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Le Club_Pierre #16

Finance islamique et immobilier : enjeux et opportunits


17 dcembre 2008

Le_Club_Pierre #16
Annick Colybes Journaliste - Les Echos Jacques Bertran de Balanda Avocat Associ, Herbert Smith LLP Paris Foued Bourabiat Avocat, Herbert Smith LLP Paris Anass Patel Directeur Stratgie et recherche, DTZ Asset Management Cheikh Mohamed Bachir Ould Sass Expert en droit musulman et Membre du premier comit de Shariah francophone (ACERFI)
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Plan
Premire Partie : Les grands principes de la finance islamique Deuxime Partie : Application limmobilier Troisime Partie : Quelques problmatiques spcifiques

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Premire Partie : Les grands principes de la finance islamique


Largent ne peut gnrer lui seul de largent sans laction du travail et du capital physique Le temps est un bien accord par Dieu ; il ne faut pas tirer profit de son coulement, Saint Thomas d'Aquin

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La finance islamique recouvre lensemble des techniques financires et juridiques permettant le financement de biens ou de services conformment aux exigences de la Sharia. La Sharia est le droit islamique que doivent respecter les musulmans. Ses principales sources sont le Coran, les Haddith (paroles du prophte), la Sunna (pratiques du prophte), lIjma (le consensus) et la Qiyas (le raisonnement par analogie). Diversit des coles de pense et de jurisprudence (quatre coles) et relativit des fatwas. Croissance annuelle : entre 10 % et 30 % selon les classes dactifs. Masse des actifs islamiques dans le monde : 500 Milliards USD. Impact beaucoup plus faible de la crise financire sur les banques islamiques.
Source des chiffres cits : Moodys Investors Service.
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Prescriptions
Equilibre des prestations et quit
- Principe des 3 P : Partage des Pertes et des Profits.
- Modalits de partage doivent tre convenues lavance mais ne sont pas ncessairement galitaires (libert contractuelle). - Sanction et cas de dchance du terme uniquement en cas de faute de lemprunteur.

Encadrements
Prohibition du riba (intrt fixe ou variable)
- Interdiction de la rmunration du prt dargent mais
rmunration possible travers les revenus effectivement gnrs par lactif que le prteur finance.

Principe dadossement un actif tangible (asset-backing)


- Tout financement doit tre adoss un actif tangible

Prohibition de lala (gharar) et de la spculation (maisir)


- Concernent les biens dont lexistence est incertaine
(chose non suffisamment identifie). - Autorisation de la vente livraison diffre ( vente dcouvert).

Supervision des activits de la banque islamique par un conseil religieux (Sharia Board)
- Lexistence au sein de chaque banque dun tel organe
est fortement recommand (conformit des transactions, validation dopration-type, rgles dthique, mission de fatwa, suivi et supervision).

Filtrages thiques
- Le financement doit porter sur des activits licites (halal) :
secteurs prohibs (casinos, tabac, alcool, etc.) - La socit objet de linvestissement ne doit pas avoir un ratio dendettement suprieur 33% (*)

(*) Pratique de march base sur une fatwa contemporaine mise par le Sharia Board du Dow Jones Islamic Market.
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Deuxime Partie Application limmobilier


1. Les principes de la finance islamique appliqus limmobilier 2. Les principales techniques de financement islamique

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Deuxime Partie Application limmobilier
1. Les principes appliqus limmobilier Constat prliminaire Le financement dun bien immobilier est particulirement adapt aux principes fondamentaux de la Sharia : v Le financement est adoss un actif tangible, le bien immobilier. v Lobjet du financement est en gnral halal. v Lactif immobilier gnre des revenus rguliers permettant de rmunrer les investisseurs islamiques. Cas spcifiques pouvant soulever des interrogations v Les activits principales sur lesquelles portent les financements immobiliers ne sont pas contraires la Sharia. v Le financement peut par exemple porter sur un htel qui propose de lalcool sa clientle. v Une socit de grande distribution (locataire) qui vend de la viande porcine et de lalcool. v Quid des activits accessoires contraires la Sharia ? Comment traite-t-on la partie non licite (haram) de lactivit ? v Il est possible de rendre conforme lopration en consacrant une partie du chiffre daffaires correspondant lactivit haram des dons au profit dorganismes caritatifs.
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Deuxime Partie Application limmobilier

2. Les principales techniques de financement islamique 2.1 La Mourabaha (achat-revente) Intrt : Financement dun actif immobilier existant au moment de la vente. Structure du montage : Le financier achte le bien immobilier un tiers pour le revendre son client un prix comprenant la valeur du bien major dune marge payable de faon diffre.
La marge correspond conomiquement lintrt alors que le prix correspond conomiquement au principal. Le prix est payable terme en une ou plusieurs fois (crdit-vendeur). Le financier est expos certains risques juridiques et financiers vis--vis de lacheteur (propritaire du bien financ). Le financier cre donc gnralement un special purpose vehicle (SPV) pour rduire son exposition lie au transfert de proprit.

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Schma simplifi dune structure de financement base sur la Mourabaha


DETTE Banque
Prt 80 Vente de lactif immobilier (100)

EQUITY Investisseurs islamiques


100 %

Vendeur

SPV

HoldCo (Luxembourg)
Vente temprament (prix : 110 dont 90 payable terme) 20 (Equity)

PropCo
20 (1re chance de la vente temprament) Flux de loyers

Locataires
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Mcanique des srets


v Hypothque / privilge prteur de deniers sur lactif

(applicable la Mourabaha uniquement) v Cession/dlgation des flux de loyers v Cession des droits au titre de la vente temprament v Nantissement des titres de PropCo

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2.2 LIjara (crdit-bail) Utilit : Financement dactifs immobiliers. Structure du montage : v Le financier (crdit-bailleur) acquiert un bien immobilier quil loue et met la disposition du client (crdit-preneur) et peroit en contrepartie des loyers. Au cours de la priode de location le financier conserve la proprit du bien. A lissue de la priode de location le client peut lever loption pour acqurir la proprit de lactif immobilier. Le portage est identique au schma relatif la Mourabaha lexception du fait que le crdit-bail se substitue la vente temprament (transfert de proprit au terme de la priode de location).

v v v

Difficult : monopole bancaire : seul un tablissement de crdit peut consentir un crdit-bail. v Alternative envisageable : recours la location-vente
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Deuxime Partie Application limmobilier

2.3 Titres convertibles


Intrt : Evite linvestissement dans une socit dont lendettement est excessif au regard de la Sharia ; cration de titres subordonns islamiques Structure du montage : v Cration dun vhicule dacquisition de limmeuble dtenu 100 % par le partenaire des investisseurs islamiques dans lequel est log la dette senior (environ 80 % du financement). v Emission par la SPV de titres participatifs souscrits par les investisseurs islamiques. Rmunration de ces titres base sur les revenus gnrs par lactif. v Lors de la cession de lactif immobilier, et aprs remboursement des prteurs senior, partage des bnfices entre les investisseurs islamiques et leur partenaire.
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Schma simplifi dune structure de financement base sur des titres participatifs
DETTE
Pacte dactionnaires (rpartition des bnfices librement convenue)

EQUITY

Actionnaire
5 Equity Vente de lactif / immobilier (100) 100 %

Banque Senior
Prt 75

Investisseurs islamiques
20 Equity 100 %

Vendeur

SPV

Souscription aux titres convertibles (20)

Rmunration des titres participatifs (variable)

HoldCo (Luxembourg)

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Troisime Partie Quelques problmatiques spcifiques


1. Monopole bancaire 2. Transfert des risques 3. Perspectives dadaptations juridiques et fiscales

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Troisime Partie Quelques problmatiques spcifiques

1. Monopole bancaire La question de latteinte au monopole bancaire se pose ventuellement dans les hypothses o des institutions financires islamiques non agres par le CECEI mettraient en place le financement senior . La question est cruciale en matire dIjara, celle-ci pouvant tre qualifie de crdit-bail immobilier. Larticle L. 311-1 du Code montaire et financier qualifie dopration de crdit le crdit-bail, et de manire gnrale, toute opration de location assortie d'une option d'achat. Ds lors, linstitution financire islamique ne pourra pas agir en qualit de crdit-bailleur. Quid de la location-vente ?
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Troisime Partie Quelques problmatiques spcifiques

2. Transfert des risques


La banque, en tant que propritaire des actifs immobiliers, supporte des risques inhabituels pour une banque commerciale tels que les vices cachs. La banque souhaitera donc lgitimement attnuer ses obligations ou transfrer ses risques son client. En matire dIjara, du fait de lapplication du rgime du crdit-bail, la garantie des vices cachs devrait pouvoir tre transfre contractuellement au client (CA Paris, 11 octobre 1989 et Cass. Civ. 3me, 15 janvier 2003). En matire de Mourabaha, il nest pas possible dcarter pour la banque lapplication de la garantie des vices cachs (application dordre public du rgime de la vente).
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Troisime Partie Quelques problmatiques spcifiques

3. Perspectives dadaptation juridiques et fiscales


Neutralisation de la double imposition du financier islamique au titre des droits de mutation et denregistrement concernant des actifs immobiliers. Reconnaissance de la cession de crance civile titre de garantie (sous la forme de cession Dailly). Exonration de la garantie des vices cachs pour le financier islamique dans le cadre dopration dachat-revente (Mourabaha). Perfectionnement du rgime de la fiducie. Exonration de lagrment bancaire pour la SPV dans le cadre du crdit-bail (Ijara).
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Questions Rponses

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Le prochain Club Pierre Le jeudi 5 fvrier 2009

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