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UNIVERSIDADE SALGADO DE OLIVEIRA DEPARTAMENTO DE CINCIAS JURDICAS DIREITO CIVIL III Prof.

Vinicius de Negreiros Calado Lei do Inquilinato Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991.


Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

PONTOS FUNDAMENTAIS 1) Revogao Houve revogao expressa de toda a legislao pertinente ao tema (art. 90 da Lei n. 8245/91). 2) Excluses Tendo em vista a complexidade do tema e as dvidas que a jurisprudncia suscitava, a Lei excluiu de forma expressa, em seu pargrafo nico determinadas locaes e o arrendamento mercantil.
Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais: a) as locaes: 1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas; 2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; 3. de espaos destinados publicidade; 4. em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

3) Temporada A Lei trata de forma diferenciada a locao por temporada (arts. 48 a 50), tendo em conta a finalidade deste tipo de locao, vez que se presta para certas prticas e por tempo nunca superior a 90 (noventa) dias. 4) Despejo Independente do fundamento do trmino da locao a ao cabvel para o Locador reaver o imvel a Ao de Despejo (art. 5.). O Locador pode cumular a ao de despejo com cobrana de aluguis. Disciplina da ao de despejo (art. 59 a 66). 1/3

5) Preferncia - Houve expressa regulamentao quanto ao direito de preferncia do locatrio para adquirir o imvel locado (art. 27). Caractersticas: a) O Locador tem que dar cincia inequvoca do negcio ao Locatrio; b) O Locatrio tem a preferncia para a aquisio em igualdade de condies com o terceiro; c) A comunicao deve conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente. (Art. 27, pargrafo nico) d) Prazo de aceitao: 30 (trinta) dias. 6) Garantias Houve tambm regulamentao expressa quanto as garantias que o locador pode exigir do locatrio (art. 37), sendo vedada a cumulao de garantias, sob pena de nulidade.

Modalidades: - Cauo (bens mveis ou imveis): Deve ser devidamente registrada no competente rgo; (art. 38) Se a cauo for em dinheiro no poder exceder a trs meses de aluguel; - Fiana; - Seguro de fiana locatcia (Deve abranger todas as obrigaes do locatrio); - Pagamento adiantado do Aluguel e encargos (art. 42). 7) Penalidades Criminais Os arts. 43 e 44 tipificam crimes e contravenes, criando um verdadeiro direito penal do inquilinato. Destaque-se que as prticas delitivas ali definidas no se incompatibilizam com as infraes previstas no CDC (Lei n. 8078/90). 8) Desocupao Previso legal para desocupao dos imveis residenciais nos seguintes casos: a) Denncia vazia (art. 78); b) Contratos com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses (art. 46); c) A qualquer tempo, mediante aviso prvio de 30 (trinta) dias, no caso de prorrogao dos contratos com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses; d) No caso de sentena denegatria da renovao, o juiz fixar prazo de at 06 (seis) meses aps o transito em julgado para a desocupao do imvel.

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9) Retomada

O Locador tem o direito de retomar o imvel na forma prevista no art. 47, especialmente, nos casos de resciso do contrato de trabalho; para uso prprio (ascendente/descente/cnjuge); de demolio para ampliao; vigncia ininterrupta da locao a mais de cinco anos.

10) Princpios Gerais O art. 79 determina que nos casos de omisso da Lei deve-se aplicar de forma subsidiria o Cdigo Civil e de Processo Civil.

Questo para discusso em sala Elisa alugou um apartamento seu para Joana (contrato de locao de bem imvel com fins residenciais), fixando o valor do aluguel em R$ 500,00 (quinhentos reais). O prazo do contrato foi de 30 (trinta) meses. Como Joana no teve como encontrar um fiador, Elisa pediu trs meses de aluguel adiantados e exigiu que Joana pagasse sempre o ms vincendo at o sexto dia til daquele. Sem outra alternativa Joana concordou. No curso do contrato de locao Elisa vendeu o apartamento sem comunicar o Joana, que foi surpreendida com uma notificao do novo proprietrio informando o fato e afirmando que ela no teria nenhum prejuzo, pois ele iria respeitar a locao. Joana tinha interesse em adquirir o imvel e ficou muito chateada com o ocorrido, pois adorava o apartamento. Inesperadamente Joana veio a falecer e seu companheiro, Marcelo, resolveu, ento, consultar um advogado. Pergunta-se: a) Voc, enquanto advogado de Joana/Marcelo, o que faria? b) Poderia Elisa exigir o aluguel adiantado? c) Poderia Elisa vender o imvel, mesmo estando alugado? d) Tem Marcelo o direito de continuar no imvel? e) Pode Marcelo exercer o direito de preferncia que era de Joana? f) No deveria ter Joana avisado antes a Elisa que queria adquirir o apartamento para poder ter algum direito sobre compra do bem? Como que Elisa ia saber que Joana queria comprar o apartamento se ela nunca manifestou este fato?

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