Lectura 2 - Dinámica y Registración de Los Derechos Reales

LECTURA 2 DINMICA Y REGISTRACIN DE LOS DERECHOS REALES
LOS MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES Y LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO: ORIGINALES Y DERIVADOS. EL Art. 2425. CARCTER DE LA ENUMERACIN Los derechos reales se adquieren por ttulo y modo. TTULO: Alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho. Responde a la pregunta cmo vino a ser titular del derecho? Puede consistir en un hecho jurdico (aprehensin del objeto que no es de nadie), o un acto jurdico (compraventa, constitucin de hipoteca, legado, etc.). El ttulo material es el negocio contenido dentro del acto jurdico (compraventa, donacin). El ttulo formal es el acto jurdico (escritura, instrumento privado). Uno es contenido y el otro es continente. MODO: el modo es el segundo elemento en la constitucin del derecho real. Puede ser inscriptorio o posesorio. Luego de celebrado el acto jurdico, o en el momento en que tiene lugar el hecho jurdico que dan causa o ttulo al derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio) o bien el derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio). El derecho real necesitar de uno u otro modo, segn el objeto sobre el cual recaiga. En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio. Antes de la inscripcin, no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballos pura sangre de carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueble es declarativo y por ello la inscripcin slo otorga oponibilidad, no ayuda a la constitucin del derecho ni sanea los ttulos. El modo de adquisicin de los inmuebles es la posesin, que se toma a travs de la tradicin. Se ha considerado que en el caso de la usucapin, el ttulo es la ley y el modo es la posesin continua por el tiempo de ley. Cuando decimos modos de adquisicin del derecho real, aludimos a la manera en la cual ste puede ser adquirido. Estudiaremos la adquisicin de los derechos reales a travs de los modos de adquisicin del dominio, no obstante, al estudiar cada derecho real en particular, analizaremos las particularidades en la constitucin de cada uno. Llamamos genricamente modo de adquisicin de los derechos reales, a los hechos o actos jurdicos de los que surge la constitucin de un derecho real en cabeza de una o ms personas. El art. 2524 enumera en forma no taxativa los modos de adquisicin del dominio, a saber:
Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa
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Art. 2.524: El dominio se adquiere: 1 Por la apropiacin; 2 Por la especificacin; 3 Por la accesin; 4 Por la tradicin; 5 Por la percepcin de los frutos; 6 Por la sucesin en los derechos del propietario; 7 Por la prescripcin.
A esta enumeracin le faltan como modos de adquisicin del dominio: LA LEY: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de buena fe, como ocurre en el supuesto del art. 2412 o el caso de los tesoros. LA EXPROPIACIN: Por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, a travs de una ley y previa indemnizacin. Los modos de adquisicin antes reseados, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a ttulo oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y originarios o derivados, siendo esta ltima la distincin ms trascendente y se basa en la ligazn con el titular anterior. En los modos de adquisicin originarios, la constitucin del derecho real se realiza en forma totalmente independiente al titular anterior, sin consideracin alguna a que la cosa haya tenido propietario anterior o no; en los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas limitaciones que recaan en cabeza de l. Por ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble sin dueo, lo adquiere en forma originaria y sin limitaciones pero, si esa misma cosa estaba prendada y es el dueo quien transfiere el dominio, lo har con la consiguiente carga real que es el derecho de prenda. El principio est consagrado en el art. 3270 y dice que nadie puede transmitir sobre un objeto un derecho mejor o ms extenso del que gozaba. A continuacin, vamos a ver los modos de adquirir el dominio en particular. APROPIACIN: CONCEPTO COSAS APROPIABLES Y COSAS EXCLUIDAS LA CAZA Y LA PESCA APROPIACIN Bsicamente, nos remitimos a lo dicho cuando estudiamos los modos de adquirir la posesin, con la nica particularidad que en este caso la aprehensin no se efecta con nimo de poseer solamente, sino de ser titular del derecho real. El adquirente debe tener capacidad (mayores de diez aos no dementes), la cosa debe ser mueble abandonada o sin dueo y susceptible de apropiacin. Art. 2.343: "Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial; 2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;
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3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior; 4 Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que cubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos, guardndose los reglamentos policiales; 5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueo, observndose las restricciones de la parte especial de este cdigo, relativas a esos objetos.
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueo se reputan del Estado, es necesario un acto positivo de aqul para efectivizar el principio; hasta tanto, son apropiables por los particulares. Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del mbito donde usualmente se conservan (elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o una negligencia de su propietario (elemento subjetivo), lo que excluye el caso de abandono voluntario. Las cosas perdidas son cosas con dueo, por ello no son apropiables. En virtud de ello, se critica la tcnica del codificador por legislar sobre las cosas perdidas en el captulo relativo a la apropiacin. All se consigna el derecho a recompensa y devolucin de gastos efectuados por el hallador, as como la facultad del dueo de exonerarse de pagar dichas sumas, si abandona la cosa en manos de aqul (art. 2533). La jurisprudencia ha considerado que, para que nazca el derecho a la recompensa, no debe existir una relacin entre el propietario y el hallador por la cual ste se encuentre en condiciones de encontrar la cosa, caso de la azafata de un avin, un taxista o el sereno de un local. En relacin a la caza y la pesca y la caza (dos variantes especficas de apropiacin), el cdigo civil es bastante casustico. Veamos. Respecto de la caza: Los animales salvajes o bravos son cosas sin dueo. Su propiedad se adquiere por apropiacin y se pierde, segn el art. 2605, cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueo. Art. 2.540: La caza es otra manera de apropiacin, cuando el animal bravo o salvaje,
vindose en su libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador, o hubiese cado en las trampas puestas por l.
Art. 2.541: Mientras el cazador fuese persiguiendo al animal que hiri, el que lo tomase deber entregrselo. Segn estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa, tendra la obligacin de entregarlo al cazador porque l tiene prelacin sobre ste; cuando hay entrampamiento, existe apropiacin aunque sin acto de aprehensin material.
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Art. 2.542: No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estn cercados, plantados o cultivados, y segn los reglamentos de la polica. Art. 2.543: Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o
cultivados, sin permiso del dueo, pertenecen al propietario del terreno, y el cazador est obligado a pagar el dao que hubiere causado.
El cdigo civil considera que los animales salvajes son res nullius, sin embargo, en el caso de que los terrenos donde cazare estuvieren cercados, plantados o cultivados (o sea con signos evidentes de tener un poseedor), y fueren atrapados sin consentimiento del dueo del fundo, la ley le atribuye a aqul la propiedad de los animales, como una sancin para el cazador. Art. 2.544: Mientras el que tuviere un animal domesticado que recobre su libertad, lo fuese persiguiendo, nadie puede tomarlo ni cazarlo. El codificador equipar con esta disposicin al animal domesticado que recobra su libertad, con los animales salvajes y le aplic al dueo que lo va persiguiendo, el mismo rgimen del cazador que va tras su presa. En relacin a la pesca: Art. 2.547: La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere cado en sus redes. Art. 2.548: Es libre pescar en aguas de uso pblico. Cada uno de los ribereos tiene el derecho de pescar por su lado hasta el medio del ro o del arroyo. La doctrina ha entendido que la segunda parte de la disposicin antes trascripta carece de sentido, pues en tanto sea libre pescar en la totalidad del ro para cualquiera, no tiene sentido limitar este derecho a los ribereos. Art. 2.549. A ms de las disposiciones anteriores, el derecho de cazar y de pescar est sujeto a los reglamentos de las autoridades locales. EL TESORO: CONCEPTO Y REQUISITOS EL DESCUBRIDOR REIVINDICACIN DEL TESORO Art. 2.551: Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido, y que
est oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con excepcin de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares pblicos, destinados a la sepultura de los muertos.
El tesoro es una cosa mueble en condicin de res nullius y puede ser de creacin reciente, slo que en este caso el art. 2565 establece la presuncin iuris tantum de que es de propiedad del dueo del fundo donde se encuentra, en tanto aqul hubiese fallecido en dicho fundo.
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La doctrina entiende que tambin son tesoros las cosas escondidas en un bien mueble.
Descubridor es la primera persona que hace el tesoro visible, aunque no lo tome (art.
2554); debe haber encontrado el tesoro casualmente (art. 2561 1ra. Parte) y debe hacerlo con autorizacin del dueo del inmueble, o efectuando trabajos en el mismo (art. 2562/2563), caso contrario y como sancin, la ley otorga la propiedad del tesoro a aqul (art. 2561 ltimo prrafo). Como se dijera en el acpite anterior, en el caso de los tesoros hay una adquisicin lege. Esto es as, porque siendo cosas muebles, correspondera su propiedad a quien se los apropiara y por el mero acto de la apropiacin; sin embargo, el articulado nos da una solucin diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueo del fundo y la otra mitad al descubridor (art. 2556). En el caso de que el descubridor fuese el propio dueo del fundo, el cincuenta por ciento del tesoro lo adquirir por apropiacin, como descubridor y el porcentaje restante, por su calidad de dueo del fundo y sera una apropiacin lege. El art. 2553 contempla la llamada reivindicacin de tesoro, es el caso de quien est seguro de que un tesoro de su propiedad se encuentra en un fundo ajeno, en tal caso el dueo no podr negarse a permitir su bsqueda, pero previa cautela. ESPECIFICACIN O TRANSFORMACIN: CONCEPTO DISTINTOS CASOS ESPECIFICACIN Art. 2567: Adquirase el dominio por la transformacin o especificacin, cuando
alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la intencin de apropirselo.
En este supuesto, una persona es duea de la materia prima con que otro sujeto elabora un producto; el legislador debi resolver si la nueva cosa, producto del trabajo del obrero u artesano, perteneca a ste o al dueo de la materia prima. Para resolver los diversos supuestos, tendremos en cuenta la buena o mala fe del especificador y la posibilidad de que la cosa pueda retomar su forma primitiva o no. Art. 2.568: Si la transformacin se hace de buena fe, ignorando el transformador que
la cosa era ajena y no fuere posible reducirla a su forma anterior, el dueo de ella slo tendr derecho a la indemnizacin correspondiente.
Art. 2.569: Si la transformacin se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el
transformador que la cosa era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueo de la materia tendr derecho a ser indemnizado de todo dao, y a la accin criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella.
Art. 2.570: Si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a
su forma anterior, el dueo de la materia ser dueo de la nueva especie, pagando al
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transformador su trabajo; pero puede slo exigir el valor de la materia, quedando la especie de propiedad del transformador.
En el Derecho Romano exista una disputa entre dos escuelas doctrinarias, los sabinianos entendan que la cosa deba pertenecer al dueo de la materia prima y los proculeyanos, que entendan que era ms importante el trabajo del especificador y por ello crean que era a ste a quien deba pertenecer. Esta famosa polmica, es reseada por Vlez en la nota al art. 2567. Actualmente, la polmica no reviste mayor importancia pues, prcticamente en todos los casos, el poseedor de la cosa invocar el rgimen del art. 2412 para esgrimir la propiedad de la cosa, importando poco si era dueo de la materia prima o especificador. ACCESIN Y ADJUNCIN: CONCEPTO DE ACCESIN DIVERSAS CLASES: ALUVIN, AVULSIN, EDIFICACIN, SIEMBRA Y PLANTACIN ADJUNCIN, MEZCLA Y CONFUSIN ACCESIN Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial. La accesin implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere (natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos diferenciar este fenmeno de la propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del rbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la cosa principal, tal como explica Vlez en la nota al art. trascripto. El caso de la accesin de animales est regulado especficamente en los arts. 2592 y 2593 y Vlez los divide en:
salvajes: los que viven naturalmente libres, con independencia del hombre; stos son los nicos susceptibles de apropiacin (Ej. peces del mar, zorro plateado, elefante). domsticos: pertenecientes a aquellas especies que generalmente viven en compaa del hombre (perros, canarios, etc.); a stos se les aplica el rgimen del art. 2412. domesticados: son los animales salvajes que se hay subyugado a la dependencia del hombre, como un len amaestrado.
Art. 2.592. Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueo de ste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algn artificio para atraerlos. El antiguo dueo no tendr accin alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnizacin.
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Art. 2.593. Si hubo artificio para atraerlos, su dueo tendr derecho para reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos. En caso contrario, tendr derecho a ser indemnizado de su prdida. A su vez, el cdigo civil regula distintas hiptesis de accesin, veamos cada una: Aluvin: (arts. 2572 a 2582) modo de adquirir terreno, de los dueos de heredades colindantes con ros o arroyos debido a:
aluvin por acarreo: los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas. aluvin por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare a descubierto, retirndose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra; podra darse, aunque el cdigo civil no lo contempla expresamente, que el cauce se secara (lo que se denomina cauce viejo o madrejn), en tal caso la doctrina aplica en forma analgica las disposiciones del aluvin por abandono.
Se excluye el caso de acrecentamientos en las costas de mar o de ros navegables, y de los ros canalizados y cuyas mrgenes son formadas por diques artificiales (art. 2574), pues las mejoras pertenecen en este caso al Estado, por ser propietario de las riberas. El acrecentamiento no debe estar separado por hilos de agua del mismo curso que lo provoc. Para saber hasta dnde llega el curso de agua y dnde comienza la ribera, hay que estarse al art. 2577 que nos seala como lmite la lnea a que llegan las ms altas aguas en su estado normal. El fundamento de la atribucin de propiedad de estos trozos de terreno a los propietarios de las heredades colindantes, reposa en el hecho de que los cauces de agua son variables y, siendo que muchas veces los ribereos pierden terreno por accin del agua, es justo tambin que otras veces lo ganen. Avulsin: (arts. 2583 a 2586) Mientras que en el supuesto anterior la accin del agua es paulatina, la avulsin es un modo de adquirir el dominio por el cual un ro o un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible de adherencia natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjuncin, sea por superposicin, a un campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta (art. 2583). El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas por avulsin se adhieren naturalmente al terreno ribereo en que fueron a parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de la cosa desprendida, puede reivindicarla pero tiene slo seis meses (art. 4039); pasados stos y consecuentemente prescripta su accin, el dueo del fundo adquiere el dominio. Puede darse el caso de que la cosa desprendida (digamos un rbol o un conjunto de rocas), moleste al propietario del fundo y que el dueo de las cosas desprendidas no efecte ninguna manifestacin. Por otra parte, no es posible forzarlo a reivindicar las cosas, puesto que esto es una facultad y no una obligacin. Para solucionar este
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supuesto, algunos autores echan mano de una accin: la accin interrogatoria, cuyo fin es interrogar al propietario de la cosa respecto de su voluntad de reivindicarla o no. 1 Edificacin, siembra y plantacin: (arts. 2587 a 2593) Este modo de adquisicin plantea dos posibles supuestos: el del dueo de un fundo que siembra, edifica o planta usando materiales ajenos y el de un edificador, sembrador o plantador que efecta sus labores en un fundo ajeno. El principio adoptado por Vlez de superficie solo cedit, cuyo significado literal en latn es la superficie accede al suelo, nos brinda la solucin para el problema de la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado, restando determinar si hubo buena o mala fe de las partes en conflicto, a los fines de plantear las indemnizaciones correspondientes. 1. Terreno propio y materiales ajenos: El dueo del terreno se hace propietario de las obras en todos los casos, pero adems se debe distinguir Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales. Mala fe del edificador: dem, pero debe adems debe pagar una indemnizacin por daos y perjuicios ocasionados y, en su caso, se hace pasible de una accin penal. En ambos casos, si los materiales son posteriormente separables, su anterior propietario puede reivindicarlos 2. Terreno ajeno con materiales propios: Buena fe del edificador: el dueo del terreno se hace dueo de lo edificado o plantado, previa indemnizacin, y el edificador no puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario del fundo). Mala fe del edificador: el dueo del terreno puede pedir la demolicin o destruccin de las obras, a costa del edificador, y reposicin de las cosas a su estado anterior; si, en cambio, quisiera conservarlas, debe abonar al edificador un monto igual al mayor valor adquirido por la propiedad Cuando existe mala fe de edificador y dueo del terreno, se solucionan las diversas controversias como si ambos tuviesen buena fe. Se entiende que hay mala fe por parte del dueo del fundo, cuando fuere testigo de la realizacin de las obras y no efectuare oposicin en tiempo oportuno. HIPTESIS NO CONSIDERADA EN EL CDIGO CIVIL: no est legislado el supuesto de que slo una parte de la obra se asentara en terreno ajeno, caso muy comn en terrenos donde los mojones se han corrido o los lmites
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En contra, Mariani de Vidal Marina. Op. Cit. T. I. pg. 332

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eran poco claros. La solucin de los cdigos civiles italiano, alemn y portugus en tal sentido, es permitir al dueo de la obra la adquisicin de la franja de terreno ajeno donde se asienta; en el mismo sentido se ha pronunciado la generalidad de nuestros tribunales, por haber entendido que permitir la reivindicacin de la franja de terreno pertinente y la correlativa demolicin de las obras, implicara un abuso del derecho.2 Adjuncin, mezcla y confusin: (arts. 2594 a 2600) Este modo de adquisicin plantea el supuesto de que dos cosas muebles se unen formando un solo cuerpo, sin consentimiento de ambos dueos (si hubiere consenso, dara origen a un condominio sobre el nuevo producido). En la nota al art. 2594, Vlez plantea un caso en que no se da el requisito de la unidad corprea: una estatua de plomo a la que se une una mano de oro. All, siendo separable la materia, sigue habiendo dos cuerpos. ADJUNCIN: unin de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un portaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos, generalmente ambas cosas podrn separarse sin mayor dificultad. Art. 2.594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separacin, pagando al dueo de la cosa accesoria lo que ella valiere. Art. 2.595: Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de la otra, es por su especie mucho ms preciosa que la principal, el dueo de ella puede pedir su separacin, aunque no pueda verificarse sin algn deterioro de la cosa a que se ha incorporado. Art. 2.596: El dueo de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tena, o que as se avalore la indemnizacin que se le debe. MEZCLA: hay fusin de ambas cosas muebles slidas y ordinariamente no podrn separarse, por ejemplo A tiene una tonelada de piedra caliza y se mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B. CONFUSIN: dem al anterior, slo que la fusin se lleva a cabo entre cosas lquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litros de gasoil pertenecientes a B. Art. 2.597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubiesen confundido
o mezclado, resultando una transformacin, si una fuese la principal, el dueo de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria.
C.N.Civ. sala Y, 16.6.98, LL, 42.182-S supl. Diario del 13.12.99; C.Civ. 2, fallo del 12.9.40; JA 72-97; c.Civ. 1 Cap.; JA 50-519, etc., segn cita de Mariani de Vidal Marina, op. Cit. Tomo I p.335
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Art. 2.598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la separacin se har a costa del que las uni sin consentimiento de la otra parte. Art. 2.599: Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la
confusin o mezcla, el dueo de la cosa unida sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unin o mezcla, el valor que tena su cosa antes de la unin.
Art. 2.600: Si la confusin o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas
inseparables, y no habiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.
Lo estudiado respecto de la especificacin, adjuncin, mezcla y confusin, tiene aplicacin prctica en el caso de que haya mala fe o las cosas sean robadas o perdidas, ya que en los dems supuestos se rigen por el art. 2412. TRADICIN TRASLATIVA DOMINIAL, REQUISITOS: DERECHO DEL ENAJENANTE CAPACIDAD CAUSA O TTULO
La tradicin es un modo derivado de adquirir la tenencia, la posesin y los derechos reales (excepto las servidumbres, que se adquieren con el primer uso, la hipoteca y el censo consignativo pues all no hay entrega de los inmuebles). Su origen se remonta al Derecho Romano, donde la traditio era una de las tres maneras de adquirir la propiedad de una cosa. Los requisitos eran: la cosa deba ser nec mancipi, el negocio jurdico por el cual se trasmita deba ser una iusta causa, o sea una causa reconocida por el derecho civil de los ciudadanos romanos y se efectivizaba por la entrega material de la cosa. En la etapa del Derecho Romano justinianeo, las otras dos modalidades de adquisicin (mancipatio e in iure cessio) desaparecen, quedando la traditio como nica forma de traspasar la propiedad de una cosa. El sistema francs era, en un principio, el del Derecho Romano; sin embargo, poco a poco la tradicin como acto material se fue reemplazando con una clusula inserta en los contratos donde las partes manifestaban el traspaso de la posesin; con el tiempo, la clusula se entendi implcita y con ello el sistema pas a ser consensualista, pues el dominio se entenda traspasado con el mero contrato, sin ser necesario realizar actos materiales para perfeccionarlo. El sistema se atemper severamente, pues las dificultades no tardaron el surgir, por ejemplo, se venda el mismo inmueble a varias personas. Vlez formula una dura crtica a este sistema en la nota al art. 577 del cdigo civil, cuya atenta lectura recomendamos. Entiende el codificador, que todos los sujetos de la comunidad estn obligados a respetar el nuevo derecho real constituido y, para que esto sea posible, es menester que puedan llegar a conocer su existencia, lo que se logra con el acto traditorio (publicidad posesoria). En nuestro sistema, la tradicin tiene dos funciones: la primera es constituir el derecho real. Luego de celebrado el negocio jurdico que fuere (ttulo) y efectuada la tradicin (modo), el derecho real queda constituido. La segunda, es la de dar publicidad a este traspaso del derecho (publicidad posesoria).21 Requisitos: (arts. 2601/2603)
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Art. 2.601: Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de
la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir.
Art. 2.602: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio. Art. 2.603: Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace. Resumiendo: 1. Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que acte por s o por apoderado) 2. Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su defecto, contar con representacin). Al ser un acto jurdico bilateral, se exige la edad de 21 aos y ausencia de incapacidades e inhabilidades. 3. el negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradicin debe tener ttulo suficiente. Vamos a aclarar el concepto de ttulo suficiente y algunos trminos relacionados: Ttulo suficiente: es el acto jurdico revestido de las formas y de los requisitos de fondo debidamente que exige la normativa y que, adems, es el apto o idneo para transmitir el derecho de que se trata. Ejemplos: para transmitir el dominio de un inmueble, el ttulo suficiente es la escritura pblica y no el boleto de compraventa o un contrato verbal, pues no renen las formas exigidas por el art. 1184 del cdigo civil. A su vez, una hipoteca sobre un bien mueble, no es ttulo suficiente pues no es el negocio idneo para ese tipo de acto (para consignar un bien mueble como garanta es necesario constituir una prenda). Tampoco es ttulo suficiente el otorgado por persona incapaz o inhabilitada para el acto de que se trate, por no reunir una condicin de fondo (capacidad). En suma, ttulo suficiente es el que rene todas las condiciones necesarias para constituir el derecho en cuestin. Justo ttulo: segn el art. 4010, es aqul que tiene por objeto trasmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana. Esto quiere decir que, de los elementos de la relacin jurdica sujeto-objeto-causa, hay una falla en el primero de ellos (el sujeto). Puede ser que la persona que trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como el caso de un menor), o que le falte legitimidad (por no ser titular del derecho). Este es el ttulo que sirve de base a la usucapin breve o decenal. Ttulo putativo: segn el art. 2357, es el ttulo que ostenta un poseedor que (por un error o ignorancia de hecho excusable) est convencido de que su ttulo es ttulo suficiente, pero en realidad no lo es porque a) no existe ttulo, tal el caso del heredero aparente que ignora que el testamento por el cual hubo la cosa fue revocado por un testamento posterior; b) el ttulo, si bien existe, es aplica a un objeto diferente a la cosa poseda. Ocurre mucho en los loteos, que se toma posesin de un lote que no es el propio sino del vecino por estar mal ubicados los mojones. Este ttulo no sirve para la usucapin breve.
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Boleto de compraventa: Es aqul que por el cual se busca trasmitir el dominio sobre un inmueble, pero no reviste la forma de instrumento pblico exigida por el art. 1184 inc. 1 y por ello vale como promesa de celebrar escritura traslativa de dominio (art. 1185). A partir de la inclusin del art. 1185 bis por ley 17.711, si el adquirente por boleto ha abonado el 25% del valor pactado, no le es oponible el concurso o quiebra del transmitente y el juez de la quiebra podr otorgar la escritura traslativa de dominio. Segn el art. 2355 ltimo prrafo (tambin incorporado por ley 17.711), Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
ADQUISICIN DEL DOMINIO DE COSAS MUEBLES: LA REGLA LA EXCEPCIN: EL ART. 2412 LOS SEMOVIENTES LOS AUTOMOTORES LAS COSAS PERDIDAS El derecho real sobre cosas muebles, se adquiere de igual forma que sobre inmuebles: un negocio jurdico (ttulo) y la entrega (modo). El caso de algunos muebles registrables como los automotores es diverso y ser estudiado ms adelante. Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser el verdadero propietario, el problema para dilucidar de quin es la propiedad de la cosa mueble, se plantea porque en general stas carecen de ttulo documentado; es necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y, en caso contrario, en qu medida son reivindicables por el verdadero propietario. En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fecha en que se adquiriesen por usucapin. En el derecho germnico, contrariamente, la posesin haca adquirir directamente la propiedad de las cosas muebles (salvo que fuesen robadas o prdidas, en cuyo caso eran reivindicables). Francia adopt el sistema romano en primer trmino, no tardando en reconocer los contras de este sistema que despojaba las transacciones de seguridad jurdica. En efecto, cualquier cosa mueble era susceptible de ser reivindicada casi en forma permanente. Por tal motivo, a partir del siglo XVII se retorna al sistema romano. Vlez ha tomado como fuente al derecho francs, donde la posesin vale por ttulo. Art. 2.412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Analicemos: posesin: hemos dicho que sta equivale a corpus + animus, sin embargo muchos autores entienden que por imperio del art. 2363 (el poseedor posee porque posee), cuando hay corpus la posesin se presume. de buena fe la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma no mandase a presumir mala fe; este principio est contenido expresamente en el art. 2362.
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cosa no robada ni perdida el propietario debe haberse desprendido voluntariamente de la cosa, caso contrario el principio del art. 2412 no se aplica. Este artculo es, en verdad, una excepcin al principio general de adquisicin de las cosas, pues el permitir repeler la reivindicacin es equivalente a atribuir el dominio. El poseedor es ahora titular del domino y es ste un derecho adquirido en forma originaria emanada de una disposicin legal (art. 2412) y por tanto ha adquirido libre de las cargas que antes tena la cosa (como por ejemplo usufructo). Lo normal cuando trasmitimos un derecho, es que lo hacemos con el mismo alcance del que tena bajo nuestra titularidad, ste es el principio consagrado en el art. 3270: Art. 3.270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms
extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
Sin embargo, el artculo que sigue nos dice: Art. 3.271: La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles. Esta disposicin slo se entiende a la luz de los razonamientos que venimos haciendo. Ahora bien: en todos los casos en que se cumplan estos tres requisitos se repele la reivindicacin? La respuesta es negativa: cuando la reivindicacin es entablada por el anterior propietario, es necesario adems que la adquisicin del poseedor actual haya sido a ttulo oneroso. Este requisito surge de la regulacin especfica sobre la accin reivindicatoria (Ttulo X, captulo I del libro tres). Veamos: Art. 2.767: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe
de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto.
Contrario sensu, se entiende que la reivindicacin s procede (an cuando la impetre el verdadero propietario) cuando el poseedor hubo la cosa a ttulo gratuito. Confirma lo dicho el art. 2778: Art. 2.778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor. Es de hacer notar que el requisito de la onerosidad no est consignado en el art 2412 y por ello, en principio no es exigido, sin embargo, en las ocasiones que hemos visto, quien alegue gratuidad en el ttulo de adquisicin del poseedor y pueda probar esa gratuidad, ser capaz de reivindicar la cosa.
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Para que sea mejor entendida la dinmica del artculo estudiado, brindaremos un ejemplo: Juan (A) deja su reloj en reparacin a su relojero de confianza, Pedro (B); ste se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente, Juan quiere reivindicar su reloj de manos de Lucas, que repele la accin alegando haberse hecho titular en virtud del art. 2412 (poseedor de buena fe de cosa mueble y a ttulo oneroso).
A -------------------------------- B ----------------------------------- C
1er. propietario tenedor poseedor de buena fe 2do. propietario
En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, la reivindicacin de Juan procede en virtud de los arts. 2767 y 2778. Acerca de la naturaleza jurdica de la adquisicin operada en virtud del art. 2412, se han elaborado tres teoras: 1. es una prescripcin instantnea: la teora parece haber tenido origen en el hecho de que en el cdigo civil francs una disposicin anloga a la nuestra est ubicada en el captulo dedicado a las prescripciones; sin embargo, la idea no tuvo demasiada cabida pues los trminos prescripcin e instantnea, ya son de por s contradictorios. 2. es una presuncin de propiedad: para la mayora de quienes sostienen esta posicin, es una presuncin iure et de iure, pues mientras el ttulo de adquisicin sea oneroso, no podr rebatirse. 3. es una hiptesis de adquisicin legal: la ley atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida (destacada doctrina sigue esta opinin: Lafaille, Bibiloni, Messineo, etc.). EXCEPCIONES AL ART. 2412: 1. SEMOVIENTES 2. AUTOMOTORES 3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS 1. SEMOVIENTES: Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrcola ganadero, por ello se hizo necesario desde pocas coloniales, la implementacin de sistemas de marcacin y sealamiento del ganado, que permitieran identificar la propiedad de aqul. La constitucin nacional en 1853 atribuy al Congreso de la Nacin la potestad de dictar el cdigo civil y las normas sobre derecho de fondo (que abarca la determinacin de la propiedad de cosas muebles, incluidos los semovientes). Sin embargo, el cdigo de Vlez no contena una sola norma al respecto, algunos afirman que esto se debe a que el codificador lo consideraba una potestad del poder del polica, delegado a las provincias. Debido a este vaco legal, segn el rgimen implementado por el art. 2412, el poseedor de buena fe de un semoviente era dueo. Este rgimen es inaplicable al ganado; el cdigo civil de Vlez dejaba los semovientes equiparados a cualquier otra cosa mueble. Esto ocasion que las provincias dictaran sus leyes y cdigos rurales. Algunos de estos cdigos contenan normas que iban ms all de la potestad de poder de polica propia de las provincias, adentrndose en la regulacin sobre propiedad del ganado a partir de la marca o seal: eran normas claramente inconstitucionales.
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La cuestin qued zanjada en 1983 con la sancin de la Ley 22.939 de marcas y seales (cuya atenta y completa lectura es necesaria a los fines de aprobar el presente mdulo). La ley en su art. 6 establece la obligatoriedad de marcar el ganado mayor (bovino, equino y mular) y sealar el ganado menor (caprino, ovino, porcino, etc.). La marca (art. 1) es la impresin que se efecta sobre el animal de un dibujo o diseo, por
medio de hierro candente, de marcacin en fro, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en forma clara e indeleble que autorice la Secretara de Agricultura y Ganadera y la seal es un corte o incisin, o perforacin, o grabacin hecha a fuego, en la oreja del animal. Es obligatorio para todo propietario de ganado
tener registrado a su nombre el diseo que empleare para marcar o sealar (art. 5). La norma ms importante es el art. 9 que nos dice: se presume, salvo prueba en contrario que el ganado mayor marcado y el ganado menor sealado, pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseo de la marca o seal aplicada al animal. Aqu se ve en forma clara la diferencia entre el rgimen comn de cosas muebles (art. 2412) y el de semovientes, pues no es la posesin de buena fe sino el registro de marca o seal, lo que otorga la presuncin de propiedad del ganado. Contina el artculo: se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las cras
no marcadas o sealadas pertenecen al propietario de la madre. Para que esta presuncin sea aplicable, las cras debern encontrarse al pie de la madre.
El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan para reproduccin), no se marcan ni sealan. Segn el art. 11, la propiedad se prueba por el certificado de inscripcin en registros genealgicos y selectivos reconocidos, que concuerde con los signos individuales que llevaren los animales (es una inscripcin constitutiva del derecho real). Quedan excluidos los caballos de pura sangre de carrera, pues estn regulados por la Ley 20.378. Los registros genealgicos a que se refiere el artculo, poseen una larga tradicin y funcionan eficientemente. Han sido llevados por la Sociedad Rural Argentina para el ganado bovino, ovino, porcino y asnal y por la Asociacin Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre de carrera (stud book argentino). En ellos, los criadores conservan un cuidadoso registro del pedigree del animal y su rigurosa individualizacin; son registros privados y sus reglamentos a veces han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad, tal el caso del reglamento del Stud book argentino que en su art. 61 dice: la propiedad de
un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente de las constancias de su inscripcin en el Registro respectivo. En consecuencia, es propietario de un caballo de sangre pura de carrera, la persona, personas o entidades a cuyo nombre est inscripta la propiedad. Esta disposicin (emanada no del Congreso de la Nacin) sino de una
entidad privada, careca de potestad para extraer estos animales del rgimen del art. 2412; sin embargo, con la sancin de la ley 20.378 el problema qued resuelto, pues declara la inscripcin del dominio constitutiva y oficializ los registros genealgicos habilitados por el Ministerio de Agricultura y Ganadera. El artculo 10 de la ley 22.939 habla del ganado no marcado ni sealado, que recibe el nombre de orejano y del que tiene una marca o seal no suficientemente clara: la
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propiedad de este tipo de animales cae bajo el rgimen comn, o sea es regido por el art. 2412 del cdigo civil y la posesin de buena fe hace presumir su propiedad. Adems de los diseos sobre la marca y la seal, el propietario de ganado debe registrar los actos jurdicos mediante los cuales transfiera la propiedad del ganado, a travs de formularios tipo (art. 12). A su vez, para transportar el ganado es obligatorio el uso de gua expedida por la autoridad de aplicacin provincial. En sntesis: 1. animales orejanos: rgimen cosas muebles art. 2412 2. ganado mayor y menor: ley 22.939 art. 9 marcas y seales 3. animales de pura raza: ley 22.939 art. 11 registros genealgicos 2. AUTOMOTORES: El Dec. Ley 6582/58 fija el rgimen jurdico de los automotores, es necesaria una atenta lectura de todos los artculos para poder aprobar el presente mdulo. Segn el art. 1, es necesaria la inscripcin de la transferencia para que nazca el dominio en cabeza del nuevo propietario, retirndose as del rgimen general de cosas muebles que plantea el art. 2412, pues no basta la posesin de buena fe sumada a la adquisicin a ttulo oneroso. El artculo 2, indica que la inscripcin de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado. As vemos cmo el requisito de la posesin es reemplazado por el de la inscripcin. Cosas muebles Automotores rgimen general: posesin + buena fe = propiedad rgimen especial: inscripcin + buena fe = propiedad
Recordemos que la buena fe implica haber cado en un error de hecho excusable y quien lo alegue, deber acreditar que ha tomado todos los recaudos pertinentes, especialmente que ha revisado las constancias registrales (nadie puede alegar buena fe si desconoce lo publicitado en los registros), por ende, para ser considerado de buena fe, debe adquirir del titular registral, exigir la exhibicin del ttulo del automotor, peticionar del Registro el certificado de dominio y gravmenes que regula el art. 16 del Dec. Ley y efectuar la verificacin fsica del vehculo (que generalmente se har ante autoridades de la direccin de trnsito y con los formularios correspondientes. Entonces, si una persona vende su vehculo a varios compradores (configurando una estafa), resultar propietario el comprador de buena fe que logre inscribir la transferencia. Asimismo, si alguien vende a otra persona un vehculo hacindose pasar por el dueo (o sea mediante un ttulo nulo), pero el comprador es de buena fe y logra inscribir el vehculo, se har propietario. Cada vehculo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripcin y donde constan las transferencias, medidas cautelares, denuncias de robo y dems constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe llevar firmas certificadas por los encargados del Registro, Escribanos Pblicos u otro funcionario pblico autorizado
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por la reglamentacin. El vehculo se matricula en el lugar de su patentamiento y se le asigna: 1) un documento individualizante expedido por el Registro respectivo, que se denomina "Ttulo del Automotor; ste permite la individualizacin del automotor y sus constancias acreditan las condiciones del dominio y de los gravmenes que lo afectan; 2) la cdula de identificacin (comnmente llamada tarjeta verde) y que autoriza al portador al uso del vehculo. El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daos y perjuicios producidos por la cosa (responsabilidad objetiva). Para eximirse de responsabilidad, debe haber iniciado la inscripcin de la transferencia o efectuado la comunicacin de venta antes del hecho productor. Esta comunicacin, implica tambin la revocacin de la autorizacin para circular y acarrea el pedido de secuestro del automotor. El registro del automotor es dirigido por el Encargado y sus decisiones son atacables por medio de recursos administrativos, que tramitan ante la Cmara Federal con jurisdiccin en el lugar de asiento del Registro. Qu pasa cuando un automotor es robado o hurtado? Ya vimos que en el rgimen general de las cosas muebles, stas quedaban al margen de lo normado por el art. 2412; sera justo que tambin quedasen al margen del rgimen que indica el art. 2 del presente decreto, o sea que la inscripcin de buena fe no hiciera adquirir el dominio. As es, efectivamente, veamos: ARTICULO 3: Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podr
reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley.
De este modo, quien ha sido vctima de un robo y encuentra que su vehculo se ha vendido a un tercero de buena fe que logr inscribirlo a su nombre, deber abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta disposicin hace que la reivindicacin pierda valor, pues muy pocos sern los interesados en incoar la accin. A su vez, en forma anloga al rgimen general de cosas muebles y teniendo en cuenta el principio de la seguridad jurdica en las transacciones, es justo que quien haya adquirido e inscripto un vehculo a su nombre y tenga buena fe, logre eventualmente la certidumbre de su derecho an cuando el automotor sea robado o perdido. ARTICULO 4: El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado,
podr repeler la accin reivindicatoria transcurridos DOS (2) aos de la inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en forma continua .
Entonces: Inscripcin + posesin + buena fe + dos aos = usucapin secundum tabulas Esta usucapin, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor de quien se halla inscripto como titular. Ahora bien: cul ser el plazo de usucapin contra tabulas, o sea en contra de quien se halle inscripto como titular? Pues ser el de
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veinte aos, plazo genrico de usucapin; ntese que en este caso no puede alegarse buena fe (pues la titularidad registral se presume conocida por todos) Posesin + veinte aos = usucapin automotores contra tabulas Es de hacer notar, que a los veinte aos el vehculo habr perdido gran parte de su valor; por este motivo la doctrina propicia una reforma que acorte en plazo de la usucapin contra tabulas, as como la efectuada de mala fe (para la cual se exige 20 aos de plazo tambin). 3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS: Estas cosas no siguen la regla del art. 2412, pues son excluidas expresamente por el art. 2765, (ya veamos antes, que en el derecho germnico estaban excluidas tambin). Las cosas son perdidas cuando salen del mbito del propietario sin su voluntad (ya sea por caso fortuito o propio descuido) y son robadas cuando son extradas del dueo en contra de su voluntad. Art. 2.766: La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta
de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.
Las cosas robadas o perdidas son, como vemos, reivindicables an siendo posedas por un adquirente de buena fe y a ttulo oneroso y el principio dice que el verdadero propietario podr recuperar su dominio sin indemnizar a este poseedor. Sin embargo, hay dos casos de excepcin en los que deber resarcirlo, son los siguientes: Art. 2.768: La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer
poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras
iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes. Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua robada. Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al comprador el precio que hubiese pagado. Art. 2.422: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe no puede
reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisicin de ella; pero el que por un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin proporcionada.
Por ejemplo, quien le compra un cuadro al ladrn que luego fue vctima de una inundacin por la cual la cosa hubiera perecido, salvndola de su destruccin mediante la compra. As, su verdadero dueo para poder reivindicarla, debe abonar al comprador una indemnizacin cuyo monto el juez estimar y que generalmente incluir el precio y los gastos en que haya incurrido aqul (tales como gastos de envo y conservacin).
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El deber de reembolso que fijan las hiptesis planteadas por los arts. 2768 y 2422, hace que la reivindicacin de estos objetos en la prctica pierda virtualidad. Antes de la reforma del cdigo civil mediante la ley 17711, no era posible la prescripcin adquisitiva de muebles y por ello, las cosas muebles robadas o perdidas quedaban sujetas a la accin reipersecutoria sine die. Actualmente, con la incorporacin del art. 4016 bis, hay un lmite temporal a la reivindicacin estudiada, y es el de la prescripcin adquisitiva de la cosa mueble de que se trate. Art. 4.016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble
robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua .
LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN: NOCIN FUNDAMENTOS La prescripcin es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los derechos: la extincin, en el caso de los derechos personales u obligaciones (liberatoria) y el nacimiento, en el caso de los derechos reales (adquisitiva). El cmputo y las alteraciones que ste puede sufrir, se rige por los mismos principios ya sea la prescripcin liberatoria o adquisitiva. Segn el art. 3948, la prescripcin adquisitiva es: un derecho por el cual el poseedor
de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. La reforma implementada por ley 17.711
extendi la prescripcin adquisitiva a las cosas muebles. El fundamento de la prescripcin es consolidar la seguridad jurdica y con ello promover la paz social, dando certidumbre a situaciones de inestabilidad, delimitando claramente el patrimonio de las personas. En el caso de la prescripcin adquisitiva, se agrega una funcin social de introduccin en el trfico de los bienes que estn ociosos al no ser usados por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad y los hacen producir. La prescripcin adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: larga u ordinaria (requiera posesin por veinte aos) y corta o extraordinaria (requiere posesin por diez aos, buena fe y justo ttulo). Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripcin son de variada ndole y no solamente el derecho de propiedad o dominio, como parecera surgir del articulado. As, podr adquirirse por prescripcin la propiedad horizontal, ciertas clases de servidumbre, el usufructo, etc. ELEMENTOS Y REQUISITOS GENERALES Los elementos de la prescripcin son:
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Posesin: la posesin, como hemos visto, implica comportarse como titular del derecho real. Quedan excluidos, por tanto, los actos de mera tolerancia o buena vecindad, tales como permitir el paso del vecino al ro porque es ms fcil desde mi fundo; para usucapir, es necesario un obrar en detrimento y sin consentimiento del propietario, que permanece inactivo. Para prescribir, es necesario que la posesin sea NO VICIOSA, pues el art. 3959 indica: la prescripcin de cosas posedas por fuerza o por violencia, no comienza sino desde el da en que se hubiere purgado el vicio de la posesin. (Ya vimos en el captulo anterior que los vicios se purgan al ao o antes si cesaren). Debe ser asimismo PBLICA y PACFICA, aunque estas caractersticas quedan englobadas en el concepto de no viciosa, ya que lo contrario de pblica es clandestina y lo contrario de pacfica es violenta. La posesin tambin debe ser CONTINUA Y NO INTERRUMPIDA. La discontinuidad supone una omisin del poseedor y la interrupcin supone una accin de un tercero. De este modo, la posesin ser continua cuando el poseedor efecte los actos posesorios de acuerdo a la naturaleza de la cosa sin cesar en ello; si es una vivienda, deber asentarse all en forma permanente y si es una casa de veraneo, bastar la posesin durante las vacaciones. La posesin ser interrumpida de hecho cuando hay desposesin del propietario o de un tercero y jurdicamente cuando se interpone una demanda judicial. Cabe destacar que la posesin que ha cumplido un ao, slo se considera interrumpida de hecho, por una posesin de un ao, bastando para interrumpir la posesin no anual, la realizacin de actos aislados que impidan el pleno goce del bien (art. 2481, nota). Tiempo: el poseedor debe reunir diez o veinte aos, segn el caso, para lo cual puede sumar su tiempo de posesin al de sus antecesores, siempre que se cumplan los requisitos del art. 2476: para que dos posesiones puedan unirse, es
necesario que ellas no hayan sido interrumpidas por una posesin viciosa y que procedan la una de la otra; a esto se denomina accesin de posesiones.
Ejemplo: Juan era comodatario de un inmueble, pero hace tiempo que se niega a restituirlo al dueo y ste lo ha consentido, habiendo prescripto las acciones posesorias hace cinco aos (vicio purgado). Cede sus derechos a la posesin de la vivienda a Pedro (mediante un instrumento pblico), quien comienza a poseer a nombre propio y logra hacerlo por quince aos. En este caso se suman ambos trminos, alcanzando los veinte aos de la usucapin larga. La nota al art. Citado nos ilustra an ms: Si A hubiese ocupado por violencia una cosa que despus hubiese abandonado, y
que B hubiese venido a ocuparla, B no podra prevalerse de la posesin de A: l no podra invocar sino su propia posesin. De ah concluye Molitor que para que haya lugar a la unin de dos posesiones, son necesarias tres condiciones: 1. Que las dos posesiones no sean viciosas; 2. Que se liguen inmediatamente, sin que estn separadas por una posesin viciosa; 3. Que se liguen por un vnculo de derecho entre el autor y el sucesor.
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Comienza a correr el trmino desde el da que se adquiere la posesin: Art. 3.961: La prescripcin de las acciones reales a favor de un tercero, tenedor
de la cosa, comienza a correr desde el da de la adquisicin de la posesin o de la cuasi posesin que le sirve de base, aunque la persona contra la cual corriese, se encontrase, por razn de una condicin an no cumplida o por un trmino aun no vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos.
Es el siguiente caso: A adquiere un inmueble de B por un contrato de compraventa que contiene una condicin suspensiva (con lo cual, an no est autorizado a poseer hasta tanto aqulla se cumpla). Con el tiempo, C usurpa el inmueble adquirido por A y comienza a usucapir. A los diez aos de la nueva posesin, se cumple la condicin suspensiva y A est autorizado a poseer el inmueble. A pesar de ello, el usurpador logra continuar diez aos ms en la posesin y entabla una demanda por usucapin. Es procedente computar los diez primeros aos que posey en contra de A, quien solo tuvo derecho efectivo a poseer el inmueble los ltimos diez aos de la usucapin? En virtud de lo normado por el artculo estudiado, la respuesta es afirmativa. Sujetos activos: el art. 3950 nos dice que todos aquellos que puedan adquirir, pueden prescribir. Por tanto, podrn hacerlo tanto personas fsicas como jurdicas y dentro de estas ltimas, no habra bice para que fueran personas pblicas estatales (por ej. un ente autrquico o el Estado Nacional, Provincial o Municipal). Slo deben tenerse en cuenta las reglas para adquirir la posesin, ya estudiadas. Sujetos pasivos: dem. Puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquier sujeto, en tanto sean cosas susceptibles de ser posedas. No lo son los bienes que se encuentran fuera del comercio (ya sea en forma transitoria, como aquellos sujetos a una condicin de inajenabilidad o permanente, como son las cosas que pertenecen al dominio pblico del Estado). Objeto: segn el art. 3952, pueden adquirirse por prescripcin todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser objeto de una adquisicin. En el cdigo civil de Vlez slo era posible usucapir bienes inmuebles; l consider los muebles suficientemente reglados con lo dispuesto por el art. 2412, segn el cual la posesin vale por ttulo. Sin embargo, las cosas robadas o perdidas son excluidas expresamente del artculo y de esta forma quedaban tambin imposibilitadas de ser usucapidas. Esto cambi con la ley 17711 que incorpora el art. 4016 bis, instituyendo la usucapin de muebles robados o perdidos y no registrables en tres aos y no registrables, en dos. A pesar del agregado efectuado por la reforma, an quedan casos sin resolver. La Dra. Mariani de Vidal lo plantea claramente en su manual, a travs del siguiente cuadro sinptico: 3
Mariani de Vidal Marina, op. Cit. T. 3 Pg. 331.

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COSAS MUEBLES: 1. NI ROBADAS NI PERDIDAS: 2. a. POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO ONEROSO: 2412. b. POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: primer interrogante. Aqu el problema se suscita para armonizar los arts. 2778, 4015, 4016 y 4016 bis. veamos: Art.2.778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual
poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor. Si tenemos en cuenta este artculo,
pareciera que es imposible usucapir, pues mientras la adquisicin se realice a ttulo gratuito, es posible reivindicar siempre. Art. 4.015: Prescrbase tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos
reales por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo. Art.4.016: Al que posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin. Segn el
rgimen de estos dos artculos, pareciera que la prescripcin de cosas muebles adquiridas a ttulo gratuito requiere de veinte aos, pues el art. 4015 dice cosas inmuebles y dems derechos reales, lo que parecera englobar derechos reales sobre muebles y no distingue adquisicin a ttulo oneroso o gratuito. Asimismo, el art.4016 no distingue entre cosas muebles o inmuebles, pareciendo incluir a todas en la regulacin. Art 4016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble
robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua .
Este artculo es el que resuelve el interrogante, pues no distingue entre cosas adquiridas a ttulo oneroso o gratuito; si bien se refiere expresamente a las cosas robadas o prdidas, por argumento a fortiori, se podr incluir a las cosas no robadas ni perdidas, hiptesis menos gravosa. Conclusin: POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: 4016 bis (arg. a fortiori) (2/3 aos) c. POSESIN + MALA FE + ADQUISICIN A TTULO ONEROSO: segundo interrogante. d. POSESIN + MALA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: segundo interrogante. Veamos el caso del poseedor de mala fe, sea que adquiera a ttulo oneroso o gratuito (hiptesis c y d). corresponde para la autora citada, la aplicacin de los arts. 4015 y 4016 (20 aos) por analoga, ya que las hiptesis all planteadas engloban el caso de
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posesin de mala fe viciosa de inmuebles, inclusive en ausencia de ttulo oneroso o gratuito
3. ROBADAS O PERDIDAS: a. cosas no registrables con posesin de buena fe: 4016 bis (3 aos) b. cosas registrables con posesin de buena fe: 4016 bis (2 aos) c. registrables o no, con posesin de mala fe: tercer interrogante. La solucin es igual que en el caso del segundo interrogante, arts. 4015 y 4016 (20 aos). As, vemos que siempre que haya mala fe en la posesin de cosas muebles, ser necesario el plazo de 20 aos para usucapir.
CURSO DE LA PRESCRIPCIN Y ALTERACIONES: RENUNCIA, SUSPENSIN, INTERRUPCIN Y DISPENSA DE LA APLICACIN. Renuncia o remisin de la prescripcin: Nos dice el art. Art. 3.965: Todo el que puede enajenar, puede remitir la prescripcin ya ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.. Es el caso de quien ya ha usucapido el bien y renuncia al derecho adquirido sobre la cosa. Al ser un acto de disposicin, se necesita capacidad plena (18 aos a partir de la reforma al cdigo civil del ao 2009). Siendo una renuncia a un derecho patrimonial que slo interesa al mbito privado, no hay bice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la prescripcin futura, cuya prohibicin fundamenta Vlez en la nota al artculo: Renunciar a una prescripcin cumplida es renunciar al objeto mismo que la
prescripcin ha hecho adquirir y por consiguiente, puede hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero renunciar con anticipacin a la prescripcin, es derogar por pactos una ley que interesa al orden pblico.
La renuncia puede ser expresa o tcita (art. 3989). Analicemos un ejemplo. Ante un juicio de reivindicacin del antiguo propietario de un inmueble, el demandado (poseedor veinteaal) opone excepcin de prescripcin. Sin embargo, al efectuarse la constatacin de la vivienda, cuando es interrogado por el oficial pblico, el poseedor contesta que es el reivindicante el verdadero propietario del inmueble. All, est renunciando a la prescripcin cumplida. Asimismo, podra hacerlo por escritura pblica. Suspensin de la prescripcin: El efecto de la suspensin de la prescripcin, es la parlisis en el cmputo del lapso para prescribir, mientras duren las causales que dieron origen a la suspensin. Slo puede ser invocada en beneficio de quien est instituida o en perjuicio de quien se establece y no por o en contra de sus cointeresados (art. 3981), a salvo lo dispuesto por el art. 3982 (caso de derechos reales indivisibles, como la servidumbre). La prescripcin se suspende en los siguientes casos:
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1. MATRIMONIO: Art. 3.969: La prescripcin no corre entre marido y mujer, aunque estn separados de bienes, y aunque estn divorciados por autoridad competente. Es el caso de quien ha comenzado a usucapir un bien y luego se casa con el propietario. Durante todo el lapso del matrimonio, se suspende el cmputo de la prescripcin que es retomado en el caso de que medie divorcio vincular o nulidad de matrimonio. El artculo trascripto no se refiere al divorcio vincular (inexistente en la poca de la sancin del cdigo civil) que s rompe el ligamen entre los ex cnyuges. 2. ACEPTACIN DE LA HERENCIA CON BENEFICIO DE INVENTARIO: El beneficio de inventario, consiste en la posibilidad de los herederos de asumir su condicin hacindose responsables del pasivo del difunto pero slo hasta el lmite del activo contenido en la masa hereditaria (fijado en el inventario que se practica en el juicio sucesorio). Desde la reforma de la ley 17711, toda herencia se presume aceptada con beneficio de inventario (art. 3363). Con este beneficio, el heredero conserva, contra los bienes hereditarios, todos los derechos y acciones que tena contra el difunto y no se confunden los bienes particulares del heredero con los que pertenezcan a la herencia (separacin de patrimonios), en tal sentido el art. 3364 indica que su patrimonio no se confunde con el del difunto, y puede reclamar como cualquier otro acreedor los crditos que tuviese contra la sucesin . Segn lo antes reseado, parecera que, si un heredero se encontraba usucapiendo un bien del difundo, el plazo siguiera corriendo a pesar del fallecimiento del propietario. Sin embargo el art. 3974 instituye una suspensin del plazo: Art. 3.974. El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripcin que se hubiese cumplido en perjuicio de la sucesin que administra. Y en la nota brinda los fundamentos: Porque l debe efectuar todos los actos conservatorios en inters de los acreedores. No existiendo un plazo legal, la doctrina entiende que el inicio de la suspensin est dado por la muerte del causante y su fin, por la divisin en hijuelas y su adjudicacin. 3. TUTELA Y CURATELA: Por una cuestin de tica y orden social, los plazos de prescripcin entre tutormenor y curador-demente o inhabilitado, no pueden correr mientras dure el vnculo. Tal el principio consagrado en el siguiente artculo: Art. 3.973: La prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las personas que estn bajo curatela, como tambin las acciones de stos contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o curatela. Dispensa de la prescripcin: Dice el artculo 3980: Cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere impedido
temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a liberar al acreedor, o al propietario, de las consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento, si despus de su cesacin el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses.
En caso de que el plazo de la prescripcin (ya sea de diez o veinte aos), se cumpla en una fecha en la cual el propietario del bien usucapido adolece de un impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que tal
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impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor y no en la voluntad de quien invoca la dispensa, y ya sea que tenga carcter colectivo (como una inundacin) o individual (enfermedad y ausencia de representacin, secuestro, etc.), natural (cataclismos) o humano (por ejemplo una guerra), el propietario usucapido tendr tres meses desde que la causal cesare para presentarse ante un juez competente y solicitar se lo dispense de la prescripcin cumplida. Si bien el artculo indica que los jueces podrn liberar al propietario de los efectos, una vez probados los hechos alegados, no podr dejar de otorgar este beneficio si se cumplen los requisitos legales. Interrupcin de la prescripcin: En este caso, se borra el tiempo trascurrido y comienza el cmputo de la prescripcin otra vez. La interrupcin puede ser NATURAL (desposesin de un ao) o CIVIL (demanda, reconocimiento del poseedor o compromiso arbitral). Veamos cada caso: INTERRUPCIN NATURAL. sta se produce cuando hay despojo de la cosa que se est usucapiendo (ya sea por la accin del propietario contra quien se est prescribiendo o de un tercero). Para que se repute interrumpida la posesin, el despojante debe poseer la cosa un ao; de esa forma, quien estaba usucapiendo pierde las acciones posesorias que son ganadas por el despojante. Una vez perdidas las acciones, no importa que el usucapiente recupere la posesin, el cmputo se inicia de nuevo como si nunca hubiera posedo. Contrariamente, si aqul ha ejercido sus defensas posesorias en tiempo y ha recuperado la posesin, el plazo sigue corriendo y se computa el plazo durante el cual estuvo desposedo. Ejemplo: A est usucapiendo una vivienda. A los tres aos, es desposedo por B: - si A ejerce las defensas posesorias antes del ao, recupera la posesin y el lapso de prescripcin contina como si nunca hubiera sido desposedo. - si A deja pasar un ao, pierde las acciones posesorias y (aunque recupere la posesin) comenzar a usucapir de nuevo como si nunca hubiese estado en posesin de la cosa (efecto erga omnes). La interrupcin natural favorece a quien la caus (pues le otorga acciones posesorias) y al propietario, pues es a quien conviene que el trmino se tenga por no cumplido. INTERRUPCIN CIVIL. Puede darse por tres causales, a saber: I. Demanda: la demanda interrumpe la prescripcin an interpuesta ante juez incompetente, defectuosa o sin capacidad suficiente del actor (art. 3986). Se entiende demanda en un sentido muy amplio, como cualquier peticin judicial (inclusive beneficio de litigar sin gastos o embargo preventivo), inclusive se ha considerado interruptiva la demanda dirigida contra un tercero y no contra el usucapiente, cuando ha mediado un error de hecho excusable. El efecto interruptivo subsiste hasta que la sentencia pase en autoridad de cosa juzgada y se inicia, para la mayora de la doctrina, con la interposicin de la demanda (la minora inicia el cmputo desde la notificacin). Segn el art. 3987, en casos de absolucin del demandado (cuando la defensa posesoria fracasa), as como de perencin de instancia (la que implica el
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fenecimiento del proceso pero no del derecho, pudindose incoar la accin nuevamente), la interrupcin se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempo que tramit el proceso se computa para el plazo de la usucapin. II. Reconocimiento: es el caso reglado en el art. 3989: La prescripcin es
interrumpida por el reconocimiento, expreso o tcito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescriba.; es natural que se interrumpa
la prescripcin en este caso, pues el poseedor est intervirtiendo el ttulo y convirtindose en mero tenedor, reconociendo en otro un derecho mejor que el propio. III. Compromiso arbitral: Reza el art. 3988: El compromiso hecho en escritura
pblica, sujetando la cuestin de la posesin o propiedad a juicio de rbitros, interrumpe la prescripcin.; la postura mayoritaria interpreta el artculo en forma
amplia, permitiendo otras formas distintas de la escritura para el compromiso (por ej. acta judicial); adems, el compromiso extendido en instrumento privado, se ha considerado una promesa de extender la pertinente escritura pblica. La interrupcin civil favorece slo a quien la ha impetrado (efecto relativo). USUCAPIN ORDINARIA O DECENAL En caso de que exista buena fe y justo ttulo, el plazo de usucapin de inmuebles es de diez aos. Justo ttulo: Hemos dicho que justo ttulo, segn el art. 4010, es aqul que tiene por objeto trasmitir un derecho de propiedad y se encuentra revestido de las solemnidades exigidas para constituir el derecho real que se intenta constituir, pero no emana de su titular o (emanando de l) ste no tiene capacidad para disponer; tambin aclaramos que el ttulo putativo (aqul que no existe o, existiendo, se refiere a un objeto distinto de la cosa poseda) no sirve de base para este tipo de usucapin. El justo ttulo puede referirse a cualquiera de los derechos reales que se ejercen por posesin, no necesariamente dominio; por ejemplo, podra hacerse valer para usucapir un usufructo. Buena fe: la buena fe se presume (art. 2462), salvo en los casos en que se presume mala fe. Para calificar la posesin de buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su adquisicin y en el caso de frutos, el de su percepcin. Debe tenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe desde el momento en que se le notifica la demanda de reivindicacin y en tal sentido se juzgar la restitucin de frutos, mejoras, los riesgos de prdida de la cosa, etc. (ver cuadro al final del mdulo 1). La mala fe se define por exclusin, toda vez que falta la buena fe. Posesin: ya hemos dicho que sta debe ser pblica, pacfica, continua e ininterrumpida. Adems, el animus posidendi debe connotar el derecho real que se intenta usucapir (dominio, usufructo, etc.) Tiempo: el tiempo requerido para la usucapin breve es de diez aos, y a los fines de su cmputo podr efectuarse accesin de posesiones. Esta institucin est regulada en los arts. 2474/2476 y consiste en la posibilidad de unir dos o ms posesiones que se siguen una de la otra, siempre que se renan los siguientes requisitos:
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una debe provenir de la anterior deben estar unidas por un vnculo jurdico (por ej. un contrato por el cual se ceden los derechos a la posesin del inmueble), an cuando sea defectuoso. ninguna debe ser viciosa no deben estar separadas por un posesin viciosa
De lo expuesto, se sigue que una posesin adquirida de un modo originario nunca podr accederse a la anterior. A su vez, hemos dicho que para calificar la posesin debamos estarnos al momento de su adquisicin; pues bien, la primera de las posesiones (o sea aquella a la cual accede la siguiente o las siguientes) es la que va a contar a los fines de la calificacin. De este modo, si a una posesin ilegtima de mala fe viciosa de diez aos se accede una posesin ilegtima de buena fe de tres aos, tendremos una posesin ilegtima, de mala fe y viciosa de trece aos. Sin embargo, en el caso de que la primera posesin fuese de buena fe y la segunda de mala fe, siendo el segundo poseedor usucapiente, no podr hacer valer la buena fe de la primera posesin a los fines de la usucapin corta, requirindose adems que l tambin sea de buena fe.
USUCAPIN EXTRAORDINARIA O VEINTEAAL Los nicos elementos exigidos en este tipo de usucapin, son el plazo de veinte aos y la posesin pblica, pacfica, continua e ininterrumpida, no siendo necesaria buena fe ni ttulo. Puede un poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cmputo de los veinte aos requeridos comenzar el da que se hayan purgado los vicios (al cesar aqullos o al ao, cuando el propietario pierde las acciones posesorias). En este caso, a diferencia de la usucapin corta donde hay un ttulo, ser poco probable que el usucapiente invoque otro derecho real diferente al de dominio. En relacin al usufructo, el uso y la habitacin, rigen las mismas reglas que para prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se estudiarn en la parte especial, diremos por ahora que slo pueden usucapirse las que son continuas y aparentes (art. 3017) Al igual que la prescripcin corta, puede hacerse valer en juicio como accin o como excepcin. La oportunidad para oponerla, segn el texto del art. 3962, es al contestar la demanda o en la primera presentacin en el juicio que haga quien intente oponerla. Para el caso de que se haga valer como accin, se deben cumplimentar los requisitos exigidos por los artculos pertinentes de la Ley 14.159, a saber: ARTCULO 24: En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la
posesin continuada de los mismos (artculo 4015 y concordantes del Cdigo Civil) se observarn las siguientes reglas: a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin sobre el particular deber acompaarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisin quin figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se proceder en la forma que los cdigos de procedimientos sealan para la citacin de personas desconocidas;
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b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin; c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin; d) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se entender con el representante legal de la Nacin, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda.
En relacin a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que tanto los actos posesorios como el pago de impuestos acreditados, harn mella en el juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los veinte aos de posesin, no sera prueba idnea por ejemplo el pago de impuestos de los ltimos veinte aos realizado el mes anterior al inicio de la demanda. USUCAPIN DE MUEBLES Nos remitimos a lo expuesto supra sobre cosas muebles, agregando solamente que en el texto primigenio del cdigo civil no estaba prevista la usucapin de muebles, incorporndose con la reforma de la ley 17.711 el art. 4016 bis. Art. 4.016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa
mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA REPBLICA ARGENTINA: EVOLUCIN PERODO COLONIAL EL CDIGO CIVIL, LA NOTA AL TTULO XIV DE LA HIPOTECA (ART. 3203) LEYES PROVINCIALES DE REGISTRO JURISPRUDENCIA ANTECEDENTES DE LA LEY N 17.801 Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las partes solamente, los derechos reales ataen a la comunidad entera, pues sta tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar publicidad, significa hacer pblico y notorio un hecho jurdico, una relacin jurdica o una situacin jurdica relevante para la comunidad. Al respecto, Vlez en la nota al art. 577, expresa: el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no
sean los del derecho personal, y que estos signos deben ser tan visibles y tan pblicos como sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no conoce
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Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico relevante; en la poca colonial, esta tarea era cumplida por oficiales que pregonaban las comunicaciones reales en lugares pblicos, o bien se pegaban edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la doctrina distingui dos modalidades de publicidad relativa a los derechos reales: la posesoria y la registral. La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a conocer las mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesin y parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones. En contraposicin, la publicidad registral fue utilizada por Vlez slo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en poder del deudor y no es posible publicitar la mutacin de otro modo. En la nota al art. 3203, Vlez explica las causas por las cuales no adopta el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales. Leamos algunos extractos: se han creado registros pblicos en muchas naciones, en las cuales las leyes
mandan inscribir los ttulos traslativos del dominio de los inmuebles... nosotros no nos hemos decidido a proponer leyes semejantes. Creemos que solo deba hacerse lo ms indispensable: reglar de una manera precisa los derechos hipotecarios () hasta que la experiencia y el ejemplo de otras naciones nos enseen los medios de salvar las dificultades del sistema de inscripcin la inscripcin no es ms que un extracto de los ttulos y puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias. La inscripcin nada garantiza ni tiene fuerza de verdadero ttulo, ni aumenta el valor de un ttulo existente () si fuese posible por este sistema la legitimacin de la propiedad, el examen justificativo debera confiarse a una magistratura que conociera la verdad de los actos y sus formas necesarias, pero entonces se transformara su jurisdiccin voluntaria en contenciosa, sometindose la voluntad libre de las partes a una autoridad que ellos no haban reclamado () cmo obrar el Poder Judicial, sin que el inters de las partes venga a solicitar su intervencin? Entre tanto el ttulo no podr registrarse, ni se podr imponer una hipoteca en esta propiedad, an cuando lo quieran el acreedor y el deudor. En un pas como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos ttulos incontestables, la necesidad del registro pblico creara un embarazo ms al crdito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, ir regularizando los ttulos de propiedad, y puede llegar un da en que podamos aceptar la creacin de los registros pblicos. Hoy en las diversas provincias de la Repblica sera difcil encontrar personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutaciones por la divisin continua de bienes races que causan las leyes de sucesin, sin sujetar la propiedad a gravmenes que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripcin o transcripcin de los ttulos de propiedad.
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afn de consolidar la seguridad del trfico jurdico, las provincias extendieron las funciones de los registros de hipotecas (nicos previstos por el cdigo civil) a la inscripcin de todos los actos jurdicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles. El precursor fue el registro de la provincia de Buenos Aires, inaugurado en el ao 1879. Las leyes que creaban los registros provinciales, solan exigir la inscripcin de los ttulos a los fines de dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el rgimen de adquisicin y prdida de la propiedad, etc.) eran inconstitucionales.
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La Corte Suprema de Justicia de la Nacin tuvo ocasin de expedirse al respecto en numerosas ocasiones4 respecto de los requisitos exigidos por los registros provinciales, tachando en todos los casos de inconstitucionales estas leyes provinciales. A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una sana anomala), el requisito de registracin se generaliz en todo el pas, al comprobarse sus conveniencias prcticas, (incluso algunos lo consideraban parte del poder de polica no delegado); en casos extremos, se lleg a dotar de carcter constitutivo a la inscripcin de derechos reales sobre inmuebles deshabitados, (provincia de La Rioja). En un principio, estos registros estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros del automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas del Estado o (en algunas provincias) del Poder Judicial. Con la reforma de la ley 17711, se modifica el art. 2505, agregando un requisito a la transmisin de derechos reales sobre inmuebles: la inscripcin. Art. 2.505: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.
La inscripcin es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real nace con ttulo y modo (tradicin), y el efecto es la OPONIBILIDAD; esto surge del articulado de la ley, particularmente de su art. 20: Las partes, sus herederos y los que han
intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder. Anloga disposicin haba previsto Vlez respecto de las hipotecas en el art. 3135: La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada.
Con motivo de esta reforma, se procede al dictado de la ley 17.801 del registro de la propiedad inmueble y de las consecuentes leyes registrales provinciales, que siguen los lineamientos de la ley nacional. De esta forma, el nuevo sistema dot de constitucionalidad a los registros de la propiedad inmueble provinciales, legitimndose el efecto de oponibilidad que emana de la publicidad registral. Fernando Lpez de Zavala5 define la publicidad registral como la cognoscibilidad permanente y general de hechos jurdicos en base a la declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin del pblico por los medios previstos por la ley. Vemos entonces que, para este eminente jurista tucumano,
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En autos Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro (25.11.1935); Papa, Jos, administrador definitivo de la testamentaria Susso C/ Sociedad Compagno Hnos.(25.11.1935). 5 Lpez de Zavala Fernando, Curso introductorio al Derecho Registral, 1983 Ed. Vctor P. de Zavala, Pg. 56 y ss.
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publicidad no es conocimiento efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposicin del pblico; asimismo ser permanente toda vez que el dato se encuentra en el registro disponible en cualquier momento y es general, porque est destinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones. Esta cognoscibilidad ser posible gracias a una declaracin sealativa efectuada por el registrador (o sea el asiento), que seala o hace presente los datos que figuran en los ttulos presentados. Por ltimo, los medios de publicidad mencionados pueden ser: exhibicin directa de libros, copias, informes o certificados. Veremos cada uno ms adelante. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Y EL REGISTRO INMOBILIARIO: CONSAGRACIN EN LA LEGISLACIN ARGENTINA. CDIGO CIVIL. LEY 17.801 Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran la ley 17.801; no se encuentran consignados expresamente, son elaboraciones doctrinarias. La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del registro de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la U.B.A.), que tom como base las conclusiones de la primera reunin de Directores de registros provinciales, celebrada en Buenos Aires en el ao 1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la reglamentacin del cdigo de Vlez en materia de registracin de hipotecas. PRIORIDAD: CERTIFICADO REGISTRAL Y BLOQUEO RESERVA DE PRIORIDAD PRIORIDAD Y AUTONOMA DE LA VOLUNTAD El principio de prioridad surge de la mxima latina qui prior est tempore, potior est iure: tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre otro derecho real o una medida cautelar, presentados para su inscripcin o anotacin con posterioridad. Este principio cobra valor cuando hay un conflicto entre dos o ms pretensiones. Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un orden jerrquico (hipoteca de primer grado y otra de segundo) o puede haber una incompatibilidad que puede ser absoluta o excluyente, cuando slo uno de estos derechos puede registrarse (por ejemplo dos personas reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble a su nombre y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente) o relativa o de rango, si el derecho se anota condicionalmente a la espera de que se defina una situacin registral (por ejemplo, entra un embargo y desde antes exista un certificado pedido para vender el inmueble. La cautelar se anotar condicionalmente y si el certificado no se usa o cae el bloqueo, el embargo podr efectivizarse). Vlez ya haba sentado el principio para las hipotecas:
Art. 3.934: Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el da que se tom razn de la hipoteca. Las inscripciones del mismo da concurren a prorrata. Art. 3.137: El registro debe hacerse dentro del trmino establecido en la ley Nacional de registros de la propiedad.
Para la prenda:
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Art. 3.210: Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el segundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesin de la cosa empeada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta comn. El derecho de los acreedores sobre la cosa empeada seguir el orden en que la prenda se ha constituido. Y los dems derechos reales: curiosamente, en relacin al resto de los derechos reales, se fijaron las normas de preferencia en el libro segundo, referido a obligaciones. Se distingui entre muebles e inmuebles, aunque la solucin es idntica, y segn se haya o no hecho tradicin de la cosa. Art. 592: Cuando la obligacin sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o
constituir derechos reales, y la cosa es mueble, si el deudor hiciere tradicin de ella a otro, por transferencia de dominio o constitucin de prenda, el acreedor aunque su ttulo sea de fecha anterior, no tendr derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de mala fe. La mala fe consiste en el conocimiento de la obligacin del deudor. Art. 593: Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin haber hecho tradicin a ninguno de ellos, ser preferido el acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Art. 594: Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendr derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligacin precedente del deudor; pero s contra los que sabindola hubiesen tomado posesin de la cosa. Art. 596: Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin que a ninguno de ellos le hubiese hecho tradicin de la cosa, ser preferido el acreedor cuyo instrumento pblico sea de fecha anterior.
En resumidas cuentas, quien primero obtenga tradicin de la cosa y siempre que tenga buena fe, ser quien adquiera el derecho real y va a tener preferencia sobre los dems acreedores, titulares de un derecho personal. La prioridad temporal queda fijada en este caso por la tradicin. Ahora bien, cuando no se haya efectuado la tradicin a ninguno de los acreedores, se trata meramente de obligaciones de dar cosa cierta y triunfa quien tiene el ttulo ms antiguo. La ley 17.801 vino a incorporar nuevas variables a este precario sistema de preferencias que el cdigo civil contena: Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de que quien primero registra es preferido.
Art. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del
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principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.
Y el art. 5 consigna: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de
cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a travs del certificado registral instaurado en los arts. 23/24. Es lo que se ha dado en llamar bloqueo registral y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la situacin jurdica registral del inmueble por el lapso de 15,25 30 das corridos en los cuales se deber celebrar la escritura pertinente. Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante la vigencia del certificado, se inscribirn o anotarn de manera condicionada a las resultas del certificado.
Art. 24. El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer plazos ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del interior de la provincia o territorio
El plazo de validez del certificado se cuenta en das corridos, pues los escribanos estn autorizados a celebrar escrituras en das inhbiles. Los nicos que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos con registro otorgado en la provincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero est vigente, tal circunstancia ser consignada en el segundo certificado.
Art. 25. Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se refiere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado. Art. 17. Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5 o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artculo 3137 del Cdigo Civil. Art. 18. No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de la siguiente forma: a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentacin, tanto
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en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto de la inscripcin provisional; b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona; c) Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informar la variacin producida. La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiera efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer la situacin registral mediante notificacin fehaciente.
Veamos los distintos tipos de prioridad existentes. PRIORIDAD DIRECTA: Puede ser inicial o final. En el sistema germnico, la prioridad es directa inicial, pues el tiempo se determina por el asiento efectivo en el libro correspondiente. El asiento que se encuentra antes en el folio, es el que prevalece. Si dos escrituras son presentadas simultneamente, triunfa la primera que logra que se le practique el asiento. Nuestro sistema, es de prioridad directa final, no se tiene en cuenta el momento del asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro de entradas del registro; es por ello que en la matrcula del inmueble figura el nmero y fecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha dado en llamar retroprioridad endgena, porque el asiento del folio real retrocede al momento del asiento en el libro diario. PRIORIDAD INDIRECTA: es una retroprioridad exgena, porque va a tomar lugar fuera del registro; es el caso del art. 5 de la ley, cuando la escritura es presentada para su registracin dentro de los 45 das de celebrada. En ese caso, la fecha del asiento se retrotrae a la de la celebracin de la escritura, otorgando prioridad desde el da de su instrumentacin. RESERVA DE PRIORIDAD: la reserva retrotrae an ms la fecha de la prioridad; resulta de los certificados expedidos por el Registro que producen el llamado bloqueo registral, cuyo efecto es mantener inmutable la situacin jurdica registral del inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 das corridos segn el caso (art. 24). Art. 24: El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse desde la cero
hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del mbito de la provincia.
Las cero horas se reputan las de inicio de ese da, de manera tal que si el certificado se expidi el 05 de mayo, sern las 00:00 hs. de la noche anterior. Este momento como inicio del cmputo genera inconvenientes, pues dos personas que solicitan un certificado en el mismo da, pueden obtener la expedicin en fechas distintas y as puede darse que alguien obtenga un derecho preferente sobre otro que, inclusive, solicit el certificado el mismo da con varias hs. de antelacin. Asimismo, varias personas pueden obtener el certificado el mismo da y no queda claro quin goza de preferencia. Analizando las resoluciones de los Registros provinciales, vemos que el bloqueo comienza el da de su expedicin en algunas provincias y el da del ingreso de
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la solicitud de certificado en otras (segn nmero de orden del libro diario). La certificacin est prevista tambin en el rgimen de automotores y produce un bloqueo de seis das (art. 6 D.L. 6582/58) y en el Registro de buques (Ley 19.170). El nico que puede solicitar el certificado es el Escribano que se propone autorizar un acto que causar una mutacin en los derechos reales de un inmueble. Para el caso de que la mutacin real sobre el inmueble sea a partir de una subasta judicial, no se pide certificado sino Anotacin preventiva de subasta, el bloqueo que la ley provincial 5771 establece en este caso es de 90 das, plazo en el cual debe realizarse el remate y comunicarse al Registro; sin embargo las resoluciones registrales han extendido el plazo a un ao. La anotacin preventiva de subasta se presenta en un formulario especial, firmado por el tribunal y es el Martillero designado por el Juez, quien debe diligenciarlo. La comunicacin de subasta es un oficio comn que el juez emite, sin formulario. Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o habitacin; haciendo conocer esas circunstancias a los oferentes (vgr. en los edictos previos), no hay inconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirir el inmueble con las cargas reales que lo graven. Tanto la certificacin expedida a solicitud de los Escribanos, como la Anotacin preventiva para subasta, brindan un informe sobre el estado jurdico del bien y de los titularse (esto es, si estn inhibidos o inhabilitados o pueden disponer libremente), pero no es la nica funcin que cumplen sino que, adems producen un bloqueo registral (art. 25) a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25). Esto no quiere decir que el Registro no ingrese las subsiguientes peticiones de anotacin o inscripcin en la matrcula; puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio, otorgar nuevos certificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas estas anotaciones o inscripciones no le sern oponibles al beneficiario del bloqueo, que podr vender, subastar, etc., como si no hubiese ingresado nada posteriormente. Pero en el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, no ingres en trmino la Escritura de venta o la comunicacin de subasta, quienes lograron anotar o inscribir sus ttulos luego del bloqueo, tendrn prioridad temporal sobre el ex beneficiario y sus actos o cautelares sern plenamente vlidos. Aqu, quien gozaba del bloqueo, ha perdido colocacin registral. Autonoma de la voluntad: todo el sistema de prioridad hasta aqu estudiado puede ser modificado por pactos entre partes. Antes de la ley 17.801, la autonoma de la voluntad sobre este punto ya estaba reglamentada para las hipotecas, en lo que se ha dado en llamar reserva de rango enunciada en el art. 3135: Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar. Con la sancin de la ley 17.801, el principio de autonoma de la voluntad en la prioridad registral fue extendido a todos los derechos reales en el art. 19 de la ley, antes trascripto.
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De este modo, los interesados podrn convenir la permuta de rango, posposicin de rango (cuando se conviene perder la prioridad), rango de avance (si se escalan posiciones), etc. si existe un tercero registral perjudicado, se necesita su consentimiento, por ejemplo, el titular de una hipoteca en tercer grado desea escalar al primer grado, quien sea titular de la hipoteca en segundo grado deber consentirlo.
INSCRIPCIN: DOCUMENTOS QUE TIENEN ACCESO. INSTRUMENTOS PRIVADOS QUE ACCEDEN. DISTINTOS TIPOS DE ASIENTO. EFECTOS DE LA INSCRIPCIN: INSCRIPCIN Y TRADICIN EL TERCERO REGISTRAL MATRICULACIN. La accin de asentar las situaciones jurdicas registrables, se denomina registracin, reservndose el trmino inscripcin para las mutaciones en los derechos reales, en tanto anotacin alude a las medidas cautelares. En algunos ordenamientos la registracin de los derechos reales sobre inmuebles es optativa (por ejemplo Espaa), mientras que en nuestro pas se entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes artculos: Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del
Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Art. 23: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de
transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin .
De esta forma, el inmueble con ttulos no registrados, sale del comercio jurdico. El art. 3 nos brinda los requisitos que deben tener los documentos que ingresen al registro: Art. 3: Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser
inscriptos o anotados debern reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para hacerlo; c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus
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otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.
Instrumentos privados que acceden: El principio es que slo ingresan instrumentos pblicos al registro. Las excepciones son pocas y deben estar consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo boletos de compraventa de lotes adquiridos en remate segn ley 14.005, boletos de compraventa de Propiedad Horizontal (PH) ley 19.724 o contratos de leasing (ley 25.248). Los registros pueden ser: 1. de recepcin: registran principalmente documentos confeccionados fuera del registro, como el registro del automotor o el inmobiliario. 2. de actuacin: registran principalmente documentos confeccionados dentro del registro, por ejemplo el registro civil y de capacidad de las personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas all mismo. A su vez, pueden dividirse en registros de: 1. transcripcin: la oficina copia todo el contenido del documento. 2. inscripcin: el asiento se conforma de breves notas sobre los datos principales del documento, tal es el caso de nuestro registro de la propiedad inmueble. El art. 12 reza: El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar
sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin.
3. enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un legajo abierto para la cosa registrada, es el caso de nuestro registro del automotor. Se denomina asiento al instrumento pblico registral que consta en el libro respectivo y donde se plasma por escrito la situacin jurdica registrada. Veamos ahora los distintos tipos de asiento: Segn los efectos que puede tener la inscripcin: a. constitutivos: cuando produce una mutacin real. Es el caso del registro del automotor y de equinos de pura sangre de carrera. El derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el registro. Antes, no genera efectos ni para las partes. b. declarativos: la mutacin real tienen lugar fuera del registro y la inscripcin le otorga oponibilidad frente a los terceros. el derecho real nace antes de la registracin. Es el caso del registro de la propiedad inmueble, de buques (ley 19.170) o de aeronaves (art. 50 del cdigo aeronutico). Segn las formas: a. positivos: dan cuenta de una mutacin real, haciendo nacer un asiento. Tal, la inscripcin de una transferencia dominial o la constitucin de una hipoteca. b. negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la cancelacin de hipoteca, extincin de servidumbres, levantamiento de medidas cautelares. Segn el tiempo:
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a. primera inscripcin: es la que conduce a la matriculacin del inmueble y debe contener los datos que ordena el art. 12 de la ley registral. b. Inscripciones posteriores: se asientan en la matrcula ya existente. Segn la situacin registrada: a. inscripcin: se asienta una mutacin real b. anotacin: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria (por ejemplo de subsanacin de un error en una fecha o nombre en la matrcula) o notas de correlacin (como la que vincula una matrcula madre con las desmembraciones por subdivisin del inmueble); tambin se usa el trmino para designar todos los asientos que obran fuera de la matrcula, por ejemplo constancias del libro diario de entradas. Segn la funcin calificadora: a. definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador. b. provisional: cuando el documento es observado, se inscribe provisionalmente hasta los 180 desde su presentacin, a los fines de que sea subsanado. Cuando el documento es rechazado, se inscribe provisionalmente por el plazo del recurso respectivo. Las inscripciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. La registracin definitiva es retroactiva. Segn su relacin con el resto de los asientos: a. condicionado: es el caso del art. 18 inc. b de la ley 17.801, Si al solicitarse
la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona; por lo tanto, dependen de el resultado de otra anotacin o
inscripcin para producir efectos.
b. Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el resto de los
asientos relacionados. Podemos enunciar los siguientes caracteres del sistema registral inmobiliario: En el sistema registral inmobiliario argentino, la inscripcin tiene un carcter puramente declarativo, que se limita al perfeccionamiento de la adquisicin del derecho para su oponibilidad a terceros, no participa en la constitucin del derecho real ni convalida los ttulos viciados. La falta de inscripcin no invalida la adquisicin del derecho real, pero si menoscaba profundamente su valer, el carcter erga omnes del derecho real: su derecho no ser oponible a aquel que haya obtenido colocacin registral. Se trata de un registro de ttulos: la funcin registral consiste en una toma de razn, mediante breves notas, de los puntos principales que hacen a las personas, causa y objeto de la situacin asentada. El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la documentacin que le dio origen en los casos del art. 1011 del Cdigo Civil, en los casos en que el protocolo notarial se hubiese destruido. Se utiliza la tcnica del folio real, que consiste en destinar a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo (Nmero de Matrcula).
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En la matrcula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de las titularidades) y un tracto sucesivo horizontal (encadenamiento y coherencia entre las medidas cautelares, enmiendas, cancelaciones, etc.). Proceso inscriptorio: La primera inscripcin es la que conduce a la matriculacin. Se trata del primer asiento. Todos los ingresados despus, respecto de ese inmueble, son asientos posteriores (Ej. Transferencia de dominio). Cronolgicamente, lo primero es el pedido del certificado que efecta el Escribano Pblico que se propone autorizar el acto jurdico de de constitucin, modificacin, transferencia o extincin de un derecho real sobre un inmueble (arts. 23, 24 Ley 17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 30 das corridos desde que el certificado ha sido expedido (si quiere conservar el bloqueo registral que se gener con la solicitud). Una vez celebrado el acto, segn el art. 5 de la Ley citada, hay 45 das para presentar el ttulo al registrador, (distinto el caso de subasta, donde el Tribunal debe comunicar su realizacin inmediatamente). Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razn, ste da inicio a un proceso de calificacin o control de legalidad del instrumento, segn el cual puede adoptar tres actitudes bsicas: Rechazarlo Admitirlo y practicar la registracin definitiva Slo admitirlo y observarlo practicando registracin provisional que deja en suspenso la suerte final de la inscripcin o anotacin que se pretende para el caso de que el interesado subsane los defectos que se observen. Por tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puede desembocar ms adelante en la registracin definitiva o en la caducidad del proceso por vencimiento de su trmino sin que hayan sido subsanadas las observaciones practicadas. El art. 9 de la ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser inscripto definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina practica una registracin provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de 180 das corridos desde la fecha de presentacin del documento, ampliable o extensible mediante prrrogas legales o facultativas, contenidas en la ley nacional y leyes provinciales. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de su vigencia. La registracin provisional se convierte en definitiva a travs de dos procedimientos claramente diferenciados: Aceptando la calificacin de la oficina y, consecuentemente subsanando los defectos.
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Obteniendo resolucin favorable en la etapa recursiva que se entabla por no compartir la observacin efectuada. En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la registracin definitiva, el cual tendr efectos retroactivos a la fecha de la registracin provisional. ESQUEMA DEL PROCESO INSCRIPTORIO SEGN LEY 17.801: Expedicin Ingresa documento a) inscribe Certificado al Registro. 30 das b) rechaza 15-25-30 das Para para calificar arts. 8 c) observa Celebrar acto art. 23 y9 el documento I__________________/________/_________/__________________________I Solicitud certificado Celebracin Acto. 45 das Para inscribir Art. 5 Si se orden inscribir como consigna el tem a), ha finalizado el proceso inscriptorio en forma exitosa. Ahora bien, puede suceder tambin que el Registro rechace u observe el documento. Podr observar o rechazar documentos cuando surjan, de manera manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los defectos no son manifiestos, no tendr forma de saber que su informacin no es veraz y los inscribir (documentos anulables). Rezan los arts. Pertinentes de la Ley 17.801: 8. El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos. 9. Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. Rechaza cuando estos defectos provocan una NULIDAD ABSOLUTA. Las nulidades son absolutas cuando afectan intereses de orden pblico, como por ejemplo cuando le
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faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la veracidad de los Instrumentos Pblicos, cuando un instrumento pblico carece de firmas, no hay certeza de su veracidad y las normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, tambin cuando contienen actos cuyo objeto est prohibido (venta de personas) o cuando le faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una donacin de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad absoluta). La nulidad absoluta es insubsanable y deber celebrarse un acto jurdico nuevo de acuerdo a la ley. Observa cuando el documento est viciado de NULIDAD RELATIVA. Esta especie de nulidad est establecida en defensa del inters de una persona particular (ya no de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo tpico, es el acto celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede subsanarse fcilmente celebrando un nuevo acto donde el representante legal del menor presta conformidad y ratifica lo actuado por aqul. En el caso de ANULABILIDAD, o sea cuando el documento sea anulable, el Registrador deber inscribirlo por ser plenamente vlido hasta que un juez lo declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de la investigacin y prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas o coaccin para celebrar el acto jurdico. El vicio no surgir del documento. A partir de la presentacin del documento, hay un plazo de 180 das para subsanar las observaciones. Si bien, puede reducirse porque dentro de los primeros 30 el Registro est calificando. Es decir que si el da 29 plante la observacin, el presentante tendr 151 das para subsanar. Sin embargo, las leyes 17801 y 5771 (de Crdoba), prevn varias prrrogas a tales fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscripto provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, el proceso inscriptorio habr finalizado con xito. Puede ocurrir tambin que el presentante no est de acuerdo con el rechazo del documento o con las observaciones efectuadas; en este caso, la ltima parte del art. 9 antes transcripto, habla de recursos. La encargada de dar forma a estos recursos, es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En Crdoba, los recursos estn contenidos en los arts. 15 al 19 de la ley 5771. Artculo 15. Si el documento presentado al Registro General de la Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el registrador interviniente lo inscribir o anotar provisionalmente por el trmino de 180 das. Dentro de ese trmino el interesado podr aceptar la observacin y solicitar una nueva prrroga de la inscripcin provisional por 90 das, la cual ser concedida por la Direccin General. En caso de excepcin la Direccin General podr conceder, adems de sta, nuevas prrrogas de la inscripcin o anotacin provisional, las que sern otorgadas cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la Direccin General, mediante resolucin fundada mencionando las causas que las motiven. Transcurrido el trmino de inscripcin o anotacin provisional sin que se hubieren subsanado los defectos que impedan el registro definitivo o sin que se hubiere recurrido en la oportunidad prevista en el artculo siguiente, la inscripcin provisional caducar de pleno derecho.
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El rechazo del documento por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta ser dispuesto por la Direccin General, suscribiendo el acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado podr recurrir ante la Justicia en la forma y plazo previstos en el artculo 19. El documento que fuere rechazado, ser inscripto o anotado provisionalmente por el trmino para interponer el mencionado recurso. Artculo 16. En los casos en que mediara observacin motivada, el interesado podr interponer recurso de rectificacin fundado ante el Registrador interviniente, dentro de los 30 das de haber sido notificado formalmente de la observacin que impugna, debiendo acompaar todos los elementos de prueba que hagan a su derecho. El registrador resolver la cuestin dentro de los 15 das. Los escritos en que se interpongan los recursos previstos en este artculo y en los siguientes, debern reunir las formalidades que establece la Ley de Procedimiento Administrativo. Todos los plazos establecidos en este captulo, con excepcin del de inscripcin o anotacin provisional, se contarn de acuerdo a lo establecido por la Ley de Procedimiento Administrativo. La presentacin de los escritos podr hacerse hasta los primeros 30 minutos del horario administrativo del da hbil inmediato siguiente al del vencimiento del plazo, a cuyo efecto se deber requerir la colocacin del cargo respectivo en la oficina designada para la recepcin del documento. Artculo 17. Contra la resolucin que mantenga la observacin, o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podr el interesado interponer dentro del plazo de 15 das, recurso de apelacin ante el Director General, quien deber dictar resolucin dentro del plazo de 30 das. El plazo para interponer este recurso se computar a partir de la fecha de notificacin de la resolucin denegatoria del recurso de rectificacin o a partir del vencimiento del plazo para resolver, segn el caso. La resolucin del Director cerrar la instancia administrativa y dejar expedita la jurisdiccional. Artculo 18. En caso de que la resolucin recada en el recurso de apelacin dispusiere la toma de razn requerida, la inscripcin o anotacin provisional se convertir en definitiva. Si la resolucin mantuviere la observacin del documento, para lograr su registro definitivo deber el interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo plazo de inscripcin provisional que deber fijar la resolucin denegatoria y que ser de 60 das contados desde la fecha de notificacin; todo ello sin perjuicio de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo que establece el artculo siguiente. Transcurrido el plazo de inscripcin o anotacin provisional y su prrroga, sin que
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hubieren subsanado los defectos que impedan el registro definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos establecidos en este captulo, la inscripcin o anotacin provisional caducar de pleno derecho. Artculo 19. Contra la resolucin denegatoria de la Direccin General se podr recurrir por ante la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El recurso deber interponerse ante el Registro General dentro de los diez das de notificada la resolucin denegatoria en el mismo acto. Interpuesto el recurso, la Direccin General deber elevarlo dentro de los 5 das al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisin a la Cmara que corresponda. La Cmara resolver el recurso sin sustanciacin. Mientras dure la sustanciacin de este recurso se considera extendido el plazo de la inscripcin o anotacin provisional. Artculo 20. En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripciones dispuestas, la Direccin General elevar los antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisin a la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital, dentro de los 15 das en que se devolviere el documento al Registro General, para que resuelva el conflicto, mantenindose la inscripcin o anotacin provisional durante la sustanciacin del mismo. Los efectos y consecuencias de la Resolucin de la Cmara se regirn por lo dispuesto en el artculo 18. En resumen: Contra la decisin de rechazo del documento se puede interponer recurso de apelacin en el plazo de diez das, acompaando toda la prueba. Rechazado, queda expedita la va civil en Tribunales. Contra la decisin del registrador de observar el documento, se puede interponer recurso de rectificacin en el plazo de 30 das. Puede que el registrador cambie de opinin e inscriba; pero en el caso de no ser as, contra la decisin de mantener la observacin, se puede interponer recurso de apelacin por ante el Director del Registro en el plazo de quince das, acompaando toda la prueba. De mediar silencio o rechazo, queda abierta la va jurisdiccional para que decida la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial que por turno corresponda. Para el caso en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, ste puede interponer recurso de insistencia (art. 20) y resuelve la Cmara en lo Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la inscripcin provisional. Tercero registral: se denomina as a la persona que tiene un inters legtimo en relacin a un asiento, como el acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del bien e inscribiendo la misma para hacerla oponible. ESPECIALIDAD Y DETERMINACIN: APLICACIN A CADA UNO DE LOS ELEMENTOS DE LA RELACIN JURDICA PUBLICITADA
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Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro, deben estar perfectamente individualizados los elementos de la relacin jurdica (sujeto objeto causa o el hecho jurdico plasmados en l. La relacin jurdica puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la constitucin de una hipoteca y un hecho jurdico es, por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo efecto es la extincin del usufructo. En la matrcula del registro de Crdoba, hay un casillero para la determinacin de los sujetos titulares del derecho que se registra, el tem a) y all se consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras pblicas (art. 1001 del cdigo civil), los datos de la causa formal donde est contenido el acto o hecho jurdico (Escritura, nmero, fecha y nmero de registro del Escribano, generalmente) y la causa material contenida en el acto (compraventa, donacin, etc.); en cuanto a la determinacin del objeto (inmueble), se hallan en el encabezado de la matrcula, luego del nmero de folio real abierto para el inmueble. El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asiento de matriculacin, pero por analoga se extiende a todos los dems asientos; all encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la relacin jurdica. El mismo reza: Art. 12. El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se
redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificara el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro.
El caso especial de la hipoteca: Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; sta incluye la correcta determinacin de los elementos de la relacin jurdica antes citados y adems la determinacin del crdito que garantiza y del cual es accesoria. El asiento registral de una hipoteca, debe contener estos mismos datos exigidos para que la hipoteca exista. Veamos cules son. Art. 3.109: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y
expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
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Art. 3.131: El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y
domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento; 2, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3, la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la cantidad cierta de la deuda.
Por nombre y apellido del deudor, debe entenderse del propietario del inmueble, que no necesariamente es el deudor del prstamo, ya que se puede hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena. TRACTO SUCESIVO: CONCEPTO TRACTO ABREVIADO CARCTER DE LA ENUMERACIN DEL ART. 16 DE LA LEY 17.801 El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cada asiento con los dems referidos al sujeto, objeto o causa. Por ejemplo, la cancelacin de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba la constitucin, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el disponente figuraba como dueo y a la vez que no figuraba inhibicin a su nombre en el folio personal, entre otros. El encadenamiento de titularidades dominiales est plasmado en el siguiente artculo: Art. 15. No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figuraba inscripcin alguna con anterioridad, como el que es usucapido, no existir titular registral anterior ni encadenamiento posible. Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales, son aquellos casos que estn enumeradas en el art. 16. Se permite mediante realizar la inscripcin de una mutacin real en la cual el disponente no es quien figura como titular del derecho real en la matrcula y el fundamento es la economa inscriptoria pues, de no existir estas excepciones, se producira la inscripcin a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de proceder inmediatamente a la inscripcin de un sucesor particular. Sin embargo, la inscripcin practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye los del transmitente que no figuraba previamente como titular. Veamos los casos: Art. 16. No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre,
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(El caso tpico es aqul donde el causante haba firmado un boleto de compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura, y los herederos lo hacen por l).
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge;
(Los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicndose las hijuelas e inscribindolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el inmueble a un tercero).
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios;

(All los herederos, tambin en el marco de un juicio sucesorio, realizan mutaciones reales como subdivisin de un inmueble en lotes, o sometimiento al rgimen de propiedad horizontal).
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.
(En este caso, quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular, dispone simultneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura donde se est vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). Se pregunta la doctrina cundo los dos actos jurdicos se consideran simultneos: Las opiniones son de lo ms variado, en un extremo se ubican quienes slo aceptan la simultaneidad cuando los actos jurdicos son celebrados en el marco de la misma audiencia notarial; algunos, como Gabriel Ventura, sostienen que ambos actos jurdicos deben ser celebrados en el transcurso de un da, pues es como el Derecho cuenta los plazos segn el art. 24 del cdigo civil; otros, como Gustavo Bono, opinan que la simultaneidad abarca todos los actos jurdicos celebrados bajo el bloqueo de un certificado registral.
LEGALIDAD. CONCEPTO. LA FUNCIN CALIFICADORA: EXTENSIN Y LMITES. ACTOS VLIDOS, NULOS (DE NULIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA) Y ANULABLES. DEFECTOS SUBSANABLES E INSUBSANABLES: FALTA DE CONCORDANCIA DE ASIENTOS FALTA DE DOCUMENTACIN ACCESORIA Este principio nos dice que los ttulos que ingresen al Registro sern sometidos a un examen o calificacin a los fines de controlar si son vlidos y perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el registrador se ha dado en llamar funcin calificadora.
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Art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida (Moisset de Espans), interpreta literalmente el texto y estima que el registrador slo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un instrumento pblico, con firma del funcionario o escribano, con sello del notario, etc.); mientras que la tesis amplia (Lpez de Zavala), considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrnsecos del instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y, asimismo, correlacionar con las dems anotaciones e inscripciones como el folio personal, controlando que quien dispone no est inhibido. Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta das desde la presentacin del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo observa o lo rechaza. Si es observado, se inscribir provisionalmente a los fines de su subsanacin (contando 180 das desde su presentacin), tambin podr presentar recurso de rectificacin en el trmino de treinta das de notificada la observacin; si es rechazado, se inscribir provisionalmente por el plazo de diez das para dar tiempo al presentante a interponer recurso de Apelacin en contra de la decisin. Art. 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a)
Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
Veamos el sistema de nulidades de nuestro cdigo civil: 1. Actos Nulos: aqullos en donde el vicio es manifiesto. a. de nulidad absoluta: est comprometido el orden pblico (por ejemplo, casos de objeto ilcito como venta de material gentico, o de nulidad material de los instrumentos pblicos cuando no renen los requisitos esenciales); estos actos son insubsanables y el registro rechaza el documento, que es inscripto provisionalmente a los fines de dar tiempo a la interposicin del recurso.
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b. de nulidad relativa: es afectado el inters privado de los particulares (por ejemplo, un acto de disposicin realizado por un menor o un supuesto representante de una persona jurdica que no acredita suficientemente el mandato, tambin es el caso de que faltare algn requisito de forma no esencial en el acto), se establecen en proteccin del particular afectado y son subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe provisionalmente por 180 das contados desde su presentacin; se puede subsanar o interponer el recurso pertinente. 2. Actos anulables: aqullos en donde el vicio est oculto y es necesaria una investigacin en sede judicial. El registrador proceder a la inscripcin o anotacin del documento, pues no tiene potestades para la investigacin de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le ser posible detectarlos. Sera el caso de una compraventa en donde el disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los documentos y un tercero se hace pasar por el disponente. ROGACIN. PERSONAS LEGITIMADAS PARA ACTUAR RECTIFICACIN DE ASIENTOS CANCELACIN Y CADUCIDAD Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada por los interesados. El art. 6 de la ley 17.801 expresa, en tal sentido:
Art. 6: La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin.
Como menciona el inciso b), en la ley registral de las provincias se pueden establecer otros requisitos.; veamos la ley 5771 de la provincia de Crdoba: Artculo 4: La peticin para variar una situacin registral deber formularse
exclusivamente por notario de registro, autoridad judicial o autoridad administrativa de la Provincia, segn la naturaleza del documento. La inscripcin o anotacin de documentos privados se efectuar con intervencin de un abogado de la matrcula o notario de registro de la provincia
Se denomina peticin a la solicitud de inscripcin, anotacin, cancelacin, etc. que efecta el interesado. Debe ir acompaada de los ttulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada registro establece. Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogacin. Son las excepciones al principio, veamos los casos: Rectificacin de asientos:
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Art. 34: Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral. Art. 35: Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo precedente provenga de error u omisin en el documento, se rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompae documento de la misma naturaleza que el que la motiv o resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin con relacin al documento a que accede, se proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.
El art. 47 de la ley cordobesa autoriza la rectificacin de oficio en el siguiente caso: El Director ordenar de oficio la rectificacin, aclaracin o modificacin de errores
evidentes del Registro y la reconstruccin de folios, total o parcialmente destruidos o faltantes. Dejar constancia de los documentos utilizados para ello.
Sera el caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de suscripcin de una hipoteca el 30.03.1190; el registrador podra, de oficio, enmendar el asiento y consignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el error es obvio y manifiesto. Sin embargo, en la prctica, las rectificaciones en los asientos y las reconstrucciones de folios deteriorados o faltantes son peticionadas por las partes puesto que el registro est colapsado. Veamos el art. 48 de la ley cordobesa: Artculo 48. La rectificacin de los asientos registrales inexactos por error u omisin en el documento inscripto, respecto de la matriz o expediente original, se efectuar mediante documento de la misma naturaleza, judicial, notarial o administrativo que el que motiv el asiento. El error u omisin en el asiento registral por diferir con el documento a que accede, se rectificar mediante el reintegro del documento inscripto a fin de rectificar el asiento inexacto teniendo a la vista y tomando en consideracin el documento mismo. El error u omisin en el asiento registral por diferir ste de la rogacin que acompa el documento inscripto, se rectificar mediante el reintegro del documento inscripto portando rogacin acorde con el mismo, la cual deber sealar la diferencia entre el asiento producido y la rogacin originaria. De ello se deducen tres posibles causas de inexactitud: 1. el error se encuentra en el ttulo inscripto 2. el error se encuentra en el asiento 3. el error se encuentra en la peticin o rogacin Cancelacin y caducidad de asientos: Segn Lpez de Zavala6, cancelacin es la extincin de un estado jurdico registral preexistente en virtud de la modificacin de la situacin extrarregistral que le daba origen. Si hay cancelacin (asiento negativo),
6
Lpez de Zavala Fernando, op. Cit. p. 71.

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debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal como la inscripcin de una hipoteca o un usufructo. Algunas cancelaciones proceden por rogacin y otras de pleno derecho, veamos la ley nacional: I. a peticin de parte: es la generalidad de los casos.
Art. 36: Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de
solicitud, acompaada del documento en que conste la extincin del derecho registrado; o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusin; o por sentencia judicial o por disposicin de la ley. Cuando resulten de escritura pblica, sta deber contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose de usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de los respectivos documentos y se practicar en la forma determinada por la reglamentacin local.
II. De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 aos de la toma de razn), las medidas cautelares (a los 5 aos de la toma de razn) y las inscripciones provisionales para subsanar (a los 180 das de presentado el ttulo, o ms si hay prrrogas) y tambin los certificados del art. 24, sin no son usados en trmino.
Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el
transcurso del tiempo que expresa este artculo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2, a los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn.
PUBLICIDAD Y FE PBLICA REGISTRAL: PUBLICIDAD DIRECTA POR EXHIBICIN DE LIBROS LOS INFORMES LOS CERTIFICADOS LAS LLAMADAS FUGAS REGISTRALES ANLISIS DEL ART. 3147 DEL CDIGO CIVIL La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin jurdica real, que persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad en el trfico jurdico7 y puede ser:
Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la buena fe que se reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la que ingresa al registro.
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Publicidad formal: hace a la informacin que brinda es registro a travs de sus asientos. Es la que sale del registro; por ejemplo fotocopia del folio real, informes, etc. Est consagrada en el art. 21 de la Ley Registral (L.R.):
El certificado del art. 23 L.R., es una diligencia previa a todo acto jurdico de disposicin sobre inmuebles, tiene una doble naturaleza. Est dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes (inhibicin, titularidad, etc.) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas reales, etc.). Su aspecto de publicidad material hace al bloqueo registral, pues genera un efecto de inoponibilidad. Art. 21: El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el
estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro.
Fe pblica registral: Un asiento es exacto cuando coincide con la realidad jurdica material extrarregistral, o sea aquella que los jueces declararan llegado el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta exactitud iure et de iure y cuentan con un sistema de seguros para los casos en que no es as. En nuestro sistema esta presuncin no opera, pues el art. 4 de la L.R. indica que la inscripcin no es convalidante. El principio de fe pblica registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a la presuncin de autenticidad de los documentos emanados del registro. Los certificados e informes son instrumentos pblicos que hacen plena fe de su contenido, acreditado reflejar los asientos sobre los que informan. Si se hubiese registrado un ttulo nulo o viciado, el informe slo acreditar que el ttulo existe y que su contenido es el reflejado all, no sanear el ttulo. FUGAS REGISTRALES: Qu pasa si el Registro olvida informar un embargo u otra cautelar o la titularidad de un dominio, etc., en el marco de un informe o de un certificado registral? Veamos qu dijo Vlez respecto de las hipotecas: Art. 3.146: El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez,
certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble est libre de gravamen. Art. 3.147: El es responsable de la omisin en sus libros de las tomas de razn, o de haberlas hecho fuera del trmino legal. Es responsable tambin del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mencin en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razn existentes, o por negar la toma de razn que se le pide por persona autorizada para ello.
Por ello, es el Estado quien responder ante una omisin u error en las registraciones o los informes. Ser, en el caso del Registro inmobiliario, la provincia donde est ubicado.
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Lectura 2 - Dinámica y Registración de Los Derechos Reales

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LECTURA 2 DINMICA Y REGISTRACIN DE LOS DERECHOS REALES

Materia: Derecho V Derechos Reales Profesor: Andrea Belmaa

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su forma anterior, el dueo de la materia ser dueo de la nueva especie, pagando al

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En contra, Mariani de Vidal Marina. Op. Cit. T. I. pg. 332

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Mariani de Vidal Marina, op. Cit. T. 3 Pg. 331.

posesin de mala fe viciosa de inmuebles, inclusive en ausencia de ttulo oneroso o gratuito

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Art. 3.131: El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios;

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Art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los

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Lpez de Zavala Fernando, op. Cit. p. 71.

Art. 36: Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de

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