JURISPRUDENCIA COMENTADA Por: Francisco Avendao Arana CAS.

N 1759-04 CAJAMARCA, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 31 de octubre de 2005 Los copropietarios no pueden adquirir por prescripcin los bienes comunes. Los artculos 22 y siguientes del Decreto Legislativo N 667, Ley del Registro de Predios Rurales, establecen un procedimiento para que el poseedor de un predio rural adquiera su propiedad por prescripcin. El procedimiento es como sigue: el que est poseyendo y explotando econmicamente un predio en forma directa, continua, pacfica y como propietario por un plazo mayor de 5 aos, puede solicitar la inscripcin de su derecho de posesin en el Registro Predial (hoy Registro de Predios). Una vez inscrito el derecho de posesin, el registrador notifica al propietario, a los colindantes y a los vecinos del predio, mediante carteles que se colocan en diversos lugares (predio, Juzgado, municipio, etc.) y a travs de una publicacin en el Diario Oficial El Peruano. De no haber oposicin a la inscripcin dentro de los 30 das siguientes de la fecha de la publicacin, el registrador procede a inscribir el derecho de propiedad del solicitante, sin requerirse declaracin judicial previa. Se trata de una declaracin de propiedad por prescripcin administrativa. El registrador declara la adquisicin del derecho de propiedad por prescripcin, como sucede con los notarios en el caso del saneamiento de edificaciones. En caso de producirse oposicin, el registrador la remite al Juez y al mismo tiempo la anota en la partida del inmueble. La observacin remitida al juez hace las veces de la demanda judicial. Si la oposicin es declarada fundada en el respectivo proceso judicial, el registrador cancela el asiento donde corre inscrito el derecho de posesin. En cambio, si la oposicin es declarada infundada, el registrador inscribe el derecho de propiedad a nombre del poseedor cuyo derecho de posesin se encontraba inscrito. La casacin en comentario trata sobre la declaracin de prescripcin administrativa a que nos hemos referido anteriormente. Agustina Castillo de Saavedra era poseedora de dos predios ubicados en el distrito y provincia de Contumaz, departamento de Cajamarca, y solicit la inscripcin de su derecho de posesin. Jos Carlos Saavedra, por su lado, era poseedor de otros dos predios ubicados igualmente en Contumaz, y tambin solicit la inscripcin de su derecho de posesin. Sin embargo, Nelson Agapito Saavedra Castillo se opuso a las inscripciones. El demandante (Nelson Agapito Saavedra Castillo) sostuvo que l y los demandados (Agustina Castillo de Saavedra y Jos Carlos Saavedra) eran copropietarios de los cuatro predios, los mismos que estaban en proceso de divisin y particin. El juez declar fundada la demanda. La Corte Superior revoc la sentencia de Primera Instancia y declar improcedente la demanda. La Corte Suprema, por ltimo, declar fundado el recurso de casacin que interpuso el demandante, nula la

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sentencia de la Corte Superior y actuando en sede de instancia, confirm la sentencia de Primera Instancia. Es decir, la Corte Suprema declar fundada la demanda de oposicin al derecho de inscripcin en va de prescripcin adquisitiva administrativa, en razn de que los copropietarios no pueden adquirir por prescripcin los bienes comunes. El fundamento de la Corte Suprema fue muy simple: demandante y demandados eran copropietarios, por lo que no poda haber prescripcin entre copropietarios. Expresamente, la Corte Suprema dijo que siendo ello as (que haba copropiedad), es de apreciarse que se ha llegado a demostrar la pertinencia del artculo 985 del Cdigo Civil a los hechos establecidos en autos, ya que los demandados no poseen como propietarios sino como condminos La propiedad es un derecho exclusivo porque es oponible a todos y porque no es posible que existan dos propietarios sobre un mismo bien. Puede ocurrir, sin embargo, que dos o ms personas ostenten en conjunto la calidad de propietario. Cuando ello ocurre estamos frente a la copropiedad. En la copropiedad un bien pertenece por cuotas ideales a varias personas, ninguna de las cuales ejerce la propiedad sobre una parte material del bien, sino que cada una tiene un derecho proporcional (una cuota) sobre el todo. Cada copropietario tiene derechos individuales sobre su cuota, pero para enajenar, gravar o arrendar el bien comn se requiere que todos los copropietarios estn de acuerdo. Hay, si se quiere, concurrencia de derechos sobre el bien. Cada copropietario tiene un derecho pleno, pero limitado en cuanto a su ejercicio por la existencia del derecho de los dems copropietarios. La cuota ideal es la proporcin o medida de esa concurrencia de derechos. La copropiedad es un tipo de comunidad. Comunidad y copropiedad se encuentran en relacin de gnero y especie. Hay comunidad cuando un bien pertenece a dos o ms personas. La copropiedad supone que el bien pertenezca por cuotas ideales a dos o ms personas. Ejemplos de comunidad son los bienes sociales en el matrimonio o los bienes en un edificio destinados al uso y disfrute de todos los dueos de los departamentos. Histricamente, la comunidad de bienes se ha organizado de dos maneras: la comunidad romana o por cuotas y la comunidad germnica o en mano comn. La comunidad romana parte de una concepcin individualista del mundo, en la que el individuo es el centro. Se reconoce el derecho exclusivo del individuo, a travs de la cuota. La comunidad es transitoria porque es vista como algo desventajoso o ineficiente y de all que la posibilidad de terminar con ella siempre est presente (a travs de la particin). La comunidad germnica, en cambio, parte de una concepcin colectivista del mundo, predominando el derecho del grupo. No se reconoce el derecho exclusivo del individuo, manifestado a travs de cuotas de valor. La comunidad es vista como una situacin permanente, y hasta beneficiosa, por lo que no se reconoce el derecho individual de terminar con la comunidad.

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En el Per no est regulada la comunidad germnica o en mano comn. Sin embargo, la comunidad de bienes que existe en el matrimonio se asimila a ella. La sociedad de gananciales es consecuencia del matrimonio, el cual es visto como algo estable. Respecto de los bienes sociales, los cnyuges no tienen derechos individuales, expresados a travs de medidas de valor o cuotas, sino que tienen un derecho comn. De lo anterior se deriva que ninguno de los cnyuges pueda disponer de su derecho sobre los bienes sociales. Es cierto que el matrimonio puede terminar y con ello el rgimen de sociedad de gananciales, pero ello es visto como un recurso final y excepcional. Como se ha sealado, la comunidad romana o por cuotas (la copropiedad) es transitoria y por eso siempre se le puede poner fin mediante la particin (es imprescriptible). La particin es una obligacin para todos los copropietarios. Consiste en convertir la cuota ideal en una parte localizada del bien. Jurdicamente, la particin es una permuta por la que cada copropietario cede el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudican, a cambio del derecho que le ceden los dems copropietarios en los bienes que se le adjudican. La particin no supone necesariamente la divisin del bien. Si se parten dos casas entre dos copropietarios y se le adjudica una a cada uno, no hay divisin. En cambio, si lo que se parte es un terreno y se le adjudica una seccin a cada copropietario, adems de haber particin habr divisin. La obligatoriedad de la particin est consagrada en el artculo 981 del Cdigo Civil. Segn esta norma, los copropietarios estn obligados a hacer particin cuando uno de ellos lo pida o el acreedor de cualquiera de ellos lo pida, salvo los casos de indivisin forzosa, de acto jurdico o de ley que fije plazo para la particin. De otro lado, el artculo 985 del Cdigo Civil se refiere a la imprescriptibilidad de la particin. La primera parte de esta norma seala que la accin de particin es imprescriptible y la segunda parte dice que ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripcin los bienes comunes. Qu relacin existe entre la imprescriptibilidad de la particin y la imposibilidad de que un copropietario adquiera los bienes comunes por prescripcin? Como quiera que por mandato legal no hay prescripcin entre copropietarios, siempre habr copropiedad as un copropietario use exclusivamente el bien. Y si siempre existir la copropiedad, igualmente siempre existir la accin inherente a la copropiedad que permite ponerle fin (la particin). Por cierto que un tercero puede adquirir por prescripcin el bien comn, pero en ese caso se extingue la copropiedad y por tanto ya no puede haber particin. Algo similar ocurre con la accin reivindicatoria, que tambin es imprescriptible. Existe la accin en tanto haya propiedad, y esta siempre existe porque la propiedad es perpetua (no se extingue por el no uso). Porqu no hay prescripcin entre copropietarios? La razn puede deberse a la intencin del legislador de proteger a los copropietarios que no usan el bien. Debe tenerse en cuenta que la mayora de las copropiedades estn conformadas por

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familiares y se originan por causa de muerte. Es usual que slo uno de los copropietarios (un familiar) use el bien, y para evitar que se aproveche de tal situacin, el legislador impide la prescripcin entre copropietarios. Desde el punto de vista legal, si un copropietario posee el bien a ttulo de copropietario, en realidad estn poseyendo el bien todos los copropietarios, a travs del copropietario que posee directamente el bien. Siendo ello as, el poseedor que posee directamente no puede adquirir por prescripcin (que supone una posesin exclusiva) porque los dems copropietarios tambin estn poseyendo. Este parece ser el razonamiento de la Corte Suprema cuando seala que los demandados no poseen como propietarios sino como condminos. Sin embargo, puede ocurrir que un copropietario posea de manera exclusiva, a ttulo individual. Porqu no podra adquirir por prescripcin en esta eventualidad? Nada justifica en este caso que no haya prescripcin entre copropietarios. Lo mismo ocurre cuando un copropietario adquiere un bien por prescripcin. Si su posesin es a ttulo de copropietario, adquiere el bien conjuntamente con sus copropietarios. Pero si posee el nuevo bien a ttulo individual, lo adquiere de manera individual. El quid del asunto est entonces en determinar el ttulo de posesin: si se posee a ttulo de copropietario, no se puede adquirir el bien comn por prescripcin; si se posee a ttulo individual, debera haber prescripcin. No obstante lo anterior, la opcin del Cdigo Civil es que no haya prescripcin entre copropietarios, salvo que interpretemos el artculo 985 del Cdigo Civil en el sentido que ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripcin los bienes comunes, siempre que la posesin del copropietario sea a ttulo de copropietario.

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