Artculo 916 1.

Mejoras Segn el Diccionario de la Real Academia Espaola, mejora es medra, adelantamiento y aumento de una cosa, siendo el significado de la palabra medra, el aumento o progreso de una cosa; de otro lado, el mismo documento contiene que la mejora son los gastos tiles y reproductivos que con determinados efectos legales hace en propiedad ajena quien tiene respecto de ella algn derecho similar o limitativo al dominio. La mejora es un hecho jurdico desde que entraa un acontecimiento con relevancia en la vida del Derecho, en el caso de una modificacin material de la cosa que produce un aumento de su valor econmico. El hecho jurdico mejora, es a su turno producido por otro hecho jurdico, lo que explica la divisin de mejoras, que atendiendo al hecho jurdico se les denomina naturales y humanas (BOFFI, en OMEBA, p. 1991). La definicin anterior dada por Luis Mara Boffi resulta interesante ya que no solamente se trata de acciones realizadas por el ser humano como producto de la actividad de este, sino como consecuencia tambin de hechos de naturaleza, y justamente por ello, establece el autor que existen mejoras naturales como el aluvin y la avulsin que se encuentran reguladas en el Cdigo Civil de 1984, especficamente en los artculos 939 y 940 Y que son desarrollados en el presente tomo. Hedemann, siguiendo la terminologa del BGB, denomina a las mejoras impensas, siendo la solicitud de reembolso de las mismas, la accin ms normal a ejercer por el poseedor como consecuencia del despojo de la posesin efectuada por el propietario del bien. Pero el autor hace referencia al criterio de la legislacin alemana en relacin a que esta considera la posibilidad de reembolso de impensas o mejoras en razn a una situacin particular, y esta es la actuacin del poseedor, ya que puede haber tenido posesin del bien de buena fe o de mala fe. Salvat en sus comentarios al Cdigo Civil argentino, recurre sencillamente a la descripcin de la norma, que no contiene una definicin acerca de lo que son las mejoras, sino que se comenta sobre los gastos y mejoras, precisando que los gastos necesarios y tiles eran pagados al poseedor de buena fe, al tiempo de restitucin de la cosa (SALVAT, p. 259). El autor entenda por mejoras toda modificacin material de una cosa que haga aumentar su valor, estas podan ser naturales y hechas por el hombre, siendo estas a la vez necesarias, tiles y voluntarias. Con respecto a las mejoras efectuadas por el hombre, haca una precisin en cuanto a la cosa o el bien en donde se realizaban las mejoras, en circunstancias en que el poseedor era distinto al propietario, es as que distingue a su vez las mejoras efectuadas por el poseedor de un bien, siendo unas de estas reembolsables y las otras no. Tambin Salvat hace una interesante disquisicin entre lo que son las mejoras como accin y los gastos que irrogan las mismas, en funcin obviamente de la norma que analiza, y precisa que los gastos constituyen el gnero y las mejoras son una especie de gastos. Las mejoras necesarias son aquellas sin las cuales la cosa no podra ser conservada, por ejemplo los trabajos hechos para impedir el derrumbamiento de una casa, los gastos tiles son aquellos de manifiesto provecho para cualquier poseedor de la cosa, por ejemplo la instalacin de una terma

en la casa del propietario, y finalmente se encuentran las mejoras voluntarias que la doctrina tambin denomina de lujo o suntuarias, que son aquellas de exclusiva utilidad para el que las hizo, por ejemplo la realizacin de murales o pinturas artsticas efectuadas en la pared de una casa. Como se ha reiterado en las legislaciones sobre mejoras, ha habido en el tiempo posiciones encontradas con respecto a la metodologa que emplean los legisladores para establecer el reembolso o pago de las mismas, y en muchos casos la distincin ha radicado en las calidades de la posesin, es decir, como en relacin a si la posesin era de buena o mala fe. Al respecto, el poseedor de buena fe tena derecho al pago de los dineros y materiales invertidos en mejoras necesarias o tiles que existan al momento de la restitucin de la cosa, pero haba que decantar de esta posicin a las mejoras necesarias ms all del momento de entrega de la cosa o no, ya que estas deban ser pagadas en cualquier circunstancia, ya que si el poseedor hubiera efectuado las mejoras. 3. Clasificacin de las Mejoras segn el artculo 916 Como precisa el artculo 916 y siguiendo la clasificacin del derecho comparado, las mejoras son necesarias cuando tienen por objeto impedir la destruccin o deterioro del bien. Son mejoras tiles, las que sin pertenecer a la categora de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien. Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni tiles sirven para ornato, lucimiento y mayor comodidad. 4. Las Mejoras en el Proyecto de la Comisin de Reforma del Cdigo Civil La Comisin de Reforma del Cdigo Civil actual, dentro de su propuesta de reforma del Libro de los Derechos Reales, ha incorporado el tratamiento de las mejoras de manera similar a la del Cdigo vigente; en primer lugar porque las ubica dentro de las consecuencias del ejercicio del derecho real de posesin. De otro lado, la propuesta no hace una definicin sobre lo que son las mejoras, sino que hace una clasificacin en mejoras necesarias, tiles y de recreo, con una redaccin idntica a la del Cdigo actual. Los textos de los artculos propuestos correspondientes a la referida materia son los siguientes: Artculo 920: Clases: 1. Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la prdida, deterioro o destruccin del bien. 2. Son tiles, las que sin pertenecer a la categora de las necesarias, aumentan el valor y la renta del bien. 3. Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni tiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.

Artculo 921: Derechos: 1. El poseedor tiene derecho al reembolso de las mejoras necesarias y tiles que existan al tiempo de la restitucin y a retirar las de recreo que puedan separarse sin dao, salvo que el propietario opte por pagar su valor a actual. 2. La regla del prrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas despus de la terminacin de la buena fe, salvo que se trate de las necesarias. Artculo 922.- Retencin: En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado por mejoras realizadas, tiene el derecho de retencin. Artculo 923: Prdida de Derecho y Caducidad: Restituido el bien se pierde el derecho de separacin y transcurridos dos meses caduca la accin de reembolso.

Artculo 917 1. Introduccin Como vemos de la clasificacin expuesta en el comentario al artculo anterior, podemos determinar que la regulacin de las mejoras en el Cdigo Civil obedece a que estas tienen para el poseedor del bien y para el propietario del mismo una consideracin eminentemente econmica, la cual est referida al valor del bien. Se trata justamente de actos que hacen que el bien mantenga o incremente su valor econmico. As, las mejoras necesarias tienen su motivacin en la necesidad de mantener el valor constante del bien materia de posesin, es decir, su no realizacin originara una depreciacin del valor de este. Las mejoras tiles, como describe el Cdigo, no son fundamentales para mantener el valor del bien, pero logran como consecuencia de su realizacin o ejecucin, aumentar el valor o la renta del bien. Finalmente, las mejoras de recreo no son aquellas ni tiles y necesarias, pero tambin dan un valor agregado al bien, pero su realizacin tiene como objetivo eminente y nico, lograr un nivel de satisfaccin exclusiva para el poseedor, ya sea porque el bien posedo luce mejor, o dota de mejores condiciones, comodidad y confort solamente a este. 2. El Reembolso de las Mejoras La ejecucin de las mejoras tiene adems de la relacin existente entre la realizacin de las mismas y el valor del bien, una consecuencia y es la asuncin del costo de su ejecucin, y quien asume su pago. De lo revisado del Cdigo, queda claro que las mejoras son ejecutadas, realizadas y pagadas en forma inicial por el poseedor, como consecuencia justamente del ejercicio de este derecho real sobre el bien, pero la norma busca dar una solucin a favor del poseedor, quien ha asumido dicho gasto en calidad de poseedor, pero el no reembolso o pago de los gastos efectuados por el poseedor que efectu las mejoras generara un beneficio excesivo al propietario del bien, lo que en trminos econmicos se denomina una externalidad que sera justamente un beneficio adicional no contratado y un perjuicio no contratado en contra del poseedor. Juan Torres Lpez concepta a las externalidades econmicas como efectos no contratados que resultan de actividades que el sistema establecido de derechos de propiedad considera como prohibidas. En ese sentido el no reembolso de las mejoras generara daos en perjuicio del poseedor, y as lo expresa el autor antes citado al referirse que las externalidades resultan de acciones o actividades que causan daos no intencionados, generando de tal forma costos que deben ser internalizados en este caso por el propietario a fin de que los recursos puedan ser eficientemente asignados (vid. TORRES, p. 60). As pues, el no reembolso de mejoras generara una consecuencia econmica que distorsiona el valor del bien en el mercado y el costo marginal que el propietario del bien tendra, el cual sera excesivo como ya lo hemos dicho, y se estara perjudicando al poseedor que es quien hizo el gasto

en la mejora, sin que el beneficio obtenido sea igualo similar al dinero invertido en la realizacin de estas mejoras. Desde el punto de vista econmico el Cdigo pretende a travs del reembolso internalizar las externalidades producidas, es decir corregir la falla que se produce cuando un arrendatario asume costos que a la vez generan un perjuicio econmico al realizar mejoras de carcter necesario. Nos aunamos as a considerar que el rgimen de las mejoras busca restituir el equilibrio patrimonial entre el poseedor que se ha sacrificado y el propietario que ha visto incrementado el valor de su patrimonio, por lo que la norma al ponerse en este supuesto genera mecanismos para que el poseedor pueda cobrar su inversin o de lo contrario, negarse a entregar el bien si los gastos efectuados para la realizacin de mejoras no le son reembolsados (vid. MEJORADA CHAUCA). 3. La calidad de poseedor y reembolso de las Mejoras Una incorporacin interesante en el Cdigo de 1984 es la no distincin de la calidad de poseedor, ya que no se hace distincin si la posesin es de buena fe o de mala fe. A diferencia del Cdigo de 1852 y 1936, respectivamente, el Cdigo Civil actual hace un anlisis sobre el perjuicio que sufrira el poseedor de mala fe, si es que las mejoras no son reembolsadas, beneficindose inadecuadamente el propietario.