Vous êtes sur la page 1sur 10

ADQUISICIN DEL DOMINIO Ctedra: ROCCO, EMMA ADELAIDA

Profesora: FRIEIRO, LORENA VERNICA -Materia 84R, Comisin 972-

TRABAJO PRCTICO NICO Anlisis de jurisprudencia

Facultad de Derecho Universidad de Buenos Aires

Anlisis del fallo Seminara Jos. M. c/ Caraballal Jos y otro: En el presenta caso Seminara Hnos. SCC le prometi en venta al actor (Jo Seminara), por boleto privado un inmueble, cuya posesin luego le entreg. La sociedad vendedora se integraba por tres hermanos del actor, quin no formaba parte de ella. Al tiempo del boleto, la sociedad se hallaba en concurso de acreedores y luego cay en quiebra de la que fue rehabilitada, razn por la cual, se posterg la firma de la escritura. Uno de los socios, Victorio Seminara, en nombre de la sociedad le otorg poder a su hijo, demandado en el presente, para todo acto de administracin, y tambin para disponer de inmuebles. El mandatario otorg escritura de venta a Jose Craballal, respecto del inmueble antes prometido en venta a Jose Seminara. La sentencia de primera instancia rechaz la demanda.Al llegar a segunda instancia se hizo ofrecimiento de un hecho nuevo, tendiente a acreditar que la parte actora no tena conocimiento de una sentencia que se haba dictado en primera instancia en los autos Seminara s/ incidente sobre venta para escriturar, en esa sentencia se haba homologado el boleto de compraventa del inmueble a favor del actor de los presentes (Jos Seminara), y se haba ordenado extender a su favor la escritura traslativa de dominio. El tribunal decidi hacer lugar a la admisin de ese hecho nuevo.Frente al conflicto que se presenta en este caso, entre adquirente por boleto de compraventa de fecha cierta y posesin anterior y adquirente por escritura pblica de fecha posterior, se resolvi que contando el actor con boleto y posesin otorgados por la vendedora, prevalece su derecho ante quien obtuvo una escritura traslativa de dominio sin posesin, lo que es una aplicacin del principio establecido en nuestro Cdigo Civil de que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y si la sociedad haba transmitido la posesin del inmueble a Seminara, ya no estaba en condiciones de transmitirlo a Caraballal y en consecuencia, ste no podra, por no poder llegar a contar con la tradicin, adquirir el dominio del inmueble.La solucin del presente fallo es concordante con lo sostenido por la doctrina mayoritaria, as, Gatti y Alterini se pronuncian a favor del poseedor por boleto con fecha anterior o posterior a la escritura, porque el propietario se ha desprendido de la posesin del inmueble y el promitente de compra la ha adquirido legtimamente en virtud de un ttulo suficiente para producir la adquisicin de la posesin, aunque la posesin en s es ilegtima porque el boleto de compraventa no transfiere derechos reales sino que slo crea para el vendedor la obligacin de hacer escritura pblica. Asimismo, Morello sostiene que en el supuesto de mediar un poseedor por boleto de fecha anterior, el posterior comprador por escritura pblica nunca ha adquirido realmente el dominio sobre el inmueble, al no poder efectivizar la posesin, y por lo tanto debe ser preferido el adquirente por boleto.La jurisprudencia en general tambin se ha inclinado con esta posicin.Es por todo lo expuesto, que la sentencia de este fallo que decidi hacer lugar a la demanda y declarar la nulidad de la escritura celebrada, es concordante con la doctrina mayoritaria ante un conflicto que se presenta entre instrumentos que no tienen la misma fuerza, debiendo en tales casos ponderarse otras cuestiones importantes, a saber: la fecha cierta y la posesin del inmueble en cuestin, as como la buena fe de los contratantes.-

Anlisis del fallo Len Marcelo c. Leibaman, Salomn

El demandado, Leibman, suscribi 2 boletos de compraventa en forma sucesiva el primero a favor del actor, mientras que el segundo posterior en el tiempo lo suscribi a favor de Bergel otorgndole a este ltimo la posesin del inmueble. Al momento de la suscripcin del segundo boleto de compraventa se encontraba el inmueble en cuestin embargado por el actor. Tanto en primera instancia hizo lugar a la accin de escrituracin impetrada por el actor y con posterioridad la cmara confirmo el fallo apelado. Sostiene la sentencia que cuando existen 2 boletos de compraventa sin que a ninguno se le hubiere entregado la posesin se dar prevalencia a quien tenga un titulo anterior, pero si se ha entregado la posesin a alguno de ellos esta circunstancia dirime la prelacin con independencia de la fecha del titulo. Pero en el caso al encontrarse al momento de la tradicin, que sobre el bien pesaba un embargo, permite afirmar que la posesin conferida haba sido receptada de mala fe. De all que hace desaparecer a esta, la posesin, como pauta determinante de la prelacin y se deber estar a la fecha del titulo.

Anlisis del fallo Bez, Hilario contra Candia, Luis y otro

Sujetos: El actor es Hilario Bez. El demandado es Luis Candia. La causa es el boleto de compraventa inmobiliario. El objeto es la declaracin de prescripcin (adquisitiva) a favor de Hilario Bez. Hilario Bez promovi demanda de prescripcin adquisitiva corta, decenal, respecto de un inmueble ubicado en la ciudad de Corrientes. El justo ttulo exigido por la ley de fondo lo pretendi acreditar mediante un boleto de compraventa inmobiliario. Luis Candia, el demandado, no acept dicho boleto como justo ttulo, por lo que rechaz la accin. Justo ttulo es aquel que considerado con abstraccin de saber si surge del verdadero dueo y de una persona capaz de enajenar, es adecuado para conferir un derecho de propiedad si se halla legalmente autorizado en cuanto a su gnero y respeta las solemnidades exigidas para su validez, de acuerdo con su propia naturaleza, y sin consideracin a las condiciones individuales de quien lo otorga. El problema es que el boleto de compraventa no es justo ttulo para usucapir, ya que no est revestido de la forma de escritura pblica; ste no constituye un contrato de compraventa, sino un precontrato. El boleto, adems, no reviste las formalidades exigidas para su validez (artculo 4010 del Cdigo Civil). No es traslativo de dominio. Por otra parte, el juez de primera instancia se excedi en las facultades que el principio iura novit curia le permite. Sucede que al identificar la accin, el juez tiene que tener en cuenta sus elementos (sujetos, causa y objeto), y la ley no le permite variarlos, porque si no estara modificando la demanda. El actor debera haber demandado exigiendo que el seor Candia cumpla con la obligacin de escriturar. Pero en cambio, el seor Bez demand para obtener la declaracin de usucapin. La diferencia en el objeto es demasiado evidente, por lo tanto, el juez de primera instancia no debera haber resuelto en base a una accin que el actor no tom. Debi haber juzgado en base a la usucapin decenal, instituto en el cual se bas Hilario Bez para demandar a Luis Candia. El principio iura novit curia solamente permite al juez cambiar la calificacin jurdica que efectuaren las partes. A partir de all, como el boleto de compraventa no es justo ttulo, al no ser traslativo de dominio, no alcanzan los 10 aos de plazo que impone el art. 3999 del Cdigo Civil para adquirir el inmueble por usucapin breve, ya que no es el instrumento al que se refiere el art. 4010 CC. Por lo tanto, la Cmara falla a favor del demandado.

ANALISIS DEL FALLO- MARTINEZ JUAN C. C/ JATZKAER JAIME Y OTROS:

El actor promueve demanda por escrituracin contra el Sr. Jatzkaer, por haber este prometido en venta un inmueble de su propiedad. Que en primera instancia la demanda es rechazada, dictndose sentencia cuyos argumentos paso a esgrimir: se funda el decisorio en el informe del registro de la propiedad inmueble el cual sostuvo que el demandado no era el nico propietario del bien inmueble producto de la enajenacin, sino que solo era titular de una parte indivisa de aquel. Que la accionante, contra la sentencia mencionada ut-supra expresa agravios argumentando que entre el demandado y la inmobiliaria hay una relacin contractual y que es valida la compraventa de cosas ajenas, que el vendedor era el propietario del lote, que el adquiriente pago la totalidad del precio a la inmobiliaria y que el propietario lo recibi, que tiene la posesin del inmueble hace muchos aos. Que las cuestiones a plantearse son en primer lugar luego de deducido que se trataba de un bien en condominio, y que el mismo reviste el carcter de indiviso claro esta por la naturaleza de la cosa, y que adems no solo se trata de una indivisin simple sino que deviene en irregular o impropia, o al decir de ROCCO excepcional o extraordinaria. Que el actor solo demando a quien le prometi en venta e la cosa obviando al titular de la inmobiliaria y a los dems condminos y sin ampliar su objeto en la reparacin de daos y perjuicios por devenir la obligacin de cumplimiento imposible. Que la obligacin de escriturar resulta ser una obligacin indivisible excepcional ya que se requiere para el caso la concurrencia de todos los dems condminos y siendo que estos no han sido citados en la litis y que en el caso de ser citados deben serlo como terceros ya que el pleito abarca sus intereses sobre la propiedad que es de su propiedad y de la cual no se han desprendido ya que nunca le han trasmitido de plena voluntad la propiedad al titular de autos. Que de cmo fue planteada la demanda surge el claro inters de la parte actora en que se le transmita la totalidad de la propiedad de la cosa y no solo la parte indivisa de titularidad del demandado en autos y que adems no persigue en subsidio la reparacin de los daos y perjuicios en caso de imposibilidad de incumplimiento toda vez que para perseguir tales propsitos es necesario crear un litis consorcio pasivo necesario para lograr la escrituracin de todos los que han prometido en venta el inmueble, caso que no se dio en esta demanda. Que por todo lo argumentado el tribunal de alzada resuelve integrar la litis de oficio para asegurar una sentencia til, confirmar la sentencia apelada e imponer las costas a la vencida.

Anlisis del fallo Arla Andres A. s/ tercera de dominio. Di Blasco Roberto y otrs s/ Quiebra:

En el presente fallo, Arla era adquirente por escritura pblica de los inmuebles identificados como parcelas 5 y 7 de la manz. N237 de Azul, el cual le haba sido vendido por la firma Hijos de Miguel Castellar y Ca. S.A.; anteriormente, la misma firma haba vendido por boleto de compraventa los mismos inmuebles a Di Blasio (actualmente en quiebra) quien haba obtenido tambin la posesin.Arla promueve tercera de mejor derecho contra la quiebra de Di Blasio. El actor demostr que a partir de la fecha de la escritura pblica realiz actos posesorios a ttulo de dueo sobre el bien, no habindose logrado demostrar por la sindicatura que esa posesin era ilegtima.La cuestin a decidir en el presente fallo radica en determinar, quin tiene mejor derecho entre el titular de un boleto de compraventa de fecha cierta y posesin anterior (Di Blasio) y quin ostenta escritura pblica de venta de fecha posterior (Arla).En doctrina, frente a conflictos de este tipo se han establecido diferentes pautas interpretativas; atendiendo ya sea, a la buena fe de los contratantes, la fecha cierta de los instrumentos en cuestin, o la preeminencia de la posesin como forma de publicidad extra registral. Siendo que la doctrina mayoritaria considera que se debe admitir el mejor derecho del instrumento con fecha precedente si se tiene en cuenta la fecha cierta de los instrumentos, y tambin tienen dicho la doctrina y jurisprudencia que teniendo en cuenta el ejercicio de la posesin, si el adquirente por boleto de fecha cierta anterior es poseedor, el comprador por escritura pblica estar privado de adquirir el dominio porque el vendedor no podra efectuar una segunda tradicin del inmueble y el comprador por escritura debera conformarse con la indemnizacin de daos y perjuicios.Sin embargo, el caso en anlisis en este fallo presenta una particularidad, que es que el boleto de compraventa celebrado entre la firma Hijos de Miguel Castellar y Ca. S.A. y Di Blasio fue resuelto en un incidente de resolucin contractual promovido en la quiebra, debido a la falta de pago del saldo de precio, establecindose que dicha resolucin tena efecto retroactivo a la fecha de la firma del contrato dejando a salvo los derechos de terceros adquirentes de buena fe. En consecuencia, la resolucin de ese boleto convalid la venta hecha por la firma a Arla que adems cumpla con todos los requisitos legales (capacidad de adquirente y enajenante, ttulo suficiente, tradicin y posesin). Adems, al estar resuelto el boleto, ello le quitaba idoneidad para ser tomado como un ttulo idneo para oponerse a la escritura pblica de Arla porque las prestaciones all asumidas no fueron cumplidas en su totalidad por el comprador y porque adems, al haberse decretado judicialmente su resolucin, nunca podra ese boleto de compraventa resuelto alcanzar el perfeccionamiento mediante la firma de la escritura pblica.Es por ello, que en el presente caso, se hace lugar a la tercera de dominio a favor de Arla, quin es adquirente por escritura pblica de fecha posterior, frente a Di Blasio, adquirente por boleto de compraventa de fecha cierta anterior, establecindose as una excepcin a lo resuelto en otras oportunidades en casos similares, ya que si existe boleto de compraventa de fecha cierta anterior, este prevalecer sobre la escritura pblica de fecha posterior.-

Anlisis del fallo Zayne de Llrmanos c. Ponce Luis y otros

La actora demando a Luis Ponce y otros por la nulidad de las escrituras sucesivas suscriptas por estos por tratarse de actos simulados en fraude a sus derechos y adems por escrituracin. Ponce prometi la venta a la actora mediante boleto de compraventa por la suma de $16000 abonando $3000 en ese acto y el resto deba efectivizarse al momento de la escritura. Anterior a la firma se encontraba la actora en posesin la que detentaba en forma continuada. La actora adopto diversas tratativas para obtener la escrituracin hasta que decidi intimar mediante despacho telegrfico. Que fue contestado requirindole el pago de un saldo actualizado en la suma de $4000000. Con posterioridad se apersono al inmueble un oficial de justicia a realizar una constatacin debido a que se haba decretado una subasta del inmueble.que la actora logro paralizar el remate mediante una tercera abonando la suma de $40000. La actora adems alego que entre los sucesivos vendedores y compradores exista una estrecha relacin radicando una denuncia penal. El juez de primera instancia desestimo la demanda por considerar que la accin de escrituracin se encontraba prescripta, por no haber saldado el precio requisito necesario para interrumpir la prescripcin en conjunto con la posesin del inmueble. La cmara sostiene que la accin de escrituracin no se encuentra prescripta en base al Art. 3989 del Cod civil que establece que la prescripcin de la accin se interrumpe por el reconocimiento expreso o tcito que el deudor o poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribe. Y sostiene adems que no es necesario se haya integrado totalmente el saldo de precio pues basta un solo echo que importe el reconocimiento del derecho del adversario para interrumpir el curso de la prescripcin. Por lo tanto, si en el caso se hizo entrega de la posesin a la actora en virtud de boleto de compraventa de fecha cierta anterior a las sucesivas escrituras de venta, stos al no tener la posesin no han adquirido el dominio del bien siendo solo acreedores del cumplimiento de una obligacin de dar a fin de que se les transmita el dominio. En tales condiciones el derecho de la actora debe ser preferido al de los compradores por escritura pblica sin posesin.

ANALISIS DEL FALLO: Ayala, Elijio c/ Kirstein, Georgina y otro

El fallo analiza los siguientes hechos El seor Elijio Ayala celebr con Georgina y Federico Guillermo Kirstein un boleto de compraventa sobre un inmueble de calle Guardias Nacionales 226 de la Ciudad de San Nicolas, provincia de Buenos Aires, por la suma de $20.000. En ese acto se pag la suma de $10.000 obligndose la parte vendedora a otorgar la posesin en da de la escrituracin, donde se deba abonar tambin el saldo de precio. Posteriormente se produjo entre los antes nombrados compradores y el seor Carlos Mara Lattes una cesin del antes citado boleto de compraventa, la cual no fue notificada al vendedor originario, el seor Ayala. En primera instancia el seor Ayala demanda a los restantes sujetos aduciendo que el acto celebrado en un primer momento es nulo por lesin subjetiva y en caso de no aceptarse este recurso solicita que se calculen intereses sobre el saldo de precio. El cesionario del boleto de compraventa, seor Lattes, reconvierte la demanda y solicita la entrega de la posesin del inmueble y su posterior escrituracin. En primera instancia el juez desestim la demanda intentada por el seor Ayala y acept la reconversin ordenndose la entrega de la posesin del bien por parte de Ayala, y su posterior escrituracin a favor del seor Lattes, previa integracin del saldo de precio de $10.000. Por lo que la parte actora al verse agraviada por esta decisin apela al tribunal de alzada. Ayala Aleg: 1. Que nunca fue notificado de la Cesin del Boleto de compraventa, hecho que resulta imprescindible cuando la cesin implica la transmisin o delegacin de una deuda. Y 2. Cuestion no el juez de primera instancia no haya aceptado el vicio de lesin subjetiva como causal de nulidad del acto. Anlisis del tribunal de Alzada: Con respecto a la cesin Por una parte importa la cesin del derecho de obtener la transmisin del dominio de la cosa objeto del contrato, y por la otra la cesin de la deuda de pagar el precio de la cosa. La situacin del vendedor originario vara en uno u otro supuesto. En el primero su actitud es meramente pasiva pues, cualquiera fuere su actitud, no impide el paso de los derechos del cedente al cesionario. Tratndose, en el segundo, de la cesin de la deuda de pagar el precio o el saldo del mismo, no se puede imponer al acreedor -sin su conformidad- la sustitucin del deudor. Pero la cesin no pierde validez, solo se mantendr vigente la obligacin del deudor originario. Para que ello suceda es menester una declaracin expresa de la voluntad del acreedor de exonerar al deudor primitivo (Art. 814, C.C.). Por lo que no se hace lugar al pedido del seor Ayala, salvo que podr reclamarle el pago del saldo a los deudores originales. Con respecto a la lesin subjetiva el juez seala que se deben cumplir dos requisitos uno objetivo (desproporcin evidente o notoria entre las prestaciones de ambas partes) y otro subjetivo (aprovechamiento o explotacin de la necesidad, ligereza o inexperiencia de la parte perjudicada). (art 954 C.C.). El Juez dice que no se prob la existencia del elemento subjetivo por parte del sujeto pasivo (Ayala). Entre otras cosas porque nunca se agreg prueba del valor real del inmueble. Finalmente tampoco hace lugar al pago de intereses por no estar pactado entre las partes, dado que se convino el pago del saldo para el da de la escrituracin y que el seor Ayala siempre tuvo el derecho a exigir la misma y nunca lo hizo. Por todo lo expuesto el tribunal confirm la sentencia pronunciada en primera instancia.

Anlisis del fallo Ferencich, Pedro vs. Domnguez, Carlos

Sujetos: El actor es Pedro Ferencich. Los demandados son Carlos Domnguez y Rosario Gutirrez de Bisordi. La causa es el boleto de compraventa inmobiliario. El objeto es la escrituracin de la propiedad que posee el seor Ferencich y la indemnizacin por daos y perjuicios. El actor demanda por escrituracin y daos y perjuicios contra Carlos Domnguez, quien le vendi el inmueble y solicita la citacin del tercero a quien el demandado le cedi todos sus derechos sobre la propiedad, pidiendo adems que se declare la cancelacin de la inscripcin registral del dominio a nombre del tercero (de Bisordi). En este caso, el tercero se convierte en parte, y los efectos de la sentencia pueden alcanzar a dicha persona. Cabe aclarar que es Pedro Ferencich a quien se le hizo tradicin posesoria del inmueble, y no a Rosario de Bisordi. Si la intervencin del tercero es solicitado por el actor y se trata de un supuesto de litisconsorcio pasivo necesario, el tercero toma la calidad de parte (conforme a los artculos 90 y 91 del CPCCN). De acuerdo con los artculos 594, 2789, 3269 y 2791 del Cdigo Civil, cuando se haya hecho tradicin posesoria al adquirente por boleto ste ser precedido siempre que sea de buena fe al comprador por escritura pblica sin posesin, que al no habrsele hecho tradicin del inmueble, no adquiri su dominio. El comprador por escritura pblica (de Bisordi) solamente es acreedor del cumplimiento de una obligacin de dar una cosa cierta para transferir el dominio. Ese cumplimiento se torna imposible por haberse ya hecho tradicin a tercero de buena fe (el actor, en este caso), aunque se no cuente con la escritura pblica. El boleto de compraventa otorgado a Ferencich, que en el caso es de fecha cierta anterior a la escritura que exhibe de Bisordi, no es un ttulo suficiente para legitimar la posesin en s misma pero s para producir legtimamente la adquisicin posesoria del inmueble. Otra cuestin es que Domnguez intent volver a discutir los hechos que ya se haban dados por ciertos en la causa penal. El art. 1102 del Cdigo Civil establece que despus de la condenacin del acusado en el juicio criminal, no se podr contestar en el juicio civil la existencia del hecho principal que constituya el delito. De manera que el Tribunal no se pudo apartar de lo dictado en sede penal. Por ltimo, el actor haba solicitado se declarara la invalidez respecto a l sobre la inscripcin registral de la cesin de herencia de Domnguez a favor de de Bisordi respecto a la anotacin de la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad. Pero la invalidez no se declara respecto de un sujeto determinado, ya que la invalidez ataca a un acto por sus vicios originarios, y la cesin no era invlida. Por ello, se declara la inoponibilidad al actor de la inscripcin registral derivada del contrato de cesin, ya que ste instituto limita los efectos de un acto a determinados sujetos; en este caso, a Pedro Ferencich.

Anlisis del fallo De Langhe, Honorio Hugo c. Instituto de Colonizacin de la Provincia del Chaco y Provincia del Chaco y/o quien resulte responsable

Hechos: Al seor De Lange, por medio de una resolucin del Instituto de Colonizacin de la Provincia del Chaco le fueron adjudicados dos lotes pertenecientes a la sucesin de Juan Cherme dado que posea un Boleto de Cesin de Derechos y Acciones hereditarias, otorgado por los herederos. Pero ms tarde se presenta un apoderado de la sucesin manifestando que nunca renunciaron a la posesin de esos lotes. LA Sra. Aurora Cherme de Vega, esposa del causante, ratific lo expuesto y solicita la nulidad de ese contrato, porque careca de los elementos esenciales, como ser la capacidad. Ms all de esto el Instituto por resolucin 519/86 adjudica en venta los lotes. Esta resolucin nunca quedo firme, dado que fue recurrida por la esposa del causante. La mujer solicita la nulidad de la resolucin ante el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia del Chaco, el cual hace lugar a la demanda, declarando la nulidad de la resolucin. El seor De Langhe se siente agraviado e inicia acciones contra el Instituto de Colonizacin de la Provincia del Chaco y Provincia del Chaco, en primera se falla a favor del la actora obligando al Instituto y a la Provincia a pagar por lucro cesante, pago de impuestos y mejoras realizadas. Estos ltimos se sienten agraviadas y apelan la sentencia. Al respecto el juez de alzada expone lo siguiente: La resolucin de adjudicacin nunca qued firme por lo que no existieron derechos consolidados por parte del Sr De Langhe. Observa que el actor nunca ejerci la posesin de los lotes. La posicin del Instituto fue siempre mantener su resolucin: de adjudicar los lotes. Pero esta actitud se vio truncada por el fallo del Tribunal Superior. De aqu se desprende que siempre hubo Buena Fe. Es mas, se le devolvi a la parte actora las sumas pagadas que realiz en concepto de pago a la Sucesin Cheme El Juez sigue diciendo que le asiste razn a la demandada recurrente, respecto de que el actor de autos detentaba derechos "muy limitados" sobre el inmueble en cuestin, dado que nunca tuvo la posesin libre y efectiva del mismo. La resolucin que se le otorgaba en venta nunca qued firme y, por lo tanto, jams tuvo ttulo suficiente como para darse atribuciones sobre los predios en cuestin. Cita doctrina en especial a la Dr. Emma Rocco diciendo que para la adquisicin de un bien inmueble son necesarios dos elementos inescindibles, como son, a) ttulo suficiente y b) tradicin. Y en especial hace referencia al art 577 del Cod. Civ. Al no haber existido la tradicin del inmueble, y por lo tanto no haber entrado el actor en la posesin del mismo y no haber quedado firme la resolucin que le conceda en venta los predios en cuestin, no se puede sostener, de ninguna manera, que el actor de autos haya podido tener algn derecho sobre los lotes. Por lo que al respecto considera que le asiste razn a la demandada recurrente, en cuanto recurre el fallo del Juez de Grado, respecto a la indemnizacin por lucro cesante, pago de impuestos y mejoras realizadas, otorgada a la accionante, dado que, a su criterio, es desproporcionada y sin fundamentos valederos.

Vous aimerez peut-être aussi