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Au del de limpact du repli actuel du nombre de constructions neuves, la baisse rcente de la mobilit des mnages devrait se poursuivre du fait de facteurs plus structurels : la fragmentation de lactivit conomique, le vieillissement gnral de la population, ou la monte de la proprit sont autant de facteurs qui conduiront structurellement un ralentissement de la rotation au sein du parc de logement. Ceci ne sera pas sans consquence sur ladaptation des logements aux besoins rels des mnages ou sur la mobilit professionnelle.

A partir des rsultats des Enqutes nationales logement ralises par lINSEE tous les quatre cinq ans, cet article cherche clairer la mobilit rsidentielle des mnages et son volution depuis le dbut des annes 80 afin den dgager les principales caractristiques ou facteurs explicatifs. Faible ralentissement de la mobilit rsidentielle 31 % des mnages existant en 2006 se sont installs dans un logement entre 2006 et 2006, soit loccasion dun dmnagement1 (22 % des cas) ou dune premire installation 2 (9 % des cas). En annualisant ce rsultat, selon une mthode utilise par Thierry Debrand et Claude Taffin3, le taux demmnagement annuel est de 8,8 % sur la priode 2002-2006, et le taux de sortie annuel est de 6,8 %. Dans le contexte de tension du march de limmobilier qui a caractris la fin de la priode 2002-2006, les valeurs de ces indicateurs de la mobilit rsidentielle des mnages ressortent comme suprieures celles observes sur la priode 1988-1992, priode centre sur le haut du cycle immobilier prcdent4 (cf. tableau 1) mais restent infrieures celles enregistres entre 1997 et 2002.

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Cas dun dmnagement depuis un autre logement ordinaire occup en titre ou en tant que conjoint Cas regroupant les dcohabitations, les arrives de ltranger ou des DOM, les sorties de structures collectives ou dhbergement chez des tiers depuis 2002. 3 La mobilit rsidentielle depuis 20 ans : des facteurs structurels aux effets de la conjoncture, Debrand T. et Taffin C., Economie et Statistique, 381-382, 2005 4 Ce constat demeure si lon exclut les mnages tudiants de ltude, mnages dont le nombre a fortement vari avec llargissement des critres dattribution des APL en 2002 UNION NATIONALE DES FDRATIONS DORGANISMES HLM 14, rue Lord Byron 75384 Paris Cedex 08 Tl. : 01 40 75 78 00 Fax : 01 40 75 79 83 www.union-habitat.org
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Tableau 1 : taux de mobilits annualiss entre les enqutes logements successives


1979-1984 Taux annualis de sortie Taux annualis d'emmnagement 6,8 9,1 1984-1988 7,0 9,2 1988-1992 6,2 8,5 1992-1996 6,4 8,6 1997-2002 7,1 9,4 2002-2006 6,8 8,8

Source : Enqutes Nationales Logement 1984 2006

Des mnages mobiles relativement jeunes Les emmnags rcents ont des caractristiques socio conomiques qui les distinguent des mnages immobiles. : Les nouveaux mnages, ceux qui ont emmnag pour la premire fois entre 2002 et 2006, sont plus jeunes et disposent de revenus plus modestes que les mnages immobiles. En moyenne, la personne de rfrence emmnage rcemment a 31 ans, contre 58 ans pour les mnages immobiles, et ses ressources mensuelles totales sont de 1 700 contre 2 600 . Mnage plus petit (1,9 personne en moyenne), il sinstalle galement dans des logements plus petits (62 m contre 97 m pour les mnages immobiles). Les autres mnages mobiles, qui vivaient dj dans un logement de France mtropolitaine en 2002, sont galement, mais dans une moindre mesure, plus jeunes que les mnages immobiles (43 ans contre 58 ans). Ils sinstallent dans des logements plus petits que ceux occups par les mnages immobiles, alors mme quils sont plus grands (2,5 personnes contre 2,3 pour les mnages immobiles).

Tableau 2: caractristiques des populations mobiles sur la priode 2002-2006


Mnages immobiles Nombre de mnages Nombre moyen de personnes par mnage Age de la personne de rfrence Revenu mensuel moyen, tous revenus de transfert compris hormis lAPL Taille du logement 17 940 000 2,3 58 2 600 97 Dmnagement Premire installation 2 500 000 1,9 31 1 700 62

5 840 000 2,5 43 2 600 85

Source : Enqute Nationale Logement 2006

A chaque parc son public On peut galement relever les spcificits des emmnags rcents en matire de statut doccupation du logement rejoint (sans distinguer les dmnagements des premires installations cette fois, cf. tableau 3). Les emmnags rcents propritaires peroivent, en moyenne, des revenus nettement suprieurs ceux des autres emmnags rcents (3 300 par mois pour les premiers

contre 2 300 par mois pour les seconds), ainsi qu la moyenne sur lensemble de la population des mnages (2 500 par mois). Ils sinstallent gnralement dans des logements nettement plus grands, 107 m contre 66 m2 pour les locataires. Ce sont aussi des mnages plus grands, 2,7 personnes en moyenne ( comparer avec 2,3 personnes en moyenne par mnage immobile), et dont la personne de rfrence est plus ge, 44 ans ( comparer 40 ans). Les emmnags rcents en Hlm sont en moyenne nettement plus modestes (1 600 par mois), et plus frquemment des familles monoparentales (dans 17 % des cas contre 8 % pour lensemble des mnages mobiles). Les autres emmnags rcents, dans le parc locatif priv principalement, sont eux nettement plus jeunes. Leur moyenne dge est de 5 annes infrieure celle des mnages mobiles et la proportion dtudiants y est nettement plus forte (10 % contre 1 % au moins dans les autres cas). Ces mnages regroupent dailleurs 95 % des tudiants ayant emmnag sur la priode tudie. On peut relever galement que les trangers emmnagent relativement plus frquemment en Hlm, et dans les statuts les plus prcaires (location meuble, sous location). Tableau 3 : caractristiques des emmnags rcents de la priode 2002-2006 selon le statut doccupation
Nombre Age de la moyen de personne de personnes rfrence par mnage 2,3 2,7 2,4 2,0 1,7 2,3 40 44 41 36 35 52 Revenu moyen en 2006 2 300 3 300 1 600 1 900 1 600 2 500 Surface habitable des logements (en m) 79 107 67 65 55 91

Nombre de mnages

Emmnags rcents Dont propritaires Dont locataires Hlm5 Dont locataires du secteur priv6 Dont autres statuts Ensemble des mnages

8 340 000 2 770 000 1 490 000 3 350 000 730 000 26 280 000

Source : Enqute Nationale Logement 2006

Il est galement possible de comparer les caractristiques des mnages entrants dans les logements de celles des mnages sortants7. Quel que soit le statut doccupation, les mnages entrants sont en moyenne plus jeunes que les mnages sortants. Pour chaque statut doccupation, proprit exclue, les mnages sortants sont plus grands, et plus aiss, que les mnages entrants. Les propritaires se distinguent donc en la matire : les mnages sortants sont moins grands que les mnages entrants (2,5 contre 2,3 personnes en moyenne) et lgrement moins aiss (3 100 contre 3 300 de revenus mensuels moyens). Par ailleurs, ils sont nettement plus gs en moyenne que les autres mnages sortants
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Dans lenqute logement, on dsigne par logement Hlm un logement appartenant un organisme Hlm ou un logement conventionn appartenant une SEM. 6 Sont regroups ici lensemble des autres locataires de logements lous vides. Ces logements appartiennent principalement des acteurs privs, ou pour une petite part des communes ou lEtat sans tre soumis la rgulation Hlm . Les logements loi 48 sont galement regroups dans cette catgorie. 7 Exception faite des mnages disparaissant lors de dcs ou de la runion de deux mnages.

(51 ans contre 40 ans pour les locataires sortants). Il apparat ainsi que les propritaires sortants sont plus souvent des mnages plus vieux, dont les enfants auraient quitt le logement, plus frquemment retrait. Il est possible de dcrire les flux de mnages passant dun statut lautre en prsentant une matrice de mobilit8. Par souci de simplicit, seuls deux groupes, les nouveaux mnages et les nouveaux propritaires occupants seront tudis ici. Premire tape du parcours rsidentiel : diversit et stabilit Il peut tre particulirement intressant dexaminer les statuts rsidentiels des nouveaux mnages, c'est--dire les mnages sinstallant pour la premire fois dans un logement ordinaire en France mtropolitaine. Sont ici exclus les mnages tudiants afin dliminer leffet de lvolution structurelle induit par louverture aux tudiants des aides personnelles au logement en 1992. Le secteur locatif priv tient une place importante dans laccueil des nouveaux mnages : un mnage sur deux y commence son parcours rsidentiel. Le parc locatif social en accueille 20 % et seuls 18 % commencent leur parcours rsidentiel en tant propritaires (cf. tableau 4). Sur les deux dernires dcennies, on ne constate pas de bouleversement dans ce premier choix rsidentiel. On peut souligner cependant que le rle du secteur Hlm sest amoindri. Alors quil accueillait un nouveau mnage sur quatre au dbut des annes 80, cette proportion a diminu pour atteindre un sur cinq. (voir encadr) Tableau 4 : statut doccupation des nouveaux mnages
1979-1984 Propritaires Locataires Hlm Locataires du secteur priv Autres statuts Ensemble 15% 25% 47% 13% 100% 2002-2006 18% 20% 50% 12% 100%

Source : Enqute Nationale Logement 2006

Laccs la proprit ne tarit pas En deux dcennies laccession la proprit a globalement peu ralenti. Parmi lensemble des mnages non propritaires, c'est--dire des locataires, sous-locataires, logs en meubls, logs gratuitementet des nouveaux mnages, 15 % taient devenus propritaires occupants entre 1984 et 1988. Cette proportion a diminu pour atteindre 12% dans les annes 90, puis regagner un niveau proche de 15% sur les priodes les plus rcentes (cf. tableau 5). Ce regain de laccession sexplique par le dveloppement du Prt Taux Zro depuis 1996 aprs lessoufflement du PAP la fin des annes 80. Les conditions de financement par lemprunt ont galement connu de notables bouleversements sur la priode avec notamment lallongement de la dure des prts. La part des mnages modestes parmi les nouveaux propritaires na toutefois cess de diminuer. Au dbut des annes 80, les mnages au revenu par unit de consommation
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2002-2006 : Faible ralentissement de la mobilit rsidentielle, M. Chodorge, Habitat et Socit n53, mars 2009

infrieur la mdiane franaise reprsentaient 37% de la population des nouveaux propritaires. Cette proportion a rgulirement diminu pour atteindre 29 % sur la dernire priode alors mme que les mnages modestes sont de plus en plus nombreux parmi les mnages qui ne sont pas propritaires. Tableau 5 : Evolution de laccs la proprit
1984-1988 1988-1992 1992-1996 1997-2001 2002-2006 Part des mnages non propritaires devenus propritaires entre deux enqutes logement 15,2% 11,9% 12,2% 14,8% 14,3%

Source : Enqutes Nationale Logement 1988 2006

Le poids des facteurs structurels Quest ce qui influence le plus le choix de dmnager pour un mnage donn ? Des vnements familiaux ou professionnels ? Sa capacit financire ? Linadaptation du logement occup ? Le statut doccupation ? Ou encore le poids de la conjoncture des marchs immobiliers, quelle soit nationale ou locale ? Une dmarche statistique a t labore pour tenter de rpondre ces questions ; elle se base en partie sur une actualisation des travaux de Thierry Debrand et Claude Taffin (2005) Ltude dtermine notamment : o o o o o linfluence des caractristiques des mnages : position dans le cycle de vie, niveau de vie du mnage mesures la date de lenqute, leffet du statut doccupation du mnage lors de lenqute prcdente, limpact des caractristiques du march immobilier mesures par un indicateur sommaire : la taille de lunit urbaine vers laquelle les mnages dmnagent, limpact, pour les priodes plus rcentes, de loccurrence dvnements familiaux et professionnels, linfluence enfin, pour les enqutes plus rcentes, des caractristiques du logement quitt (degr et anciennet doccupation).

Les taux de mobilit ont t calculs pour chaque facteur pris isolment, tout en vrifiant grce une analyse conomtrique9 que les conclusions sont robustes, ou non, la prise en compte des effets structurels croiss. Les principaux rsultats significatifs qui en ressortent sont :

1/ De jeunes mnages de plus en plus mobiles La position dun mnage dans le cycle de vie influe apparemment sur la mobilit des mnages (cf. tableau 6). 30 % des mnages les plus jeunes, sans enfants dmnagent

Prcisons que cette dmarche impose trois restrictions tant donn linformation mise disposition par lEnqute logement 2006 : ne pas observer les mobilits rsidentielles concernant lOutre-mer, se restreindre aux mnages dits permanents, c'est--dire qui existaient dj en 2002, et occulter dans lanalyse les mnages ayant disparu du fait de dcs, mariage

chaque anne alors que ceci est le cas pour seulement 2 5 % des mnages sans enfants les plus gs. Tableau 6 : taux de mobilit selon la position dans le cycle de vie
(en %) Jeunes mnages sans enfant - de 30 ans Jeunes mnages sans enfant + de 30 ans Couple avec enfants Famille monoparentale Mnage sans enfant 50-64 ans Mnage sans enfant 65-74 ans Mnage sans enfant + de 75 ans
1979-1984 1984-1988 1988-1992 1992-1996 1997-2002 2002-2006

21,3 10,0 9,4 10,0 3,9 2,8 2,1

24,6 10,6 8,8 11,6 4,0 3,0 2,2

25,4 10,3 7,6 10,5 3,8 2,2 2,0

29,1 10,6 8,4 11,5 3,4 2,0 1,7

29,1 12,2 9,5 12,4 3,9 2,3 1,7

28,4 11,4 8,7 11,0 4,4 2,4 1,9

Source : Enqutes Nationales Logement 1984 2006

Lanalyse conomtrique confirme globalement ces diffrences. Par exemple, toutes choses gales par ailleurs , les jeunes de moins de 30 ans vivant seuls ou en couple dmnagent bien trois fois plus frquemment que les familles, qui sont elles mmes 5 fois plus mobiles que les mnages les plus gs. Cependant, en tenant compte de loccurrence dvnements familiaux, en isolant notamment leffet des naissances et des sparations sur la mobilit, les familles monoparentales apparaissent trs lgrement moins mobiles que les autres familles. mais dans un pays vieillissant On peut cependant remarquer que la croissance de la mobilit des plus jeunes na pas eu deffet sur la mobilit moyenne de lensemble des mnages. Ceci rsulte de la modification structurelle de la population, dans un contexte dallongement de lesprance de vie et de vieillissement des baby-boomers. Les mnages sans enfants dont la personne de rfrence a plus de 50 ans sont de plus en plus nombreux : ils reprsentent 46 % des mnages en 2006, contre 38 % en 2008. Comme ils sont moins mobiles que le mnage moyen, ceci tire la baisse la mobilit rsidentielle moyenne et annule leffet de la hausse de la mobilit rsidentielle des plus jeunes.

2/ Linadquation du logement aux besoins, moteur de la mobilit Tableau 7 : taux annualiss de sortie selon les caractristiques l'enqute antrieure (selon la situation dans le logement prcdent en cas de dmnagement)
Selon le degr d'occupation, dans le logement 4 annes auparavant le cas chant (Norme INSEE) surpeuplement critique surpeuplement temporairement admissible occupation normale sous peuplement modr sous peuplement accentu Selon la dure d'occupation (Norme INSEE) Moins de 5 ans 5 10 ans 10 15 ans plus de 15 ans

15 % 20 % 12 % 6% 3% 12 % 8% 4% 2%

Donnes : Enqute Nationale Logement 2006

Si lexprience concrte montre que les ensembles immobiliers de mauvaise facture prsentent des taux de rotation levs, lenqute utilise ne prsente quun seul indicateur du confort des logements quitts, savoir le degr de sous ou de surpeuplement, calcul selon la mthode habituelle de lINSEE10. Il en ressort que, effectivement, les mnages quittent moins frquemment leur logement lorsquils sont en situation de sous peuplement. Le taux de mobilit est cinq sept fois plus lev pour les mnages en situation de surpeuplement que ceux en situation de sous peuplement accentu. Le contrle conomtrique, redressant notamment leffet du revenu des occupants, confirme ce phnomne de faon amoindrie. Toutes choses gales par ailleurs, les mnages logs ltroit ne seraient que deux fois plus susceptibles de dmnager que les mnages en nette sous occupation. Si les statistiques brutes montrent une forte dcroissance de la mobilit avec lanciennet doccupation, lanalyse toutes choses gales par ailleurs amoindrit de faon substantielle cette corrlation. Les mnages vivant depuis moins de 5 ans dans leur logement conservent toutefois 60 % plus de chance de dmnager que les mnages installs depuis plus de 15 ans dans leur logement. 3/ La proprit, frein la mobilit Si lon sintresse au statut doccupation antrieur, le taux de sortie des locataires Hlm a recul (pour atteindre 7,5 % par an sur la priode 2002-2006) alors que celui des autres locataires sest maintenu des niveaux levs (18 % par an, cf. tableau 8). On constate galement que la mobilit des propritaires nayant pas demprunt immobilier en cours a stagn alors que celle des propritaires accdants a augment sur les deux dernires dcennies.
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LINSEE dfinit le degr doccupation des logements par rapport au besoin dintimit suppos de chaque membre dun mnage. Par dfinition, la situation doccupation normale correspond un logement qui offre 1 pice commune, une chambre chaque couple, chaque adulte seul, chaque enfant, mais o deux enfants de mme sexe ou de moins de sept ans occupent la mme chambre. Selon le nombre de pices surnumraires, le logement est plus ou moins sous peupl. Selon le nombre de pices faisant dfaut, le logement est plus ou moins surpeupl.

Tableau 8 : taux de mobilit selon la statut doccupation quitt


(en %) Propritaires non accdants Propritaires accdants locataires Hlm locataires non-Hlm Autres statuts
1979-1984 1984-1988 1988-1992 1992-1996 1997-2002 2002-2006

2,0 2,6 11,6 14,1 8,6

2,1 2,5 11,2 16,1 9,5

1,8 2,9 8,3 15,8 9,3

1,7 3,1 8,5 17,3 9,5

1,9 4,3 9,7 18,2 12,5

1,9 5,0 7,5 18,0 14,0

Donnes : Enqutes Nationales Logement 1984 2006

Lanalyse toutes choses gales par ailleurs confirme ces observations, en niveau comme en tendance. 4/ Linfluence du niveau de vie Le niveau de vie des mnages aurait perdu de son influence sur leur mobilit rsidentielle. Alors que dans les annes 80, les mnages les plus modestes taient nettement moins mobiles que les mnages aiss, les diffrences se seraient attnues : 6,8% des mnages les plus modestes comme les plus aiss ont dmnag chaque anne dans la priode la plus rcente, alors que ces taux taient respectivement de 4,9 et 7,7 au dbut des annes 80 (cf. tableau 9). Tableau 9 : taux de mobilit selon la position dans le niveau de vie
(en %) 1er quintile 2me quintile 3me quintile 4me quintile 5me quintile
1979-1984 1984-1988 1988-1992 1992-1996 1997-2002 2002-2006

4,9 6,4 7,1 8,2 7,7

5,4 7,2 7,1 7,4 7,8

5,4 5,4 6,1 7,1 7,1

6,5 5,7 6,2 6,7 6,8

7,0 6,7 6,8 7,1 7,7

6,8 6,2 6,9 7,3 6,8

Donnes : Enqutes Nationales Logement 1984 2006

Le modle conomtrique infirme cependant ces tendances. Aujourdhui comme il y a vingt ans, toutes choses gales par ailleurs , les mnages les plus aiss sont deux fois plus mobiles que les mnages les plus modestes. Ils sont cependant plus souvent propritaires ou gs, ce qui expliquerait le ralentissement de leur mobilit observ dans le tableau 9.

5/ La baisse de la mobilit dans les grandes agglomrations : uniquement conjoncturelle ? Il est possible dtudier leffet de la localisation dun mnage sur sa mobilit. Depuis la fin des annes 80, celle-ci serait alle croissant dans les communes rurales mais dcrotrait pour la premire fois dans les plus grands espaces urbains.

Tableau 10 : taux de mobilit selon la taille de l'unit urbaine actuelle


(en %) 1- Commune rurale 2- UU de - 20000 hab. 3- UU de 20 000 de 200 000 hab. 4- UU de 200 000 hab. et + sf Paris 5- Agglomration de Paris
1979-1984 1984-1988 1988-1992 1992-1996 1997-2002 2002-2006

5,2 7,1 7,3 7,6 7,2

4,8 6,9 7,9 8,3 7,7

4,4 5,8 7,4 7,2 7,0

4,5 6,3 7,3 7,1 7,4

5,1 6,5 8,1 8,0 8,1

5,7 6,7 7,5 7,7 6,4

Donnes : Enqutes Nationales Logement 1984 2006

Toutes choses gales par ailleurs , les distinctions sont plus nettes. Sur les deux dernires dcennies, la probabilit de dmnager est 20 40 % moins leve lorsque lon rside dans lagglomration parisienne. Lanalyse rvle cependant une rupture en 2002. Lcart Paris-province avait tendance se rduire jusque l. Depuis, il a cr significativement. Une analyse conomtrique complmentaire sur plus courte priode (1997-2006), intgrant le maximum de facteurs explicatifs de la mobilit, confirme cette analyse (cf. graphique 1). La probabilit de dmnager est moiti moindre en rgion parisienne quen province sur la priode 2002-2006 (facteur 1 comparer un facteur 2), alors que lcart tait de 30 % sur la priode prcdente (facteur 1,4 comparer un facteur 2). On peut remarquer que la mobilit dans les grandes agglomrations est maintenant infrieure celle des espaces urbains plus petits. Srement peut-on voir ici leffet des tensions croissantes sur les marchs immobiliers dans les mtropoles les plus importantes qui tendent concentrer lactivit conomique, selon lconomie dArchipel dcrite par P. Veltz11.

11

Mondialisation, villes et territoire, Veltz P., PUF, 2005

Graphique 1 : effet relatif de lespace habit lenqute antrieure sur la probabilit de dmnager dun mnage, sur la priode 1997-2006

Donnes : enqutes nationales Logement 2002 et 2006, modle portant sur la priode 1997-2006 Lecture : Toutes choses gales par ailleurs, un mnage vivant dans une commune rurale entre 1997 et 2002 avait 1,9 fois plus de chance de dmnager quun mnage qui vivait en agglomration parisienne entre 2002 et 2006, et 1,4 (=1,9/1,4) fois plus de chance de dmnager quun mnage qui vivait dans cette agglomration entre 1997 et 2002.

ENCADRE : Consquences de la spcialisation du parc Hlm Le parc social est dans une phase de pauprisation depuis plusieurs dcennies, du fait principalement du dpart des classes moyennes accdant la proprit et de leur remplacement par des mnages plus modestes. Cette pauprisation est illustre dans le graphique ci-dessous. Alors que 28 % des locataires Hlm appartenaient au quart le plus modeste de la population en 1984, cette proportion atteint 44 % en 2006.

Graphique 2 : les mnages locataires Hlm selon les niveaux de vie de lensemble de la population

100% 90%
* Revenus nets mensuels par unit de consommation, en 2006

14%
Source : Enqute Nationale Logement 2006

La poursuite de la pauprisation du parc Hlm est fort probable dans un contexte de mise en uvre de la loi DALO, et dune priorit donne laccueil des mnages sortant de structure dhbergement. En rapprochant ce constat des rsultats concernant la corrlation positive entre le niveau de vie et la mobilit dans le parc Hlm, la poursuite de la baisse des taux de mobilit des locataires Hlm semble devoir se prolonger structurellement.

80% 70% 60%

Le vieillissement de la population des locataires Hlm devrait accentuer cette tendance. En effet, le vieillissement gnral de la population sera particulirement net dans le secteur Hlm dans la dcennie venir : la gnration des 50-64 ans na jamais eu autant de poids dans le parc social depuis deux dcennies et occupe 26 % des logements en 2006. Le papy boom parmi les locataires Hlm impliquera galement une baisse de la rotation du parc. De fait en labsence dune production nouvelle importante, le parc social ne pourra accueillir les jeunes mnages dans des proportions aussi nombreuses que par le pass.

28%

Maxime Chodorge Direction des tudes conomiques et financires de lUnion Sociale pour lHabitat Complment bibliographique : La conjoncture de la mobilit rsidentielle depuis la fin des Trente glorieuses, Donzeau N. et Pan K Shon J-L., INED Mobilit rsidentielle et fonctionnement des marchs de lhabitat des marchs de lhabitat dans laire mtropolitaine marseillaise, Filippi B., Note de synthse du SES, 2001 La rotation dans les logements et permanence des profils des occupants, DAEI/SESP et DGUHC, annexe au Compte du logement 2006 et premiers rsultats 2007, juin 2008