327/95, de 5 de Dezembro, aprovado pelo Governo de Anbal Cavaco Silva; as eleies legislativas de 1995 do origem a uma nova composio da Assembleia da Repblica, onde os votos a favor do Partido Socialista e a absteno do Partido Comunista permitem a recusa da ratificao do decreto-lei. Decreto-Lei n. 39/2008, de 7 de Maro, alterado pelo Decreto-Lei n. 228/2009, de 14 de Setembro. Pblico, 3/10/1990.
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Captulo
O TURISMO RESIDENCIAL no ALGARVE
Conhecer a formao do turismo residencial do Algarve implica considerar as transformaes da economia e do turismo da regio e esclarecer algumas ideias preconcebidas. O processo de licenciamento de empreendimentos tursticos iniciais confirma a importncia do que hoje se designa por turismo residencial, a profunda interligao com a estadia temporria em hospedagem onerosa e o aparecimento da inadequao da regulao pblica. O turismo residencial passa a ser parte integrante e integrada de uma nova realidade: a formao de uma economia turstico-residencial, com expresso na populao residente e flutuante, com a sua habitao e um povoamento urbano que integra o povoamento turstico. O povoamento turstico, isolado apenas para efeito de anlise, a expresso territorial da especializao da economia regional no turismo.
S U M R I O
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O QUADRO GERAL
Transformaes da Economia e do Turismo na Regio
Mutao da Economia Regional (1962-2008+) A partir dos anos 50 e, inicialmente, longe de qualquer ideia de desenvolvimento do turismo, tem incio o que vem a ser a mutao da economia regional, que compreende quatro processos: O primeiro e um dos mais importantes o da continuidade na transformao e na destruio da economia regional iniciadas nos anos 50 e independentes do turismo; O segundo e o mais decisivo o da mutao na oferta de turismo, com a especializao da economia regional na nova economia turstico-residencial de uma rea turstica da bacia do Mediterrneo, cujo incio icnico se situa em 1962, com o anncio das obras do aeroporto de Faro; O terceiro o da limitada inovao na agricultura e nas pescas; O quarto o da sucessiva frustrao das propostas de criar indstrias e servios inovadores, de alto valor acrescentado e exportadores. Estes quatro processos so quase coincidentes no tempo, independentes entre si, na medida em que cada um pode ocorrer sem os outros, e interligados, na medida em que partilham sinergias, ainda por explorar, e conflitos, em grande parte artificiais, ainda por resolver. Mutao no Turismo Regional Em 1960, a oferta turstica do Algarve no tem significado, mesmo no limitado quadro do turismo em Portugal. A mutao do turismo regional consiste na formao de uma rea turstica da bacia turstica alargada do Mediterrneo. A mutao do turismo regional pode ser traduzida por indicadores para o perodo que vai de 1970 a 2001 (em milhares):
o TurIsmo resIdencIal no algarve
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Estrangeiros desembarcados no aeroporto de Faro: de 79 a 2038; Camas classificadas: de 8 a 87; Hspedes estrangeiros: de 193 a 1646; Mdia de dormidas: de 6 a 7; Hspedes nacionais: de 89 a 682; Mdia de dormidas: de 2,6 a 3,6; Fogos de uso sazonal: de 4 a 106; Populao residente: de 268 a 395.
A evoluo recente (2001-2009) parece confirmar um grande ritmo de crescimento do alojamento em geral e o de uso sazonal em particular. Este crescimento profundamente alterado pela crise de 2008-2009. Trs Alteraes de Paradigma Que no Devem Ser Ignoradas Na actualidade, a oferta de turismo e o turismo residencial enfrentam trs alteraes de paradigma: A primeira tem de estar ligada ao perodo da Europa da Abundncia e obriga-nos a rever a posio dominante (cultural, poltica e de interesses) sobre a economia turstico-residencial do Algarve, que se forma entre 1962 e 2008 e vai continuar em evoluo; A segunda alterao, que designamos por intermdia, est em curso desde a afirmao das possibilidades da Internet e da liberalizao dos direitos de trfego areo, de que as companhias low cost so porventura o aspecto mais importante, mas no o nico; A terceira condicionada por elementos invariantes da primeira, integra a nova dimenso de processos da segunda e implica inovao na estratgia e operao da oferta de turismo, em particular de turismo residencial, diante das novas condies na formao da procura da viagem na nova Europa do novo mundo. A primeira e a terceira das alteraes de paradigma correspondem a transformaes profundas na economia, na sociedade, na cultura e na poltica: tm lugar a partir de 1962 (aeroporto de Faro e ligao Europa da Abundncia) e de 2008-2009 (crise financeira e econmica). A alterao intermdia de paradigma ocorre algures nos anos 90, e no teria lugar sem a terceira, mas d mais variedade e fora maneira como esta se manifesta.
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Durante o novo perodo da histria do viajar, que comea com a crise de 2008-2009, estes processos desaparecem, alteram-se ou reforam-se.
Contributos Pontuais para o Conhecimento sobre a Economia Turstico-Residencial do Algarve

Os Cinco Hotis de Cinco Estrelas Foram Determinantes para Lanar o Turismo. Os cinco hotis so determinantes, fruto de um planeamento e simultneos no tempo. Na gnese de quatro esto empreendimentos que, de uma maneira ou de outra, incluem aquilo a que hoje se chama turismo residencial: O Hotel Penina e o Hotel D. Filipa (Vale do Lobo) obtm autorizao ministerial para vender lotes de 5000 m2 para financiar o hotel e o campo de golfe; O Hotel Alvor Praia implantado em terreno para o qual o promotor prev uma densa operao imobiliria; O Hotel da Balaia no tem componente imobiliria directa, mas integra-se no plano geral de expanso da praia Maria Lusa, sem o qual a sua construo no faria sentido (pelo menos, durante alguns anos). Apenas o Hotel Algarve no se insere em sinergias geradas por uma promoo de turismo residencial. Dito isto, devemos reconhecer a sinergia entre a presena de um hotel e a atraco de clientes para o turismo residencial, bem como a contribuio dos cinco hotis de cinco estrelas para o tom social do empreendimento e a imagem do Algarve. O Desenvolvimento do Algarve no Foi Planeado. No incio dos anos 60, o desenvolvimento do Algarve objecto de um plano regional e de planos sub-regionais de uma qualidade assinalvel a ignorncia de alguns valores ecolgicos a maior crtica de que podem ser objecto. Todos estes planos so frustrados a nvel poltico. O indispensvel planeamento urbano de escala local, mesmo com a informalidade que o marca, quase abandonado a partir do fim dos anos 50.
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Na viragem dos anos 70 e 80, o planeamento da economia regional e a tentativa de plano geral de urbanizao da rea territorial do Algarve ignoram, hostilizam ou pretendem contrabalanar a influncia do turismo. O plano regional de ordenamento do territrio de 1991 trava a urbanizao turstica dispersa, no evita o reforo da edificao dispersa e abre grandes permetros urbanos aplicao da complexa e instvel legislao e regulamentao de loteamentos e edificao urbanos. Em 1994, o inicialmente ambicioso plano regional de turismo do Algarve um nado-morto e, com ele, falha o investimento pblico em infra-estruturas necessrias competitividade da oferta de turismo. A partir de 1998, a poltica e a administrao do turismo no elaboram o plano sectorial do turismo, nos termos da lei de bases das polticas de ordenamento do territrio e desenvolvimento urbano. A reviso do PROTAL demora quase sete anos e no tem em conta as exigncias da requalificao da oferta existente e da criao de condies capazes de atrair os melhores promotores dos mais competitivos empreendimentos. A Culpa das Cmaras. Na formao da economia turstico-residencial do Algarve no h culpados, mas sim responsveis por decises e por omisses. Apesar de no terem fora democrtica prpria e de disporem de uma mquina administrativa rudimentar: as cmaras municipais de Silves e Albufeira formulam propostas de ordenamento do territrio que so recusadas pela Administrao Central; o planeamento do litoral de Loul de iniciativa municipal; a urbanizao dispersa, com base em loteamentos urbanos, tem base legal e a iniciativa municipal tem sempre a cobertura poltica da Administrao Central e do ministro da tutela; As cmaras no tm meios nem poder para obrigar os loteadores a realizarem as infra-estruturas urbansticas do loteamento, nem apoio estatal para criarem as infra-estruturas locais e regionais. Dito isto, h evidentes responsabilidades, a nvel da cmara municipal, no excesso de edificao e no desordenamento. As responsabilidades a nvel da Administrao Central e do Governo so maiores, porque ambos dispem de mais poder e mais capacidade tcnica, e prolongam-se at, pelo menos, ruptura poltica dos anos 90.
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OCORRNCIAS do MODELO de NEGCIO do TURISMO RESIDENCIAL1

Exemplos de Empreendimentos do Incio dos Anos 60
Aldeia Turstica das Areias de So Joo Em Outubro de 1962, um promotor ingls requereu Cmara Municipal de Albufeira licenas para um grupo de 20 habitaes a serem construdas em Areias de So Joo, assumindo os encargos com as redes de gua e electricidade e esperando poder ter a obra pronta nos primeiros dias de Junho de 1963. Estas moradias formam um conjunto, na actual Avenida S Carneiro, onde se destaca o bar Wild and Co, passe a publicidade. Em Maro de 1963, o seu advogado informou os servios de turismo sobre o que exemplo de um soft lease back, com a durao de cinco anos: O promotor no ter possibilidades para, por si s, financiar toda a obra que tem em vista; Conforme a construo de bungalows for terminando, projecta obter um proprietrio para cada uma das moradias; A venda s se efectivar quando o futuro proprietrio estiver na disposio de ceder a fruio da casa ao promotor, nos meses de Abril a Outubro de cada ano, por um perodo mnimo de cinco anos renovvel ou no, conforme as circunstncias; Simultaneamente escritura de compra e venda, celebrar-se- o contrato de arrendamento que permitir [...] levar a efeito todo o plano turstico que projecta; No decorrer dos meses de Novembro a Maro as casas sero frudas pelos respectivos proprietrios, ou, se estes assim o preferirem, permanecero arrendadas ao promotor para os j referidos fins tursticos.
A DGSU no desejaria tomar posio antes de dispor do plano regional do Algarve, mas transigiu, impondo condies a serem satisfeitas, de entre as quais citamos:
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Que todos os elementos destinados a habitao se integrem numa modalidade de explorao hoteleira, apetrechada com um bloco central para administrao, restaurante, comrcio elementar e demais equipamento que proporcione condies de autonomia do conjunto pretendido; Que no se exceda a densidade construtiva representada no estudo apresentado em Outubro de 1962; Que se obtenha uma garantia legal eficiente de que nenhum dos elementos do conjunto poder ser alienado para outros fins diferentes dos estabelecidos e que todo e qualquer dos referidos elementos s poder ser utilizado como componente dum conjunto hoteleiro; Aprovao definitiva do estudo de urbanizao, a elaborar de acordo com a orientao expressa; Os interessados fazerem a prova de que ficaro assegurados os acessos, os abastecimentos de gua e energia e a drenagem de esgotos, em condies satisfatrias que demonstraro com os respectivos projectos e sem encargos para o Municpio. A 31 de Dezembro de 1963, a Cmara Municipal de Albufeira passou as licenas de construo de 23 moradias. Em Maio de 1964, a DGSU avaliou a explorao hoteleira prevista para este aproveitamento turstico e concluiu que sob o aspecto de entrada de divisas o empreendimento apresenta interesse muito reduzido. Em Outubro a proposta do delegado dos Servios de Turismo no Algarve foi: estudar-se a possibilidade de proibir tal sistema e, sobretudo, uma forma de evitar-se a generalizao desta modalidade de ncleos [no-] tursticos, no nosso Pas. Aparentemente indiferente a tudo isto, em Novembro de 1964, o promotor submeteu aos servios de turismo o anteprojecto de uma unidade hoteleira a ser edificada e para a qual props a denominao de Hotel So Joo, como hoje ainda designado. Penina Em Maro de 1963, a Sociedade Agrcola da Penina SARL, proprietria da Tapada da Penina, apresenta ao SNI o estudo de valorizao turstica que pretende levar a efeito na sua propriedade. Em Outubro de 1963, foi feito um aumento de capital e foram alterados o objecto social e o nome da sociedade para Sociedade Turstica da Penina SARL. A nova sociedade pretendeu parcelar parte do terreno em lotes de 5000 m2 destinados construo de moradias particulares. Em Novembro, o director do Gabinete do Plano Re-
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gional do Algarve elabora uma informao sobre essa pretenso. A propriedade situa-se numa zona em que, pelas normas de apreciao em vigor, se pode autorizar a constituio de lotes (para moradias particulares), desde que tenham a rea mnima de 10 000 m2. No caso em estudo, parece admissvel dar-se satisfao ao que se pretende (lotes de 5000 m2), pelos seguintes motivos: a construo dum Golfe nesta zona tem de considerar-se como um elemento altamente valorizador da regio no aspecto turstico. este elemento de muito cara construo (alguns milhares de contos) e conservao (centenas de contos anualmente) pelo que raramente surgem iniciativas privadas e muito menos de organismos de carcter pblico, para o seu estabelecimento. se o plano concebido pela empresa para dotar a regio de elemento to valorizador e to caro, implica a autorizao da construo de moradias, em parte da propriedade, para refinanciamento da operao e se a Sociedade ainda se prope a desejvel construo dum hotel, como j est autorizada, julga-se no se criar qualquer precedente inconveniente ou abrir-se injusta excepo, concedendo-se a referida autorizao, em princpio, tendo em vista o interesse pblico do conjunto das realizaes. o facto de se pretender um loteamento de 5000 m2 d garantia de se poder projectar uma soluo de bom nvel, cuja apresentao, no entanto, se aguarda para apreciao e possvel aprovao definitiva. O director da DGSU concorda, e o ministro das Obras Pblicas exara despacho, a 12 de Dezembro de 1963: Concordo, sob condio porm de ficar garantida a prioridade de execuo dos elementos de interesse turstico designadamente as instalaes hoteleiras e o campo de golfe para o que a empresa poder oferecer satisfatria cauo a favor da Cmara Municipal, por exemplo. Como bvio constituir tambm condicionamento a respeitar a precedncia da execuo das obras de infra-estruturas acessos, arruamentos, gua, esgotos, electricidade, etc. para a qual se fixar um prazo que no ultrapassa Dezembro de 1965. Em princpio estas obras so inteiramente custeadas pela empresa mediante projectos aprovados pela Cmara Municipal, depois de visados pelo Gabinete do Plano Regional do Algarve. O licenciamento das diferentes construes pela Cmara Municipal s poder ser efectuado uma vez visados e aprovados pela mesma forma os respectivos projectos e verificado o cumprimento das condies prvias que ficam estabelecidas neste despacho. Em 1963 no foi ainda aprovado o primeiro decreto-lei sobre loteamentos urbanos e a lei hoteleira de 1954 apenas prev estabelecimentos hoteleiros. Desde a sua con-
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cepo, o Hotel Penina parte de um projecto integrado de imobiliria turstica e golfe, o que agora designamos por empreendimento de turismo residencial e golfe. Os servios de turismo limitam-se a licenciar o hotel e ignoram as moradias e o golfe. Vale do Lobo Em Junho de 1963, a empresa promotora apresenta ao SNI as grandes linhas de um futuro centro turstico na rea conhecida na regio como Vale do Lobo, num terreno que compreende aproximadamente 80 hectares de terreno graciosamente acidentado, com 820 metros de deliciosa praia. O acesso a partir de Almancil, por uma estrada macadamizada at uma distncia de 2 km da referida propriedade, mas presentemente, a partir deste ponto est em to ms condies que o trnsito com veculos automveis quase impraticvel. O projecto dividido em trs fases distintas em que a primeira, para 250 pessoas, compreende um hotel com 80 quartos, campo de golfe (nove buracos), apartamentos com servio para aluguer (service flats), moradias para aluguer e venda, praa com estabelecimentos, casas destinadas a pessoal, capela e alameda de acesso. No incio de Fevereiro de 1964, os servios de turismo distinguem o alojamento turstico (a unidade hoteleira) do alojamento turstico alm de hotis, para o qual apenas autorizam a montagem de 50 habitaes unifamiliares de construo provisria (casas desmontveis) que devero localizar-se na rea do Domnio Pblico Martimo, de modo a garantir a provisoriedade destas construes. Acrescentam que service-flats so afinal hotis residenciais. Nada h a objectar, desde que no possa haver venda por andares ou outra modalidade de transaco que possa desvirtuar a funo hoteleira. Tivesse vigorado este entendimento e Vale do Lobo no teria sido desenvolvido. Em meados de Fevereiro de 1964, o director do Gabinete do Plano Regional do Algarve prope, a exemplo do decidido para a Penina, que seja aprovada a incluso de moradias nesta zona, que a sua construo s possa iniciar-se aps a construo do golfe e que os projectos das moradias e a sua implantao de conjunto sejam previamente submetidos aprovao da DGSU. Seis dias depois, o ministro das Obras Pblicas concorda. Os servios de turismo limitam-se a informar o promotor da deciso do MOP e a aprovar o Hotel D. Felipa. O empreendimento de Vale do Lobo um caso de estudo. Os primeiros lotes so vendidos antes do decreto-lei sobre loteamentos urbanos. Publicada esta legislao, encontramos referncia, sem querer ser exaustivos, a loteamentos datados de 1967, 1968, 1969, 1970, 1972, 1973, 1983, 1987 e 1988. O empreendimento classificado como aldeamento turstico no quadro do decreto regulamentar de 1978, mas perde a desclas-
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sificao, em face das exigncias da lei hoteleira de 1986; exemplo da inexistncia de modalidades de alojamento turstico susceptveis de classificar a oferta turstica real que o mercado valoriza e de o mercado dispensar tal classificao. Hotel Alvor Praia e Outros Desenvolvimentos Em 1963, a empresa promotora apresenta DGSU o anteprojecto do que vir a ser o Hotel Alvor Praia. Em Novembro, o ministro das Obras Pblicas aprovou o parecer que antecipava uma das propostas fundamentais do plano regional do Algarve: Acarinhar e estimular iniciativas to oportunas e de tanto interesse para o pas, mas salvaguardar os valores naturais que tornam o Algarve um centro de atraco turstica excepcional; Estar em causa o factor paisagem que, em especial na orla costeira, apresenta em certos sectores caractersticas notveis, pelo que as solues arquitectnicas devero inevitavelmente subordinar-se fortemente ao factor paisagstico; Haver outras zonas da faixa costeira, contudo, este ltimo factor apresenta-se como de secundria importncia, permitindo uma muito maior liberdade de concepo dos projectos das edificaes. Tudo deve ter corrido bem, pois, em Setembro de 1965, os servios de turismo elaboram a proposta de declarao de utilidade turstica prvia, rapidamente confirmada pelo presidente do Conselho e tornada definitiva em 1968. No Vero de 1969, o que parece ser um projecto hoteleiro vai ser completado com a proposta de um loteamento urbano para o terreno junto ao hotel de modo a completar a obra realizada com a construo de outros edifcios que vo, no seu conjunto, no s torn-lo rentvel, como ainda permitir a afluncia de turistas menos abastados. So previstas moradias isoladas e em correnteza, um bloco de apartamentos com oito pisos e um aparthotel, em torre com cerca de 12 pavimentos. A memria descritiva acrescenta: Supomos ser este tipo de habitao que mais necessrio se torna construir para o desenvolvimento do turismo do Algarve, visto que permite uma substancial reduo no preo das dirias, condio da maior importncia para que seja possvel a turistas portugueses gozar frias na costa algarvia. Em Dezembro de 1969, a Direco-Geral do Turismo pe as mais srias reservas aceitao do referido estudo em virtude de aquele conduzir a uma profunda alterao do plano sectorial, desvalorizar as caractersticas conferidas inicialmente e comprometer um empreendimento declarado de utilidade turstica e classificado de luxo.
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Em Janeiro de 1971, iniciado o licenciamento de um conjunto de sutes na falsia, com ligao directa ao hotel. Os servios de turismo aprovam e tanto a Direco-Geral de Portos (sucessora da Direco-Geral dos Servios Hidrulicos) como a DGSU no se opem. A poltica de 1963-1964 est esquecida.
Vilalara Em Abril de 1964, o primeiro projecto aprovado, mediante condicionamentos similares aos impostos aos de Salvor e Prainha. O projecto no respeita a distncia de 200 m s arribas, mas, perante a qualidade do conjunto, a administrao admite como justificvel abrir-se excepo e o ministro das Obras Pblicas concorda. consagrada mais uma excepo regra. O projecto segue o seu curso e, em Junho de 1967, os servios de turismo elaboram a proposta de declarao de utilidade turstica prvia para um vasto empreendimento hoteleiro [o sublinhado nosso], mas impem condies adicionais ao promotor, das quais citamos: Comprometer-se que a explorao deste vasto complexo empreendimento esteja sob nica administrao e explorado em moldes hoteleiros; Tomar boa nota de que os benefcios emergentes da utilidade turstica, em relao ao conjunto turstico em causa, no abrangero as lojas e o super mercado que nele constam; Considerar que a venda de qualquer dos apartamentos integrados na explorao hoteleira far cessar os benefcios da declarao de utilidade turstica. As condies adicionais visam evitar que a utilidade turstica e os benefcios dela emergentes pudessem favorecer qualquer empreendimento de fomento imobilirio, que derivasse do negcio de compra e venda de propriedades. Em 1972, a empresa promotora acaba por renunciar declarao de utilidade turstica, revogada em Dezembro de 1974. O Ncleo do Hotel D. Joo II e Edificao Adjacente Em Novembro de 1964, a Anglopor requer aos servios de turismo a aprovao do estudo urbanstico de um conjunto turstico para as praias do Alvor e Trs Irmos, situado num terreno de 31 hectares e 1050 m de frente de praia. Este conjunto apoiado pelo mercado central, por instalaes desportivas e balneares, piscinas, etc., e compreende:
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trs unidades hoteleiras, cada uma com 200 quartos e rodeadas por seis torres, com cerca de dez andares; unidade hoteleira tipo residencial de 200 quartos e grande restaurante, formando conjunto com um anfiteatro para espectculos ao ar livre e um centro comercial; hotel de luxo para 400 quartos e zona de moradias. Neste conjunto turstico, cada ncleo consta de uma unidade hoteleira apoiada por blocos residenciais ou moradias; todos os alojamentos previstos devero fazer parte do conjunto hoteleiro, podendo no entanto ser vendidos modalidade que permitir a criao de um aglomerado destinado populao turstica flutuante, mas com garantias de continuidade por parte de futuros proprietrios; conforme os ncleos, procurou-se separar as classes de turismo, mantendo sempre um nvel mdio, com excepo do hotel, que ser de luxo. Em Dezembro de 1964, um parecer tcnico dos servios de turismo questiona o significado de os alojamentos previstos devero fazer parte do condomnio hoteleiro, podendo, no entanto, ser vendidos. Pela mesma altura, no seio do Ministrio das Obras Pblicas: o director do Gabinete do Plano Regional do Algarve julga (a 15 de Dezembro de 1964) esta iniciativa do maior interesse e facilmente integrvel nos estudos de conjunto deste sector da costa algarvia; o director-geral informa o ministro (a 19 de Dezembro de 1964) do seu acordo relativamente sugesto de que no desenvolvimento dos estudos haja contactos entre os tcnicos da empresa e os da Direco-Geral, para maior segurana de acerto da soluo final e que a faixa da praia junto ao mar deve ficar livre de construes para desfruto dos banhistas; o director-geral prope ainda que deve dar-se conhecimento ao SNI do ponto de vista urbanstico e ouvir-se a DGSH; o ministro (a 21 de Dezembro de 1964) acrescenta: Oia-se desde j a DGSH que fixar a largura mnima da faixa a deixar livre junto ao mar; chamar-se- a ateno dos requerentes para a necessidade de intervirem no custeio das infra-estruturas em Planos a definir oportunamente. Tudo se passa em menos de um ms. Em Abril de 1965, a Anglopor requer aos servios de turismo a aprovao do Plano de Urbanizao de um Complexo Turstico
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nas Praias de Alvor e Trs Irmos, cuja elaborao obedeceu a orientao e directrizes supe-riormente estabelecidas. O parecer do SNI confirma o distanciamento em relao DGSU: A soluo proposta tanto poderia ser construda em Copacabana como noutro ponto do globo mas nunca numa zona to acentuadamente caracterizada como a do Algarve. lembrado o facto de o plano ter sido elaborado por tcnicos estrangeiros e os seus aspectos demasiadamente urbanos serem altamente inconvenientes e em pura contradio com as caractersticas fundamentais da regio do Algarve, o qual no dever ser sacrificado pressa de obter os equipamentos tursticos necessrios. Os servios de turismo no reagem: ao facto de haver uma definio legal de plano de urbanizao, o que no o caso; utilizao de designaes no definidas legalmente, como zonas turstico-residenciais ou complexo turstico; criao de uma zona residencial permanente. Ainda em Abril e informada ou no deste parecer, a DGSU considera o presente estudo aceitvel, ressalvadas as possveis restries da DGSH sobre o afastamento das edificaes relativamente linha do mar e outras observaes. A 3 de Maio de 1965, o ministro da Obras Pblicas exara despacho: Concordo, pelo que deve considerar-se aprovado este estudo, sob reserva dos ajustamentos que venham a ser feitos pela DGSU. Convir tornar desde j ciente a empresa interessada das obrigaes que ter de assumir no que respeita s infra-estruturas prprias do conjunto urbanstico projectado e s de interesse geral que sirvam este conjunto. No seio do MOP, ignora-se a designao de plano de urbanizao, recorrendo a estudo, complexo e conjunto turstico, designaes informais e pouco adequadas ao que um verdadeiro licenciamento de urbanizao (turstica, na ocorrncia). Indiferente ao desacordo dos servios de turismo, a 2 de Junho de 1966, o ministro das Obras Pblicas aprova o Plano Geral do complexo turstico e o projecto da 1. fase. Esta fase a nica a ser construda.
Casos Atpicos e Coevos com o Planeamento Sub-Regional

Vilamoura Vilamoura um dos poucos mas bem apetrechados ncleos onde, em 1964, a DGSU prev concentrar o alojamento turstico, inteiramente a cargo duma iniciativa
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privada, embora enquadrada na orientao que oficialmente os preconizou (GTPRA, 15/3/1966). prevista uma populao residente de 12 000 habitantes e uma populao turstica de 38 000 e mais 10 000 no exterior, num projecto que gira em volta de um conceito actualizado de organizao urbana que tem a melhor exemplificao nas Novas Cidades inglesas e que se adapta quase diremos, melhor se aplica a estncias tursticas de grandes dimenses como Vilamoura. A formalizao do processo simples e rpida, pois, aps estudos preliminares de carcter tcnico e econmico, requereu a empresa promotora a 5 de Outubro de 1964 que lhe fossem oficialmente definidas as possibilidades e limitaes do empreendimento pretendido, o que foi satisfeito em informao desta Direco Geral, merecedora de concordncia de Sua Excelncia o Ministro, por despacho de 2 de Novembro de 1964. Em Outubro de 1965, a Lusotur, SA, apresenta a aprovao oficial do anteplano de urbanizao da estao turstica de Vilamoura. Pela mesma altura, submetida a apreciao preliminar da DGSU uma proposta relativa aos aspectos administrativos, com vista a poder ser definido um regime equitativo2. A rea submetida a estudo de urbanizao de 1054 hectares, dos quais 323 so espaos verdes; prevista uma grande explorao agropecuria em 577 hectares, por acrscimo da rentabilidade geral e por factor de segurana, para assegurar gneros alimentcios. Plano Geral de Expanso da Praia Maria Lusa e do Hotel da Balaia O plano3 parece datar de 1965 e refere-se ao estudo de expanso e desenvolvimento turstico duma faixa costeira do Algarve, entre Olhos de gua e Balaia. O estudo de defesa e valorizao paisagstica ir sendo elaborado parcelarmente conforme se forem desenvolvendo as diversas peas que formam o conjunto [] e adentro das directrizes que possa propor o estudo sobre o Ordenamento Paisagstico do Algarve. Em Setembro de 1965, a empresa promotora do Hotel da Balaia, que ocupa um lote deste plano, informada da urbanizao do terreno. Em Agosto de 1967, a cmara municipal aprova o anteprojecto do hotel e o projecto definitivo submetido ao Comissariado do Turismo, segundo o qual a unidade hoteleira, constituda por 140 quartos, ficar integrada no conjunto de outras realizaes que muito viro contribuir para o fomento turstico do lugar (Olhos de gua). Em Outubro de 1968, a declarao de utilidade turstica tornada extensiva s treze moradias anexas ao Hotel da Balaia, mas a venda ou explorao de qualquer destas moradias fora do regime hoteleiro far caducar a declarao de utilidade turstica ora pretendida. Em Julho de 1972, a DGT prope a extenso da declarao de utilidade turstica prvia a um projecto (apresentado nestes servios e devidamente aprovado) de ampliao
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desta Unidade Hoteleira, pelo qual passar a usufruir de 213 quartos, instalados em novo corpo a construir a nascente [] com um total de 12 pisos na sua parte mais elevada.
Empreendimentos da Dcada de 1970

Quinta do Lago Em Fevereiro de 1972, o secretrio de Estado das Obras Pblicas concorda com o parecer favorvel da DGSU sobre o esboceto apresentado, mediante condies, nomeadamente a de serem observadas ao mximo as sugestes contidas no estudo de Ordenamento Paisagstico do Algarve. A Cmara Municipal de Loul d parecer favorvel sobre o anteplano de urbanizao de 775 hectares, dos quais 681 da Quinta do Lago e 94 do domnio pblico martimo, ocupados por um empreendimento que compreende trs clubes de frias, quatro hotis, cerca de setecentos lotes individuais para construo de moradias, trs aldeamentos, trs centros comerciais e diversos servios recreativos e desportivos como sejam golf, equitao, tnis, vela, sky aqutico, pesca e tiro. O plano, que est previsto se desenrole por um prazo de dez anos, compreende ainda a construo de todas as infra-estruturas como sejam as redes de estradas, de captao e distribuio de guas potveis e pluviais, de energia elctrica, de telefone, etc. [] A Planalgarve cederia, por venda, os terrenos destinados s construes das unidades hoteleiras atrs referidas, prevendo-se que venha ter interesse em participar no capital das sociedades que para o efeito constituam, atravs da cedncia que faa dos terrenos. No tocante s moradias individuais, ceder, por venda, os terrenos, podendo vir, atravs de contratos a celebrar, com os compradores, a ser a construtora, directa ou indirectamente por uma empresa de construo a constituir no grupo. Nas 12 120 camas previstas, h hotelaria (1920), clubes residenciais (2000), aldeamentos (5200) e loteamentos (3000). Nos 681 hectares, h equipamentos (17), arruamentos principais (15,5), aldeamentos (38), clubes residenciais (29), hotel (15), estacionamento (6,5), lago (50), golfe (126), zona verde privada (151) e zona verde pblica (233).
Conjunto Turstico na Senhora da Rocha Em Janeiro de 1971, a empresa promotora apresenta DGT o estudo de localizao de um empreendimento situado num terreno de 13 hectares e para o qual prev:
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hotelaria (350 quartos e 700 camas, em hotel de cinco estrelas com 200 quartos e hotel de quatro estrelas com 150 quartos), equipamento residencial (160 quartos e 320 camas), equipamento turstico e urbano; em Outubro de 1971, a DGT aprova o estudo, devendo o anteprojecto dar satisfao aos condicionamentos postos por algumas das entidades intervenientes na apreciao do processo. A empresa promotora, tomando em conta as modificaes na explorao turstica que se vem sentindo no Algarve, acaba por apresentar DGT, em Novembro de 1973, o anteprojecto de um conjunto turstico com 233 fogos, 548 quartos com 1094 camas, no qual deixa de haver os hotis de cinco e de quatro estrelas, em face das modificaes na explorao turstica. Em Julho de 1974, a DGT aprova o estudo, sob condio de apresentar no prazo de seis meses um novo estudo que submeta ao regime hoteleiro pelo menos cinquenta por cento das camas previstas. Se esta condio no for satisfeita, caducar a presente aprovao. No encontramos, na lei hoteleira de 1969, disposio que permita DGT impor este mnimo de 50%.
FORMAO da ECONOMIA TURSTICO-RESIDENCIAL

Populao e Habitao
Populao Residente e Flutuante A populao residente no Algarve (Quadro 3.1) diminui entre 1950 e 1970, apesar do desenvolvimento do turismo iniciado em 1963-1964. A partir de 1970, a evoluo da populao residente no Algarve um indicador do desenvolvimento regional, na medida em que depende da imigrao, que compensa a diminuio do saldo fisiolgico. A atraco de populao um factor importante numa economia turstico-residencial em desenvolvimento, pelas consequncias que tem na economia, na sociedade, na cultura e, em ltimo lugar mas no menos importante, na edificao da habitao para a alojar. Este processo similar ao que tem lugar noutros casos de desenvolvimento econmico e social; no caso dos destinos tursticos, mais sensvel, sendo criticado, condenado e, frequentemente, mal organizado.
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Quadro 3.1. Populao residente no Algarve (1950 e 2001) (milhares)

Ano 1950 328 1960 314 1970 268 1981 323 1991 341 2001 395
Fonte: INE, reviso do PROTAL, Relatrio de Caracterizao e Diagnstico, Anexo E, p. 7.
Em 1996 (CCRA, 2000, I. 6), a capacidade de alojamento da populao flutuante estimada entre 674 000 e 793 000 camas. O valor da populao flutuante a ocupao desta capacidade num determinado momento. Em 2003, em face do aumento de fogos de uso sazonal entre 1981 e 2001, reconhecido que a presena ao longo do ano de volumes demogrficos muito superiores populao residente coloca vrias questes em matria de ordenamento do territrio, questes essas ainda pouco amadurecidas mas decisivas para o futuro do Algarve (Guerreiro, 2003). Passados sete anos, estas questes so cada vez mais decisivas, mas o seu amadurecimento no progrediu. A populao flutuante no deve ser confundida com a presena de milhares de pessoas durante algumas horas em locais do ver-e-ser-visto, como o centro de Albufeira, a Marina de Vilamoura ou as diversas ruas dos bares; ainda menos pode ser confundida com momentos especiais, como a noite de passagem do ano. Este tipo de locais e de eventos exige uma organizao adequada sem a qual contribuem para experincias menos gratificantes e uma percepo excessiva sobre a saturao do Algarve. Aumento da populao residente, sazonalidade da populao flutuante e locais de concentrao do ver-e-ser-visto so processos normais no desenvolvimento de uma rea turstica. Como acontece em muitos casos, exigem identificao, organizao e criao de adequadas cadeias de valor.
Alojamento Turstico Classificado A maior parte dos estudos sobre o turismo do Algarve apenas considera as camas nos empreendimentos tursticos classificados pelos servios de turismo. Esta parte da oferta de alojamento est estudada e conhecida. O alojamento turstico classificado tem dificuldade em integrar realidades do turismo do Algarve. A primeira e a mais tradicional a do alojamento particular da vilegiatura balnear, que exprime uma iniciativa do povo humilde [], uma forma criativa e imaginosa de que o povo trabalhador lana mo [] e que se reflecte no bem-estar, para no
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dizer na prpria sobrevivncia da famlia, pelo que o aluguer de quartos ou de partes de casa, nos meses de Vero, inclui-se nesta actividade que poder no ser incitada mas que em caso nenhum dever ser penalizada4. A segunda e muito mais importante a oferta de alojamento familiar clssico de uso sazonal, com base em edificao dispersa ou em empreendimentos de turismo residencial e licenciamento municipal, quantificada pelos recenseamentos gerais da habitao. Alojamento Familiar Clssico de Uso Sazonal O uso sazonal do alojamento familiar clssico (Quadro 3.2) pode ser identificado como a casa do tempo livre utilizada em estadias temporrias segundo os trs submodelos de negcio do turismo-residncia. Esta identificao inclui uma margem de erro cuja impreciso consequncia da ausncia de estudos sobre o assunto. Algumas destas casas pertencem a emigrantes, o que no as exclui do conceito de turismo que utilizamos, que se ocupa das viagens de no-residentes e abre possibilidades de valorizao da sua utilizao pelos prprios e seus descendentes. Entre 1970 e 2001, o uso sazonal a utilizao que mais cresce, para atingir 39% do nmero total de fogos e 74% do nmero de fogos da residncia habitual. Apesar de se tratar de um importante activo de investidores individuais e institucionais tanto na regio como no Pas, no dispomos de estatsticas mais completas sobre o inventrio deste alojamento e a respectiva utilizao. Muitas intervenes sobre o turismo do Algarve identificam o alojamento de uso sazonal com camas paralelas, omitindo a parte que est afectada utilizao exclusiva dos seus proprietrios, familiares e amigos. Este erro deve-se ausncia de investigao e estudo desta realidade de mais de 100 000 fogos de uso sazonal. Quadro 3.2. Algarve: o alojamento familiar clssico nos recenseamentos da habitao
1970 Residncia habitual % do total Habitantes por residncia habitual Uso sazonal % do total 82 450 78,3 3,21 3765 3,6 1981 103 040 73,3 3,13 18 166 12,9 1991 115 305 54,5 2,96 57 131 27,0 2001 144 040 52,2 2,74 106 195 38,5
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1970 Ocupao ausente Vago Subtotal de residncia no habitual TOTAL 19 085 22 850 105 300
1981 8510 10 811 37 487 140 527
1991 8005 30 847 95 983 211 288
2001 25 858 132 053 276 093
Fonte: Elaborao prpria, a partir de INE, Recenseamentos da Habitao.
Utilizao Exclusiva do Alojamento de Uso Sazonal Nos textos oficiais no abundam referncias ao submodelo de negcio da utilizao exclusiva da casa do tempo livre, e as que surgem so tardias e negativas. Em 1974, o Conselho Superior de Obras Pblicas e Transportes: entende conveniente clarificar o critrio de contagem das camas tursticas adoptado pela DGSU, pois que se pode confundir com um conceito de capacidade residencial que nem sempre corresponde a uma utilizao turstica; sugere fazer-se uma diferenciao entre alojamentos tursticos hoteleiros ou extra-hoteleiros; partilha o entendimento de que no se deveriam somar o nmero de camas dos alojamentos hoteleiros com os de moradias, apartamentos, etc., pelo menos enquanto no estivessem perfeitamente qualificados e apetrechados como ins-talaes de interesse turstico; prope que as outras formas de habitar, as no qualificadas nem apetrechadas para o turismo, passariam ao mbito de residncia secundria, aspecto que sociolgica e economicamente mereceria, no planeamento do Algarve, um captulo prprio5. At hoje, este captulo no est escrito e a residncia secundria continua a ser identificada com a imobiliria. Aps mais de 30 anos ocupados a combater a imobiliria, durante a elaborao do PNPOT, proposto o seguinte: Aceitar que a segunda residncia tem um papel importante na atraco de segmentos de populao mais exigentes que podero suportar o desenvolvimento de uma economia residencial qualificada e programar espaos para a viabilizao da mesma dentro de padres de qualidade e respeito pelo ambiente e patrimnio natural (MAOT, 2004, p. 103). Ignoramos o que leva a excluir esta manifestao de lucidez da verso final do PNPOT, mas a subverso no completamente eliminada, pois o PROTAL, aprovado em 2007, reconhece que a imobiliria associada segunda habitao considerada uma
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tipologia adequada ao solo urbano, podendo integrar os Ncleos de Desenvolvimento Turstico e os Espaos de Ocupao Turstica, fora da faixa costeira, numa proporo limitada que no ponha em causa a sustentabilidade ambiental, econmica e social do empreendimento a longo prazo, nem a sua insero no mercado turstico. Apesar das suas origem e tradio (de Roma actualidade, a propriedade da casa para a vivncia do tempo livre parte do estilo de vida de estratos sociais mais qualificados), a utilizao exclusiva da casa para a vivncia do tempo livre ostracizada pela conjugao de interesses pblicos e privados. Camas Paralelas Camas paralelas a designao corrente da utilizao, por estadias temporrias em hospedagem onerosa, de alojamento no classificado pela DGT. A observao da realidade mostra que a identificao de cama paralela com falta de qualidade e fuga ao fisco no corresponde realidade: A maioria das camas paralelas so vivendas e apartamentos de uma qualidade superior relativamente a muito alojamento turstico classificado (o exemplo mais evidente o da rea que vai da Quinta do Lago a Vale do Lobo); Desde 1986, aquando do primeiro surto de rigor fiscal de escala regional, a explorao de vivendas e apartamentos est sob intenso controlo fiscal, alheio sua classificao turstica ou no. Em 1991, a DGT (1993, p. 21) estima o alojamento no classificado em hospedagem onerosa (camas paralelas) em 303 628 camas, num cenrio minimalista. O algoritmo utilizado admissvel mas baseia-se nos nmeros de chegadas de hspedes (nacionais e estrangeiros) e de estadia mdia, que no correspondem realidade (Brito, 2009, p. 112). Chegados a 2010 sem esta realidade quantificada e integrada na oferta turstica, devemos questionar porque que a poltica e a administrao do turismo o no fazem?
Presses Urbansticas e Neomalthusianismo

Presses Urbansticas No Algarve, a anlise da oferta e da procura por habitao perturbada por dois factores culturais: a demonizao das presses urbansticas e o modelo neomalthusianista do turismo.
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Na grande maioria das anlises SWOT sobre o Algarve, as presses urbansticas destacam-se entre os pontos fracos e as ameaas, a um passo, muitas vezes dado, da condenao moral. Na realidade, as presses urbansticas so um ponto forte e parte integrante das oportunidades, pois resultam do crescimento da procura em que assenta o desenvolvimento econmico e social da regio (Quadro 3.2) e que se traduz em: Mais turistas a procurar mais alojamento turstico, em estadias temporrias; Mais procura de turismo residencial; Mais pessoas a viverem no Algarve, em melhores condies de vida, com menos habitantes por fogo e substituio das casas insalubres do passado.
As presses urbansticas traduzem-se em urbanizao de terrenos e em edificao das diversas modalidades de alojamento. A incompreenso e a hostilidade de que so alvo condicionam negativamente as decises que a interveno pblica tem de tomar para minimizar as consequncias negativas da inadequada regulao da edificao a que do origem. opinio corrente que as autarquias no podem evitar o excesso de edificao, por o seu modelo de financiamento o exigir. Sem negar alguma influncia deste factor, a nossa investigao sugere a importncia de dois outros factores: O licenciamento da edificao resulta da procura final de alojamento, sem a qual no h nmero significativo de pedidos de licenciamento pelos promotores; A motivao dos diversos interesses locais, regionais e nacionais tem muito a ver com a mais-valia imobiliria e menos com receitas fiscais. O Neomalthusianismo no Turismo Incapaz de limitar o acesso de pessoas ao Algarve, a cultura neomalthusianista do turismo tenta limitar a construo que as possa alojar. Em 1980, uma vez reconhecidos os aspectos negativos destas actividades do imobilirio turstico, proposta a interveno do Governo fixando critrios de crescimento, ao nvel do ordenamento fsico do territrio, da proteco do meio-ambiente, das infra-estruturas e dos equipamentos (DGT, 1980, p. 8). Em 1984, proposta uma aco moderadora urgente do Estado6. Durante a elaborao do PNPOT comea-se por considerar que no Algarve a construo de habitao atingiu volumes anuais que no parecem sustentveis nem em termos ambientais e urbanos, nem em termos de absoro pelo mercado (MAOT,
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2004, p. 53) e acaba por se afirmar a necessidade de gerir as dinmicas dos mercados imobilirios e da construo, que atingem ritmos manifestamente insustentveis quer em termos ambientais, quer em termos de absoro pelo mercado7. A viso do PROTAL de 2007 considera que a sustentabilidade do mercado imobilirio implica uma reduo quantitativa da produo imobiliria e da construo civil e o plano estima fundamental gerir os ritmos de construo, pelo que fixa uma dotao inicial da capacidade de alojamento a criar por via de Ncleos de Desenvolvimento Turstico e ignora a capacidade de criar quaisquer tipos de camas no seio dos permetros urbanos. A poltica e a administrao do turismo e do ordenamento do territrio parecem no entender que, mais do que gerir (eufemismo para diminuir) a produo imobiliria do Algarve, compete-lhes assegurar a qualidade da habitao da populao residente e a competitividade do turismo residencial nos mercados mais exigentes. Quantidade por quantidade: no Mnaco h mais edificao do que em Armao de Pra as pessoas contam e nelas reside o problema e a soluo.
Povoamento Turstico do Algarve

Povoamento Urbano versus Sistema de Turismo e Sistema Urbano Muitos dos estudos e planos sobre o Algarve, a exemplo do PROTAL de 2007, distinguem um sistema de turismo e um sistema urbano e identificam o sistema de turismo com o alojamento turstico classificado pelos servios de turismo. Em alternativa, propomos um modelo que nos parece mais capaz de explicar a formao e o desenvolvimento da economia turstico-residencial do Algarve: O conceito geral de povoamento do Algarve (Quadro 3.3); A existncia de um povoamento urbano do Algarve, profundamente diferente do existente no incio da dcada de 1960; A necessidade de explicitar a existncia de um povoamento turstico, a par da nova realidade de elementos mais tradicionais das cidades e vilas urbanas de 1960 e da exploso da utilizao residencial da nova edificao dispersa; O reconhecimento da identidade de um povoamento rural. O povoamento turstico do Algarve a expresso da especializao da economia regional no turismo. um sistema que est entremeado com outros elementos do povoamento urbano e deles s se pode separar para melhor integrar o conhecimento do conjunto.
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Durante a reviso do PROTAL, o total do solo urbano + turstico, depois dos PDM da dcada de 1990 estimado em 19 300 hectares, no seio dos 500 000 da superfcie da regio. Quadro 3.3. Povoamento do Algarve
= POVOAMENTO URBANO *Povoamento Turstico Ncleos tursticos fora dos permetros urbanos Ncleos urbanos tursticos Urbes urbanas tursticas Utilizao turstica da edificao dispersa *Cidades, vilas e ncleos urbanos tradicionais *Utilizao residencial da edificao dispersa = POVOAMENTO RURAL *Casas, montes e aldeias
Desde o frustrado IV Plano de Fomento para 1974-1979, at ao PROTAL de 2007, sucedem-se propostas de modelos do Sistema Urbano Regional e de Inovao na Indstria e Servios. Impvida perante estes exerccios, a realidade segue o seu curso, e a realidade dominante a da formao da economia turstico-residencial, em grande parte assente na dinmica do turismo residencial. Povoamento Turstico do Algarve O povoamento turstico do Algarve a sede da produo do turismo do Algarve, a maior exportao regional e a fonte da acumulao de recursos indispensvel ao crescimento da populao residente, base da dinmica do povoamento urbano do Algarve, eventual sede de actividades avanadas com capacidade exportadora prpria. O povoamento turstico ainda a origem da partilha de espaos e servios entre visitantes e visitados, do cosmopolitismo que cria e das perspectivas que abre. Consideramos que o povoamento turstico do Algarve se forma nas freguesias da sub-regio do litoral, que em 2001 apresentam uma percentagem de alojamento familiar clssico de uso sazonal superior a 30%. Apesar de este critrio ser rudimentar, de o limite de 30% ser discutvel, de a sua aplicao dever ser flexvel e de a freguesia ser uma noo administrativa, inapropriada para analisar a implantao espacial do turismo, podemos identificar o povoamento turstico e a sua dinmica no quadro do povoamento urbano.
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A realidade do povoamento urbano do Algarve a de um conjunto de vrias urbes, semelhana de quase qualquer regio do Pas, e um povoamento turstico, a explicitar e diferenciar. Exclui o recurso a expresses que fazem supor a existncia de um contnuo urbano e de que so exemplo a grande concentrao urbana que se estende de Lagos a Tavira ou a expanso da rea urbana que teve lugar no espao compreendido entre Lagos e Tavira [e que se fez] segundo um padro de mancha de leo, integrando progressivamente os diversos ncleos populacionais. PROTAL de 1991: as Consequncias Perversas Para consolidar a urbanizao dispersa, o PROTAL de 1991 cria zonas urbanas e zonas de ocupao turstica, mas no consegue diferenci-las e integr-las. Os planos directores municipais dos anos 90, paradoxalmente, criam o ecossistema, que permite o desenvolvimento de duas novas patologias no seio dos permetros urbanos dos ncleos e urbes urbanos tursticos: A urbanizao por loteamentos urbanos (com ou sem plano de pormenor) de toda a rea disponvel, na ausncia de estrutura ecolgica urbana, e a criao de pequenas zonas verdes sem harmonia; Licenciamento de edificao urbana por aplicao dos regulamentos dos PDM e de disposies legais, sem estruturao urbanstica e com excessiva densificao do j construdo e da ocupao do solo. As Cidades-Fantasma Em 1980, quando prolifera a urbanizao dispersa, so denunciados estes grandes aglomerados desabitados a mais parte do ano, constituindo verdadeiras cidades-fantasmas com os seus impactos extremamente desfavorveis num litoral de grande sensibilidade que era a costa algarvia (DGT, 1980). Em 2003, proposta a limitao dos ncleos urbanos-fantasmas (Guerreiro, 2003, p. 8) e explicada a sua dinmica: A manuteno dos espaos pblicos, dos edifcios de habitao e dos equipamentos colectivos apenas possvel com a permanncia de pessoas, as quais, atravs da respectiva utilizao, da vivncia ou da apropriao colectiva que fazem dessas componentes urbansticas, assegurem a respectiva manuteno. Sem habitantes residentes em regime de permanncia, a degradao ter tendncia para se instalar.. No Pas e no Algarve muitos exemplos da permanncia de pessoas confirmam que esta no condio necessria nem suficiente para uma boa manuteno dos espaos pblicos.
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O discurso recorrente sobre as cidades-fantasma apenas exacerba os nimos e dificulta a soluo dos problemas subjacentes realidade. Uma rea turstica como o Algarve implica gerir a sazonalidade e os picos de procura, minimizando os custos e no os ruminando, em sucessivas condenaes, ao longo de dezenas de anos. Na formao da urbe urbano-turstica, as cidades-fantasma so, de facto, concentraes urbanas que podem atingir mais de uma dezena de hectares. Estas concentraes resultam da conjugao de processos fomentados pela prpria interveno pblica, em face de uma intensa procura da casa do tempo livre. Estas reas no esto condenadas degradao, se houver polticas inovadoras por parte da interveno pblica. A Edificao Dispersa No caso do Algarve, a dinmica urbana da disperso/aglomerao do povoamento rural anterior a 1962 integra: a crescente construo de vivendas isoladas ou de reconverso de existentes para a vivncia do tempo livre ou residncia permanente da populao local; novas formas de edificao, de que so exemplo a proliferao de casas ao longo das estradas e o licenciamento de andares em casas de pequenas concentraes desta forma do incio do povoamento rural de 1962. A edificao dispersa cria a urbanizao in situ, o processo pelo qual as populaes mudam de ramo de actividade, alteram os seus consumos, as suas formas de viver, o seu uso do tempo, permanecendo no lugarejo ou na aldeia, ou casal, que antes constitua a base para a economia agrcola dos seus pais ou ainda sua (Gaspar, 1987, p. 109). Em 1990, o relatrio do PROTAL estima em 400 km2 a superfcie da rea comprometida com a edificao dispersa.
Formao das Urbes Urbano-Tursticas

Quatro Urbes Urbano-Tursticas Quatro ncleos urbanos da vilegiatura tradicional esto na origem da formao de quatro urbes urbano-tursticas: Praia da Rocha, Armao de Pra, Albufeira e o conjunto de Vilamoura e Quarteira.
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As quatro urbes urbano-tursticas, que resultam da consolidao da urbanizao dispersa, conhecem dinmicas diferentes, insuficientemente estudadas e baseadas sobretudo no aumento do nmero de fogos de uso sazonal e menos nos empreendimentos tursticos, da poltica e da administrao do turismo. Nestas urbes, a populao residente e flutuante implica a criao integrada de uma cidade com extensas reas de vivncia do tempo livre. Este processo evidente no caso de Portimo, observvel no caso de Albufeira, mais confuso no caso de Armao de Pra ou de Vilamoura/Quarteira. Nenhum destes processos reconhecido pelos modelos do sistema urbano regional, que insiste em separar sistema urbano de sistema turstico. Descrevemos o processo de Albufeira pela sua importncia e por dispormos de um inventrio oficial dos ncleos cuja dinmica urbano-turstica contribui para a formao da urbe. Albufeira A 25 de Abril de 1974: o planeamento territorial e urbanstico de Albufeira resume-se a uma tripla frustrao: no h plano urbanstico da vila, no h anteplano do sector 7 e o trnsito entope as estreitas ruelas do centro; as infra-estruturas de abastecimento de gua e tratamento de esgotos atingem uma alarmante insuficincia. Com a democracia: so iniciados dois planos gerais de urbanizao: o do litoral do concelho e o de Albufeira; h uma interveno significativa, mas insuficiente, por parte da Comisso do Saneamento Bsico do Algarve. Os planos de urbanizao no so elaborados, na m tradio dos anos 30 a 50. Dispomos de uma verso do plano de ordenamento do concelho8 que compreende: dois regulamentos, o geral e o da zona histrica, o tratamento de 32 zonas individualizadas.
Este documento d uma ideia de como:
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a zona histrica e a de Albufeira esto na origem da transformao do ncleo urbano da vilegiatura tradicional num ncleo urbano-turstico; zonas prximas do ncleo balnear (Quinta da Palmeira, Malpique, Cerro da guia, Pteo) so suficientemente prximas para integrarem um crescimento orgnico do ncleo urbano-turstico em 2000, os limites da zona de interveno do programa POLIS (POLIS, 2000, p. 12) so os loteamentos urbanos que, na ausncia de um plano de escala local, asseguram a continuidade deste processo; nas outras zonas, encontramos uma variedade de situaes e de dinmicas: ncleos com forte dinmica turstica prpria (Praia da Oura, Olhos de gua, Montechoro, entre outros), espaos de quase pura edificao dispersa (nomeadamente Cerro da guia e Santa Eullia) ou meros empreendimentos isolados ( ento o caso de Vale Navio e Quinta da Balaia). A urbe urbano-turstica de Albufeira forma-se a partir do crescimento orgnico do ncleo urbano-turstico de Albufeira e da integrao progressiva de quase todas as outras zonas, cada uma delas com dinmica prpria. Aquando da ruptura poltica dos anos 90, a definio de zonas urbanas e de zonas de ocupao turstica expe uma larga rea urbana e/ou para urbanizar, no seio da qual so aprovados os loteamentos e a edificao urbana que descrevemos antes.
UMA QUESTO em ABERTO

O nmero de fogos de uso sazonal feito pelos recenseamentos e a informao recolhida insuficiente. assim em Portugal e noutros pases. Em Portugal, a economia do turismo no dispe da informao estatstica correspondente que a sua importncia exige. A 31 de Dezembro de 2001, existem no Algarve 106 195 fogos de uso sazonal. Entre 2002 e 2009 so licenciados 67 657 fogos para habitar em construes novas. Se admitirmos que metade para uso sazonal (hiptese modesta comparativamente aos nmeros da dcada de 1991-2001, ver Quadro 3.1), chegamos a 140 000 fogos no incio de 2010. Assumimos, sem outra base que no seja o bom senso, que est em causa o investimento de cerca de 100 000 famlias. Deixamos em aberto uma questo: quando se aborda a economia regional, possvel que a poltica de turismo e a cultura dominante continuem a reduzir o turismo do
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Algarve s cerca de 95 000 camas classificadas pelo Instituto de Turismo de Portugal e a ignorar os cerca de 140 000 fogos de turismo residencial?
P O N T O
D A
S I T U A O
O turismo residencial do Algarve uma componente fundamental da formao da oferta de turismo da regio, no quadro das transformaes econmicas e sociais que se traduzem numa mutao no turismo, em torno do qual se especializa a economia regional. A descrio da dinmica e do licenciamento de uma amostra de empreendimentos da nova oferta de turismo confirma a importncia do turismo residencial e parte do sustentculo do conhecimento da realidade que est na base do modelo apresentado no Captulo 2. A investigao e o estudo adicionais do planeamento de escala local e regional (muito sumariamente descrito nesta colectnea) permite-nos propor o modelo de uma economia turstico-residencial com base num modelo de povoamento do Algarve alternativo ao do PROTAL de 2007, mas mais adequado para explicar a realidade do turismo residencial do Algarve.
N O TA S
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Arquivos da Direco-Geral do Turismo, da CCDR do Algarve (arquivos registados e morto) e do Conselho Superior das Obras Pblicas; o texto completo figura em Srgio Palma Brito, Territrio e Turismo no Algarve, 2009.
Parecer de Marcello Caetano e Relatrio e Contas da Lusotur, Sociedade Financeira de Turismo SARL, exerccio de 1965. O Plano Geral de Expanso da Praia Maria Lusa elaborado pelos arquitectos Conceio Silva e Maurcio de Vasconcellos; apenas tivemos acesso a informaes dispersas, recolhidas em arquivo no organizado. Manuel Gomes Guerreiro, Dirio de Notcias, 3/2/1988 e 11/4/1988. Conselho Superior de Obras Pblicas e Transportes, Parecer 3882-IV, de 1974, p. 351. Secretaria de Estado do Turismo, Relatrio do Plano Nacional de Turismo, 1985-1988, 1984, p. 84. PNPOT, 2007, Captulo 3, ponto 89. Verso sem data, mas datvel de 1982-1983; no tivemos acesso a outros documentos.
Captulo TURISMO RESIDENCIAL noutras REGIES de PORTUGAL e NOTAS sobre OUTROS PASES
Identificamos as dinmicas tradicionais do desenvolvimento do turismo residencial noutras regies do Pas e a emergncia e a proliferao dos ncleos tursticos de nova gerao. Analisamos como o turismo residencial , sem ser explicitamente mencionado, integrado nos dois PROT da ruptura poltica dos anos 90: o PROTAL e o PROTALI. Procedemos mesma anlise nos PROT da nova gerao, desde o caso atpico PROTAL at aos que esto terminados ou ainda a ser completados. Vinte anos de elaborao de PROT valem uma reflexo; mais do que faz-la (faltam-nos o engenho e a arte), propomo-la. Terminamos com uma breve referncia de exemplos de turismo residencial na civilizao ocidental.
S U M R I O
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DINMICAS no TERRENO
Dinmicas Tradicionais
A Procura Que Sustenta as Dinmicas Tradicionais H estudos e informao dispersa sobre a formao consistente, desde o sculo XVIII, de uma procura de aquisio ou edificao de uma casa para a vivncia do tempo livre. A formao de uma procura consistente que exija a oferta estruturada numa estncia data do ltimo quartel do sculo XIX. A geografia da formao da oferta est muito dependente dos acessos ao destino. O comboio tem influncia decisiva na formao das primeiras estncias com significado. A utilizao do automvel limitada pelos custos e pela deficiente rede de estradas no exagerado dizer que a sua influncia s se manifesta a partir dos anos 50. Esta proximidade entre residncia habitual e casa do tempo livre pode explicar a designao de casa de fim-de-semana, utilizada ou no durante a longa estadia estival. A partir dos anos 60, mais rendimento, melhores estradas e a moda do Algarve levam esta procura at ao Sul, ainda bem antes do 25 de Abril e em nmeros que, para a poca, so relevantes. A seguir, desempenha sempre um papel importante nas quatro grandes modalidades que j identificmos. Urbanizao Dispersa de Utilizao Turstica Os ncleos tursticos fora dos permetros urbanos so menos numerosos do que no Algarve, mas no podem ser ignorados. H dois casos reais: O projecto de Tria do incio dos anos 60 inicialmente previsto para 70 000 camas e comea a ser promovido antes do 25 de Abril; O 25 de Abril interrompe as obras do projecto de Praia dEl Rei, em Peniche, numa fase ainda incipiente parte das infra-estruturas urbanas e algumas edificaes iniciadas. A zona que vai dos Estoris at ao Guincho, estendendo-se a Sintra, cenrio da promoo de empreendimentos de turismo residencial ainda fora dos permetros ur-
TurIsmo resIdencIal nouTras regIes de PorTugal e noTas sobre ouTros Pases
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banos, que convivem com a residncia permanente da populao local, a suburbana qualificada ou a mais popular das reas urbanas de gnese ilegal. Expanso de Ncleos Urbanos de Vilegiatura Tradicional em Ncleos Urbano-Tursticos A partir dos anos 60, em vrias regies do Pas, os ncleos urbanos da vilegiatura tradicional comeam a evoluir para ncleos urbano-tursticos. A presena da populao residente e o seu ritmo de crescimento so aproximadamente significativos. A descaracterizao das zonas antigas ou histricas mais ou menos contida e a volumetria dos edifcios tende a crescer. Este processo conhece ciclos, em funo do crescimento do rendimento disponvel ou do crdito, de que a Conta Poupana Emigrante j uma recordao. Edificao Dispersa A edificao dispersa para a vivncia do tempo livre, de gnese legal ou clandestina, quando no ocupa terreno pblico, forma-se no campo e nas praias, na envolvente de praia de grandes e mdias urbes. um processo bem anterior ao 25 de Abril e que se desenvolve depois. No dispomos de nmeros para o quantificar, nem nos parece possvel (dada a complexidade da estrutura urbana) considerar o alojamento familiar clssico de uso sazonal dos recenseamentos da habitao. No Algarve, e com as devidas cautelas, este indicador pode ser utilizado.
Emergncia e Afirmao dos Ncleos Tursticos de Nova Gerao

Empreendimentos de Turismo Residencial antes de 2005 So poucos os empreendimentos de turismo residencial efectivamente promovidos antes de 2005. Sem querer ser exaustivo, citamos: Quinta da Marinha, Penha Longa, Praia dEl Rei, relanamento de Tria, Bom Sucesso, Campo Real. O licenciamento de muitos projectos arrasta-se nos meandros da relao entre turismo, ambiente e ordenamento do territrio. Em 1994, so aprovados trs projectos estruturantes, ao abrigo de uma disposio do PROTAL: Vilamoura XXI, Vale de Lobo III e Verdelago (este ltimo vai comear a ser edificado em 2010).
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O projecto de Tria data de 1965 e conhece uma promoo atribulada, que a crise do incio dos anos 90 agrava. Em 1996, o Governo toma uma deciso inovadora: apoiar a reconverso do projecto de Tria s novas exigncias da procura. As etapas do processo so teoricamente simples1, pois o Governo: em 1996, aprova a minuta das normas do concurso de pr-qualificao para aquisio de crditos detidos por entidades pblicas sobre a TORRALTA; em 1997, aprova o plano de investimento apresentado pelo consrcio vencedor; em 2000, ratifica o plano de urbanizao de Tria. Na realidade, a reconverso de Tria s novas exigncias do mercado, apesar de ser liderada por uma das maiores e mais bem sucedidas empresas nacionais, s concretizada no quadro do surto de desenvolvimento de 2005. No incio de 2005, no h obras em nenhuma das reas de desenvolvimento turstico previstas pelo PROTALI de 1993. Figura 4.1. Tria Resort
Fonte: http://www.troiaresort.pt/
O Surto de Desenvolvimento de 2005, a Proliferao de Projectos de Turismo Residencial e a Crise de 2008-2009 O surto de desenvolvimento de 2005, tal como o definimos no Captulo 2, traduz-se:
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no aceleramento da aprovao de projectos pendentes e na aprovao de novos projectos, quase todos concebidos segundo o modelo do ncleo turstico de nova gerao; na tomada de medidas genricas de apoio, de que o estatuto PIN o aspecto mais visvel. S a futura consulta de arquivos permitir que tenhamos uma ideia precisa, a exemplo de casos precedentes, de como esta aco verdadeiramente estratgica da poltica de turismo reside, de facto, na esfera da deciso do primeiro-ministro; as diversas administraes apoiam ou no a deciso poltica, tema sobre o qual aprendemos muito com a consulta dos processos da declarao de utilidade turstica por deciso de Salazar aps proposta dos servios de turismo. O surto de desenvolvimento compreende tambm a proliferao de projectos tursticos, frequente em perodos de grande crescimento da procura final (de estadias temporrias ou casas de turismo residencial). A 31 de Agosto de 2008, o Instituto de Turismo de Portugal lista 38 projectos de potencial interesse nacional, no contando com o PITER de Porto Santo. A mera comparao da lista com notcias relevantes divulgadas pela comunicao social confirma a existncia de mais projectos que no requerem ou aos quais no , ou ainda no foi, concedido o estatuto PIN. Apesar da ausncia de informao oficial sobre propostas de projectos recebidas pelos servios pblicos, a proliferao de projectos no novidade (h exemplos no Algarve do final dos anos 60). o resultado de ideias de proprietrios de terrenos, na ausncia de um verdadeiro projecto estruturado e de capacidade empresarial para o desenvolver, o que provoca uma grande taxa de abandono no conjunto destas ideias, que o so mais do que projectos. A informao sobre a economia do turismo residencial escassa, pouco fivel e susceptvel das mais diversas manipulaes pelos mais diversos interesses. uma situa-o estrutural, cuja origem simples: como pode a administrao do turismo, ou o INE, quantificar dados sobre uma realidade que, existindo, se situa entre ser ignorada e ser hostilizada? Ainda ignoramos a dimenso que, em Portugal, assume o financiamento fcil e barato de : projectos de empreendimentos sem viabilidade turstica, econmica e financeira;
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compradores sem qualificao econmica e financeira de unidades de alojamento em empreendimentos tursticos, formais ou no. A multiplicao de projectos de empreendimentos de turismo residencial e o poder de compra, que d origem formao do que parece ser a bolha imobiliria do boom do buy to let fazem parte dos motivos da crise de 2008-2009.
O TURISMO RESIDENCIAL nos PLANOS REGIONAIS de ORDENAMENTO do TERRITRIO da POLTICA dos ANOS 90
PROTAL
Consolidao da Urbanizao Dispersa O PROTAL de 1991 o primeiro dos PROT. A maior prioridade consiste em consolidar a urbanizao dispersa, com base na definio de dois tipos de zonas de ocupao urbanstica: As zonas urbanas, constitudas pelos aglomerados urbanos existentes e por reas aptas a servir de expanso dos mesmos; o plano impe uma definio rigorosa dos permetros urbanos e condiciona a expanso dos aglomerados urbanos existentes para alm dos limites actuais; As zonas de ocupao turstica, constitudas por reas ocupadas por empreendimentos tursticos ou com projectos da mesma natureza objecto de deciso favorvel das entidades pblicas competentes e por reas intersticiais ou envolventes queles, ficando genericamente afectas construo, edificao e de mais empreendimentos com interesse para o sector. A definio rigorosa dos permetros urbanos feita mediante os planos directores municipais dos anos 90. Estes planos assentam numa dicotomia entre espao
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urbano e espao rural, contrria organicidade necessria adequao ecolgica da localizao da edificao, assim como de qualquer outra actividade, na qual h a considerar uma nova realidade de crescimento urbano, tentacular, de base ambiental e no em mancha de leo, ignorante dos processos subjacentes (Magalhes, 1999, p. 38). Permetros urbanos e zonas de ocupao turstica criam espao para a formao de ncleos e urbes urbano-tursticas e as patologias do povoamento urbano (ver Captulo 3). Os PDM definem ainda a localizao precisa, fora dos permetros urbanos, de reas de aptido turstica no seio das quais podem ser promovidos empreendimentos tursticos. A promoo destes empreendimentos demorada e obedece j ao padro dos ncleos tursticos de nova gerao. Proibio da Edificao Dispersa e Desobedincia, Reconhecida e Aceite Para alm da urbanizao dispersa, o PROTAL considera a edificao dispersa um dos problemas-chave do ordenamento do territrio na regio. Apesar das medidas proibitivas do PROTAL de 1991, entre 1989 e 1996 este tipo de ocupao, e no obstante as limitaes que o PROTAL/90 pretendeu introduzir, manteve um ritmo de crescimento relativamente importante (Guerreiro, 2002, p. 82). O PROTAL de 2007 confirma o aumento do nmero de fogos da edificao dispersa, o alargamento da superfcie de solo rural comprometido (quase todo no Baixo Algarve) e insiste na proibio desta modalidade de edificao. Em 2010, grande parte da viso de desordenamento do territrio do Algarve resulta desta edificao, cujo aumento parece (nenhum estudo confirma esta opinio) resultar sobretudo da utilizao como residncia permanente da populao local.
PROTALI
O Turismo na Faixa Litoral O territrio do PROTALI, para efeito de condicionamento ocupao urbanstica e turstica, dividido em trs faixas: litoral, central e interior. Na faixa litoral, h dois tipos de reas tursticas. A rea de desenvolvimento turstico : necessariamente includa numa unidade de ordenamento definida pela sua complementaridade biofsica, social e urbana, objecto de planea-
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mento conjunto, e identificada e delimitada em carta de ordenamento do plano; nica no seio da UNOR, ficando o restante espao, com excepo de aglomerados urbanos existentes, com o estatuto de solo no urbanizado; objecto de plano de pormenor, sujeito a ratificao ministerial. Os ncleos de desenvolvimento turstico: so explicitamente identificados pelo plano: os aglomerados urbanos de Porto Covo, Vila Nova de Mil Fontes, Almograve e Zambujeira do Mar; a delimitao dos seus permetros urbanos e a sua ocupao esto sujeitas a regras estritas. Esta definio de NDT corresponde ao que, na morfologia da urbanizao turstica, designamos por ncleo urbano turstico, com urbanismo turstico em meio urbano turstico. Noutros PROT, o NDT designa o ncleo turstico fora dos permetros urbanos e urbanismo turstico em ambiente de resort.
Outros Planos
Zona Envolvente do Douro e rea Metropolitana de Lisboa Em 1988 decidida a elaborao do plano regional de ordenamento do territrio para a zona envolvente do Douro (PROZED), concluda em 19912. O Governo reconhece que o territrio que margina no rio Douro carece urgentemente de ser objecto de um plano de ordenamento do territrio que obste degradao do ambiente e dos recursos naturais existentes. Em 1989, decidida a elaborao do plano regional de ordenamento do territrio da rea metropolitana de Lisboa (PROTAML), que aprovado em 20023. Na deciso sobre a elaborao do plano, o turismo no figura entre os objectivos a atender.
Alqueva Em 19944, o Governo decide promover a elaborao do plano regional de ordenamento do territrio da zona envolvente da albufeira do Alqueva (PROZEA). Esta deciso
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no prejudica a necessidade de elaborar o plano de ordenamento desta albufeira, o que d origem ao plano de ordenamento das albufeiras de Alqueva e Pedrgo (POAAP). Os objectivos do plano visam delimitar a ocupao da zona envolvente, garantir a diversidade e a compatibilizao de usos pela definio de padres de ocupao, e contribuir para a criao de uma soluo integradora. Os dois planos so aprovados em 20025. O PROZEA prev: empreendimentos tursticos nos aglomerados urbanos existentes, com localizao programada a nvel municipal; novos empreendimentos tursticos, nas reas de localizao preferencial, segundo o conceito de empreendimento integrado. O POAAP, mais explicitamente, prev sete espaos com aptido para a instalao de empreendimentos tursticos, que so espaos de proteco complementar, nos quais se admite a instalao de Estabelecimentos hoteleiros, num total de 430 camas, e de parques de campismo.
O TURISMO RESIDENCIAL nos PROT da NOVA GERAO6

A Longa Reviso do PROTAL (2001-2007)
Um Caso Atpico A reviso do PROTAL de 1991 decidida em 2001 e concluda em 20077. A reviso do PROTAL arrasta-se durante quase sete anos e debilitada por fraquezas estruturais: Durante cinco anos, a instabilidade no Governo e na Administrao abre espao aos poderes instalados e deriva no exerccio de um poder tecnocrtico; O Governo no confirma a estratgia regional de desenvolvimento econmico e social, no define as orientaes estratgicas para o turismo e no elabora o plano sectorial para o turismo, criando um vazio de interveno poltica que a Administrao Pblica e a equipa tcnica ocupam;
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O Governo e a Administrao recusam propostas para a avaliao independente da aplicao do plano de 1991, a mobilizao de recursos externos com abertura ao mundo e capacidade crtica, a realizao de benchmarking com reas tursticas directamente concorrentes e ambiciosas, a mobilizao da cincia para apoiar os intervenientes na reviso a elaborao do PROTAL sofre de miopia de marketing; A partir de 2005, os dois anos de Governo de maioria absoluta no alteram, em profundidade, as consequncias deste perodo.
Sistema Urbano, Sistema Turismo e Sistema Litoral O PROTAL separa os Sistemas Urbano, Turismo e Litoral, recusando a diferenciao/integrao do povoamento turstico no seio do povoamento urbano e a ligao desta simbiose ocupao do Sistema Litoral. No plano, o Sistema Turismo integra as seguintes formas de ocupao turstica: Ncleos de desenvolvimento turstico fora dos permetros, com uma dotao inicial de 24 000 camas; Espaos de ocupao turstica na requalificao de actuais reas de ocupao turstica; Estabelecimentos hoteleiros isolados (hotel, estalagem e pousada, com uma dotao inicial de 5580 camas) nos territrios que apresentam actualmente menor desenvolvimento turstico; Imobiliria de Turismo e Lazer, ou segunda residncia, nos NDT e EOT, em percentagem aceitvel [os sublinhados so nossos]; Turismo em espao rural; Dentro dos Permetros Urbanos ser genericamente admissvel qualquer tipologia de empreendimentos tursticos, sem limite do nmero de camas [os sublinhados so nossos].
No caso dos NDT: O nmero total das camas fixado para a regio repartido por concelho e atribudo por concurso pblico, com base em regulamentos municipais; Um NDT pode integrar vrios empreendimentos tursticos, mas articulados entre si e com o exterior, no podendo a rea urbanizada ser superior a 30% da rea total do NDT;
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No seio do NDT, fora da faixa costeira, devem as tipologias tursticas corresponder, no mnimo, a 70% da capacidade total do NDT, o que permite um mximo de 30% de camas de utilizao no turstica, disposio que no retomada pelos PROT, aprovados depois.
O PROTAL: no pe limites edificao de camas no seio dos permetros urbanos, ignorando o desenvolvimento patolgico que a ocorre, segundo o modelo do mau urbanismo turstico em meio urbano turstico, mas pe um limite e dificulta a instalao de ncleos tursticos de nova gerao, necessariamente fora dos permetros urbanos existentes; ignora a referncia do PNPOT sobre o papel importante da economia residencial (MAOT, 2004, p. 103), mas permite 30% de camas residenciais no seio dos NDT; nas Opes Estratgicas para o Algarve, de acordo com a anlise do PNPOT, prope expanso, qualificao e diversificao das actividades tursticas, mas o objectivo estratgico do PROT omite a expanso, e esta omisso marca todo o plano a citao do PNPOT um equvoco.
Oeste e Vale do Tejo

Turismo Residencial, Residncia de Lazer e Ncleo de Turismo e Lazer A casa para ser utilizada em exclusivo para a vivncia do tempo livre designada por residncia secundria ou residncia de lazer e separada do turismo residencial. Um dos vectores estratgicos do PROT a prioridade dada concentrao da residncia secundria nos ncleos de turismo e lazer, definidos como aglomerados urbanos que j integram, ou que viro a integrar, uma relevante componente de alojamento turstico e residncia secundria, ou cujos equipamentos e servios urbanos configuram centralidades locais de apoio tanto aos residentes permanentes como aos turistas, residentes temporrios e visitantes, seja localmente, seja na sua rea de influncia directa. Na ausncia de normas-padro, a terminologia livre, mas, neste domnio, o PROT do Oeste marca um recuo em relao ao PROTAL de 2007 e faz recordar a poltica da Direco-Geral dos Servios de Urbanizao no Algarve dos anos 60.
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Ncleo de Desenvolvimento Turstico Uma segunda prioridade dada ao desenvolvimento de conjuntos tursticos [resort], atravs de Ncleo de Desenvolvimento Turstico e em toda a Regio. O turismo residencial fica confinado tipologia da lei dos empreendimentos tursticos de 2008. O ncleo de desenvolvimento turstico (NDT) uma tipologia que classifica espaos de turismo residencial cuja implementao permite constituir, nos termos da legislao dos empreendimentos tursticos, novos espaos tursticos a ocupar por empreendimentos do tipo conjuntos tursticos (resort), fora dos permetros urbanos definidos nos PDM, e cujas localizao e implementao ficam dependentes da prvia seleco dos projectos a apresentar pelos Promotores [o sublinhado nosso]. No espao rural podem ainda ser promovidas as habituais tipologias de turismo no espao rural, turismo de habitao, estabelecimentos hoteleiros isolados, construdos de raiz, turismo da natureza, parques de campismo e caravanismo.
Ncleos de Desenvolvimento Econmico de Turismo e Lazer O ncleo de desenvolvimento econmico de turismo e lazer (NDE TL) uma tipologia que deve integrar projectos considerados de interesse regional, a avaliar pela estrutura de monitorizao, avaliao e gesto do PROT OVT (EMAG). Estes ncleos tm por finalidade a execuo de projectos estruturantes para o desenvolvimento do turismo e do lazer da regio, nomeadamente novos parques temticos, equipamentos de sade e bem-estar, termas, equipamentos e centros de estgio desportivos, centros de congressos e de reunies, portos de recreio e marinas. Pretende-se que estes projectos contribuam para a valorizao das valncias do territrio rural, bem como para o cumprimento dos objectivos do PROT OVT para o turismo e o lazer na regio. Limiar de Crescimento da Capacidade de Alojamento fixado um limiar de crescimento da capacidade de alojamento de 166 000 camas distribudas por NUT III: Oeste (100 360), Lezria do Tejo (32 640), Mdio Tejo (33 000). O limiar no um limite absoluto para o crescimento, mas o valor que baliza os ritmos de crescimento da oferta ao longo do perodo de vigncia do PROT, sendo monitorizado e avaliado aps cinco anos de vigncia do PROT, ou quando, nalguma das NUT III, for atingido 80% do limiar de crescimento por projectos licenciados.
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A capacidade de alojamento turstico dentro das reas urbanas em vigor e das tipologias de turismo no espao rural, turismo de habitao, estabelecimentos hoteleiros isolados, construdos de raiz, turismo da natureza, parques de campismo e caravanismo no integra os limiares de crescimento.
Alqueva
A Reviso do Plano de Ordenamento das Albufeiras de Alqueva e de Pedrgo Em 2005 decide-se proceder reviso do plano de ordenamento das albufeiras de Alqueva e de Pedrgo (POAAP), a qual aprovada em 20068, alterando parcialmente a delimitao da reserva ecolgica nacional para as reas de alguns dos municpios abrangidas pelo plano. O desenvolvimento da oferta de turismo no plo de Alqueva estruturado por este plano.
reas de Vocao Turstica As reas com vocao turstica renem condies potenciais para o desenvolvimento turstico, numa perspectiva de complementaridade e de compatibilizao de funes e de aproveitamento das potencialidades nicas e inimitveis dos recursos presentes, em especial do plano de gua e correspondem a 12 unidades territoriais cuja capacidade de carga fixada em nmero de camas tursticas (Quadro 4.1).
Quadro 4.1. Capacidade de carga das unidades territoriais

UT 1, Arraieiras-Pipas, 2250 UT3, Mouro Sul, 1144 UT 5, Campo, 2250 UT 7, Monte do Trigo, 400 UT 9, Alqueva/Portel, 270 UT 11, Orada, 450 UT 2, Mouro Norte, 2250 UT 4, Campinho, 2250 UT 6, Estrela, 2125 UT 8, Amieira, 1460 UT 10, Alqueva/Moura, 886 UT 12, Pedrgo, 287
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As reas ficam sujeitas ao plano de pormenor ou ao de urbanizao, elaborados segundo regras particularmente exigentes, de entre as quais citamos trs: Em nenhuma situao as novas construes ou as ampliaes tero mais de dois pisos acima da cota natural do terreno e o ndice de impermeabilizao mximo de 0,04; No so permitidas as tipologias de moradias tursticas e de apartamentos tursticos, devendo os empreendimentos tursticos ter as condies mnimas exigidas para a categoria de quatro estrelas nos termos da legislao especfica; S aps a construo das infra-estruturas e dos equipamentos complementares sero construdas as unidades de alojamento. A instalao de campos de golfe (limitada a um campo por unidade territorial) na rea de interveno carece de avaliao de impacte ambiental, nos termos da legislao em vigor, devendo o projecto atender a requisitos adicionais fixados pelo POAAP. significativo que no haja um coro a protestar contra a excluso de empreendimentos tursticos de uma a trs estrelas, isto , os que, em condies normais de mercado, so os acessveis maioria dos portugueses que pode viajar. Figura 4.1. Terras de Alqueva
Fonte: http://www.visitalentejo.pt/
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Alentejo
Enquadramento Poltico Em 20069, o Governo determina a elaborao do plano regional de ordenamento do territrio para a regio do Alentejo. A definio das opes estratgicas de base territorial contempla, designadamente: a avaliao dos recursos tursticos, principalmente no espao do Alentejo litoral e do Alqueva, compatibilizando a proteco dos valores ambientais com o desenvolvimento de uma fileira de produtos tursticos de elevada qualidade; o desenvolvimento de uma estratgia de gesto integrada para a zona costeira. Figura 4.2. O Alentejo das Descobertas
Fonte: http://www.visitalentejo.pt/
Em 2006, o territrio do Alentejo j objecto de um conjunto impressionante de variados planos de ordenamento. No que se refere ao turismo residencial, visvel que: o litoral alentejano e o Alqueva tm uma identidade prpria; se assiste ao anncio de um nmero impressionante de ncleos tursticos fora dos permetros urbanos; a procura final de unidades de alojamento no assume dinmica similar de outras reas tursticas.
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Ainda em 2006, a proposta de instalar um aeroporto em Beja assenta no pressuposto de 52 000 camas planeadas para serem disponibilizadas ao longo dos prximos 20 anos, no contando esta estimativa com todos os empreendimentos j ento anunciados10. A Intensidade Turstica, a Nvel de NUT III e de Concelho Concentramos a nossa ateno nas normas orientadoras de natureza operacional sobre planeamento e edificao tursticos. paradoxal que, num documento que se quer estratgico, nos ocupemos de normas operacionais, mas, dada a dominante generalidade das opes estratgicas, a anlise das propostas operacionais que nos permite identificar a estratgia real que o PROT prope. A intensidade turstica mede, para um dado territrio, a relao entre o nmero de camas tursticas e a populao residente. A ideia subjacente no a de capacidade de carga turstica, mas sim a de um limiar aceitvel de mudana: o plano quer impedir o risco de uma concentrao de turistas acelerar transformaes sociais e econmicas profundas na regio ou em parte dela. a este indicador que o PROT recorre para fixar o que , de facto, um limiar mximo de camas, definido por sub-regio e distribudo por concelho. O nmero de camas funo do total da populao residente, e inclui as camas em empreendimentos tursticos localizados nos permetros urbanos existentes. A intensidade turstica tem dois valores: 1 no Alentejo litoral e Alqueva e 0,5 nas restantes trs sub-regies (as NUT III Norte Alentejo, Alentejo Central e Baixo Alentejo). Insero Territorial dos Novos Empreendimentos Tursticos O Quadro 4.2 mostra o esquema da insero territorial dos novos empreendimentos tursticos, que passamos a descrever. Empreendimentos tursticos isolados so Estabelecimentos Hoteleiros associados a temticas especficas, com capacidade mxima de 200 camas e formas de turismo ligeiro. Os ncleos de desenvolvimento turstico integram empreendimentos tursticos e de animao, devendo ter uma rea mnima entre 50 e 100 hectares. A concretizao de um NDT est sujeita a prvia celebrao de um contrato entre o municpio, os promotores dos NDT e o Instituto do Turismo de Portugal. O PROT define desde logo os NDT da costa alentejana e do Alqueva. Nos permetros urbanos, so admitidos todos os tipos de empreendimentos tursticos, mas esta generosidade conta para o clculo da intensidade turstica.
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Os ncleos urbanos de turismo e de lazer, no seio dos quais se admite todos os tipos de empreendimentos tursticos, so centros urbanos com funes dominantemente tursticas, com elevada procura de alojamentos tursticos, restaurao e servios de apoio. A exemplo do que acontece com os NDT, o PROT define desde logo os NUTL da costa alentejana (estes NUTL so os velhinhos NDT do PROTALI de 1993) e sete outros no Alqueva. Quadro 4.2. Insero territorial dos novos empreendimentos tursticos
*Em solo rural Empreendimentos tursticos isolados Ncleos de desenvolvimento turstico *Em solo urbano Empreendimentos tursticos em permetro urbano Empreendimento turstico em ncleos urbanos de turismo e de lazer
rea Metropolitana de Lisboa11

O Condicionamento pelos Compromissos Assumidos Muitos planos lamentam ter em conta compromissos j assumidos e o que isso prejudica a manifestao do gnio de quem os concebe. Na abordagem do turismo pelo PROT da rea metropolitana de Lisboa, os compromissos assumidos so tratados como um activo a valorizar. O mesmo no acontece com o PROTAL de 2007, que no considera a oferta que se vem formando desde o incio dos anos 60 como um activo turstico a ser valorizado. Assim, segundo uma proposta para o PROTALM, plos tursticos so aglomerados urbanos, que se reconhece possurem um conjunto diversificado de recursos naturais e paisagsticos, de patrimnio histrico e arquitectnico edificado, ou de matriz cultural e humana, que lhe conferem ou podem vir a conferir uma capacidade acrescida real e/ou potencial de atraco de turistas nacionais e estrangeiros, e, como tal, constiturem destinos tursticos. Verifica-se uma hierarquia de plos: Lisboa cidade capital (nvel 1), Estoril, Cascais e Sintra (nvel 2, consolidado), Oeiras, Mafra e Ericeira, Costa da Caparica, Setbal, Sesimbra (nvel 2, mas emergentes), e finalmente Alcochete, Palmela e Azeito (nvel 3). Em dois destes casos, o plano remete-nos para a genealogia do Captulo 1:
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Damio de Gis antecipa o plano quando menciona o reforo da tendncia de forte apetncia de procura, por nacionais e estrangeiros, pela aquisio de residncia de frias e lazer em Portugal e, em especial, no territrio da AML, para usufruto temporrio e/ou prolongado, seja em unidades de alojamento uni ou plurifamiliares em empreendimentos localizados em plos tursticos, seja em empreendimentos tursticos de tipo resort/conjuntos tursticos, localizados preferencialmente fora dos permetros urbanos e, desejavelmente, em NDT; A ocupao balnear e residencial do final do sculo XIX, ao longo da linha de Lisboa a Cascais, explica a continuao da aposta na melhoria das condies para o usufruto mais ordenado das praias e reas envolventes, com nfase na disponibilizao de mais e melhores apoios de praia, construo de esplanadas, acessos, parques de estacionamento, no investimento no paisagismo e iluminao exterior, e no reforo da informao e segurana dos utentes, nacionais e estrangeiros, em terra e nos planos de gua.
Ncleos de Desenvolvimento Turstico e reas de Valorizao Turstica Os NDT constituem a figura que enquadra os novos empreendimentos tursticos a instalar fora de permetros urbanos, com as j habituais excepes dos estabelecimentos hoteleiros, de turismo no espao rural, de turismo de habitao, de turismo da natureza e dos parques de campismo e caravanismo. O tipo de empreendimento turstico enquadrvel nos NDT exclusivamente o conjunto turstico (resort), caracterizado por empreendimentos tursticos de baixa densidade de ocupao de solo. A sua localizao no deve ser determinada em PDM, excepto quando estiver previsto por plano de pormenor ou de urbanizao, mas poder ser prevista nas reas de vocao turstica (AVT) delimitadas no solo classificado como rural. As AVT constituem reas identificadas em cada territrio concelhio, suficientemente alargadas, permitindo uma oferta diversificada de solo em que seja possvel o aparecimento de um ou mais NDT. Representam permetros que actuam supletivamente sobre a classificao e a qualificao do solo rural, garantindo condies ambientais e paisagsticas adequadas localizao de resorts de turismo residencial, nomeadamente ao excluir ocupaes e usos incompatveis, tais como instalaes pecurias, extraco de inertes, depsitos de combustveis, reas industriais e logsticas, aterros sanitrios, parques de sucatas ou indstrias isoladas. (Nota: seria interessante analisar a analogia das AVT com os subsectores do Planeamento Sub-Regional do Algarve.)
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Limiar de Capacidade de Alojamento definido um limiar de capacidade de alojamento em nmero de camas tursticas, que constitui um referencial indicativo do eventual acrscimo de reas de solo afectas a usos tursticos, decorrente das intenes de investimento na implantao ou expanso de empreendimentos de tipo resort/conjuntos tursticos, vocacionados em especial, mas no s, para a oferta de turismo residencial, e aplica-se apenas aos NDT integrados nas AVT a delimitar futuramente nos PDM. Este limiar no integra nenhuma cama turstica em qualquer outro tipo de empreendimento turstico localizado na AML critrio diferente do includo na proposta de PROT do Alentejo. previsto um limiar de 75 000 camas, das quais 25 000 na Grande Lisboa e 50 000 na pennsula de Setbal.
Algumas Notas sobre 20 Anos de Elaborao de PROT

A Poltica, a Administrao e a Oferta de Turismo, face ao Territrio Desde os anos 50 do sculo XX, quando o problema era localizar e dimensionar hotis em informais esbocetos de planos ou anteplanos de urbanizao, que podemos identificar um paradigma na relao entre a poltica, a administrao e a oferta de turismo, face ao territrio. Com as limitadas excepes que confirmam a regra: a poltica e a administrao do turismo no so capazes de definir uma proposta coerente para assentar, no territrio, os ncleos tursticos fora dos permetros urbanos, com urbanismo turstico em ambiente de resort; esta incapacidade resulta desde logo da ignorncia quanto ao turismo residencial em geral, da dinmica prpria dos seus empreendimentos em particular, e do submodelo de utilizao exclusiva da casa do tempo livre pelo seu proprietrio; a poltica e a administrao da urbanizao, o planeamento urbanstico e ordenamento do territrio tm e exercem uma posio dominante, ultrapassando o seu quadro de aco, para intervirem em reas que so do foro da poltica de turismo; os interesses ligados oferta de turismo privilegiam a aco individual que lhes garanta o direito adquirido para edificar, em detrimento de uma interveno colectiva e influente, raramente possvel, face subtil informalidade reinante.
108 Miopia de Mercado
Uma das limitaes da reviso do PROTAL parece caracterizar todos os outros PROT: No conhecemos exemplo em que as opes sobre oferta de turismo se baseiem em estudos de mercado, benchmarking ou mobilizao de agentes exteriores, independentes, com mundo e capacidade crtica. Os planos regionais de ordenamento do territrio continuam preocupados em fixar limiares de crescimento, a repartir pelos concelhos, e no se interrogam sobre como tornar o territrio mais competitivo pela atraco de promotores e de compradores. O problema reside na procura e no na oferta. A fixao do limiar de crescimento o instrumento de regulao fraco e ignorante das exigncias da competitividade externa da oferta de turismo utilizado pelo ordenamento do territrio em Portugal: O trauma da urbanizao dispersa da populao residente local impede a lucidez de gerir a inevitvel urbanizao turstica dispersa, no seio da qual haver uma utilizao exclusiva da casa do tempo livre e residncia permanente de reformados ex-no-residentes e de alguma populao local; As crticas dicotomia solo urbano/solo rural e perpetuidade dos direitos adquiridos so proporcionais incapacidade crnica em ultrapass-las e acontece que a valorizao da urbanizao turstica dispersa exige que as ultrapassemos; A fixao de um limiar obriga a criar um mecanismo que regule a caducidade da capacidade de construir, pois no o fazer ser consagrar um privilgio a quem obtenha capacidade construtiva e nada faa. Por fim e no certamente por ltimo, o comprador de uma casa e a pessoa que a utiliza para estadia onerosa (no caso de temporria afectao explorao turstica) dispem de um poder que o ordenamento do territrio subestima ou ignora: tm uma grande liberdade de escolha, o que diferente do que acontece com quem s pode escolher entre Massam e Queluz. Do Mito da Suficincia dos Bons Planos Real Insuficincia dos Maus Planos O entendimento dos PROT ganha com o recordar de um balano feito em 1964 e no qual devemos substituir urbanismo por ordenamento do territrio: vai-se ali-
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mentando, em termos enganosos que representam uma alienao das condies reais da prtica do urbanismo no nosso meio, o mito da suficincia dos bons planos, ou seja, planos correctamente executados segundo os cnones da tcnica urbanstica, remetendo-se, deste modo, para bases puramente tecnolgicas problemas fundamentais, que ultrapassam largamente o mbito restrito a que se pretende circunscrev-los e no qual, necessariamente, no podero encontrar soluo12. A crise de 2008-2009 vem pr em evidncia o que j era uma caracterstica dos PROT, exemplo da real insuficincia dos maus planos, mais condicionantes da competitividade do turismo e do territrio do que instrumentos para a fomentar.
NOTAS sobre TURISMO RESIDENCIAL noutros PASES

A Herana de Roma
No investigmos a maneira como, noutras civilizaes, se forma a viagem para estanciar durante o tempo livre e a aquisio de uma casa no lugar de destino. Nos pases que integram a civilizao do Ocidente, encontramos este padro de comportamento humano, sob as mais diversas formas. Em muitos compndios de Histria, estas viagem e aquisio de alojamento so referidas apenas a partir da segunda metade ou do ltimo quartel do sculo XIX. Economia e sociedade, comboio e barco a vapor, urbe de origem e estncia so trips na base da viagem para uma estadia em hospedagem onerosa e, para o vrtice da pirmide social, da aquisio da casa do tempo livre no local de estadia. A partir da segunda metade do sculo XX, o avio e o automvel substituem o comboio e o barco a vapor. Com a popularizao do voo de mdio curso, a geografia das reas tursticas alarga-se e eis que surge mais de uma bacia: as Carabas, a costa oeste dos EUA at ao Mxico e toda a rea de influncia do Japo. A partir da dcada de 70, a democratizao das viagens intercontinentais fixa esta geografia e alarga-a a destinos antes quase inacessveis. Nos Estados Unidos, h vrios exemplos de reas de resorts (dada a importncia do transporte automvel, o conceito de rea turstica no aplicvel). Mais perto de ns, geogrfica e culturalmente, a Cte dAzur deveria ser cuidadosamente estudada por quem se interessa pelo futuro do Algarve.
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No primeiro semestre de 2008, o grande problema do transporte areo o preo do petrleo e as ameaas de pagar pelas emisses de CO2. Depois, a crise de 2008-2009 faz esquecer o problema pronto a reaparecer ao mnimo sinal de recuperao econmica.
Estados Unidos da Amrica

A partir do final da Segunda Guerra Mundial, os EUA so a potncia-leader das viagens, mesmo se o nmero de turistas internacionais no o mostra. Este indicador estatstico tem limitaes intrnsecas: para efeitos estatsticos, contamos o luxemburgus que visita Bruxelas, mas ignoramos os milhes de americanos do Norte que migram para a Florida ou outras conurbaes tursticas dos EUA. A urbanizao das costas da Florida observvel no Google Earth e ultrapassa as maiores e mais densas reas tursticas do Mediterrneo ou a tradicional Cte dAzur basta ver a evoluo das estradas paralelas costa, desde a primeira marginal moderna auto-estrada de vrias pistas. Com um esforo adicional, o Google permite identificar a j nossa conhecida implantao espacial da segregao social: evidente que a rea de Palm Beach tem um tom social diferente da de Fort Lauderdale. Para o europeu, a Florida um campo, mais do que um laboratrio, de experincias escala da realidade possvel observar a evoluo do turismo residencial ao longo de mais de um sculo, num pas que h j muito tempo no conhece conflitos armados no seu territrio, as diferenas e muitas das caractersticas da Europa. A mtica estrada 666 atinge o Pacfico em Santa Mnica, sendo transformada em Santa Mnica Boulevard. O contnuo urbano liga esta estncia antes distante Los Angeles, a Malibu e ao incio do Sunset Boulevard. A prosperidade de toda a rea de Los Angeles (e de San Diego) est na origem da mutao de Palm Springs. O que comea por ser uma zona de sanatrios desenvolve-se a partir dos anos 60 para se tornar no que , talvez, uma das mais qualificadas e ricas reas tursticas do Ocidente. O aeroporto relativamente modesto os visitantes chegam de automvel aos numerosos empreendimentos e campos de golfe. O desenho urbano tem a facilidade de quem quase pode ignorar a estrutura fundiria, cuja fragmentao elemento importante na facilitao da urbanizao e da edificao dispersa no Algarve. Vale a pena estudar o impacte que a crise da economia da Califrnia tem sobre a qualidade de vida e do ambiente de resort de toda a estncia.
111
Dubai
O Dubai faz lembrar Las Vegas, a uma escala planetria. Las Vegas nasce, ainda na primeira metade do sculo XX, a partir do cruzamento de estradas e da no regulada ( o mnimo que se pode dizer) actividade de jogo. No final do sculo, o jogo est regulado, os operadores so companhias reconhecidas, aumentam o nmero e a diversidade dos hotis e dos indissociveis casinos, reas comerciais (com a wedding chapel) e convention centres. O sistema fiscal do Nevada e os servios que se desenvolvem atraem reformados com alguma qualificao social e econmica. O Dubai nasce no deserto, com uma ambio de que no h exemplo. A diversidade e a escala da oferta de turismo, com destaque para o turismo residencial, so inovadoras e inesperadas. Ao turismo junta-se a ambio de um centro financeiro e, num mundo globalizado, de um hub aeronutico o Dubai permite voos directos para todas as grandes urbes do mundo e pode assegurar a ligao entre elas. Neste campo, a concorrncia vem de dois vizinhos, o que traz mais excitao para o futuro. A inovao, a escala e o posicionamento assumido fazem do Dubai um caso parte na actividade do turismo residencial e na formao da procura que garanta a sua sustentabilidade num prazo tranquilizador. As consequncias da crise de 2008-2009 assumem uma dimenso que adequada ambio do projecto e do sonho.
O Turismo Residencial depois da Europa da Dvida

A falta de informao estatstica fivel sobre turismo d lugar, no caso do turismo residencial, a uma quase total falta de informao. Dispomos dos nmeros dos recenseamentos da habitao, indicadores sobre a construo ou os residentes estrangeiros e alguns estudos de universitrios ou consultores, que se baseiam em questionrios. A exemplo do que acontece com outras actividades econmicas, o turismo residencial cresce de uma maneira sustentada, alternando ciclos de crescimento limitado com estagnao, podendo ser de decrscimo em caso de conflito armado ou crise histrica. O promotor faz surf nas ondas da sociedade e da economia, comprando projectos na baixa e vendendo na alta. A crise de 2008-2009 parece marcar a separao entre dois perodos da histria do turismo residencial na Europa. O rendimento disponvel de dezenas de milhes de
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baby boomers est ameaado, assim como o dos futuros reformados. Haver sempre os happy few, mas o seu nmero limitado. A procura das geraes X e Y e os excessos dos bling bling tm de ser revistos. Nada disto novo: por volta de 1789, as stations do Norte da Frana perdem a clientela aristocrtica, a partir de 1918 h menos aristocratas e burgueses russos na Cte dAzur e, no Vero de 1944, as praias da Normandia tiveram uma frequncia pouco habitual. Bem vistas as coisas, entre a ltima villa de Roma e a primeira de Florena passaram vrios sculos e h uma nova classe social. provvel que a recuperao da crise de 2008-2009 demore menos dezenas de anos do que os sculos que separaram Roma de Florena. Vamos continuar a ter turismo residencial nos pases do Ocidente. Tudo indica que, no perodo que se inicia com a crise, vai ser algo diferente do que foi durante a Europa da Abundncia, e certamente muito diferente do que foi durante a fase da Europa da Dvida.
P O N T O
D A
S I T U A O
Na formao da oferta de turismo residencial noutras regies do continente, h duas grandes dinmicas: a que conduz a modelos de urbanizao e urbanismo turstico similares aos do Algarve e a emergncia e a afirmao nos ncleos tursticos de nova gerao. O PROTAL de 1991 e o PROTALI de 1993 so os dois PROT da ruptura poltica dos anos 90 e ambos esto marcados por ela. Na sua aplicao, h um factor determinante e a exigir estudo: o teste do PROT intensidade da procura de turismo residencial. A maneira como os PROT da nova gerao integram o turismo residencial marca uma poca: continuam a ignorar o mercado, fixam capacidades de carga para regies extensas, distribuem a carga de camas por concelhos e criam mecanismos de observao e de gesto que reforam o poder do Governo e da Administrao. Nem um s se interroga: como posso tornar o meu territrio mais competitivo em ordem a atrair os promotores com mais sucesso e os clientes mais adequados? Um breve percurso pelo turismo residencial no mundo permite uma melhor compreenso de como vai ser o perodo das viagens que comea com a crise de 2008-2009.
N O TA S
1
RCM 84-A/96, de 5 de Junho; RCM 23/2000, de 9 de Maio. RCM n. 45/88, de 10 de Outubro e Decreto Regulamentar n. 60/91, de 21 de Novembro.
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Resolues do Conselho de Ministros n. 21/89, de 15 de Maio, e n. 68/2002, de 8 de Abril. Resoluo do Conselho de Ministros n. 97/94, de 4 de Outubro; o Governo decide promover a elaborao do Plano Regional de Ordenamento do Territrio da Zona Envolvente da Albufeira do Alqueva (PROZEA). Respectivamente, pelas resolues do Conselho de Ministros n. 70/2002, de 9 de Abril, e n. 95/2002, de 13 de Maio. Neste ponto, apenas apresentamos a maneira como estes PROT integram o turismo residencial, com destaque para os ncleos tursticos de nova gerao. Resolues do Conselho de Ministros n. 126/2001, de 14 de Agosto, e n. 102/2007, de 3 de Agosto. Resolues do Conselho de Ministros n. 105/2005, de 28 de Junho, e n. 94/2006, de 4 de Agosto. Resoluo do Conselho de Ministros n. 28/2006, de 23 de Maro. Baseamo-nos na proposta para discusso pblica do relatrio fundamental, datado de Maro de 2009. Relatrio da Comisso do Sistema Aeroporturio, Orientaes Estratgicas para o Sistema Aeroporturio Nacional, Lisboa, 2006. A apresentao feita com base em documento de trabalho, durante a elaborao do PROT. Presidncia do Conselho, Relatrio Preparatrio do Plano de Investimentos para 1965-1967, Relatrio do Grupo de Trabalho n. 7, Mo-de-Obra e Aspectos Sociais, vol. II, parte III-Habitao, Lisboa, 1964, p. 60.
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12
Referncias
B I B L I O G R A F I A
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ndice
Introduo 5 Enquadramento Procura e Oferta Final de Casas em Empreendimentos de Turismo Residencial As Dinmicas Especficas Os Dois Grandes Modelos de Negcio: Conflitos, Sinergias e Sua Regulao fora de Uma rea Turstica O Perodo Anterior a 2005 14 14 15 17 21 21 O Surto de Desenvolvimento de 2005 Turismo Residencial no Planeamento do Territrio e nos Loteamentos e Edificao Urbanos Turismo Residencial at Ruptura Poltica dos Anos 90 Turismo Residencial depois da Ruptura Poltica dos Anos 90 Leis dos Empreendimentos Tursticos Anos 60: o Vazio Legal De 1969 a 2008: Formao de Um Conceito Redutor de Turismo 55 50 52 52 Oferta de Turismo e Turismo Residencial nas 49 49 41 44 44 47 O Modelo de Negcio do Turismo Residencial 35 38 Empreendimento de Turismo Residencial 32
Captulo 1: Genealogia da Oferta de Turismo para Estanciar durante a Viagem para Viver o Tempo Livre De Roma ao Caminho-de-Ferro De Roma Renascena 7 8 8
Da Renascena ao Incio do Sculo XVIII 9 Do Incio do Sculo XVIII ao Caminho-de-Ferro Do Caminho-de-Ferro Segunda Guerra Mundial Praias dos Mares do Norte, Termas e Outras Estncias do Continente A Formao da Cte dAzur Estncias em Portugal A Europa da Abundncia e o Futuro dncia 11
Turismo Residencial na Europa da AbunA Europa da Dvida e a Crise de 2008-2009 21
Captulo 2: Turismo Residencial em Portugal, durante a Europa da Abundncia da Oferta Conceito de Turismo Residencial 25 26 26 Conceito de Turismo Residencial e Tipologia
Captulo 3: O Turismo Residencial no Algarve 61 O Quadro Geral na Regio 62 62
Tipologia da Oferta de Turismo Residencial 29 O Modelo de Negcio do Turismo Residencial na rea Turstica do Algarve 32
Transformaes da Economia e do Turismo
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Contributos Pontuais para o Conhecimento sobre a Economia Turstico-Residencial do Algarve Residencial Anos 60 Casos Atpicos e Coevos com o Planeamento Sub-Regional Empreendimentos da Dcada de 1970 73 75 64 66 66 Ocorrncias do Modelo de Negcio do Turismo Exemplos de Empreendimentos do Incio dos
A Longa Reviso do Protal (2001-2007) 97 Oeste e Vale do Tejo Alqueva Alentejo rea Metropolitana de Lisboa rao de PROT Notas sobre Turismo Residencial noutros Pases A Herana de Roma Estados Unidos da Amrica Dubai 109 109 110 111 111 99 101 103 105 107
Algumas Notas sobre 20 Anos de Elabo-
Fomao da Economia Turstico-Residencial 76 Populao e Habitao Presses Urbansticas e Neomalthusianismo Povoamento Turstico do Algarve 80 82 76
O Turismo Residencial depois da Europa da Dvida
Formao das Urbes Urbano-Tursticas 85 Uma Questo em Aberto 87 Referncias 115
Captulo 4: Turismo Residencial noutras Regies de Portugal e Notas sobre Outros Pases Dinmicas no Terreno Dinmicas Tradicionais Emergncia e Afirmao dos Ncleos Tursticos de Nova Gerao 91 O Turismo Residencial nos Planos Regionais de Ordenamento do Territrio da Poltica dos Anos 90 PROTAL PROTALI Outros Planos O Turismo Residencial nos PROT da Nova Gerao 97 94 94 95 96 89 90 90

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