van kantoorleegstand naar studentenhuisvesting

... een onderdeel van het doorlopende onderzoek De Vakman Tool

architectuur & stadsontwerpen
A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam T +31 (0)10 75 264 75 M +31 (0)6 222 877 69 E info@sandersmoes.nl I www.sandersmoes.nl

ln.seomsrednas@ofni E ln.seomsrednas.www I

57 462 57 01)0( 13+ T 96 778 222 6)0( 13+ M

neprewtnosdats & ruutcetihcra

C

3 naalsleoP rosseforP A madrettoR PE 8203

Colofon

Smoes Ontwerpen, 2011

Onderzoek: Deze publicatie is onderdeel van het doorlopende onderzoek De Vakman Tool Eindredactie, teksten en layout: Sander Smoes Druk: 1e druk, september 2011 Meer informatie: www.devakmancentraal.nl www.sandersmoes.nl

... een onderdeel van het doorlopende onderzoek De Vakman Tool

architectuur & stadsontwerpen
A Professor Poelslaan 3C 3028 EP Rotterdam

T +31 (0)10 75 264 75 M +31 (0)6 222 877 69

E info@sandersmoes.nl I www.sandersmoes.nl

droow -roov fa

neprewtnosdats & ruutcetihcra

woord vooraf

architectuur & stadsontwerpen

Van kantoorleegstand naar studentenhuisvesting

Smoes Ontwerpen, september 2011
Studeren voor nu, aan het werken voor later? Waar studeer je en waar woon je? Hoe woon je en hoe studeer je? En waar wil je dat doen? Deze publicatie bevat, ter referentie, een aantal voorbeelden van getransformeerde kantoorgebouwen naar (studenten)huisvesting. Dit referentiemateriaal is bedoeld als achtergrondinformatie voor de transformatie van het voormalige Nedlloyd gebouw aan de Houtlaan in de Zalmhaven te Rotterdam naar studentenhuisvesting. Deze publicatie maakt deel uit van het doorlopende onderzoek De Vakman Tool van Smoes Ontwerpen. Onderzoek De Vakman Centraal. De visie en strategie van het onderzoek De Vakman Centraal, zet in op het stimuleren van de economische vitaliteit van binnenstedelijke woongebieden. De focus ligt hierbij op bestaand, verouderd en / of leegstaand vastgoed (bijvoorbeeld kantoren en woongebouwen) en richt zich op de functiemenging in de bestaande woonomgeving, ten behoeve van de huidige en nieuwe bewoner en gebruiker van deze gebieden.

+
wonen studeren

+
gezamelijke faciliteiten

>
invulling

>

Vervlechting van de functies wonen, leren en studeren in de hedenda

De mix van de functies (wonen / werken / studeren / (wijk) voorzieningen) binnen bestaande gebouwstructuren kunnen de oplossing zijn voor (verouderde) leegstaande gebouwen en bieden een impuls voor de vitaliteit van binnenstedelijke gebieden. Door middel van het combineren van woonprogrammas met functies die aansluiten op de vraag en behoefte uit de wijk, wordt er gestreefd naar multifunctionaliteit in woonwijken, waarbij de kwaliteit van de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit. Met als doel het leven, wonen, werken, vermaken, studeren, wandelen, genieten, lachen en oud worden in de eigen woonomgeving gemakkelijk te maken! Ontwikkeling transitie-model De Vakman Tool. Het transitie-model De Vakman Tool is een instrumentarium voor de implementatie van de visie en de strategie van het onderzoek De Vakman Centraal in bestaand verouderd en / of leegstaand vastgoed en wordt in 2011 verder ontwikkeld en getoetst.

>
schakeling

aagse leegstand
7

Gebruik bestaande casco woninbouwblokken, Katendrecht Rotterdam

Gebruik bestaande kolomstructuur, leegstaand kantoorpand te Dordrecht

9

-ni -duoh -pos evag

neprewtnosdats & ruutcetihcra

inhoudsopgave
architectuur & stadsontwerpen

Inhoudsopgave
Woord vooraf Kantoor Houtlaan Rotterdam REFERENTIES Archimedeslaan Utrecht GEB-toren Rotterdam Parkhaven Rotterdam Puntegale Rotterdam Wooncomplex_B1 Eindhoven KPN-gebouw Utrecht Westplantsoen Delft 21 27 31 35 39 45 49 7 17

13

-nak root -tuoh naal

neprewtnosdats & ruutcetihcra

kantoor houtlaan
architectuur & stadsontwerpen

Locatie | bron: maps.google.nl

Binnenzijde | bron: Smoes Ontwerpen

Houtlaan 21, Rotterdam - Zalmhaven

20.000 m2 op afwachting van transformatie
Oorspronkelijk Gebouwd Verbouwd Functie Gebouw Transformatie Programma : : : : : Jaren 70 1988 Voormalig kantoorgebouw Nedlloyd 20.000 m2 60 studentenunits op 1e verdieping (Westvleugel)

Voorzijde Houtlaan 21 | bron: Smoes Ontwerpena

17

-ihcra -edem naals -ertu thc

neprewtnosdats & ruutcetihcra

archimedeslaan utrecht
architectuur & stadsontwerpen

Voorzijde Archimedeslaan 16, Utrecht | bron: www.al16.nl

Achterzijde Archimedeslaan 16, Utrecht | bron: www.al16.nl

Archimedeslaan 16, Utrecht

Oorspronkelijk Gebouwd : Functie : Gebouw : Transformatie Jaar verbouw Woningen Oppervlakte Huurprijs Opbouw Voorzieningen Kosten Plint

6.100 m2 getransformeerd naar 192 studentenwoningen

1977 Voormalig Hogeschoolgebouw / lerarenopleiding 20.900 m2

: : : : : : : :

2011 192 studentenwoningen 17, 23 en 28 m2 < 300 euro per maand 8 secties van 24 kamers (onzelfstandig) Per sectie gezamenlijk sanitair en keuken Verbouw studentenwoningen 850.000 euro Woon- werkruimtes kunstenaars / ateliers + expositieruimte en horeca Toekomstige bewoners hielpen zelf mee met de verbouwing tegen een huurkorting van 15% Beheermodel waarbij studenten zelf verantwoordelijk zijn voor hygine, veiligheid en leefbaarheid, middels o.a. schoonmaakroosters > aanstelling gangbeheerder en assistent-gangbeheerder tegen huurkorting Transformatie volgens eisen bestaande bouw, vanwege tijdelijkheid vrijstelling op aantal bouwbesluit eisen Kostendekkend huurmodel waarbij eigenaar 400.000 euro huur per jaar ontvangt + GWL ad. 200.000 wordt door huurder voldaan

Opmerkingen

21

Orintatie in de stad | bron: maps.google.nl

Locatie | bron: maps.google.nl

Keukenopstelling

Sanitair

Postkasten
23

-BEG nerot -tor -ret mad

neprewtnosdats & ruutcetihcra

GEBtoren rotterdam
architectuur & stadsontwerpen

Orintatie in de stad | bron: maps.google.nl

Locatie | bron: maps.google.nl

GEB-toren, Rotterdam - Rochussenstraat 400-736

10.000 m2 getransformeerd naar 235 studentenwoningen
Oorspronkelijk Gebouwd : Functie : Gebouw : Transformatie Jaar verbouw Woningen Oppervlakte Opbouw Voorzieningen Kosten 1929-1931 Voormalig Gemeentelijk Energie Bedrijf 10.000 m2

: : : : : :

1995 235 studentenwoningen (40% zelfstandig) 20 m2 in hoogbouw en 30 m2 in laagbouw Hoogbouw per verdieping 10 kamers, gemiddeld 20 m2 Laagbouw 30 m2 met eigen sanitair en keuken Hoogbouw per verdieping gezamenlijke units voor keuken en sanitair Verwerving pand 2.300.000 euro Verbouw studentenwoningen 4.800.000 euro

Toren vanaf Parksluizen | bron: nl.wikipedioa.org

27

-krap nevah -tor -ret mad

neprewtnosdats & ruutcetihcra

parkhaven rotterdam
architectuur & stadsontwerpen

Binneterrein | bron: www.woneninkantoren.nl

Locatie | bron: maps.google.nl

Parkhaven, Rotterdam - Willem Buytewechstraat

11.000 m2 getransformeerd naar 353 studentenwoningen
Oorspronkelijk Gebouwd : Functie : Gebouw : Transformatie Jaar verbouw Woningen Kosten 1977 Voormalig Gemeentelijk Energie Bedrijf 11.000 m2

: : :

1995 met toevoeging van 4.500 m2 (2 lagen) 353 studentenwoningen (20% zelfstandig) Verwervering 1.800.000 euro Verbouw studentenwoningen 8.000.000 euro

Plattegrond indeling woningen | bron: www.stadswonen.nl

31

-tnup elage -tor -ret mad

neprewtnosdats & ruutcetihcra

puntegale rotterdam
architectuur & stadsontwerpen

Orintatie in de stad | bron: maps.google.nl

Locatie | bron: maps.google.nl

Puntegale, Rotterdam - Puntegaalstraat 5

Oorspronkelijk Gebouwd : Functie : Gebouw : Transformatie Jaar verbouw Woningen Huurprijs Plint Kosten 1939-1949 Voormalig Belastingkantoor 26.000 m2

26.000 m2 getransformeerd naar 201 1/2/3 kamerwoningen

: : : : :

1999 201 1/2/3 kamerwoningen 1 kamer 250 euro, 2 kamer 285 euro, 3 kamer 335 euro bedrijfruimte 115 euro per m2 18 kantoorunits, 2500 m2 bedrijfsruime, sportruimte en een parkeergarage Verwerving 4.000.000 euro Verbouw totaal 12.200.000 euro

Voorzijde pand | bron: www.architectuurgids.nl

35

-noow -moc 1B xelp -dnie nevoh

_
neprewtnosdats & ruutcetihcra

wooncomplex B1 eindhoven
_
architectuur & stadsontwerpen

Orintatie in de stad | bron: maps.google.nl

Locatie | bron: maps.google.nl

Wooncomplex B1, Eindhoven - Bosmanplaats 1-10

3.500 m2 getransformeerd naar 107 studentenstudios
Oorspronkelijk Gebouwd : Functie : Gebouw : Transformatie Jaar verbouw Woningen Oppervlakte Huurprijs Voorzieningen Kosten Opmerkingen Eind jaren 1960 Voormalig kantoorgebouw 3.500 m2

: : : : : : :

2011 107 studentenwoningen 25 - 40 m2 > 399 euro per maand (all in) Eigen keuken, badkamer, internet Collectieve wasserette en fietsenstalling/parkeren Verbouw studentenwoningen 3.600.000 euro Fontys Hogeschool neemt 27 studios af Fietsenstalling/parkeergelegenheid buiten het gebouw

Voorzijde pand | bron: www.al16.nl

39

Nieuwe kaders als accent in gevel | bron: vissersroelands.nl

Beeld interieur | bron: vissersroelands.nl

41

-NPK -eg wuob -ertu thc

neprewtnosdats & ruutcetihcra

KPNgebouw utrecht
architectuur & stadsontwerpen

Orintatie in de stad | bron: maps.google.nl

Locatie | bron: maps.google.nl

KPN-kantoor, Utrecht - Kanaalweg 92

4.696 m2 getransformeerd naar 140 studentenunits
Oorspronkelijk Functie : Gebouw : Transformatie Jaar verbouw Woningen Oppervlakte Voorzieningen Kosten Opmerkingen Voormalig KPN-gebouw 4.696 m2

: : : : : :

2004 140 studentenwoningen 11 - 35 m2 (onzelfstanddig) Per 4 a 5 studenten een gezamenlijke toiletgroep / keuken Verbouw 2000 euro per studentenunit Toekomstige bewoners hielpen zelf mee met de verbouwing tegen huur van 74% van de maandhuur Pand had al te openen ramen Een gangbeheerder per afdeling zorgt voor het naleven van het schoonmaakrooster en brandveiligheid

Aanzicht pand | bron: www.stadswonen.nl

45

-tsew -tnalp neos tfled

neprewtnosdats & ruutcetihcra

westplantsoen delft
architectuur & stadsontwerpen

Plattegrond voor en na transformatie | bron: Transformatie van Kantoorgebouwen

Locatie | bron: maps.google.nl

Westplantsoen, Delft - Westplantsoen 2

5.425 m2 getransformeerd naar 45 studenteenheden
Oorspronkelijk Gebouwd : Functie : Gebouw : Transformatie Jaar verbouw Woningen Huurprijs Voorzieningen Kosten Opmerkingen 1968 Voormalig Belastingkantoor 5.425 m2

: : : : : :

1999, inclusief toevoeging van 1 verdieping 550 m2 45 studenteenheden, 2 studentenunits per eenheid > 308 euro per maand Per eenheid gedeelde keuken en sanitair Verwerving, incl. asbestsanering 1.300.000 euro Verbouw studenteneenheden 3.000.000 euro Gevel is geheel gestript, nieuwe gevel van metalen isolatieplaten, baksteen en stalen aangehangen balkons Souterrain is ingericht als woonverdieping en vanwege zelfstandige eenheden is huursubsidie mogelijk

Aanzicht pand | bron: www.woneninkantoren.nl

49

os dna ... no

neprewtnosdats & ruutcetihcra

and so on ...

architectuur & stadsontwerpen

-nak nav -geelroot dnats -uts raan -netned -tsevsiuh gni

ednepolrood teh nav leedredno nee ... looT namkaV eD keozredno
neprewtnosdats & ruutcetihcra
C

ln.seomsrednas@ofni E ln.seomsrednas.www I

57 462 57 01)0( 13+ T 96 778 222 6)0( 13+ M

3 naalsleoP rosseforP A madrettoR PE 8203