Ativo ambiental e preo de imvel em Recife: um estudo exploratrio a partir da utilizao do mtodo dos preos hednicos Erica Emerenciano

Albuquerque1 Andrea Sales Soares de Azevedo Melo2 Hermino Ramos de Souza3 Resumo Esse trabalho teve por objetivo a determinao da influncia do ativo ambiental no preo do imvel em Recife-PE. Utilizou-se, para tal, do mtodo dos preos hednicos e corroborou a hiptese de que existe uma relao positiva entre preos de imvel e sua proximidade com os recursos naturais. Tradicionalmente considera-se, nesta anlise, a distribuio normal para a varivel dependente; neste trabalho, considerando-se que a varivel endgena (preo) assume valores estritamente positivos, foi usada a distribuio gama. Os resultados indicaram que os indivduos esto dispostos a pagar a mais na mdia de preos dos imveis 13% para aqueles prximos a reas verdes e 9% para imveis prximos a corpos dgua. Palavras-chave: Ativos ambientais, modelo de preos hednicos, preos de imveis. Introduo A cidade do Recife um exemplo tpico do modelo brasileiro de insustentabilidade urbana, cujo padro de configurao espacial no aproveitou os ambientes naturais que integravam a sua paisagem4. Segundo ALVES (2002), as prticas urbanizadoras da cidade, de forma geral e aps os anos 20, desprezaram esses recursos, quer como elemento natural, com um valor intrnseco5 associado a ele, quer como parte importante da paisagem construda. Ecossistemas frgeis (mangues, matas e esturios) foram transformados em reas urbanas; e alagados, margens de rios e canais foram ocupados. Todas estas aes corroboraram para a impermeabilizao do solo, provocando enchentes de grandes propores na cidade. A ausncia de mercado para o recurso ambiental explica, em geral, a sua degradao. Por este motivo, e mais especificamente para o caso do ambiente natural urbano, pesquisas tm sido feitas buscando relacionar o valor de mercado dos imveis existncia de atributos ambientais prximos a estes imveis6. Neste mbito, o modelo de preos hednicos torna-se uma ferramenta importante para a anlise econmica dos recursos naturais a partir da segunda metade dos anos 70, com a formalizao da teoria realizada por ROSEN (1974). Tem-se como pressuposto que o indivduo, ao fazer a escolha do imvel, est valorando no apenas as particularidades fsicas da propriedade, mas tambm aspectos locacionais, tais como a proximidade de ativos ambientais, entre outros (BATALHONE, NOGUEIRA e MUELLER, 2002). O preo implcito da qualidade do ar (KIM, PHIPPS E ANSELIN, 2003; BATALHONE, NOGUEIRA e MUELLER, 2002; CHAY E GRAYSTONE, 1998), da qualidade dos corpos dgua (POOR, PESSAGNO E PAUL, 2007), da presena de reas verdes e corpos hdricos em stios urbanos (CHEN E JIM, 2006; HAMILTON, 2006; TYRVINEN E MIETTINEN, 2000; WILLIS E GARROD, 1993 e SMITH , 1991)
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Mestranda do PIMES/UFPE. Professora do DECON/UFPE. 3 Professor do PIMES/UFPE. 4 O Tema Cidades Sustentveis da Agenda 21 brasileira em seu est disponvel em BEZERRA e FERNANDES (2000). 5 O valor intrnseco do recurso natural corresponde a uma das parcelas que lhes do valor, ao valor subjetivo do meio ambiente, ao seu valor de existncia. 6 A exemplo de BARALLHONE, NOGUEIRA E MLLER (2002); DANTAS, MAGALHES E VERGOLINO (2005); SMITH (1993), entre outros.

tm sido estimados com o uso deste mtodo; e tambm o custo da criminalidade (TEIXEIRA E SERRA, 2005) e o valor de terras agrcolas (BASTIAN et all, 2002; CLARK E NIEVES, 1993). De forma resumida, e a partir destes estudos, possvel afirmar que as pessoas podem desejar pagar mais por maiores nveis de recursos naturais e, complementarmente, possvel identificar a forma pelas quais as pessoas so afetadas por mudanas na qualidade ambiental, e sendo assim, atribuir valor ao recurso ambiental em si. Este trabalho se insere no mbito destas preocupaes, particularmente buscando identificar a influncia do recurso natural nos preos dos imveis da cidade e, portanto, identificando em quanto as pessoas so afetadas pela variao da qualidade ambiental. DANTAS, MAGALHES e VERGOLINO, (2005) demonstraram, para a cidade do Recife, que quanto mais distante da amenidade, mais desvalorizado o imvel. A estimao associada desvalorizao do imvel foi de 6,35% e 7,44%7 em relao praia de Boa Viagem e ao parque da Jaqueira8, respectivamente. Os autores, que utilizaram uma distribuio normal, consideraram inter-dependncia das observaes, isto , foi considerada a possibilidade de efeitos espaciais (spill overs) influenciarem o preo dos imveis e, portanto, auto-correlao espacial foi inserida no modelo. ALVES (2002) tambm considera a existncia desta relao, muito embora sem a utilizao do mtodo em questo, quando analisa historicamente o valor do solo recifense, atravs de suas diferenas de preo.. Os autores concluem que quanto maior a distncia destes ativos menor o preo do imvel na cidade, verdade estatisticamente revelada tanto pelo modelo tradicional quanto pelo modelo espacial. Alternativamente ao trabalho de DANTAS, MAGALHES e VERGOLINO, (2005), neste artigo assume-se a independncia entre as observaes, ao mesmo tempo em que se considerou a distribuio gama para a varivel resposta. Ainda, DANTAS, MAGALHES e VERGOLINO inseriram os ativos ambientais no modelo atravs de apenas 2 pontos de influncia, neste artigo foram incorporadas todas as reas verdes e corpos hdricos descritos como reas de preservao ambiental pela Prefeitura do Recife. METODOLOGIA A hiptese principal considerada neste trabalho a existncia de uma relao positiva entre o recurso natural e o preo de imveis. JIM e CHEN (2006) sugeriram a aplicao de duas formas funcionais do mtodo de preos hednicos com a finalidade de avaliar a relao entre a existncia de elementos ambientais urbanos e os preos dos imveis na cidade de Guangzhou, na China. Quando assumida uma relao linear a forma da equao estimada expressa por: PRECO = 1 + 2 AREA + 3 ANO + 4 Q1 + 5 Q 2 + 6 Q3 + 7 Q 4 + 8 GARA + 9 ANDAR + + 10 BANHE + 11 RENDA + 12 AGUA + 13VERDE + onde 1 a constante e 2 13 so a propenso marginal a pagar por cada atributo descrito. Quando assumida uma relao no-linear a forma da equao estimada expressa por uma funo semi-logartmica representada por: ln PRECO = 1 + 2 ln AREA + 3 ln ANO + 4 Q1 + 5 Q 2 + 6 Q3 + 7 Q 4 + 8 ln GARA +
ln BANHE + 11 ln RENDA + 12 AGUA + 13VERDE + em que 1 a constante e 2 13 so as elasticidades preo com respeito a cada atributo. As variveis dicotmicas no foram log-transformadas. As definies da varivel dependente e das variveis independentes a utilizadas nesse estudo esto apresentadas na Tabela 1.
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+ 9 ln ANDAR +

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Por cada Km de distncia. A praia de Boa Viagem a praia de maior extenso da cidade e o Parque da Jaqueira contempla 74 mil m2 de rea verde e espao para esporte.

As variveis relacionadas estrutura da residncia so: ANO, AREA, QUARTO, GARA, ANDAR e BANHE; as variveis RPA1, RPA2, RPA3, RPA4, RPA5, RPA6 e DISTANCIA esto associadas com a localizao do imvel; duas variveis esto associadas s caractersticas ambientais de onde se localiza o imvel, so elas AGUA E VERDE e uma varivel econmica relacionada com a renda da populao: RENDA. As variveis ambientais AGUA E VERDE representam a proximidade das residncias aos respectivos ativos ambientais. Essas caractersticas so descritas pela varivel dicotmica 0,1 expressando a proximidade ou no dos imveis em relao aos atributos. Pesquisas tm demonstrado que as pessoas esto dispostas a pagar mais pelo contato com essas amenidades, seja andando para alcanar uma rea verde9 ou pagando um valor adicional para morar de frente para o mar ou lago10. Tabela 1 - Descrio das variveis relacionadas com a qualidade do imvel. Descrio da varivel Definio Unidade PRECO Preos dos imveis Reais AREA rea total da residncia m2 IDADE Idade da residncia Ano QUARTO Nmero de quartos quantidade GARA Imvel com garagem 0,1 ANDAR Andar do apartamento quantidade BANHE Nmero de banheiros quantidade RPA1 Pertence RPA 1 0,1 RPA2 Pertence RPA 2 0,1 RPA3 Pertence RPA 3 0,1 RPA4 Pertence RPA 4 0,1 RPA5 Pertence RPA 5 0,1 RPA6 Pertence RPA 6 0,1 DISTANCIA Distncia do bairro ao centro Km RENDA Renda mdia do bairro Reais 1 AGUA Proximidade de corpos dgua 0,1a VERDE Proximidade de reas verdes2 0,1b Fonte: Elaborao prpria

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Ver Gurgess apud Jim e Chen (2006). Ver Smith (1993).

1 - Rios, lagos, lagoas, mar. 2 - Reservas florestais, parques, bosques. Nota: a - O cdigo 1 nesse caso indica que a residncia se encontra at 500 metros de distncia de uma rea verde, o cdigo 0 indica outros casos. b - O cdigo 1 nesse caso indica que a residncia se encontra at 500 metros de distncia de um corpo dgua, o cdigo 0 outros casos. O conjunto de dados composto por uma amostra de 443 imveis localizados na cidade do Recife. Os valores dos preos dos imveis foram obtidos no perodo de Janeiro a Maro de 2007, atravs das imobilirias representadas pela Associao das Empresas do Mercado Imobilirio de Pernambuco (ADEMI), principalmente pela Paulo Miranda Imveis. As variveis relacionadas estrutura do imvel - AREA, QUARTO, GARA, ANDAR, IDADE e BANHE tambm foram fornecidas pela ADEMI e pelas construtoras dos respectivos imveis. A lista de todos os bairros da cidade do Recife, assim como a renda mdia por bairro, foi obtida no site oficial da prefeitura do Recife. As variveis relativas aos recursos naturais foram obtidas atravs da Prefeitura do Recife e em seguida foram associadas aos imveis atravs de mapas tambm disponveis no site oficial da Prefeitura do Recife e no site de localizao geogrfica Maplink. A varivel DISTANCIA, que representa a distncia de cada bairro ao centro da cidade do Recife, foi obtida no Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife, disponvel no site da Prefeitura da cidade. Na Tabela 3 possvel observar o sumrio estatstico de cada varivel considerando seus valores mnimos, mximos, amplitude, mdias e sinais esperados. Dos 94 bairros da cidade do Recife, foram selecionados aqueles que dispuseram, no momento da obteno dos dados, imveis para venda no site das imobilirias e que tambm apresentaram renda mdia superior a R$ 600, uma vez que se busca estimar a propenso a pagar dos indivduos pela existncia do atributo ambiental captada no valor do imvel. Entende-se que um bairro que possui renda mdia muito baixa no gerar contribuio para o modelo, pois o valor da propenso a pagar pelo atributo ser zero ou muito prximo disso, de outra forma, as pessoas com renda muito baixa esto fundamentalmente preocupadas com as condies mnimas de sobrevivncia alimentao e moradia (muitas vezes em situaes precrias) - e no dispem de recursos adicionais para a obteno de outros bens. Foram considerados, portanto, um total de 25 bairros dentro da pesquisa. Anlise Emprica Utilizou-se o software estatstico R para ajuste da equao considerando o modelo linear generalizado (MLG), que capta o efeito da heteroscedasticidade e, portanto produz os melhores estimadores lineares no viesados. O MLG uma extenso do modelo linear clssico, contudo o problema de escala da varivel endgena minimizado. No modelo linear generalizado as exigncias de existncia de normalidade e varincia constante no so mais requisitadas e as hipteses do modelo so: independncia das observaes e existncia de apenas um termo para o erro. Nesse modelo a estimao feita a partir da definio de uma medida de qualidade de ajuste entre os valores observados e os valores ajustados, e os parmetros estimados sero os valores que minimizam esse critrio de qualidade de ajuste. Aps o ajuste do modelo, todas as variveis apresentaram-se significativas exceto a varivel qualitativa rpa5 e a RENDA. Contudo, preciso salientar que a no significncia da varivel 4

RENDA est associada, essencialmente, ao bairro Jaqueira. Isto porque esse bairro apresenta a maior renda mdia da cidade do Recife (R$ 5.195,62), ao mesmo tempo em que os preos dos imveis situados nele no so to altos em termos absolutos em relao ao valor da renda mdia do bairro, principalmente devido ao pequeno porte desses imveis; existe no bairro um grande nmero de imveis de luxo do tipo studio. Assim, para efeito de comprovao do problema, o ajuste foi realizado excluindo-se o bairro da Jaqueira da amostra11. Com o novo ajuste a varivel RENDA passa a ser significativa, indicando que o bairro da Jaqueira realmente estava influenciando a significncia dessa varivel. Ao mesmo tempo, a varivel SUITE, que apresentou sinal diferente daquele esperado para o modelo, foi no significativa a um nvel de 5% . Optou-se, ento, pela no incluso da varivel SUITE no modelo, uma vez que a mesma vinha apresentando sinal que no se adequava em todos os modelos propostos. Dessa forma foi possvel estimar o valor que os indivduos esto dispostos a pagar pela presena de um ativo ambiental prximo as suas residncias. No caso do modelo proposto, as pessoas esto dispostas a pagar um valor de R$ 32.032,79 a mais sobre o preo do imvel para morar prximo s reas verdes. J a presena de corpos hdricos perto dos imveis apresentou um impacto menor na disposio a pagar dos indivduos, isto , na presena dessas amenidades o valor chega a R$ 22.123,19 a mais no preo do imvel. Ou seja, os indivduos pagam, em mdia, 13% do valor do imvel pelo fato do mesmo se situar prximo s reas verdes, ao mesmo tempo paga-se 9% do valor do imvel quando este localiza-se prximo a corpos dgua. Concluses A cidade do recife perdeu grande parte de seu ambiente natural devido urbanizao desordenada. Alm disso, essa urbanizao vem contribuindo com o excesso de poluio que produzido e lanado diariamente no ambiente, fato que o estar tornando relativamente mais caro para a comunidade recifense. Mas os recursos naturais no apresentam um mercado associado a eles, o que provoca a indefinio de seu preo, de forma que o objetivo deste trabalho consistiu na estimao, atravs do mtodo de preos hednicos, do valor marginal implcito que os indivduos esto dispostos a pagar pelo ativo ambiental, buscando com isso analisar o valor dos recursos naturais na Cidade do Recife. Esse estudo procurou fornecer e examinar a relao existente entre os ativos ambientais descritos pelos corpos hdricos e pelas reas verdes, e os preos dos imveis dentro de 25 bairros da cidade, captando, dessa forma a propenso marginal a pagar da populao recifense por este recurso natural. Os resultados descritos na parte emprica mostram que os atributos ambientais exercem influncia na determinao dos preos das residncias. Considerando-se o preo mdio dos imveis na cidade do Recife, a propenso marginal a pagar estimada dos indivduos em relao rea verde foi de 13% em relao ao preo dos imveis e quando se trata dos corpos hdricos esse percentual passa a ser de 9%. Bibliografia ALVES, P R M. Formacin espacial de los valores del suelo en el proceso de evolucin urbana de Recife (Brasil). Tese de Doutorado. Universidade Politcnica de Catalunya, Barcelona, 2002. BASTIAN, C. T.; MCLEOD, D. M.; GERMINO, M. J.; REINERS, W. A.; BLASKO, B. J. Environmental amenities and agricultural land values: a hedonic model using geographic information systems data. Ecological Economics, v. 40, 2002, p. 337-349. BATALHONE, S. A.; NOGUEIRA, J. M.; MUELLER, B. P. M. Economics of air pollution: hedonic price model and smell consequences of sewage treatment plants in urban areas. Braslia, DF: Universidade de Brasilia, 2002.
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O bairro da Jaqueira responsvel por 9 observaes dentro da amostra.

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