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APUNTES PARA UNA NUEVA METODOLOGIA EN PLANEACION URBANA I.ARQ. CARLOS DUBERTY IRIARTE Que tenemos despues de 33 aos?

, desde la promulgacin de la Ley de Asentamientos Humanos en 1976? - Control del crecimiento? - Control de la declinacin y el deterioro? - Control de cambios de uso del suelo? - Mecanismos de financiamiento urbano? - Ejecucin de proyectos? - Acceso al suelo? El Estado se ha ido debilitando en Mxico, pero la sociedad se ha ido empoderando pero sin tener los organismos que establezcan un estado de derecho: ejemplo: macheteros de Atenco, pago de terrenos para refinera en Hidalgo a costos muy altos para que el estado pueda establecer esta infraestructura. La parte legal es un papel fundamental en la planeacin, por ejemplo, el manejo del concepto de propiedad y el sentido social de la propiedad: Ejemplo: Constituciones de Colombia y Brasil en su constitucin del 2001. El marco jurdico mexicano no es una ley proactiva que obligue a hacerlo, a partir de que se establece que la valorizacin es sujeta de gravamen. Es decir que la constitucin mexicana permite espacios para que los estados y los municipios puedan ejercer capacidades normativas ms activas. Los desarrolladores inmobiliarios estn generando condiciones altamente crticas en el ordenamiento y desarrollo a partir de la laxitud normativa de los estados. Actualmente no existe un solo estado que haya tenido la responsabilidad al respecto, generando mas suelo urbano del que se necesita. Donde estn los responsables de la generacin de este modelo ineficiente?: El gobierno federal al ceder la gestin territorial a los estados y municipios a partir de la modificacin de la propiedad ejidal. Es como el pap que le presta dinero y el coche al hijo adolescente que no sabe manejar bien y choca... En Quertaro, antes del 2008, solo estaba vigente el programa parcial de Flix Osores. Ni siquiera tenemos marcos normativos para crear las condiciones de ordenamiento. No hay sanciones en la norma urbana. En Brasil, se sanciona al alcalde que no elabora su plan de desarrollo urbano o su actualizacin en su periodo de gestin, con 20 aos de inhabilitacin. Pago por el derecho de construir: En Francia: el derecho a construir es una superficie igual a la superficie del terreno, mayor superficie implica un impuesto. Brasil: La norma de densidad establece un parmetro que si requiere mayor densidad implica un impuesto. Los valores de suelo son valores de expectativas.

Es interesante la posibilidad de un impuesto predial sobre el suelo en vez de que sobre las construcciones, aplicando aspectos de tipo de uso de suelo. Tiene la ventaja de que el valor de suelo siempre sube y la construccin baja, es ms fcil manejar impuestos sobre suelo que sobre construcciones. Absurdo: En Mxico se paga expropiacin a valor comercial y los impuestos a valor catastral. Las construcciones excedentes se cobran un porcentaje respecto al valor que implicara comprar un terreno en la zona para construir el equivalente de la ampliacin. Ejem. En Sao Paulo el centro comercial West Plaza, se conecto el centro comercial a unos locales en frente al centro comercial, lo que implico que el municipio cobrara 6 millones de dlares por la plusvala que se generaba en los locales por la nueva conexin. Av. Faria Lima en Sao Paolo existe una favela en medio de una zona corporativa moderna y de alto valor. El mejor plan de desarrollo urbano en la ciudad de Mxico fue el de 1996, pero en los planes delegacionales se desvirtu totalmente violentando la rectora de los planes superiores. En Union Station de Nueva York, un edificio protegido, no poda destruirse y construirse nuevos edificio en desventaja con el resto del predio, por eso se le indemniz dndole la oportunidad de vender el derecho de desarrollo. Seria bueno que los implanes incorporaran los observatorios urbanos y estos estuvieran elaborando diagnsticos permanentes para que la planificacin se centrara en la solucin de los problemas, no en su identificacin. La escala no es un aspecto trivial, es necesario adecuarla al nivel de la problemtica a analizar de tal forma que la escala permita considerar y ver los aspectos involucrados en esta problemtica. La cuestin geolgica y edafolgica puede ser poco relevante para el proceso del planificador urbano, si es relevante se debe recurrir a un especialista, de lo contrario se corre el riesgo de una deficiente interpretacin de estas variables. El problema es que la informacin disponible esta a una escala demasiado grande para los procesos urbanos. Es mucho ms importante la geomorfologa que la geologa para el desarrollo urbano. Es fundamental la incorporacin de especialistas en los mbitos que requieren un proceso analtico muy especializado. En cuanto a climatologa, se debera analizar mete reologa, aspectos hidrometereolgicos para aspectos de riesgos. Los riesgos no se eliminan, se administran. Es como querer andar en bicicleta en Quertaro y que pueda eliminarse el riesgo, es iluso, pero se puede reducir el riesgo al usar casco, ropa reflejante, elementos reflejantes en la bicicleta, etc. Hay que tener cuidado con la valoracin de la potencialidad del desarrollo, no solo considerar aspectos naturales sino aspectos socioeconmicos. Es mejor evaluar patrones de asentamiento, como por ejemplo desarrollo en pendientes para densidades bajas, de hecho es conveniente utilizarlas como colchones o zonas de amortiguamiento de impacto urbano. Sin embargo, en Mxico las pendientes fuertes se ocupan por los ms ricos y por los ms pobres, pero no es adecuado para los ms pobres.

La zonificacion es el uso potencial ms deseable, entonces seria conveniente quitar el concepto de uso potencial a partir de las "condicionantes" del medio natural hacia el desarrollo urbano. En aspectos socioeconmicos, es importante considerar que aspectos son realmente importantes. En el componente sociodemogrfico, de acuerdo a la problemtica o tipo de plan se debe dar mayor nfasis en cada uno de los aspectos, En el dimensionamiento de la poblacin, est en funcin de la propia localidad, del territorio y del medio ambiente. En este sentido es fundamental la delimitacin del rea de estudio, porque se deben considerar las dinmicas socioeconmicas que eventualmente rebasan el rea de actuacin del plan. En Quertaro, el problema demogrfico ya deja de ser un factor critico de Quertaro, sin embargo en el marques y corregidora se puede convertir en factor por el modelo expansivo de desarrollo. Los proceso de reconversin de valores en funcin de las modificaciones de competencia entre reas de desarrollo habitacionales, comerciales, industriales, etc. Por ej. La creacin de nuevos parques industriales que modifican el valor de los parques industriales antiguos, que si no se consideran en la estrategia a mediano plazo, pueden convertirse en zonas muy problemticas. El problema de los fraccionamientos cerrados. Estructura por edad y sexo permite definir el tipo de demanda, sin embargo estas diferencias no son muy grandes salvo en lugares de alta migracin, siendo mejor utilizar las proporciones por grupo de edad, ejemplo Cancn, Cabo San Lucas, con poblacin joven adulta, los nios llegan despus. Entre espacios urbanos si existen diferencias en su estructura de edades, como en Quertaro, donde en el centro se reducen los nios y en la periferia aumenta. As como el ndice de mortalidad debe ser mayor en el centro; pero hay que tener cuidado en los datos respecto al lugar de residencia de la mama, no el lugar de nacimiento que muchas veces se refiere al hospital, lo mismo en la mortalidad. La fecundidad es un factor ms importante para el desarrollo urbano que la mortalidad. Siendo la tasa mas refinada el de la esperanza de vida, no las tasas brutas, porque se puede tergiversar la lectura. Tambin es interesante la tasa de reproduccin la tasa de nias entre el millar de mujeres en edad de fecundidad (13 -49 aos). Movimiento natural de la poblacin que es relacin de mortalidad con natalidad. En todas las sociedades nacen mas hombres que mujeres, 105 a 100, pero existe mas mortandad de hombres. Es muy importante la tasa de inmigracin, ms que la tasa de emigracin, as como la procedencia, tanto externa a la entidad como del interior. Es importante tambin el tipo migratorio en cuanto al nivel socioeconmico y educativo. Lo importante es entender el fenmeno urbano no solo hacer un compendio de datos. El google tiene cosas interesantes como el ver las imgenes histricas. Los indicadores de pobreza y marginacin, sedesol y conapo tienen mejor informacin que inegi.

Un indicador interesante, ahora, es el registro de viviendas desocupados, por parte de inegi. El manejo del ingreso de los censos no es bueno, porque no es confiable, es mejor el anlisis respecto a los bienes que se establecieron a partir de los censos de los 80's. La actividad econmica es mala en el censo general, pero son mejor en los censos econmicos, siempre que no se establezcan comparativas entre censos. Es muy importante considerar la situacin de la propiedad. El objetivo del urbanismo es el arreglo territorial, no tanto combatir pobreza o marginacin, aunque sus efectos puedan ayudar a corregirlos. Las alturas o intensidades de uso de suelo reflejan la estructura del valor de suelo. Cuando el valor del suelo supera al del edificio se debe reconvertir (tirarlo), por eso los mercados inmobiliarios son claros para identificar dinmicas urbanas. El factor agrario es un factor importante en el desarrollo, mucho del desarrollo urbano se ha dado al amparo de las leyes agrarias. Diferencia entre informal e irregular, el irregular se refiere a propiedades con propietarios no identificables, o intestados o el de los fundos legales que no se legalizaron por gobierno del estado. Las proyecciones de poblacin no significan nada, porque normalmente son modelos lineales, por lo cual son muy inseguras, por lo cual es necesario cruzar estos datos respecto a los modelos de comportamiento real, o sea las dinmicas poblacionales y de valores de suelo y mercado inmobiliario. La prospectiva fue creada por gente del MIT, que trataron de ver como seria el mundo en el ao 2000 en los aos 70's, definiendo un mtodo de los escenarios. El problema de una buena construccin de escenarios es que es sumamente costoso porque implica un conocimiento terico profundo de las variables que influyen en los procesos, existiendo algunos procedimientos como la teora de juegos, la matriz de influencia entre variables, de tal forma que las resultantes mayores horizontales definen la variables determinantes, y en el otro sentido son variables dependientes, este es el mtodo de los escenarios. La mejor para el desarrollo urbano es el mtodo deifico, tiene muchas variantes, la que conviene es la consulta a especialistas, donde se hacen las preguntas de los problemas por escrito, para evitar condicionantes y que las respuestas sean objetivas, la mejor forma es por Internet. Sntesis del diagnostico: determinar fortalezas, debilidades, amenazas y oportunidades, debe ser una visin integrada y holistica de la situacin del objeto de estudio. Ejemplo la pobreza, hay ms pobres en la zona urbana que en el semidesierto, pero hay ms zonas pobres en el semidesierto. En Mxico hay una poltica pblica de empobrecer a los ms pobres, al fomentar desarrollos habitacionales alejados de las zonas de servicios, antes el promedio en el pas era entre 7 y 8 km. Y ahora es el promedio de 44 Km.. La mejor forma de incrementar la pobreza es alejar a la gente de los satisfactores y servicios. El centro no es un lugar habitacional por definicin, es un problema de escala evolutiva, donde hace 400 aos esa rea era toda la ciudad y su centro era la plaza y sus predios adyacentes, con el tiempo esta ciudad se convierte en el centro de una ciudad mayor.

Eventualmente se puede incorporar vivienda cara especializada, tipo yupies con atraccin de artistas como detonante de revitalizacin. Quertaro tiene un nivel de vida de los ms altos del pas, pero tiene uno de los niveles de pobreza urbana ms altos, aunque la media disfraza esta desigualdad. El planteamiento de Mauricio cobo era muy integral y moderno para la eficiencia del transporte publico. Es el mejor proyecto que ha visto Kunz en el pas. Se debe establecer un sistema metropolitano de transporte pblico. Geografa radical: no es lo mismo ser un pobre bien localizado que uno mal localizado, porque el mal localizado tiene mayores costos y problemas de oportunidades, el acceso a los intangibles como el arraigo e identidad cultural. Como tener una ciudad incluyente, una ciudad para todos? El partido que se de cuenta de que pueden generar lotes con servicios a partir de obtener suelo de los desarrolladores a cambio de incrementos de plusvala. Hay que aprovechar la gran reserva creada por los desarrolladores, explicndoles que no van a tener mercado y simplemente lo estn guardando ya que el suelo no es un producto perecedero. Los modelos de fonapo, que son de componentes demogrficos, son los que mejor se adecuan a la realidad. Se debe privilegiar el espacio para el transporte pblico eficiente. La palabra clave es transparencia en la accin pblica y explicar a la ciudadana los porqus. El estado con menos transparencia del pas es el Estado de Mxico y Quertaro no canta mal las rancheras, (38%), Los anlisis cualitativos como el FODA, muy criticado por el Modelo Racional Comprensivo que es mas cientificista. Por ejemplo unos evalan la cantidad de transporte pblico y los otros analizan la satisfaccin de los usuarios, una visin ms cualitativa que cuantitativa. En el nuevo modelo de planeacion se esta tratando de establecer una mayor vinculacin entre la fase de diagnostico y la propositiva. Hay que dimensionar los grandes rubros que se deben considerar, las cuales deben seguir desde la dimensin de anlisis a la dimensin de actuacin, que es un modelo de planeacion estratgica adaptado al modelo jurdico de planeacion establecida. El FODA va permeando todo el proceso. En cuanto a transporte publico: Fortalezas: - Existe un Programa de Transporte bien diseado. Debilidades: Sistema de concesiones La creciente baja de densidad que incrementa los costos operativos. Ejemplo el caso de Transmetro. Si se incrementa el costo de transporte se reduce el valor del suelo, porque el suelo no es un valor fijo es un valor relativo. Porque se reduce la capacidad de pago del consumidor.

Ganancia Construccin Suelo Lo anterior define el mximo que puede pagar el mercado, es el valor mximo que la gente esta dispuesta a pagar. Por eso la perversin se encuentra en los propietarios de suelo, incluidos los ejidatarios, no en los constructores. Por eso el predial se debe gravar sobre el valor del suelo y no se debe tener miedo de cobrar mas impuestos. Oportunidades: Es algo sobre lo que despus podemos generar estrategias. Ejemplo: Existen programas de financiamiento internacional y un ambiente favorable para ese tipo de inversiones. Amenazas: Cambios de gobierno que implican cambio en la poltica pblica. La ingerencia de intereses de grupo sobre los generales. El programa de transporte de Mauricio cobo no se implemento por darle preferencia al acueducto II. Del FODA se extrae la visin y la actuacin. El Tec de Monterrey promovi mucho este aspecto de misin, visin, etc. El problema es que se convirti en un manejo discrecional, de nosotros somos los modernos y ustedes no. La visin es valida cuando se convierte en un compromiso de poltica pblica. Los planes o programas deben de estar adecuados al perfil gubernamental existente. Se puede ser guerrillero pero no terrorista sin dejar de ver la viabilidad de las cosas, ser realistas. La modificacin al art. 73 constitucional va en la direccin adecuada aunque eventualmente se queda corto pero es ms realista en favorecer su vigencia a su rechazo. Porque tenemos objetivos y metas y tenemos la visin? En planeacion estratgica se criticaba el rollo de definir objetivos muy precisos, porque en realidad se deben definir los procesos, el detalle es que en el sistema normativo existe la definicin de objetivos y metas. Lo que se debe hacer es ir focalizndolos a partir de la visin y de las dimensiones de anlisis que quedan reflejados en la visin. Las metas es la parte cuantitativa de los objetivos. El objetivo de la poltica de vivienda es proveer de una vivienda digna a los mexicanos. Meta, lograr la edificacin de 700,000 viviendas al ao. A veces las metas desvirtan los objetivos, porque las acciones tienden a edificar 700,000 viviendas de 35 m2. Que no precisamente es vivienda digna. Hay que tener una visin crtica con el manejo de estos aspectos. La valorizacin de los territorios esta en funcin de los valores competitivos.

Si la movilidad fuera gratuita, o sea tele transportacin, no existiran las ciudades, por que su sentido es la aglomeracin para acercarse a los satisfactores. La redensificacin es complicada por costo del suelo en la ciudad interior, se requieren mecanismos que favorezcan esto. Regulacin del crecimiento urbano para crear reas continuas, ya que se crearon reservar tan grandes. Los cambios de uso de suelo son revocables, es decir, no se pueden amparar. Zibata ha sido adquirido en preventa por el pequeo especulador que quiere ganar con un proceso especulativo que eventualmente puede fallar, porque la especulacin es un negocio de timing, sin embargo por los procesos de posicionamiento del mercado se dan procesos de desplazamiento que pueden desvalorizar las zonas, como el caso de Jurica, Zibat se perder, por su distancia y porque es un error el tener un campo de golf con lotes de 200 m. Que ese tipo de usuarios no juegan golf, por el costo de jugar golf. Esto ya pas en Aguascalientes, en un desarrollo de vivendum, un desarrollo que se llama Rancho Santa Mnica. Zibata no se va a consolidar porque la distancia lo hace vendible pero no vivible, de hecho ya paso con Amazcala. En poco tiempo se va a generar una grave crisis inmobiliaria por la cada del mercado que va a llevar a una quiebra de las inmobiliarias. La nica salvacin seria un colapso de la ciudad de Mxico, como un sismo o colapso del sistema de agua. Ante el panorama crtico que se acerca seria un gran beneficio para los desarrolladores aliarse con los gobiernos para replantear el desarrollo y favorecer la consolidacin urbana mediante la definicin de los plazos de desarrollo de las reservas con usos urbanos. Si protestan los desarrolladores se hace un convenio de impuesto derivado, donde te cobro menos de impuesto, pero si rompes el convenio te cobro los aos anteriores mas los intereses, ya sea a ti o a los habitantes que estn ah. "indebidamente". Es bueno tener normas restrictivas con mecanismos de flexibilizacin que impliquen ingresos adicionales o beneficios sociales. Hay tres tipos de renta, una la que genera por capitalizacin a partir de la capitalizacin por obra publica, la monopolica es por escasez, donde se genera por escasez de suelo, el tercer factor es por la espera a que el rea urbana alcance estas reas. En Quertaro se estn comprando casas construidas en vez de lotes. Las agencias de desarrollo se empezaron a definir en 2001 y se establecieron en 2004, con un modelo europeo para ser un ejecutor y gestor de desarrollo, con capacidad de bajar recursos y administrarlos. Esto fue muy difcil de implementar y muchos lo confundian con el fideicomiso, aunque la agencia era mucho mas amplio por ser el promotor y gestor y no solo el administrador. De donde se saca la estrategia?... De la teora y conocimiento

Director de el marques dijo que con el sentido comn, una funcionaria de sedesol dijo que a prueba y error, otro dijo que del foda. Pronostico: construccin de escenarios para ver la tendencia a largo plazo del comportamiento actual. El problema es que normalmente se maneja a travs de proyecciones lineales, normalmente es una proyeccin tendencial, son ejercicios de aproximaciones. La mejor fuente es conapo que ya establece proyecciones muy competentes. En este sentido es mas practico aprovechar fuentes ya existentes de estudios que se realizan por expertos. El crecimiento demogrfico normalmente no esta reflejado en el crecimiento urbano. Todo esto esta fundamentado en la planeacion tradicional que requiere datos cuantitativos para definir equipamiento, etc. Pero, la prospectiva va mas all, porque se deben definir escenarios, para esto es muy interesante usar el mtodo delfi, es un mtodo cerrado de consulta a expertos, porque es un mtodo tambin sistemtico porque permite al equipo de trabajo generar procesos de retroalimentacin para definir lneas temticas mas completas. No existe una densidad ideal, sino depende de las caractersticas tipologicas de cada zona. En los anlisis de competitividad de las ciudades no se incorporan criterios de sustentabilidad, lo cual seria importante considerar. La prospectiva tiene un carcter fundamentalmente cualitativo.

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