SIMULACIN, MANDATO Y BOLETO DE COMPRAVENTA(*)

Por: Horacio Roitman Hugo A. Aguirre Eduardo N. Chiavassa

Sumario: 1. Introduccin; 2. Boleto de compraventa; 3. Mandato; 4. Simulacin lcita; 5. Prueba e invocacin de la simulacin; 6. Conclusiones

1.

Introduccin La dinmica negocial obliga permanentemente al intrprete a redefinir, revisar y

readaptar los contornos de las distintas instituciones jurdicas. El cambio no slo se produce de manera horizontal, afectando la estructura misma de aquellas, sino tambin transversalmente en su interrelacin con otras figuras, potenciando los efectos originariamente previstos por el legislador. El negocio simulado es aquel que tiene una apariencia contraria a la realidad, porque no existe en absoluto o porque es distinto de como se manifiesta 1 Existe simulacin cuando las partes otorgantes del acto aparente han acordado declarar una voluntad distintas de la real 2 Por su parte el boleto de compraventa es considerado como un verdadero contrato de compraventa, en el que una de las partes se compromete a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio por ella 3 . El mandato es el modelo tpico de colaboracin. Es el encargo que hace una persona a otra para la realizacin de actos jurdicos en su nombre 4

(*) Publicado en: REVISTA (Simulacin), pg. 141

DE

DERECHO PRIVADO

COMUNITARIO, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2006-1

FERRARA Francisco, La simulacin de lozanita negocios jurdicos (Actos y contratos), Librera General de Victoriano Surez, Madrid, 1926, pg. 60
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Art.328 Proyecto de Reforma del C.C. de 1998 Cfr. infra notas 5 y 6

Estas instituciones puestas en funcionamiento simultneo, determinarn una combinacin de efectos no exenta de complicaciones y dificultades interpretativas.

2.

Boleto de compraventa La doctrina 5 y jurisprudencia 6 son pacficas hoy da en cuanto a que el boleto

implica la perfeccin del contrato de compraventa del inmueble y no una mera promesa u obligacin de hacer. Tampoco se discute la oponibilidad del boleto de compraventa a los terceros. La oponibilidad a los acreedores del vendedor concursado o fallido es consagrada expresamente por el art. 1185 bis CC 7 . En este sentido se ha sostenido que la

LORENZETTI Ricardo Lus, Tratado de los contratos, Rubinzal Culzoni, 2000, Tomo II,

pg.154 MOSSET ITURRASPE Jorge, La discutida naturaleza jurdica del boleto de compraventa Contrato preliminar de promesa o contrato definitivo?. Consecuencias de una y otra posicin, en RDPC 2000-3-12; y Compraventa inmobiliaria,Ediar, Bs.As., 1976; MORELLO Augusto M., El boleto de compraventa inmobiliaria Librera Editora Platense, La Plata, 1975, 2 ed., pg. 50; GREGORINI CLUSELAS Eduardo, Promesas de venta y de compra. Boletos de compraventa, en: Cdigo Civil y normas complementarias. Anlisis doctrinal y jurisprudencial, dirigido por Alberto J. BUERES y coord. Por Elena I. HIGHTON, Hammurabi, Bs.As., 1999, T. 3C, pg. 667; ROITMAN Horacio y DI TULLIO Jos, Boleto de compraventa y quiebra del vendedor RDPC 2000-3-132; ETCHEGARAY Natalio Pedro, Boleto de compraventa, Astrea, Bs.As., 1993, pg. 3; BORDA Guillermo, Tratado de derecho civil argentino. Contratos, T.1, 454, pg. 325; BUSTAMANTE ALSINA Jorge, El boleto de compraventa inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor, LL 131-1274 CLaboralyPazCorrientes, 07/09/1999, in re: Domnguez, Celestino c. Maidana, Marcelino y otros - LLLitoral LLOnline: Las disposiciones de los arts. 1184, 1185 y 1187 del Cd. Civil no impiden considerar al boleto de compraventa como un contrato en firme, serio, definitivo y perfecto en s mismo, siendo la escritura pblica un requisito formal que hace al modo de adquisicin del dominio con independencia de la compraventa en s En similar sentido: C. Fed. Crdoba,sala Civ. y Com.,09/08/1982, in re: Garca Jos y otros v. O.S.N.. JA 1984-I-473, Lexis N 2/42019; C. Nac. Civ.,sala C,21/10/1987- Albano de Fernndez, Mara M. v. Spina, Ricardo L. - JA 1990-I-645 - Lexis N 2/16078; CNCiv., sala E, LA LEY 138-18; CNCiv., sala A, ED, IV-282, con voto del doctor Borda; CNCiv sala E, ED, 17-658 -La Ley, 124-142-; CNCiv sala A, ED, 15-443, voto del doctor Llambas; CNCiv., sala A, ED, 20-81; C2 Santiago del Estero, LA LEY, 114-26; CNCiv., sala E, LA LEY, 124-142; CCivil. y Com. Bell Ville, Rep. La Ley, XXIX-353, N 72 ROITMAN Horacio y DI TULLIO Jos, Boleto de compraventa y quiebra del vendedor RDPC 2000-3-132; ROITMAN Horacio, Efectos de la quiebra sobre los contratos preexistentes, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2005, 2 Ed., pg. 195
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oponibilidad tambin alcanza aquellos supuestos no concursales 8 , cuando exista publicidad suficiente 9 . No se advierte el inconveniente en extender tal carcter, del proceso universal al proceso singular 10 . El perfeccionamiento del boleto de compra venta es el de un contrato de compraventa 11 ; causa eficiente del derecho real es la enajenacin 12 . Por otro lado, no debe perderse de vista que en nuestro sistema legal la inscripcin registral de los inmuebles no es constitutiva sino meramente declarativa de derechos 13 , conforme el rgimen de los arts. 2505 CC y 20 ley 17.801 -cuya

CIFUENTES Santos y SAGARNA Fernando, Cdigo Civil comentado y anotado, La Ley, Bs.As., 2005, T. III, pg. 192; DO CAMPO Adriana R. E. y FORTE Roberto, El artculo 1185 bis del Cdigo Civil: su mbito de aplicacin, LL 1988-D-900

Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala: C, 11/9/2001 in re: May Zuviria, Diego c. Casana, Oscar Juan Pablo s/ art. 250 CPC - Incidente civil. ED-196-337: El boleto de compraventa es oponible si tiene fecha cierta y el adquirente es de buena fe, incluso frente a terceros interesados de buena fe, siempre que tenga alguna de las publicidades suficientes, o la registral o la posesoria. Y si bien se considera que es indiscutible la superioridad de la publicidad registral desde el punto de vista tcnico, desde el punto de vista del hombre comn, los estados de hecho tienen una funcin exteriorizadora que cuestionar el especialista, pero que impresionan sus sentidos de manera ms simple y directa que la evolucionada publicidad registral CCivyComPosadas, Sala II, 04/12/1997, in re: Banco de la Provincia de Misiones c. Hourcade, Roberto J., LLLitoral La Ley On Line; SCBuenosAires - 1993/02/09 in re: Club Personal Banco Ro Negro y Neuqun Baha Blanca en: Gaucci, Roberto c. Graetz, Rodolfo, LL 1994C-207, JA 1994-IV-181 - Lexis N 1/32121; Tambin en: CNCom Sala: C, 20/10/2005 in re: Spoliansky Sergio Guillermo c/ Alvarez Francisco y otros s/ tercera de mejor derecho, Cita: MJJ6191; Sup. Corte Just. Mendoza en pleno,30/05/1996- in re: Coviram Ltda - JA 1997-I-83 - Lexis N 1/17566 MOSSET ITURRASPE Jorge, La discutida naturaleza ... ,en RDPC 2000-3-12: ...es el dominio el que ha menester, ...de un ttulo en escritura pblica, como tambin de modos para la transmisin, como son la tradicin y la inscripcin registral...
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Nota al art.2502 CC

Cfr.: GATTI Edmundo, en: Cdigo Civil y normas complementarias. Anlisis doctrinal y jurisprudencial, dirigido por Alberto J. BUERES y coord. Por Elena I. HIGHTON, Hammurabi, Bs.As., 2004, 2 ed., t. 5, pg. 449; PUERTA DE CHACON Alicia, Comentario al art. 2505 CC, en: Cdigo Civil y leyes complementarias, dirigido por Eduardo A.. ZANNONI y coordinado por Ada KEMELMAJER de CARLUCCI, Astrea, Bs.As., 2005, T. 10, pg. 949; LOPEZ CASTIEIRA Jos Luis, , Comentario al art. 2505 CC, en: Cdigo civil comentado. Derechos reales, Dirigido por Claudio KIPER, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2004, T. I, pg. 607 STJ Ro Negro, Sala Civil, Sent. del 29 Junio 2004, in re: M., L. De Las M. C/ S., F. G. S/ Alimentos S/ Terceria De Mejor Derecho S/ Casacion, SAIJ F0016178; C. Civ. y Com. Crdoba,1,15/09/2003- Targi, Silvana s/tercera de dominio en Rodeo S.R.L. Carnes Argentinas v. Snchez, Alejandro y otro, Lexis N 1/1000212;

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enumeracin no se puede considerar taxativa 14 - que hacen irrelevante la existencia de inscripcin registral cuando existe conocimiento indudable por parte del tercero de la realidad negocial 15 . En definitiva, puede sostenerse que el tercero no puede prevalerse del estado registral del inmueble frente a la noticia extraregistral respecto de la titularidad del bien.

3.

Mandato Cuando la venta se celebra por intermedio de un boleto de compraventa, entre

las obligaciones del vendedor se encuentra la de otorgar la correspondiente escritura traslativa del domino, en favor el comprador, a los fines de cumplir los requisitos de forma necesarios para la transmisin del derecho real de dominio.

PUERTA DE CHACON Alicia, Comentario al art. 2505 CC, en: Cdigo Civil y leyes complementarias, dirigido por Eduardo A.. ZANNONI y coordinado por Ada KEMELMAJER de CARLUCCI, Astrea, Bs.As., 2005, T. 10, pg. 959; ORMAECHEA Carolina, Registro e la propiedad inmueble. Ley 17.801, en: Cdigo civil comentado. Derechos reales, Dirigido por Claudio KIPER, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2004, T. III, pg 774 Cra. 4 CyC Cba., 6/12/1983, in re: Reinoso Juan E. en: Porta Delfor c/Cristori Hctor A., LLC 1984-940: La enumeracin contenida en el art. 20 de la ley del Registro de la Propiedad Inmueble 17.801 no es taxativa, por lo que una correcta interpretacin de esta norma lleva a la conclusin de que tampoco podr prevalecerse de la falta de publicidad, cualquier persona que tenga conocimiento efectivo de lacto. Criterio mantenido en: Cra. 4 CyC Cba, 24/6/1994, in re: Milatich Mario c/ Inversiones Latinoamericanas S.A. , LLC 1994-811 En efecto, el Art. 2505, respecto de la oponibilidad a terceros de las trasferencias contiene un doble aspecto: Uno objetivo, la registracin; y otro subjetivo, la buena fe del tercero. Por buena fe en este caso, se entiende la buena fe ignorancia de la venta. Cfr.:MOISSET ESPANES, "Dominio De Automotores Y Publicidad Registral", pg. 205 y 367, Ed. Hammurabi, Bs.As, 1981; y "Publicidad Registral", pg. 67, Ed. Advocatus, Cba., 1992; VARGAS-BONETTO, La inexactitud registral y su proyeccin negocial, pg. 70; ANDORNO-MARCOLIN DE ANDORNO, Ley nacional registral inmobiliaria, pg. 255; MARIANI DE VIDAL "Curso De Derechos Reales" Tomo 3, pg. 458, Zavalia, Bs. As., 1999; MUSTO, "Derechos Reales", Tomo 2, pg. 450 in fine, Ed. Astrea. Bs.As., 2000 CNFed Civ y Com, Sala II, 24/9/1991, in re: Casadei de Krzcstof Graziana c/ Plolica Federal Argentina, LL 1992-C-323: Si bien la inscripcin registral es exigida a los efectos de publicitar el derecho realno queda excluida la posibilidad de que los terceros arriben por otras vas al conocimiento de la realidad jurdica extraregistral, supliendo dicho conocimiento la inscripcin. Tambin: Cra 8 CyCom. Crdoba, AI n 85 del 26/5/1994 in re: Banco Provincia de Crdoba c/ Rubn Luis G. Prendario, en un doctrinario voto de la Dra. Zavala de Gonzlez
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Sin embargo una prctica usual en esta materia es extender, en lugar de la escritura traslativa de dominio a favor del comprador, un mandato 16 o poder de venta o de escrituracin, autorizando al adquirente por boleto a inscribir el inmueble a su nombre o de un tercero. La finalidad del mismo trasluce una evidente necesidad de agilizar el trfico comercial del bien inmueble. De esta manera, el comprador podra a su vez transferir la propiedad a una tercera escriturando directamente el inmueble que compr a nombre de sta 17 . Se trata en definitiva de un negocio lcito por el que se busca movilizar con dinamismo la riqueza. De la interpretacin armnica de los artculos 1880 y 1881 CC, surge que para dicho negocio se requieren poderes especiales. Adems, se debe tener en cuenta que el art.1889 CC establece que pueden ser objeto de este contrato todos los actos lcitos, susceptibles de producir alguna adquisicin, modificacin o extincin de derechos. El adquirente por boleto al que se extiende, con posterioridad a la tradicin del inmueble, el poder en reemplazo de la escritura traslativa de dominio; al momento de ser designado mandatario ya es exclusivo y excluyente poseedor -animus dominilegtimo (art. 2355 CC), del inmueble en cuestin 18 . Exclusivo porque l y solamente l ejerce la posesin relacin real o derecho- sobre la cosa; y excluyente porque no reconoce una potestad o seoro sobre la cosa superior o incompatible con el suyo 19 ,

Que puede ser irrevocable o no, con o sin renuncia al derecho de exigir la rendicin de centas, lo que no hace a la esencia de la cuestin sino que se limita a una ms o menos fcil prueba del carcter simulado del mandato.
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E incluso autorizando a este tercero a su vez a escriturar a su nombre o del de otro tercero.

CCivyComSan Martn,sala 2,20/11/2001- in re. Fenoy de Pollini, Zunilda M. y otra v. Basso, Enrique J. y otros s/prescripcin adquisitiva - BA B2002072 - Lexis N 14/78521: Quien adquiere mediante boleto de compraventa un inmueble, lo hace con el nimo de que su dominio le sea trasmitido mediante la suscripcin de la respectiva escritura pblicay la posesin que toma del bien es hecha con animus domine, dado que si bien reconoce que el dominio est en cabeza del vendedor, lo hace al nico fin de que se lo transmita, sin reconocerle un derecho sobre la cosa ni a l ni a ningn tercero. De tal modo tiene el bien bajo su poder con la real intencin de someterlo a un derecho de propiedad (art. 2351 CCiv.), comportndose en lo sustancial como dueo Su reconocimiento del dominio en cabeza de otro es meramente formal y atendiendo a su faz registral Tambin: Sup. Trib. Just. Entre Ros,sala Civ. y Com.,17/05/1994, in re: Daz de Gimnez, Celia R. y otro - JA 1995-II-108 - Lexis N 1/29902 KIPER Claudio M., Comentario al art. 2351 CC, en: Cdigo Civil y leyes complementarias, dirigido por Eduardo A.. ZANNONI y coordinado por Ada KEMELMAJER de CARLUCCI, Astrea, Bs.As., 2005, T. 10, pg. 191; PICADO Leandro S., Comentario al art. 2351 CC, en: Cdigo civil comentado. Derechos reales, Dirigido por Claudio KIPER, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2004, T. I, pg. 148
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contando con todos los derechos y acciones necesarios para repeler a cualquier tercero que intente entrometerse en su posesin. Inclusive a quien le transfiri la cosa por boleto y le otorg el poder, cuando ya se haya hecho tradicin de la cosa 20 . Es un elemento esencial del mandato que los actos del mandatario sean realizados en inters del mandante y recaigan sobre su patrimonio (art. 1869 CC) 21 . En consecuencia en el caso que analizamos, el mandato se encontrar casi vaco de contenido ya que al haberse celebrado el boleto de compraventa y transmitido la posesin, el vendedor por boleto-mandante no podra dar un poder para actuar sobre una cosa que ya no detenta, sino que posee el comprador por boleto-mandatario como dueo exclusivo y excluyente. En todo caso el poder nicamente tendra virtualidad para la confeccin de la escritura traslativa de dominio a nombre del comprador mediante boleto o del tercero que ste decida, con lo que se respetara el principio registral del tracto sucesivo. Pero en lo que a la venta propiamente dicha se refiere, el instrumento careca de virtualidad por habrsele ya vendido el inmueble a quien aparece como mandatario, a su vez poseedor legtimo de la cosa. Quin aparece como supuesto mandante no tendra al momento de suscribir el poder seoro alguno sobre el inmueble, por haberse desprendido de l con anterioridad.

MARIANI DE VIDAL Marina, Curso de derechos reales, Zavala, Bs.As., 1995, T.I, pg. 142: el poseedor por boleto puede rechazar la accin de reivindicacin intentada por el enajenante. En similar sentido: FAZIO DE BELLO Marta, Teora y tcnica del boleto de compraventa, Abaco, Bs.As., 1984, pg. 125. SCMendoza, 06/12/1991, in re: Ongaro de Minni, y otros en: Minni, Miguel A. y otro en: Gmez, H. c. Grzona, J. C., LA LEY 1992-B, 160 - DJ 1992-1, 1093 - ED 147, 437, del voto de la Dra. Kemelmajer de Carlucci: el poseedor por boleto puede rechazar la accin de reivindicacin intentada por el enajenante o por quienes son sus sucesores universales o particulares Cfr.:LORENZETTI Ricardo Luis, Tratado de los contratos, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2004, 2 Ed., T. II, pg. 180
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4.

Simulacin lcita Se trata de un caso tpico de simulacin relativa lcita ya que el nico propsito

de la causae simulandi ha sido el de agilizar el trfico jurdico del bien referida a la naturaleza del negocio: se presenta como un mandato lo que en realidad es una venta 22 . Cabe entonces analizar los efectos que tiene esta operatoria entre las partes y ante terceros. Entre las partes primar la realidad negocial: el adquirente por boletomandatario ser poseedor legtimo del inmueble, se comportar como dueo y podr realizar los actos necesarios a los fines de su inscripcin registral a su nombre o de un tercero. El vendedor-mandante no podr desconocer esta situacin (por ejemplo revocando el poder 23 ) y el comprador-mandatario podr incluso rechazar las pretensiones del vendedor-mandante para recuperar la cosa 24 . En cuanto los terceros, el caso tpico es el del que adquiere la cosa del comprador -mandatario. La solucin respecto de los terceros depender de su buena o mala fe, entendida como el conocimiento o la ignorancia de la realidad negocial escondida detrs de la simulacin 25 . Un ejemplo aclarar la explicacin. Suponiendo que A hubiese vendido un inmueble por boleto de compraventa a B, dndole un poder de venta o de escrituracin; y C hubiese adquirido el mismo inmueble contratando con B, quin

Cfr. MOSSET ITURRASPE Jorge, Contratos simulados y fraudulentos, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001, Tomo I (Contratos simulados), pg. 116; RUBINO D., El negocio jurdico indirecto, Revista de Derecho Privado, Madrid, 1953, pg. 77. Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a Nominacin de Crdoba, 16/02/1998, Menseguez, Gustavo R. y otro c. Jurez, Marciana J. y otro, LLC 1998, 1294: (i) La "causa simulandi" es el inters que lleva a las partes a hacer un contrato simulado, el motivo que induce a dar apariencia a un acto jurdico que no existe, el porqu del engao.(ii) En la simulacin lcita el motivo determinante se vincula a un inters justificado y aceptable que, a la vez, no causa perjuicio a terceros. En la simulacin ilcita el engao encierra o produce un perjuicio a un tercero
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Y si lo llegara hacer el comprador podr demandar la escrituracin. Supra nota n 20

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BETTI Emilio, Teora general del negocio jurdico, trad. A. Martn Prez, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1959, 2 ed., pg. 306: La simulacin, manteniendo circunscrita su influencia a las relaciones internas entre las partes, no puede oponerse a los terceros de buena feLa buena fe alude aqu a un estado de conciencia consistente en ignorar el acuerdo simulatorio y creer, por tanto, en la plena eficacia vinculante del negocio simulado.

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acta como mandatario de A; la solucin depender del conocimiento que tenga C del boleto de compraventa entre A y B, o sea del carcter simulado del mandato. Si C desconoca la existencia del boleto de compraventa, se tratar de un tercero de buena fe y en lo que a l respecta habr comprado un inmueble que era de A por medio de su mandatario. A y B debern resolver sus cuestiones entre ellos, sin trasladarlas a C. Pero si C era conocedor por cualquier motivo del boleto de compraventa entre A y B, no ser un tercero de buena fe y deber entonces salir a la luz el acto jurdico real la compraventa con todas sus consecuencias jurdicas, segn la real intencin de las partes (art. 958 CC) 26 y ser de plena oponibilidad al tercero que conoce la verdadera naturaleza del negocio jurdico subyacente 27 .

FERRARA Francisco, La simulacin de los negocios jurdicos, trad. Rafael Atard y Juan A. De La Puente, Librera General de Victoriano Suarez, Madrid, 1926: descorrido el velo de la apariencia, queda inclume la verdadera relacin jurdica contradala cual ser eficaz si rene las condiciones necesarias para su existencia y validez. De este modo, apartado el negocio ficticio, se aplicarn al disimulado los principios comunes y producir los mismos efectos que habra producido de haber sido estipulado de un modo manifiesto CNacCiv.,sala C,08/11/1988, in re: Campos Vrgenes S.A. v. Santa Catalina Estancias - JA 1989-II-524 - Lexis N 2/25819: En el supuesto de la simulacin de carcter relativo, su declaracin opera el desvanecimiento del acto simulado pero al mismo tiempo produce el descubrimiento del acto real oculto, el cual prevalecer con todas las consecuencias legales que esto comporte atendiendo a lo que fue la real intencin de las partes intervinientes CNCom, Sala D, 31/07/80, in re: Lanusse, Antonio C/ Arca Sa De Ahorro Y Prstamo Para La Vivienda S/Ord Jurisprudencia de la CSJN, base libre en www.csjn.gov.ar, asiento nmero 19800731: Prescribe el CCiv 958 que cuando en la simulacin relativa se descubriese un acto serio, oculto bajo falsas apariencias (como sucede en la emergencia, tal cual ha sido reconocido por las partes y puesto en relieve en la sentencia) no podr ser este anulado desde que no haya en el violacin de una ley ni perjuicio a tercero Al contrato realmente celebrado por las partes, si el mismo -como a.C. sucede- no resulta violatorio de la ley o de derechos de terceros (CCom, sala b, 24.12.65, Palacio de Zaini c/ Nusehold" especialmente voto del dr. Vsquez) y en idntica tesitura la cmara civil, sala c, 7.3.72, en autos "Candiani Mayol c/ Elia" sealada que tratndose de una simulacin de carcter relativa, su declaracin opera el desvanecimiento del acto simulado pero al propio tiempo produce el descubrimiento del acto real oculto, el cual prevalecer con todas las consecuencias reales que esto importa atendiendo a lo que fue la real intencin de las partes intervinientes MLLER Enrique C., La simulacin en: Derecho privado, homenaje a Alberto J. Bueres, Hammurabi, Bs.As., 2001, pg. 640; COMPAGNUCCI DEL CASO Rubn H., El negocio jurdico, Astrea, Bs.As., 1992, pg. 351; ZANNONI Eduardo A., Comentario al art. 958 CC, en: Cdigo Civil y leyes complementarias, dirigido por Augusto C. BELLUSCIO y coordinado por Eduardo A.. ZANNONI, Astrea, Bs.As.,1982, T. 4, pg. 404; SAUX EDGARDO I. MLLER ENRIQUE C., Comentario al art. 958 CC, en: Cdigo Civil y normas complementarias. Anlisis doctrinal y jurisprudencial, dirigido por Alberto J. BUERES y coord. Por Elena I. HIGHTON, Hammurabi, Bs.As., 1998, T. 2B, pg. 650
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Desde ya que a los fines registrales del derecho real de propiedad, deber respetarse el tracto sucesivo y en el registro inmobiliario figurar la transmisin de dominio de A a C, de hecho hemos dicho supra 3, que el mandato tendra contenido nicamente a estos fines. Pero en todas las dems cuestiones relativas a la compraventa (reclamos por daos y perjuicios, vicios redhibitorios, etc.), C carecer de legitimacin para reclamar directamente a A, sino que deber dirigir sus reclamos contra B. Se trata entonces de un caso particular de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros. Normalmente ser el comprador por boleto quin opondr su compra a los acreedores del vendedor. En el supuesto que estudiamos, ser en cambio el vendedor quin opondr el boleto a un acreedor del comprador.

5.

Prueba e invocacin de la simulacin La prueba del carcter simulado del negocio que tratamos se regir por los

principios generales de la prueba de la simulacin 28 . Ciertos indicios pueden ser reveladores, por ej.: a) b) c) Que se trate de un mandato irrevocable Que se haya hecho renuncia del derecho a solicitar la rendicin de cuentas El hecho de que no se haya revocado el mandato ni se haya exigido en el caso concreto la rendicin de cuentas, cuando no se trate de un mandato irrevocable o no se haya renunciado a la rendicin de cuentas. d) La autorizacin que se hace en el mandato para que el aparente mandatario inscriba el inmueble a su nombre (art. 1918 CC) e) La coetaneidad entre la fecha en la que conforme el boleto de compraventa debera haberse extendido la escritura de venta y la fecha del mandato f) El otorgamiento del poder en la oportunidad exacta y ante la escribana designada en el boleto de compraventa.

En cuanto se refiere a la invocacin de la simulacin, la misma puede hacerse por accin o excepcin, tendiente a la declaracin de falta de ttulo en el actor para demandar 29 .

6.

Conclusiones Cuando en una compraventa inmobiliaria por boleto de compraventa, en lugar de

otorgarse la escritura traslativa de dominio se extiende al comprador un poder de venta o de escrituracin, se tratar de una simulacin lcita, a los fines de agilizar el trfico jurdico y que no afecta derechos de terceros. El conocimiento de esta simulacin por parte del tercero que ha contratado con el comprador por boleto-mandatario, implica que la realidad negocial subyacente le es oponible. Se trata en definitiva de una variante de la oponibilidad frente a terceros que se le reconoce al boleto de compraventa.

FERRARA Francisco, La simulacin ..., pg.375 y ss.. MOSSET ITURRASPE Jorge, Contratos simulados... , T.I pg.281 y ss. ZANNONI Eduardo A., Comentario al art. 958 CC, en: Cdigo Civil y leyes complementarias, dirigido por Augusto C. BELLUSCIO y coordinado por Eduardo A.. ZANNONI, Astrea, Bs.As.,1982, T. 4, pg. 413; CIFUENTES Santos, Comentario al art. 1058 bis CC, en: Cdigo Civil y leyes complementarias, dirigido por Augusto C. BELLUSCIO y coordinado por Eduardo A.. ZANNONI, Astrea, Bs.As.,1982, T. 4, pg. 746 CNacCiv.yCom. Fed.,sala 3,29/07/1985, in re: Banco San Miguel v. Banco Central de la Repblica Argentina - JA 1986-III-456 - Lexis N 2/37576: Dentro de nuestro sistema procesal, la simulacin opuesta como defensa tiene la virtualidad necesaria como para detener el progreso de la demanda si su existencia resulta probada CNCivil, sala A, 25/9/1980 in re: Huberman Silvio E. c/Trombka Salomn suc., ED-92-165: 1) Si la nulidad se opone por va de excepcin, la defensa debe plantearse como de fondo para ser resuelta al dictarse la sentencia definitiva; 2) Si al pedir la declaracin de nulidadslo se pretende la desestimacin de la demanda, necesario reconvenir. CNCiv, Sala D, 22/12/1964 in re: Schlesinger Ladislao c/ Bentez Ramona, LL 118-439: La defensa de nulidad tiende a destruir la eficacia de la accin y quien la articula no est obligado a reconvenir para obtener una declaracin expresa de esa nulidad si slo persigue el propsito de resistir la demanda instaurada contra l
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