En abril de 1988, Dan Cohrs, vicepresidente de la financiacin de proyectos en la Corporacin Marriott, se la preparacin de sus recomendaciones anuales de las tasas

de obstculos en cada una de las tres divisiones de la empresa. Proyectos de inversin en el hotel Marriott fueron seleccionados mediante el descuento de los flujos de efectivo correspondiente por el tasa de corte adecuada para cada divisin. En 1987, las ventas de Marriott crecieron un 24% y su rentabilidad sobre recursos propios se situ en 22%. ventas y las ganancias por accin se ha duplicado en los ltimos cuatro aos, y la estrategia operativa dirigida se a continuar con esta tendencia. 1987 informe anual de Marriott dijo: Tenemos la intencin de seguir siendo una empresa de crecimiento de primer nivel. Esto significa agresiva el desarrollo de oportunidades apropiadas dentro de nuestras lneas de negocio elegido, alojamiento, contratacin de servicios, y negocios relacionados. En cada una de ellas nuestro objetivo es ser el empleador preferido, el proveedor preferido, y la compaa ms rentable. El Sr. Cohrs reconoci que las tasas de obstculo de las divisiones en el hotel Marriott tendra un significativo efecto sobre las estrategias financieras y operativas de la empresa. Como regla general, el aumento de la tasa de corte en un 1% (por ejemplo, del 12% al 12,12%), disminuye el valor presente de los flujos del proyecto en un 1%. Dado que los costos se mantuvieron prcticamente fijos, estos cambios en el valor de las entradas se tradujo en cambios en el valor presente neto de los proyectos. La figura A muestra el efecto sustancial de los tipos de obstculo en la valor presente neto esperado de los proyectos. Si los tipos de obstculo fueron aumentando, el crecimiento de Marriott se reduccin de los proyectos una vez que rentable ya no se cumplen las tasas de obstculo. Por otra parte, si los tipos de obstculo disminuido, el crecimiento de Marriott se acelerara. Marriott tambin considerado el uso de los tipos de obstculo para determinar la compensacin de incentivos. Anual la compensacin de incentivos constituye una parte importante de la remuneracin total, que van desde 30% a 50% de salario base. Criterios para los premios de bonificacin dependa de las responsabilidades laborales especficas, pero a menudo incluido el nivel de ingresos, la capacidad de los administradores a cumplir con los presupuestos, y global de la empresa rendimiento. Hubo algn inters, sin embargo, al basar la compensacin de incentivos, en parte, en un comparacin de la rentabilidad de las divisiones en el patrimonio neto y la tasa de mercado basada en obstculo de la divisin. La plan de compensacin de entonces reflejan los tipos de obstculo, por lo que los gerentes ms sensibles a Marriott estrategia financiera y las condiciones del mercado de capitales. Antecedentes de la empresa Marriott Corporation comenz en 1927 con soporte J. Willard Marriott de la cerveza de raz. En los prximos 60 aos, el negocio creci hasta convertirse en uno de los principales albergues y empresas de servicios de alimentos en los Estados Unidos

Estados. 1987 Marriott ganancias fueron $ 223 millones en ventas de $ 6.5 mil millones. Ver Anexo 1 para un resumen de la historia financiera de Marriott. Marriott tiene tres grandes lneas de negocio: alojamiento, contratar servicios, y restaurantes. Anexo 2 resume su lnea de negocio de datos. Las operaciones de alojamiento incluye 361 hoteles, con ms de 100.000 habitaciones en total. Hoteles van desde el servicio completo y de alta calidad hoteles Marriott y suites de los precios moderados Fairfield Inn. Alojamiento genera el 41% de las ventas de 1987 y el 51% de las ganancias. Contrato de servicios proporcionan los alimentos y la gestin de los servicios de atencin de salud y educacin instituciones y empresas. Tambin prest servicios de catering areo y las aerolneas a travs de su Marriott In-Flite y Servicios de acogida operaciones internacionales. Contratacin de servicios genera el 46% de 1987 ventas y el 33% de los beneficios. Restaurantes de Marriott incluye Big Boy Bob, Roy Rogers, y Shoppes caliente. Restaurantes proporcionan el 13% de las ventas de 1987 y el 16% de las ganancias. Estrategia Financiera Los cuatro elementos clave de la estrategia financiera de Marriott son los siguientes: Manejar en lugar de activos propio hotel. Invertir en proyectos que aumenten el valor del accionista. Optimizar el uso de deuda en la estructura de capital. Recompra de acciones infravaloradas. Gestionar en lugar de activos propio hotel En 1987, Marriott desarrollado por ms de $ 1 mil millones de de las propiedades hoteleras, por lo que es uno de los 10 mayores desarrolladores de bienes races comerciales en Estados Unidos Estados. Con un proceso de desarrollo totalmente integrado, Marriott mercados identificados, creado los planes de desarrollo, los proyectos diseados, y la rentabilidad de una evaluacin del potencial. Despus del desarrollo, la empresa vendi los activos hoteleros de los socios limitados, manteniendo operativos de control como socio general en virtud de un contrato de gestin a largo plazo. los gastos de gestin tpicamente igualado 3% de los ingresos y un 20% de las utilidades antes de depreciacin y servicio de la deuda. El 3% de los ingresos por lo general cubre los gastos generales de la gestin del hotel Marriott.

20 % de las utilidades antes de depreciacin y servicio de la deuda a menudo obligaba a permanecer al margen hasta que los inversores ganaron un preespecificados retorno. Marriott garantiza tambin una porcin de la deuda de la sociedad. Durante 1987 tres hoteles Marriott y el 70 hoteles Courtyard fueron sindicados por $ 890 millones. En total, la compaa operaba alrededor de $7millones de dlares en hoteles sindicado. Invertir en proyectos que aumentan el valor de accionistas de la empresa utiliza el flujo de caja descontado tcnicas para evaluar las inversiones potenciales. La tasa de corte asignado a un proyecto especfico se basa sobre las tasas de inters de mercado, el riesgo del proyecto y las estimaciones de las primas de riesgo. Pronsticos de flujo de caja incorporar supuestos en toda la compaa norma que limita la discrecin en las estimaciones de flujo de efectivo y inculcado un poco de coherencia entre los proyectos. Como un ejecutivo de Marriott dijo, Nuestros proyectos son como una gran cantidad de pequeas cajas similares. Esta similitud de la disciplina pro forma de anlisis. Hay datos de la empresa macro sobre la inflacin, los mrgenes, el proyecto de vida, los valores de la terminal, el porcentaje de las ventas necesarias para la remodelacin, y as sucesivamente. Los proyectos se auditados durante toda su vida para comprobar y actualizar los estndares pro-forma supuestos de la plantilla. Los gerentes de divisin todava tiene facultades para decidir sobre una unidad especfica supuestos, pero deben ajustarse a las plantillas de las empresas. Optimizar el uso de la deuda en la estructura de capital Marriott determinado el monto de la deuda en su estructura de capital, centrndose en su capacidad de servicio de su deuda. Se utiliza un objetivo de cobertura de intereses en lugar de un objetivo de deuda a capital. En 1987, Marriott tena alrededor de $ 2,5 mil millones de deuda, el 59% del total capital. Recompra de acciones infravaloradas Marriott calcula regularmente un "valor garantizado la equidad", por su acciones comunes y se compromete a recomprar sus acciones cuando su precio de mercado se redujo muy por debajo de ese valor. El valor patrimonial justificado se ha calculado mediante el descuento de la equidad flujos de efectivo de la empresa con el costo del capital propio de la empresa. Se comprob mediante la comparacin de Precio de las acciones de Marriott con la de empresas comparables con las ganancias relacin precio-para cada uno negocios y por la valoracin de cada empresa en las estructuras de propiedad alternativas, como una adquisicin apalancada compra. Marriott tena ms confianza en su medida del valor garantizado que en el da a da los precios de mercado de sus acciones. La brecha entre el valor garantizado y el precio de mercado, por lo tanto, por lo general provocado recompras en lugar de una revisin en el valor garantizado, por ejemplo, la revisin de la obstculo tasa. Adems, la empresa cree que la recompra de acciones por debajo del capital garantizado valor fueron un mejor uso de su flujo de caja y capacidad de endeudamiento de las adquisiciones de bienes o propietarios reales. En 1987, Marriott recompr 13,6 millones de sus acciones comunes por $ 429 millones.

Costo de Capital Marriott midi el costo de oportunidad del capital para las inversiones de riesgo similar con el coste medio ponderado del capital (WACC): WACC = (1 -- d de T )rD(/v) el + con referencia a (e/v) La deuda de la capacidad y el costo de la deuda Marriott aplicar su cobertura basada en la poltica de financiacin de cada una de sus divisiones. Tambin se determinado para cada divisin de la fraccin de la deuda que debe ser de tasa flotante de la deuda sobre la base de la sensibilidad de la caja de la divisin de los flujos a los cambios de tasa de inters. La tasa de inters de tasa flotante de la deuda cambiar las tasas de inters cambia. Si los flujos de efectivo aumento de la tasa de inters mayor, con la deuda a tasa flotante ampliado la capacidad de endeudamiento. En abril de 1988, la deuda no garantizada de Marriott fue A-nominal. Como un riesgo empresarial de alta calidad, Marriott podra llegar a pagar un diferencial por encima de las tasas actuales de los bonos del gobierno. Se basa el costo de la deuda para cada divisin en una estimacin del costo de la deuda de la divisin como una empresa independiente. La propagacin entre la tasa de la deuda y la tasa de los bonos del gobierno por la divisin de variados debido a las diferencias en el riesgo. El cuadro A es el mercado objetivo de valor ratios de apalancamiento, la fraccin de la deuda a tasa flotante, la fraccin a tasa fija, y el diferencial de crdito de Marriott en su conjunto y para cada divisin. El crdito propagacin fue la prima de tasa de la deuda por encima de la tasa de gobierno para inducir a los inversores a prestar dinero para Marriott. Puesto que los activos de alojamiento, hoteles como, haba una larga vida til, Marriott utiliza el costo de largo plazo la deuda para su alojamiento del costo de capital de los clculos. Se utiliza la deuda como shorterterm el costo de la deuda de su restaurante y contratar los servicios de las divisiones, porque esos activos, tenan menor vida til. Costo de las acciones Marriott reconoce que el cumplimiento de su estrategia financiera de embarcarse en proyectos que slo mayor valor accionista significaba que tena que utilizar la medida de sus accionistas de los costos de capital. Marriott utiliz el Capital Asset Pricing Model (CAPM) para estimar el costo del capital. El CAPM, desarrollado originalmente por John Lintner y William Sharpe en la dcada de 1960, haba ganado amplia aceptacin entre los profesionales de las finanzas. De acuerdo con el CAPM, el costo del capital o, equivalentemente, el retorno esperado de la equidad se determin como Rendimiento esperado = R = Tasa libre de riesgo + b [prima de riesgo]

donde la prima de riesgo es la diferencia entre el rendimiento esperado de la cartera de mercado y el tasa libre de riesgo. El dato clave en el CAPM fue que el riesgo debe ser medido en relacin a una totalmente diversificada cartera de activos riesgosos como las acciones comunes. El adagio de simple, no pongas todos los huevos en una sola canasta, dict que los inversionistas podran minimizar los riesgos por tenencia de activos en plena diversificacin carteras. Riesgo de un activo no se midi como un riesgo individual. En cambio, el activo de la contribucin al riesgo de una cartera totalmente diversificada o en el mercado era lo que importaba. Este riesgo, generalmente se llama riesgo sistemtico, fue medida por el coeficiente beta (b). Betas podra calcularse a partir de datos histricos sobre los rendimientos de las acciones comunes con lineal simple anlisis de regresin. Beta de Marriott, calculado utilizando los rendimientos diarios de acciones durante 1986 y 1987, se 0.97. Dos problemas limitan el uso de las estimaciones histricas de la beta en el clculo de las tasas de obstculo para los proyectos. En primer lugar, las empresas generalmente tenan varias lneas de negocio. Una empresa de beta, por lo tanto, era una media ponderada de las betas de sus diferentes lneas de negocio. Aprovechar la segunda, afectada beta. Adicin de la deuda a una empresa aument su capital beta, aunque el riesgo de los activos de la empresa se mantuvo sin cambios, porque los flujos de caja ms segura se fue a los tenedores de deuda. Como aumento de la deuda, los flujos de efectivo resto de accionistas se hizo ms riesgosa. La beta histrica de una empresa, por lo tanto, tena que ser interpretados y ajustados antes de que pudiera ser utilizado como versin beta de un proyecto, a menos que el proyecto tena el mismo riesgo y la misma capacidad que la empresa en general. Anexo 3 contiene la versin beta, el apalancamiento, y otra informacin relacionada de Marriott y empresas comparables en el alojamiento y negocios de restaurantes. Para seleccionar la prima de riesgo adecuada a utilizar en los clculos de tasa de obstculo, el Sr. Cohrs examinaron una variedad de datos sobre los mercados de acciones y bonos. Anexo 4 se presenta la informacin histrica en las declaraciones de perodo de espera-en bonos gubernamentales y corporativos y el S & P 500 Composite Index de las acciones ordinarias. Perodo de tenencia, los rendimientos son las declaraciones realizadas por el titular de seguridad, incluyendo cualquier pago en efectivo (por ejemplo, dividendos de acciones ordinarias, los cupones de los bonos) recibidos por el titular adems de cualquier ganancia o prdida de capital en la seguridad. Como ejemplos, el 5,23% del capital-para el perodo de retorno S & P 500 Composite Index de acciones comunes en 1987 es la suma de la rentabilidad por dividendo del 3,20% y el ganancias de capital del 2,03%. El -2,69% de participacin-perodo de retorno para el ndice a largo plazo de gobierno de los EE.UU. bonos en el ao 1987 es la suma de los rendimientos de cupn de 7,96% y una ganancia de capital de 0,1% -10,65Anexo 5 proporciona estadsticas sobre la diferencia entre el S & P 500 Composite y regresa el perodo de tenencia, los rendimientos de los

bonos del Tesoro, bonos del gobierno de EE.UU., y de alta calidad, a largo plazo los bonos corporativos. Sr. Cohrs estaba preocupado por el intervalo de tiempo correcto para medir estos promedios, especialmente teniendo en cuenta la alta rentabilidad y la volatilidad de los mercados de bonos se muestran en los Anexos 4 y 5. l tambin estaba preocupado por que medida de la rentabilidad esperada debe ser utilizado. Anexos 4 y 5 presentar dos diferentes medidas de rendimiento anual promedio, la aritmtica y la geomtrica. La volver la media aritmtica es la suma de los rendimientos anuales durante el perodo de tiempo dividido por el nmero de aos en el intervalo de tiempo. La rentabilidad media geomtrica es la media de crecimiento compuesto tasa en el intervalo de tiempo. Por ejemplo, si el cambio de una seguridad fueron - 10% en el perodo I y 30% en el perodo 2, las dos medias se A rithmetic average : (-10% + 30%)/2 = 10.0%) G eometric average : (.9)(1.3) - 1 = 8.2% A media aritmtica: (-10% + G eometric promedio: (0.9) (1.3) - 1 = 8,2% 30%) / 2 = 10.0%)