ESTUDIO DE MERCADO DESTINADO A LA VENTA DE DEPARTAMENTOS DEL PROYECTO CONDOMINIO RESIDENCIAL SAN FELIPE

INDICE

CAPITULO I: GENE ALIDADES 1.1 Definicin del Producto. 1.2 Tamao de mercado. 1.3 Mercado objetivo CAPITULO II: ANLISIS DE LA DEMANDA 2.1 Diagnstico de la situacin actual de la demanda. 2.2 Poblacin de referencia. 2.3 Segmentacin de mercado. 2.4 Demanda presente. 2.5 Proyeccin histrica de la demanda. CAPITULO III: ANALISIS DE LA OFE TA 3.1 Oferta actual. 3.2 Anlisis de los competidores. 3.3 Distintas presentaciones de los departamentos. 3.4 Anlisis de precios. CAPITULO IV: BALANCE OFE TA DEMANDA CAPITULO V: ANLISIS DE LA COME CIALIZACIN

ES

EN EJECUTIVO

RESUMEN EJECUTIVO El presente estudio de mercado destinado a la venta de departamentos del proyecto Residencial San Felipe fue realizado mediante informacin secundaria obtenida del Ministerio de Vivienda y Saneamiento, Fondo MIVIVIENDA e INEI, con el propsito de conocer, analizar y determinar las caractersticas del proyecto. ANLISIS DE DEMANDA Referida al nmero de hogares no propietarios dispuestos a adquirir una vivienda horizontal/ vertical de los distritos Cusco, Wanchaq, San Sebastin, San Jernimo y Santiago agrupados en segmentos econmicos alto, medio y bajo. En la actualidad, la demanda de hogares por vivienda nueva es 43,618, y la demanda de departamentos es 24,791; con una proyeccin de demanda creciente para ambos casos. ANLISIS DE OFERTA La oferta de departamentos en el distrito de San Jernimo para el ao 2010 fue 162 departamentos, para el primer semestre del presente a o la oferta asciende a 61 departamentos segn licencias de construccin de la Municipalidad Distrital de San Jernimo. Estos datos demuestran que existe un gran dficit habitacional en la ciudad Cusco a pesar de la gran expansin que tiene el sector construccin desde hace 5 aos que ah estado acompaada por un importante incremento de los crditos hipotecarios otorgados por las entidades financieras .

I.

GENERALIDADES

1.1 DEFINICIN DEL PROYECTO El proyecto denominado Condominio Residencial SAN FELIPE ubicado en la Urb. Ingenieros Larapa Grande E-4-11 y E-4-12 del Distrito de San Jernimo, comprende una edificacin de siete niveles y un semistano en concreto armado, destinados al uso de vivienda por departamentos. En cada uno de los bloques se han planteado cuatro unidades de departamentos. Estas unidades de vivienda cuentan con los siguientes ambientes:
y y y y y y y y y y y

01 Sala. 01 comedor. 01 dormitorio principal con S.H. incluido . 02 dormitorios secundarios. 01 Servicio Higinico comn. 01 cocina. 01 servicio higinico social . 01 lavandera. rea para equipos (oficio de servicio) . Caja de Escaleras. Caja de ascensor. Imagen 1.1 DISEO EN CAD PARTE EXTERNA

Imagen 1.2 DISEO EN CAD PARTE EXTERNA

Imagen 1.3 DISEO EN CAD INTERIORES (COCINA- LAVANDERIA)

Imagen 1.4 DISEO EN CAD INTERIORES (SALA)

Imagen 1.4 DISEO EN CAD INTERIORES (DORMITORIO PRINCIPAL)

El pr ecto adems de poseer caracter st cas propias de su arquitectura inno adora tam in tiene una de las me ores u icaciones del distrito de San ernimo Situada en una zona cmoda tranquila rodeada de construcciones modernas de uso exclusivo para viviendas multifamiliares con una vista paisa stica impresionante. A parte de ello posee v as completamente asfaltadas que hacen ms cercana la distancia a instituciones como La Universidad Andina u icada a tan solo 4 cuadras del proyecto , Banco de Crdito, Banco Continental, Colegio de Ingenieros, Cl nica Panamericana, Estacin de Bom eros, Parroquia Santa Rita, el Convento Fray Diego Ortiz adems de esta lecimientos como Supermercados MEGA, La Canasta, Restaurants y dems. Imagen 1.2 UBICACIN GEOGRAFICA
CONDOMINIO RESIDENCIAL SAN FELIPE

 

1.2 TAMAO DE MERCADO Segn el ltimo Censo realizado por el INEI en el ao 2007, la regin Cusco alberga 303,974 hogares. En la provincia Cusco residen 95,385 hogares de los cuales el 97 % habita en la ciudad de Cusco, demostrando que existe una alta concentracin habitacional en los distritos de Cusco, San Jernimo, San Sebastin, Santiago y Wanchaq que conforman el casco urbano. Cuadro 1.1 HOGARES Area Regin Cusco Provincia Cusco Ciudad Cusco
Hogares 303,974 95,385 92,897

Fuente VI Censo Nacional de Vivienda 2007. INEI

Respecto al nmero de hogares desagregados a nivel de distritos, Cusco posee el mayor nmero de hogares con 28,111 hogares que representa 30% del total de hogares de la ciudad. Contrariamente el distrito de San Jernimo solo representa el 9 % del total de hogares con tal solo 8,128. Cuadro 1.2 HOGARES Distrito
Cusco Santiago San Sebastin Wanchaq San Jernimo TOTAL

Fuente Censos Nacionales XI de Poblacin y VI de Vivienda 2007 INEI

1.3 MERCADO OBJETIVO Considerando el anlisis desagregado se puede deducir que la ciudad de Cusco presenta un dficit habitacional de 30,768 viviendas por ausencia de propiedad para el ao 2007. Pero hecha una proyeccin para el presente ao, con una TDC1 de 3%, el dficit habitacional se acrecent considerablemente a 35,220 viviendas. As, se considera que todos los hogares no propietarios (hogares que alquilan o tienen cedida una vivienda) son demandantes potenciales de una vivienda nueva. Los distritos de Wanchaq, Santiago y Cusco constituyen los porcentajes ms altos de viviendas alquiladas con 34%, 33% y 33% respectivamente.
1

Tasa de crecimiento anual

Hogares 28,111 22,145 18,928 15,585 8,128 92,897 % 30% 24% 20% 17% 9% 100%

Cuadro 1.3 REGIMEN DE PROPIEDAD POR DISTRITOS Rgimen de propiedad Cusco San Jernimo San Sebastin Santiago Wanchaq Propia totalmente 49% 48% 54% 49% 48% pagada Propia pagando a plazos 3% 5% 5% 4% 5% Propia por invasin 0% 0% 0% 0% 0% Alquilada 33% 29% 28% 33% 34% Cedida por el trabajo 2% 2% 1% 2% 2% otra forma 6% 5% 5% 8% 7% No indica 7% 11% 6% 4% 5% Total 28809 8943 18154 21176 14790
Fuente: VI Censo Nacional de Vivienda 2007. INEI

II.

ANLISIS DE LA DEMANDA

2.1 DIAGNSTICO DE LA SITUACIN ACTUAL DE LA DEMANDA Segn estudios realizados por el Ministerio de Vivienda y Saneamiento, la demanda de viviendas se diferencia segn distrito y sector econmico. La mayora de hogares de clase alta y media desean vivir en la misma ciudad, preferentemente en el distrito de Cusco , seguido por los distritos de Wanchaq y San Jernimo. Pero no solo es importante la demanda general de viv iendas, sino tambin el tipo de vivienda que los hogares demandan. De toda la demanda existente solo 28,9 % prefiere vivir en una vivienda vertical como departamentos, edificios, etc., sin embargo la mayor difusin de este tipo de vivienda mediante el sector financiero que brinda mejores posibilidades de crditos hipotecarios, acrecienta su demanda. 2.2 POBLACIN DE REFERENCIA La demanda potencial de viviendas en la ciudad Cusco son todos aquellos hogares que no tiene posesin de una vivienda, siendo aproximadamente 35220 hogares de las clases alta, media y baja. Considerando solamente el dficit cuantitativo, entendido como ausencia de propiedad de vivienda. 2.3 SEGMENTACIN DE MERCADO La demanda de viviendas est caracterizada en segmentos econmicos, en funcin al precio y tipo de vivienda. La seleccin se hizo en base al estudio realizado por el Ministerio de Vivienda y Saneamiento, que considero a los sectores econmicos alto, medio y bajo .

En trminos de la demanda efectiva y segn el precio de las mismas, se pueden identificar tres grandes sectores:
y

Ms de US$ 20 mil: Sector de la demanda efectiva de hogares de ingresos medios y altos. El precio promedio es muy variable segn la zona de construccin, los demandantes tienen preferencia por departamentos con mayor rea de construccin y en los distritos de Cusco, Wanchaq y San Jernimo donde est ubicado el proyecto San Felipe. Entre US$ 20 mil y US$ 10 mil: En este sector de la demanda efectiva, se concentran los hogares de ingresos medios y bajos. Existe una mayor demanda segn corresponde el precio en los distritos como San Sebastin y Santiago. Hasta US$ 10 mil: Representa ms de 60% de la demanda efectiva en trminos de nmero de viviendas, y est compuesta principalmente por familias de bajos ingresos. Las principales zonas donde se podran desarrollar proyectos inmobiliarios para este sector son en zonas alejadas de San Jernimo, San Sebastin y Santiago.

Aunque el estudio detalla este tipo de segmentacin, la realidad de la demanda efectiva de viviendas de los sectores econmicos altos diverge en relacin al precio de compra. Por la experiencia que posee DW Ingeniera & Construccin en el mbito construccin, podemos clasificar segn el precio de las viviendas dirigidas exclusivamente al nivel econmico alto, en aquellas que rodean o sobrepasan los US$ 100 mil en zonas exclusivas de la ciudad del Cusco. 2.5 PROYECCIN HISTRICA DE LA DEMANDA EFECTIVA La proyeccin de la demanda efectiva de viviendas se hizo con la metodologa de TDC, con datos de los estudios realizados 2 por el MVS para los aos 2005 y 2008, de los cuales concluyeron que todos los hogares no propietarios que tenan intenci n de compra una vivienda eran 5,732 y 15,812 para los aos respectivos. En el mismo estudio se realizo un anlisis en relacin a la modalidad de financiamiento que los demandantes efectivos escogeran al momento de adquirir una vivienda nueva, el 86% preferira la adquisicin de su vivienda nueva a travs de un crdito hipotecario, mientras que slo el 6% prefiere pagar al contado su vivienda nueva. Estos resultados tienen relacin con las mayores

Basado en la encuesta realizada a una muestra de 1161 hogares

facilidades crediticias que ofrecen las entidades financieras para adquirir una vivienda (tasas de inters ms a as y mayores plazos). Para el presente ao la demanda efectiva de viviendas a nivel agregado asciende a 43,618, con una TDC promedio anual de 40%. Lo que demuestra que el sector inmobiliario es cada vez ms atractivo por el dficit habitacin existente. Grafico 2.1 DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDAS

Fuente: Ministerio de Vivienda y Saneamiento. Elaboracin: DW Ingenier a.

Grafico 2.2 MODALIDAD DE FINANCIAMIENTO

Fuente: Ministerio de Vivienda y Saneamiento.



Para el ao 2005 la preferencia de los hogares no propietarios con intencin de comprar un departamento bordeo el 14 % del total, para el ao 2008 la preferencia aumento a 28.2%, que representaba 4,459 departamentos de la totalidad demandada. Para este caso la TDC fue 77% usando la misma metodologa descrita anteriormente. Es notable la existencia de una demanda cada vez mayor por este tipo de vivienda que favorece el crecimiento vertical de las construcciones. Grafico 2.1 DEMANDA EFECTIVA DE DEPA TAMENTOS

III.

ANALISIS DE LA OFERTA

3.1 OFERTA ACTUAL En la circunscripcin del distrito de San ernimo, la oferta de departamentos por parte de distintas empresas del sector inmobiliario fue 162 departamentos para el ao 2010 y 61 para el primer semestre del ao en curso segn datos obtenidos de las licencias de construccin admitidas por la Municipalidad de San ernimo, q uedando pendiente por lo menos 100 licencias. Cuadro 3.1 OFERTA DE DEPARTAMENTOS

San Jernimo Ao 2010 Semestre 2011

Departamentos
%

162 61

100 -

Fuente: Licencia de Construccin- Municipalidad Distrital de San Jernimo. Elaboracin: DW Ingeniera.

La oferta actual de departamentos es insuficiente. Para CAPECO el aumento promedio anual de la oferta de viviendas slo alcanza para cubrir el incremento promedio anual de la demanda de viviendas. En este contexto, la meta es construir al menos 5 mil viviendas por ao, con lo que empezara a reducirse el dficit habitacional. 3.2 ANLISIS DE LOS COMPETIDORES En el siguiente cuadro se especifica el nombre de los distintos proyectos y las caractersticas que poseen cada uno de estos.

PROYECTO Residencial Miraflores y 3 Dormitorios y 2 Baos y Sala - Comedor/Balcn y Cocina - Lavandera Residencial Las Margaritas de la Planicie y 3 Dormitorios y 2 Baos y Sala - Comedor/Balcn y Estudio y Cocina - Lavandera y Ascensor y Portero elctrico y Instalaciones de gas y Servicios independientes Residencial Versalles y 3 Dormitorios y 3 Baos y Sala - Comedor y Estudio y Cocina - Lavandera y Ascensor y Cochera y Lobby Departamentos y 3 Dormitorios y 3 Baos y Sala - Comedor y Estudio y Cocina

EMPRESA Corcn S.A.C

UBICACIN Urb. Constructores

AREA PRECIO (S/.) 95.50 m2 149,800.00

Corcn S.A.C

Urb. La Planicie

83.37 m2

115,000.00

Halden E.I.R.L

Urb. Los Jardines de Versalles

106 m2 102 m2

270,000.00 330,000.00

Construtec Ingenieros Urb. Ingenieros y Arquitectos S.A.C Larapa Grande

137 m2

225,990.00

PROYECTO Proyecto La Casa del Sol y 3 Dormitorios y 2 Baos y Sala - Comedor y Estudio y Cocina- Lavandera Departamentos y 3 Dormitorios y 2 Baos y Sala Comedor y Cocina- Lavandera

EMPRESA Nodeco E.I.R.L

UBICACIN Urb. Las Casuarinas del Sur

AREA PRECIO (S/.) 92 m2 146,475.00

Bienes races/ La Finca

Urb. Larapa

78 m2

159,030.00

3.3 DISTINTAS PRESENTACIONES DE DEPARTAMENTOS Los departamentos tendrn cuatro distintas presentaciones . Estos tendrn los mismos ambientes descritos al inicio del presente estudio. Solo diferirn en el rea de construccin: DEPARTAMENTO Tipo I Tipo II Tipo III-1 Tipo III-2 Tipo IV AREA (m2) 120 105 111 119 98 PRECIO VENTA (S/.) 210,048 183,717 194,636 209,100 171,219

3.4 ANLISIS DE PRECIOS El precio se determina en funcin a:

y y y y y y

Valor del terreno. Gastos legales. Costo de materiales. Costo de mano de obra. Costos indirectos. Porcentaje de utilidad.

Establecido todos los costos anteriores, adems de tener el proyecto caractersticas especiales de ubicacin, arquitectura y otros; se fijo el precio de venta comercial a S/. XXXX. IV. BALANCE OFERTA-DEMANDA

A pesar de existir un importante crecimiento de la superficie edificada que segn reporto Capeco, creci el ao 2010 en 8,29 % respecto al ao 2009, a nivel regional aun existe una demanda conjunta insatisfecha de 13,826 departamentos considerando solamente la oferta existente en el distrito de San Jernimo donde tiene ubicacin el proyecto. Esto implica que a pesar de no considerar la oferta para los dems distritos, la demanda preferente de los sectores altos y medios que compraran un departamento en San Jernimo asciende a 2,963 3 hogares, este dato comparado a la oferta del ao 2010 considera que existe una demanda insatisfecha de 2,801 hogares dispuestos a comprar un departamento.

Cuadro 4.1 BALANCE 2010

3

21% de preferencia para comprar una vivienda en San Jernimo.

Elaboracin: DW Ingeniera.

V.

COMERCIALIZACIN

En base al tipo de proyecto que se desarrollara consideramos en un escenario optimista que una pre venta es principalmente la mejor propuesta de comercializacin ya que todava no se ah invertido el 100% de los recursos del proyecto. Conforme se vaya desarrollando el proyecto su valor incrementara y se podr realizar una venta a travs de un crdito hipotecario. PROPUESTA
y y y

Pre- venta al contado antes de iniciar el proyecto 95% del precio de venta. Pre- venta enganche 20%, 30%, 40%, 1 0%. Crditos hipotecarios con 20 % de efectivo del costo de comercializacin y 80% financiado.

S R

e nte Censos

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