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Introdução ao exame AMI

Introdução ao Exame AMI

Manual introdutório de entrosamento


Com o exame nacional da capacidade profissional do InCI

Autor: Daniel Foster Correia da Silva


Empresa: http://real-estate-practice.pt/

Este trabalho em formato pdf é entendido como uma obra única,


indivisível e de distribuição obrigatoriamente gratuita e não lucrativa.

Não pode, sobre pretexto algum, ser vendido a terceiros.

E não deve ser reproduzido, em parte ou no todo, sem o expresso


consentimento, prévio e por escrito, do autor e da empresa Real Estate
Practice, Unip., Lda

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Introdução ao exame AMI

Índice

Páginas

3 O porquê de um manual

Porquê um Exame?

4 Formação inicial

O que devemos saber para o exame?

Capacidade profissional

5 A relação com os consumidores

6 Actividades – O conceito e sua aplicação

7 Angariação – O conceito e sua aplicação

Angariadores – coadjuvantes

8 Remuneração, retribuição e comissões

Retribuição do angariador imobiliário

9 A arquitectura do exame

Estudo de pergunta do exame

10 Exemplo de outras perguntas

11 Conclusão

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Introdução ao exame AMI

O porquê de um manual de preparação para o exame nacional da capacidade


profissional do InCI

Embora seja claro que qualquer pessoa bem informada seja capaz de abraçar as questões
que um exame deste género colocam, é notório a falta de profundidade e abrangência
nesses candidatos, tanto no exame e técnicas em si, como naquilo que este regime
abraça e obriga.

Tenho administrado acções de formação preparatória há mais de cinco anos, tendo criado
em manuais apropriados, capazes de esclarecer as matérias delineadas no plano
curricular do InCI (Despacho Conjunto N.º 707/2004, 13.12). Mas agora tornou-se
necessário dar o passo seguinte: Procurar ir mais longe e oferecer uma leitura que
descodifique e ilumine as grandes vantagens de deter formação inicial.

Falta do lado do formando e examinado a compreensão dos intuitos.

Este manual inicia o preenchimento dessa lacuna, sem a presunção de querer fornecer
todos os conhecimentos, mas apenas orientar para a boa execução do exame com
aproveitamento.

Porquê um Exame?

Toda e qualquer actividade profissional carecem de uma introdução e da continuidade na


sua relação entre o dia-a-dia e o desenrolar do conhecimento que lhe é adjacente.

Assim entendeu, e bem, o InCI (Ex-IMOPPI) que deveria existir um meio de comprovar os
conhecimentos mínimos necessários e requeridos para uma pessoa poder encetar quer a
actividade de mediação como a de angariação imobiliárias.

A forma mais directa, simples e eficaz é sem dúvida o formato de um teste múltipla
escolha – O exame.

Assim nasceu o exame nacional da capacidade profissional para estas duas actividades
imobiliárias.

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Formação inicial = Exame

Quando o InCI (Ex-IMOPPI) definiu “formação inicial”, estabeleceu o exame como


instrumento medidor desses conhecimentos: A formação inicial adquire-se através da
aprovação em exame, sendo este realizado por princípio 4 vezes ao ano.

O que devemos saber para o exame?

Na preparação para este exame, há duas vertentes que devemos ter consciência:

a) Os conhecimentos requeridos são de nível pré ou mesmo universitário;

b) O acto de sermos submetidos a exame requer o uso de certas técnicas que podem
e devem ser reaprendidas.

Capacidade profissional

A capacidade profissional consiste em possuir simultaneamente e no mínimo de:

Para: Académica Profissional


Empresa de Mediação Imobiliária 12.º Ano Exame
Angariador Imobiliário 9.º Ano Exame

Novos termos nas actividades imobiliárias

A actividade da empresa de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento


de:

1. Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrarem


o bem imóvel pretendido pelo cliente;

2. Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda


realizarem negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação,
publicitação ou da realização de leilões.

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A relação com os consumidores

O termo “cliente” passa a ter uma separação, definida pelo contrato de mediação
imobiliária.

No exercício das suas actividades, as empresas, os mediadores e os angariadores


imobiliários estabelecem relações profissionais com:

a) «Interessado» – o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse


terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação;

b) «Cliente» – a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação


imobiliária com a empresa.

Quando uma pessoa decide criar uma empresa de mediação imobiliária, esta pessoa toma
consciência das suas responsabilidades, direitos e deveres como empresário de uma
sociedade comercial.

● Assim e formalmente, entende-se que essa pessoa – sócia gerente da empresa – é


a primeira angariada no processo dinâmico da mediação imobiliária.

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● Logo que a empresa de mediação imobiliária esteja montada e licenciada, a


mesma tem de angariar clientes.

● E assim, o cliente – pessoa singular ou colectiva com quem a empresa celebra um


contrato de mediação imobiliária – é a segunda angariada pela empresa.

Ao aplicar as acções que fazem parte da actividade de mediação imobiliária, a empresa


encontra uma terceira categoria de pessoas. São naturalmente clientes (Se houver lugar a
um contrato), mas ao realizarem o objectivo dos contratos de mediação imobiliária dessa
empresa, tornam-se em interessados.

• Os interessados são aqueles que realizam o objecto de um contrato que a empresa


tenha com outro cliente e por isso são entendidos como terceiros angariados.

• E isto porque esse interessado não tem um vínculo formal com a empresa
(contrato) e é tida como o consumidor final.

Actividades – O conceito e sua aplicação

Entende-se por “actividade” uma profissional com consequências económico-fiscais,


associadas a uma qualidade profissional.

As Actividades imobiliárias foram reajustadas por meio do Diário da República, 1.ª série —
N.º 219 — 14 de Novembro de 2007, que definiu os novos contornos do CAE (Código das
Actividades Económicas):

68 Actividades imobiliárias

68100 Compra e venda de bens imobiliários


68200 Arrendamento de bens imobiliários

683 Actividades imobiliárias por conta de outrem

6831 Mediação e avaliação imobiliária


68311 Actividades de mediação imobiliária
68312 Actividades de angariação imobiliária
68313 Actividades de avaliação imobiliária

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6832 Administração de imóveis por conta de outrem; administração de condomínios


68321 Administração de imóveis por conta de outrem
68322 Administração de condomínios

Isto significa, à luz da regulamentação decorrente da legislação em vigor, que se


estabelecem parâmetros e condições de actuação.

Muitos não estabelecem o seu próprio plano de negócio: Ambas são actividades
económicas exclusivas; Sendo o angariador limitado a ser empresário em nome
individual e tratado em sede de IRS; E a de mediador uma pessoa colectiva, sociedade
comercial, em termos de IRC. Com custos e proveitos diametralmente opostos.

Angariação – O conceito e sua aplicação

Enquanto se tem que a actividade de angariação imobiliária, e, a actividade de mediação


imobiliária sejam actividades (de acordo com o disposto no ponto anterior) profissiões
distintas – ditas, exclusivas, muito pouco é entendido quando falamos dos conceitos de
“mediação” e de angariação”.

De facto, na sua execução são a mesma e única coisa. Um “mediador” desempenha a


função de angariação quando exerce as 2 acções definidas no DL 211/2004 que mais não
é o que a prática determina.

• 99% das empresas de mediação imobiliária em Portugal são micro empresas, com
um ou dois sócios gerentes, talvez uma secretária e nada mais.

Angariadores – coadjuvantes

Os angariadores imobiliários são “ajudantes” (o que equivale a chamá-los de


coadjuvantes) das empresas de mediação imobiliária, e fazem tudo aquilo que um
mediador imobiliário faz, mas sempre em nome dessa mesma empresa:

• No âmbito da preparação e do cumprimento dos contratos de mediação imobiliária


celebrados pelas empresas de mediação imobiliária.

É expressamente vedado às empresas de mediação celebrar contratos de prestação de


serviços com angariadores imobiliários não inscritos no INCI (EX-IMOPPI).

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Remuneração, retribuição e comissões

A expressão “comissão” passa a ter novos nomes, mais específicas, aplicadas às


actividades imobiliárias.

Remuneração da empresa

A remuneração da empresa é só é devida com a conclusão e perfeição do negócio


visado pelo exercício da mediação:

• Por conclusão, entende-se o acto jurídico que realiza o negócio do cliente da


empresa que em geral é a escritura notarial;

• Por perfeição, significa que esse negócio jurídico sobre o bem imóvel é registado
na ficha do mesmo Conservatória do Registo Predial a que pertence.

Exceptuam-se:

• Os contratos de mediação celebrados em regime de exclusividade com o


proprietário do bem imóvel, que não se concretizam por causa imputável ao
mesmo, tendo a empresa direito à remuneração;

• Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio


visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento
da remuneração após a sua celebração.

Retribuição do angariador imobiliário

Pela prestação de serviços de angariação imobiliária é devida retribuição, nos termos


acordados no contrato de prestação de serviços celebrado com a empresa de mediação
imobiliária.

• A retribuição será prestada pela empresa de mediação imobiliária.

• É expressamente vedado aos angariadores imobiliários cobrar e receber dos


interessados na realização do negócio visado com o contrato de mediação
quaisquer quantias a título de retribuição.

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A arquitectura do exame

Quando lidamos com as questões de sermos examinados para uma determinada


actividade, sobretudo no que toca às actividades imobiliárias, somos muitas vezes
confrontados com o dilema de se tratar aparentemente de actividades meramente
comerciais que qualquer um pode desempenhar, com mais ou menos brio, charme e
persuasão. Na verdade, não o é.

Por isso, vale a pena analisarmos uma pergunta do exame para ver.

Estudo de pergunta do exame

A pergunta (Exame de 01 de Abril de 2006):

1 A empresa Xzz – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. indicou o seu gerente,


Gonçalo Ricardo, licenciado em Direito, para lhe conferir capacidade profissional.

O Gonçalo Ricardo é, simultaneamente, representante legal de outra empresa de


mediação imobiliária (conferindo a esta empresa, de igual forma, capacidade
profissional), de uma empresa do ramo automóvel e de uma empresa do ramo
alimentar.

Nos termos do Decreto-Lei 211/2004, de 20.08, o Gonçalo Ricardo não poderá


conferir capacidade profissional à empresa Xzz – Sociedade de Mediação
Imobiliária, Lda.:

Porque é licenciado em Direito.

? Porque é representante legal de uma outra empresa de mediação imobiliária.

? Porque confere actualmente capacidade profissional a uma outra empresa de


mediação imobiliária.

Porque é representante legal de outras empresas.

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As respostas e sua explicação:

● A 1.ª e a 4.ª respostas não são impeditivas.


● As respostas 2.ª e 3.ª são aquelas que se enquadram e que indiciam que o
Gonçalo não pode.

E é aqui que temos de ter cuidado com o texto. Pois quem fez a pergunta fê-lo com
referência explícita a duas coisas que determinam a resposta mais correcta e acertada:

● “Nos termos do Decreto-Lei 211/2004, de 20.08”


● “Gonçalo Ricardo não poderá conferir capacidade profissional”

Isto tem a haver com o facto de que a capacidade profissional, no contexto do exercício
da actividade de mediação imobiliária, é mais importante que a representação. Ambas são
importantes e necessárias, mas neste contexto da pergunta, a capacidade é mais. Logo, a
3.ª resposta é a correcta.

Exemplo de outras perguntas

1 António, celebrou com a empresa ZZZ – Mediação Imobiliária, Lda contrato


individual de trabalho para o desempenho de funções de angariação de
interessados na realização dos negócios jurídicos objecto dos contratos de
mediação imobiliária, celebrados pela empresa, com os seus clientes. Neste
caso:

António não está obrigado à inscrição no IMOPPI

António dever requerer, junto do IMOPPI, a inscrição para o exercício da actividade de


angariação imobiliária

António deve comunicar ao IMOPPI que celebrou contrato individual de trabalho com a
empresa ZZZ – Mediação Imobiliária, Lda

António deve requerer, junto do IMOPPI, a inscrição para o exercício da actividade de


promoção imobiliária

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2 A remuneração pela prestação do serviço de mediação imobiliária deve ser


cobrada:

Com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação.

Com a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

Com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

Nenhuma das outras respostas está correcta.

Conclusão

Não posso deixar de dar ênfase ao valor da formação; da necessidade de encarar a


mesma como uma ferramenta de trabalho que lhe ajudará a alcançar outras
oportunidades nas actividades imobiliárias. Experimente os nossos cursos, e veja como
são enriquecedores. Fica sugestão!...

Daniel Foster da Silva

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