LES SERVITUDES

Rédigé par :

Nom Prénoms
Komlan Homepkin
N’DA Dje ndakwa Johanne Cyrille
SO Arthur
TIDJIANI Boukari Attaher

UE : OUTILS JURIDIQUES

ENSEIGNANT :
ECUE 2 : ENVIRONNEMENT
Me Julien N’GORAN, Conseil Juridique,
LEGAL ET REGLEMENTAIRE
Enseignant chercheur
TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION....................................................................................................................2
I. LES SERVITUDES DE DROITS PRIVES....................................................................2
1.1 Définitions et concept....................................................................................................2
1.2 Les caractéristiques des servitudes de droits privé....................................................3
1.3 Les sources des servitudes de droit privé....................................................................3
1.3.1 Origine conventionnelle.........................................................................................3
1.3.2 Origine légale..........................................................................................................3
1.3.3 Origine naturelle....................................................................................................4
1.3.4 Origine temporelle.................................................................................................4
1.4 Création des servitudes civiles.....................................................................................4
1.4.1 Les servitudes légales.............................................................................................5
1.4.2 Les servitudes conventionnelles............................................................................5
1.4.3 Les servitudes par prescription trentenaire........................................................5
1.4.4 Les servitudes par destination du père de famille..............................................6
II. LES SERVITUDES LEGALES...................................................................................6
2.1 La servitude de vue....................................................................................................6
2.2 La servitude de désenclavement...............................................................................8
2.3 La servitude de recul des plantations......................................................................9
2.4 La servitude d’écoulement des eaux naturelles....................................................10
III. SERVITUDES ADMINISTRATIVES......................................................................11
IV. EXERCICE ET EXTINCTION DES SERVITUDES.............................................14
4.1 Exercice des servitudes............................................................................................14
4.2.1 La situation du propriétaire du fonds servant..............................................14
4.2.2 La situation du propriétaire du fonds dominant...........................................17
4.2 Extinction des servitudes........................................................................................20
4.2.1 L’impossibilité d’exercice................................................................................20
4.2.2 La confusion......................................................................................................22
4.2.3 Le non-usage trentenaire.................................................................................23
4.2.4 La renonciation.................................................................................................27
4.2.5 La perte de la chose..........................................................................................28

Les servitudes 1
CONCLUSION.......................................................................................................................30
INTRODUCTION

Le droit de propriété est composé de trois éléments : l’usus (le droit d’user), l’abusus (le droit
de disposer) et le fructus (le droit de tirer avantage). Le droit consacre la liberté d’user, de
disposer et de tirer avantage de son bien. Toute exception à ce principe de liberté doit être
prévue par la loi ou une convention conforme à la loi.
Tel est le cas des servitudes qui, de manière générale, peuvent être définies comme une
charge établie sur un immeuble, dit fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un autre
immeuble, dit fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire.

Ainsi, une servitude est une contrainte qui pèse sur une propriété au profit d'une autre
propriété, appartenant chacune à un propriétaire différent. Les servitudes de droits privé sont
soit prévues dans le Code civil (servitudes légales), soit fixées par des conventions
(servitudes contractuelles), mais relèvent toujours, tant pour ce qui est de leur création que de
leur exercice, de l’appréciation souveraine du juge. La présente étude a pour objet de rappeler
la typologie des servitudes.

I. LES SERVITUDES DE DROITS PRIVES

1.1 Définitions et concept

Définie par l’article 637 du code civil comme « une charge imposée sur un héritage pour
l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire », une servitude
civile est une limitation au droit de propriété pour le fonds qui la subit, ou un droit
complémentaire au droit de propriété pour le fond qui en bénéficie en ce sens qu’elle va en
faciliter l’exercice.

En d’autres termes Une servitude de droit privé peut se définir comme une charge supportée
par une propriété privée au profit d'une autre propriété. Dans cette situation, une propriété
appelée fonds servant supporte une charge pour l’usage ou l’utilité d’un autre immeuble

Les servitudes 2
appelé fonds dominant. Ces servitudes créent une charge réelle sur un bien immobilier. Elles
sont créées par la volonté privée, tout comme leur respect et leur annulation.

1.2 Les caractéristiques des servitudes de droits privé

Elle est caractérisée par :

L’existence de deux propriétés, l’une subissant la servitude appelée fonds servant,
l’autre bénéficiant de la servitude et appelée fonds dominant

Son caractère réel. Elle est attachée au bien et non à la personne

Son inopposabilité aux autorisations d’occupations du sol qui sont instruites et

délivrées en application des seules servitudes administratives affectant l’utilisation
du sol

Sa nécessaire prise en compte, en revanche, par tout élément de l’immeuble sur

lequel elle est créée, en particulier par une construction ou ses abords.

1.3 Les sources des servitudes de droit privé

1.3.1 Origine conventionnelle
 Il s’agit non seulement des servitudes quelconques établies par la volonté de l’homme
exprimée, soit dans une convention formelle, soit dans tout autre acte révélateur de sa
volonté, mais aussi des modifications, aggravations ou restrictions apportées aux servitudes
qui dérivent de la situation des lieux et à celles établies par la loi pour l’utilité des
particuliers, qui, à proprement parler, ne forment qu’une seule catégorie, puisqu’elles sont
toutes indéfectiblement fondées sur la situation des lieux à l’égard les uns des autres.

1.3.2 Origine légale

La loi prévoit diverses servitudes répondant à la défense de l’intérêt public, mais également à
la défense de certains intérêts privés.

Les servitudes 3
  Servitude nécessaire pour la construction ou l’entretien des chemins ou ouvrages
publics ;

 Servitude de halage et de marchepied le long des rivières navigables

 Servitude de passage (y compris réseaux) en cas d’enclave d’un terrain

 Servitude de puisage (art. 696) qui implique, par définition, le bénéfice d’un droit de
passage ;

 Servitude imposant le respect de certaines distances pour planter, construire et limiter

la vue sur les propriétés voisines (art. 671, 674, 678, 679) ;

 Servitude quant aux murs mitoyens (art. 675) où, sauf accord des propriétaires, toute
ouverture est prohibée.

1.3.3 Origine naturelle

La configuration naturelle des lieux implique l’existence de servitudes qui ne sont pas
constatées dans un acte et qui excluent tout ouvrage.
Il en est ainsi par exemple de :
 L’écoulement naturel des eaux

 L’utilisation des eaux pluviales et des eaux courantes pour irriguer.

1.3.4 Origine temporelle

Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription trentenaire
(C. civ., art. 690) sauf sur le domaine public qui exclut toute servitude de droit privé (tout
comme sur un immeuble/site classé).

1.4 Création des servitudes civiles

Les servitudes civiles peuvent être créées :
Par la loi. Elles sont dites alors servitudes légales
Par décision commune de deux propriétaires, concrétisée par un acte écrit. Elles sont
dites alors servitudes conventionnelles (article 686 du code civil)

Les servitudes 4
 Par la prescription trentenaire, c’est à dire par la possession de 30 ans (article 690 du
code civil)
Par destination du père de famille (article 692 du code civil).

1.4.1 Les servitudes légales

Les servitudes légales s’imposent dans les rapports entre les propriétaires en l’absence de
volonté expresse contraire. En effet, ces servitudes ne sont pas d’ordre public et peuvent ainsi
être écartées par un accord entre voisins, leurs bénéficiaires renonçant aux avantages qu’elles
leur confèrent. Les servitudes légales sont les suivantes :
 La servitude de vue
 La servitude de désenclavement
 La servitude de recul des plantations
 La servitude d’écoulement des eaux.
Ces servitudes légales sont étudiées dans les chapitres qui suivent.

1.4.2 Les servitudes conventionnelles

Les propriétaires peuvent établir sur leur propriété n’importe quelle servitude, y compris afin
d’écarter ou de modifier une servitude légale, à condition qu’elle ne soit pas imposée à la
personne mais au terrain et qu’elle ne soit pas contraire à l’ordre public.
Les principales servitudes conventionnelles sont constituées de modifications apportées aux
servitudes légales, de servitudes de passage (en dehors du cas de l’enclave), de servitudes non
aedificandi ou non altius tollendi (interdiction de bâtir ou interdiction de bâtir au-delà d’une
certaine hauteur).

1.4.3 Les servitudes par prescription trentenaire

Une servitude ne peut s’acquérir par prescription trentenaire que si elle est continue et
apparente. Une servitude est continue lorsque son usage est continuel sans intervention
humaine, elle est apparente lorsqu’elle se voit.

Les servitudes 5
Une servitude de vue, qui existe du fait de la présence d’une ouverture donnant sur le fonds
voisin, est continue et apparente.
Une servitude de passage est certes apparente mais n’est pas continue car elle n’est exercée
que par l’intervention de l’homme ; elle ne peut donc s’acquérir par prescription trentenaire.
Une servitude non altius tollendi est continue mais non apparente.
Celui qui revendique l’acquisition d’une servitude par prescription trentenaire doit apporter la
preuve de la possession trentenaire au moyen d’un acte de notoriété (art. 2229 du code civil).

1.4.4 Les servitudes par destination du père de famille

Il y a servitude par destination du père de famille lorsque la division d’un terrain a fait naître
une servitude : servitude de passage, servitude de vue, … Ainsi, pour exister, la servitude par
destination du père de famille doit résulter directement de la séparation en deux d’une
propriété et de l’existence d’un aménagement réalisé avant séparation.

II. LES SERVITUDES LEGALES

2.1 La servitude de vue
(Code civil, articles 675 à 680)
La servitude de vue est le recul que toute vue doit respecter par rapport au terrain du voisin
dès lors qu’elle s’exerce à partir d’une fenêtre, d’un balcon ou d’un remblai. Cette servitude a
par conséquent pour objet de préserver l’intimité du voisin.

2.1.1 La réglementation
La réglementation des jours et des vues ne s’applique que pour deux propriétés privées
contiguës. Elle ne s’applique pas en bordure du domaine public ni pour deux bâtiments sur
une même propriété. Elle s’applique quel que soit l’usage du terrain qui en bénéficie,
habitation ou autre.

 Les vues droites

Les servitudes 6
La distance à respecter entre le mur où l’ouverture est pratiquée et la limite de la propriété
voisine est de 1,90 mètres.
Dans le cas d’une fenêtre ou d’une terrasse, la mesure doit s’effectuer à partir du parement
extérieur du mur où l’ouverture a été créée.
Dans le cas d’un balcon ou d’un remblai, la mesure doit s’effectuer à partir de leur ligne
extérieure.

 Les vues obliques

La distance à respecter est de 0,60 mètre, mesurée depuis l’angle de la fenêtre ou le rebord du
balcon jusqu’au point le plus proche de la limite de la propriété voisine.

 Les jours
L’avantage des jours sur les vues est qu’ils ne sont astreints à aucun recul. Cependant, les
jours ne peuvent être établis que 2,60 mètres au-dessus du plancher de la pièce que l’on veut
éclairer si c’est un rez-de-chaussée, et 1,90 mètre s’il s’agit d’un étage.
Le jour ne doit pas pouvoir s’ouvrir, ne doit pas être transparent, peut être créé sur tout mur
d’habitation pour éclairer une pièce ou un escalier.

2.1.2 Acquisition de la servitude par le propriétaire du fonds qui la subit

L’obligation de respecter les distances légales de recul peut cesser lorsque le propriétaire
acquiert la servitude de vue par titre, par prescription ou par destination du père de famille.

2.1.3 Acquisition par titre

Il est possible « d’acheter » à son voisin le droit d’ouvrir une vue sur son fonds à une distance
inférieure à la distance légale. La convention devra être publiée au bureau des hypothèques
pour continuer de s’opposer après mutation de l’un des deux fonds concernés.

2.1.4 Acquisition par prescription

Les servitudes 7
Dans le cas où une vue irrégulière existe depuis plus de trente ans sans jamais avoir soulevé
la moindre protestation, la servitude est acquise par le fonds qui la subissait et qui devient par
là même le fonds qui en bénéficie (au moins en partie).

2.1.5 Acquisition par destination du père de famille

Lorsque les deux terrains concernés constituaient une seule propriété et que la vue est
antérieure à la division, le terrain où s’ouvre l’ouverture a acquis de fait la servitude le jour de
la division parcellaire.

2.1.6 Conséquences de l’acquisition d’une servitude de vue

Le terrain qui bénéficiait à l’origine de la servitude de vue devient le terrain qui la subit.
Toute construction sur ce terrain ne pourra s’édifier, s’il s’agit d’une vue droite, qu’à l’aplomb
d’une ligne distante de 1,90 mètre de la façade de l’immeuble où s’ouvre l’ouverture.

2.2 La servitude de désenclavement

Code civil, articles 682 à 685
Il convient tout d’abord de bien distinguer la servitude légale de désenclavement du droit de
passage conventionnel résultant d’un titre qui en détermine l’étendue et les modalités
d’exercice.

2.2.1 Objet de la servitude de désenclavement

Lorsqu’un fonds ne dispose pas d’issue ou seulement d’une issue insuffisante sur la voie
publique, il est dit enclavé et son propriétaire peut réclamer un passage sur un fonds voisin. La
nature et l’importance de ce passage sont fonction de l’utilisation normale du fonds, quelle
qu’en soit la destination. Les désenclavements d’une salle de cinéma exigeant une issue de
secours, d’une exploitation agricole exigeant le passage de machines, ou d’une maison
d’habitation exigeant le passage d’un véhicule automobile, conduisent à la réalisation de voies
de desserte présentant des caractéristiques proportionnées à leur usage.
La servitude s’étend aux canalisations nécessaires à l’exploitation du fonds.

Les servitudes 8
 2.2.2 Modalités de mise en œuvre de la servitude
Le passage doit être tracé du côté où le trajet pour rejoindre le fonds enclavé depuis la voie
publique est le plus court et le moins dommageable au fonds traversé.
Si l’enclave résulte de la division du terrain, le passage s’effectuera si possible par le terrain
détaché.
Le propriétaire qui réclame le passage doit une indemnité au propriétaire du fonds traversé.
Les conditions du passage (tracé, heure de passage, entretien) ainsi que l’indemnité peuvent
être fixées à l’amiable ou par le juge judiciaire. Celui-ci dispose d’un pouvoir souverain
d’appréciation pour déterminer le passage répondant aux exigences susvisées mais il tiendra
compte de l’avis de l’administration sur les conditions de sécurité du raccordement du passage
à la voie publique.
Les frais de création puis d’entretien du passage sont supportés par celui qui en profite.

2.3 La servitude de recul des plantations

Code civil, articles 671 à 673

2.3.1 Objet de la servitude

Cette servitude a pour objet de limiter les désagréments dus aux incursions des plantations
privées sur la propriété du voisin. Elle ne concerne que les terrains privés contigus.

2.3.2 La réglementation
A défaut de règlements ou d’usages particuliers (règlements de PLU ou de lotissements par
exemple), les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres doivent être distantes d’au moins 2
mètres de la limite parcellaire, les autres plantations doivent être distantes d’au moins 0,50
mètre de la limite parcellaire.

La distance se calcule du milieu du tronc. Si les terrains sont à des niveaux différents, la
hauteur des plantations est mesurée par rapport au terrain où elles sont installées.

Le propriétaire des plantations doit couper les branches qui empiètent chez le voisin. Ce
dernier peut, en revanche, couper lui-même les racines qui avancent sur son terrain.

Les servitudes 9
Lorsque le propriétaire des plantations ne respecte pas les règles ci-dessus, il peut être
contraint par le juge judiciaire soit d’étêter les arbres, soit de les arracher, ou d’en élaguer les
branches en cas d’empiètement chez le voisin.

2.3.3 Acquisition de la servitude

La servitude s’acquiert par prescription trentenaire (la hauteur légale est dépassée depuis plus
de trente ans) ou par destination du père de famille (les plantations ont déjà atteint la hauteur
légale et le terrain est divisé sans tenir compte du recul légal).
2.4 La servitude d’écoulement des eaux naturelles
Code civil, articles 640 à 643 et 681

2.4.1 Objet
Il existe en fait deux servitudes d’écoulement des eaux naturelles distinctes. L’une concerne
les eaux qui ruissellent sur le sol, l’autre concerne les eaux qui ruissellent sur une toiture. Ces
deux servitudes se présentent « à fonds renversés » puisque la première est subie par les
terrains situés en contrebas du terrain où les eaux ruissellent alors que la seconde est subie par
le terrain d’assiette du bâtiment sur le toit duquel les eaux ruissellent.
Ces deux servitudes ont donc pour objet de préciser les droits et obligations respectives des
propriétaires des fonds sur lesquels se déversent des eaux naturelles d’une part, des
propriétaires des fonds situés en contrebas d’autre part.

2.4.2 La servitude d’écoulement des eaux naturelles sur le sol

Les eaux dont il s’agit sont les eaux de pluie, les eaux provenant de la fonte des neiges, la
grêle, la glace se formant naturellement et les eaux de source.

Le propriétaire d’un fonds inférieur est tenu de recevoir les eaux naturelles qui s’écoulent
librement d’un fonds plus élevé. Le propriétaire du fonds plus élevé peut user et disposer des
eaux naturelles qui tombent sur son fonds, mais ne peut rien faire qui aggrave la servitude.
Dès lors que l’eau a été altérée ou que son écoulement n’est pas le résultat naturel de la
configuration des lieux (si la morphologie du terrain a été modifiée par exemple), le

Les servitudes 10
propriétaire du fonds inférieur peut, soit demander une indemnité, soit s’opposer à
l’écoulement.

La servitude s’applique aux terrains situés en contrebas d’une voie publique, sauf si
l’écoulement des eaux de ruissellement est aggravé par intervention de l’homme (eaux
canalisées déversées en un seul point par exemple) ou si l’écoulement résulte d’un défaut
d’entretien. Inversement, les voies publiques doivent recevoir les eaux qui s’écoulent
naturellement des propriétés riveraines, mais à la condition que ces eaux ne portent pas
atteinte à la sécurité publique (article R 116-2 du code de la voirie routière).

Notons enfin que la disposition suivante de l’article d’un plan local d’urbanisme relatif aux
réseaux a été jugée légale par la cour administrative d’appel de Paris : « Les aménagement
réalisés sur tout terrain devront être tels qu’ils garantissent l’écoulement des eaux pluviales
dans le réseau collecteur ».

La servitude ne peut s’éteindre par prescription trentenaire. En revanche, une digue empêchant
l’écoulement ou une aggravation de l’écoulement peuvent être acquis par prescription
trentenaire.

2.4.3 La servitude d’écoulement des eaux pluviales sur les toitures

Tout propriétaire doit édifier le toit de son bâtiment de telle sorte que les eaux de pluie
s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique.
Si les eaux s’écoulent directement du toit chez le voisin, ce dernier peut exiger la réalisation
de travaux de nature à remédier à la situation (la mise en place d’une gouttière par exemple).
La servitude est respectée si les eaux tombées sur le toit d’un propriétaire se déversent
immédiatement de ce toit sur son propre fonds ou sur la voie publique pour se répandre
ensuite, par le seul effet de la pente du sol, vers les fonds voisins inférieurs dans les conditions
décrites au paragraphe précédent.
La servitude s’éteint par prescription trentenaire. En effet, la servitude est acquise par le
propriétaire du toit si le voisin a subi pendant trente ans sans réagir un écoulement provenant
directement de la toiture en cause.

Les servitudes 11
 III. SERVITUDES ADMINISTRATIVES
Les servitudes administratives se distinguent nettement des servitudes de droit privé.
Contrairement à ces dernières qui intéressent le droit des biens, les servitudes administratives,
dont le nombre va croissant, représentent un accessoire, un moyen nécessaire à la mise en
œuvre d’une politique publique.
Elles se comptent aujourd’hui par centaines et ne s’analysent vraiment qu’au travers de la
réglementation les instituant.

3.1 Définition et fondement

Doctrine civiliste et administrative définissent les servitudes administratives comme des
charges imposées à la propriété privée, ce qui renseigne assez peu sur leur contenu véritable.
Tout en relevant du droit administratif, ces charges ont la particularité de trouver leur origine à
l’article 650 alinéa 2 du Code civil. La disposition renvoie à la loi et aux règlements pour ce
qu’elle dénomme les servitudes établies pour l’utilité publique et communale.
On parle indistinctement de servitudes d’utilité publique, administratives, publiques ou de
droit public, même si les deux premières dénominations sont les plus courantes.
Ces servitudes naissent toujours d’une loi, en vertu de l’article 34 de la constitution de 1958,
puisqu’elles touchent au régime de la propriété. Cette origine légale les empêche de pouvoir
être acquises par le jeu de l’usucapion.
L’une des principales caractéristiques des servitudes publiques, en comparaison des servitudes
de droit privé, tient à l’absence de l’obligation d’un fonds servant et d’un fonds dominant.
Certaines servitudes d’utilité publique répondent à ce schéma, le fonds servant étant alors la
propriété privée et le fonds dominant le domaine public. Toutefois, une servitude publique
peut aussi être instituée en dehors de la domanialité, et c’est même majoritairement le cas.
Elle trouvera alors sa cause seulement dans l’intérêt général, exemple : le transport aérien
pour l’interdiction de construction à proximité des aéroports, la distribution de l’énergie pour
le passage de canalisations, la défense nationale, etc.

Les servitudes 12
 3.2 Conditions
L’intérêt général est une condition nécessaire, essentielle à l’instauration la servitude, mais
pas suffisante. En vertu de la théorie du bilan, le Conseil d’État exige en parallèle que
l’avantage procuré par la charge soit supérieur au coût représenté par l’atteinte portée à la
propriété privée. À ces deux conditions : utilité publique et bilan positif, vient s’en ajouter une
troisième : une procédure d’information ou de publicité. En effet, pour instituer une servitude
administrative, les propriétaires qui auront à supporter cette charge doivent pouvoir faire
valoir leur avis de façon à écarter tout risque d’arbitraire.
La limitation, certains auteurs parlent également de restrictions ou modifications, subie par la
propriété privée peut ouvrir droit à une indemnité, mais il s’agit seulement d’une possibilité.
En complément ou à la place de l’indemnité, le législateur peut prévoir un droit au
délaissement lorsque la gêne causée s’avère particulièrement forte. Cette faculté permet au
propriétaire de provoquer l’achat de la partie de son fonds touchée par la servitude.

3.3 Classification
De nombreux critères existent pour classer les servitudes d’utilité publique : leur durée, leur
domaine d’intervention, la dimension domaniale ou non, etc.
Néanmoins, si l’on se place dans une perspective d’habitat, le classement le plus pertinent est
celui distinguant entre les servitudes d’urbanisme et les autres servitudes publiques affectant
l’usage du sol. Les premières trouvent leur origine dans le code de l’urbanisme ou un
document d’urbanisme (ex : PLU). La création des secondes s’effectue au travers d’une autre
législation spéciale, par exemple le code des transports pour les servitudes liées au
développement du transport urbain par câbles en milieu urbain.
Concrètement, dans les deux cas le propriétaire supportera une atteinte à son droit de propriété
semblable, restreignant par exemple son droit de construire. C’est pourquoi, afin de garantir
un niveau d’information équivalent au propriétaire quelle que soit la source légale de la
charge, les servitudes trouvant leur origine dans une législation spéciale figurent dans une
annexe du code de l’urbanisme et doivent être intégrées au PLU.

Les servitudes 13
Autre différence essentielle, les servitudes d’urbanisme n’ouvrent pas en principe droit à
indemnisation, alors que ce principe s’inverse pour la catégorie des servitudes publiques
affectant l’usage du sol.

3.4 Distinction servitudes d’utilité publique, procédure d’expropriation

Les servitudes d’utilité publique portent atteinte aux droits du propriétaire et limitent par
conséquent les prérogatives de celui-ci. Néanmoins, la propriété de la chose lui reste acquise.
En revanche, dans l’hypothèse d’une expropriation, le propriétaire perd la propriété de son
bien.
En théorie, les deux procédures ne se confondent pas ; seule l’expropriation se traduira par un
transfert de propriété d’une personne à une autre. Toutefois, en pratique certaines servitudes,
par l’intensité de l’atteinte au droit de propriété qu’elles génèrent, vont se traduire par une
privation de propriété. Le Conseil constitutionnel veille au respect de la distinction entre la
servitude, synonyme seulement de l’assujettissement du fonds, et l’expropriation emportant
une perte de propriété. Le contrôle constitutionnel s’opère sur le fondement des articles 2
surtout 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 prévoyant pour toute
privation de propriété, une juste et préalable indemnité.
Juger le niveau de l’atteinte provoquée par la servitude s’avère parfois difficile. La théorie de
la propriété du sol en volume, en précisant les contours de la propriété foncière, représente un
outil intéressant pour apprécier s’il y a ou pas basculement vers une expropriation.

IV. EXERCICE ET EXTINCTION DES SERVITUDES

Une servitude, selon le Code civil, c'est une charge imposée à un immeuble au profit d'un
autre immeuble. Autant dire que les servitudes ne jouent qu'en matière immobilière. Les deux
immeubles en question appartiennent par hypothèse à des propriétaires différents.

4.1 Exercice des servitudes

En principe, sauf accord entre les propriétaires du fonds dominant et du fonds servant, la
servitude ne saurait être modifiée dans son assiette et dans ses modes d’exercice.

Les servitudes 14
Ce principe est énoncé aux articles 701 et 702 du Code civil qui envisageant les
conséquences de ce principe, le premier sur la situation du propriétaire servant et le second
sur la situation du propriétaire du fonds dominant.

Principe : Pour connaître l’étendue d’une servitude, les propriétaires doivent s’en remettre à
l’acte l’ayant constituée. L’exercice d’une servitude est restreint à l’usage prévu par les
parties lors de la création de la servitude

Exception : Si l’acte ayant constitué la servitude n’est pas clair sur l’étendue de celle-ci, les
propriétaires devront s’en remettre aux règles de droit pour interpréter ce que les propriétaires
ont voulu établir comme étendue de l’assiette de la servitude.

4.2.1 La situation du propriétaire du fonds servant

a. Principe
L’article 701, al. 1du code civil que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne
peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. »
L’alinéa 2 illustre la règle ainsi posée en prévoyant que ce dernier « ne peut changer l’état
des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle
a été primitivement assignée. »
Il ressort de ce texte qu’il est fait interdiction au propriétaire du fonds servant de modifier
l’assiette de la servitude ainsi que ses modes d’exercice.

Est-ce à dire que ce dernier ne peut entreprendre aucune modification de la servitude ? À

l’examen, l’interdiction n’est nullement absolue.

La modification de la servitude n’est prohibée que pour les cas où :

 Soit, elle en restreint l’usage

 Soit, elle la rend plus incommode
En dehors de ces cas, le propriétaire à toute latitude pour aménager la servitude, cette faculté
correspondant à l’exercice des attributs de son droit de propriété dont il n’est nullement privé.

Les servitudes 15
Lorsque dès lors, l’aménagement réalisé améliore l’exercice de la servitude, le propriétaire du
fonds dominant ne saurait le lui reprocher.
La question qui alors se pose est de savoir comment apprécier la gêne, l’incommodité
susceptible d’être occasionnées au bénéficiaire de la servitude ? À partir de quand peut-on
considérer que la modification affecte son usage normal ?

À l’examen, la jurisprudence a tendance à considérer que seule une gêne sérieuse,

significative est susceptible d’engager la responsabilité du propriétaire du fonds servant.
Cette appréciation est toutefois laissée au pouvoir souverain des juges du fond.

b. Exceptions
Par exception, la modification de l’assiette de la servitude est permise dans un cas envisagé
à l’article 701, al. 3e du Code civil.
Cette disposition prévoit que si l’assignation primitive de la servitude « était devenue plus
onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations
avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode
pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »
Autrement dit, lorsque le maintien de la servitude devient particulièrement préjudiciable pour
le propriétaire du fonds servant, celui-ci dispose de la faculté de solliciter la modification de
son assiette.

L’exercice de cette faculté est toutefois subordonné à la réunion de deux conditions

cumulatives :

 D’une part, le maintien de la servitude doit diminuer l’utilité du fonds servant, soit
causer une gêne sérieuse à son propriétaire
 D’autre part, la modification de l’assiette de la servitude ne doit pas être préjudiciable
au propriétaire du fonds dominant
Tel sera le cas lorsque l’absence de modification de l’assiette de la servitude sera de nature à
priver le fonds d’un avantage que pourrait lui procurer une construction (édification d’une
maison) ou un aménagement (installation d’une clôture).

Les servitudes 16
Il en va de même lorsque le maintien de la servitude dans son état initial a pour effet de
diminuer l’utilité du fonds qui par exemple, ne pourrait pas être affecté à l’exploitation d’un
commerce.

Lorsque les deux conditions énoncées par l’article 701, al. 3e sont réunies, le titulaire de la
servitude ne peut pas refuser la demande qui lui est adressée : elle s’impose à lui.
La raison en est qu’il s’agit d’une faculté légale unilatérale, de sorte que le consentement du
titulaire de la servitude n’est pas requis.
À cet égard, cette faculté conférée par l’article 703, al. 3e du Code civil au propriétaire du
fonds servant peut être exercée pour toutes les servitudes.
Il est donc indifférent que la servitude ait été établie par titre, par prescription ou par
destination du père de famille.

La Cour de cassation a, par ailleurs reconnu que la règle était applicable y compris pour les
servitudes légales.
c. Sanction
En cas de violation de la règle qui interdit au propriétaire du fonds servant de modifier
l’assiette de la servitude, ainsi que ses modes d’exercice, la sanction encourue c’est la
démolition.

Dans un arrêt du 4 octobre 1989 la Cour de cassation a jugé en ce sens que « la démolition
est la sanction d’un droit réel transgressé ».
Ainsi, seule la remise en état du fonds peut être prononcée à l’exclusion de l’octroi de
dommages et intérêts, les juges du fond.
À cet égard, il est indifférent que cette remise en état soit disproportionnée eu égard le
préjudice causé au fonds dominant ou qu’elle occasionne pour le propriétaire du fonds
servant des dépenses considérables.
Dès lors que la violation de l’article 701 est constatée, le juge n’a d’autre alternative que
d’ordonner la démolition, ce qui n’est pas le cas lorsque la violation est commise par le
propriétaire du fonds dominant.

4.2.2 La situation du propriétaire du fonds dominant

Les servitudes 17
 a.  Principe
L’article 702 du Code civil dispose que « de son côté, celui qui a un droit de servitude ne
peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude,
ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. »
Il s’évince de cette disposition, applicable à toutes les servitudes, y compris légales, qu’il est
fait interdiction au propriétaire du fonds dominant de modifier l’assiette et les modes
d’exercice de la servitude dont il est titulaire.

Dans un arrêt du 13 novembre 1970, la Cour de cassation a précisé que « le propriétaire du
fonds dominant est soumis à la règle de la fixité de la servitude, qui lui interdit d’apporter
à l’état des lieux des modifications entrainant une aggravation de la charge grevant le
fonds servant ».
Aussi, ce dernier ne doit accomplir aucun acte qui aggraverait la charge qui pèse sur le fonds
servant, ce qui implique qu’il doit en faire un usage normal de la servitude conformément à la
destination de son fonds.

La question qui alors se pose est de savoir comment déterminer s’il y a aggravation de la
servitude. À l’analyse, il convient de prendre pour référence l’assiette de la servitude fixée
initialement lors de son établissement.

Aussi, lorsque la servitude est conventionnelle, c’est l’acte constitutif qui, en principe, en fixe
l’assiette et ses modes d’exercice.

Lorsque toutefois, le titre est silencieux, à tout le moins trop évasif, la jurisprudence admet
que le propriétaire du fonds servant puisse modifier, à sa guise, les modalités d’exercice de la
servitude, sans que cette modification ne puisse être qualifiée d’aggravation de la charge.
L’absence de précision dans le titre sur l’assiette de la servitude octroie donc une latitude très
large à son titulaire, la jurisprudence interprétant ce silence comme une renonciation des
parties à limiter les modifications à intervenir sur la servitude.
Quid lorsqu’aucun titre écrit n’a été régularisé ? Tel est le cas pour la servitude établie par
prescription et pour la servitude par destination du père de famille.

Les servitudes 18
Faute de jugement qui fixerait le périmètre de la servitude, il conviendra pour le propriétaire
du fonds servant de démontrer que la modification dénoncée, soit déborde l’assiette de la
possession s’il s’agit d’une servitude établie par prescription, soit ne correspond pas à
l’aménagement réalisé sur le fonds avant la division s’il s’agit d’une servitude par destination
du père de famille.

En tout état de cause, il devra être prouvé, quelle que soit la nature de la servitude, que la
modification dont elle fait l’objet excède les limites du droit dont est titulaire le propriétaire
du fonds dominant.

Tel est notamment le cas lorsque le titulaire d’un droit de passage réalise des aménagements
sur le chemin qui débordent l’assiette de la.

b. Conditions
Conformément à l’article 702 du Code civil, seules les modifications qui aggravent la charge
qui pèse sur le fonds servant seraient prohibées. Est-ce à dire que le titulaire de la servitude
serait autorisé à agir en dehors des limites de son droit, dès lors que ses actes n’occasionnent
aucune aggravation ?

À l’examen, afin de déterminer si la modification de la servitude est licite, la jurisprudence

fonde moins sa position sur l’existence d’une aggravation de la charge que sur le préjudice
causé par cette aggravation.

Plus précisément, les juridictions ont tendance à considérer que la modification de la

servitude emporte, en elle-même, présomption d’aggravation de la, mais que pour être
sanctionnée cette aggravation doit être préjudiciable au propriétaire du fonds servant.
En tout état de cause, l’appréciation de la licéité de la modification de la servitude relève du
pouvoir souverain des juges du fond.
Il peut être observé, s’agissant des servitudes de passage, que la modification de l’assiette de
la servitude par le propriétaire du fonds dominant est permise dans un cas très spécifique.

Les servitudes 19
La jurisprudence admet, en effet, que lorsque cette modification se justifie par un changement
de la destination du fonds dominant qui rend la servitude initiale inadaptée à l’exploitation
normale du fonds, elle peut être imposée au propriétaire du fonds servant.
Il devra néanmoins être démontré que la nouvelle exploitation correspond à une utilisation
normale et légitime du fonds dominant.

c.  Sanction
À l’instar de l’obligation qui pèse sur le propriétaire du fonds servant de ne pas diminuer
l’usage de la servitude ni de le rendre plus incommode, l’obligation pour le propriétaire du
fonds dominant de ne pas aggraver la charge est une obligation, soit attachée à la chose.
Est-ce à dire qu’en cas de violation de la règle posée à l’article 702 du Code civil, la sanction
encourue est la démolition de l’ouvrage ?

Parce qu’il s’agit de sanctionner une obligation réelle, la remise en état des lieux devrait
systématiquement être ordonnée par les juges dès lors qu’est constatée une aggravation de la
charge qui pèse sur le fonds servant.

Tel n’est toutefois pas la position adoptée par la Cour de cassation qui considère que le choix
de la sanction relève du seul pouvoir d’appréciation des juges du fond.
La doctrine justifie cette différence de traitement en avançant que la violation d’un droit (cas
du propriétaire du fonds servant) ne peut pas être mise sur le même plan que le mauvais
usage d’un droit (cas du propriétaire du fonds dominant).

L’argument ne convainc pas, car dans les deux cas, il y a violation d’une obligation réelle.
Elle devra, dans ces conditions, être sanctionnée de la même manière.

En tout état de cause, il y a bien différence de traitement par la jurisprudence qui admet que
la violation de la règle énoncée par l’article 702 puisse être seulement sanctionnée par
l’octroi de dommage et intérêts et non pas la remise en état des lieux.
À cet égard, il peut être observé que lorsque la sanction consiste en une condamnation à des
dommages et intérêts, elle n’est pas transmissible aux propriétaires successifs, alors qu’elle le
devient lorsqu’il s’agit d’ordonner la remise en état des lieux.

Les servitudes 20
La raison en est que la dette de responsabilité est une obligation personnelle et donc
intransmissible, alors que la sanction de la remise en état est une obligation réelle ce qui
implique qu’elle suit le sort de la chose à laquelle elle est attachée.

4.2 Extinction des servitudes

La loi prévoit cinq causes d’extinction des servitudes au nombre desquelles figurent :
 L’impossibilité d’exercice
 La confusion
 Le non-usage trentenaire
 La renonciation
 La perte de la chose

4.2.1 L’impossibilité d’exercice

a. Principe

L’article 703 du Code civil dispose que « les servitudes cessent lorsque les choses se
trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. »
Il ressort de cette disposition que lorsque le fonds sur lequel pèse la charge ne peut plus
procurer au propriétaire du fonds dominant l’utilité qui justifiait son établissement, la
servitude s’éteint.

Tel sera le cas lorsque l’usage de la servitude devient définitivement impossible en raison de
changement de la configuration des lieux.

Il peut s’agir, par exemple, de l’effondrement d’une falaise qui obstrue le chemin sur lequel
s’exerçait en droit de passage ou encore le tarissement d’un puits qui donnait lieu à l’exercice
d’un droit de puisage.

La cause de l’impossibilité d’exercice de la servitude est indifférente. Elle peut résulter du

fait de la nature ou du fait de l’un des propriétaires des fonds.

Si, toutefois, cette impossibilité est imputable au propriétaire du fonds servant auquel il peut
être reproché une faute ou à un tiers dont il répond, le propriétaire de fonds dominant pourra

Les servitudes 21
exiger, soit le rétablissement des lieux dans leur état primitif, soit l’allocation de dommages
et intérêts en réparation du préjudice subi.

En outre, l’extinction de la servitude de ne procéder que d’une impossibilité d’exercice et non

de son inutilité.

En dépit des réserves d’une partie de la doctrine, la jurisprudence est bien établie en ce
sens que l’inutilité de la servitude conventionnelle ne peut entraîner son extinction.

Dans un arrêt du 7 décembre 1966 la Cour de cassation a affirmé, par exemple, la servitude
« ne saurait être éteinte du seul fait de son inutilité ».

Dans un arrêt du 5 mars 1997, la troisième chambre civile a encore validé la décision d’une
Cour d’appel qui après avoir relevé que « la transformation des lieux avait été opérée par les
propriétaires du fonds servant dans leur seul intérêt et que la gêne qu’ils éprouvaient
désormais dans l’exploitation de leur commerce par le passage, au milieu de leur magasin,
des occupants du fonds servant, était due à leur fait et non à la volonté des [propriétaire du
fonds servant] de leur nuire », a jugé que « l’inutilité de la servitude n’était pas en soi une
cause de son extinction » .

Ainsi est écartée l’extension, proposée par certains, de l’article 703 à l’hypothèse de
l’inutilité de la servitude.

Reste que le propriétaire du fonds dominant pourrait être condamné au paiement de

dommages et intérêts s’il commettait un abus de droit en exerçant une servitude qui
est devenue inutile pour lui. Il conviendra alors, pour le propriétaire du fonds servant
de démontrer l’intention de nuire.
b.  Tempérament

L’article 704 du Code civil prévoit que les servitudes « revivent si les choses sont rétablies
de manière qu’on puisse en user ; à moins qu’il ne se soit déjà écoulé un espace de temps

Les servitudes 22
suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude, ainsi qu’il est dit à l’article
707. »
Il s’évince de cette disposition que l’extinction de la servitude pour impossibilité d’exercice
est, potentiellement, temporaire.

Autrement dit, la servitude est susceptible de renaître si la cause de l’impossibilité d’exercice

disparaît et que le fonds grevé peut, à nouveau, procurer au propriétaire du fonds dominant
l’utilité qu’il est en droit de retirer de la servitude.

Lorsque, de la sorte le puits qui s’était tari est, de nouveau, en capacité de fournir de l’eau, le
droit de puisage peut de nouveau être exercé.

Des auteurs observent que, en pareille hypothèse, la servitude ne s’est jamais éteinte. Son
exercice était seulement suspendu, de sorte que le droit de son titulaire peut être exercé dans
les mêmes termes qu’initialement.
À cet égard, la jurisprudence admet que la servitude puisse revivre, quand bien même elle ne
serait pas identique à celle établie initialement, pourvu qu’elle soit conforme au titre et
qu’elle n’aggrave pas la situation du fonds servant.
Seule limite à la reprise de la servitude, la prescription trentenaire, le non-usage des
servitudes étant une cause autonome d’extinction.

4.2.2 La confusion
a. Principe

L’article 705 du Code civil dispose que « toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui
elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main. »
Ainsi, lorsque le fonds servant et le fonds dominant deviennent la propriété d’une même
personne, la servitude s’éteint par confusion.

Cette règle signifie que l’on ne peut pas être titulaire d’une servitude sur son propre fonds.
Lorsque de la sorte une SCI devient propriétaire de deux fonds grevés de servitudes
réciproques elles s’éteignent par confusion.

Les servitudes 23
Dans un arrêt du 17 avril 1996, la Cour de cassation a toutefois précisé que l’extinction des
servitudes par confusion, prévue par l’article 705 du Code civil, ne pouvait opérer qu’en cas
de réunion dans la même main de la pleine propriété des deux fonds.

Il en résulte que lorsque l’acquisition de la nue-propriété d’un fonds ne suffit pas à emporter
extinction de la servitude.

b.  Tempérament

Il est des cas où l’extinction de la servitude peut ne pas être définitive. Il en va ainsi :

 D’une part, lorsque l’acte qui a opéré la réunion des fonds en une seule main fait
l’objet d’un anéantissement rétroactif pour cause de nullité ou de résolution
 D’autre part, lorsque le propriétaire décide de céder l’un des fonds qu’il avait acquis
à un tiers, de sorte que la charge renaît sous la forme d’une servitude par destination
du père de famille

4.2.3 Le non-usage trentenaire

a. Principe

L’article 706 du Code civil prévoit que

Il ressort de cette disposition que l’écoulement du temps peut être une cause d’extinction de
la servitude, tout autant qu’il peut être un mode d’acquisition.

Pour que la prescription édictée à l’article 706 produise son effet extinctif, encore faut-il
établir le « non-usage » de la servitude pendant un délai de trente ans.

Il peut être relevé que c’est là une différence fondamentale avec le droit de propriété qui est
imprescriptible soit qui, précisément, ne peut pas se perdre par le non-usage.

Par ailleurs, la prescription extinctive prévue par le texte se distingue de la prescription

acquisitive envisagée à l’article 690 dont le domaine d’application est circonscrit aux seules
servitudes apparentes et continues.

Les servitudes 24
La prescription extinctive s’applique, quant à elle, à toutes les servitudes du fait de l’homme,
peu importe leur mode d’établissement ou leurs caractères. Aussi, le non-usage est une cause
d’extinction tant des servitudes apparentes et continues que des servitudes non-apparentes et
discontinues.

Il ne produit, en revanche, aucun effet extinctif à l’égard des servitudes légales et naturelles
car soumises à des régimes autonomes.

b. Condition

La prescription énoncée à l’article 706 du Code civil ne produit son effet extinctif qu’à la
condition que soit établi le non-usage de la servitude.

La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par « non-usage ».
Classiquement cette notion se définit comme l’absence d’exercice de la servitude par son
titulaire.
Celui-ci ne doit, autrement dit, avoir accompli aucun acte visant à tirer profit de l’utilité
procurée par la servitude.

Dans un arrêt du 26 janvier 2017 la Cour de cassation a précisé que la cause du non-usage est
indifférente. Peu importe donc que celui-ci résulte d’un cas de force majeure ou d’une
abstention volontaire du propriétaire du fonds dominant.
Quid dans l’hypothèse où le non-usage est seulement partiel, soit lorsque l’exercice de la
servitude est réduit ?

Tel sera le cas lorsque le titulaire de la servitude n’empruntera qu’une partie du chemin sur
lequel s’exerce un droit de passage ou lorsqu’il n’utilisera pas toutes les ouvertures donnant
sur le fonds grevé d’une servitude de vue.

Pour la Cour de cassation le non-usage partiel n’est en aucun cas une cause d’extinction de la
servitude.
Tout au plus, il peut fonder une réduction des modes d’exercice de la servitude ou de son
assiette.

Les servitudes 25
Dans un arrêt du 17 mai 2018, la Cour de cassation a, par exemple, validé la décision d’une
Cour d’appel qui a considéré qu’une servitude de passage se trouvait partiellement éteinte par
le non-usage, en raison réduction de la largeur du chemin sur lequel s’exerçait un droit de
passage qui avait perduré pendant plus de trente ans.

c.   Le délai de prescription

Le délai de prescription est fixé par l’article 706 du Code civil à 30 ans, étant précisé que la
jurisprudence ne reconnaît aucun délai abrégé en la matière.
Ce délai trentenaire est, toutefois, susceptible de faire l’objet d’une interruption ou d’une
suspension :

 L’interruption du délai :
o En application de l’article 2231 du Code civil, l’interruption efface le délai
de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que
l’ancien.
o L’interruption de la prescription interviendra à chaque nouvel exercice de
la prescription
 La suspension du délai :

o En application de l’article 2230 du Code civil, ma suspension de la

prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà
couru.
o Ainsi, à la différence de l’interruption un nouveau délai ne recommence
pas à courir.
o Plusieurs causes de suspension de la prescription acquisitive sont prévues
par le Code civil, au nombre desquelles figurent notamment, l’incapacité
du titulaire de la servitude, la minorité, le recours à une procédure de
conciliation ou de médiation ou encore pendant l’instruction d’une mesure
avant dire droit.

Les servitudes 26
Quant au point de départ de la prescription, du Code civil prévoit que « les trente ans
commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a cessé
d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte
contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues. »
Aussi, la computation du délai implique de distinguer selon que la servitude est continue ou
discontinue.

 Les servitudes continues :

o Ce sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du
fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et
autres de cette espèce.
o La prescription extinctive commence à courir à compter du jour où l’on a
cessé d’en jouir, soit au jour où est intervenu l’acte ou le fait.
 Les servitudes discontinues :
o Ce sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées :
tels sont les droits de passage, puisage, et autres semblables.

o La prescription extinctive commence à courir à compter du jour où il a été

fait un acte contraire à la servitude, soit au jour du dernier acte d’exercice
o Pour une servitude de passage par exemple, le point de départ du délai
correspond au jour où le chemin a été emprunté pour la dernière fois.
Il peut être observé que la jurisprudence considère que même un acte ou un fait insignifiant
qui viendrait rompre le non-usage de la servitude suffit à interrompre le délai de prescription
et, par voie de conséquence, à faire courir un nouveau délai.

Quant à la charge de la preuve, elle pèse sur celui qui revendique le maintien de la servitude,
ce qui impliquera pour lui de démontrer que la servitude, dont il n’avait pas la possession
actuelle, a été exercée depuis moins de 30 ans.
En défense, le propriétaire du fonds servant devra établir que le dernier acte d’exercice de la
servitude remonte à plus de trente, ce qui revient à rapporter la preuve d’un fait négatif.

Les servitudes 27
 d. Cas particulier du fonds dominant indivis

L’article 709 du Code civil prévoit que « si l’héritage en faveur duquel la servitude est
établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l’un empêche la prescription à
l’égard de tous. »
Il ressort de cette disposition que lorsque le fonds dominant est détenu en indivision, il est
indifférent que tous les indivisaires n’utilisent pas la servitude.

La règle énonce qu’il suffit qu’un seul exerce la servitude pour qu’il soit fait échec au jeu de
la prescription extinctive.

L’article 710 du Code civil précise que « si, parmi les copropriétaires, il s’en trouve un
contre lequel la prescription n’ait pu courir, comme un mineur, il aura conservé le droit de
tous les autres. »
La minorité étant une cause de suspension du délai de prescription, celle-ci ne pourra
reprendre son cours qu’à compter de sa majorité.

Dans l’attente, cette interruption profite à tous les copropriétaires, peu importe que la
servitude ne soit exercée par aucun d’eux.

4.2.4  La renonciation

a.  Principe

La renonciation est un « acte de disposition par lequel une personne abandonnant

volontairement un droit déjà né dans son patrimoine (droit substantiel ou action en
justice) éteint ce droit (renonciation à une créance à un usufruit, à une servitude) ».
Bien que le Code civil soit silencieux sur cette cause d’extinction de la servitude, celle-ci
peut prendre fin sous l’effet de la renonciation du propriétaire du fonds dominant qui donc
renonce à l’exercer pour l’avenir et abandonne son droit réel.

Cette faculté de renonciation est, par principe, reconnue à tout titulaire de droit réel, bien que
certains d’entre eux y échappent, tel que le droit d’accès à une sépulture familiale.

Les servitudes 28
 b. Domaine

En matière de servitude la renonciation est admise, à tout le moins pour les servitudes du fait
de l’homme. Pour les servitudes légales, elles sont d’ordre public de sorte qu’il ne peut être
dérogé à la règle par convention contraire.
Dans un arrêt du 23 janvier 2008, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’acquéreur
d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation de l’auteur de la division
au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée ».

c. Forme

À l’instar de la renonciation de l’usufruit, la renonciation à une servitude peut être expresse

ou tacite. Elle sera expresse lorsque clairement exprimée dans un acte notarié. La validité de
la renonciation tacite est, quant à elle, subordonnée à l’absence d’équivoque quant au
comportement du titulaire de la servitude. Tel pourrait être le cas s’il consent à l’édification
d’ouvrages ou la réalisation d’aménagement qui font obstacle à l’exercice de la servitude.

Si en revanche, le propriétaire du fonds dominant reste seulement passif, soit n’accomplit

aucun acte contraire, la jurisprudence se refuse à interpréter cette abstention comme une
renonciation. Elle l’analysera plutôt comme un non-usage de la servitude, de sorte qu’elle ne
sera éteinte qu’au bout de trente ans.

Très tôt, la Cour de cassation a encore précisé que la renonciation ne se présumait pas.
Par ailleurs, dans l’hypothèse où la servitude est réciproque, la renonciation ne peut pas être
unilatérale : elle doit nécessairement émaner des deux propriétaires.

Enfin, il est admis que la renonciation emporte mutation d’un droit réel. Il en résulte que pour
être opposable aux tiers elle devra faire l’objet de formalités de publicité.

4.2.5 La perte de la chose

Les servitudes 29
Dernière cause d’extinction de la servitude, la perte de l’un des fonds qui a pour effet de
priver la servitude de son objet.

Une servitude est un rapport d’utilité entre deux fonds. Aussi, la disparition de l’un d’eux
emporte nécessairement anéantissement de ce rapport.

La perte de l’un des fonds peut être envisagée dans deux hypothèses :

 Disparition du fonds pour cause de phénomène naturel, sans qu’aucune remise en état
ne puisse intervenir
 Rattachement d’un fonds au domaine public dans le cadre d’une expropriation pour
cause d’utilité publique
Dans cette dernière hypothèse, bien que le fonds existe toujours, dès lors qu’il relève du
domaine public il ne peut plus être grevé par une servitude, une telle charge ne pouvant être
imposé qu’à un fonds privé.

L’article L. 12-2 du Code de l’expropriation prévoit en ce sens que « l’ordonnance

d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant
sur les immeubles expropriés. »

Les servitudes 30
 CONCLUSION

De cette étude, nous avons vu que selon l’article 637 du Code civil, la servitude est « une
Charge imposée sur un héritage ». Il ressort de ce seul article que la servitude est une charge
réelle qui pèse sur le fonds servant et non sur son propriétaire. Ainsi, pour qu’il y ait
servitude, « le fonds servant doit donc supporter une charge réelle qui se traduit par une
amputation des droits du propriétaire du fonds servant »
En vertu donc de ce caractère réel, les servitudes répondent aux mêmes critères du fait
qu’elles suivent le bien en quelques mains qu’il se trouve. En pratique, cela signifie que
l’acquéreur comme le locataire du fonds servant devront permettre l’exercice des servitudes
grevant le fonds ; de même, l’acquéreur ou le locataire du fonds dominant devront bénéficier
sur le fonds servant des servitudes constituées au profit du fonds qu’ils ont acquis ou loué.
Malgré cette similitude, les servitudes se différencient également les unes des autres du fait
de de la diversité des contextes où elles sont appliquées mais aussi de leurs conditions
d’utilisation. Ce qui permet de le classer principalement en trois catégories : les servitudes de
droit privé, les servitudes légales et les servitudes administratives. Il convient alors en cas
d’acquisition ou de mise en location d’un fonds, que l’acquéreur ou le preneur soit vigilant et
vérifie si le bien acquis ou donné à bail est grevé de servitudes dès lors que celles-ci
s’imposeront à lui.

Les servitudes 31