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A vida em condomnio frtil em situaes de conflito. Concebemos um pequeno roteiro para ajudlo nestas e noutras questes, como os direitos e os deveres dos condminos ou a organizao de assembleias.

Condomnio lupa Convivncia entre vizinhos Organizar reunies A melhor soluo para cada conflito Roteiro para resolver problemas

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DECO PROTESTE, Lda. Av. Eng. Arantes e Oliveira, 13, 1. B 1900 221 LISBOA Tel. 808 200 146/218 410 801 www.deco.proteste.pt Editor responsvel Pedro Moreira Coordenao editorial Joo Mendes Projeto grfico Manuel Estrada Design Ilustraes Javier Vzquez Paginao Alexandra Lemos Apoio tcnico Joaquim Rodrigues da Silva Redao Ins Lourinho Depsito Legal ISBN Impresso

Esta publicao, no seu todo ou em parte, no pode ser reproduzida ou transmitida por qualquer forma ou processo, eletrnico, mecnico ou fotogrfico, incluindo fotocpia, xerocpia ou gravao, sem autorizao prvia e escrita da editora.

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Condomnio lupa
Quando um edifcio dividido em fraces autnomas e partes que pertencem a todos, surge um condomnio. Um prdio de um s indivduo cujos andares estejam arrendados no um condomnio.
Ttulo constitutivo
Tratase do documento, em regra forma lizado por escritura pblica, que atesta a passagem a propriedade horizontal de um edifcio ou conjunto de edifcios. Contm a descrio das fraes e seu valor, expresso em percentagem ou per milagem. Tambm pode conter o regu lamento do condomnio e referncias ao uso a dar a cada frao ou partes comuns e forma de resolver conflitos. Pode ser alterado se os condminos esti verem de acordo. Para isso, todos devem assinar a escritura pblica ou documento particular autenticado ou, ainda, a ata da assembleia em que o acordo ficou de cidido. De contrrio, as alteraes no so vlidas.

do edifcio; telhado (ou terraos de cobertura, ainda que destinados ao uso de uma frao); entradas, vestbulos, escadas e corredo res comuns a dois ou mais condminos; instalaes da gua, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gs, comunicaes ou afins.

Se o ttulo constitutivo nada indicar em contrrio, consideramse ainda comuns os ptios e jardins anexos ao edifcio, elevadores, casa do porteiro, garagens e lugares de estacionamento.

Partes comuns
Uma casa integrada num condomnio traz algo mais do que o espao para l da porta de entrada. A lei definiu uma lista das partes comuns: solo, alicerces, colunas, pilares, paredesmestras e todas as estruturas

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Convivncia entre vizinhos

A vida em condomnio traz direitos e deveres sobre as partes comuns. Mas h outras regras a respeitar: algumas podem integrar o regulamento do condomnio, outras so indicadas na lei.
Designar o administrador
Figura importante em qualquer condo mnio, o administrador responsvel pela gesto e execuo das decises. Em princpio, eleito numa reunio. A assembleia pode contratar uma pessoa ou empresa. Tambm podem ser desi gnados dois indivduos, com a repartio de tarefas. O administrador mantmse em funes at ser eleito um sucessor. Se no se chegar a acordo, pode ser de signado pelo tribunal. Ainda que exercido por um condmino, o cargo pode ser remunerado. Cabe assembleia decidir se quer ou no pagar e definir o montante. Celebrado o con trato, o administrador tem de ser inscrito na segurana social e subscrever um se guro de acidentes de trabalho.

Tarefas a cumprir
A lei define tarefas para o administra dor, o que no impede a assembleia de atribuirlhe outras. Eis algumas das primeiras: convocar reunies; elaborar o oramento anual e o relat rio de contas do ano anterior; verificar a validade do seguro contra incndios e propor o capital seguro; cobrar receitas e pagar despesas comuns; realizar todos os atos relativos a bens comuns. Por exemplo, se o condom nio arrendar uma parte comum, tem de entregar cpia do contrato s finanas e, se necessrio, fazer o registo; regular o uso dos bens comuns e a pres tao de servios de interesse comum. As suas decises no podem ir contra a vontade da maioria da assembleia; executar as decises da assembleia; representar o condomnio perante as autoridades; zelar pelo cumprimento do regulamen to e disposies legais e administrati vas. Por exemplo, se a cmara municipal emitir uma ordem relativa ao edifcio, tem de velar pela sua execuo.

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Despesas a pagar
As despesas comuns devem ser pagas pelos condminos na proporo do valor das suas fraes. S no ser assim se o ttulo constitutivo, o regulamento ou uma ata da assembleia de condminos deter minar algo diferente. Para adotar um esquema diferente, a ata deve especificar os critrios de diviso das despesas. A proposta tem de ser aprovada por um grupo de condminos que represente, pelo menos, dois teros do valor do prdio e no podem ocorrer oposies. Na prtica, alguns condmi nos podem absterse, mas no so admi tidos votos contra. Em princpio, certos condminos ficam dispensados de algumas despesas. o caso dos gastos com lanos de escadas e elevadores que sirvam apenas determi nados moradores. No geral, o pagamento feito sob a forma de quotas. O valor deve ser determinado com base nas despesas anuais previstas e aprovado pela assembleia, em sesso convocada para o efeito. A lei admite flexibilidade no clculo das quotas. A frmula mais comum da quota mensal a seguinte: (Oramento anual 12) x (Permilagem da frao 1000). Para um oramento anual de 9000 e uma frao com permilagem de 40, corres ponde a 30 [(9000 12) x (40 1000)]. Por vezes, certos espaos comuns esto ao servio de apenas um condmino. As despesas (limpeza, substituio de lmpadas, etc.) devem ser suportadas por esse morador. Mas h que ter cuida do. Imaginemos que uma sala comum, cedida a um condmino para trabalhos de contabilidade, ficava com infiltraes de gua aps um temporal. Como o pre juzo afetaria o patrimnio comum, todos deveriam suportar a reparao, desde que se provasse que o referido cond mino no tinha sido responsvel (por no fechar as janelas, por exemplo). Outra situao que origina crispaes prendese com os terraos, sobretudo quando servem de cobertura. A lei consi deraos partes comuns, ainda que sejam de uso de um morador.

Outras prestaes
quota do condomnio, podem somarse prestaes para fazer face a despesas ex traordinrias. o caso do fundo comum de reserva. Obrigatrio por lei, destina se a pagar obras de conservao.

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Tambm se inserem neste mbito despe sas com o pagamento de custas judiciais, cobradas se, por exemplo, for preciso mover uma ao contra o construtor do edifcio ou um condmino que se recuse a cumprir as suas obrigaes. A consti tuio de um fundo para este efeito , por isso, recomendvel.

Regras para viver em paz

No basta que um condmino pague as quotas a tempo e horas. Tem de res peitar os direitos dos vizinhos e a lei. Esta no se limita a proteger os cidados contra ofensas sua personalidade fsica ou moral. Consagra a proteo da tran quilidade, segurana e bemestar. A lei exigente quanto proteo da propriedade. Destacase a proibio de emisses de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor, rudos ou outros que pos sam prejudicar os vizinhos, o que inclui as pessoas que vivam nas redondezas. Vejamos alguns casos de abusos punidos pelos tribunais: em outubro de 1989, o Tribunal da Re lao de Lisboa entendeu que uma ar recadao, cujo telhado chegava ja nela de uma frao autnoma, infringia os direitos segurana pessoal, bem estar, tranquilidade e sade dos pro

prietrios e facilitava o acesso de assal tantes e a acumulao de detritos; em novembro de 1994, o mesmo tri bunal ordenou o encerramento de um campo de tiro aos pratos, por consi derar que no respeitava o direito ao repouso e sade de algumas pessoas que residiam a 300 metros; em 1986, o Supremo Tribunal de Justi a condenou um morador que, ao ar rastar mveis, bater portas e ouvir r dio e televiso com o som demasiado alto, prejudicava o sossego e a sade dos vizinhos.

Problemas de rudo
O Regulamento Geral do Rudo fixa trs perodos: o diurno, entre as 7 e as 20 ho ras; o entardecer, entre as 20 e as 23 ho ras; e o noturno, entre as 23 e as 7 horas. Para efeitos de obras, podem ser adap tados. O perodo noturno o mais protegido. Por exemplo, s podem ser feitas obras dentro das habitaes em dias teis, entre as 8 e as 20 horas. O responsvel deve afixar um aviso, em local visvel, com a durao prevista e a altura do dia de maior rudo. Trabalhos de carter urgente, para minorar danos ou corrigir situaes de perigo para pes soas e bens, no esto abrangidos por estas limitaes.

Nem sempre fcil conseguir que es tas entidades intervenham em tempo til. Quanto a sanes, podem traduzir se em coimas de 500 a 48 mil e, em certos casos, outras penalizaes, como apreenso de aparelhos, suspenso de licenas e alvars e interdio de exerc cio de profisses.

Animais e outros incmodos

Nada impede os condminos de terem animais domsticos. Mas devem velar para que no perturbem o bemestar dos vizinhos, ao nvel de rudos, cheiros ou excrementos. De contrrio, podem ser obrigados a pagar uma indemnizao. Foi o que aconteceu, em 1993, quando dois condminos de um prdio lisboeta propuseram uma ao em tribunal con tra um vizinho. Entre outros, queixavam se de uma cadela. O animal defecava no terrao do prdio, largava pelo e carra as e ladrava de noite, o que os impedia de dormir. A situao agravouse quando deu luz quatro crias. O Tribunal da Rela o de Lisboa condenou o dono a pagar cerca de 750 a cada vizinho. O mesmo pode dizerse da roupa no es tendal, a pingar para os pisos inferiores. Eventuais violaes ou descuidos podem traduzirse numa indemnizao aos vizi nhos pelos danos sofridos.

Edifcios de habitao, hospitais, esco las, zonas de lazer e similares so consi derados sensveis. Existem restries emisso de rudos, quer no que respeita a atividades permanentes, como fbricas e discotecas, quer de natureza ocasional, como obras, espetculos, feiras e mani festaes desportivas. Estas limitaes so garantidas pela po lcia, autarquias e direes regionais do ambiente. Se deparar com uma situao de rudo, chame a polcia. Se necessrio, informe a InspeoGeral do Ambiente e do Ordenamento do Territrio, a Dire o Regional do Ambiente da rea onde reside e a cmara municipal, para serem feitas medies.

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Esttica e segurana do edifcio

A lei vai ainda mais longe. Os condmi nos no podem alterar o aspeto exterior da casa, se prejudicarem a segurana, linha arquitetnica original e arranjo es ttico do edifcio. Porm, os conceitos de prejuzo esttico ou arquitetnico no so consensuais. A proliferao de varandas fechadas com perfis de alumnio um bom exemplo de alterao esttica. Foi o que considerou o Tribunal da Relao de Coimbra em 1986, ao condenar a instalao de uma marquise. Isto no significa que a lei proba perfis de alumnio em varandas. Cada caso analisado individualmente. Antes de fazer obras no exterior da sua frao, conveniente: obter autorizao da assembleia de condminos. Deve ser aprovada por dois teros do valor do prdio. Na reu nio, tm de ser apresentadas as ca ractersticas da obra; solicitar licena ou autorizao cama rria, sempre que necessrio. Alteraes que prejudiquem a seguran a do edifcio esto proibidas. Se a obra afetar estruturas (por exemplo, paredes mestras), automaticamente interdita, ainda que realizada apenas na frao.

Se, com a sua inrcia, o condmino ar riscar a segurana ou aspeto do edifcio, pode ser obrigado a modificar a atitude. o caso dos condminos que se recusem a participar em obras de conservao da fachada, criando ilhas de degradao em torno das suas janelas ou varandas.

Proteo dos bons costumes

No h uma definio universal de bom costume. O Supremo Tribunal de Justi a introduziu a seguinte noo: Os bons costumes entendemse () como um conjunto de regras de convivncia que, num dado ambiente e em certo momen to, as pessoas honestas e corretas acei tam comummente. Mas as ideias de honesto e correto no so consensuais. Num ambiente conservador, as pessoas tendem a ser mais rigorosas a julgar certas atitudes do que as que vivem em comunidades mais tolerantes. H que ser cuidado so ao avaliar esta limitao aos direitos dos condminos.

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Cabe aos tribunais avaliar se determi nado comportamento vai ou no contra os bons costumes. As decises judiciais sobre esta matria no mbito do condo mnio so, no entanto, escassas.

dos votos contra: s abstenes. Nem o ttulo constitutivo nem a assembleia po dem impor comportamentos aos cond minos quando esto em casa.

No praticar atos proibidos

Esta limitao tambm deve ser analisa da com prudncia. Por exemplo, natural que se fixem regras para festas realizadas por condminos, com o aviso prvio aos vizinhos. J no aceitvel proibiremse festas em absoluto. preciso distinguir entre limitaes im postas pelo ttulo constitutivo e outras que se tentem fazer aprovar depois em assembleia. As primeiras dificilmente podem ser mo dificadas: exigem a alterao do ttulo constitutivo, o que fei to por escritura pblica ou documento particular autenticado, aprovado e assinado por todos os condminos. As segundas exigem a convocao de uma as sembleia para serem aprovadas. Nestes ca sos, no so admiti

Outras proibies
Os moradores no podem apropriarse de espaos ou bens comuns do edif cio. A simples instalao de uma cancela num patamar de escada, para delimitar o acesso frao autnoma, s possvel com a autorizao expressa e unnime da assembleia. O mesmo se aplica arrumao de mo tas, bicicletas, mobilirio ou objetos de corativos nos patamares.

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Organizar reunies
A assembleia o rgo de deciso do condomnio. Nenhum proprietrio pode ser impedido de participar. Todos so iguais e devem exprimir as suas preocupaes e apresentar sugestes para o benefcio comum.
Poderes da assembleia
Competelhe tomar decises, controlar a execuo, tanto nos aspetos prticos como financeiros, e aprovar ou rejeitar pro postas sobre as partes comuns. Os pode res da assembleia terminam na entrada da casa de cada condmino. No pode deci dir sobre as fraes autnomas, que per tencem, em exclusivo, aos proprietrios. Mas a assembleia obrigada a respeitar o ttulo constitutivo. Se este indicar, por exemplo, que um condmino pode utili zar o ptio comum anexo sua casa, a as sembleia no pode limitar tal direito sem o consentimento expresso do condmi no em causa. Se quiser tomar decises contrrias ao ttulo constitutivo, tem de aprovar as alteraes com unanimidade. Mas nada impede que, no ttulo consti tutivo ou por unanimidade entre os con dminos, seja fixada outra data. Tambm podem ocorrer reunies extraordinrias, sempre que o administrador ou os con dminos (cujas fraes representem, pelo menos, um quarto do valor do edifcio) considerem necessrio. Se um condmi no tiver dificuldade em convencer os vi zinhos sobre o interesse de uma reunio, pode tentar persuadir o administrador. No caso de um ou mais moradores no concordarem com as atitudes do admi nistrador, podem convocar uma reunio sem precisarem de uma percentagem especfica do valor do edifcio. Cabe ao administrador ou aos condmi nos que a tenham convocado determinar o local onde se realizar a reunio.

Data e local dos encontros

A assembleia deve reunirse, no mnimo, uma vez por ano, na primeira quinzena de janeiro. Discute e aprova, pelo menos, as contas respeitantes ao ano anterior e o oramento para o corrente.

Convocar a assembleia
Se encontrar na caixa do correio a con vocatria para uma reunio no sbado seguinte, quando j tinha combinado um passeio com a famlia, no obrigado a

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ir. Se a reunio se realizar sem a sua pre sena e forem tomadas decises impor tantes, no se preocupe: ainda vai a tem po de fazer valer os seus direitos. Para as decises terem validade, devem ser respeitadas as seguintes regras: a convocatria deve ser enviada com uma antecedncia de, pelo menos, 10 dias de calendrio, em carta regis tada, com aviso de receo, enderea da ao local indicado pelo condmino; pode ser usado um aviso convocat rio, com a mesma antecedncia, des de que os condminos assinem um recibo de receo. Sugerimos um livro de protocolo, venda em papelarias especializadas, a forma mais prtica se todos os proprietrios residirem no edifcio; tambm possvel cruzar os mtodos: enviar carta registada aos ausentes e entregar um aviso convocatrio aos que morem no condomnio. A afixao de um anncio no hall de en trada do edifcio no uma boa forma. Como no tem valor legal, as decises tomadas podem ser consideradas sem efeito. No mximo, estes avisos motivam uma maior presena nas assembleias.

Todos os vizinhos avisados

Independentemente da forma, o docu mento deve indicar o dia, hora e local da reunio; a ordem de trabalhos; e as propostas que, para serem aprovadas, exigem unanimidade. A falta de algum destes elemento pode implicar a invalidade da convocatria e, como consequncia, das decises. No caso da assembleia anual, conve niente que o administrador junte con vocatria cpia do relatrio de contas do ano anterior e oramento, para po derem ser analisados com tempo.

Um condmino, muitos votos

Nas assembleias, vencem, em princpio, as propostas com mais votos e no neces sariamente as que tm mais apoiantes. Os votos so dados pelas permilagens. Assim, h condminos cujo voto tem mais peso na deciso. A regra admite excees. O ttulo cons titutivo e, por vezes, o regulamento podem definir uma forma diferente de obter maiorias (por exemplo, possvel fazer valer o princpio de um homem, um voto).

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Falta de qurum
Propostas cuja deciso exija unanimida de s podem ser aprovadas se a soma da permilagem ou percentagem das fraes dos presentes for igual a, pelo menos, dois teros do total e se, mais tarde, os ausentes tambm aprovarem. Se no estiverem presentes dois teros, considerase automaticamente convoca da nova reunio para a semana seguin te, no mesmo local e hora, a no ser que a prpria convocatria fixe outra data. As regras para aprovar decises que exi jam unanimidade mantmse. As deliberaes que no precisam una nimidade seguem um regime diferente. Fica convocada nova reunio para a se mana seguinte, no mesmo local e hora, a menos que a convocatria fixe outra data. Nesta reunio, podem ser tomadas decises se a soma da permilagem das fraes dos presentes representar, pelo menos, um quarto do edifcio.

No caso de rejeitarem alguma que exi ja unanimidade, fica sem efeito. Quem no responder no prazo presumese que concorda.

Faa respeitar as regras

Se for tomada uma deciso contrria ao regulamento ou lei, tanto os ausentes, como os presentes que votaram vencidos, podem alterla. No prazo de 10 dias, devem pedir ao administrador que con voque uma assembleia extraordinria. Os presentes contam o prazo a partir da deciso e os ausentes da data em que a deliberao lhes comunicada. Na nova reunio, possvel anular a deciso. Tambm pode expor o caso a um centro de arbitragem no prazo de 30 dias. Mas, como estes centros so caros (os custos podem chegar a 1500), devem ser considerados sobre tudo para questes que envolvam mon tantes elevados (por exemplo, obras avultadas). Se nada disto resultar, os condminos que no tenham aprovado a deciso ainda podem propor uma ao em tribu nal ou num julgado de paz, nos 20 dias posteriores assembleia extraordinria. Caso esta no tenha ocorrido, o prazo passa a ser de 60 dias desde a deciso.

Nem tudo est perdido

As decises que exigem unanimidade tm de ser comunicadas a todos os au sentes no prazo de 30 dias a contar da sua aprovao e registo no livro de atas. Estes tm 90 dias para comunicar por es crito se as aceitam (de preferncia, por carta registada, com aviso de receo).

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Reunies: quantos condminos para decidir?

Votao exigida Unanimidade Assunto alterar o ttulo constitutivo (1) destino a dar a bens ou partes comuns obras de reconstruo, em caso de destruio do edifcio superior a trs quartos do seu valor Dois teros do valor do imvel obras de inovao obras que modifiquem a linha arquitetnica ou a esttica do imvel mudar a forma de pagamento dos servios de interesse comum (2) alterar o fim a que se destina uma frao (3) Sem votos contra proibir atividades ou comportamentos no interditos pelo ttulo constitutivo dividir fraes autnomas em novas fraes
(1) Exceto se as alteraes resultarem da juno ou diviso de fraes autnomas autorizadas pela lei e a assembleia. (2) (3)

No pode haver votos contra: apenas abstenes. Se o ttulo constitutivo no o referir.

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A melhor soluo para cada conflito

Quando um condmino se recusa a pagar as quotas, o recurso ao tribunal talvez o meio mais eficaz de chamlo razo. Mas tambm se revela o mais dispendioso e lento em resultados.
Argumentos de dissuaso
Antes de processar o faltoso, o condom nio pode tentar algumas estratgias: aplicar as sanes previstas no regula mento. Se este no tiver sido aprova do, necessrio submeter as sanes votao da assembleia; enviar cartas registadas, com aviso de receo, informando sobre o recurso ao tribunal se as dvidas no forem pagas. frequente o regulamento prever uma multa para os que, sem justificao aceitvel, no paguem as quotas. Pode ser fixa ou assumir a forma de percenta gem do valor em dvida. Ameaar com o tribunal pode ter efeitos mais rpidos: ningum gosta de verse confrontado com uma ao judicial. Se o administrador referir que a sentena pode incluir a penhora de bens e obrigar ao pagamento das custas do processo e juros sobre os valores em dvida, prov vel que o faltoso repense a sua atitude.

Despesas com obras

As obras de conservao, obrigatrias por lei, destinamse a garantir a integri dade fsica do edifcio. Todos devem con tribuir para o seu pagamento: em princ pio, as recusas so ilegtimas. Mesmo que se trate de um espao comum ao servio de um condmino, se o dano tiver impli caes para o resto do edifcio, todos de vem comparticipar, a menos que o utiliza dor seja responsvel pela degradao. As obras de inovao, que introduzem algo de novo no espao comum, tambm de vem, partida, ser suportadas por todos, na proporo das suas fraes. H excees: se a assembleia decidir em contrrio, com uma justificao na ata; se a inovao respeitar a partes comuns ao servio de um ou mais condminos, a no ser que as obras beneficiem todo o condomnio. Mesmo os condminos que no tenham aprovado as obras so obrigados a pa gar uma parte das despesas.

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Recusas justificadas
Os condminos podem recusarse a pa gar obras de inovao: de natureza volupturia, ou seja, que sirvam apenas para lazer. So dis pensveis e no aumentam o valor do edifcio (por exemplo, transformar uma dependncia comum em sala de jogos); cujo valor no seja proporcional im portncia do prdio. Ser o caso se um edifcio banal, sem interesse histrico ou arquitetnico, for revestido com madeiras e metais muito caros. Mesmo assim, se a assembleia no considerar vlidas as justificaes, o condmino em causa pode ter de pagar uma par te. S fica livre se levar a contenda a tribunal e este lhe der razo. Os condminos que no pagarem esto depois impedidos de tirar partido das inovaes, a menos que revejam a sua posio e venham a suportar a parte que lhes cabe (valor da obra e despesas com a manuteno).

na zona a que o condomnio pertence ou se o valor da causa exceder o montante da sua competncia (alguns esto limita dos a 3740,98 euros). Para optar por esta via, basta que as par tes assim o queiram. A assembleia pode at deliberar que os litgios no seio do condomnio sejam submetidos a arbitra gem, desde que a deciso seja unnime. Assume duas formas: atravs de pessoas escolhidas de comum acordo pelas par tes (rbitros) ou centros especializados. No primeiro caso, os condminos tm de respeitar algumas regras. Destacamos as seguintes: os intervenientes devem ser tratados com igualdade; a parte contra quem proposta a ao tem direito a apresentar defesa; as partes em conflito devem pronun ciarse, oralmente ou por escrito, antes da deciso. Salvo conveno em contrrio, a deci so deve ser proferida em 6 meses aps a designao do ltimo rbitro. Tem de ser fundamentada e definir a repartio dos custos do processo. Regra geral, as decises da arbitragem tm o mesmo valor de uma sentena proferida por um tribunal de primeira instncia.

Centros de arbitragem
A arbitragem outra forma de resolver os conflitos. No tem os inconvenientes dos tribunais: custos, complexidade e lentido. Pode revelarse muito til, so bretudo se no houver julgados de paz

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Todos os centros propem uma interven o em trs fases: mediao. Procura resolver o litgio de forma amigvel com recurso a um mediador; conciliao. Traduzse numa tentativa de acordo, se a mediao no resultar; arbitragem. Tratase de uma espcie de julgamento, mas mais rpido e me nos formal do que nos tribunais. O juiz analisa os factos e determina quem tem razo. A sentena tem o mesmo valor das proferidas pelo tribunal de primeira instncia normais.

dminos devido a uma obra de 5 mil, o mais provvel ter de ser apreciado por um tribunal normal. Quanto s matrias, podem intervir, en tre outras, nas seguintes: direitos e deveres dos condminos, se a assembleia no tiver determinado a arbitragem para resolver litgios; conflitos de vizinhana, como esco amento de guas, abertura de jane las, portas e varandas e plantao de rvores; direito de uso e administrao de com propriedade, superfcie, usufruto, uso e habitao e direito real de habitao peridica (modalidade mais comum do timesharing); cumprimento de obrigaes, exceto pagamento de quantias cujo credor seja uma pessoa coletiva (empresa, por exemplo); entrega de bens mveis; arrendamento urbano, exceto despejo; responsabilidade civil (decorrente de contratos ou no). Quanto competncia territorial, a re gra diz que deve intervir o julgado de paz do domiclio do demandado (pes soa ou entidade contra quem a ao proposta). Por exemplo, se os con dminos residirem ambos num imvel

Julgados de paz
Os julgados de paz so mecanismos de aplicao da justia, equiparveis, em mui tos aspetos, aos tribunais. Mas funcionam de forma bastante mais simples e infor mal e so mais baratos. Face a um conflito grave entre vizinhos ou entre o condom nio e terceiros, pode ser uma boa opo. Verifique no portal dos julgados de paz se a sua regio est abrangida (www.con selhodosjulgadosdepaz.com.pt). O acesso aos julgados depende de trs fatores: o valor da causa, a mat ria em disputa e o local onde ocorreu. Estes organismos s tm competncia para intervir em questes at 5000 euros. Ou seja, se houver um conflito entre con

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de Benfica, o julgado de paz de Lisboa pode apreciar a ao, independente mente de quem a propuser. Mas, se o demandado residir em Oeiras, o jul gado de Lisboa j no pode decidir, a menos que o motivo da disputa tenha a ver com o imvel ou o cumprimento de uma obrigao. Se o demandado for uma pessoa coleti va, a ao pode ser proposta no julga do da sede da administrao principal ou sucursal, agncia, filial, delegao ou representao, conforme a ao seja dirigida contra uma ou outras. o que acontece, por exemplo, se o condomnio entrar em litgio com a empresa que o administra. H excees regra. Eis al guns exemplos: se o demandado no tiver residncia habitual ou esta for incerta, o julgado competente o do domiclio do de mandante (pessoa ou entidade que prope a ao). Se este residir no es trangeiro, a ao pode ser apreciada pelo julgado de Lisboa; no caso de a ao ter por base um imvel ou a diviso de coisas comuns, deve ser proposta no julgado do lugar onde se situam os bens; se a ao se destinar a exigir o cumpri mento de uma obrigao (por exem plo, pagamento de uma prestao num

contrato de compra e venda), pode ser proposta no julgado do lugar em que a obrigao deveria ser cumprida ou no do domiclio do demandado. A esco lha cabe ao credor; se se tratar de apurar a responsabi lidade pela prtica de um ato ilegal ou num caso de responsabilidade civil fundada no risco (em que no necessrio provar a culpa, como, por exemplo, fornecimento de energia), o julgado competente o do local onde o facto ocorreu.

Para resolver litgios desta forma, co mece por apresentar um pedido de in terveno do julgado. Exponha as suas pretenses e identifique o demandado. Entregue o requerimento na secretaria, em formulrio prprio. Se o demanda do estiver presente nesse momento, pode apresentar logo a sua contestao. De contrrio, ser citado, por via postal ou pessoalmente, para entregla em 10 dias a contar da citao. Se no for apresentada contestao, considera se que os factos alegados no pedido so aceites. Seguese a prmediao: o objetivo explicar em que consiste a mediao e verificar se as partes esto interessadas num acordo desse tipo. Em caso afirma

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tivo, marcada uma data para a primeira sesso. Seno, o juiz de paz informado e marca uma data para o julgamento. Se a mediao for aceite, escolhido um mediador de uma lista disponvel. Este procura uma soluo negociada e amigvel. Havendo acordo, ser escrito, assinado pelas partes e mediador e homologado pelo juiz de paz, o que lhe confere o va lor de sentena. No caso de no ser pos svel chegar a acordo ou de ser parcial, o mediador informa o juiz, que marca o julgamento. Mesmo que a mediao seja aceite, possvel desistir a qualquer momen to. O processo segue ento para jul gamento. Na audincia, o juiz ouve as partes, aprecia as provas e pronuncia a sentena. As provas podem ser apre sentadas at ao dia do julgamento, mas as partes no podem propor mais do que 5 testemunhas. Como no h no tificao, estas so indicadas no dia do julgamento. O servio dos julgados de paz no gratuito, apesar de mais barato do que a justia tradicional. Por cada processo,

cobrada uma taxa nica de 70 euros. O pagamento fracionado: cada par te paga 35 no incio. No fim, quem perde paga mais 35 e quem vence reembolsado. O indivduo que prope a ao paga os seus 35 no momento em que apresen ta o requerimento. Caso contrrio, este pode ser recusado. A pessoa contra quem proposta a ao paga quando entrega a contestao ou aceita a mediao. Se no o fizer nessa altura, obrigado a pagar 5 por cada dia de atraso. Se o processo for resolvi do na mediao, a taxa nica reduzida para 50 e cada parte recebe de volta a quantia de 10 euros.

Tribunais
Quando a arbitragem e os julgados de paz no so suficientes para resolver os diferendos, tanto o administrador como outros condminos podem in terpor uma ao em tribunal contra os vizinhos faltosos. Se, da sua atuao, resultarem prejuzos para os vizinhos, o recurso ao tribunal sempre o mais recomendvel, para garan tir o pagamento de uma indemnizao.

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Roteiro para resolver problemas

Nem sempre possvel evitar os problemas. At os mais cautelosos esto sujeitos a que um pedreiro de reputao lhes leve uma fortuna por um trabalho mal feito ou que o aparelho comprado na melhor loja da cidade deixe de funcionar. Eis as nossas dicas para resolver os problemas.
Edifcios ou obras por empreitada
Comece por verificar junto do Instituto da Construo e do Imobilirio (707 201 020) se o empreiteiro est habilitado para rea lizar a obra. Pea um oramento escrito antes de ad judicar uma obra e, ao pagar, exija o reci bo. Estes documentos constituem meios de prova em caso de conflito. Constatado o problema, contacte o vendedor, construtor ou empreiteiro. Se suspeitar de uma tentativa de adiar a reparao, faao por carta regista da, com aviso de receo, ou por noti ficao judicial avulsa. Mostre que est disposto a levar o assunto at s ltimas consequncias. Pea a interveno do Instituto da Cons truo e do Imobilirio. Se no for suficiente, recorra a um centro de arbitragem, julgado de paz, tribunal ou, em questes relacionadas com licen ciamento, cmara municipal.

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Equipamentos
Precisa, desde logo, do comprovativo da compra. Para beneficiar de uma ga rantia voluntria, em princpio, tambm deve guardar o certificado e cumprir as disposies indicadas. Sem estes docu mentos, desejvel contar com a cola borao de testemunhas que confirmem as suas alegaes ou conseguir provar que o produtor anunciou condies de garantia superiores s legais. Aps constatar o problema, contacte o servio de assistncia psvenda do pro duto e pea a reparao ou substituio nas condies da garantia. Se no for bem sucedido, apresente uma reclamao escrita. Envie por carta regis tada, com aviso de receo. Face a uma resposta insatisfatria, escreva tambm para o representante da marca. No caso de no surtir efeito, restalhe o litgio. Pode tentar um centro de arbitra gem de conflitos de consumo. Se o pro blema no for da sua competncia, ter de recorrer a um julgado de paz ou ao tribunal. Dentro de certas condies, possvel beneficiar de apoio judicirio e ficar isento de custas e honorrios do advogado.

Nunca espere muito para agir. Na maio ria das situaes, o prazo para interpor uma ao contra o vendedor ou fabrican te vai at 1 ano ou, por vezes, 6 meses. A carta registada com aviso de receo fundamental para determinar a data a partir da qual contam os prazos.

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Reclamao por comportamento inadequado de vizinhos (Nome e morada completa do remetente) (Nome e morada completa do destinatrio) (Localidade e data) Carta registada com aviso de recepo

Assunto: Pedido de mudana de comportamento.

Exmos. Senhores, Venho, por este meio, solicitar mais uma vez que no sacudam tapetes, toalhas e outras peas de roupa janela, j que isso faz com que a roupa que estendemos volte a ficar suja e que a nossa varanda esteja quase sempre cheia de p, migalhas e outros detritos. Tambm agradecemos que no estendam roupa molhada quando a nossa estiver estendida (ou, pelo menos, que nos avisem que vo estend la), pois acontece com muita frequncia roupa quase seca voltar a ficar completamente molhada. Apesar de termos falado vrias vezes sobre o assunto, o vosso comportamento no se alterou, pelo que esta carta constitui uma ltima chamada de ateno. Se mantiverem a vossa atitude, teremos de pedir que seja convocada uma reunio da assembleia de condminos para analisar a situao, informando, desde j, que estamos dispostos a recorrer a todos os meios legais para a resoluo do problema. Com os melhores cumprimentos,

(Assinatura)

Mais informao sobre os seus direitos sempre disponvel em

www.deco.proteste.pt