AVRIL 2022
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Réévaluation fiscale des biens immeubles bâtis & non bâtis face à la nouvelle norme
comptable N°05
La réévaluation des actifs immobilisés est une
technique qui permet aux entreprises de présen-
ter une image plus fidèle de leur patrimoine et de
leur situation financière. Comparée à une présen-
tation bilantielle basée sur le coût historique, la
réévaluation des actifs immobilisés permet de
hausser les capitaux propres de la société et de
bénéficier dans certains cas d’avantages fiscaux.
Supprimée depuis 18 ans par loi de finances pour
l’année 2000, la réévlauation légale des bilans a
été réinstaurée et limitée aux actifs corporels par
la loi n°2018-56 du 27 décembre 2018 portant loi
de finances pour l’année 2019 qui a donné la pos-
sibilité aux sociétés exerçant dans le secteur in-
dustriel de procéder, à la Réévaluation des élé-
ments de leurs actifs immobilisés « matériels » tels
que définis par la législation comptable des entre-
prises à l’exception des immeubles bâtis et non
bâtis.
TAX NEWS
A PROPOS DE BDO
BDO est un réseau internatio-
nal de cabinets d’Audit et de
conseil qui exercent des acti-
vités professionnelles sous le
nom de BDO.
BDO est présent dans 164 pays
et compte plus de 95 000 as-
sociés et collaborateurs tra-
vaillant dans 1 713 bureaux
dans le monde.
En Tunisie, plus de 100 colla-
borateurs vous accompagnent
à travers une large palette de
services en audit, Tax, conseil
financier et expertise-comp-
table, quelle que soit la taille
de votre entreprise ou son
secteur d´activité.
La loi de finances pour l’année 2022 a étendu
cette réévaluation des éléments d’actifs im-
mobilisés, aux immeubles bâtis et non bâtis
sans la limiter au secteur industriel. BDO Your Partner For
Growth
Ainsi, et à partir du 1er janvier 2021 toute so-
ciété quel que soit son secteur d’activité a la
possibilité de procéder à une réévaluation de
ses immeubles bâtis et non bâtis et de béné-
ficier, sous réserve de respecter les condi-
tions de fonds et de forme, de certains avan-
tages fiscaux.
L’objet de cette note est de présenter le ré-
gime fiscal de cette nouvelle réévaluation lé-
gale et de mettre en exergue la divergence
entre son traitement fiscal et le traitement
comptable de la réévaluation fraichement
introduit par la nouvelle norme comptable
N°5 « Immobilisations corporelles ».
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1. Réévaluation fiscale jusqu’au 31 décembre 2. Réévaluation fiscale à partir du 1er janvier

2021 2022 :
1.1. Régime en vigueur au 31 décembre 1999 :
L’article 20 du décrét loi de finances pour l’année 2022

La législation fiscale en vigueur avant l'année 2000, a
comporté des mesures permettant aux entreprises sou-
mises à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu
selon le régime réel de réévaluer certains éléments de
leurs actifs (immobilisations corporelles, titres,
créances en devise ...) et passifs (dettes en devises) de
leurs bilans selon leur valeur réelle.
Cette Réévaluation de l'actif immobilisé, appelée rééva-
luation légale, s'effectuait en appliquant des indices sur
leur prix d'achat ou de revient tels que fixés par le dé-
cret n°90-905 du 4 juin 1990.
Ce régime fiscal a été supprimé par la loi de finances
pour l'année 2000 et depuis et jusqu’à l’année 2019, la
réévaluation des actifs n’avait aucun avantage fiscal et
a élargi le champ d’application du dispostif de la rééva-
luation à travers l’extension de la réévaluation aux im-
meubles bâtis et non bâtis inscrits aux bilans au 31 dé-
cembre 2021 et aux bilans ultérieurs alors que la rééva-
luation introduite par la loi de finances pour l’année
2019 était limitée aux actifs immobilisés matériels uni-
quement et en élargissant les secteurs d’activité des so-
ciétés pouvant bénéficier de la réévaluation légale des
immeubles bâtis et non bâtis à tous les secteurs d’acti-
vité alors qu’il était limité par loi de finances pour l’an-
”
née 2019 aux sociétés opérant dans le secteur industriel.

toute réévaluation ultérieure s’appelait « Réévalaution

libre ». Ainsi, toute société quel que soit son

1.2. Apport de la loi de finances pour l’année secteur d’activité peut bénéficier des avan-
2019 : tages de la réévaluation légale des im-
meubles bâtis et non bâtis inscrits aux bi-
L'article 19 de la loi n°2018-56 du 27 décembre 2018,

”
portant loi de finances pour l'année 2019, a réinstauré lans arrêtés au 31/12/2021.
en partie le régime de la réévaluation légale supprimé
en 2000, en permettant aux sociétés exerçant dans le
2.1. Quelle valeur à inscrire au bilan ?
secteur industriel de procéder, à la réévaluation des élé-
ments de leurs actifs immobilisés matériels tels que dé-
Les immeubles bâtis et non bâtis inscrits aux bilans ar-
finis par la législation comptable des entreprises, à l'ex-
rêtés au 31 décembre 2021 peuvent être réévalués en
ception des immeubles bâtis et non bâtis.
appliquant les indices prévus par le Décret Présidentiel
L'application du régime de la réévaluation des bilans in-
n° 2022-297 du 28 mars 2022.
troduit par la loi des finances pour l’année 2019, est su-
D’un point de vue fiscal, la valeur réelle qui sera inscrite
bordonnée à la satisfaction des conditions suivantes :
au bilan au 31/12/2021 ne doit pas dépasser celle obte-
· Les valeurs, inscrites au bilan après leur réévalua-
nue par la réévaluation du prix d’achat ou du prix de
tion, ne doivent pas dépasser la valeur obtenue
revient en fonction desdits indices qui n’ont vu le jour
après la réévaluation du prix d'achat ou de revient
qu’en mars 2022 (Décret Présidentiel n° 2022-297 du 28
compte tenu des indices prévus par le décret gou-
mars 2022).
vernemental n°2019-971 du 28 octobre 2019 ;
Contrairement à la réévalauton prévue par l'article 19 de
· La plus-value de réévaluation doit être portée dans
la loi n°2018-56 du 27 décembre 2018, les amortisse-
un compte spécial de réserve, au passif du bilan,
ments déjà effectués ne doivent pas être réévalués.
non distribuable ni utilisable quelle qu'en soit la
Cette obligation du texte fiscal de limiter la valeur de
forme pour une période minimale de cinq ans ; et
l’actif réévalué à celle obtenue par application des in-
· La valeur comptable nette réévaluée est compen-
dices de réévaluation, interfère avec la norme comp-
sée, par l'inscription au passif du bilan (Actif sous-
table N°5 Nouveau « Immobilisations corporelles » qui
tractif), du montant des amortissements déjà effec-
vient d’être publiée en date du 24/03/2022 et qui dans
tués, réévalués pour chaque exercice en fonction
ses paragraphes 30, 31 et 32 oblige les entreprises à
des mêmes indices appliqués à l'actif immobilisé
comptabliser l’immobilisation réévaluée à sa juste va-
correspondant.
leur qui n’est nullement déterminée par l’application
d’indices de réévaluation.
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Extrait de la NCT 05- Paragraphe 31
« La juste valeur des terrains et constructions
est habituellement fondée sur le marché et dé-
terminée par une évaluation à dire d'expert gé-
néralement effectuée par des évaluateurs pro-
fessionnels qualifiés. La juste valeur des instal-
lations de production est habituellement leur va-
leur de marché déterminée par évaluation à dire
”
d'expert ».
Un amendement du texte fiscal pour
résoudre cette contradiction semble
”
plus qu’urgent !
2.2. Conditions et avantages de la réévaluation
La réévaluation prévue par l’article 20 du décrét loi de
finances pour l’année 2022 permet de bénéficier des
mêmes avantages prévus par l’article 19 de la loi de fi-
nances pour l'année 2019 à savoir :
· L’exonération de la plus-value de réévaluation sous
réserve de l’inscrire dans un compte de réserve spé-
cial au passif du bilan indisponible non distribuable,
ni utilisable quelle qu’en soit la forme sauf en cas
de cession des immeubles bâtis et non bâtis rééva-
lués (Il est à noter que la moins-value de réévalua-
tion n’est pas déductible du bénéfice soumis à l’IS) ;
et
· La déduction de la plus value provenant de la ces-
sion des immeubles bâtis et non bâtis réévalués, à
concurrence du montant de la plus value provenant
de leur réévaluation.Toutefois, le décrét loi de fi-
nances pour l’année 2022 a fixé la période minimale
de détention de l’actif immeuble objet de la rééva-
luation à 10 ans à compter du 1er janvier de l’année
qui suit celle de la réévaluation.
Il est à noter que la moins value provenant de la cession
des immeubles réévalués, n’est pas déductible du béné-
fice imposable, et ce, à concurrence du montant de la
plus-value provenant de leur réévaluation.
Contrairement à l’article 19 de la loi de finances pour
l’année 2019, l’article 20 de la loi de finances pour l’an-
née 2022 n’a pas prévu la possibilité de pratiquer des
amortissements sur la fraction du coût des immeubles
réevalués provenant de leur réévaluation.
2. Réévaluation fiscale face à la réévaluation
comptable
L’obligation fiscale, qui plafonne la valeur à inscrire à
l’actif à celle obtenue par la réévaluation du prix
d’achat ou du prix de revient des immeubles bâtis et des
immeubles non bâtis en appliquant les indices prévus par
le Décret Présidentiel n° 2022-297, pose un probléme de
conformité à la norme comptable tunisienne relative aux
immobilisations corporelles (NCT 05 nouveau).
En effet, la nouvelle norme comptable N°05 a prévu la
possibilité de réévaluer les immobilisations en retenant
la juste valeur, (qui pourrait dépasser la valeur rééva-
luée à partir des indices fiscaux) et qui doit être déter-
minée par un évaluateur professionnel et non pas par des
indices qui ne tiennent pas compte de l’emplacement du
bien, de sa nature et de ses caractéristiques techniques
et de sa durée d’utilisation estimée à la dete de la réé-
valuation.
”
Les sociétés souhaitant réévaluer
leurs actifs immobilisés bâtis et non bâ-
tis seront confrontées soit à un pro-
blème de conformité fiscale soit à un
problème de conformité comptable à
moins que la valeur dégagée par l’éva-
luateur concorde au millime prés avec
la valeur dégagée par l’application des
”
indices de réévaluation.
Ainsi, si une société voulait se conformer à la norme
comptable N°5 et réévaluait ses actifs à leur juste valeur
alors que cette juste valeur est supérieure à celle déga-
gée par l’application des indices de réévaluation, elle
risquerait la déchéance fiscale puisqu’elle n’aurait pas
respecté la condition dictée par l’article 20 du décrét-
loi de finances pour l’année 2022 qui plafonne la valeur
à inscrire à l’actif à celle obtenue par la réévaluation du
prix d’achat ou du prix de revient des immeubles bâtis
et des immeubles non bâtis en appliquant les indices
prévus par le Décret Présidentiel n°2022-297.
D’un autre côté, si une société voulait profiter des avan-
tages fiscaux de la réévaluation légale et comptablisait
ses actifs immobilisés à la valeur dégagée par l’applica-
tion des indices de réévaluation, elle risquerait une
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dérogation à la norme comptable N°5 étant donné que

cette valeur n’est pas la juste valeur déterminée par un
”
évaluateur professionnel.
Certes l’article 20 du décret-loi de
Par ailleurs, par crainte d’érosion des bases imposables,
finances pour l’année 2022 est une au-
l’article 20 du décret-loi de finances pour l’année 2022
n’a pas prévu la possibilité de déduire les amortisse- baine pour plusieurs sociétés pour ac-
ments des immeubles bâtis et non bâtis réévalués.
croître leurs fonds propres érodés par
Ainsi, fiscalement les dotations aux amortissements des des pertes cumulées qui se sont accen-
immeubles bâtis et non bâtis réévalués ne sont ni déduc-
tuées notamment par la crise Covid-19.
tibles ni différables sur les résultats des exercices ulté-
rieurs. Encore une divergence avec le système comp- Toutefois, son application dans l’état ac-
table puisque à mesure que les avantages économiques
tuel du texte fiscal n’est pas sans risque.

”
représentatifs d'un actif sont consommés par l'entre-
prise, la valeur comptable de l'actif doit être réduite
pour refléter cette consommation.
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Avertissement

Cette publication a été soigneusement préparée par le département Tax de BDO Tunisie. L’objectif est de diffuser la
culture fiscale, sensibiliser sur l’importance de la fiscalité et contribuer à faire respecter un des principes de citoyenneté
à savoir le devoir fiscal.

Cette publication ne peut en aucun cas, être invoquée comme moyen de preuve pour couvrir des situations spécifiques.
Les informations contenues dans ce document ne sont pas suffisantes pour répondre à des questions précises pour
lesquelles il vous appartient de solliciter des conseils professionnels spécifiques.

S'il vous plaît n’hésitez pas à contactez le departement Tax de BDO Tunisie pour discuter de ces questions dans le
contexte de votre situation particulière.

Ni le réseau BDO, ni BDO Tunisie, ni ses partenaires, employés ou agents acceptent ou assument toute responsabilité
ou obligation de diligence pour toute perte découlant de toute action entreprise ou non prise par quiconque en se
basant sur les informations contenues dans cette publication ou pour toute décision fondée sur celle-ci.
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