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Escobar de Bonfiglio

TASACIONES PRINCIPIOS GENERALES Tasar: poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Es estimar el valor econmico de un bien. Slo hay precio, existe un intercambio efectivo entre dos bienes, uno de ellos es la moneda. Valorar, puede estar a cargo de quin tenga idea del precio. Tasar est reservado para quienes hacen uso de un conocimiento de una profesin que requiere formacin tcnica, avala o certifica ante los dems, el precio de una cosa. Esta accin se puede asimilar a la actividad de un escribano, quin es fedatario de actos entre personas o instituciones. El tasador da fe y certifica el valor equitativo de un bien o cosa. Sobre las cosas si tienen un solo valor o muchos valores, segn el destino para lo cual se hace el avalo. Hay quienes sostienen que el valor del inmueble es distinto segn el avalo sea destinado a compraventa, garanta hipotecaria, pago de impuestos, etc. Pero en el mercado de la oferta y la demanda es uno solo y surge de las facetas valorativas contempladas en el anlisis. CONCEPTO DE PRECIO, COSTO, MERCADO Y VALOR Precio es el trmino usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Costo es el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad requerida para crear o producir Mercado es el sistema donde compradores y vendedores, producen un intercambio de bienes y/o servicios, con mecanismos de precios. El mercado puede ser local, regional, nacional o internacional. El valor es un concepto econmico que define el precio de probable acuerdo entre vendedor y comprador de un bien o servicio, que se encuentra disponible a la venta. El valor es creado y sostenido por la relacin de factores asociados a cualquier producto; estos son: Utilidad
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Escasez Deseo y Poder adquisitivo La demanda de un bien y/o servicio es creada por su utilidad, influenciada por su escasez y deseabilidad, y restringida por los lmites al poder adquisitivo.

CONCEPTO DE OFERTA, DEMANDA Y MERCADO Un mercado es un sistema o espacio en el que se intercambian bienes y/ o servicios, entre dos o ms personas, mediante mecanismos de precios. La demanda es la cantidad de un bien que estn dispuestos a adquirir quienes compran, en un espacio de tiempo y mercado determinado, a los precios vigentes en l. La oferta es la cantidad de un bien que se encuentra a la venta, en un espacio de tiempo y mercado determinado, a los precios vigentes en el mercado. La oferta depende del precio del bien y de otros factores tales como: Tipo de tecnologa Los precios de los factores variables Los precios de los bienes relacionados La poltica econmica del gobierno Las expectativas En la relacin entre la oferta y la demanda, el precio es determinante, tal que: El precio desempea el principal papel en el modelo de la oferta y la demanda. La cantidad demandada de un bien aumenta cuando baja su precio y disminuye cuando sube La cantidad ofrecida de un bien aumenta cuando sube su precio y disminuye cuando baja. A precios bajos, la cantidad demanda es mayor a la ofrecida (exceso de demanda) A precios altos, la cantidad demanda es mayor a la ofrecida (exceso de oferta)
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En funcin de estos conceptos decimos que la tasacin de un inmueble tiene una finalidad determinada estimar en dinero el valor de una propiedad, en un mercado y momento determinado AMBITOS DE LA ACCIN PROFESIONAL En el sector privado Para el sector bancario Para peritajes judiciales Para particulares En el sector pblico Para expropiaciones Ley de la Provincia del Chaco N 2.289 Para privatizaciones Ley de la Provincia del Chaco N 3.537

Para ambos casos se requiere de: Experiencia Profesional previa Formacin en la materia Sentido comn No falsear los datos

Necesidades de avalo En tasador cumple una funcin social en el medio que lo rodea, a fin de lograr un mejor aprovechamiento de los bienes que hacen a la vida, higiene, seguridad y confort del entorno. La funcin social que debe cumplir la propiedad, exige la intervencin de un tasador en la funcin pblica, para regular en forma justa y equitativas las cargas impositivas. Como as tambin para mejorar y/o construir un bien, mediante prstamos, necesitan tambin la presencia de un tasador, quin mida y limite el monto de prstamos. De los mtodos de tasacin DIRECTO Por comparacin directa antecedentes De terrenos INDIRECTO de Por clculo de rentabilidad Por capitalizacin de rentas Por productividad
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De edificios De conjuntos

Resulta: De clculo ms directo y rpido Resulta Ms seguro en los Ms impreciso por variabilidad de tasas resultados Ms laborioso en la ejecucin

EL TERRENO URBANO: CLASIFICACIN

METODOS DIRECTOS COMPARATIVOS Homogeneizacin de antecedentes para el estudio del valor de la tierra. 1.- tcnicas operativas Saber tasar no significa tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del pas, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirn al valor buscado. La bsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades con que tropieza el tasador. Sin informacin no hay valuacin Las ventas en un anlisis comparativo, permite intuir al tasador si se han realizado con el precio real o deformado. Estas pueden ser: Por transferencias de dominio Por divisin de condominio. Aportes a sociedades Remates judiciales Ventas con o sin publicidad Hacer figurar menores valores para evadir impuestos (esta tendencia distorsiona el valor real y es uno de los mayores problemas, con que se encuentra el tasador) Resulta interesantes lo antecedentes que se conocen de: remates pblicos o boletas de compras entre particulares.
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La visita a martilleros es conveniente para tener una base o punto de partida. El reconocimiento del bien, - en la zona pueden existir carteles de venta, tambin obras en ejecucin, lo que supone una compra del terreno reciente, nos permite la consulta a sus propietarios. La obtencin de datos por registros catastrales por lo general son asentadas con bastante posterioridad y en pocas de inflacin son datos descartables. Avisos en peridicos como venta potencial permite orientar, ante la falta del dato de una venta concreta. Hay asociaciones que mantienen actualizados sus archivos de ventas para uso de sus asociados o peritos, sirven para poder estudiar la curva de valores, de valorizacin por zonas , sirve con referencia si los valores son estables. Esta bsqueda de referencias es parte de la tarea de tasacin y se recomienda que lo haga personalmente, se obtendr mucha informacin complementaria de utilidad para hallar el avalo necesario. La inspeccin ocular al terreno a tasar permite completar los datos necesarios, porque se visualiza todo elemento de referencia en la zona; por ejemplo: si existe algn edificio importante, su estado; los servicios de infraestructura, de transporte, otros servicios sociales. 2.- Factores de valor Factores particulares inherentes al lote: Dimensiones: frente, fondo, superficie Apta para cocheras En el caso de la Ciudad de Resistencia se debe cruzar esta Para edificios en altura informacin con la aplicacin del Forma: regular o irregular Cdigo de Planeamiento Orientacin Urbano Ubicacin, distancia de las esquinas Topografa Nivel de la calzada Caractersticas del suelo para fundar Factores de carcter zonal Zonificacin: residencial, comercial, industrial Reglamentacin municipal Desarrollo de la zona
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Servicios pblicos y sus caractersticas: Agua Cloacas Alumbrado Telfono Pavimento La vecindad, como valorizante y no valorizante Factores que son de carcter general Estado de plaza inmobiliaria Estado econmico del pas Reglamentaciones municipales en cuanto a subdivisin de lotes posibles Regmenes de locacin de inmuebles Poltica fiscal Perspectivas de cosechas en zonas agropecuarias Desgravacin impositiva. Incidencia de grandes obras publicas 3.- Homogeneizacin de antecedentes. Saber tasar es saber homogeneizar antecedentes Estos antecedentes nos han dado valores de referencia; analizar operaciones de ventas al contado, lotes tipo, baldos con igual servicios de infraestructura y transportes y referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor. 4.- Planillas de antecedentes. Mediante el calculo matemtico ponderativo de los antecedentes: ejemplos de Ventas u ofertas, edificios, terrenos (forma, precio, valor unitario), lote- tipo de comparacin (factores y divisores) 5.- Seleccin de antecedentes Los antecedentes de ventas u ofertas, deben ser prximos al inmueble a tasar. 6 Caractersticas de los informes El valor del inmueble es uno slo. Lo que vara es el peso que hay que darle al estudio de acuerdo al destino de la valuacin. Cuando se realiza una pericia judicial ser conveniente agregar en los antecedentes de ventas los nombre de comprador y vendedor, para verificar los datos si fuere necesario.
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En la planilla se debern tener en cuenta: fecha, ubicacin, precio, forma de pago, caractersticas de las mejoras, superficie, medidas de lote, servicios.

Coeficiente por forma Cuando la superficie de los terrenos son irregulares se deber homogeniezar la misma para obtener un coeficiente para poder valorar.

(a)

(b)

C c = sup. Homogeneizada < 1 Sup. Total (c) (d) Se debe analizar las formas del lote, sus caractersticas, ubicacin, orientacin y posibilidades de uso. Para el caso (a): la relacin frente fondo, no permite mayor desarrollo de un proyecto. Para el caso (b): donde la relacin es diferente se podra desarrollar un excelente diseo, utilizando la lnea de frente. Para el caso (c) y (d): son similares al caso (a) Lote con frente a dos calles Mtodo de difusin de valores Calle A = a Se obtiene un valor unitario medio es la resultante de cada valor unitario por el fondo.
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Vm = c

a +b a+b

1 -

a a+b calle B = b

Terrenos en esquina Tienen mayor valor unitario. La mayor o menor ponderacin depender de las caractersticas de la zona Si bien el Banco Hipotecario manejaba porcentajes, estos dependen en gran medida del anlisis del tasador. Ventajas Razones que justifican plusvala o Comodidad de acceso o Mejores posibilidades de desarrollar locales comerciales. o Mayor longitud de vidrieras y la existencia de stas sobre dos frentes. o Mejor aprovechamiento arquitectnico de la iluminacin natural y la ventilacin en el desarrollo de un edificio. o Ventajas para la distribucin de locales. Desventajas oImpuestos y tasas ms altos. o Mayor costo de las obras de infraestructuras pendientes. o Mayores costos de construccin y mantenimiento. o Ruido y peligro del trnsito callejero. o Menor intimidad.

Terrenos con /sin servicios pblicos Si se comparan iguales dimensiones o caractersticas de un predio o lote y uno de ellos no posee servicios. Como hallamos el coeficiente? Cualquier servicio pblico valoriza a la zona y por consiguiente el lote o predio adquiere mayor valor.
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Coeficiente de Ubicacin Se requiere experiencia del tasador para la observacin de los otros lotes o edificios lindantes, no slo en el uso propio del mismo, sino tambin la concurrencia de personas a la zona, sobre todo a zonas comerciales. Tambin tiene incidencia el arbolado, en zonas calurosas, como proteccin a algunos frentes; sectores verdes aledaos Determinacin del valor final En funcin de todas las observaciones realizadas, tomadas entre dos puntos equidistantes y de diferentes caractersticas (por ejemplo entre una calle principal o avenida y una calle de tierra de poca circulacin) se representan las resultantes de los distintos puntos hasta definir matemticamente el valor correspondiente al lote o predio en situacin de anlisis

EL EDIFICIO URBANO El tasador deber estar actualizado en los adelantes tecnolgicos constructivos y de la incidencia de los costos de cada uno de ellos en la construccin de un edificio. No valdra un estudio perfecto del valor de la tierra, sino se hiciera de la misma manera la valuacin de los edificios, ya que en el caso de tasaciones urbanas suele ser ms importante el valor del edificio que del predio. Por lo tanto, para lograr un valor de tasacin es necesario realizar: el estudio de valor de la tierra ms la del edificio, aunque no siempre es la suma de ambos; tambin intervienen otros costos que hacen al valor o depreciar en razn de mal aprovechamiento del terreno y/o construccin. Tambin es importante para el tasador conocer la incidencia porcentual de cada tem constructivo en el costo total de un edificio. Esto depende del tipo de tecnologa utilizada en la construccin.
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La calidad fsica de la construccin comprende: la calidad de los materiales y su correcta utilizacin. Las deficiencias constructivas hacen sentir tambin su influencia en el valor al originar mayores gastos de conservacin. CAUSAS DE DEPRECIACIN A) Causas fsicas: Desgaste por funcionamiento Deterioro o estado de conservacin B) Causas funcionales Insuficiencia o ineptitud Obsolescencia I) Bienes tangibles: accidentes, negligencia, fuego, rayo, viento, agua, temperatura C) Causas contingentes Daos, parsitos, contaminacin de aguas, obstrucciones Disminucin de provisin de: agua, gas,... II) Bienes intangibles: Derechos: limitados en el tiempo abandonados.

Las causas fsicas: El desgaste o envejecimiento de un edificio se produce por el uso y el funcionamiento. El deterioro es por la accin del tiempo, se lo denomina decrepitud. Las causas funcionales: Se produce la insuficiencia cuando lo construido no cumple con los requerimientos de uso. La obsolescencia se produce cuando el diseo es desactualizado y las tecnologas con los que se construy un edificio han cado de desuso. Tambin la ubicacin en el terreno y la orientacin de la construccin deben analizarse.
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Este punto debe ser tenido muy en cuenta por el tasador. En un proyecto arquitectnico participan tres conceptos: Zonificacin De recepcin Zona ntima De servicios Complementaria Coordinacin Cada local desempea una funcin determinada dentro del conjunto de un edificio y de existir una relacin directa entre alguno de ellos. Circulacin: depende de La coordinacin entre los ambientes. El diseo individual de cada local. La ubicacin de las puertas, forma de giro. La distribucin o agrupamiento de muebles. EL EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL La sancin de la Ley N 13.512 de Rgimen de Propiedad Horizontal establece: los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos En su Art. 2 - Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio. Se consideran comunes: Los cimientos, estructuras, techos, accesos, jardines, escaleras, ascensores, montacargas, incineradores de residuos. Los locales e instalaciones de servicios centrales. Locales para alojamiento del portero y portera. Muros divisorios de los distintos departamentos. En su Art. 3 - Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el derecho de los dems.
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Art. 4 - Cada propietario puede sin consentimiento de los dems enajenar la unidad que le pertenece. Factores que influyen en el valor de un departamento Otros anlisis que se deben tener en cuenta para valorizar el edificio: Ubicacin del edificio con respecto a la zona. Nivel funcional del edificio. La ubicacin del departamento en el edificio. Superficie cubierta La relacin entre la superficie privada y la superficie comn Superficie cubierta de uso comn. Estado de conservacin y mejoras de la superficie comn en relacin con el departamento. La existencia de cocheras disponibles en el mismo edificio. Formacin del valor en propiedad horizontal Cuatro factores concurren a la formacin del valor de un inmueble con carcter de propiedad horizontal: De propiedad exclusiva La parte comn del edificio, segn lo establece el reglamento. El terreno. La parte comn del edificio o terreno, que ha sido destinada por reglamento a uso privado.

D E LOS MTODOS PARA CALCULAR LA DEPRECIACIN Costo:

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Costo de origen es el monto que se necesit en el momento de construir del edificio. Costo de reposicin o valor nuevo es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, considerando las condiciones de precios de la fecha de tasacin. Se puede realizar por: Aplicacin de precios por unidad de superficie cubierta, de modo comparativo. Por cmputo y presupuesto Se aconseja agregar: honorarios profesionales por proyecto y direccin de obras; derechos y tasa que gravan la edificacin; primas de seguros obligatorios de la edificiacin. Depreciacin: La depreciacin fsica se produce por: Avera o destruccin total o parcial por accidentes( fortuitos o negligencia) o desastres (naturales o climticos) Decrepitud por deterioro fsico o por desgaste o rotura. La depreciacin funcional se da por: Insuficiencia o ineptitud Obsolescencia Mtodos de depreciacin fsica: HEIDECKE: Introduce el concepto de conservacin y aconseja aumentar las depreciaciones, calculadas anteriormente. Estado 1: Nuevo o muy bueno 0,00 % Estado 2: Regular, con conservacin normal 2,52 % Estado 3: Necesitado de reparaciones sencillas 18,10 % Estado 4: Necesitado de reparaciones importantes 52,60 % Estado 5: Estado de demolicin 100,00 %
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El mtodo de la lnea recta El mtodo de la parbola o Kuentzle Por lnea curva o ROSS

Lnea recta

D = Vnd x/n

Lnea curva D = Vnd x2 / n2 Vn Vnd Lnea de ROSS D = Vnd ( x/ n + x2 / n2)

Vr n x

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