Remerciements

C’est avec un grand plaisir que je réserve ces lignes en signe de gratitude et de reconnaissance.

À l’issu de la rédaction de ce projet de fin d’études, je suis convaincue que ce travail n’aurait pas
pu voir le jour sans l’appui et le collaboration d’un grand nombre de personnes.

Tout d’abord, je tiens à remercier mon encadrant pédagogique, M. Rachid MCHICH pour ses
conseils constructifs et sa disponibilité et sa bienveillance au bon déroulement de ce projet.

Je tiens à remercier également M. Otman AAFIR, Expert-comptable de la société CHARRE

LILBINAE pour son encadrement professionnel, son soutien et son suivi régulier durant
l’avancement de mon travail, M. Abdellah ARAGON comptable de la société, ainsi que toute
l’équipe de travail : M. RAHMOUNI, M. Adil et M. Mustapha pour leurs disponibilités leurs
sympathies et leurs collaborations à l’accomplissement du projet.

Finalement, je ne saurais passer sous le silence le support de mes proches. Un grand merci à ma
famille pour leur appui dans les moments les plus difficiles et ce malgré la distance qui nous
sépare. Je vous remercie de m’avoir toujours encouragé à poursuivre mes études. Je remercie
également mes ami(e)s : Abdennour, Ayoub, Imane, Ichrak et Soukaina.

Merci à vous tous et toutes et à tous ceux que j’ai malencontreusement oubliés, sans vous je
n’aurais pu mener à terme ce projet.

2
Sommaire
Remerciements ...............................................................2
Liste des figures .............................................................5
Liste des tableaux ...........................................................5
Introduction générale .....................................................6
Chapitre I : Contexte et enjeux du secteur de
l’immobilier .................................................................10
I. Présentation du secteur de l’immobilier .................................................................................... 11
I.1. Présentation générale du secteur de l’immobilier.............................................................. 11
I.2. Les intervenants dans la promotion immobilière .............................................................. 13
I.3. Le processus de la promotion immobilière........................................................................ 15
II. Analyse de l’environnement économique et juridique du secteur de l’immobilier ................... 22
II.1. Le cadre économique du secteur de l’immobilier ............................................................. 22
II.2. Le cadre juridique du secteur de l’immobilier................................................................... 24
III. Cadre comptable .................................................................................................................... 27
III.1. Plan comptable sectoriel de l’immobilier ...................................................................... 27
III.2. Spécificités comptables du PCSI ................................................................................... 32

Chapitre II : Concepts théoriques sur le manuel de

procédures comptables .................................................36
I. Fondamentaux du manuel de procédure comptables................................................................. 37
I.1. Définitions et enjeux du manuel de procédures................................................................. 38
I.2. Objectifs du manuel de procédures ................................................................................... 40
I.3. Fonctions du manuel de procédures .................................................................................. 42
I.4. Les présentations possibles du manuel de procédures....................................................... 43
I.5. L’importance du manuel de procédures ............................................................................ 43
II. Contexte légal et réglementaire de l’élaboration du manuel de procédures comptables ........... 44
II.1. Référentiel des normes comptables ................................................................................... 44
II.2. Environnement légal marocain .......................................................................................... 46
III. L’importance de l’audit et du contrôle internes dans l’élaboration du manuel de procédures
comptables......................................................................................................................................... 48
III.1. L’importance de l’audit interne dans l’élaboration d’un manuel de procédures ........... 48

3
 III.2. L’importance du contrôle interne dans l’élaboration du manuel de procédures
comptables ..................................................................................................................................... 50
IV. Formalisation des procédures et élaboration du manuel de procédures comptables ............. 54
IV.1. Caractéristiques de la mission de conception et d’élaboration du manuel de procédures
comptables ..................................................................................................................................... 54
IV.2. Schéma général de la démarche méthodologique.......................................................... 54
IV.3. Descriptif des phases de la démarche ............................................................................ 56

Chapitre III : Elaboration et mise en place d’un manuel

de procédures comptables – Cas d’une entreprise de
promotion immobilière ................................................63
I. Contexte et méthodologie de travail .......................................................................................... 64
I.1. Contexte de la mission....................................................................................................... 64
I.2. Méthodologie de travail..................................................................................................... 65
II. L’incidence financière des problèmes organisationnels des entreprises de promotion
immobilière ....................................................................................................................................... 69
II.1. Absence des pièces justificatives....................................................................................... 70
II.2. Comptabilité de gestion et répartition des coûts ................................................................ 70
II.3. Suivi des chantiers ............................................................................................................. 71
III. Élaboration du manuel de procédures comptables ................................................................ 71
III.1. Préambule ...................................................................................................................... 71
III.2. Présentation générale du manuel ................................................................................... 73
III.3. Présentation générale de l’entreprise ............................................................................. 75
III.4. Procédures de l’entreprise ............................................................................................. 79
III.5. Annexes ....................................................................................................................... 114

Conclusion générale ...................................................138

Bibliographie..............................................................140
Annexes......................................................................144

4
Liste des figures
Figure 1 - Intervenants dans la promotion immobilière ................................... 15
Figure 2 - Le processus de la promotion immobilière ....................................... 16
Figure 3 - Schéma général d'élaboration du manuel de procédures................. 56
Figure 4 - Démarche d'évaluation du contrôle interne ..................................... 60
Figure 5 - Schéma du processus de mise en place du manuel de procédures
comptables ...................................................................................................... 68
Figure 6 - Schéma simplifié du fonctionnement du système d’enregistrement 83

Liste des tableaux

Tableau 1 - La demande globale par région et par milieu ................................. 12
Tableau 2 - L'aspect procédural de l'obtention des autorisations administratives
......................................................................................................................... 21
Tableau 3 - Structure de la valeur ajoutée par branche d'activité aux prix
courants ........................................................................................................... 23
Tableau 4 - Activité des cimenteries ................................................................. 24

5
 Introduction générale

Le secteur immobilier au Maroc est considéré comme le pilier de plusieurs activités

économiques. Il est marqué par une multitude d’opérateurs privés, de création récente et d’une
taille modeste. En dépit du grand nombre des intervenants dans le secteur, on pourrait dire que
celui-ci reste dominé par quelques sociétés qui bénéficient d’une longue expérience dans le
domaine telles que la Compagnie Générale Immobilière (CGI), Douja promotion, Groupe
Addoha, Groupe Jamai, Groupe Chaabi…

En outre, les entreprises publiques opérant dans le secteur se sont restructurées au cours de ces
dernières années ; ce qui a permis une meilleure compétitivité des entreprises marocaines ainsi
que de faire face aux entreprises étrangères qui commencent à s’implanter au Maroc (Emaar,
Marina d’or, Qatari Diar, …).

Le secteur immobilier est certainement l’un des fleurons de l’économie marocaine. En effet, il
occupe une place importante dans le tissu économique marocain avec sa participation au PIB à
hauteur de 6,6% et son impact sur la création d’emploi, 9,3% de la population active en 2015.
Cependant, il reste un secteur à risque du fait de la conjoncture économique mondiale.

L’Etat marocain a entamé des réformes et des actions de modernisation sur les plans juridique,
économique, social et fiscal. Dans ce cadre, des plans comptables sectoriels ont été adoptés par
le CNC : entreprises d’assurance, établissements de crédit, … Le secteur immobilier n’est pas
resté en marge de cette mouvance. En effet, le Département de l’Habitat et de l’Urbanisme a
initié l’élaboration d’un plan comptable propre au secteur immobilier, couvrant aussi bien les
entreprises publiques que privées.

Les opérations de production immobilière ont beaucoup de particularités qui les différencient
des entreprises d’autres secteurs, ce qui est totalement démontré par :

 Un cycle de production dépassant généralement une année ;

 Une importance des stocks et des charges financières ;
 La possibilité de vente avant l’achèvement ;
 La spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement.

Dans ce même cadre, selon les principes comptables fondamentaux du Plan Comptable du
Secteur Immobilier, et précisément selon le principe de clarté, l’entreprise immobilière doit

6
organiser sa comptabilité, enregistrer ses opérations, préparer et présenter ses états de synthèses
conformément aux prescriptions de ce plan comptable.

De plus, plusieurs sociétés, de nos jours, intervenant dans le secteur immobilier connaissent des
difficultés de gestion et d’organisation comptable.

Face à ces réalités du marché immobilier marocain et aux exigences de respect de la loi et de la
réglementation, la mise en place d’un document descriptif de l’organisation comptable de
l’entreprise immobilière s’avère nécessaire, afin de permettre une meilleure transparence dans
ses opérations et une meilleure fiabilité du contrôle interne.

C’est dans cette vision des choses, qu’à travers ce mémoire l’accent sera mis sur la nécessité et
l’intérêt pour toute entreprise immobilière de disposer d’un manuel de procédures comptables
lui permettant de dépasser l’obligation légale pour en faire un outil de gestion et d’amélioration
des performances de l’entreprise. D’où le thème autour duquel s’articuleront les parties de ce
mémoire : L’élaboration et la mise en place d’un manuel de procédures comptables - Cas
d’une entreprise de promotion immobilière ».

L’objectif de ce mémoire sera donc en parallèle avec notre mission confiée par le Direction
Générale de la société CHARRE LILBINAE pour la mise en place d’un manuel de procédures
comptables conforme avec l’organisation générale et comptable de l’entreprise qui devra
permettre d’améliorer la maîtrise et la performance de l’information financière au niveau de la
qualité et l’optimisation des délais nécessaires à sa production.

Afin de répondre à ces attentes, nous avons suivi une méthodologie de travail qui se présente
comme suit :

 Une prise de connaissance de l’entreprise avec recensement des procédures existantes

à travers des entretiens avec les employés des différents services de l’entreprise. Cette
méthode a été favorisée au questionnaire puisque qu’il s’agit d’une petite structure,
donc le nombre de salariés est restreint. Au fur et à mesure, nous avons procédé à la
collecte de différents documents comptables et fiscaux que nous avons jugé nécessaires
pour réussir notre mission ;
 Une délimitation des objectifs et orientations du manuel de procédures comptables ;
 Et enfin la rédaction définitive du manuel de procédures comptables après amélioration
et adaptation des procédures.

7
Pour réussir cette mission, nous avons articulé nos idées de la manière qui suit :

 Un premier chapitre : qui sera consacré à donner une vision générale sur le
secteur immobilier, les différents intervenants dans la promotion immobilière,
ainsi que le processus de la promotion immobilière. Il s’agit ensuite de présenter
une petite analyse de l’environnement juridique et économique du secteur
immobilier au Maroc, en mettant le point sur le cadre comptable de ce secteur
(les apports et les spécificités comptables du Plan Comptable du Secteur de
l’Immobilier) ;

 Un deuxième chapitre : qui consiste tout d’abord à identifier les fondamentaux

du manuel de procédures comptables. Par la suite, il convient de situer la mission
de conception et d’élaboration du manuel de procédures comptables dans ses
contextes légal et réglementaire. Il s’agit d’exposer l’intérêt de ce manuel après
avoir étalé la position des règles juridiques vis-à-vis de son élaboration, tout en
stressant sur ses apports énormes pour l’entreprise dont le bénéfice ne saurait être
conditionné par la satisfaction d’une obligation légale ou réglementaire. Ensuite,
il sera question d’expliquer l’importance de l’audit et du contrôle internes dans
l’élaboration du manuel de procédures comptables. Enfin, cette partie sera
clôturée avec la démarche méthodologique, depuis la prise de connaissance de
l’entreprise, jusqu’à l’élaboration du manuel et l’assistance à sa mise en place
dans les meilleures conditions. Cette dernière section est particulièrement
indispensable à la réalisation de ce projet dans la deuxième partie du mémoire,
vu qu’elle trace la feuille de route et délimite le contenu du manuel.

 Un troisième chapitre : qui constitue la traduction concrète des idées

développées le long des deux chapitres précédents. Il s’agit de l’aboutissement
d’un long et périlleux travail de recherche et de synthèse du fait d’une carence en
matière de documentation en la matière. Ce chapitre est divisé en trois principaux
titres. Le premier présente le contexte de l’étude qui est la société CHARRE
LILBINAE et par la suite la méthodologie de travail. Le second traite les
principaux problèmes organisationnels à incidence financière que rencontrent les
entreprises de promotion immobilière. L’ossature troisième titre tourne autour de
trois grands points représentant les piliers d’un Manuel de Procédures
Comptables établi suivant les meilleures pratiques de la profession en l’absence

8
d’une forme et d’un contenu normalisés. En outre, il a été choisi de présenter dans
la même partie, et les cycles significatifs de l’entreprise-type (les cycles des
Achats, des Ventes, des Stocks et de la Trésorerie), et l’organisation comptable
de l’entreprise, du fait que la compréhension de l’une ne peut être réalisée
complètement sans la présentation de l’autre.

9
Chapitre I : Contexte et
enjeux du secteur de
l’immobilier

10
Ce chapitre permettra d’exposer, d’une manière succincte, le secteur immobilier au Maroc, avec
une analyse de son environnement économique et juridique, tout en s’attardant sur le volet
comptable de ce secteur qui se caractérise par un plan comptable dédiée à l’activité, nommé
« Plan Comptable Sectoriel de l’Immobilier ».

L’objectif est de permettre au lecteur de maîtriser les concepts de base de l’activité et du secteur
immobilier.

I. Présentation du secteur de l’immobilier

I.1. Présentation générale du secteur de l’immobilier

L’immobilier est considéré en tant qu’un secteur d’activité spécifique qui peut être corrélé à
une multitude de facteurs économiques, politiques, sociaux, démographiques voire même
culturels. C’est un marché que les experts considèrent comme étant l’un des baromètres de la
réalité macroéconomique du pays.

Le secteur immobilier marocain est donc l’un des plus actifs du tissu économique vu sa
contribution importante dans le PIB et dans la création de l’emploi et de la valeur ajoutée, grâce
à, bien évidemment, la diversité de ses métiers (la promotion immobilière, la gestion des biens
immobiliers et la transaction immobilière). Toutefois, chacun de ces métiers a des règles
comptables et fiscales propres à son activité.

Une autre particularité du secteur immobilier au Maroc réside dans le profil hétérogène des
promoteurs immobiliers. Il est possible de dégager trois grandes familles de promoteurs :

 Les promoteurs classiques qui font de la promotion moyenne (ils ne construisent que
des immeubles de taille moyenne). Ils opèrent généralement en fonds propres
uniquement et ont une réserve foncière stratégique qu’ils développent au fur et à mesure
du temps ;

 Les mastodontes de l’immobilier, des industriels de la profession qui ont émergé ces
dernières années. Leur montage financier s’appuie non seulement sur les banques, mais
aussi sur les avances clients ;

 Les promoteurs financiers (les promoteurs « nouvelle génération ») qui sont réputés
pour leurs approches pragmatique dans le sens où ils acquièrent le foncier et

11
 commercialisent leurs produits à des prix raisonnables. Leur stratégie de promotion
immobilière est donc plutôt adaptée à la demande.

De son côté, la région Tanger – Tétouan – Al Hoceima est considérée parmi les zones les plus
attractives pour les promoteurs immobiliers, avec une demande globale de 165 288 unités, soit
10,5%. De plus, cette région bénéficie amplement du secteur du tourisme. En effet, 20% de la
demande provient d’acheteurs étrangers (français en général) et d’acheteurs marocains
résidents à l’étranger.

Régions Demande Dont (en unités) % en % en ligne

globale colonne
Urbain Rural Ensemble Urbain Rural
Tanger– 165 288 143 477 21 811 10,5% 86,8% 13,2%
Tétouan–Al
Hoceima
Oriental 105 944 89 893 16 051 6,7% 84,8% 15,2%
Fès-Meknès 148 072 133 681 14 392 9,4% 90,3% 9,7%
Rabat-Salé- 177 127 166 733 10 395 11,3% 94,1% 5,9%
Kénitra
Beni Mellal- 82 110 64 578 17 532 5,2% 78,6% 21,4%
Khénifra
Grand 478 312 446 855 31 457 30,4% 93,4% 6,6%
Casablanca-
Settat
Marrakech- 254 084 175 018 79 066 16,2% 68,9% 31,1%
Safi
Drâa- 28 019 20 985 7 034 1,8% 74,9% 25,1%
Tafilalet
Souss- 99 374 86 252 13 122 6,3% 86,8% 13,2%
Massa
Régions du 34 563 32 316 2 247 2,2% 93,5% 6,5%
Sud
National 1 572 893 1 359 788 213 106 100,0% 86,5% 13,5%
Tableau 1 - La demande globale par région et par milieu

12
 I.2. Les intervenants dans la promotion immobilière
Le promoteur immobilier a été défini dans le CGI. En effet, l’article 30 du CGI dispose que
« le promoteur immobilier est une personne qui procède ou fait procéder à l’édification d’un
ou de plusieurs immeubles pour les vendre en totalité ou en partie ». Une telle édification va
se faire, nécessairement, sur un terrain. Ce dernier est aménagé/viabilisé par le lotisseur, c’est-
à-dire « toute personne qui procède à des travaux d’aménagement ou de viabilisation de
terrains à bâtir en vue de leur vente en totalité ou par lot, quel que soit leur mode
d’acquisition ». Toutefois, l’opération du lotissement se distingue de celle de morcellement,
du fait que le premier porte sur une « division d’une propriété foncière, (terrain ou autre), en
deux ou plusieurs lots destinés à la construction », par contre, le morcellement consiste plutôt
en « une division d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la
construction ».

Il ressort de la définition de l’article 30 du CGI, que le promoteur peut, alors, se charger lui-
même des opérations de construction ; dans ce cas, on parle du promoteur/entrepreneur.
Comme il peut s’en charger, en sa qualité du maître d’ouvrage, dans ce cas, on évoque le
concept du promoteur non entrepreneur ; ou les déléguer à d’autres personnes tel que le
maître d’ouvrage délégué.

Le maître d’ouvrage (MO) est, d’après le PCSI, une personne ou entreprise pour le compte
de laquelle un ouvrage immobilier est réalisé. Cette personne prend l’initiative de l’acte de
construire. Le MO est caractérisé par les particularités suivantes :

 Il est titulaire d’un droit de construire. Ce n’est pas nécessairement le propriétaire.

 Il conclut un ou plusieurs contrats pour réaliser l’ouvrage : marché de maîtrise d’œuvre

et/ou marché de travaux ;

 Il agit pour son propre compte contrairement aux mandataires.

Le mandat est conféré par le MO au MOD.

Selon le PCSI, le maître d’ouvrage délégué (MOD) est « le représentant du maître de

l’ouvrage au niveau des aspects techniques, tout organisme auquel sont confiées certaines
missions ou travaux du maître d’ouvrage ». Il peut assurer tout, dans le cadre du marché clé en
main, ou partie des attributions du maître d’ouvrage.

Les MOD est un mandataire ayant pour mission de :

13
  Définir les conditions techniques de l’ouvrage à édifier ;

 Proposer au maître d’ouvrage le ou les maîtres d’œuvre qui recouvre(nt) les prestations
de conseil, d’études, conception d’ouvrages, direction, surveillance et coordination des
travaux… Ce corps de métier englobe les ingénieurs-conseils, les architectes, les
bureaux d’études techniques, le génie-civil, géomètres, urbanistes, etc. ;

 Signer et gérer les marchés de travaux ;

 Recevoir les travaux ;

 Représenter en justice le maître d’ouvrage, etc.

Il s’agit d’une délégation. Ce mandat ne saurait s’appliquer à certains points tels que :

 La décision de réaliser l’ouvrage ;

 La localisation de l’ouvrage ;

 La définition du programme ;

 Le montage financier de l’opération (l’enveloppe budgétaire).

Le maître d’ouvrage délégué fait, donc, appel au conducteur et à l’entrepreneur de travaux.

La conduite d’opération ou de travaux est une assistance générale à caractère technique
apportée au maître d’ouvrage. Il n’est pas question d’un mandat mais d’un louage d’ouvrage,
c’est à dire « un contrat par lequel, une personne s’engage à exécuter un ouvrage déterminé,
moyennant un prix que l’autre partie s’engage à lui payer ». Le conducteur d’opération a
pour principale mission de porter un regard critique sur les différentes solutions techniques
proposées par le maître d’œuvre ou les entrepreneurs. Il est là, également, pour apprécier les
risques éventuels que présentent les diverses solutions envisagées. Au stade de la conception,
il doit conseiller le MO et le MOD sur les ajustements du programme. Au moment du choix des
entrepreneurs et autres prestataires, il a un rôle important de conseil à jouer. Durant la phase
d’exécution des travaux, il supervise le chantier. Enfin, il assiste le MO ou le MOD au moment
de la réception des travaux exécutés par les entrepreneurs et durant la phase de garantie de
parfait achèvement.

D’autre part, l’entrepreneur de travaux (ou entrepreneur de travaux immobiliers) est « toute
personne qui édifie les ouvrages immobiliers au profit d’un tiers ». Sans oublier de mentionner

14
que le ou les immeubles édifiés ne sont pas uniquement destinés à la vente. Ces immeubles
peuvent être loués.

Cette définition ajoute donc le secteur de la location à la promotion immobilière. Ce dernier

reste caractérisé par plusieurs intervenants. L’ensemble de ces intervenants sont schématisés
dans la figure ci-dessous (les points tillés indiquent des relations éventuelles, par contre les
lignes continues font référence à de relations directes).

Figure 1 - Intervenants dans la promotion immobilière

I.3. Le processus de la promotion immobilière

Chacun des intervenants présentés dans la partie précédente a un rôle tout au long du processus
de la promotion immobilière. Ce processus peut être synthétisé selon le schéma ci-après,

15
relatant ainsi le parcours du promoteur, depuis l’intention de construire jusqu’à la vente ou la
mise en location de l’immeuble.

Figure 2 - Le processus de la promotion immobilière

I.3.1. Phase de l’avant-projet

Cette phase est primordiale pour tout promoteur voulant réaliser un profit en présentant un
produit immobilier sur le marché. Elle est composée en premier, d’une étude de marché, facteur
réducteur d’incertitude du résultat, qui consiste en l’analyse de la dynamique du marché foncier
et immobilier, et par la suite, de la préparation d’un avant-projet sommaire de l’opération. Elle
a pour principale rôle d’aider les opérateurs dans la prise de décision, ainsi que de clarifier la
consistance actuelle des marchés et leur évolution.
Pour la réalisation du projet, le promoteur immobilier doit s’interroger sur le type de produit
qu’il faut présenter ainsi que la clientèle ciblée et le prix à adopter. Les réponses à ces questions
constituent une partie intégrante de l’étude de faisabilité du projet.
Au cours de cette phase, le promoteur fixe les caractéristiques de l’immeuble à construire (prix
prévisible de vente, généralement exprimé en m², coût de revient du m² construit, conditions de
réalisation du chantier, technologies à utiliser, planning des travaux, etc.). Si la faisabilité/
rentabilité est positive, le promoteur cherche le terrain sur lequel l’immeuble sera construit.

I.3.1.1. Phase du terrain

Que le terrain soit acquis à titre onéreux ou gratuit, certaines questions se posent et auxquelles
le promoteur se trouve dans l’obligation d’apporter une réponse, à savoir :
 Est-ce que le terrain est constructible ?

16
  Si oui, quelle est la superficie constructible ?
 Quelle est la hauteur maximale ?
 Quel est le nombre de niveaux/étages autorisés ?
 Est-ce que le terrain est immatriculé ou non ?
 Est-ce que le terrain est grevé de certaines charges ?
Les deux dernières questions font référence au régime foncier au Maroc. Un tel régime restait,
plus longtemps, marqué par la notion de la dualité.
Or, la constructibilité du terrain est la question « pivot ». Un immeuble quelconque ne saurait
voir le jour sur un terrain non constructible. La constructibilité du terrain est donc à vérifier
auprès de l’agence urbaine, via une note de renseignements envoyée par le promoteur. Ceci
permet à ce dernier d’obtenir plusieurs informations qui renseignent sur la pertinence de la
constructibilité du terrain et les risques éventuels y afférents.
Après que le promoteur s’assure de ces éléments, il entame la constitution de son dossier de
pré-autorisation. Ce dossier est composé de :
 Pièces juridiques justifiant la propriété (certificat de propriété, plan cadastral, etc.) ; et
 Données urbanistiques relatives au foncier (note de renseignement).
Ce dossier de pré-autorisation sera déposé dans la commune du ressort en vue d’obtenir les
autorisations administratives nécessaires.

I.3.2. Phase de l’obtention des autorisations

administratives
Ces autorisations administratives concernent essentiellement l’autorisation de lotir et celle de
construire.

I.3.2.1. Autorisation de lotir

La constructibilité du terrain est une condition sine qua non, le terrain ne peut recevoir un
édifice. De plus, il faut se demander s’il est aménagé et prêt pour y lancer les travaux de
construction. Mais avant tout, le démarrage effectif de ces travaux est tributaire à l’obtention,
au préalable, d’une autorisation de lotir, qui nécessite le dépôt d’un dossier comportant
plusieurs pièces (voir annexe n°1). Par ailleurs, si les lots rentrent dans le cadre du groupe
d’habitations, le promoteur doit disposer, au préalable, d’une autorisation pour créer le groupe
d’habitations dont les pièces constitutives sont synthétisées dans l’annexe n°2. Tous ces travaux
sont, généralement et pratiquement, réalisés par le lotisseur et non pas par le promoteur. Une

17
fois ces travaux achevés et ayant obtenu un procès-verbal de réception favorable, le promoteur
peut ouvrir son chantier et lancer les travaux de constructions après avoir obtenu l’autorisation
de construire.

I.3.2.2. Autorisation de construire

Cette étape se déclenche suite au dépôt par le promoteur immobilier du dossier de l’autorisation
de construire (voir annexe n°2) à la commune ; c’est l’étape où le dossier est soumis à l’examen
d’une commission très élargie. De par sa transversalité, le système de l’autorisation de
construire au Maroc est le lieu, par excellence, d’intervention de plusieurs acteurs, comptant
ainsi parmi les domaines les plus décentralisés et déconcentrés au Maroc, à citer : la commune
concernée par le projet, l’agence urbaine, la protection civile, l’administration chargée des
réseaux de télécommunications, le département chargé de l’environnement, le conseil régional
de l’ordre des architectes, etc.
Toutefois, la pluralité des acteurs intervenant dans le processus de l’autorisation de construire
représente une source de difficulté d’aboutir à un consensus général de la commission, ce qui
retarde la délivrance de l’autorisation de construire.
L’aboutissement de cette étape se solde par l’obtention de ladite autorisation et des plans
architecturaux validés par les soins de la commune. Ce sont ces plans qui donnent au promoteur
immobilier la possibilité d’encaisser, une partie ou parfois la totalité, d’un prix de vente avant
même le démarrage des travaux de construction de l’immeuble dans le cadre de la vente sur
plan.

I.3.3. Possibilité de vente : la vente sur plan

La vente sur plan peut porter sur la totalité ou partie de l’immeuble à construire. Elle est
pratiquement conclue en dehors de la VEFA. En effet, sur la base des plans autorisés, le
promoteur et l’acheteur concluent un compromis de vente, ainsi qu’un contrat définitif lors de
l’achèvement des travaux et la livraison de la propriété foncière objet du compromis initial ; et
ce sans que l’opération soit réglementée par la loi 44-00 sur la VEFA.
Sur le plan judiciaire, la question d’un désistement éventuel de la part de l’acheteur nécessite
un éclaircissement. La règle générale du droit, en matière de désistement, tend à pénaliser le
fautif, la partie qui a voulu résilier le contrat par désistement. Or, la jurisprudence avait une
autre une opinion. En effet, le juge, se basant sur le principe que le promoteur arrive à lancer
les travaux de construction grâce au prix versé par un ou plusieurs acheteurs, ordonne au

18
promoteur de restituer à l’acheteur, qui se désiste, les sommes initialement versées par ce
dernier.

I.3.4. Le lancement des travaux de construction et le

suivi de chantier
La procédure d’ouverture du chantier commence une fois que l’autorisation de construire est
obtenue, mettant ainsi en exergue d’autres aspects de la procédure (procédures de démolition
éventuelle, qualité de gestion des chantiers…). Le partage des rôles et des responsabilités, entre
les différents intervenants durant cette phase, revêt une importance capitale dans le processus
de réalisation des immeubles. Tous ces intervenants continuent à fournir leurs prestations pour
arriver à achever les travaux de construction.

I.3.5. L’achèvement des travaux de construction

La construction de l’immeuble touche à sa fin par l’achèvement de tous les travaux de l’avant
dernière étape de l’annexe n°3 relative aux étapes de la construction. Le concept de
l’achèvement, abordé par le PCSI, repose sur l’obtention de certaines autorisations
administratives (le permis d’habiter d’une construction délivré par le président du conseil
municipal, le certificat de conformité, etc.).

I.3.6. Obtention des autorisations administratives : le

permis d’habiter et le certificat de conformité
Cette étape est l’aboutissement du processus de l’autorisation de construire. Elle relate tout le
processus de commencement des travaux jusqu’à l’obtention du permis d’habiter ou du
certificat de conformité. La délivrance de ces documents est soumise à certaines
conditions/délais. Cet aspect procédural est présenté de façon synthétisée dans le tableau ci-
dessous :
Phase Intervenants/opération Délai
La pré- - Cadastre (plan cadastral, coordonnées) ; De 7 à 10 jours
autorisation - Conservation foncière (certificat de
propriété) ;
- Agence urbaine (note de renseignement).

19
L’obtention de 1er stade : dépôt du dossier à la Commune : De 15 jours à 1
l’autorisation de - Dépôt au bureau d’ordre ; mois
construire - Service des plans ;
- Secrétariat général de la commune ;
- Président (ou son représentant).
2ème stade : examen du dossier par la De 10 jours à 3
commission mois
- Dépôt du dossier au bureau de suivi de
l’agence urbaine ;
- Vérification des pièces constitutives du
dossier ;
- Programmation de la date de la
commission :
- Étude par les différents départements :
gestion juridique et étude ;
- Tenue de la commission : plusieurs
intervenants ;
- Convocation de certains services
compétents (agence du bassin…) ;
- Dossiers modificatifs ;
- L’octroi de l’avis conforme ;
- Paiement des taxes.
Le suivi du - Désignation des entreprises et des bureaux Tributaire de la
chantier techniques de suivi ; taille et de la
- Ouverture du chantier ; complexité du
- Travaux de démolition éventuelle ; projet
- Travaux de construction ;
- Suivi du chantier.
L’obtention du 1er stade :
permis - Dépôt du dossier de demande du permis
d’habiter/certificat d’habiter/certificat de conformité à la
de conformité commune ;

20
 - Convocation de la commission chargée de
la vérification de la conformité des De 1 à 2 mois
travaux ;
- Sortie de la commission sur les lieux.
2ème stade :
- Signature du PV par l’ensemble des
acteurs ;
- Délivrance du permis d’habiter/certificat
de conformité.
Tableau 2 - L'aspect procédural de l'obtention des autorisations administratives

I.3.7. Mise à jour du titre foncier

Cette mise à jour est dénommée, sur le plan juridique, une mise en concordance du titre foncier
avec les états des lieux suite à la construction de l’immeuble ou des immeubles y édifiés. Elle
est à effectuer au niveau du service du cadastre et celui de la conservation foncière.

I.3.7.1. Formalité au niveau du cadastre

Cette formalité consiste à déposer au niveau du cadastre un dossier technique relatif à
l’immeuble. Ce dossier est établi par un ingénieur géomètre, topographe privé inscrit au tableau
de l’ordre national des ingénieurs topographes.

I.3.7.2. Formalité au niveau de la conservation

foncière
En ce qui concerne cette formalité, elle est accomplie par le dépôt d’un dossier relatif à
l’immeuble, en vue d’aboutir à l’établissement des titres fonciers propres à chaque appartement,
magasin, local, garage, … composant l’immeuble achevé. Ces titres fonciers ouvrent la voie à
la vente définitive ou à la mise en location des appartements, locaux, …de l’immeuble.

I.3.8. Vente définitive ou mise en location

L’aboutissement du processus de la promotion immobilière se caractérise par la vente ou la
mise en location. Cette dernière opération n’est guère pratiquée par les promoteurs. Quant à la
vente, elle peut être en bloc ou partielle. L’acte de vente relatif à cet immeuble ne peut être

21
dressé que par des personnes habilitées à le faire. Sur le plan pratique, l’acte de vente portant
sur une copropriété est dressé par :
 Un notaire (dans la majorité des cas) ; ou
 Un adoul.

II. Analyse de l’environnement économique et juridique du

secteur de l’immobilier

II.1. Le cadre économique du secteur de l’immobilier

Il est bien évident que la performance d’une économie dépend largement des performances des
différents agents économiques. Par ailleurs, le degré de la participation à l’amélioration de
l’économie diffère d’un secteur à un autre.

Certains sont considérés comme étant des locomotives, tandis que la contribution d’autres
secteurs demeure presque quasi négligeable. Le secteur de l’immobilier au Maroc, toujours en
pleine croissance, peut être compté parmi les segments les plus dynamiques et les plus porteurs,
surtout qu’il contribue à grande échelle au renforcement de l’économie nationale.

Toutefois, comme en témoigne l’évolution structurelle de ses principaux baromètres d’activité,

le secteur de l’immobilier au Maroc a connu une phase de ralentissement durant les dernières
années. En effet, après la forte expansion enregistrée entre 2003 et 2008, la valeur ajoutée du
secteur du BTP a nettement ralenti et est passé d’un taux de croissance moyen de 8,6% à 3,1%
entre 2009 et 2012, et seulement 1,4% en 2013. De même, le secteur du BTP a enregistré une
création annuelle moyenne de 47.432 postes entre 2003 et 2011, mais il a accusé des pertes
arrivant à 49.827 emplois en 2013.

22
Tableau 3 - Structure de la valeur ajoutée par branche d'activité aux prix courants

23
Il est possible également de percevoir ce ralentissement de l’activité dans le secteur à travers
les ventes de ciment dont le rythme de progression moyenne est passé de 8,8% entre 2003 et
2008 à 3,2% sur la période 2009-2012, avec des replis respectifs de 6,3% et dd 5,4% en 2013
et 2014.

Tableau 4 - Activité des cimenteries

Cependant, et malgré la conjoncture difficile que connaît actuellement le secteur de

l’immobilier, les pouvoirs publics ont maintenu leurs efforts dans la concrétisation des objectifs
fondamentaux de la politique d’habitat (des incitations fiscales à titre d’exemple), ce qui a
permis de combler le déficit en logement, et en même temps attirer les promoteurs à investir.

II.2. Le cadre juridique du secteur de l’immobilier

II.2.1. La législation
Le droit immobilier au Maroc regroupe une panoplie de règles et de principes spécifiques qui
sont applicables à toute sorte d’opération immobilière et qui encadrent le secteur de
l’immobilier. On cite :
 Le droit foncier marocain qui est caractérisé par une double législation : d’une part, la
coexistence d’un droit traditionnel émanant des lois du droit musulman et coutumes
locales, et, d’autre part, d’un droit moderne dit droit d’immatriculation foncière ; deux
régimes complémentaires.
 La conservation foncière qui règlemente l’immatriculation de la propriété foncière et
dont le rôle principal est de collecter et de délivrer les renseignements relatifs à la
propriété immobilière.

24
  L’apport de la Loi N°25-90 sur l’urbanisme, considéré comme la pierre angulaire de
l’agencement juridique de l’espace urbain.
 Le plan cadastral en tant que dispositif technique de contrôle des travaux
topographiques.
 Le plan d’aménagement de la commune urbaine pour la planification future du territoire,
en vue d’assurer un développement harmonieux du territoire en assurant le contrôle et
l’application des règlements d’urbanisme.
 Le code de construction mis en œuvre par le ministère d’habitat. Il a pour principal
objectif de déterminer les missions et les responsabilités de chaque intervenant dans
l’acte de bâtir : promoteur immobilier, entreprise de construction, architecte…
 Le référentiel des règles de prévention contre les risques d’incendie et de panique dans
les constructions et les établissements.
 La loi N°18-00 relative à la copropriété régulant la propriété commune des bâtiments.
 La loi N°44-00 sur la vente en état futur d’achèvement (V.E.F.A.) qui encadre les achats
sur plan, constitue aujourd’hui le cadre juridique le moins utilisé, car son adoption est
très complexe et les clients ne veulent pas s’engager dans un système d’avancement des
fonds.

II.2.2. Actualité juridique et réglementaire en 2016

L’année 2016 a été une année phare pour le secteur de l’immobilier marocain sur le plan
juridique et réglementaire ; 6 lois et 1 décret ont été promulgués au terme de cette année
législative.
L’objectif affiché par le Gouvernement étant de renforcer l’arsenal juridique existant et aussi
introduire des nouveautés tant réclamées par les professionnels du secteur.
# Intitulé N° B.O. Publication au Entrée en
B.O. vigueur
Lois
70-14 Organismes de 6501 19/09/2016 19/09/2016
placement
collectif en
immobilier
« OPCI »

25
49-16 Les baux à 6490 11/08/2016 01/02/2017
usage
commercial,
industriel et
artisanal
106-12 Statut de la 6465 16/05/2016 16/05/2016
copropriété des
immeubles bâtis
107-12 Vente en l’état 6440 18/02/2016 18/02/2016
futur
d’achèvement
« VEFA »
66-12 Contrôle des 6501 19/02/2016 19/02/2016
irrégularités
dans le domaine
de l’urbanisme
et de la
construction
94-12 Habitat 6465 16/05/2016 16/05/2016
menaçant ruine
et la mise à
niveau urbaine
Décret
2.16.275 Tarifs des droits 6484 21/07/2016 01/11/2016
réels
« ANCFCC »

26
III. Cadre comptable

III.1. Plan comptable sectoriel de l’immobilier

III.1.1. Contexte d’adoption du PCSI

Le PCSI a été adopté suite à la demande du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, dans le
cadre des travaux de Conseil National de la Comptabilité (CNC), de la constitution d’une
Commission Technique Spécialisée (CTS) pour l’élaboration d’un Plan Comptable Spécifique
au Secteur Immobilier. Deux facteurs importants ont milité en faveur de l’élaboration de ce
plan :
 En 1994, toutes les entreprises opérant dans le secteur immobilier devaient
désormais appliquer les prescriptions du CGNC. Or, les opérations de production
immobilière comportent des particularités qui les différencient par rapport au reste
des entreprises, comme le nécessite leur cycle de production qui dépasse
généralement trois années, ce qui impose un système de comptabilisation
particulier ;
 Le Département de l’Habitat et de l’Urbanisme a élaboré un manuel des procédures
comptables pour les Organismes sous sa tutelle qui a été rendu applicable à partir de
l’exercice comptable 1999, et ce, en vue de répondre à l’absence de normes
comptables dans le secteur immobilier, d’unifier les pratiques et répondre aux
spécificités du secteur.

III.1.2. Objectif du PCSI

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conçu de façon à satisfaire les objectifs
primordiaux de la normalisation comptable, ainsi que des objectifs spécifiques au secteur de
l’immobilier à savoir :
 Mettre en relief les concepts et conventions spécifiques au secteur ;

 Unifier les modes de comptabilisation des opérations immobilières ;

 Produire des informations pertinentes permettant de comparer dans le temps et dans

l’espace les performances économiques et financières des entreprises du secteur.

27
 III.1.3. Champs d’application du PCSI
Le champ d’application du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) couvre l’ensemble
des entreprises qui produisent ou achètent des locaux à usage professionnel ou des unités de
logements ou des lots de terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur location.
Les entreprises du secteur immobilier sont soumises à la loi n°9.88 du 30 décembre 1992
relative aux obligations comptables des commerçants telle que promulguée par le Dahir
n°1.92.138 du 30 Joumada II 1413 (25 décembre 1992) et aux prescriptions du Code Général
de la Normalisation Comptable (CGNC). Le PCSI précise et explicite les particularités des
opérations effectuées par les entreprises du secteur immobilier.

III.1.4. Les apports du PCSI

Les principaux apports du nouveau plan comptable sectoriel immobilier (PCSI) peuvent être
scindés en deux groupes :
- Le premier concerne les particularités liées au fond ;
- Le second traite des particularités liées à la forme et méthodes de présentation des
comptes.

III.1.4.1. Au niveau du fond

III.1.4.1.1. Provisions pour dépréciation des

stocks

L’essentiel de l’apport réside dans l’accent mis sur la dépréciation, souvent ignorée par les
responsables de la comptabilité dans les sociétés de promotion immobilière, en montrant les
repères pouvant aider à la détermination des valeurs à comparer.
Les ventes dans le secteur immobilier s’étalent en général sur une longue durée, ce qui génère
des stocks importants de produit finis, et il arrive parfois que des difficultés sérieuses dans la
commercialisation et la liquidation des produits apparaissent.
Ainsi, les sociétés immobilières se trouvent dans l’obligation de constater des provisions pour
dépréciation des stocks surtout en fin de projets.
En outre, en cas de difficultés de vente de certains projets immobiliers, l’entreprise est tenue de
s’assurer de l’opportunité de constater des provisions pour dépréciation des stocks surtout

28
lorsque ces stocks datent de plusieurs années, et qu’aucune réservation ou option d’achat n’est
constatée sur ledit programme.
Toutefois, la constatation comptable des provisions devra faire la distinction entre les
provisions pour dépréciation des stocks et celles pour risques et charges.

III.1.4.1.2. Incorporation des charges

financières au coût de production des opérations
immobilières

La principale innovation du plan comptable sectoriel en matière d’incorporation des charges

financières au coût de production des opérations immobilières réside dans l’utilisation de la
dérogation prévue par le code général de normalisation comptable (CGNC).
Le PCSI part du principe que le cycle de production dans le secteur immobilier est généralement
supérieur à une année et prévoit la possibilité pour les entreprises d’inclure dans le coût de
production les charges financières courues pendant la période de production.
Ces charges financières sont issues d’emprunts qui sont spécifiquement affectés à un
programme déterminé. Dans le cas où ces emprunts financent simultanément plusieurs
opérations, les charges financières sont affectées, par répartition entre ces opérations en
justifiant, au niveau de l’ETIC, les modalités de répartition.
Toutefois, l’incorporation des charges financières a lieu jusqu’à l’achèvement de l’opération
construction-lotissement (l’achèvement technique doit générer l’achèvement comptable).
* cas particulier : les opérations en Maîtrise d’Ouvrage Déléguée (MOD)
Conformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engagés
sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations sont disponibles.
Un programme MOD ne pourra supporter de charges financières que si la convention entre le
mandataire et le mandant le stipule expressément.

III.1.4.1.3. Incorporation des charges

commerciales et de publicité

Le plan comptable sectoriel immobilier est venu trancher le problème crucial relatif aux charges
commerciales et frais de publicité en précisant le traitement à réserver à chaque nature de
dépenses afin d’unifier la pratique sectorielle.

29
Les charges de commercialisation (celles relatives au fléchage et à la signalisation d’un
chantier, à l’achat de maquettes…) constituent un élément du coût du projet. Elles sont ainsi
incluses dans les stocks.
Dans les projets de grande envergure, la construction et l’aménagement d’un complexe de vente
(bureau de vente) pourra être considéré comme une immobilisation amortissable sur la durée
d’utilisation dudit complexe. Le même traitement peut être appliqué aux frais de publicité et de
prospection de ces grands projets. L’usage de cette option devra être explicite et justifié au
niveau de l’ETIC.
Pour ce qui est des dépenses de commercialisation et de publicité qui constituent en principe
des charges de l’exercice (frais de publicité générale, coûts directement liés à la
commercialisation comme les rémunérations d’intermédiaires commerciaux qui ne peuvent pas
constituer des éléments du coût de revient), elles doivent être retraitées en charges payées
d’avance et reprises en fonction du constat définitif du transfert de propriété du bien en question.

III.1.4.1.4. Honoraires et frais

Les honoraires ont trait en fait à des études directement liées à la réalisation du projet et
conditionnent même l’entame des projets. Le caractère direct de ces prestations fait qu’elles
soient incorporées au coût du projet.

Les honoraires et frais de fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en cours
de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s’agit notamment des frais suivants :
 Assurances propres aux programmes ;
 Honoraires des architectes, architectes paysagers, architectes urbanistes ;
 Honoraires des topographes et géomètres ;
 Honoraires des avocats ;
 Honoraires des notaires ;
 Frais de courtage ;
 Frais d’expertise ;
 Frais juridiques ;
 Frais d’appels d’offres ;
 Annonces et insertions propres aux programmes en cours.

Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks.

30
Les autres honoraires de conseil, d’audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais
d’actes et de contentieux sont comptabilisés en charges de l’exercice.

III.1.4.1.5. Provisions pour travaux restant à

effectuer

Il arrive souvent que dans des opérations immobilières d’une certaine taille, la réalisation par
tranche s’impose et les entreprises sont amenés à réclamer des réceptions provisoires de travaux
afin de pouvoir céder les biens vendus sur la tranche et encaisser les reliquats restant dus sur
ces ventes pour alléger les besoins de trésorerie.

Ainsi, le calcul du prix de revient devant servir de base aux déstockages doit inclure tous les
coûts relatifs à cette tranche en tenant compte même des dépenses à venir dont la réalisation
immédiate est décalée dans le temps et la quote-part de la tranche dans les équipements
communs. Afin donc d’éviter de constater ces montants futurs en charges et d’impacter les
résultats des exercices à venir, la société devra procéder au provisionnement des travaux restant
à réaliser, calculer le prix de revient en tenant compte de ces éléments prévisionnels et maintenir
ce dernier identique jusqu’aux dernières sorties.

Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation

de l’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coût total d’un projet.

Les travaux qui restent à effectuer doivent être présentés sous forme de notes détaillées (à
mentionner dans l’ETIC) afin de permettre d’apprécier la réalité et le montant de la provision
constituée. La détermination du montant de la provision pourrait se faire sur la base de données
statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé et rapportées au coût définitif des
projets achevés ou estimations faites par le bureau d’études, consultants ou encore devis établis
par les entreprises.

III.1.4.2. Au niveau de la forme

Sur le plan de la forme et par dérogation aux règles et plan des comptes prévus par le code
général de normalisation comptable (CGNC), le nouveau plan comptable du secteur immobilier
(PCSI) a prévu deux nouveaux comptes pour les produits encours sortis et les produits finis
sortis avec un 9 en quatrième position, ce qui déroge au respect des numéros et intitulés des
comptes obligatoires jusqu’au quatrième chiffre dans le CGNC :

31
 3139 – produits en cours sortis

3159 – produits finis sortis

Cette nouvelle forme de comptes permettra d’associer à chaque compte, un compte spécial au
crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce compte est identifié par un 9 en quatrième
position de la codification, enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte
principal le coût de revient cumulé.

III.2. Spécificités comptables du PCSI

III.2.1. Traitement comptable des stocks

Le stock d’une société immobilière est constitué par la somme des coûts du terrain et de
production à la fin de chaque exercice. Ces coûts sont imputables sur les comptes de la classe
3 « produits en cours » pour constituer le coût de revient à l’achèvement du projet, c’est-à-dire
lorsque la société reçoit son permis d’habitat ou certificat de conformité.

III.2.2. La taxe sur la valeur ajoutée : Quote-part du

terrain

L’actualisation du coefficient de réévaluation du coût du terrain repose sur la durée de détention

entre son achat et la vente du bien immobilier. La valeur actualisée du terrain est le coût du
terrain multiplié par un coefficient de réévaluation publié au Bulletin Officiel de chaque année.

La quote-part du terrain est :

é × é é é

Alors, la base de calcul de TVA à 20% sur l’immobilier est égale à :

−
1,2

III.2.3. Traitement des contrats à terme

Est appelé contrat à long terme, un contrat d’une durée généralement longue, spécifiquement
négocié dans le cadre d’un projet unique portant sur la construction, la réalisation ou, le cas

32
échéant, la participation en qualité de sous-traitant à la réalisation, d’un bien, d’un service ou
d’un ensemble de biens ou services fréquemment complexes, dont l’exécution s’étend sur au
moins deux périodes comptables ou exercices.

Les principaux secteurs d’activités concernés par ce type de contrats sont le Bâtiment et les
Travaux Public (BTP), la Construction Navale, Aéronautique, la promotion immobilière…

Ces contrats ont un impact direct sur la comptabilité des entreprises qui peuvent être résumées
comme suit :

III.2.3.1. Contrat à l’achèvement

Opter pour cette méthode de comptabilisation consiste à constater le résultat dégagé par le
contrat à la fin des travaux immobiliers. Cette option répond parfaitement au principe de
prudence, c’est-à-dire, en application de ce principe, « les produits ne sont pris en compte que
s’ils sont certains et définitivement acquis à l’entreprise immobilière ; en revanche, les charges
sont à prendre en compte dès lors qu’elles sont probables. ».
- Avantages de la méthode

La méthode à l’achèvement permet une traduction comptable des obligations juridiques de

l’entreprise telles qu’elles figurent au contrat. En effet, les produits ne sont constatés chez le
bénéficiaire qu’au moment de l’extinction des obligations de ce dernier, ce qui permet de bien
respecter le principe de prudence.

Par ailleurs, le principe d’enregistrement d’un résultat définitivement acquis provenant

d’opérations totalement exécutées minimise les risques de réajustement des résultats
antérieurement dégagés.

- Inconvénients de la méthode

Le principal inconvénient de cette méthode est d’ordre économique dans la mesure où elle ne
permet pas la présentation d’une image retraçant fidèlement l’activité de l’entreprise qui
l’utilise. En effet, les chiffres d’affaires et les résultats des exercices successifs ne reflètent ni
l’activité économique ni le résultat propre aux travaux exécutés au cours de chaque exercice. Il
en résulte ainsi un décalage entre le moment où les travaux ont été exécutés et celui où le résultat
correspondant est constaté.

33
 III.2.3.2. Contrat à l’avancement

Opter pour cette méthode de comptabilisation consiste à tenir compte du pourcentage

d’avancement des travaux. Cette option, dite méthode préférentielle, reflète l’image réelle de
l’activité pendant chaque exercice comptable et les informations obtenues sont plus
comparables d’une année à l’autre.

- Avantages de la méthode

Les avantages des méthodes à l’avancement sont notamment constitués des critiques portés
contre la méthode de l’achèvement. Ainsi, le principal avantage de la méthode du bénéfice de
l’avancement et de celle à l’avancement consiste en le fait qu’elles allient la traduction de la
réalité juridique du contrat avec celle économique :
 En enregistrant des créances certaines (réalité juridique) ;
 En dégageant de manière échelonnée des résultats bénéficiaires (réalité économique).

- Inconvénients de la méthode

Les conditions à remplir pour utiliser cette méthode sont contraignantes. L’entreprise ne peut
constater de marge partielle si elle n’arrive pas à respecter l’une des conditions précitées. Ce
qui nécessite notamment une organisation et un système d’information adéquats.

Le principe de prudence risque d’être altéré par l’utilisation de cette méthode, d’autant plus
qu’un bénéfice partiel constaté lors d’un exercice peut être remis en cause lors de l’exercice
suivant.

De ce qui précède, on pourrait constater que la méthode à l’achèvement, qui consiste à

enregistrer le résultat à l’achèvement total de la réalisation de la construction, a pour principal
inconvénient de ne pas refléter une image fidèle de l’entreprise. En effet, même si cette méthode
repose sur le principe de prudence, elle ne tient pas compte de l’activité réelle et des
performances de l’entreprise. Par contre, la méthode à l’avancement qui enregistre un chiffre
d’affaires et un résultat au fur et à mesure de l’avancement des contrats, reflète mieux la réalité
des opérations concernées et conduit donc à une meilleure information financière.

34
 III.2.4. Provisions

Le secteur de l’immobilier, comme il a été précédemment cité, est bien connu par ses provisions
spécifiques. Les principales provisions sont les suivantes :

 Provision pour litiges : ces provisions concernent la contestation des situations des
travaux, des conflits résultant des obligations contractuelles ou de toute autre cause de
contentieux.
 Provision pour pénalités de retard : cette provision est constituée sur la base des
dispositions contractuelles et souvent après avoir eu la mise en demeure du client.
 Provision pour travaux restant à effectuer : cette provision concerne les charges que le
constructeur pourrait subir du fait de fin de chantier, à titre d’exemple : des travaux de
finition contestés par des clients, les indemnités de licenciement, etc.
 Provision pour pertes à stade (méthode d’achèvement) : les principales caractéristiques
sont à déterminer contrat par contrat, sans compensation avec les gains ou pertes de
marchés. Cette provision sur la marge brute négative est calculée par différence sur la
base de la situation des travaux à la clôture de l’exercice et le coût de production à la
même date.

35
Chapitre II : Concepts
théoriques sur le
manuel de procédures
comptables

36
Toute organisation est soumise à des risques pouvant entacher son fonctionnement. De plus en
plus, la gestion des organisations devient complexe et nécessite une meilleure organisation
interne adéquate. Le manuel de procédures apparait comme étant le document qui matérialise
l’organisation en retraçant l’ensemble des tâches et leur responsabilité.
Cette partie consiste tout d’abord à identifier les fondamentaux du manuel de procédures
comptables. Par la suite, il convient de situer la mission de conception et d’élaboration du
manuel de procédures comptables dans ses contextes légal et réglementaire. Il s’agit d’exposer
l’intérêt de ce manuel après avoir étalé la position des règles juridiques vis-à-vis de son
élaboration, tout en stressant sur ses apports énormes pour l’entreprise dont le bénéfice ne
saurait être conditionné par la satisfaction d’une obligation légale ou réglementaire. Ensuite, il
sera question d’expliquer l’importance de l’audit et du contrôle internes dans l’élaboration du
manuel de procédures comptables. Enfin, cette partie sera clôturée avec la démarche
méthodologique, depuis la prise de connaissance de l’entreprise, jusqu’à l’élaboration du
manuel et l’assistance à sa mise en place dans les meilleures conditions. Cette dernière section
est particulièrement indispensable à la réalisation de ce projet dans Le troisième chapitre du
mémoire, vu qu’elle trace la feuille de route et délimite le contenu du manuel.

I. Fondamentaux du manuel de procédure comptables

Le manuel de procédures occupe une place tellement déterminante depuis ces dernières années
dans les organisations que la nécessité de formaliser les procédures n’est plus à démontrer. En
effet, les entreprises sont appelées à exécuter des opérations dont les étapes à suivre pour leur
réalisation doivent être scrupuleusement respectées, de crainte que son fonctionnement normal
ne soit désarticulé. Il est donc nécessaire d’avoir de solides connaissances du manuel. Nous
allons dans cette section, définir le manuel de procédures selon les points de vue de différents
auteurs, faire ressortir les objectifs et enjeux de sa conception, mais également montrer son
importance pour l’entreprise.

37
 I.1. Définitions et enjeux du manuel de procédures

I.1.1. Définitions du manuel de procédures

Toute entreprise soucieuse de sa survie doit disposer d’un manuel de procédures. C’est un
document de référence pour ce qui concerne le passé mais un bon repère pour traiter les
opérations.

Avant de définir le manuel de procédures, il est important pour nous de définir la procédure.
Selon HENRY & al (2001 : 16), « une procédure est un enchainement de tâches élémentaires
standardisées ; déclenchées en amont par l’expression d’un besoin quelconque ; limitées en aval
par l’obtention d’un résultat attendu ». Aussi, PAOLO (2008 : 51) va dans le même sens en
disant que « la procédure est la manière spécifiée pour accomplir une activité ou un processus ».

Nous pouvons donc dire que la procédure se présente comme une suite d’opérations effectuées
dans une même séquence de temps par un nombre limité d’acteurs appartenant à un même sous-
ensemble. La procédure fournit un ensemble d’instructions permettant de traiter une situation
définie par un évènement et un résultat final. Elle fait partie des méthodes d’organisation et
répond ainsi à un besoin de normalisation. Or, les procédures ont davantage d'efficacité si elles
sont écrites dans des manuels d'instructions. Naturellement ces procédures n’existent pas
toujours sous forme écrite.

En effet, selon MIKAEL (2009 : 132), « le manuel de procédures peut être défini comme étant
un référentiel approuvé par la direction générale qui décrit de manière précise et détaillée les
circuits de flux de documents et d’informations, les procédures d’autorisation et d’approbation,
les différents niveaux de responsabilité et de délégation et enfin les dispositifs de sécurité à
respecter ».

Le manuel de procédures s’adresse donc à tous les membres de l’entreprise et envisage, pour
chaque cycle d’activité et chaque niveau de responsabilité, l’ensemble des opérations de
l’entreprise devant permettre de :

 Assurer la sécurité des actifs ;

 Augmenter les performances de chacun par l’apport de celles des autres ;

 Respecter les lois et réglementations en vigueur ;

38
  Promouvoir une meilleure gouvernance en renforçant l’adéquation des rôles et
responsabilités ;

 Fiabiliser les informations comptables et financières.

Le manuel de procédures prend alors l’aspect d’un référentiel à usage commun pour tous les
acteurs de l’entreprise. Barry (2004 : 162) précise que les procédures contenues dans le manuel
de procédures doivent expliquer les aspects suivants :

 Qui autorise ? (Autorisation) : quels sont les critères d’autorisation ? quelles sont les
limites de cette autorisation ?

 Qui exécute ? (Exécution) : selon quelles modalités ? quelles sont les procédures
alternatives en cas d’impossibilité d’exécution ?

 Qui contrôle ? (Contrôle) : sous quelles formes ? A quelles périodes ? Qui informer des
résultats en cas de contrôle non satisfaisant ?

 Traitement et classement de l’information : selon quelles modalités traiter et classer

l’information ? Comment assurer la sauvegarde de l’information ?
Pour ce qui est du manuel des procédures comptables qui constitue l’objet de ce mémoire, ce
dernier constitue un moyen de fiabilisation des traitements quotidiens et périodiques dans un
environnement complexe quant à l’évolution et la multiplicité des référentiels, des reportings
et des arrêtés comptables. Il permet de communiquer plus efficacement au sein des entités qui
doivent sans cesse s’adapter. Investissement important mais indispensable, ce manuel doit être
mis à jour régulièrement.

I.1.2. Enjeux du manuel de procédures

Selon Henry (2001 : 32), « les enjeux du manuel de procédures peuvent être regroupés en quatre
points :

 L’organisation procédurale (…) ;

 Un support pédagogique (…) ;

 Un effet structurant (…) ;

 Un élément de synthèse de gestion (…) ».

39
Seuls les enjeux organisationnels et pédagogiques feront l’objet de notre travail, vu
l’importance qu’ils constituent pour notre travail.

I.1.2.1. Enjeux organisationnels

Ils constituent l’élément principal pour atteindre les objectifs. Sans une bonne organisation du
travail, le pilotage de l’organisation est compromis.

Selon Renard (2007 : 162), « la qualité de l’organisation tourne autour de trois principes
généraux que sont : l’adaptation, l’objectivité et la séparation des tâches ».

 L’adaptation : « la taille, la nature de l’activité, les objectifs, l’environnement, la

structure juridique sont autant d’éléments permettant l’adaptation de chaque activité à
un modèle organisationnel ». Pige (2001 : 38).

 L’objectivité : cela implique que l’application des différentes règles qui régissent les
rapports des Hommes entre eux doit être mise en œuvre de façon raisonnable.

 La séparation des tâches : Selon Renard (2007 : 162) « s’organiser, c’est répartir les
tâches de telle façon que certaines d’entre elles, fondamentalement incompatibles, ne
puissent pas être exercées par une seule et même personne ».

I.1.2.2. Enjeux pédagogiques

Le manuel de procédures est un document pédagogique qui sert dans deux cas :

 Guide pratique pour l’ensemble du personnel de l’entité dans l’exercice de leurs

fonctions respectives ;

 Aide-mémoire pour les différents acteurs en cas de conflit de responsabilité ou

d’usurpation de pouvoirs et de support professionnel pour la répartition.

Le manuel de procédures dans sa conception, constitue un outil primordial pour l’organisation

et possède beaucoup d’enjeux pour l’entité.

I.2. Objectifs du manuel de procédures

L’objet principal du manuel consiste à expliciter dans un langage directement accessible qui
fait quoi, où, comment et à quelle fin ?

40
Les objectifs généraux du manuel de procédures restent dans le cadre de ceux du contrôle
interne, entre autres, assurer la pérennité de l’entreprise. Comme le contrôle interne, le manuel
permet de :

 Expliquer les modalités d’application des différentes procédures suivant les activités de
l’entreprise ;

 Sauvegarder les actifs de l’entreprise par des procédures de contrôle interne permanent
;

 Favoriser l’harmonisation des modes d’exécution des tâches en les formalisant. Ce qui
exclut les disparités dans la manière de traiter les opérations qui, en l’absence de manuel,
dépendent le plus souvent du style, de l’expression personnelle déjà acquise mais aussi
de la nature des opérations ;

 Former le personnel ;

 Favoriser l’assimilation rapide des techniques spécifiques de l’entreprise pour le

personnel nouvellement affecté à un poste de travail. Ce qui se traduit par un gain de
temps considérable notamment lors des passations de service ou de la phase d’intérim
pour le commissariat aux comptes ou les audits externes.

En ce qui concerne les objectifs spécifiques au manuel de procédures comptables, on trouve :

 Le respect des textes et l’harmonisation des pratiques ;

 L’application des décisions et des politiques de la direction de l’entreprise ;

 La sécurisation des actifs et la fiabilisation du système d’informations comptables et de

l’information financière produite ;

 L’accélération de la production d’informations ;

 La pertinence des informations financières pour la préparation des décisions de gestion ;

41
 I.3. Fonctions du manuel de procédures

Les fonctions assignées au manuel de procédures sont énumérées comme suit :

I.3.1. Outil de gestion

Le manuel des procédures définit les modalités d’exécution des activités en codifiant les actes
et les tâches de chaque intervenant aux procédures. Il aide à la compréhension et l’interprétation
des procédures de contrôle concernant l’utilisation des fonds et des biens inscrits au patrimoine
de l’entreprise.

I.3.2. Outil de planification

Le manuel des procédures donne les normes de planification de l’utilisation et de l’affectation

des biens mis à la disposition des services. Ces normes de planification sont exploitées dans
l’élaboration du budget et sa répartition en programme d’activités annuelles.

I.3.3. Outil de communication

Le manuel crée les conditions pour les différents intervenants d’agir en concert, suivant des
normes et des codes communs.

I.3.4. Outil de formation

Le manuel est un outil de formation, notamment pour les personnes nouvellement recrutées ou
promues tout comme les intérimaires, qui y trouvent les réponses aux questions qu’ils se posent
et peuvent facilement s’imprégner de leurs nouvelles responsabilités. Ce qui constitue un gain
de temps énorme dans la réalisation efficace des objectifs de l’entreprise et la continuité dans
l’application des procédures.

I.3.5. Outil d’information de gestion

Le manuel est outil d’information de gestion car il permet aux directeurs et responsables de
services de mieux analyser les informations et les résultats qui leur sont soumis sous des formats
standardisés.

42
 I.4. Les présentations possibles du manuel de procédures

I.4.1. Représentation textuelle

Selon Berger & al (2000 : 6), c’est le moyen le plus courant pour représenter des connaissances.
La description narrative correspond à la mise au propre des notes d’entretiens. Elle présente
l’avantage d’être simple et efficace en faisant intervenir peu de ressources humaines, peu de
documents et peu d’étapes.

I.4.2. Représentation graphique

C’est la représentation à l’aide de logigrammes, des formes graphiques, des dessins, des flèches,
de la situation que l’on souhaite décrire. Elle propose une vision synthétique des actions à
réaliser et de leurs enchainements. À la différence de la représentation textuelle, elle est moins
détaillée.

I.5. L’importance du manuel de procédures

I.5.1. Réfléchir et améliorer l’organisation en place

L’élaboration du manuel de procédures (appelé également manuel d’organisation) doit être

l’occasion de réfléchir aux moyens d’améliorer les procédures. Cette amélioration se situe sur
deux axes :

 La rationalisation des procédures et la planification des travaux qui permet d’éviter les
travaux inutiles, les pertes de temps ;

 La fiabilisation de la circulation de l’information. Pour ceci, le rédacteur doit avoir à

l’esprit les risques pouvant nuire à la fiabilité des informations et la protection du
patrimoine, des moyens permettant un auto-contrôle de la procédure et des contrôles de
détection à mettre en place.

I.5.2. Améliorer les travaux et la formation du personnel

 L’intérêt des travaux :

Une réflexion sur les travaux effectués doit permettre de procéder à une répartition des fonctions
plus appropriée mais aussi à une délégation des tâches.

43
La mise en place de moyen de vérification permet aux gens de valider leurs travaux et leur
fournit ainsi une motivation supplémentaire.

De même, lorsque les gens ont une vue d’ensemble de la procédure, ils apprécient l’intérêt de
leur fonction et l’utilité des documents qu’ils émettent.

 L’amélioration de la formation

Le manuel doit servir de référentiel au personnel. Pour cela, il doit être facilement exploitable
et accessible. Il sert de support de formation de l’activité courante, lors des rotations du
personnel et en cas de remplacement dont les conséquences peuvent être importantes si la
transmission des fonctions ne s’effectue pas normalement.

I.5.3. Fiabiliser la qualité de l’information

La garantie d’avoir des informations financières relativement sincères va avoir plusieurs

conséquences, dont les principales sont la qualité de la gestion et une bonne image de
l’entreprise vis-à-vis des tiers.

Une gestion s’appuyant sur des renseignements fiables est indispensable pour limiter les risques
de mauvaise interprétation et de pertes financières.

II. Contexte légal et réglementaire de l’élaboration du

manuel de procédures comptables

II.1. Référentiel des normes comptables

II.1.1. Référentiel comptable international (Normes

IAS/IFRS, US GAAP)

L’organisation comptable à mettre en place pour la production des états financiers n’est pas
traitée explicitement par les normes comptables internationales. Toutefois, des règles à observer
ont été mentionné pour que l’information qui se dégage de ces états soit la plus pertinente

44
possible et la plus proche de l’image fidèle de ce qu’est la situation comptable, financière et
patrimoniale de l’entreprise.

L’absence de références internationales pour l’élaboration d’un manuel de procédures

comptables ne permet pas de prendre exemple sur des législations ou normes étrangères.
Cependant, certains principes comptables fondamentaux comme la permanence des méthodes
conduisent implicitement à l’élaboration d’un manuel d’organisation comptable.

II.1.2. Référentiel comptable national : Code Général de

Normalisation Comptable (CGNC)

Le Code Général de la Normalisation Comptable a défini l’organisation comptable que toute

entreprise devrait mettre en place. Ainsi la comptabilité devrait être organisée de telle sorte
qu’elle permette :

 De saisir, classer et enregistrer les données de base chiffrées ;

 D’établir en temps opportun les états prévus ou requis ;

 De fournir périodiquement, après traitement, les états de synthèse ;

 De contrôler l’exactitude des données et des procédures de traitement.

Par ailleurs, le CGNC a classé le manuel de procédures comptables en tête des livres et supports
comptables, marquant ainsi l’importance d’un tel document dans l’organisation comptable à
mettre en place par toute entreprise. Ce code précise que les entreprises devraient disposer d’un
manuel de procédures comptables décrivant les procédures et l’organisation comptable lorsqu’il
est nécessaire à la compréhension du système de traitement et à la réalisation des contrôles.

Il en résulte que le CGNC, après avoir définit les conditions auxquelles toute organisation
comptable devrait satisfaire afin que la comptabilité soit probante et régulière, a obligé les
entreprises à élaborer un manuel de procédures comptables lorsque ce dernier est jugé
nécessaire à la compréhension du système et à la réalisation des contrôles. Cette disposition
risque de souffrir de plusieurs interprétations subjectives dans la mesure où l’exigence de ce
document dépendra du degré de compréhension du système comptable par les contrôleurs
externes (auditeurs et agents du fisc).

45
 II.2. Environnement légal marocain

II.2.1. La loi comptable

La loi n° 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants dans son article n°4 a rendu
obligatoire pour les commerçants dont le chiffre d’affaires annuel dépasse le montant de 10
millions de dirhams de disposer d’un manuel décrivant l’organisation comptable au sein de leur
entreprise.

II.2.2. Le code du commerce

L’obligation énoncée par la loi comptable a été confirmée par l’article n° 19 de la loi n° 15-95
formant code de commerce qui stipule « Le commerçant tient une comptabilité conformément
aux dispositions de la loi n° 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants
promulguées par le dahir n° 1-92-138 du joumada II 1413 (25 décembre 1992) ».

II.2.3. La loi fiscale

Les textes fiscaux relatifs à l’impôt sur les sociétés (IS), impôt sur le revenu (IR) et la taxe sur
la valeur ajoutée (TVA), dans le cadre des obligations comptables qui pèsent sur les
contribuables et les assujettis, ont conditionné la régularité de la comptabilité au plan fiscal par
le respect entre autres des dispositions prévues par la loi 9-88 relative aux obligations
comptables des commerçants sous peine de sanctions fiscales.

Au Maroc, l’Administration fiscale n’a pas encore pris position concernant la nécessité du
manuel de procédures comptables dans une procédure de vérification fiscale et des
conséquences de l’absence de ce dernier sur les résultats de la vérification.

On pourrait dire que l’absence du manuel d’organisation comptable, ne peut être considérée
comme irrégularité grave justifiant le rejet de la comptabilité de l’entreprise, que lorsque la
complexité du système comptable de l’entreprise justifie une description détaillée des
procédures comptables de cette dernière.

Dans le cadre de l’exercice de son droit de communication, l’administration fiscale peut

demander communication des livres et documents dont la tenue est rendue obligatoire par les
lois en vigueur, pour les personnes morales exerçant une activité passible de l’impôt sur le
revenu, de l’impôt sur les sociétés, et de la taxe sur la valeur ajoutée. Le refus de communication

46
à l’administration des documents réclamés est sanctionné par une amende et une astreinte
journalière.

L’Administration fiscale a donc en principe accès à tous les documents comptables de

l’entreprise que ce soit pour exercer son droit de communication ou son droit de vérification.

A ce titre, il parait que le manuel de procédures comptables, support de l’organisation

comptable, devrait être produit suite à toute demande de l’Administration fiscale lorsque
l’entreprise est tenue de l’avoir.

II.2.4. Les dispositions pénales

Le législateur n’a pas prévu de sanctions pénales spécifiques concernant l’absence du manuel
de procédures comptables. Cependant, l’article n°49 bis du dahir n°1-86-239 portant
promulgation de la loi n° 24-86 instituant l’impôt sur les sociétés pénalise en cas de récidive «
toute personne qui en en vue de soustraire à sa qualité de contribuable ou au paiement de l’impôt
ou en vue d’obtenir des déductions ou remboursements indus, utilise l’un des moyens suivants :

 Délivrance ou production de factures fictives ;

 Production d’écritures comptables fausses ou fictives ;

 Vente sans factures de manière répétitive ;

 Soustraction ou destruction de pièces comptables légalement exigibles ;

 Dissimulation de tout ou partie de l’actif de la société ou augmentation frauduleuse de

son passif en vue d’organiser son insolvabilité. ».

Ainsi, le fait de soustraire ou déduire des pièces comptables légalement exigibles (toute pièce
comptable qui justifie les opérations réalisées par l’entreprise) pourrait être retenu par les juges
pour prononcer, en cas de récidive, la peine d’emprisonnement de 1 à 3 mois. En effet, la
dissimulation ou la destruction de ces pièces revêt un caractère pénal dans la mesure où elle
peut représenter dans certains cas la volonté manifeste du contribuable à se soustraire au
paiement de l’impôt.

Le manuel de procédures comptables, bien qu’il soit un document comptable obligatoire dans
certains cas, son absence ne signifie pas nécessairement que l’entreprise a l’intention de se

47
soustraire à ces obligations fiscales. Dans certains cas, il s’agit d’une simple négligence de la
part de l’entreprise qui, faute de temps ou de moyens financiers ou humains, n’a pas pu établir
son manuel d’organisation comptable.

D’autre part, la gravité de la peine est telle que l’absence du manuel de procédures comptables
ne saurait à elle seule justifier une condamnation pénale. Le code de commerce dans son article
n°721 stipule notamment qu’en cas d’ouverture de procédure de traitement, est coupable de
banqueroute tout commerçant qui a tenu une comptabilité fictive ou qui a fait disparaître des
documents comptables de l’entreprise ou de la société ou s’être abstenu de tenir toute
comptabilité lorsque la loi en fait l’obligation. Il ne parait donc pas possible d’appliquer les
peines de la banqueroute pour non tenue du manuel de procédures comptables dans la mesure
où celles-ci s’appliquent en cas d’omission de tenue de comptabilité et en cas de tenue de
comptabilité fictive.

III. L’importance de l’audit et du contrôle internes dans

l’élaboration du manuel de procédures comptables

III.1. L’importance de l’audit interne dans l’élaboration d’un

manuel de procédures

III.1.1. Définition de l’audit interne

L’audit interne bénéficie d’une définition, et d’une seule qui puisse prétendre être officielle et
universelle ; ce qui n’exclut pas les autres définitions explicatives.

Cette définition a été publiée par The Institute of Internal Auditors (IIA) et stipule dans sa
traduction française : « L’audit interne est une activité indépendante et objective qui donne à
une organisation une assurance sur le degré de maîtrise de ses opérations, lui apporte ses
conseils pour les améliorer et contribue à créer de la valeur ajoutée. Il aide cette organisation
à atteindre ses objectifs en évaluant, par une approche systématique et méthodique, ses
processus de management des risques de contrôle et de gouvernement d’entreprise et en faisant
des propositions pour renforcer son efficacité. ».

48
 III.1.2. Mission et finalité de l’audit interne

C’est parce qu’il y a des risques qu’il y a du contrôle interne. Pour garantir l’efficacité du
contrôle interne, il faut un audit interne pour l’évaluer, qui va à son tour alimenter par ses
contacts, ses recommandations, le risque management.

L’audit interne analyse les points forts et les points faibles du contrôle interne d’une
organisation ainsi que des risques liés et des opportunités d’amélioration qui peuvent avoir un
impact sur la capacité de l’organisation à atteindre ou non ses objectifs.

Il a donc pour mission de donner de la visibilité aux différentes parties prenantes de

l’organisation : management, opérationnels, direction générale, administration et autres acteurs,
externes à l’organisation.

Il crée de la valeur par la pertinence et la clarté de ses recommandations. En audit, l’essentiel

n’est pas ce que l’on écrit, mais plutôt comment on l’écrit et le communique : c’est la force du
rapport synthétique, percutant et communiquant.

L’audit interne a, à la fois, un caractère permanent et périodique, il est également universel.

Toute entité, activité, fonction et processus sont concernés par les investigations de l’audit
interne. Dès lors, son existence dans l’organisation ne peut être qu’un avantage distinctif.

L’intervention de l’audit interne porte sur les processus, les procédures, les activités et entités
de l’organisation. Elle répond à l’un ou plusieurs des objectifs suivants :

 Un objectif de régularité (ou de conformité), lorsqu’elle a pour finalité l’évaluation de

la conformité aux instructions, lois et réglementations en vigueur, et de la régularité
dans le respect et modes opératoires liés aux processus, activités et entités audités.
L’auditeur compare donc la règle à la réalité. Il signalera toute irrégularité observée,
remontra aux causes, alertera sur les conséquences et formulera des recommandations
d’améliorations ;

 Un objectif de performance lorsqu’elle a pour finalité l’appréciation des résultats, de

l’efficacité et de l’efficience des processus, activités ou entités audités et ce, au regard
des objectifs qui leur sont assignés, et de s’assurer de l’optimisation des moyens dédiés
à un ou plusieurs processus d’activités. L’auditeur émettra une opinion non seulement
sur l’application des procédures, mais également leur qualité ;

49
  Un objectif stratégique, lorsqu’elle a pour finalité l’appréciation de la cohérence globale
des politiques et stratégies de l’organisation avec l’environnement de l’entreprise ;

 Un objectif de management, lorsqu’elle a pour finalité l’appréciation de la pertinence

des objectifs et la cohérence des opérations et programmes avec les politiques et la
stratégie de l’organisation.

III.1.3. L’audit interne et la mise en œuvre des

recommandations

L’auditeur interne doit organiser le suivi des recommandations d’audit émises par lui et
acceptées par l’audité. Il s’agit pour l’auditeur de vérifier la réalité de la mise en œuvre des
recommandations conformément aux engagements donnés par les auteurs des plans d’actions.

L’auditeur doit obtenir une copie des procédures modifiées pour corriger les
dysfonctionnements et envisager les tests d’audit nécessaires pour obtenir l’assurance que ceux-
ci ont été corrigés.

III.2. L’importance du contrôle interne dans l’élaboration du

manuel de procédures comptables

L’évaluation du contrôle interne est au cœur de la mission d’élaboration du manuel de

procédures. Elle évalue le respect des principes généraux de contrôle interne, les critères de
références relatives aux procédures et le degré de séparation des tâches.

III.2.1. Définition du contrôle interne

Le contrôle interne est le processus mis en œuvre par le conseil d’administration, les dirigeants
et le personnel d’une organisation, destiné à fournir une assurance raisonnable quant aux
objectifs fixés, à savoir :

 La réalisation et l’optimisation des opérations ;

 La fiabilité des opérations financières ;

 La conformité aux lois et aux réglementations en vigueur.

50
En d’autres termes, le contrôle interne est comme une discipline généralisée de gestion orientée
vers le strict respect des procédures, lois et règlements, de même qu’une action aboutissant à la
concrétisation des principes normaux de confiance.

En effet, il n’existe pas un service ou une fonction de contrôle interne. C’est avant tout un état
d’esprit, un réflexe partagé par tous.

D’autre part, selon le CNCC, « Le système de contrôle interne est l’ensemble des politiques et
procédures (contrôle interne) mises en œuvre par la direction d’une entité en vue d’assurer, dans
la mesure du possible, la gestion rigoureuse et efficace de ses activités. Ces procédures
impliquent le respect des politiques de gestion, la sauvegarde des actifs, la prévention et la
détection des irrégularités et inexactitudes, l’exactitude et l’exhaustivités des enregistrements
comptables et l’établissement en temps voulu des formations financières ou comptables fiables.
Le système de contrôle interne s’étend au-delà des domaines liés au système comptable. Il
comprend :

 L’environnement général du contrôle interne qui est l’ensemble des comportements,

degré de sensibilisation et actions de la direction (y compris le gouvernement
d’entreprise) concernant le système de contrôle interne et son importance dans l’entité ;

 Les procédures de contrôles qui désignent les politiques et procédures définies par la
direction afin d’atteindre les objectifs spécifiques de l’entité complémentaires à
l’environnement générale de contrôle interne. ».

Le dispositif de contrôle interne est donc l’affaire de tous avec une responsabilité particulière
du management qui doit veiller à ce que chacun à son niveau de responsabilité prenne les
mesures adéquates.

D’un point de vue pratique, le contrôle interne est formé de plans d’organisation et de toutes
les méthodes et procédures adoptés au sein de l’entreprise pour la protection de ses actifs, pour
le contrôle de la précision et du degré de confiance de ses documents comptables, pour
promouvoir l’efficacité des opérations et pour que soient suivies les politiques prescrites par la
direction.

III.2.2. Principes du contrôle interne

Le contrôle interne repose sur les onze principes suivants :

51
1- Indissociabilité du contrôle interne de l’activité : le contrôle interne est consubstantiel à
toute organisation, c’est un moyen de gestion du risque associé aux programmes et aux
activités de l’organisation.

2- Organisation : adapté et adaptable avec formalisation des procédures de fonctionnement

et de contrôle.

3- Pratique de la délégation : la délégation implique le contrôle. Un dirigeant délègue tout

sauf sa responsabilité. Le contrôle interne est un outil de gestion pour la direction qui
ne saurait se substituer à elle.

4- Autocontrôle : recoupement, contrôles réciproques ou tout autre procédé permettant,

autant que faire se peut, de réduire les erreurs, négligences, incompétences, risques, etc.

5- Séparation des fonctions d’autorisation, d’exécution et de contrôle : éviter le cumul par

une même personne, dans l’exercice d’une activité de l’entreprise de toutes ces
fonctions ou de deux d’entre elles.

6- Permanence : ce qui suppose la non rigidité et la pérennité des systèmes de contrôle.

7- Bonne information : l’information doit répondre aux critères de pertinence, d’utilité,

d’objectivité, de communicabilité et de vérifiabilité.

8- Qualité du personnel : tout système de contrôle interne est, sans un personnel de qualité,
voué à l’échec.

9- Universalité : le contrôle interne concerne toutes les personnes dans l’organisation, en

tout temps et en tout lieu. Il n’y a pas de domaines réservés ou d’unités hors champ de
contrôle.

10- Harmonie : l’adéquation du contrôle interne aux caractéristiques de l’organisation et de

son environnement.

11- Indépendance : les objectifs du contrôle interne sont à atteindre indépendamment les
méthodes, procédés et moyens de l’entreprise.

III.2.3. Importance du contrôle interne

52
Outre son rôle en matière de gestion, le contrôle interne permet d’assurer la sincérité et la
fiabilité des informations enregistrées dans les comptes et donc la qualité des comptes. Alors
qu’une pièce justificative apporte la preuve directe de la réalité d’une opération, le contrôle
interne apporte une preuve indirecte de l’enregistrement correct de toutes les opérations.

L’existence dans une entreprise d’un système de contrôle interne rationnellement conçu et
correctement appliqué constitue une très sérieuse présomption de la fiabilité des comptes, de la
coïncidence entre les données comptables et la réalité. À l’inverse, un système de contrôle
interne insuffisant ou mal appliqué et à fortiori l’absence de tout contrôle interne, peut
légitimement laisser craindre à ce que les comptes ne reflètent pas l’intégralité de l’activité de
l’entreprise.

Le contrôle interne est une des conditions essentielles de la régularité et la sincérité des comptes,
d’une part, et de la valeur probante d’autre part. En effet, pour être sincère, une comptabilité
doit enregistrer tous les faits et, pour avoir une valeur probante, elle doit être complète. Ces
deux éléments ne dépendent pas de la manière dont sont enregistrées les écritures, mais de la
manière dont est organisée l’information comptable avant d’être enregistrée. Pratiquement, la
comptabilité ne peut donner des informations sûres que si deux conditions sont simultanément
remplies :

 Toutes les informations sont correctement transmises ;

 Toutes les informations reçues sont correctement traduites.

Ce qui suppose donc à la fois le respect des règles et principes comptables et un contrôle interne
satisfaisant, d’où l’importance cruciale du manuel de procédures comptables.

53
IV. Formalisation des procédures et élaboration du manuel de
procédures comptables

IV.1. Caractéristiques de la mission de conception et

d’élaboration du manuel de procédures comptables

À l’instar des missions de tenue et de surveillance de la comptabilité des entreprises au Maroc,

la conception et l’élaboration d’un manuel de procédures comptables ne font pas l’objet d’une
formalisation particulière. Ainsi, cette mission peut être réalisé par un expert-comptable, un
conseiller en organisation comptable ou tout autre professionnel de la comptabilité. Ce qui fait
d’ailleurs que l’accès des petites et moyennes entreprises au manuel de procédures comptables
est largement facilité et il ne peut constituer en aucun cas une particularité des grandes
entreprises structurées.

Si l’objectif ou le résultat principal attendu de cette mission est l’élaboration du Manuel de

Procédures Comptables, il n’empêche qu’une telle mission peut être l’occasion pour
l’entreprise :

 De concevoir une nouvelle organisation comptable ;

 De normaliser la comptabilité et les méthodes comptables appliquées par l’entreprise ;

 De changer le système de traitement comptable ou de procéder à des intégrations sous

outil informatique, de plusieurs traitements comptables auparavant indépendants.
Exemple : intégration à la comptabilité de la gestion commerciale, des stocks, des
immobilisations, de la paie et des avantages du personnel...

IV.2. Schéma général de la démarche méthodologique

L’approche méthodologique menant à la conception et à l’élaboration du manuel ne doit

permettre de démarrer la rédaction définitive des procédures que lorsque, au préalable, on aura
procédé au diagnostic de celles existantes. Ceci permettra de formuler toutes les observations
concernant les points forts et faibles de l’organisation mise en place, ainsi que les risques
qu’encoure l’entreprise en ne procédant à aucune adaptation de ses procédures mal conçues.

54
Par conséquent, dans un souci de rigueur, l’approche méthodologique à adopter pour la
réalisation de cette mission devrait être constituée de trois principales phases à savoir :

 Première phase : Prise de connaissance de l’entreprise et planification de la

mission

- Prise de connaissance avec l’entreprise ;

- Délimitation des orientations du manuel ;

- Planification de la mission.

 Deuxième phase : Diagnostic de l’entreprise et évaluation de l’existant

- Description de l’organisation et des procédures existantes ;

- Diagnostic et évaluation de l’ensemble de ces procédures.

 Troisième phase : Formalisation des procédures et élaboration et mise en place du

manuel de procédures comptables

- Amélioration et adaptation de ces procédures ;

- Rédaction définitive du Manuel ;

- Formation du personnel de l’entreprise ;

- Assistance à la mise en place des nouvelles procédures.

Voici, donc, le schéma général correspondant :

55
 • Prise de connaissance de l'entreprise et fiche signalétique
Phase de prise de • Définition des orientations du manuel
connaissance et de • Plan général de la mission
planification de la
mission

• Transcription des procédures existances

Phase de diagnostic • Diagnostic de l'entreprise et évaluation des procédures
de l'entreprise et • Amélioration et adaptation des procédures
d'évaluation de
l'existant

• Adaptation du contenu et élaboration du manuel de procédures

comptables
Phase de réalisation • Formation du personnel
et de mise en place
du manuel • Mise en place du manuel de procédures comptables

Figure 3 - Schéma général d'élaboration du manuel de procédures

IV.3. Descriptif des phases de la démarche

IV.3.1. Première phase : prise de connaissance de

l’entreprise et planification de la mission

La prise de connaissance est l’occasion d’exposer et d’expliquer en détail la méthodologie et la

démarche qui sera suivie pour réaliser cette mission ainsi que de répondre aux premières
interrogations du personnel de l’entreprise.

Cette étape suppose notamment :

 L’établissement d’une fiche signalétique sur l’entreprise et de ses particularités. En

effet, cette fiche fournit des informations permanentes sur l’entreprise concernant entre
autres la forme juridique de l’entreprise, les caractéristiques économiques de son secteur
d’activité, ses produits ou ses prestations, ses clients, ses achats, ses fournisseurs, son

56
 implantation géographique, son organigramme, son système d’information de gestion,
son personnel, … ;

 Etude du contexte juridique, fiscal et réglementaire dans lequel évolue l’entreprise. A

cet effet il convient de noter que les entreprises évoluant dans certains secteurs sont
soumises à des obligations spécifiques en matière d’organisation et tenue des comptes
(minotiers…).

Ceci permettra de mieux situer l’entreprise au sein de son environnement interne et externe et
d’élaborer un plan de travail tenant compte de toutes ces informations.

La mission exige une plus grande implication du personnel et des dirigeants de l’entreprise au
plus haut niveau et nécessite donc une planification minutieuse et réaliste afin que chacune des
deux parties (entreprise et rédacteur du manuel) puisse réaliser sa part de travail dans les temps.
Tout retard dans l’exécution ou la non-exécution d’une partie du travail ne peut qu’occasionner
le non-respect des délais ou influencer sur la qualité du travail rendu.

La planification de la mission permet donc :

 De planifier la réalisation de tous les travaux nécessaires et demandés par le client et ce,
afin de respecter les délais fixés pour la réalisation de la mission ;

 De mieux coordonner le travail entre le rédacteur du manuel et le personnel de

l’entreprise ;

 De permettre une évaluation intermédiaire du travail déjà accompli et de tirer les

conclusions pour le reste de la mission.

En pratique, la planification consiste à mettre en place la méthodologie adoptée et acceptée par

l’entreprise concernée. Il s’agit notamment :

 De repréciser la stratégie de conduite de la mission en fonction des informations

recueillies lors de la prise de connaissance avec l’entreprise ;

 De choisir la méthode de transcription et d’évaluation des procédures ;

 De définir le contenu et la forme du manuel à élaborer ;

 Rédiger le programme de travail général de la mission (plan de mission) ;

57
  D’arrêter le planning des interventions ;

 D’arrêter une liste plus ou moins détaillée de tous les documents nécessaires au
démarrage et à la réalisation de la mission à remettre à l’entreprise.

Le plan général de la mission est le document qui permet de bien gérer toutes les étapes de la
mission et constitue un référentiel pour le chef de la mission pour connaître l’étendu des travaux
à réaliser et leurs délais d’exécution.

La nécessité de justifier le travail accompli, les anomalies relevées et les recommandations

formulées, exigent la matérialisation de tous les travaux réalisés.

Dans ce cadre la tenue des dossiers et feuilles de travail constitue à notre avis une norme
professionnelle à laquelle le rédacteur du manuel (généralement l’expert-comptable) est tenu.

IV.3.2.Deuxième phase : Diagnostic de l’entreprise et

évaluation de l’existant

Le diagnostic de l’entreprise dans le cadre de la mission d’élaboration ne devrait pas se limiter

aux aspects purement comptables de la gestion, au risque de décrire une information incomplète
et dont la source n’est pas maîtrisée. Le diagnostic dans ce cas, devrait concerner toute
l’entreprise sans toutefois avoir pour objectif de modifier l’organisation générale de cette
dernière. En effet, le but de ce diagnostic est d’analyser l’organisation et les procédures
comptables à partir d’une connaissance générale de l’entreprise.

Le diagnostic de l’organisation générale aura pour objectif principal de :

 Déceler d’éventuels écarts entre les fonctions décrites sur l’organigramme général de
l’entreprise et celles effectivement existantes et ce, sans vouloir prétendre à une analyse
complète et exhaustive de toute l’organisation. Le but est d’attirer l’attention des
responsables de l’entreprise sur les éventuelles implications de ces écarts sur la fonction
comptable. C’est le cas d’un service achat au sein d’une entreprise qui n’assure pas
toutes ces responsabilités et notamment celle concernant la mise en concurrence des
fournisseurs pour l’obtention d’un rapport qualité/prix satisfaisant ;

 De définir les besoins de l’entreprise en termes de traitements et de diffusion de

l’information comptable et financière. Ceci permettrait de redimensionner la fonction

58
 comptable. Le travail en temps réel et/ou la complexité des traitements exige une
adaptation des structures aux besoins.

En effet, pour que la fonction comptable puisse atteindre ses objectifs en matière de traitement
et de production de l’information dans les temps requis, il est nécessaire de s’assurer qu’elle est
normalement alimentée par les données et documents dont elle a besoin pour accomplir ses
taches. Ainsi, il convient de rechercher dans le cadre de l’organigramme de l’entreprise à
assurer au maximum l’indépendance de la fonction comptable en matière d’information
financière et comptable dans le but d’éviter tout retard ou blocage dans le traitement. Toutefois,
l’indépendance de la fonction comptable ne signifie pas qu’elle doit être isolée des autres
fonctions. Au contraire, il faut rechercher la meilleure intégration possible entre les différents
services de l’entreprise.

Ce diagnostic devrait être complété et approfondi lors des étapes suivantes de la mission et
notamment celle portant sur la description des procédures existantes. En effet, l’étape de prise
de connaissance et de planification permet d’identifier les circuits d’informations et les
systèmes de traitement qui sont en interaction avec le système comptable et devant être décrits
et diagnostiqués. Plus généralement il s’agit des cycles suivants que l’on va généreusement
développer dans le cadre du chapitre III du volet pratique de ce mémoire :

 Cycle Achats/Fournisseurs ;

 Cycle Ventes/Clients ;

 Cycle des Stocks ;

 Cycle Paie/Personnel ;

 Cycle des Immobilisations ;

 Cycle de Trésorerie.

A ce niveau, on peut s’appuyer sur un questionnaire détaillé que l’on soumettra à l’entreprise
dans le but d’évaluer et d’analyser les composantes des cycles précédents.

La description concernera donc les procédures effectivement mises en place par l’entreprise et
non celles supposées être appliquées. D’ailleurs, les procédures ainsi décrites devraient être

59
validées à travers les tests de permanence et de validité généralement appliqués dans les
missions d’audit.

Dans ce sens, il convient de s’inspirer de la démarche d’évaluation du contrôle interne telle que
réalisée dans le cadre d’une mission d’Audit comptable et financier :

Points positifs
Détection des zones
Examen théorique
de risques
Points négatifs

Examen et
évaluation du
contrôle interne Examen
Examen pratique Test de permanence
d'application

Vérification de - Révision des différents comptes;

cohérence - Utilisation d'informations extracomptables.

- Récapitulation de l’ensemble des opérations

examinées ;
- Établissement d’un tableau de synthèse ;
- Rédaction d’un rapport « narratif ».

Éliminer les risques détectés en proposant des

recommandations et de l’appui à l’entreprise

Figure 4 - Démarche d'évaluation du contrôle interne

60
Le rédacteur devrait indiquer pour chaque procédure, toutes les informations relatives à
l’opération, le support utilisé, le traitement effectué, etc. il s’agit notamment de :

 Périodicité ou événement déclenchant l’opération ;

 Support reçu de l’opération (nature, nombre d’exemplaires, couleurs, pré

numérotations…) ;

 Nature des traitements ou des appréciations réalisées et les supports utilisés ;

 Personnes autorisant éventuellement l’opération ;

 Les documents émis et leur diffusion en précisant le mode (numérique, alphabétique…)

et la nature du classement (temporaire ou définitif).

 Dans le cas où le traitement serait automatisé, il faut indiquer l’application informatique

utilisée en renvoyant, le cas échéant, à la documentation informatique ;

 Concernant l’enregistrement en comptabilité des opérations, il convient d’indiquer :

 Si les écritures sont générées automatiquement ou manuellement ;

 Les codes des comptables et ceux des journaux utilisés ;

 Les schémas des écritures passées.

IV.3.3.Troisième phase : Formalisation des procédures,

élaboration et mise en place du manuel de
procédures comptables

L’adaptation du manuel de procédures comptables consistera, sur la base des informations

recueillies et des conclusions des analyses des deux phases exposées plus haut à :

 Adapter le contenu du manuel pour tenir compte des spécificités de l’entreprise par
rapport à sa structure organisationnelle. C’est le cas notamment des entreprises
disposant de plusieurs entités et de leur propre comptabilité qui ensuite sera centralisée
au niveau du siège de l’entreprise ;

61
  Adapter le contenu à la nature de l’activité de l’entreprise en tenant compte de toutes
les spécificités de cette activité ;

 Adapter le contenu du manuel à la nature des traitements informatiques réalisés. En

effet, le degré d’intégration des traitements influe fortement sur le contenu du manuel
dans la mesure où toute la présentation se fera en fonction des caractéristiques
techniques du système utilisé ;

 Adapter le contenu du manuel pour tenir compte des autres thèmes que l’entreprise
souhaite aborder et notamment la comptabilité analytique ou budgétaire…

Par ailleurs, la mise en place du Manuel d’Organisation Comptable est souvent l’unique
occasion pour un grand nombre du personnel de s’informer sur les procédures comptables dites
officielles de l’entreprise.

L’occasion est grande pour sensibiliser tout le personnel concerné, sur la nécessité du respect
des procédures et ce, dans l’intérêt de l’entreprise. La première étape consiste à identifier en
collaboration avec les responsables de l’entreprise, la liste du personnel directement concerné
par la mise en place des procédures. La deuxième étape serait la programmation des séances de
présentation des procédures au personnel sélectionné. Durant ces séances, toutes les questions
soulevées par les participants devraient être notées afin de s’assurer qu’une réponse adéquate
est prévue dans le cadre du manuel de procédures comptables.

À la demande de l’entreprise, une évaluation du degré de compréhension par les participants

des procédures proposées peut être assurée. Cette évaluation permet de mieux situer les
difficultés qu’éprouve le personnel lors de l’exécution de ses tâches.

À l’issu de la mission, on veillera à participer à la mise en place effective des procédures

notamment si l’on est dans le cas d’une réorganisation profonde d’une entreprise ou encore
d’une entreprise nouvellement constituée. On s’efforcera d’expliquer le fonctionnement des
procédures, les règles et les détails techniques non prévus liés à ces procédures.

De plus il serait souhaitable pour l’entreprise à travers une mission de validation des procédures
du manuel (par le biais de tests de validité et de permanence appliqués à l’ensemble des
procédures), de s’assurer que ces dernières sont effectivement appliquées et adaptées au besoin
de l’entreprise.

62
 Chapitre III :
Elaboration et mise en
place d’un manuel de
procédures comptables
– Cas d’une entreprise
de promotion
immobilière

63
Ce chapitre constitue la traduction concrète des idées développées le long des deux chapitres
précédents. Il s’agit de l’aboutissement d’un long et périlleux travail de recherche et de synthèse
du fait d’une carence en matière de documentation en la matière. Il convient donc d’expliquer
le contexte et la méthodologie de travail en premier lieu, pour ensuite discuter les grands traits
des problèmes organisationnels à incidence financière que rencontrent les entreprises de
promotion immobilière, pour enfin entamer l’élaboration du manuel de procédures comptables
pour l’entreprise CHARRE LILBINAE dont l’ossature tourne autour de trois points
représentant les piliers d’un Manuel de Procédures Comptables établi suivant les meilleures
pratiques de la profession en l’absence d’une forme et d’un contenu normalisés. En outre, il a
été choisi de présenter dans la même partie, et les cycles significatifs de l’entreprise-type (les
cycles des Achats, des Ventes, des Stocks et de la Trésorerie), et l’organisation comptable de
l’entreprise, du fait que la compréhension de l’une ne peut être réalisée complètement sans la
présentation de l’autre.

I. Contexte et méthodologie de travail

I.1. Contexte de la mission

La société « CHARRE LILBINAE » S.A.R.L., créée en 2014, est une société familiale
intervenant dans le secteur de promotion immobilière implantée au nord du Maroc. Elle a choisi
de se positionner dans un secteur qui est à la fois concurrentiel et promoteur, notamment la
vente de :

 Complexes touristiques ;

 Appartements de haut standing ;

 Plateaux de bureaux ;

 Locaux commerciaux.

Son capital social s’élève à 200 000 Dirhams, avec un chiffre d’affaires qui atteint 12 000 000
Dirhams en 2016, et un effectif de 7 salariés.

64
La société a su s’imposer sur le marché immobilier grâce à la qualité de ses réalisations, au
sérieux de ses services et au respect de ses engagements. De plus, le groupe assure à ses clients
un suivi exceptionnel des demandes d’acquisition d’un bien, ainsi qu’une équipe de
professionnels, à l’écoute, dynamique et flexible, où chacun partage les mêmes objectifs et la
même volonté d’offrir le meilleur de lui-même.

La mission qui nous a été confiée en tant que stagiaire de la société est de mettre en œuvre un
manuel de procédures comptables afin de répondre à l’obligation légale (puisque l’entreprise
vient de dépasser le seuil de 10 millions de dirhams) et de renforcer leur dispositif de contrôle
interne.

I.2. Méthodologie de travail

I.2.1.Cahier des charges fonctionnel

I.2.1.1. Contexte pédagogique

Ce stage se cadre dans notre projet de fin d’études pour l’obtention du diplôme de l’Ecole
Nationale de Commerce et de Gestion de Tanger en Gestion Financière et Comptable.

I.2.1.2. Enjeux et objectifs

Expression du besoin :

 À qui rend service le projet ? Au service comptable de l’entreprise CHARRE

LILBINAE.
 De quoi s’agit-il ? De l’organisation comptable au sein de l’entreprise.

Les contraintes :

 Contraintes de temps : L’élaboration et la mise en place d’un manuel de procédures

comptables au sein d’un entreprise de promotion immobilière est un projet qui nécessite
une durée minimum de 6 mois.
 Manque de documentation accessible sur la démarche d’élaboration d’un manuel de
procédures comptables.
 L’engagement dans l’exécution des tâches journalières et mensuelles pour le service
comptable.

65
Les objectifs :

L’établissement de ce cahier des charges nous conduit à la définition des objectifs suivants
jugés essentiels :

 Répondre à l’obligation légale en vertu de l’article 4 de la loi n°98-00 relative aux

obligations comptables des commerçant ;
 Fournir un cadre formel d’exécution des opérations relevant de l’activité de
l’entreprise ;
 Améliorer le contrôle et la qualité de l’organisation comptable ;
 Fiabiliser l’information comptable et financière produite.

Les enjeux majeurs à la mise en place de ce manuel sont de :

 Produire un guide pratique pour l’ensemble du personnel de l’entité dans l’exercice de

leurs fonctions respectives ;
 Adapter la taille et la nature de l’activité de l’entreprise au projet ;
 Réaliser les objectifs du contrôle interne.

Acteurs du projet :

 Maître d’œuvre : L’ENCG Tanger représentée par Fatimazohra BOUGHLAL

 Maître d’ouvrage : CHARRE LILBINAE S.A.R.L.
 Encadrant professionnel : Otman AAFIR (Expert-comptable)
 Encadrant pédagogique : Professeur Rachid MCHICH.

I.2.2.Stratégie de conduite de projet

I.2.2.1. La stratégie d’accès à l’objet de la recherche

Toute étude dans le domaine de la gestion ou du management nécessite la mise en application

d’une méthodologie permettant de mener à bien et de façon méthodique l’étude. La
méthodologie établit la façon dont on va analyser, découvrir, décrypter un phénomène. Il existe
de ce fait la méthode quantitative et la méthode qualitative. La distinction entre les deux
méthodes passe par la nature des données (données qualitatives, données quantitatives),
l’orientation de la recherche (la construction ou le test d’un objet théorique) …

66
Le choix d’une stratégie d’accès à l’objet de la recherche dépend fortement de la démarche
adoptée. Plusieurs stratégies peuvent de ce fait être énumérées :

 Les études de cas ;

 La simulation ;
 La recherche action (Wacheux, 1996) ;
 La méthode biographique ;
 La phénoménologie.

Pour notre étude, nous avons choisi comme stratégie d’accès à l’objet de la recherche l’étude
de cas ; nous nous attèlerons à présenter les particularités de cette stratégie.

La méthode des cas se définit comme une analyse spatiale et temporelle d’un phénomène
complexe par les conditions, les évènements, les acteurs et les implications (Wacheux, 1996).
L’étude de cas est appliquée à des réalités fortes différentes. Elle désigne souvent une courte
description d’une entreprise visant à illustrer de manière simplifiée une problématique dans le
cadre d’une situation d’enseignement. Elle se justifie par la complexité du problème posé.

L’étude de cas permet de suivre ou de reconstruire les évènements dans le temps, d’évaluer les
causalités locales et de formuler une explication. Elle a pour objectif de :

 Comprendre une situation, la déterminer et en donner une représentation ;

 Permettre l’analyse des processus ;
 Mettre en évidence des causalités récursives.

I.2.2.2. Démarche de la mission

La démarche de la mission est résumée dans le schéma ci-dessous :

67
 Elaboration
et mise en
Objectifs et place du
orientations manuel
du manuel
Prise de
connaissance
et diagnostic

Figure 5 - Schéma du processus de mise en place du manuel de procédures comptables

I.2.2.3. Prise de connaissance et diagnostic

La prise de connaissance de l’entreprise et de son environnement est envisagée préalablement

à la mise en place du manuel d’organisation comptable.

L’examen critique des procédures existantes constitue un préalable indispensable à

l’élaboration du manuel. Les moyens utilisés pour constituer notre dossier de travail sont :

 L’entretien ;
 La collecte des documents.

Ils permettent de collecter les informations, ainsi qu’une vision générale des éléments existants.

La vision d’ensemble de l’entreprise qu’on peut avoir en tant qu’intervenant externe lui permet
de concevoir un manuel de procédures comptables adapté à la situation de cette dernière en
répondant aux besoins de ses utilisateurs ainsi qu’autres objectifs fixés par l’entreprise.

À cet effet, on doit se poser les questions suivantes à chaque cycle analysé :

 Qui fait quoi ?

 Comment et quand ?

68
  D’où vient l’information.
 Comment et quand est-elle traitée ?
 Que doit-on contrôler et qui effectue le contrôle.
 À qui l’information est-elle transmise ?
 Quels sont les supports utilisés ?

Ces questions permettent de repérer les flux d’organisation entre les intervenants et les services.
En effet, l’objectif des réponses à ces questions est de garantir la réalité et l’exhaustivité des
enregistrements comptables et tous les événements ayant un impact direct ou indirect sur les
comptes.

I.2.2.4. Objectifs et orientations du manuel

L’élaboration du manuel d’organisation comptable vise des objectifs à moyen et à long terme.
Les objectifs dudit manuel sont les suivants :

 Fournir un cadre formel d’exécution des opérations relevant des activités ;

 Améliorer la qualité de l’information ;
 Garantir un support de référence pour le personnel ;
 Sauvegarder les actifs de la société par des procédures performantes ;
 Réaliser les objectifs du contrôle interne ;
 Améliorer le contrôle et la qualité de l’organisation comptable ;
 Fiabiliser l’information comptable et financière produite ;
 Accélérer la clôture des comptes.

II. L’incidence financière des problèmes organisationnels

des entreprises de promotion immobilière

Étant donné la particularité du secteur, les entreprises de promotion immobilière rencontrent

des problèmes organisationnels à incidence financière dont il paraît judicieux d’en discuter les
grands traits avant d’entamer, par la suite, l’élaboration du manuel de procédures comptables.

69
 II.1. Absence des pièces justificatives

L’absence des pièces justificatives constitue un grand problème que rencontrent les entreprises
de promotion immobilière. Cette absence résulte dans la plupart du temps du caractère
traditionnel prédominant dans le secteur (exemple des sous-traitants qui ne sont pas constitués
en entreprise).

Ce même problème peut être relevé au niveau du personnel non administratif (personnel du
chantier relevant de l’entreprise) dans le cas où les ouvriers sont recrutés de façon traditionnelle
et travaillent à la journée ou à la semaine, sans contrat ni aucune pièce comptable qui puisse
justifier les dépenses (comptablement et fiscalement).

II.2. Comptabilité de gestion et répartition des coûts

Le secteur immobilier a toujours été fortement lié à la problématique de la gestion et de la

maîtrise de coûts. Généralement, ce secteur d’activité se caractérise par le recours à des capitaux
importants pour financer les opérations. Et sachant que le cycle d’exploitation de cette activité
est, en général, supérieur à douze mois, cela se traduit par des charges financières importantes
pendant toute la durée de la construction.

Au regard de ces particularités, la comptabilité peut être organisée par « opération », en

déterminant les coûts de production directement affectables à un programme unique. D’où la
nécessité, pour toute entreprise, de la mise en place d’une comptabilité de gestion efficace afin
de :

 Optimiser la performance financière ;

 Renforcer la position sur le marché à travers l’amélioration de la rentabilité ;

 Maîtriser les coûts face à une concurrence accrue dans le secteur de l’immobilier ;

 Respecter la réglementation fiscale qui limite les prix de vente pratiqués.

70
 II.3. Suivi des chantiers

Le suivi des chantiers renvoie à la maîtrise des frais engagés et de ceux restant à engager en vue
d’assurer le respect des budgets et d’ajuster les prévisions. La bonne marche d’une entreprise
de promotion immobilière est donc automatiquement affectée par sa capacité à assurer un bon
suivi de ses chantiers, ce qui est primordial dans un secteur où les flux de liquidité circulent
rapidement et doivent être maitrisées de façon efficace. En plus de connaître la situation des
chantiers, un bon suivi des chantiers consiste à :

 Disposer d’un budget initial réaliste se basant sur des données concrètes issues des
différentes expériences de l’entreprise ;

 Disposer d’un tableau de bord permettant de piloter le travail des chantiers et de

remonter l’information dans les délais les plus brefs ;

 Avoir une organisation dynamique permettant de réagir efficacement à tout aléa

éventuel en ajustant les prévisions et en mettant en œuvre les moyens possibles pour les
atteindre dans des délais raisonnables.

D’un point de vue comptable, le bon suivi des chantiers est une condition importante pour
obtenir une image fidèle des comptes de l’entreprise dans la mesure où il permet de déterminer
les écarts par rapport au budget initial et les pertes éventuelles, et donc un provisionnement de
ces pertes probables. Toutefois, si le suivi des chantiers est inefficace, il peut en résulter un
décalage entre les travaux réellement effectués au niveau des chantiers et les travaux
comptabilisés ; ce qui remet en cause l’exactitude de la situation des travaux en cours.

III. Élaboration du manuel de procédures comptables

III.1. Préambule
Étant le tout premier aperçu sur le manuel de procédures, le préambule a pour rôle de
renseigner tant sur la finalité du manuel que sur son contenu, en mettant en exergue

71
l’obligation légale qu’ont certaines entreprises marocaines de présenter un manuel de
procédures comptables.

Nous proposons de construire le préambule autour des éléments suivants :

 Stipulation de l’article 4 de la loi n°9-88 relative aux obligations comptables des

commerçants ;

 Rappel de l’obligation de la tenue d’un manuel de procédures comptables par le Code

Général de Normalisation Comptable ;

 Rappel des objectifs du manuel.

Le préambule peut être donc présenté sous la forme suivante :

Le présent document est un guide d’application des principales procédures relatives à

l’élaboration et le traitement de l’information financière et comptable de l’entreprise
« CHARRE LILBINAE IMMOBILIER » », qu’on nommera « manuel de procédures
comptables ».

En effet, le Dahir N° 1-92-138 du 30 Joumada II 1413 (25/12/1992) portant promulgation de la

Loi 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants stipule dans son article 4 que :
(modifié par l'article 1er de la loi n° 44-03 promulguée par le dahir n° 1-05-211 du 14 février
2006 ; B.O. n° 5404 du 16 mars 2006, cette modification prend effet à compter du premier
exercice comptable ouvert après la date de publication de la loi n° 44-03) : « Les personnes
assujetties à la présente loi dont le chiffre d'affaires annuel est supérieur à dix millions de
dirhams (10 000 000 DH) doivent établir un manuel qui a pour objet de décrire l'organisation
comptable de leur entreprise. ».

De plus, le Code Général de Normalisation Comptable, après avoir défini les conditions
auxquelles toute organisation comptable devrait satisfaire afin que la comptabilité soit probante
et régulière, a obligé les entreprises à élaborer un manuel de procédures comptables lorsque ce
dernier est jugé nécessaire à la compréhension du système et à la réalisation des contrôles.

L’objectif de ce manuel est, donc, de :

 Répondre à l’obligation légale prévue par l’article 4 précité ;

 Savoir utiliser et fiabiliser les informations comptables ;

72
  Constituer pour l’entreprise une opportunité d’harmonisation et de communication
interne afin de pouvoir améliorer le système d’information comptable.

Les modifications pouvant intervenir dans l’organisation comptable initialement décrite dans
ce document devront être présentées sous forme d’avenant annexé, tout en mentionnant la date
des nouvelles applications et les nouveaux principes retenus.

Les procédures décrites au présent document sont applicables depuis le :

01/06/2017

Le document est élaboré par :

Mme Fatima Zohra BOUGHLAL

Sous la supervision et l’approbation de :

M. Otman AAFIR – Expert-comptable et Commissaire aux Comptes.

III.2. Présentation générale du manuel

Cette première partie peut être déclinée en 4 sous-parties :

 Présentation du manuel ;

 Objet du manuel ;

 Forme du manuel ;

 Conservation du manuel.

III.2.1.Présentation du manuel

Le présent manuel comprend quatre parties :

- Présentation générale du manuel

- Présentation générale de la société

- Procédures de l’entreprise

73
 - Annexes

Outre l’obligation comptable, le manuel de procédures comptables constitue un support de base

du contrôle interne comptable. Aussi, il permet une formation du personnel et favorise la
rotation entre les postes comptables.

III.2.2.Objet du manuel

Ce manuel a pour principal objet de fournir les éléments nécessaires à la compréhension du

système ainsi que les réponses aux principales questions suivantes :

- Quelle est l’organisation générale de l’entreprise ?

- Comment les informations de base sont-elles saisies ?

- Comment sont-elles traitées ?

- Quel est le plan de compte adopté ?

- Quels sont les principes comptables et règles d’évaluation retenues ?

- Comment passe-t-on des informations de base (pièces justificatives) aux états de synthèse ?

- Comment conserve-t-on la trace des informations de base ?

III.2.3.Forme du manuel

Aucune précision sur la forme de ce document n'est fournie par les textes législatifs et
réglementaires en vigueur au Maroc.

Le présent manuel sera tenu sous forme d'un dossier à feuillets mobiles afin de pouvoir suivre
l'évolution de l'organisation en place. Pour ce faire, il paraît en outre utile de mentionner sur les
différentes feuilles de ce document sa date de création et les dates de mise à jour éventuelles
ainsi que l'identité de personnes ayant procédé à cette mise à jour.

III.2.4.Conservation du manuel

Ce document doit être conservé aussi longtemps qu’est exigée la présentation des documents
comptables auxquels il se rapporte, à savoir 10 ans minimum.

74
Toutes les modifications qui pourraient intervenir dans l’organisation comptable initialement
décrite devront être présentées sous forme d’un avenant annexé au présent document, tout en
précisant la date des nouvelles applications et les nouveaux principes retenus.

III.3. Présentation générale de l’entreprise

Cette première va regrouper l’ensemble des renseignements généralistes concernant

l’entreprise et qui seraient utiles pour les utilisateurs du manuel de procédures comptables
qu’ils soient internes ou externes à l’entreprise.

III.3.1.Informations générales sur l’entreprise

Dans cette section, il convient de dresser une fiche signalétique complète de l’entreprise,
couplée d’une présentation de ses principaux actionnaires (ou associés) :

III.3.1.1. Fiche signalétique :

Il s’agit en quelque sorte de la carte d’identité de la société et peut revêtir la forme suivante :

 Dénomination sociale : CHARRE LILBINAE

 Forme juridique : S.A.R.L.
 Capital social : 200.000,00 DH
 Date de création : 08/10/2014
 Siège social : Avenue des FAR, Résidence Al Fath, N°30, Tetouan,
Maroc
 Adresse commerciale : Avenue de Fes, Angle Rue Ibn Toufail,
Tanger, Maroc
 Activité principale : Promotion immobilière
 Registre de Commerce : 18137
 Identifiant Fiscal : 15194219
 Identifiant Commun de l’Entreprise : 001578544000045
 Taxe Professionnelle : 51429778

75
 III.3.1.2. Principaux actionnaires :

NOMS COMPLETS NOMBRES %

D’ACTIONS/PARTS

M. W 500 25%

M. X 500 25%

M. Y 500 25%

M. Z 500 25%

III.3.2.Intervenants extérieurs
Cette rubrique permet de présenter les différents intervenants qui sont en relation étroite avec
l’entreprise, essentiellement les notaires, les banques, les assureurs et éventuellement le
commissaire aux comptes de la société.

Cette représentation doit être exhaustive et doit permettre à toute personne le désirant de
prendre contact avec eux.

NOMS COMPLETS PROFESSION TEL

1 M. XX Expert-comptable +212XXXXXXXXX

2 Aucun Commissaire aux -

comptes

3 Aucune Autres missions de -

conseils

4 YY Bureaux d’études +212XXXXXXXXX

5 M. XY Avocats +212XXXXXXXXX

6 M. YZ Notaires +212XXXXXXXXX

76
 7 RMA WATANIA Assureurs +212XXXXXXXXX

8 CREDIT AGRICOLE Banques +212XXXXXXXXX

9 - Autres -

Il est primordial de citer l’ensemble des intervenants pour que cette rubrique soit d’une utilité
certaine ; le but étant de permettre à tout utilisateur du manuel de procédures comptables de
l’entreprise, notamment les personnes qui y sont externes, à contacter ces partenaires sans
avoir à perdre du temps. Toutefois, les dirigeants de l’entreprise jugent qu’il s’agit
d’informations confidentielles, dont seuls les employés en ont accès.

III.3.3.Organigramme général de l’entreprise

Il ne s’agit pas de repenser l’organigramme général de l’entreprise dans une mission
d’élaboration d’un manuel de procédures comptables. Cependant, il serait judicieux de revoir
l’organigramme de la fonction comptable et financière en vue d’une meilleure répartition
des tâches et responsabilités entre les différents intervenants, ceci peut montrer la forte valeur
ajoutée que peut conférer une mission de conception d’un tel manuel. Dans la pratique, il
n’est pas exclu de réviser de manière plus ou moins profonde l’ensemble de l’organigramme
de l’entreprise notamment dans les petites structures flexibles, comme c’est le cas avec
l’entreprise CHARRE LILBINAE, et suffisamment ouvertes à la rotation des postes et au
changement des attributions.

En définitive, des propositions de modification de l’organigramme de l’entreprise pourraient

être faites à ses dirigeants dans l’optique d’une optimisation de la fonction comptable et de
ses rapports avec les autres fonctions de l’entité.

77
 Gérant
associé

Responsable
Responsable Responsable
financier et
des travaux commercial
comptable

Chargé de la Chef de
Comptable
paie chantier

Assistant
comptable

III.3.4.Informations diverses et spécifiques de l’entreprise :

Afin de présenter parfaitement l’entreprise, on peut mentionner d’autres informations jugées
utiles à faire consigner dans le manuel de procédures comptables vu leur importance au
niveau fiscal, comptable et social.

III.3.4.1. Informations fiscales :

 Impôts directs :

L’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

 Taxe sur le chiffre d’affaires :

L’entreprise est soumise à la TVA selon le régime débit. La déclaration est mensuelle
avec un taux appliqué de 20% sur le CA – le prorata du terrain.

78
 III.3.4.2. Informations sociales :

 Nombres de salariés :

L’entreprise est constituée de 7 salariés, dont 6 permanents et 1 saisonnier.

 Charges sociales sur salaires :

NATURE PERIODICITE/DECLARATION ORGANISME

Prestations sociales Mensuelle CNSS

Assurance Trimestrielle RMA WATANYA

Accident de travail Trimestrielle RMA WATANYA

Autres - -

III.4. Procédures de l’entreprise

III.4.1.Description de l’organisation comptable

L’étude de l’organisation comptable de l’entreprise « CHARRE LILBINAE » commence par
dresser l’organigramme du service comptable. Ensuite, il s’agit de spécifier les tâches de
chacun au sein de l’organisation comptable ; ce qui est strictement nécessaire à l’efficacité
du processus comptable mais aussi à la prévention des incompatibilités fonctionnelles.

Dans ce qui suit, une proposition d’organigramme pour ce service névralgique ainsi que le
descriptif détaillé des tâches qui y sont réalisés. Il est possible de réduire le nombre des postes
pourvu que la même personne ne puisse regrouper des fonctions incompatibles.

III.4.1.1. Organigramme du service comptable

79
 Responsable
financier et
comptable

Chargé de la
Comptable
paie

Assistant
comptable

III.4.1.2. Répartition des tâches

Il s’agit ici de spécifier les tâches affectées à chaque poste au sein du service comptable de
l’entreprise :

III.4.1.2.1. Responsable financier et comptable

 Encadrement et gestion du personnel du service comptable mis à sa disposition ;

 Planification des travaux comptables durant l’exercice ;

 Supervision de tous les travaux comptables et financiers du service ;

 Supervision de l’imputation comptable conformément au plan comptable général de

l’entreprise ;

 Contrôle et validation des saisies informatiques ;

 Établissement des situations comptables périodiques, y compris les états de synthèse ;

 Maîtrise de l’outil informatique appliqué à la comptabilité ;

80
 Analyse des comptes et justification des soldes ;

 Contrôle inopiné et contrôle permanent de la caisse ;

 Établissement et supervision des documents fiscaux et contrôle du respect des dates de

dépôt de ces documents ;

 Assomption de la relation avec l’administration fiscale ;

 Respect de la confidentialité des informations traitées ;

 Préparation des tableaux de bord ;

 Supervision et contrôle des états de rapprochement bancaires ;

 Liaison permanente et étroite avec les autres départements de l’entreprise pour la mise en
place d’une procédure permettant une meilleure information comptable ;

 Supervision de la tenue des fiches des immobilisations, des échéanciers et des livres légaux
(livres d’inventaire et le journal paraphé) ;

 Assistance au comptage des inventaires physiques des stocks en fin d’exercice ;

 Établissement et maintien des relations internes et externes permettant l’échange

d’informations comptables ;

 Assomption de la responsabilité de l’archivage des documents comptables et financiers.

III.4.1.2.2. Chargé de la paie

 Contrôle des journaux de paie en les confrontant avec les relevés d’heures approuvés par le
chargé de la paie ;

 Etablissement de la paie du personnel et édition des bulletins de paie ;

 Tenue et suivi des livres de paie et des congés payés ;

 Etablissement des déclarations sociales ;

 Etablissement des états extra comptables concernant les paies, acomptes et prêts sortis de
la trésorerie par rapport aux sommes effectivement distribuées.

81
 III.4.1.2.3. Comptable

 Enregistrements comptables des pièces comptables ;

 Suivi des comptes fournisseurs et des comptes clients ;

 Assistance à la préparation des états de synthèse ;

 Rapprochements bancaires ;

 Préparation des commandes aux fournisseurs et suivi des règlements ;

 Classement et vérification des pièces comptables ;

 Comptabilisation des immobilisations et calcul des dotations ;

 Préparation et déclaration de TVA ;

 Suivi et comptabilisation des notes de frais.

III.4.2.États de sortie édités

L’enregistrement comptable de l’entreprise se fait par l’intermédiaire du logiciel SAGE. Ce
logiciel est doté d’un système centralisateur fondé sur la division du journal unique en
plusieurs journaux auxiliaires. Les enregistrements effectués sont résumés par la suite dans
un journal général.

En réalité, la saisie quotidienne des pièces comptables est réalisée dans plusieurs journaux
auxiliaires spécialisés selon la nature de l’opération. L’entreprise « CHARRE LILBINAE »
dispose de 6 journaux auxiliaires, présentés dans le schéma ci-dessous. Par ailleurs, à
chaque mois correspond un journal donné.

82
 Journal AN
Journal Achat
Documents de Base Journal Caisse Journal Général
Journal Banque
Journal OD

Grand Livre Général Balance Etats de Synthèse

Figure 6 - Schéma simplifié du fonctionnement du système d’enregistrement

Les états comptables de sortie que l’entreprise « CHARRE LILBINAE » édite sont : les
Journaux auxiliaires et le Journal centralisateur, le Grand Livre général et les Grands livres
auxiliaires, les Balances générales et auxiliaires, et enfin les états de synthèse.

III.4.2.1. Journaux auxiliaires

Le comptable veille à la tenue des journaux auxiliaires suivants :

 Journal Achats (JA) : où sont enregistrées toutes les opérations avec les fournisseurs
et/ou les sous-traitants ;

 Journal Ventes (JV) : au niveau duquel sont enregistrées toutes les informations
relatives aux contrats de ventes avec les clients ;

 Journal Caisse (JC) : où sont enregistrés les mouvements de liquidité de la période ;

 Journal Banque (CA) : il reprend l’ensemble des transactions figurant au relevé de

compte de l’entreprise. Les enregistrements concernés sont :

 L’encaissement des chèques reçus ;

 Le paiement des chèques à l’ordre des fournisseurs et des tiers ;

 Le versement en espèces ;

83
  Les virements reçus ou émis en faveur des tiers ;

 Les virements émis en faveur des salariés ;

 Les frais et commissions prélevés par la banque…

 Journal Opérations Diverse (OD) : regroupant toutes les opérations de l’entreprise dont
la fréquence est moins importante que celle des opérations des journaux précédents :

 OD à nouveau ;

 OD TVA ;

 OD salaires ;

 OD immobilisations ;

 OD amortissements ;

 OD frais généraux ;

 Etc.

III.4.2.2. Journal général

Chacun des journaux auxiliaires est repris au niveau du journal général centralisateur. Cette
centralisation dans le journal général joue un grand rôle dans l’élaboration des documents de
synthèse.

III.4.2.3. Grand Livre général

Il est formé par l’ensemble des comptes de l’entreprise dont il permet d’assurer le suivi. Les
comptes peuvent être individuels ou collectifs, du moment où chaque compte fait apparaître le
solde au début de l’exercice, le cumul des mouvements Débit et Crédit durant l’exercice ainsi
que son solde final en fin de période.

III.4.2.4. Balance générale

La balance générale est considérée un instrument de contrôle efficace du fait qu’elle récapitule,
pour chaque compte, le cumul des mouvements débiteurs et créditeurs, et ce durant tout
l’exercice comptable, le report à nouveau (débiteur ou créditeur) et le solde (débiteur ou
créditeur) constitué en fin de période inclus.

84
 III.4.2.5. États de synthèse

Les états de synthèse représentent un moyen privilégié d’information des dirigeants sur la
situation et la gestion de l’entreprise. Ils sont donc la principale forme d’informations
comptables destinée au tiers. L’établissement de ces états se fait une fois par exercice
comptable. Néanmoins, le service comptable peut être amené à produire des états de synthèse
intermédiaires en cas de besoin ou à la demande de la direction générale.

Le service comptable se charge donc de l’élaboration de ces états de synthèse, à savoir : le bilan,
le compte de produits et charges (CPC), l’état des soldes de gestion (ESG), le tableau de
financement (TF) et l’état des informations complémentaires (ETIC). Ces derniers permettent
de renseigner sur le patrimoine et la situation de l’entreprise, sa performance financière et la
formation du résultat et des flux de trésorerie.

III.4.3.États produits
Le service comptable doit produire périodiquement un certain nombre d’états, à savoir :

 Des états mensuels : états de rapprochement bancaires, déclarations de TVA, situations

comptables, état comptable de la paie ;

 Des états annuels : essentiellement les états de synthèse (bilan, Compte De produits et
Charges, Etat de Solde de Gestion, Tableau de Financement et Etat des Informations
Complémentaires), les balances auxiliaires et générale, l’état 9421...

III.4.4.Description des procédures par cycle

Il s’agit ici de présenter les procédures comptables à respecter selon chaque cycle des cycles
de l’entreprise.

III.4.4.1. Cycle Achats – Fournisseurs

Expression du besoin

Les achats sont effectués selon l’expression du besoin au niveau du chantier. En effet, en cas
de besoin, le chef de chantier informe le responsable des travaux, par une demande d’achat, des
matières réclamées par les ouvriers. Ce dernier se renseigne sur le champ sur l’état des stocks.
En cas d’insuffisance de stock, une commande est à réaliser.

85
Choix de fournisseurs

Avant de procéder au choix du fournisseur, le responsable des travaux doit s’assurer que les
seuils d’approvisionnement établis et définissant en moyenne les quantités à commander sont
bien respectés.

Une fois ce contrôle est fait, le responsable des travaux peut choisir le fournisseur. Pour ce faire,
il procède à la consultation de trois fournisseurs. À la réception des offres de prix, il effectue
une comparaison des offres et retient le fournisseur ayant présenté la meilleure offre selon le
rapport qualité-prix. Généralement, les achats sont effectués auprès des mêmes fournisseurs
avec lesquels l’entreprise CHARRE LILBINAE entretient des relations de longue date.

Néanmoins, s’il s’agit d’une commande portant sur une quantité importante, le choix du
fournisseur doit être soumis à l’approbation de tous les autres associés.

La demande d’achat (DA) est à classer dans le dossier « Achats » dans la rubrique concernant
les commandes selon un ordre chronologique.

Lancement de la commande

Une fois le fournisseur est choisi, le responsable des travaux établit un bon de commande (BC)
qui sera édité en 2 exemplaires :

Un premier qui sera scanné, après signature et pose du cachet de l’entreprise, et envoyé par la
suite par mail électronique au fournisseur choisi ;

Un deuxième qui sera classé dans le dossier « Achats » avec la DA correspondante, dans
l’attente d’être transmis au service comptable.

À chaque commande lancée (ainsi qu’à la réception de chaque livraison), le responsable des
travaux met à jour le tableau de suivi des commandes. Ce tableau, tenu manuellement, se
présente comme suit :

Date N° BC Produit Qté Fournisseur Date de N° BL

commande commandé commandée contacté livraison

86
Réception des biens

Le chef de chantier, avec la supervision du responsable des travaux, réceptionne les biens
commandés. Avant de signer le bon de livraison (BL), il le rapproche avec le BC. Par la suite,
un exemplaire de ce BL est remis au fournisseur, tandis qu’un deuxième sera transmis au service
comptable et joint à la facture.

Au fur et à mesure, le responsable des travaux met à jour « le tableau de suivi des commandes ».

Traitement des factures

Le service comptable reçoit les factures d’achats directement du fournisseur. Le comptable doit
toujours vérifier que la facture comporte les mentions suivantes :

 La raison sociale de la société et son adresse ;

 Le numéro du Registre de Commerce (RC) ;
 Le numéro de l’Identifiant Fiscal (IF) ;
 Le numéro de la Taxe Professionnelle (TP) ;
 Le numéro de l’Identifiant Commun de l’Entreprise (ICE) ;
 Le montant du taux et du montant de la TVA ;
 Le numéro et la date de la facture ;
 Le prix et la quantité livrée ;
 La désignation de la marchandise ;
 Le cachet et la signature du fournisseur.

Par la suite, le comptable vérifie la conformité de la facture avec le BC et le BL. Il s’assure que
les quantités commandées correspondent bien aux quantités reçues et que les prix convenus ont
été bien respectés.

Comptabilisation

Au fur et à mesure de leurs arrivées, les factures d’achats font l’objet d’une comptabilisation
directe sur le journal d’achat informatisé selon les modèles d’écriture comptable figurant dans
l’annexe.

Après leur enregistrement, elles reçoivent une imputation comptable qui comprend : le sigle du
journal de saisie, le mois et l’année de la facture, ainsi que le numéro de la pièce.

87
Une fois comptabilisées, les factures sont classées selon un ordre descendant des mois, et selon
un ordre ascendant des numéros de pièces. D’autres modalités de classements sont adoptées, à
savoir :

 Les factures relatives aux achats locaux sont rangées dans le classeur des achats, section
journal d’achat.
 Les factures relatives aux achats à l’importation sont rangées dans le classeur des achats,
section journal d’achat ; une autre copie des factures est classée dans les dossiers
d’import.
 Les factures non réglées sont classées provisoirement dans une chemise intitulée
« Factures en instance ».

Un contrôle des comptes fournisseurs est effectué mensuellement.

Règlement

La pièce de règlement de la facture peut prendre plusieurs formes :

 Un virement ;
 Un chèque ;
 Versement espèces…

Après avoir préparé le moyen de paiement, le comptable le transfert au dirigeant pour signature,
à l’appui de la facture (accompagnée du BC et du BL).

Le délai de règlement des fournisseurs de la société « CHARRE LILBINAE » varie entre 30

jours et 120 jours.

Comptabilisation du règlement

Une fois la facture payée, le comptable procède à l’enregistrement de cette opération selon le
modèle d’écriture comptable figurant dans l’annexe, puis appose le cachet « payé » :

 Si le règlement a été effectué par chèque bancaire, à mentionner les informations

concernant la date de règlement et le numéro de chèque.
 Si le règlement a été effectué par les pièces de caisse, à apposer juste le cachet « payé
par espèce ».

Il est primordial de joindre une copie du moyen de règlement à la facture correspondante.

88
 III.4.4.2. Cycle Ventes – Clients

Vu la particularité des entreprises de promotion immobilière, les fonctionnalités couvertes

généralement par la procédure Ventes – Clients, à savoir :

 L’acceptation et le traitement des commandes ;

 L’émission et l’enregistrement des factures ;
 Le suivi des comptes clients ;

revêtent des formes bien spécifique au secteur. De ce fait, le terme « factures » est remplacé
par le terme « contrats » attestant de l’opération de vente. Ainsi, et afin d’adapter les
procédures au contexte immobilier, il s’est avéré plus judicieux de traiter les procédures de
ce cycle selon les fonctionnalités suivante :

 Exécution des travaux / Production ;

 Dossier clients ;
 Établissement des contrats de vente ;
 Règlement ;
 Comptabilisation du règlement.

Exécution des travaux / Production

Le responsable des travaux travaille en collaboration avec un ensemble de bureaux

indépendants avec un contrat de sous-traitance :

 Le bureau technique réalise les plans des constructions ;

 Le bureau de coordination assure le suivi des travaux et le respect des plans.

Dossier clients

Le client est reçu par le commercial à l’agence de vente.

Après avoir informé le client sur l’ensemble des éléments concernant le produit qui l’intéresse,
une fiche de renseignements est remplie (à joindre une copie de CIN). Le client effectue un
premier versement (30% du montant total convenu). Le dossier client est ainsi ouvert : il
contient la fiche de renseignements remplie par le client, la fiche de règlements qui sera mise à
jour à chaque règlement du client, le reçu du 1er règlement.

A chaque versement ultérieur effectué par le client, un reçu est établi et inséré dans le dossier.

89
Dès leur constitution, les dossiers sont classés au sein du Service Commercial par ancienneté.
Ils sont ressortis à l’occasion de tout nouveau règlement.

Un suivi informatique est assuré tout au long des étapes par lesquelles passe le dossier client,
sous forme d’un tableau dressé sur un simple tableur (Microsoft Excel), ce qui permettra
d’établir des états périodiques répondant aux besoins de l’entreprise (état des ventes, situation
des versement, …) et de connaître la situation des clients (montant restant dû, total des
versements, …).

Dans le cas d’annulation d’une acquisition par un client, une procédure spéciale doit être
prévue. En effet, le client établit une demande de remboursement légalisée qu’il remet au
responsable commercial pour ajout à son dossier. Cette dernière est transférée au dirigeant. Un
chèque est alors établi sur la base des documents de demande d’annulation reçus, tout en
diminuant 25% de l’avance pour cause de désistement.

Dès que le client reçoit le chèque le remboursant, il remet l’original du document officiel –
attestant qu’il n’est plus en relation avec la société – ainsi que les reçus des avances qu’il a
précédemment déboursées.

Établissement des contrats de vente

Afin d’établir un contrat de vente, un dossier comprenant toutes les pièces nécessaires, y
compris le document attestant du transfert, doit être transmis au notaire. Le client a le droit de
contacter le notaire de son choix.

Le contrat de vente est signé par le client et le dirigeant de l’entreprise.

Règlement

Après le versement de chaque avance par un client, un reçu doit être établi par le responsable
commercial, sous forme de trois (3) exemplaires : le premier est remis au client, le second est
transmis au service comptable, tandis que le troisième est conservé dans le dossier du client
correspondant.

À chaque avance, le responsable commercial met à jour le tableau de suivi des avances. Ce
tableau, tenu sur un simple tableur Excel, se présente comme suit :

90
 N° Surface Nom de Prix de Parking Avances Encours
appartement (m²) l’acquéreur vente clients

Ce tableau simplifie l’opération de contrôle réalisée par le dirigeant, et qui consiste à comparer
les sommes encaissées réellement aux montants figurant sur les reçus émis.

Le lendemain de l’encaissement, ce dernier est déposé par le comptable à la banque contre un

bordereau de remise. L’original du bordereau de remise est transmis au service comptable pour
être classé par la suite dans les dossier « Banque », alors qu’une copie est gardée au niveau du
dossier du client concerné.

En fin de chaque mois, le service comptable doit établir un état de rapprochement entre les
montants inscrits aux reçus et ceux mentionnés au niveau du relevé bancaire du mois.

Comptabilisation

Sur la base des bordereaux de remise transférés par le responsable commercial, la

comptabilisation des avances se fait par le débit du compte « 5141 Banque » et le crédit du
compte « 4421 Clients – avances et acomptes reçus sur commandes en cours ».

III.4.4.3. Cycle Stocks

Suivi des quantités en stocks et protection physique des stocks

- Entrée en stock

Le chef de chantier procède au contrôle du BC avec le BL à chaque livraison. Par la suite, il

signe ce dernier sous la supervision du responsable des travaux.

Dès que les commandes sont bien rangées, le chef de chantier met à jour l’état de suivi de stock
dont il est chargé. Cet état est tenu manuellement et présenté comme suit :

Date de Sigle du Nature du Quantités N° BL Fournisseur Date de

réception produit produit associé concerné sortie de
stock

91
- Sortie de stock

L’expression du besoin au niveau du chantier donne naissance à une sortie de stock. Suite à
cette dernière, le chef de chantier met à jour l’état de suivi de stock tout en y joignant une copie
de la DA.

- Suivi des stocks de matières

Le chef de chantier édite trois états mensuellement qu’il transmet à son supérieur hiérarchique
(le responsable des travaux), à savoir :

 Un état reprenant les quantités entrées en stock durant le mois ;

 Un état reprenant les quantités sorties du stock durant le mois ;
 Un état des quantités restant en stock qui sera comparé à l’inventaire physique effectué.
- Suivi des stocks d’encours et produits finis

Chaque fin de mois, un état d’avancement est à établir par le bureau d’études indépendant, avec
la collaboration du responsable des travaux.

Valorisation et dépréciation des stocks

Chaque fin d’année, un inventaire physique des matières et produits est effectué par le chef de
chantier, avec la supervision du responsable des travaux et du responsable financier et
comptable, et ce afin de déterminer les quantités des produits existantes réellement ainsi que
leur valorisation. Cet inventaire est traduit par un état qui sera transmis au service comptable.

Si un produit est en état de casse ou de détérioration, le responsable des travaux est notifié.

D’une autre part, en ce qui concerne les produits en cours et finis, c’est-à-dire les constructions,
l’état de stock est établi en fin d’année conjointement par le bureau d’études indépendant,
l’ingénieur et le responsable des travaux au niveau des chantiers ; et sera transmis par la suite
au service comptable pour enregistrement comptable.

Il faut impérativement vérifier à chaque fois, que le coût des stocks reste inférieur à la valeur
probable de vente (frais de commercialisation déduits). À défaut, une dépréciation des stocks
doit être constatée.

92
 III.4.4.4. Cycle Trésorerie

Les procédures de ce cycle se présentent selon deux volets : paiements et encaissements, et

consistent à garantir :

 La justification des paiements réalisés ;

 L’enregistrement rapide et correcte des paiements et des encaissements dans les
comptes de trésorerie ;
 La remise rapide des chèques pour encaissement en banque.

Paiements

Avant de préparer le moyen de règlement, le comptable transmet au responsable financier et

comptable les pièces justifiant la dépense engagée. Si ce dernier est d’accord, il appose la
mention « bon à payer » sur chaque pièce justificative. C’est à ce moment que le comptable
prépare le moyen de règlement approprié à chaque pièce. Ainsi, le moyen de règlement est
présenté au dirigeant pour signature.

Le comptable garde une copie de chaque règlement, laquelle sera jointe à la facture
correspondante. Par la suite, il procède à l’enregistrement comptable de l’opération : le compte
du fournisseur concerné est débité contre le crédit du compte « 5141 Banque ».

Une fois payée, le comptable appose le cachet « payé » sur la facture afin d’éviter les doubles
paiements.

Chaque fin de mois, le comptable établit un état récapitulatif des paiements effectués qu’il
compare au relevé bancaire du mois.

Le moyen de règlement est récupéré par le fournisseur depuis le service comptable.

Encaissements

Les avances des clients sont encaissées par le responsable commercial. Ces sommes encaissées
seront déposées à la banque par le comptable au plus tard le lendemain contre un bordereau de
remis. L’original du bordereau de remise est transmis au service comptable pour être classé par
la suite dans les dossier « Banque », alors qu’une copie est gardée au niveau du dossier du client
concerné.

93
À la fin de chaque mois, le comptable procède à un contrôle consistant à comparer d’abord les
montants inscrits aux reçus à ceux des bordereaux de remise, et puis les comparer au relevé
bancaire du mois. Un état récapitulatif de ce contrôle est à établir et à remettre au responsable
financier et comptable.

III.4.4.5. Cycle Paie - Personnel

Les procédures de ce cycle ont pour principal objectif :

 Garantir que toutes les personnes embauchées assument réellement une activité
professionnelle au sein de l’entreprise ;
 Veiller au respect de la législation en ce qui concerne les embauches et les sorties
d’effectif ;
 S’assurer que les personnes sont payées conformément à leur contrat de travail ;
 Garantir la comptabilisation rapide et correcte des opérations de paie ;
 S’assurer que les charges sociales et fiscales assises sur les salaires sont correctement
acquittées.

Procédure de recrutement

La procédure de recrutement est déclenchée par l’expression d’un besoin soit au niveau du
chantier, soit au niveau de l’administration. Ce besoin peut être déclenché par le départ d’un
employé dont le remplacement est indispensable.

Dans le cas où le besoin est exprimé au niveau du chantier, c’est le chef de chantier qui se
charge du recrutement. Toutefois, s’il s’agit d’un besoin au niveau de l’administration, c’est le
dirigeant qui se charge du recrutement. Ainsi, ce dernier détermine le profil de la nouvelle
recrue et les tâches qui lui seront assignées. Par la suite, il lance l’offre d’emploi.

Après plusieurs entretiens avec les candidats, le choix de la future recrue est décidé par le
dirigeant et le responsable financier et comptable.

Le contrat est signé donc par les parties concernées pour entamer ensuite les formalités
administratives.

Procédure lors du départ

Lors du départ d’un employé de l’entreprise, le chargé de la paie est notifié afin d’entamer les
démarches nécessaires (solde de tout le compte, …).

94
Gestion de la paie

Édition et contrôle de la paie

Au moment d’établir la paie de chaque employé, le chargé de la paie doit s’assurer de la véracité
et de l’exactitude des informations qui lui ont été communiquées et qui sont prises en compte
dans le calcul de la paie (absences, primes, …). Le calcul de la paie se fait au niveau du logiciel
de paie.

Un contrôle est effectué mensuellement par le chargé de la parie sur la base des documents
suivants :

 Livre de paie ;
 État résumé des cotisations (ERC) ;
 Bulletin de paie ;
 État préparatoire de la CNSS et AMO ;
 État de l’IR ;
 Feuilles de pointage ;
 Demande de congés.

Paiement du salaire

Deux tableaux sont à préparer par le chargé de la paie afin de différencier entre le personnel à
payer par virement et ceux à payer en espèce. Ces deux tableaux sont à présenter au responsable
financier et comptable ainsi qu’au dirigeant pour contrôle et validation.

Les ordres de paiements des salaires suivent des conditions de double signature, à savoir la
signature du responsable financier et comptable et celle du dirigeant.

Les bulletins de paie sont imprimés en deux exemplaires dont un est remis aux salariés contre
signature sur le deuxième exemplaire.

Déclarations sociales et fiscales

Déclaration à la sécurité sociale

La déclaration du personnel est effectuée sur le portail DAMANCOM (site déclaratif de la

CNSS). Ce portail permet à la société de procéder à la télédéclaration de ses salariés en ligne.
Il permet également au chargé de la paie d’imprimer les bordereaux de cotisation sociale.

95
Les bordereaux sont transmis au service comptable pour contrôle et paiement des cotisations
salariales par virement bancaire.

Assurances

Plusieurs polices d’assurances sont contractées, par CHARRE LILBINAE, auprès des
compagnies d’assurances privées.

La liste des assurances est :

 Assurance de responsabilité civile ;

 Assurance Accidents de travail ;
 Assurance tous risques Chantier.

Le chargé de la paie est tenu d’envoyer, mensuellement, les bordereaux de déclarations sociales
des salariés aux assurances.

Impôt sur les revenus (IR)

L’IR est une retenue à la source sur le salaire imposable mensuellement, dont le paiement est
effectué par la société au plus tard à la fin du mois qui suit celui de l’attribution du salaire.

Le comptable édite le bordereau et avis de versement de l’IR, selon les imprimés de

l’administration fiscale, en trois exemplaires chacun. Ces documents sont présentés au dirigeant
pour validation et paiement par chèque. Deux exemplaires de l’imprimé, signés et cachetés par
le responsable financier et comptable sont déposés à la Perception Générale des Impôts du lieu
du siège social, contre quittance. Le troisième est joint avec une copie du chèque de règlement
pour archivage. La déclaration peut être soumise en mode EDI ou EFI sur le site internet de la
Direction Générale des Impôts (section TELESERVICES SIMPL). Ce site permet également
le paiement en ligne.

Déclaration annuelle des salaires (état 9421)

Avant le 28 février de chaque année, le formulaire de l’état annuel des traitements et salaires
est rempli sur la base du livre de paie annuel issu du logiciel de paie. Cet état est importé sur le
site internet de la Direction Générale des Impôts en mode EDI ou EFI. Le site permet
d’imprimer des récépissés de dépôt et de paiement.

Une copie de la déclaration et les récépissés imprimés sont alors archivés au niveau du service
comptable.

96
Traitement comptable

Le comptable saisit l’écriture de paie dans le journal des OD sur la base des états suivants :

 Le livre de paie ;
 État résumé des cotisations ;
 Bordereau de versement CNSS et AMO ;
 État de l’IR mensuel.

Les écritures comptables nécessaires sont présentées au niveau de l’annexe.

III.4.4.6. Cycle immobilisations

Détermination et réalisation des investissements

Dans le cas d’un besoin d’immobilisation, le chef de chantier contacte le responsable des
travaux. Disposant d’un budget des investissements préalablement établi, ce dernier étudie la
faisabilité de cet investissement (achat ou location). L’investissement doit être également
approuvé par le dirigeant et le responsable financier et comptable.

En cas d’approbation, le responsable des travaux contacte les fournisseurs potentiels et

compare les informations ainsi obtenues afin d’effectuer le meilleur choix en se basant sur le
rapport qualité / prix / délais.

Suivi et protection des immobilisations

Une fois devenues propriété de l’entreprise, les immobilisations doivent faire l’objet d’un
suivi permanent afin de :

 Garantir que les mouvements d’immobilisations sont recensés sur un état/registre

spécifique ;
 Garantir que les immobilisations sont protégées et font l’objet d’un entretien régulier ;
 Garantir que les immobilisations sont correctement enregistrées et évaluées en
comptabilité.

Enregistrement des immobilisations

Pour une comptabilisation correcte des immobilisations, il est primordial de distinguer entre
les charges d’entretien et celles de l’immobilisation.

97
L’enregistrement comptable de toute immobilisation doit comprendre les dotations aux
amortissements engendrées par les taux et modes d’amortissement que l’entreprise est tenue
de définir à l’occasion de la nouvelle acquisition.

Pour faciliter et l’enregistrement comptable des immobilisations et leurs suivis pour le

comptable, il est judicieux, voire nécessaire d’établir un état regroupant toutes les
immobilisations de l’entreprise.

III.4.5.Enregistrements et modalités de contrôle

III.4.5.1. Cycle Achats - Fournisseurs

Enregistrement

Une fois la facture reçue, le service comptabilité procède à la saisie des informations relatives
à la facture, à savoir : le numéro de la pièce comptable, la date de la facture, le libellé (numéro
de la facture + le nom du fournisseur), le montant HT et TTC et le montant de la TVA.

Ainsi, le compte de charge correspondant est débité : « 6121 Achats de matières premières »,
« 6122 Achats de matières et fournitures consommables » ou « 6126 Achats de travaux, études
et prestations de services » ; contre le crédit du compte fournisseur concerné.

Contrôle

Avant l’enregistrement de chaque facture, un rapprochement est à effectuer entre la facture, le

BC et BL, s’il s’agit d’un fournisseur. Dans le cas d’un sous-traitant, le rapprochement est
effectué entre la facture et l’état d’avancement des travaux.

À la fin de chaque mois, le service comptable réalise un état de rapprochement entre le solde
du compte Fournisseurs figurant sur la balance avec le solde figurant sur le compte des tiers.

Classement

La facture - avec laquelle est joint le BC, le BL et une copie du règlement – est classée par mois
selon un ordre descendant, et par numéro de pièce selon un ordre ascendant.

98
 III.4.5.2. Cycle Ventes - Achats

Enregistrement

Dès que le contrat est établi, le compte « 7121 Ventes de biens produits » est crédité contre le
débit du compte de tiers correspondant « 4421 Clients – Avances et acomptes reçus » et « 3421
Clients » et/ou les comptes de trésorerie.

Le service comptable saisit donc les informations relatives au contrat : le numéro de la pièce
comptable, la date du contrat, le nom du client, le montant et les dates d’avances.

Contrôle

La légalité du contrat doit être contrôlée. De plus, le service comptable doit comparer le prix
figurant au niveau du contrat à la somme figurant sur l’état des avances.

Classement

Les copies des contrats, auxquelles sont jointes des copies du dossier de chaque client, sont
classées au sein du service comptable.

III.4.5.3. Cycle Trésorerie

Enregistrement

L’enregistrement des encaissements et décaissements au niveau du compte « 5141 Banque » ne

se fait qu’après réception du relevé bancaire mensuel.

Contrôle

Un rapprochement est effectué entre les éléments figurant sur le moyen de règlement (nom du
fournisseur et le montant) et la facture.

Chaque fin de moins, un état de rapprochement bancaire est effectué entre le solde de la banque
figurant sur la comptabilité et le solde figurant sur le relevé bancaire.

Classement

Après chaque règlement, une copie du moyen de règlement est à joindre à la facture
correspondante, le BC et le BL.

En ce qui concerne les encaissements, les pièces bancaires utilisées (bordereaux de remise et
relevés bancaires) sont classées dans la section Banque suivant un ordre chronologique.

99
 III.4.6.Procédures d’arrêtés des comptes

III.4.6.1. Contrôle de cohérence

À la fin de chaque exercice comptable, il faut obligatoirement contrôler les points suivants :

 Égalité de la balance ;
 Position de la caisse (débitrice) ;
 Comptes d’attente ;
 Sens naturel des comptes.

III.4.6.2. Travaux de contrôle de l’arrêté des

comptes

III.4.6.2.1. Immobilisations

Il faut s’assurer si de simples charges ne sont pas comptabilisées en non valeurs, et vérifier que
le dossier d’immobilisation est complet (factures, BC, fiches d’amortissement, …).

En ce qui concerne les nouvelles acquisitions, il faut vérifier d’abord qu’il s’agit bien d’une
immobilisation, et puis de vérifier que le total de la facture correspond au total du mouvement
des augmentations. D’autres procédures sont à appliquer, à savoir :

 Vérifier que les immobilisations sont comptabilisées hors frais accessoires non
amortissables ;
 Vérifier la comptabilisation du petit outillage ;
 Vérifier que les documents relatifs à l’acquisition des immobilisations sont bien
classés ;
 Rapprocher l’inventaire physique avec les comptes d’immobilisations en cours.

III.4.6.2.2. Amortissements

De prime abord, il faut vérifier que le taux d’amortissement retenu correspond à la nature de
l’immobilisation et à l’utilisation qui en est faite, ainsi que l’amortissement a été effectivement
calculé à partir de la date de mise en service. De plus, il faut :

 Vérifier que les immobilisations complètement amorties sont maintenues au bilan ;

 Faire un sondage et s’assurer de l’exactitude des calculs ;

100
  Vérifier si les cessions d’immobilisations ont été correctement comptabilisées et
justifiées.

III.4.6.2.3. Stock

Pour ce qui est des stocks, il faut s’assurer que les produits classés sous cette rubrique
constituent bien des stocks et que les achats ont été valorisés au prix d’acquisition.

De plus, il faut vérifier l’état des marchandises réceptionnées en fin d’exercice dont les factures
n’ont pas été reçues ou établies.

III.4.6.2.4. Trésorerie

Au niveau de la banque, il faut :

 Établir l’état de rapprochement ;

 Pointer les opérations en suspens ;
 Vérifier le dénouement des opérations en suspens sur les relevés bancaires et les
écritures comptables de l’année suivante.

Pour ce qui est de la caisse, il faut :

 S’assurer, par sondage, que les mouvements effectués par caisse sont correctement
justifiés ;
 Vérifier que le solde de la caisse ne présente pas de solde créditeur.

III.4.6.2.5. Comptes de régularisation

Il faut essentiellement :

 S’assurer que les charges sociales sont tenues en compte (par exemple les primes à
verser au titre de l’exercice) ;
 Vérifier qu’il n’y a pas de factures non comptabilisées ;
 S’assurer que tous les frais de déplacement sont comptabilisés ;
 Ressortir les montants comptabilisés d’avance après avoir vérifié les différents contrats ;
 Vérifier que toutes les marchandises commandées en fin d’exercice ont été livrées et
facturées.

101
 III.4.6.3. Contrôle particulier

En raison de l’importance de leurs mouvements comptables, certains comptes méritent une

attention particulière. Ces comptes sont :

 Clients ;
 Fournisseurs (charges et immobilisations).

En effet, le responsable financier et comptable se doit de s’assurer de l’exactitude des montants

figurant en comptes tiers, et ce pour garantir un bon enregistrement des dettes et créances et
aussi afin de pouvoir détecter toute anomalie.

III.4.7.Principes et méthodes comptables retenus

III.4.7.1. Taux d’amortissement

Les taux retenus prévus par l’Administration fiscale :

 4% pour les immeubles d’habitation à usage commercial ;

 5% pour les immeubles industriels construits en matériaux solides ;

 10% pour les constructions légères et le matériel, mobilier de bureau, aménagements

divers et installations ;

 15% pour les micro-ordinateurs, périphériques, programmes ;

 20 à 25% pour le matériel roulant, matériel automobile ou hippomobile ;

 30% pour l’outillage de faible valeur autre que l’outillage qui n’est pas inscrit dans les
frais généraux.

III.4.7.2. Évaluation des immobilisations en non

valeurs

La valeur d’entrée d’une immobilisation en non valeurs est constituée :

 Par la somme des charges dont l’étalement sur plusieurs exercices est opéré en vertu de
leur caractère propre (frais préliminaires) et en vertu d’une décision exceptionnelle de
gestion (charges à répartir) ;

102
  Par le montant total des primes de remboursement des obligations (différence entre le
montant futur à rembourser hors intérêts, et le montant versé par le prêteur).

L’amortissement de ces éléments constitue l’étalement par report sur plusieurs exercices (dont
le premier) d’une charge subie ou consommée. Cet étalement par amortissement doit être
effectué selon un plan préétabli sur un maximum de cinq exercices y compris celui de
constatation de la charge à l’exception des primes de remboursement des obligations.

En vertu du principe de prudence, le plan d’amortissement des immobilisations en non valeurs

doit comporter des amortissements annuels avec un minimum linéaire à appliquer dès la fin du
premier exercice.

III.4.7.3. Évaluation des immobilisations

corporelles et incorporelles

La valeur d’entrée des immobilisations corporelles et incorporelles est composée par :

 Leur coût d’acquisition pour les immobilisations acquises à titre onéreux formé de :

 Prix d’achat + droits de douane + autres impôts et taxes non récupérables –

réductions commerciales obtenues – taxes légalement récupérables ;

 Charges accessoires d’achat à l’exception des droits de mutation, des honoraires

et commissions et des frais d’actes (à inscrire en « charges à répartir en plusieurs
exercices » et à amortir sur cinq exercices au maximum) ;

 Charges d’installation nécessaires pour la mise en marche du bien à l’exclusion

des frais d’essais et de mise en point (à inscrire en « charges à répartir en
plusieurs exercices » et à amortir sur cinq exercices au maximum).

 Les frais généraux et les charges financières engagés pour l’acquisition

d’immobilisations sont à exclure du coût d’acquisition de ces immobilisations.
Toutefois, dans le cas exceptionnel d’un délai d’acquisition supérieur à un an,
les frais financiers spécifiques de préfinancement se rapportant à cette période
peuvent être inclus dans le coût d’acquisition de ces immobilisations ; avec
mention expresse dans l’ETIC.

Les pertes et gaspillages accidentelles ainsi que les charges financières sont exclues du
coût d'acquisition. Toutefois, dans le cas exceptionnel d'un cycle d'approvisionnement

103
 supérieur à un an, les frais financiers spécifiques se rapportant à ce cycle peuvent être
inclus dans le coût d'acquisition avec mention expresse dans l'ETIC. En cas de sous-
activité notable observée au niveau de la fonction d'achat, la quote-part supplémentaire
de charges fixes unitaires résultant de cette sous activité doit être exclue du coût
d'acquisition.

 Leur coût de production pour celles qui sont produites par l’entreprise pour elle-même,
formé de la somme :

 Du coût d’acquisition des matières et fournitures utilisées pour la production de

l’élément ;

 Des charges directes de production tels les charges de personnel, les services
extérieurs, les amortissements ;

 Des charges indirectes de production dans la mesure où elles peuvent être

raisonnablement rattachées à la production de l’immobilisation.

Toutefois, ce coût de production réel et complet ne comprend pas, sauf conditions

spécifiques de l'activité à justifier dans l'ETIC :

 Les frais d’administration générale de l’entreprise ;

 Les frais de stockage ;

 Les frais de recherche et de développement ;

 Les charges financières.

Sont exclues catégoriquement du coût de production :

 Les pertes et gaspillages accidentels ou exceptionnels ;

 La quote-part supplémentaire de charges fixes unitaires résultant d’une sous

activité caractérisée de l’entreprise par rapport à une capacité normale de
production préétablie en fonction des caractéristiques techniques de
l’équipement et économiques de l’entreprise.

Néanmoins, le coût de production des immobilisations peut comprendre le montant des

intérêts relatifs aux dettes contractées pour le financement de cette production depuis le
"préfinancement" spécifique jusqu'à la date normale d'achèvement de l'immobilisation

104
 ou de sa mise en service si elle est exceptionnellement antérieure à cette date.
L’inclusion des charges financières doit être mentionnée dans l'ETIC.

La valeur comptable nette devant figurer au bilan est :

 La valeur d’entrée ou la valeur nette d’amortissements, dans le cas général ;

 La valeur actuelle dans le cas où celle-ci est notablement inférieure soit à la valeur
d’entrée, soit à la valeur nette d’amortissement révélant une moins-value latente.

Les plus-values latentes n'étant pas comptabilisées en vertu du principe de prudence car non
réalisées, sont conservées comme valeur comptable nette, soit :

 La valeur d'entrée pour les immobilisations non amortissables ;

 La valeur nette d'amortissements pour les immobilisations amortissables.

Les moins-values latentes sur immobilisations, si elles sont d'un montant relatif notable,
donnent lieu à constatation de "provisions pour dépréciation" ou, dans le cas exceptionnel où
elles présenteraient un caractère définitif, "d'amortissements exceptionnels".

L'observation d'écarts importants entre la valeur actuelle et la valeur nette d'amortissements

d'une immobilisation est de nature à conduire à une révision du plan d'amortissement si les
causes de ces écarts risquent de se maintenir durablement.

Conformément aux méthodes d'évaluation, la valeur actuelle d'une immobilisation incorporelle

ou corporelle est déterminée à partir du marché et de l'utilité du bien pour l'entreprise.

La référence du marché est normalement le prix actuel d'achat de l'immobilisation (à la date de

l'inventaire), majoré des charges accessoires d'achat et d'installation, ou le coût actuel de
production pour les immobilisations produites par l'entreprise pour elle-même et n'ayant pas
d'équivalent sur le marché ; ces coûts sont corrigés en baisse en fonction de l'usure ou de l'âge
de l'immobilisation.

L’utilité du bien pour l’entreprise doit être tout particulièrement prise en considération, car
l’immobilisation doit être évaluée dans l’état et le lieu où elle se trouve en fonction de son
utilisation future par l’entreprise.

La valeur actuelle de l’immobilisation peut être considérée comme étant le prix qu’accepterait
d’en donner un acquéreur éventuel de l’entreprise dans l’état et le lieu où elle se trouve. Par

105
conséquent, la valeur actuelle d’une immobilisation ne doit pas être confondue avec son prix
actuel de revente éventuelle.

En revanche, en l'absence de continuité d'exploitation, la valeur actuelle doit tenir compte de la

perspective plus ou moins proche de cession voire de liquidation de l'entreprise ou de la branche
d'entreprise concernée, ou de celle de la cession de l'immobilisation ; la référence de marché
devient alors le prix probable de cession sous déduction des frais relatifs à cette cession (tels
que démontage, transport, ...).

III.4.7.4. Évaluation des créances de l’actif

circulant

En vertu du principe du coût historique, la valeur d’entrée des créances est constituée par leur
montant nominal. Lorsque le montant du règlement final comporte distinctement le montant
du principal et des intérêts, seul le montant principal est à inscrire en valeur d'entrée de la
créance. L'augmentation ou la diminution du montant de la créance pour des raisons
contractuelles ou légales constitue un complément ou une réduction de la créance modifiant la
valeur d'entrée ; la contrepartie constitue une charge ou un produit selon sa nature.

La valeur actuelle d'une créance est en principe égale à sa valeur nominale, inscrite en valeur
d'entrée, si le règlement final prévu parait certain.

La valeur au bilan des créances est égale à leur montant nominal sauf cas de dépréciation des
créances. Lorsque le règlement futur d'une créance parait incertain, notamment à la suite d'un
litige avec le débiteur, ou en raison de sa situation financière, une provision pour dépréciation
doit être constituée calculée sur la base de la perte probable future.

Dans des cas exceptionnels à justifier dans l'ETIC, des créances importantes à long terme
stipulées sans intérêt ou à un taux d'intérêt très faible par rapport au taux normal du marché,
peuvent faire l'objet d'une "provision pour actualisation" destinée à ramener la valeur au bilan
à la valeur actuelle de la créance : "prix qu'accepterait de décaisser, pour obtenir cette créance,
un acquéreur de l'entreprise''. En raison du principe de prudence, cette exception n'est pas
prévue pour les dettes sans intérêt ou à très faible taux. Toutefois, si l'entreprise bénéficie d'un
tel avantage, elle doit en tenir compte dans la fixation de la dotation à la "provision pour
actualisation", en limitant celle-ci à l'excédent de la provision théorique sur le montant de
l'avantage acquis au titre de la dette sans intérêt (ou à faible taux).

106
 III.4.7.5. Évaluation des éléments de la trésorerie

Conformément au principe du coût historique, les avoirs en espèces et en banques sont inscrits
en comptabilité pour leur montant nominal.

La valeur actuelle de ces avoirs est en principe égale à leur valeur nominale inscrite comme
valeur d’entrée si la disponibilité de ces avoirs est certaine.

La valeur au bilan des avoirs en espèces et en banques est égale à leur montant nominal sauf
cas de dépréciation (comptes bancaires litigieux…).

III.4.7.6. Évaluation des dettes de financement et

du passif circulant

En vertu du principe du coût historique, les dettes sont inscrites en comptabilité pour leur
montant nominal.

Lorsque le montant du règlement final stipulé comporte distinctement le montant du principal

et des intérêts, seul le montant principal est à inscrire en valeur d'entrée de la dette.

L'augmentation ou la diminution pour des raisons contractuelles ou légales de la dette constitue

un complément ou une réduction de la dette modifiant la valeur d'entrée. La contrepartie
constitue une charge ou un produit selon sa nature, ou le cas échéant une modification de la
valeur d'entrée d'une immobilisation.

III.4.7.7. Évaluation des éléments dont la valeur

dépend des fluctuations de monnaie étrangère

III.4.7.7.1. Immobilisations incorporelles et corporelles

La valeur d'entrée des immobilisations acquises en monnaie étrangère ou dont la production a

été élaborée à l'étranger (coût de production exprimé en devises) est calculée par conversion en
dirhams du coût en devises sur la base du cours de change du jour de l'entrée.

Dans le cas de versement d'avances ou d'acomptes, leur montant en monnaie étrangère s'impute
sur le prix convenu ; la valeur d'entrée du bien en dirhams est égale à la somme de :

 La contrevaleur en dirhams des avances et acomptes versés convertis au cours de change

du jour de leur paiement ;

107
  La contrevaleur en dirhams du solde en monnaie étrangère restant dû à la date d'entrée,
sur la base du cours de change à cette date d'entrée.

La valeur d'entrée au bilan est maintenue en écritures. Les amortissements et les provisions pour
dépréciation sont calculés sur cette valeur.

III.4.7.7.2. Stocks

Les stocks détenus à l'étranger et destinés à y être vendus et dont le coût est exprimé en devises
font l'objet d'une conversion en dirhams par catégorie de marchandises ou produits sur la base
du cours moyen de change à leur date d'achat ou d'entrée (moyenne pondérée des cours de
change pendant la période d'achat ou d'entrée) ou sur la base d'un cours estimé aussi proche que
possible de ce cours moyen.

III.4.7.7.3. Créances et dettes libellées en

monnaie étrangère

Les créances et les dettes contractées en monnaie étrangère sont converties et comptabilisées
en dirhams sur la base du cours de change du jour de l'opération : date de facturation en général,
date de l'accord des parties, ou date de paiement en ce qui concerne les avances et acomptes
reçus ou donnés. Toutefois, les créances ou dettes nées d'opérations dites de « couverture de
change » sont converties en dirhams sur la base du cours de change à terme figurant dans les
contrats.

Les créances et les dettes libellées en monnaie étrangère sont converties et inscrites en
comptabilité par correction de l'enregistrement initial en dirhams sur la base du dernier cours
de change à la date d'inventaire.

Les différences entre les valeurs initialement inscrites dans les comptes (valeurs « historiques »)
et celles résultant de la conversion à la date de l'inventaire majorent ou diminuent les montants
initiaux et constituent :

 Des pertes latentes dans le cas de majoration des dettes ou de minoration des créances ;

 Des gains latents dans le cas de majoration des créances ou de minoration des dettes.

En application des principes de clarté et de prudence, les gains latents ne sont pas inscrits dans
les produits car non encore réalisés ; les pertes latentes, représentant un risque de change à la
date d’inventaire, entraînent la constitution de provisions pour risques et charges de caractère

108
durable pour les créances et les dettes à plus d’un an d’échéance à la date du bilan, ou de
provisions pour risques et charges du passif circulant pour celles à moins d’un an d’échéance à
la date du bilan.

III.4.7.7.4. Disponibilités en devise

Ces disponibilités sont converties en dirhams, lors de leur acquisition, au cours de change à la
date de l'opération ; dans le bilan, elles sont converties sur la base du dernier cours de change
et les écarts constatés sont inscrits directement dans les produits et les charges de l'exercice
(gains de change et pertes de change).

III.4.8.Valorisation des stocks

Les stocks comprennent :

 Les matières premières et consommables ;

 Les biens immobiliers.

III.4.8.1. Les matières premières et

consommables

Conformément aux méthodes d'évaluation, la valeur d’entrée des matières premières et

consommables est constituée par :

 Leur coût d'acquisition pour les matières acquises à titre onéreux ;

 Leur coût de production pour les biens produits par l'entreprise.

Ces coûts sont déterminés :

 Lorsque leur composition est élémentaire, directement à partir des documents de base
(factures...) pour les coûts d'acquisition notamment ;

 Lorsque leur composition est complexe, à l'aide de la comptabilité analytique pour les
coûts de production notamment, ou à défaut, à partir de méthodes et de calculs
permettant une approximation satisfaisante.

Ils sont calculés :

109
  Article par article, objet par objet, unité par unité en ce qui concerne les biens
identifiables et individualisés ;

 Par catégorie homogène en ce qui concerne les biens interchangeables et non

individualisés dans le système comptable.

III.4.8.1.1. Méthode du coût moyen pondéré

après chaque entrée

Le coût d’entrée du stock à une date considérée est égal au coût du stock au début de l’exercice,
assimilé à une entrée, majoré du coût d’entrée des achats ou des productions depuis le début de
l’exercice, diminué du coût des « sorties » depuis le début de l’exercice.

Le coût unitaire de sortie est égal au quotient des valeurs entrées par les quantités entrées.

Ce calcul est opéré à chaque nouvelle entrée ; le coût unitaire ainsi déterminé est utilisé pour
valoriser les sorties jusqu’à l’entrée suivante.

III.4.8.1.2. Méthode du coût moyen pondéré

après « période de stockage »

Le coût unitaire d’entrée du stock à la date de l’inventaire est égal à la moyenne des derniers
coûts unitaires d’entrée observée sur la « durée moyenne d’écoulement » dudit stock ; cette
moyenne des derniers coûts étant pondérée par les quantités entrées.

III.4.8.1.3. Méthode du « Premier Entré –

Premier Sorti » (FIFO)

Dans cette méthode, il est présumé que le premier article sorti est le premier entré, toute sortie
est en conséquence valorisée au coût d’entrée le plus ancien ; dès lors, le stock final est évalué
aux coûts d’entrées les plus récents, les quantités étant regroupées par « lots » homogènes quant
à leur date d’entrée et à leur valeur.

III.4.8.2. Stocks de biens immobiliers

Compte tenu de la durée du cycle de production dans le secteur de l’immobilier, généralement

supérieure à un an, et de la nécessité de dégager un coût de revient pour chaque unité produite,
l’évaluation des stocks est effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent.

110
Ainsi, les stocks comprennent le coût de revient grâce au principe de l’affectation des charges
directes et indirectes au projet immobilier considéré. Les charges directes de chaque projet sont
imputées, au cours de l’exercice, directement dans les comptes de stocks. Les charges indirectes
sont imputées aux stocks en fin d’exercice.

Les stocks de biens immobiliers incluent le coût complet :

 Des terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière) :

 Des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ;

 Des travaux de lotissement et/ou de constructions achevés en attente d’être livrés ou

vendus.

III.4.8.2.1. Terrains

Les terrains acquis dans la perspective d’être lotis ou pour y édifier des bâtiments destinés à la
vente, sont considérés comme étant un élément de stock. Un terrain en stock sera en définitive
vendu comme terrain non aménagé ou comme un lotissement viabilisé.

Conformément aux méthodes d’évaluation, les terrains sont enregistrés à leur coût complet qui
comprend généralement les éléments suivants :

 Prix du terrain (prix d’acquisition, valeur d’apport, …) ;

 Frais de courtage, honoraires d’avocats, de notaire ;

 Frais de défrichage du terrain ;

 Impôts fonciers pris en charge ;

 Coût de démolition des structures ;

 Frais d’expertise pour l’amélioration des terrains ;

 Frais d’enregistrement ;

 Frais juridiques ;

 Coût de l’amélioration du terrain ;

 Indemnités d’expropriation ;

 Frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ;

111
  Coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent
raisonnablement être rattachés aux terrains.

Le transfert du coût d’un terrain faisant partie de la réserve foncière au compte d’un lotissement
ou d’une construction en cours est effectué à la survenance de l’un des événements ci-après :

 Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes

compétents ;

 Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ;

 Autorisation de construire délivrée par l’autorité compétente.

III.4.8.2.2. Stocks de lotissements en cours

En général, le coût de production d'un lotissement comprend :

 Le coût d'achat du terrain tel que défini ci-dessus,

 Le coût des études : confiées aux architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux
d'étude, … ;

 Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie,

d'électrification, ... ;

 Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous ;

 Les coûts internes de gestion.

III.4.8.2.3. Stocks de constructions en cours

Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet à la date considéré. Ce coût
comprend :

 Le coût de production du terrain loti tel que défini ci-dessus ;

 Le coût de revient des travaux de construction réalisés. Ce coût comprend :

 Les coûts des études telles que celles réalisées par les bureaux d'études, les
métreurs et les architectes ;

 Les dépenses relatives aux travaux de construction tels que les gros œuvres, les
travaux de plomberie, d'électricité, de peinture... ;

112
  Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous ;

 Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent
être rattachés à la production.

III.4.8.2.4. Stocks de lotissements et

constructions achevés

Le coût de production des projets achevés est constitué par l’ensemble des coûts engagés majoré
des provisions pour travaux restant à effectuer. Ces coûts comprennent notamment :

 Le coût d’achat du terrain ;

 Le coût de revient des travaux ;

 Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y compris
l’aménagement paysager et les installations récréatives ;

 Les frais annexes : impôts et taxes, frais de publicité et de commercialisation, … ;

Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le

coût du mobilier de l’appartement témoin, les brochures, etc. Ces éléments sont
également inclus dans le coût du projet. En revanche, le coût d’une publicité générale
et les coûts directs liés à la vente ne sont pas inclus dans le coût des stocks et constituent
des charges.

À l’arrêté des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constatées d’avance les frais de
commercialisation se rapportant à des programmes non encore livrés.

 Les charges financières : les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers
après la date de leur achèvement ;

 Les coûts internes de production constitués des frais généraux pouvant être rattachés à
la production pendant la période de réalisation. Si l’entreprise ne dispose pas d’une
comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être imputés aux stocks sous forme
d’une commission d’intervention calculée de manière forfaitaire.

Les coûts nécessaires à l’achèvement sont constitués de la valeur des travaux et études
restant à effectuer ainsi que, éventuellement, du coût du terrain à payer qui constitue le
support foncier du projet. Dès l’achèvement de ce dernier, son coût de production est

113
 viré du compte de projet en cours au compte de projet achevé. Dès lors, aucune autre
imputation de charges audit projet ne peut être opérée ; à l’exception d’une provision
pour dépenses restant à effectuer afin d’obtenir le coût définitif de production qui doit
être constatée.

À ne pas imputer au coût de production des stocks :

 Les charges financières courues après l’achèvement du projet ;

 Les frais de publicité et de commercialisation ainsi que les frais internes de gestion
engagés après l’achèvement du projet ;

 Les charges d’entretien et de copropriété des logements restés invendus.

III.4.9.Comptabilité de gestion et répartition des coûts

La répartition des coûts nécessite certains moyens à mettre en œuvre au préalable, à savoir :

 Une organisation comptable fiable : en effet, le service comptable doit être organisé de
telle façon que la (ou les) personne(s) chargé(es) de la comptabilité de gestion au sein
de l’entreprise aie(nt) les compétences nécessaires pour réaliser ses (leurs) tâches ;

 Une implication de toute l’organisation : les dirigeants de l’entreprise doivent faire en

sorte que tous les membres de l’organisation soient impliqués dans le processus de
collecte d’informations de qualité afin d’obtenir les meilleurs résultats possibles à
travers, bien évidemment, la comptabilité de gestion ;

 Une analyse budgétaire performante : avant le lancement de chaque projet, il faut le

cerner et prévoir de façon assez claire ses coûts et marges prévisionnelles. Ce qui est
indispensable pour le suivi des coûts ainsi que pour la prise de décision.

III.5. Annexes

114
 ANNEXE N°1 - Schémas d’écritures et libellés

1. Schémas d’écritures et libellés types du cycle Achat – Fournisseur

a. Constatation de la facture d’achat

JOURNAL ACHATS (JA)

6111 à 6148 Charges d'exploitation X1
3455 TVA récupérable X2
4411 Fournisseurs Y (=X1+X2)
LIBELLE TYPE : FACTURE N°
FOURNISSEUR

b. Règlement de la facture d’achat par chèque ou en espèces

i. Règlement facture d’achat par chèque

JOURNAL BANQUE (CA)

4411 Fournisseurs Y
5141 Banque Y
LIBELLE TYPE : CHEQUE N°
FOURNISSEUR

ii. Règlement facture d’achat en espèces

JOURNAL CAISSE (JC)

4411 Fournisseurs Y
5161 Caisse Y
LIBELLE TYPE : RGT EN ESP
FOURNISSEUR

115
 2. Schémas d’écriture et libellés types du cycle Ventes – Clients
a. Constatation de la facture de vente

JOURNAL VENTES (JV)

3421 Client X (=Y1+Y2)
7121 Ventes de biens produits au Maroc Y1
4455 Etat - TVA facturée Y2
LIBELLE TYPE : CONTRAT N°
CLIENT

b. Règlement du contrat de vente par chèque

i. Réception du chèque

JOURNAL OD (OD)
51111 Chèques en portefeuille X
3421 Client X
LIBELLE TYPE : CHEQUE N°
CONTRAT N°
CLIENT

ii. Versement du chèque à l’encaissement à la banque

JOURNAL OD (OD)
51112 Chèques à l'encaissement X
51111 Chèques en portefeuille X
LIBELLE TYPE : CHEQUE N°
CONTRAT N°
CLIENT

iii. Réception avis de remise de chèque cacheté par la banque

JOURNAL BANQUE (CA)

5141 Banque X
51112 Chèques à l'encaissement X
LIBELLE TYPE : CHEQUE N°
CONTRAT N°
CLIENT

116
 iv. Retour impayé du chèque client

JOURNAL BANQUE (CA)

3421 Client X
61473 Frais bancaires Y1
3455 TVA récupérable Y2
Y3
5141 Banque (=X+Y1+Y2)
LIBELLE TYPE : CHEQUE N°
CONTRAT N°
CLIENT

3. Schémas d’écriture et libellés types du cycle Immobilisations

a. Réception facture d’Immobilisation

JOURNAL D'ACHAT (JA)

2332 Matériel & Outillage X1
2340 Matériel de Transport X2
2351 Mobilier Matériel Bureau X3
2355 Matériel Informatique X4
3455 TVA récupérable X5
4411 Fournisseurs Y
LIBELLE TYPE : FACTURE N°
FOURNISSEUR

b. Règlement de la facture d’Immobilisation

JOURNAL BANQUE (CA)

4411 Fournisseur Y
5141 Banque Y
LIBELLE TYPE : FACTURE N°
FOURNISSEUR

117
 4. Schémas d’écritures du cycle Paie – Personnel
a. Constatation de la paie

JOURNAL OD (OD)
61711 Appointements et salaires X1
61712 Primes et gratifications X2
61713 Indemnités et avantages divers X3
61714 Commissions au personnel X4
44525 IR Y1
4441 CNSS Y2
4445 AMO Y3
3431 Avances et acomptes au personnel Y4
4432 Rémunérations dues au personnel Y5
44321 Arrondis - Paie Y6
LIBELLE TYPE : PAIE MM AA

118
 ANNEXE N°2 – Déclarations fiscales obligatoires

1. Déclarations obligatoires relatives à l’IS

Objet de la Souscripteur Périodicité Délai légal de

déclaration dépôt
Déclaration Toutes les sociétés Lors de la constitution Maximum 3 mois à
d’existence qu’elles soient de la société compter de la date de
soumises à l’IS ou constitution ou
exemptées d’installation pour les
sociétés étrangères
Déclaration de Sociétés assujetties à À l’occasion de chaque Dans le mois qui suit le
transfert du siège social l’IS qui procèdent au transfert transfert
ou du principal transfert de leur siège
établissement social ou de leur
établissement principal
situé au Maroc
Déclaration du résultat Toutes les sociétés à Chaque exercice - Dans les 3 mois qui
fiscal et du chiffre l’exception des comptable suivent la date de
d’affaires (CA) sociétés étrangères clôture de chaque
soumises au régime exercice comptable ;
forfaitaire - Les sociétés
étrangères imposées
forfaitairement
doivent établir leur
déclaration du CA
avant le 1er avril de
chaque année
Déclaration de Sociétés concernées Lors de chaque 45 jours suivant la date
cessation, fusion, par la cession totale ou changement intervenu du changement opéré
scission ou partielle, la fusion, la
transformation de la scission ou la
société transformation de la
forme juridique
entraînant leur
exclusion du champ de

119
 l’IS ou la création
d’une nouvelle société
Déclaration des Liquidateur de la Lors de la cessation 3 mois à partir de la
résultats provisoires de société en cas de totale d’activité suivie date de clôture de
la liquidation d’une cessation totale suivie d’une liquidation chaque exercice
société pour chaque d’une liquidation
période de 12 mois
Déclaration du résultat Liquidateur de la Lors de la cessation 45 jours à partir de la
final de la liquidation société en cas de totale d’activité suivie date de clôture des
de la société cessation totale suivie d’une liquidation opérations de
d’une liquidation liquidation
Déclaration des Toutes les sociétés Lors de l’octroi de ces Mêmes délais et en
rémunérations allouées ayant une activité au rémunérations même temps que la
à des tiers (honoraires, Maroc y compris les déclaration du résultat
commissions, sociétés étrangères fiscal ou celle de
courtages, rabais, ayant opté pour cessation, de scission,
remises et ristournes l’imposition forfaitaire fusion ou changement
facturés) de forme
Déclaration des Sociétés distributrices Annuelle Avant le 1er avril de
produits des actions, de ces revenus l’année suivant celle
parts sociales et pendant laquelle la
revenus assimilé, des distribution de ces
produits de placement revenus a eu lieu
à revenu fixe, ainsi que
les bénéfices des
établissements
étrangers distribués au
cours d’un exercice

120
 2. Déclarations obligatoires relatives à l’IR

Objet de la Souscripteur Périodicité Délai légal de

déclaration dépôt
Déclaration de Contribuables au titre Une seule fois lors du Dans les 30 jours
l’identité fiscale des revenus début de l’activité ou suivant la date du début
professionnels, de l’acquisition du de leur activité, soit
revenus et profits premier revenu celle de l’acquisition
fonciers et des revenus de la première source
et profits de capitaux du revenu
immobiliers
Déclaration Contribuables qui Une seule fois lors du Dans le délai de 3 mois
d’existence d’une démarrent une activité début de l’activité suivant la date de début
activité professionnelle professionnelle à titre de l’activité
individuel ou dans le
cadre d’une société de
personnes, d’une
indivision, ou d’une
association en
participation
Déclaration du revenu Contribuables Annuelle Au plus tard le 31 mars
global assujettis à l’IR de chaque année
Déclaration des Employeurs de droit Annuelle Dans le courant du
traitements et salariés privé ou personnes mois de février de
morales du droit public chaque année

121
 3. Déclarations obligatoires relatives à la TVA

Objet de la Souscripteur Périodicité Délai légal de

déclaration dépôt
Déclaration Toute personne Lors du Dans le mois qui suit le
d’existence assujettie à la TVA commencement de ses commencement de ses
opérations opérations
Déclaration de Tout redevable de la Dans le cas de transfert Dans le mois qui suit la
cessation d’activité TVA qui cède son de propriété de date de cession ou de
entreprise ou en cesse l’entreprise ou lors de cessation
l’exploitation la cession de
l’entreprise ou du
moins l’activité
assujettie à la TVA
Déclaration par option Les commerçants Par option sur tout ou Elle prend effet à
de prendre la qualité exportateurs : les petits partie des ventes ou l’expiration d’un délai
d’assujetti à la TVA fabricants et les petits prestations de 30 jours à compter
propriétaires qui de la date de son envoi
réalisent un CA annuel
inférieur ou égal à
180 000 DH et les
revendeurs désignés à
l’article 7 de la loi sur
l’IS
Déclaration mensuelle - Redevables dont le Elle porte sur le CA du Avant la fin de chaque
obligatoire CA annuel taxable mois précédent mois (TVA sur les
atteint ou dépasse opérations réalises
1 000 000 DH ; durant le mois
- Personnes n’ayant précédent)
pas d’établissement
au Maroc et
effectuant des
opérations
imposables à la
TVA ;

122
 - Redevables ayant
opté pour la
déclaration
trimestrielle par
option
Déclaration - Redevables au CA Elle porte sur le CA Avant la fin du premier
trimestrielle annuel taxable au d’affaires du trimestre mois de chaque
obligatoire titre de l’année précédent trimestre (TVA
écoulée est inférieur concernant les
à 1 000 000 DH ; opérations réalisées
- Redevables durant le trimestre
exploitant des écoulé)
établissements
saisonniers, exerçant
une activité
périodique ou
effectuant des
opérations
occasionnelles ;
- Nouveaux
redevables
Déclaration des Redevables effectuant Annuelle Avant le 1er avril de
proratas des déductions en même temps d’une chaque année
part des opérations
imposables à la TVA et
ouvrant droit à
déduction, et d’autre
part des opérations se
situant hors champs
d’application de la
TVA ou autres
opérations qui en sont
exonérées sans droit à
déduction de taxe

123
Demande de Assujettis effectuant Trimestrielle Avant la fin du
remboursement de la des opérations trimestre suivant celui
TVA exonérées avec droit à pour lequel le
déduction ou sous le remboursement est
régime suspensif, en demandé. Les
plus des entreprises qui remboursements de
cessent leurs activités TVA sont liquidés dans
et qui veulent obtenir le un délai maximum de 4
remboursement du mois à partir de la date
crédit résultant de la de dépôt de la
règle du décalage d’un demande. À noter que
mois pour la TVA sur le crédit de TVA cesse
achats de valeurs d’être remboursable à
d’exploitation (achats l’expiration d’un délai
non immobilisés) de forclusion d’une
année, cependant, le dit
crédit reste
indéfiniment
reportable c-à-d
imputable sur la
différence positive
entre TVA collectée et
TVA déductible

124
 ANNEXE N°3 – Traitement fiscal et social des principales
indemnités et avantages en nature

Nature Art CGI / Définitions Traitement IR Traitement

rémunération/retenu Note CNSS
e circulair
e
Indemnité de Article Exonérée si elle est Deux conditions
représentation 57-1 destinée à couvrir des sont requises
frais engagés dans pour que cette
l'exercice de la indemnité ne
fonction ou de soit pas
l'emploi, dans la soumise à
mesure où elle est cotisation : Son
justifiée, qu'elle soit montant ne doit
remboursée sur états pas dépasser
ou attribuée 10% du salaire
forfaitairement. Par de base. La
conséquent, toute partie qui
indemnité ou dépasse ce
allocation qui ne serait montant reste
pas intégralement soumise à
absorbée par des frais cotisation ; Le
inhérents à la fonction bénéficiaire de
qu'elle est destinée à cette indemnité
couvrir, doit être doit
considérée comme un obligatoirement
supplément de assurer l'une
rémunération des fonctions
imposable. suivantes :
Président
directeur
général,
directeur
général,
directeur d'un
département
Indemnité kilométrique Note Exonérée si elle est Versée à des
circulaire destinée à couvrir des salariés qui
717 frais rentrant dans le utilisent leurs
cadre de l'exercice de véhicules
la fonction. Cela personnels dans
suppose qu'elle soit l'exercice de
justifiée par une note leurs fonctions
de frais dûment professionnelle.
détaillée (nom et Cette indemnité

125
 prénom, fonction, n'est pas
client ou chantier soumise à
visité, date, cotisation
kilométrage) quand elle est
justifiée par la
qualité du
bénéficiaire
(agents
itinérant, agent
commercial,
etc.) ou par
l'ordre écrit
délivré au
salarié, quand il
s'agit de
mission
particulière
n'entrant pas
normalement et
habituellement
dans les
obligations
professionnelle
s de l'intéressé,
sans toutefois
que son
montant
dépasse les
plafonds fixés
par le barème.
Indemnité de transport Note Exonérée si elle est Exonérée si
circulaire destinée à couvrir les attribuée aux
717 frais de salariés en
transport/déplacemen raison de
t dans le cadre de l'éloignement
l'exercice de la du lieu de leur
fonction. En revanche, domicile, à
les frais de condition que
déplacements ce lieu soit à, au
domicile-lieu de travail moins, deux
sont généralement kilomètres du
couverts par la lieu habituel du
déduction forfaitaire travail, que le
et donc une indemnité salarié ne
couvrant ces frais bénéficie pas du
serait imposable à l'IR. transport de
l'entreprise et
que le montant
journalier de
cette indemnité
ne dépasse pas
500 Dhs/mois

126
 dans le
périmètre
urbain des villes
et 750
Dhs/mois
lorsque le lieu
de travail est
situé en dehors
du périmètre
urbain de la
ville

Dépenses véhicule de Note Exonérées s'il s'agit du La mise à

fonction circulaire véhicule de la disposition, à
(carburant/assurance…) 717 direction générale et titre permanent
pour les voitures mises et sans que les
à titre permanent à la besoins du
disposition des travail le
employés lorsque justifient, d'une
l'affectation est voiture de
justifiée pour les service à une
besoins du service. personne
Dans les autres cas, il salariée de
s'agit d'un avantage en celle-ci, autre
nature imposable à que le directeur
l'IR. général ou le
directeur
commercial,
doit être
considérée
comme
avantage en
nature soumis à
cotisation de la
CNSS. Cet
avantage est
évalué sur la
base de la