Aspecte Ale Raportului de Evaluare Conform Standardelor Inter Nation Ale de Evaluare

Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.
Aspecte ale raportului de evaluare conform standardelor internationale de evaluare
INTRODUCERE
Activitatea de evaluare este o profesiune caracterizat prin faptul c experiena i cunotinele sunt nsuite i transmise din generaie n generaie i c se respect standardele profesionale. Aceast activitate este o profesiune specific economiei de pia, a crei utilitate public este impus de interesele investitorilor de a face tranzacii cu diferite tipuri de proprietate. Necesitatea evalurii deriv din necesitile utilizatorilor acestui serviciu de consultan, respectiv investitorii actuali i poteniali, personalul angajat, creditorii, instituiile specializate ale statului i publicul larg. n multe ri, evaluatorii au nfiinat asociaii profesionale, bazate pe asociere, care s le reprezinte interesele i s reglementeze activitile firmelor de evaluare i a evaluatorilor individuali. n aceast lucrare tema tratat este un raport de evaluarea conform standardelor internaionale de evaluare, studiul de caz desfurndu-se pentru un hotel de pe valea Prahovei. Problematica temei este strucurat n cinci capitole. Primul capitol prezint raportul de evaluare conform standardelor internaionale de evaluare, n capitolul al II-lea se face prezentarea raportului de verificare i a societii comerciale Estico Hotel SA. n capitolul al III-lea are loc prezentarea standardelor internationale de evaluare ca practic n evaluare, etalon profesional pentru evaluatorii din ntreaga lume, corespunztor cerinelor pieelor internaionale. Standardele internaionale de evaluare au rol s satisfac cerinele rilor n dezvoltare sau n curs de industrializare.
Pagina 1 din 84
Capitolul IV ne prezint ca studiu de caz evaluarea S.C. Estico Hotel SA prin metoda activului net corectat, metoda comparaiilor directe, metoda de randament i metoda fluxurilor financiare actualizate. n ultimul capitol se prezint concluzii i propuneri asupra raportului de evaluare. Pe tot parcursul lucrrii sunt exprimate puncte de vedere referitoare la analiza raportului de evaluare-verificare.
1. RAPORTUL DE EVALUARE CONFORM STANDARDELOR INTERNATIONALE DE EVALUARE
Raportul de evaluare este mijlocul de comunicare intre evaluator i client persoan juridic sau persoan fizic. Raportul de evaluare reprezint oglinda profesionalismului evaluatorului i elementul principal prin care este perceput rezultatul analizei tehnico-economice efectuate. La ntocmirea raportului de evaluare, evaluatorul trebuie s in seama de urmtoarele : coninutul raportului s rspund cerinelor clientului i s serveasc interesele acestuia; n cadrul raportului s fie prezentate, toate informaiile, ntr-o manier logic, care au condus la estimarea valorii finale; raportul de evaluare trebuie ntocmit, ca i cum prezentarea acestuia reprezint cel mai dificil examen de pn atunci; FORMA RAPORTULUI DE EVALUARE n evaluarea intreprinderilor se aplic standardele profesionale general acceptate referitoare la documentaia de lucru. Documentaia de lucru reprezint cea mai important confirmare a gradului de ndeplinire a ndatoririlor profesionale; ea trebuie s demonstreze atingerea scopului procedurilor de inspectare realizate i s faciliteze acea evaluare care consider toate elementele semnificative. Organizarea documentaiei de lucru, se face n funcie de un anumit program, cel mai adesea pe subseciuni ( faze ) ale evalurii, n ordinea cronologic a ntocmirii.
Pagina 2 din 84
Informaiile ce trebuie s existe n orice fi din cadrul documentaiei de lucru sunt: titlu; iniialele celui care a ntocmit fia; data; obiectul misiunii; obiectul documentului ( faza ); dovada executrii activitii; concluzia (satisfctoare, ndeplinit, necesit reluare, etc. ); referina. AGENTIA NATIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA elaboreaz note care detaliaz coninutul fielor ce constituie documentaia de lucru. Dimensiunea, tipul i coninutul rapoartelor de evaluare sunt cerute de ctre client, de anumite reglementri obligatorii, de ctre instana de judecat, n funcie de tipul de proprietate supus evalurii i de natura problematicii. Orice analiz, opinie sau concluzie, ce rezult dintr-o evaluare, trebuie comunicat ntr-o manier semnificativ pentru client i care s nu induc n eroare persoanele interesate n rezultatul evalurii. In cazul n care clientul solicit doar o opinie din partea evaluatorului, fr o documentaie detaliat, evaluatorul trebuie s fac totui analiza cerut pentru a realiza o evaluare complet. Standardele internaionale de evaluare prevd c evaluatorul trebuie s pstreze documentele evalurii, pe o perioad de 5 ani. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Rapoartele verbale sunt utilizate cand nevoile clientului nu permit realizarea unui raport scris. Dupa comunicarea unui raport verbal, evaluatorul va pstra n fiier toate notele i informaiile referitoare la obiectul evalurii i va completa un memorandum cuprinzand analiza, concluziile i opinia sa. Comunicrile scrise se ntalnesc sub forma rapoartelor de evaluare tip sau a rapoartelor de evaluare explicative. Raportul de evaluare tip reprezint o prezentare a evalurii pe un format tipizat, elaborat astfel nct s rspund solicitrii clienilor i s poat fi analizat cu uurin. Cnd este utilizat aceast form, cei rspunztori de revizuirea evalurii tiu exact unde s gseasc fiecare concept sau orice informaie n raport. Rapoartele explicative reprezint forma cea mai complex de prezentare a rezultatelor activitii evaluatorului. Coninutul raportului de evaluare nu este de o form rigid, standardizat.
Pagina 3 din 84
Standardele internationale de evaluare precizeaz c forma raportului va avea n vedere informaiile specifice primite de evaluator de la client i scopurile utilizrii evalurii de ctre acesta. Rapoartele de evaluare pot s difere din punct de vedere al coninutului i al organizrii, dar toate conin anumite elemente comune.
1.2 CONINUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare (respectiv standardul IVS3 Raportarea Evalurii), coninutul raportului de evaluare trebuie s cuprind n principal urmatoarele: introducerea, premisele evalurii, prezentarea datelor, analiza datelor i concluziile. Evaluatorul trebuie s in seama de: coninutul raportului rspund cerinelor clientului i s serveasc interesele acestuia; n cadrul raportului s fie prezentate, ntr-o manier logic, toate informaiile, analizele i concluziile care au condus la estimarea valorii finale. Raportul de evaluare este un tot unitar, un material de sine stttor care conine, n paginile sale, tot ceea ce este necesar nelegerii de ctre cititor a evalurii efectuate; raportul de evaluare trebuie ntocmit, de fiecare dat, ca i cum prezentarea acestuia reprezint, pentru un evaluator, cel mai dificil examen de pn atunci. Introducere scrisoare de transmitere; pagina de titlu; cuprinsul; rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante; certificarea evaluatorului. Semntura. 1.2.1 Semntura i certificarea. Evaluatorul care semneaz raportul de evaluare i asum responsabilitatea pentru situaiile incluse n raportul scris. Se certific de asemenea c nu exist legtur ntre tariful practicat de ctre evaluator i opinia sa final privind valoarea. Premisele evaluarii ipoteze speciale i condiii limitative; instruciunile evalurii;
Pagina 4 din 84
baza de evaluare; data estimrii; modaliti de plat; inspecia proprietii. Certificarea urmeaz prezentrii valorii finale sau poate fi combinat cu aceasta. Apoi vor fi adugate semntura evaluatorului, data i tampila. Ipoteze i condiii limitative. Aceste declaraii sunt folosite pentru a-l proteja pe evaluator i pentru a-i informa i proteja pe clieni. Condiiile standard corespunztoare sunt o parte important a raportului. Ipotezele pot s priveasc credibilitatea descrierii juridice, a titlului de proprietate i a managementului, condiii tehnologice i structurale, conformitatea cu reglementrile zonale i de mediu, legalitatea utilizrii proprietii. Ipoteze generale: nu se asum nicio rspundere pentru descrierea juridic pus la dispoziie sau de proprietate; se presupune c proprietatea este deinut cu responsabilitate i c se aplic un management competent al acesteia; informaiile furnizate de tere pri sunt considerate de ncredere dar nu li se acord garanii pentru acuratee; toate studiile inginereti sunt presupuse a fi corecte; se presupune c nu exist condiii ascunse sau neevideniate ale proprietii; se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare i utilizare n vigoare; se presupune c au fost sau pot fi obinute sau rennoite toate autorizaiile, licenele; se presupune c utilizarea terenului i a construciilor se realizeaz n cadrul limitelor proprietii descrise; noi am fost solicitai s presupunem, n scopul acestei evaluri, c nu exist niciun fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea;
Pagina 5 din 84
nu ne asumm nicio responsabilitate pentru existena vreunui contaminant;dac ulterior se va descoperi c exist contaminare pe proprietatea evaluat vom putea diminua valoarea raportat;
Condiii limitative: orice alocare a valorii totale estimate n acest raport se realizeaz n funcie de prevederile din raport; posesia acestui raport sau a unei copii nu confer dreptul de publicare; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat s ofere consultan ulterioar; situaiile de factor coninute n raport sunt credibile i corecte; Evaluatorul trebuie s identifice sursele de date pe care s-a bazat, s indice dac s-a bazat pe date furnizate de teri i dac acestea sunt de ncredere i s precizeze dac a fcut o verificare a acestor date preluate. Analizele efectuate, opiniile i concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevzute i de condiiile limitative, fiind analize, opinii i concluzii profesionale obiective i personale ale evaluatorului. Evaluatorul trebuie s precizeze c el nu are un interes prezent sau viitor n proprietatea evaluat prin raport, i nu are un interes personal sau idei preconcepute asupra prilor implicate. Dac exist un interes sau prejudecat, acestea trebuie s fie menionate. Raportul trebuie s conin o stipulare a valabilitii evalurii numai pentru data evalurii indicate i pentru scopul precizat. Subiectul dreptului de proprietate supus evalurii trebuie s fie descris cu claritate. Alte clase sau tipuri de drept de proprietate trebuie descrise dac acestea au un impact asupra concluziilor despre valoare. Trebuie precizate clar: data evalurii- se refer la intervalul de timp n care s-a realizat evaluarea i la data la care se consider valabile rezultatele evalurii ( este de obicei data la care s-au luat n calcul coeficienii de actualizare sau data ultimei raportri financiare luate n calcul ); tipul de valoare estimat i definiia acesteia - se definete tipul valorii estimate n raport (exemplu: valoarea de pia, valoare la lichidare ) conform standardului ANEVAR utilizat, indicndu-se i corespondena cu standardele europene;
Pagina 6 din 84
premisele i ipotezele care sunt importante n stabilirea valorii; scopul i utilizarea evalurii- se vor face referiri la scopul pentru care a fost solicitat evaluarea (exemplu: n scopul vnzrii societii comerciale) i se vor preciza destinatarul i clientul lucrrii (acetia pot fi diferii, clientul poate fi societatea comercial n cauz iar destinatarul poate fi Adunarea General a Acionarilor societii respective ); sfera evalurii- evaluatorul va enumera cuprinderea evalurii: cldirii, construcii speciale, terenuri, mijloace fixe grupele 3-8, mrci, brevete, etc; data ntocmirii raportului; 1.3 DESCRIEREA AFACERII Vor fi introduse elemente din ANALIZA DIAGNOSTIC. conform Standardului Internaional de Evaluare de afaceri n cuprinsul descrierii va trebui s se regseasc cel puin urmtoarele aspecte: sursele de informaii utilizate ( informaii colectate de la reprezentanii societii, date statistice, planuri topo, documentaii privind cldiri i utilaje, etc.); tipul organizaiei ( corporaie, parteneriat, etc,. ) datele extrase din diagnosticul juridic; privire de ansamblu asupra economiei i ramurii de activitate datele extrase din diagnosticul comercial; istoric din prezentarea general; produsele, serviciile, pieele i clienii- datele extrase din diagnosticul comercial; sensibilitatea la factori sezonieri sau ciclici datele extrase din diagnosticul comercial; concureana datele extrase din diagnosticul comercial; activitile datele extrase din diagnosticul operaional; furnizorii datele extrase din diagnosticul operaional; facilitile,- inclusiv activele principale, att cele corporale ct i cele necorporale din diagnosticul operaional; angajai angajaii datele extrase din diagnosticul resurse umane; managementul datele extrase din diagnosticul resurse umane; dreptul de proprietate datele extrase din diagnosticul juridic; descrierea general a afacerii;
Pagina 7 din 84
tranzacii cu participanii n afacere evaluat care au avut loc n trecut; analiza financiar. 1.4 METODOLOGIA DE EVALUARE Trebuie prezentate metodele de evaluare folosite i motivele pentru care acestea au fost utilizate. Trebuie prezentate calculele i logica urmat n aplicarea unei ( unor ) metode de evaluare. Trebuie prezentat modul de obinere al variabilelor cum ar fi ratele de actualizare, ratele de capitalizare sau coeficienii multiplicatori ai evalurii. Logica i datele care justific utilizarea unor prime sau discounturi. Trebuie prezentat logica ce a stat la baza reconcilierii diferitelor valori estimate ntro singur valoare ( opinia evaluatorului ). Nu vor fi furnizate copii ale raportului altcuiva dect clientului, fr acordul expres al acestuia, cu excepia cazului n care acest lucru este ordonat de instan sau de o justiie competent. Evaluatorul trebuie s pstreze toate documentele, informaiile i produsul muncii sale ( raportul de evaluare ) n mod adecvat , pe o perioad de timp rezonabil. 1.5 REDACTAREA RAPORTULUI Forma, dimensiunile i coninutul raportului trebuie s fie n concordan cu standardele de evaluare, s in cont de cerinele clientului i natura misiunii de evaluare. Pentru a realiza o protecie a clientului i a asigura un nivel profesional adecvat ANEVAR a elaborat un standard profesional ce recomand continutul Raportului de evaluare, este de regul un document scris care asigur evaluatorului oportunitatea de a fundamenta i explica opiniile i concluziile sale i de a demonstra soliditatea estimrii finale. Raportul este o trecere n revista a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la informaiile i faptele colectate n cadrul procesului de evaluare pentru a ajunge la opinia sa final. Raportul reflect nelegerea de ctre evaluator a principiilor economice i ale evalurii, abilitatea de a intrepreta datele relevante i logice n selectarea tehnicilor i
Pagina 8 din 84
procedurilor adecvate, precum i modul de aplicare a acestora pentru a susine estimarea final a valorii. Cel mai bun raport este acela care d posibilitatea clientului s neleag problema i datele faptice i s urmresc logica evaluatorului pn la concluzia final. 1.6 ACTUALIZAREA I REVIZUIREA LUCRRII Standardele internaionale acord o importan deosebit revizuirii raportului de evaluare i pentru aceast activitate asociaiile profesionale au adoptat reglementri speciale. Standardul prevede: evaluatorul trebuie s fie prudent n a accepta o solicitare de actualizare sau revizuire a unei evaluri anterioare fr a face o reinvestire integral a intreprinderii, mai ales avnd n vedere timpul scurs ntre cele dou evaluri. n mod mormal nu este recomandabil s se accepte o asemenea solicitare atunci cnd au avut loc schimbri n intreprindere, pe piaa intreprinderii sau n criteriile de evaluare. n cazul n care evaluatorul accept o asemenea solicitare, este recomandabil s obin de la client o scrisoare de asigurare c nu au avut loc schimbri semnificative n intreprindere. este evident c atunci cnd au avut loc schimbri trebuie realizat o reinvestigare complet i toate elementele noi trebuie evideniate n lucrarea de revizuire. Uneori apare situaia ca evaluatorul s fie solicitat s execute o actualizare sau o revizuire a unei evaluri realizate de client sau de alt evaluator. Regula de baz este c evaluatorul nu trebuie s accepte revizuirea sau actualizarea unei evaluri realizate de altcineva. n cazuri de imposibilitate, la o asemenea solicitare, evaluatorul va executa intregral o lucrare de evaluare conform standardelor. n lucrarea de actualizare a evalurii nu trebuie s se fac nici o remarc avnd un caracter citric referitor la orice fel de evaluare executat anterior de alt evaluator. Nu se consider ca revizuire sau actualizare n sensul celor artate mai sus, situaia n care evaluatorul este solicitat s execute evaluarea mpreun cu evaluatorul iniial.
1.7 SURSELE DE INFORMAII
Pagina 9 din 84
Sursele de informaii ce stau la baza evalurii sunt de natur intern, adic puse la dispoziie de ntreprindere sau de natur extern ( din afara ntreprinderii ) . Din punct de vedere al fiabilitii datelor se pot deosebi informaii sub rezerva pe care evaluatorul le consider credibile dar nu le-a verificat pn la capt i incertitudini care reprezint informaii ce nu sunt verificate sau sunt presupuneri i estimri ale evaluatorului. Standardele internaionale recomand ca n raportul de evaluare s se menioneze clar i deschis calitatea surselor de informaii pentru ca evaluatorul s nu-i asume responsabiliti suplimentare, fr o baz real. Pentru cazul evalurii ofertelor publice sau a plasamentelor bursiere, sursele de informaii disponibile sunt urmtoarele: surse obinuite; bilanuri, raportate i brouri publicate de ntreprindere, analize diagnostic, studii de dezabilitate; interviuri publicate ale managerilor; ziare i reviste de specialitate; studii publicate, analize ale bursei i pieei extrabursiere; analize bancare; surse excepionale; clieni sau furnizori; concureni; Metode de preluare a informaiilor: acumularea de informaii, date i cunotine din sector, ale pieei, produselor, tehnologice; regruparea informaiilor; analiza financiar de finee; controlul i explicaiile ntre presiuni i realizri. 1.8 CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR Codul deontologic al profesiei de evaluator anex la Statutul ANEVAR cuprinde principiile etice care stau la baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor i exemple de
Pagina 10 din 84
practici lipsite de etic. ANEVAR este autorizat s numeasc organisme care s vegheze respectarea principiilor etice aplicarea Regulamentului Comisiei de etic. Respectarea codului deontologic al profesiei ( constituit n standard etic ), ca i a standardelor profesionale, depinde n primul rnd de nelegerea membrilor, de aciunile lor voluntare i n ultimul rnd, atunci cnd sunt necesare, de procedurile disciplinare, ndreptate mpotriva celor care se abat de la aceste principii. nscrierea n ANEVAR este voluntar. Acceptnd statutul de membru, un evaluator i asum prin respectarea acestor principii etice, o obligaie de autodisciplin, dincolo de cerinele legilor i regulamentelor. Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprim recunoaterea de ctre evaluator a propriilor responsabiliti fa de opinia public, clieni i colegi .Aceste principii i ghideaz pe membrii ANEVAR n ndeplinirea responsabilitilor lor profesionale pe baza condiiei etice i necesit un angajament ferm pentru un compartiment exemplar, chiar dac acest lucru este contrar avantajului personal. Pe parcursul ndeplinirii responsabilitilor profesionale al determinrii valorii reale a proprietilor, evaluatorul trebuie s pun n aplicare judeci profesionale i morale rezonabile, n toate activitile pe care le ntreprinde. Valoarea determinat trebuie s fie obiectiv i nu trebuie influenat de factori subiectivi ca voina, dorina sau nevoia clientului sau a altor persoane. Evaluatorii ANEVAR au responsabiliti fa de toi cei care beneficiez de serviciile lor profesionale. Membrii mai au i responsabilitatea continu de a coopera unii cu alii pentru a mbunti arta evalurii, pentru a pstra ncrederea publicului i pentru a duce la ndeplinire cerinele speciale de auto ( guvernare ale profesiunii ). Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare pentru a menine i ntri tradiiile profesiunii. Evaluatorii trebuie s accepte obligaia de a aciona ntr-un mod care va servi interesul public, va onora ncrederea publicului i va demonstra ataamentul fa de profesionalism. Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de ctre public. Publicul evaluatorilor este format din clieni, ntreprinztori, manageri, comunitatea financiar i de afaceri i toi cei care se bazeaz pe obiectivitatea i intregritatea evaluatorilor pentru a menine funcionarea normal a societii. Aceast ncredere impune o responsabilitate a interesului public asupra evaluatorului. Interesul public este definit drept bunstarea colectiv a comunitii oamenilor i a instituiilor pe care profesia o servete.
Pagina 11 din 84
n aplicarea responsabilitilor profesionale, evaluatorii se pot ntlni cu presiuni conflictuale din partea fiecruia dintre aceste grupuri. n rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii trebuie s acioneze cu integritate, ghidai dup perceptul conform cruia, atunci cnd membrii ANEVAR i ndeplinesc responsabilitile lor ctre public, interesul clienilor este servit n cel mai bun mod cu putin. Cei care se bazeaz pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se ateapt ca acetia s se achite de responsabilitile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesional cuvenit i cu un interes autentic n a servi publicul. Se ateapt ca acetia s furnizeze servicii de calitate, s stabileasc relaii contractuale, i s ofere o gam de servicii ntr-o manier care s demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale i codului deontologic. Toi cei care accept calitatea de membru ANEVAR se angajeaz s onoreze ncrederea public. n schimbul ncrederii pe care publicul i-o pune n ei, membrii trebuie s caute continuu s demonstreze dedicarea lor n atingerea excelenei profesionale. Pentru a menine i a rspndi ncrederea public, membri trebuie s-i ndeplineasc toate ndatoririle profesionale n spiritul celei mai nalte integriti. Integritatea este un element fundamental pentru recunoaterea profesional. Integritatea pretinde ca un membru s fie onest, sincer n limitarea confidenialitii clientului. Evaluatorul nu trebuie s fie subordonat ctigului i avantajelor personale. Evaluatorul are obligaia de a evita furnizarea unor rezultate false ale evalurii, care sar putea datora fie abordrii greite, fie estimrii fcute cu o aproximaie foarte larg. Evaluatorul are obligaia s explice i s descrie corespunztor ce nelege prin evaluare n cazul unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evita nenelegerile i greelile voite sau ntmpltoare ulterioare. Nu este corect ca un evaluator s accepte un contract de evaluare pentru un domeniu n afara calificrii sale profesionale cu excepia cazurilor n care: a adus nainte la cunotina clientului limitele competenei sale; se asociaz cu un alt evaluator care are calificarea necesar n domeniul-specific. cnd doi sau mai muli clieni poteniali solicit n domeniul specific. cnd doi sau mai muli clieni poteniali solicit viciile aceluiai evaluator relativ la aceeai evaluare, evaluatorul nu poate aceepta dect pe unul, cu excepia cazului cnd exist consensul prilor implicate.
Pagina 12 din 84
Integritatea este msurat n termeni de ce este drept i just. Evaluatorul trebuie s-i testeze deciziile i aciunile, s urmreasc att forma ct i spiritul standardelor tehnice i principiile obiectivitii, ale independenei i ale rigurozitii. Un membru trebuie s-i menin independena i s nu se afle n conflict de interese atunci cnd i exercit responsabilitile profesionale. Evaluatorul trebuie s fie independent n fapte i aparene atunci cnd ofer servicii de evaluare sau consultan. Principiul obiectivitii impune obligaia de a fi imparial, onest din punct de vedere intelectual i n afara conflictelor de interese. Independena exclude relaiile care ar putea prea c micoreaz obiectivitatea membrilor n oferirea serviciilor. Membrii servesc de multe ori interese multiple, dar trebuie s protejeze integritatea muncii lor, s menin obiectivitatea i s evite orice subordonare a judecii lor. Obligaia evaluatorului fa de client este de a prezenta acestuia concuziile obiectiv, rezultatele precise i reale asupra evalurii cerute, indiferent de dorina i indicaiile clientului. Incertitudinile trebuie, de asemenea, fcute cunoscute. Membrii trebuie s se ghideze dup standardele etice i profesionale, s se strduiasc continuu s mbunteasc competena i calitatea serviciilor lor i s-i exercite responsabilitile profesionale la capacitatea maxim. Rigurozitatea solicit membrilor s-i exercite responsabilitile profesionale cu competen i srguin. Ea impune obligaia de a ndeplini sarcinile profesionale la capacitatea maxim, avndu-se mereu n vedere interesul clientului pentru care sunt ndeplinite aceste servicii i n concordan cu responsabilitatea profesional fa de interesul public. Competena deriv din sintetizarea pregtirii i a experienei. Ea ncepe cu stpnirea cunotinelor cerute pentru a deveni evaluator. Meninerea competenei solicit un angajament de instruire i de perfecionare profesional, care trebuie s continue pe tot timpul vieii profesionale a membrilor. Competena este o responsabilitate individual a fiecrui membru, care trebuie s ia toate msurile pentru a atinge un nivel de competen care va asigura faptul c valoarea din rapoartele de evaluare va respecta un nalt grad de profesionalism cerut de codul deontologic i statutul ANEVAR. Fiecare membru este responsabil de stabilirea competenei sale, validnd dac pregtirea, experiena i judecata sa sunt adecvate pentru responsabilitile care trebuie asumate.
Pagina 13 din 84
Evaluatorul trebuie s execute contiincios i cu competen contractele ce i sunt ncredinate. Localitatea, imparialitatea i dorina de a fi util clientului trebuie s inspire i s ghideze lucrrile lui. Evaluatorul angajat ntr-o aciune de evaluare are obligaia de a nu dezvlui angajarea sa de ctre client unor tere persoane, precum i obligaia de a nu dezvlui rezultatele evalurii fr permisiunea scris i prealabil a clientului su, sau fr s fie obligat de o procedur judiciar. n cazul n care raportul de evaluare este pus de ctre client la dispoziia unor tere persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au acelai drept de a se baza pe validitatea i obiectivitatea raportului evaluatorului ca i clientul iniial. Se consider c exemplele prezentate nu acoper toate aspectele. Poate fi suspendat rezultatul unei evaluri i deci considerat lipsit de valabilitate, dac evaluatorul a acceptat un contract a crui plat este condiionat de: a) o decizie judectoreasc favorabil clientului referitoare la proprietatea evaluat; b) o reducere de impozit obinut de client pentru acea proprietate; c) preul vnzrii acelei proprieti; d) orice indicaii sau concluzii furnizate a opriri de client. Este lipsit de etic i profesionalism acceptarea unor contracte a cror plat reprezint procente din valoarea la care se ajunge n urma operaiunii de evaluare. Se consider lipsit de etic i profesionalism acceptarea de ctre un evaluator a unui contract care privete o proprietate pentru care el are un interes actual sau de perspectiv. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea fa de o proprietate evaluat includ: dobndirea respectivei proprieti; furnizarea ca agent de vnzare-cumprare sau finanare a respectivei proprieti; Este lipsit de etic i profesionalism: a) utilizarea semnturii unei persoane care nu au lucrat efectiv la evaluare nu a supravegheat efectiv evaluarea; b) n cazul unui raport comun lipsa unei semnturi sau orice opinie ; c) n cazul colaborrii ntre doi sau mai muli evaluatori, prezentarea de rapoarte separate; d) n cazul unor evaluri independente pentru aceeai proprietate, colaborare n orice fel a evalurilor angajai independent.
Pagina 14 din 84
Nu este etic i profesional ca un evaluator s emit asupra valorii unei proprieti o opinie fr a face investigaii complete i fr a analiza toate datele. Reclama nu este incompatibil cu etica, dar este lipsit de etic utilizarea n cadrul reclamei a informaiilor false cum ar fi: prezentarea greit a experienei i calificrii profesionale; prezentarea fals a serviciilor ce pot fi oferite conform calificrii la prezentarea pentru reclam a unor contracte anterioare fr permisiunea expres a clientului; afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului c evaluarea ar putea fi efectuat conform intereselor clientului. n cazul n care unui evaluator i se cere o apreciere asupra unui raport de evaluare elaborat de ali evaluatori, este lipsit de etic ca acesta s denigreze munca desfurat. Prerile exprimate nu se vor referi la valoarea obinut, ci la respectarea standardelor i procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese i a judecii evaluatorului. Este o practic lipsit de etic exprimarea public a unor opinii despre profesionalismul, experiena, calitatea rapoartelor de evaluare a unor membri ai ANEVAR, precum i defimarea organizaiei. 2. RAPORTUL DE VERIFICARE CONFORM STANDARDELOR
INTERNATIONALE DE EVALUARE PREZENTAREA S.C. ESTICO HOTEL S.A.
2.1 RAPORTUL DE VERIFICARE n majoritatea domeniilor de activitate, produsul final este subiectul unor examinri realizate de inspectori i verificatori. Procedura de verificare a evalurii poate fi legat de controlul calitii sau de funcia de audit. Comform standardului GN116 Verificarea evalurilor, acestea sunt solicitate de clieni pentru a valida o evaluare, de organisme ale administraiei centrale sau locale n domeniul asigurrii ipotecilor i ncasrii veniturilor ca i de societile de asigurare, societile de investiii, bnci. n practica romneasc, rapoartele de verificare reprezint un produs nou aprut la sfritul anului 1999, care este folosit i n prezent pe o scar foarte mare. n rile cu experien n domeniu, principalele instituii care
Pagina 15 din 84
solicit verificri ale rapoartelor de evaluare sunt cele care primesc un volum mare de rapoarte de evaluare, respectiv: fiscul; uniunile de credite; bncile; cooperativele de credit; companiile de asigurri; fondurile de pensii; ageniile care sigur ipoteci; Un verificator al evalurilor este un evaluator care examineaz rapoartele altor evaluatori pentru a determina dac acetia au ajuns la concluzii n concordan cu standardele de evaluare. Scopul pentru care se ntocmesc rapoarte de verificare este diversificat i poate conine: realizarea unui test de corectitudine pentru utilizator; ntrirea ncrederii clientului fa de evaluare; verificarea reciproc a muncii n cadrul unui grup de evaluatori, nainte de prezentarea raportului clientului; verificarea rapoartelor de evaluare prezentate de ctre poteniali candidai, de profesie evaluatori, la concursurile pentru ocuparea posturilor de specialitate. Verificarea evalurilor este diferit de elaborarea unui raport de evaluare. Evaluatorul verificator nu estimeaz valoarea proprietii n discuie ci analizeaz coninutul raportului de evaluare. Verificatorii testeaz caracterul rezonabil al logicii, ipotezelor i valorii obinute n raport. Ei analizeaz raportul de evaluare n privina respectrii standardelor profesionale. Rolul verificatorului este neles greit. O verificare a evalurii nu conduce la o valoare alternativ. 2.2 ACTIVITATEA DE VERIFICARE N ROMANIA
Activitatea de verificare are la baz prevederile standardului de evaluare GN 11 Verificarea evalurilor. Standardul prezint urmtoarele teme: scopul i destinatarii raportului de verificare;
Pagina 16 din 84
evaluatorul verificator( cine poate fi, n ce condiii); tipurile de verificri; aspectele pe care trebuie s le conin n mod obligatoriu verificarea evalurii; practici nepermise n formularea concluziilor; coninutul raportului de verificare; informaiile privind dosarul care trebuie pstrat de ctre verificator. n cele ce urmeaz vom selecta cteva din prevederile standardului considerate foarte importante i care necesit unele comentarii. Fie c ne gsim n postura de verificatori, fie n postura de evaluatori, se impune cunoaterea i respectarea acestui standard. Pe baza standardului pot fi fcute verificri de rapoarte de evaluare ntocmite de membri ai altor corpuri profesionale, care au ca obiect de activitate evaluri . Evaluatorul verificator este o persoan competent, cu pregtire adecvat n domeniul tipului de evaluare supus verificrii i cu experien n domeniul evalurii. Acest articol conine o serie de precizri privind caracteristicile evaluatorului- verificator dar care pot crea dispute, avnd n vedere subiectivismul elementelor respective. Din acest punct de vedere, evaluatorului cruia i este solicitat elaborarea unei verificri i revine sarcina de a cntri dac experiena i calificarea i permit acceptarea acestei misiuni. Verificarea unui raport este de dou tipuri: verificare de birou care nu presupune o inspecie a proprietii, ci se bazeaz pe informaiile prezentate n raport sau o verificare de teren, care presupune inspecia proprietii evaluate i eventual a proprietilor comparabile. Informaiile de care nu a beneficiat evaluatorul la data evalurii i care au aprut ulterior, n perioada cuprins ntre data evalurii i data verificrii raportului de evaluare, nu vor fi luate n analiz de evaluatorul verificator. Astfel, evaluatorul verificator va trebui s identifice informaiile care au stat la baza evalurii i s precizeze c au aprut ulterior informaii suplimentare care nu reprezinta un fundament pentru verificare. Deoarece rezultatul verificrii se poate concretiza n puncte de vedere diferite de cele prezentate n raportul de evaluare supus verificrii, care ar putea s lezeze imaginea semnatarilor raportului de evaluare, va trebui ca evaluatorul verificator pstreze confidenialitatea asupra divergenelor existente ntre opiniile sale i cele expuse n raportul de evaluare. Acest articol face referire la deontologia profesional i subliniaz c nu persoana evaluatorului este supus verificrii ci rezultatul muncii acestuia. Aspectele eseniale urmrite n cadrul verificrii, care pot reprezenta i direcii privind concluziile veificatorului, sunt:
Pagina 17 din 84
dac evaluatorul a neles i utilizat corect acele metode i proceduri de evaluare recunoscute; dac a fost comis o eroare sau o omisiune important care a afectat valoarea n mod semnificativ; dac evaluarea a fost efectuat ntr-o manier neglijent i prin succesiunea de erori, ar fi posibil un rezultat greit al evalurii; Principalele practici nepermise n formularea concluziilor sunt: efectuarea unor analize pariale; criticarea metodologiei aplicate de evaluator fr explicaiile necesare; respingerea unor informaii pe care s-a bazat evaluarea fr verificarea veridicitii acestora; ignorarea condiiilor i ipotezelor limitative fr explicaiile necesare; efectuarea de comentarii subiective sau ruvoitoare la adresa autorilor raportului de evaluare; emiterea unor judeci bazate pe informaii, proceduri i standarde aprute ulterior datei elaborrii raportului de evaluare. 2.3 PROCEDURI DE VERIFICARE Verificatorul controleaz mai nti dosarul evalurii, n care va identifica scopul evalurii, instruciunile evalurii i obligaiile contractuale care i reveneau evaluatorului. Urmeaz apoi o lectur preliminar a ntregului raport de evaluare pentru ca verificatorul si fac o privire de ansamblu. Verificatorul7 poate recomanda: necesitatea obinerii de informaii suplimentare despre piat; corectarea unor anumite pagini pentru conformare; programarea de interviuri cu persoane familiarizate cu proprietatea; obinerea unor aprecieri din partea experilor din domenii ca : managementul proprietii, probleme de mediu, legislaia cu privire la obiectul evalurii. Verificatorul analizeaz apoi coninutul raportului de evaluare. Aceast analiz se concentreaz pe unele ntrebri specifice, cum ar fi : informaiile prezentate de evaluator sunt acceptabile din punctul de vedere al calitii i cantittii? toate condiiile limitative impuse de evaluator sunt necesare i rezonabile?
Pagina 18 din 84
metodologia este consistent n cazul n care evaluarea a fost realizat de mai muli evaluatori? Evaluatorul trebuie s identifice sursele de date pe care s-a bazat, s indice dac s-a bazat pe date furnizate de teri i dac acestea sunt de ncredere i s precizeze dac a fcut o verificare a acestor date preluate. Analizele efectuate, opiniile i concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevzute i de condiiile limitative, fiind analize, opinii i concluzii profesionale obiective i personale ale evaluatorului. Evaluatorul trebuie s precizeze c el nu are un interes prezent sau viitor n proprietatea evaluat prin raport, i nu are un interes personal sau idei preconcepute asupra prilor implicate. Dac exist un interes sau prejudecat, acestea trebuie s fie menionate. Raportul trebuie s conin o stipulare a valabilitii evalurii numai pentru data evalurii indicate i pentru scopul precizat. Descrierea lucrrii de evaluare. Subiectul dreptului de proprietate supus evalurii trebuie s fie descris cu claritate. Cele mai frecvente verificri sunt cele de birou. Inspeciile pe teren sunt fcute numai pentru cazuri reprezentative. O inspecie pe teren este o procedur de control al calitii. O verificare pe teren poate fi fcut pentru a susine datele raportate de evaluator, sau pentru a soluiona discrepanele dintre faptele sau ideile prezentate de doi evaluatori, care au ajuns la estimri divergente asupra valorii de pia pentru aceeai proprietate. Limitele verificrii contractate pot fi determinate de importana relativ pe care clientul o d respectivei decizii de afaceri. Un verificator trebuie s realizeze clar distincia ntre divergenele de opinii individuale avute cu evaluatorul care a ntocmit raportul i o verificare obiectiv a raportului, care conine acea opinie. De obicei, un verificator nu este rugat s-i prezinte opiniile cu privire la justeea estimrii valorii cuprinse n raportul de evaluare. Verificatorul decide dac datele i analizele cuprinse n raportul evaluatorului justific opinia final. Nerespectarea standardelor etice duneaz prilor implicate. La angajarea unei verificri, verificatorul trebuie s neleag clar consecinele aprobrii sau respingerii unei evaluri. Raportul de verificare trebuie s identifice n mod clar ce a fost verificat i s conin comentarii privind aspectele semnificative ale evalurii, care afecteaz concluzia asupra valorii.
Pagina 19 din 84
2.4 COMUNICAREA CU EVALUATORUL
Este extem de important ca verificatorul evalurii s comunice evaluatorului concluziile la care a ajuns. Evaluatorul trebuie s doreasc s discute aceste probleme cu clientul sau cu verificatorul. El trebuie s fie pregtit s apere metodologia pe care a aplicat-o i prerile cheie asumate n acest raport de verificare. Pentru o eficien maxim, criticile evaluatorului trebuie comunicate corect i obiectiv. Pentru a se asigura c verificrile lor pot fi aprate, verificatorii sunt ndrumai s urmeze liniile directoare prezentate mai jos : verificarea trebuie scris cu ton pozitiv pentru a servi ca experien ci nvminte constructive pentru evaluator; verificarea trebuie s fac distincia ntre deficienele majore i diferenele minore; rapoartele trebuie verificate pentru a se determina dac sunt sau nu rezonabile i nu dac sunt corecte sau greite; critica trebuie s fie bine exprimat din punct de vedere gramatical i s ofere evaluatorului sugestii utile; verificatorul nu trebuie s adopte o atitudine de superioritate. El trebuie s-i prezinte comentariile ntr-o manier plin de tact. Utilitatea este msurat dintr-o perspectiv pe tremen lung, de obicei pe durat normal de utilizare a unei proprieti sau unui grup de proprieti. Totui, sunt momente cnd o anumit proprietate poate deveni temporar excedentar, scoas n afara exploatrii, adaptat pentru o utilizare sau o funcionare alternativ, sau uneori pur i simplu pus n conservare pentru o anumit perioad de timp. n alte cazuri, circustanele externe ale pieei, economice sau politice, pot dicta limitarea produciei pentru o period nedefinit de timp. Evalurile n astfel de situaii necesit competena i o experien deosebit i raportrile se vor efectua n concordan cu Standardele Internaionale de Evaluare. Este deosebit de important ca evaluatorul s prezinte explicit definiia valorii, informaiile pe care se bazeaz evaluarea, ipotezele i condiiile limitative ( dac exist ) referitoare la evaluare. n mod similar, este posibil ca proprietile s nu aib un grad de utilitate perceptibil la data evalurii, datorit factorilor externi sau economici, cum ar fi proprieti situate n regiuni ndeprtate, n rile cu o economie n tranziie, n rile care nu au o economie de pia sau n ri n care au loc schimbri n sistemul economic. Cerinele de raportare cu respectarea Standardelor Internaionale de Evaluare, solicit prezentarea complet a definiiei
Pagina 20 din 84
valorii, a informaiilor pe care se bazeaz evaluarea i msura n care ipotezele i condiiile limitative ( dac exist ) influeneaz evaluarea. Un efect obinuit al instabilitii politice sau incertitudinii economice este modificarea utilitii, exprimat fie prin capacitate, fie prin eficien. n asemenea situaii, responsabilitatea evaluatorului este de a estima ateptrile pieei privind durata unor asemenea evenimente. nchiderile temporare pot avea un impact redus sau nul asupra valorii proprietii sau activului, n timp ce previziunile pe termen lung, referitoare la nceterea activitii, pot duce la o diminuare permanent a valorii. Proprietatea sau activul evaluat trebuie analizat din perspectiva tuturor factorilor interni i externi cu efect asupra performanelor de exploatare ale acestora. Expresia valoare de pia i termenul valoarea just, aa cum apare n mod uzual n standardele de contabilitate sunt, n general, compatibile, chiar dac nu ntotdeauna exact echivalente. Valoarea just, ca un concept de contabilitate, este definit n Standardele Internaionale de Contabilitate i n alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de bunvoie, ntre pri aflate n cunostin de cauz, n cazul unei tranzacii n care preul este determinat obiectiv. Valoarea just se utilizeaz, n general, pentru raportarea financiar, att a valorii de pia ct i a valorilor nebazate pe pia. Cnd se poate stabili valoarea de pia a unui activ, aceast valoare va fi egal cu valoarea just. Cnd valoarea de pia a unui activ nu poate fi determinat, se decide utilizarea unei valori surogat, cum este costul de nlocuire net ( CIN ). Activele specializate sunt cele care se vnd foarte rar sau de loc pe pia ( liber ), cu excepia cazurilor n care se vnd ca pri din intreprinderea n care sunt parte componena. Aceste active pot fi considerate ca fiind cele cu pia limitat sau fr pia, active dependente de proprietatea lor specializat, de configurarea sau aplicarea lor specific. n cazul n care evaluatorul are informaii de pia limitate sau nu are informaii de pia comparabile direct, procesul de evaluare poate deveni foarte complex. Totui, este responsabilitatea evaluatorului s culeag informaii i motivaii de pia pentru a sustine i/sau explic concluzia asupra valorii. Dei poate fi aplicat oricare dintre metodele de evaluare i ar trebui luate n considerare toate metodele aplicabile, pentru evaluarea activelor specializate este aplicat metoda costului de nlocuire net ( CIN ). Atunci cnd este posibil, evaluatorul estimeaz valoarea terenului, costul i deprecierea cumulat, pe baza informaiilor de pia i explic bazele pentru estimarea valorii. n cazul n care nu exist condiii normale de pia sau cnd dezechilibrul raportului ofert-cerere determin preul de pia care nu au legtur cu definiia valorii de pia,
Pagina 21 din 84
evaluatorul se confund cu o problem dificil de evaloare. Prin utilizarea conceptului i a definiiei valorii de pia i prin aplicarea informaiilor de pia i a raionamentului profesional n procesul de evaluare, evaluatorii asigur relevana i utilitatea raportrii valorii activelor n situaiile financiare. Misiunea evaluri solicit un grad nalt de profesionalism, vigilen, experien i raionament profesional din partea evaluatorului, n condiiile penuriei informaiilor de pia. Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei definiii particulare a valorii de pia, pentru a rspunde unor cerine juridice sau statutare. Dac i se cere aa ceva, evaluatorul trebuie s menioneze acest fapt i s descrie impactul oricror diferene asupra valorii estimate. Atunci cnd este realizat o evaluare n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, termenul valoare de pia va respecta ntotdeauna definiia IVS. Toate rapoartele de evaluare ar trebui s prezinte clar scopul i utilizarea evalurii. Pe lng cerinele de raportare, cnd sunt implicate evaluri pentru raportarea financiar, ar trebui ca raportarea evalurii s conin o identificare clar a clasei de active n care este inclus activul evaluat, ca i a bazei pentru aceast includere. Fiecare clas de active ar trebui explicitat. Aria de aplicabilitate a Standardelor Intrenaionale de Evaluare se refer la estimarea i raportarea valorilor prorietilor i activelor. Modul n care rezultatele evalurii sunt mbinate i integrate cu constatrile altor profesiuni este de o importan major pentru evaluatori. nelegerea corect a terminologiei este esenial pentru evaluatori i pentru cei care citesc rapoarte. Sunt eseniale experiena evaluatorului ca i aplicarea corect a metodologiei. Aceste Standarde sunt destinate s susin obiectivele comune ale celor care efectueaz evaluri de proprieti i active i ale celor care trebuie s se bazeze pe rezultatele evalurilor. 2.5 ROLUL VERIFICATORULUI Calificrile verificatorului de evaluri se refer la studii adecvate, pregtire i experien. Verificatorii8 evalurilor trebuie s fie la fel de bine pregtii ca i evaluatorii care au realizat evalurile. Verificatorii evalurilor, care nu au o experien destul de vast trebuie s urmeze, cursuri de baz n evaluare. Ei nu trebuie s ncalce regulile de corectitudine i obiectivitate. Fiecare activitate de verificare trebuie abordat cu o atitudine deschis i receptiv, pentru c fiecare din aceste activiti reprezint o oportunitate de a nva ceva nou. Verificatorii au nevoie de o capacitate analitic, ct i de o judecat matur
Pagina 22 din 84
pentru a-i ndeplini eficient rolul. Ei trebuie s ncerce s nu adopte o atitudine superioar n rolul lor de observatori. Pentru un evaluator este indicat ca, nainte de a-i da acceptul pentru verificarea raportului su, s se intereseze de referinele verificatorului.
2.6 TIPURI DE VERIFICARI Tipul de verificare al evalurii variaz n funcie de factori cum ar fi natura angajamentului, cerinele clientului i complexitatea proprietii supuse verificrii. Cele dou proceduri posibile de verificare prezentate anterior sunt: verificri de birou i verificri de teren. Verificarea de birou este cel mai uzual tip de verificare. 2.6.1 Verificarea de birou Este caracterizat prin urmtoarele elemente: se realizeaz fr o inspecie n teren; se limiteaz la datele prezentate n raport; datele din raportul de evaluare pot sau nu s fie confirmate independent i, de obicei, nu se cerceteaz date adiionale de pia; profunzimea verificrilor de birou este extrem de variat; verificatorul folosete o list standard de verificare; calculele matematice sunt verificate i se examineaz corectitudinea datelor; evaluarea este verificat pentru a stabili dac metodologia este adecvat; 2.6.2 Verificarea de teren Este caracterizat prin urmtoarele elemente: condiia minim fundamental inspectarea teritoriului proprietii subiect; verificatorul trebuie s inspecteze proprietile comparabile care ofer date despre vnzri i nchirieri; datele citate n raport sunt confirmate pe teren; se verific acurateea calculelor matematice i se cerceteaz dac metodologia evaluatorului este adecvat
Pagina 23 din 84
2.7 ELEMENTELE VIZATE PENTRU VERIFICARE Raportul de evaluare trebuie s prezinte ncrederea evaluatorului n soluia oferit problemei de evaluare. Un raport inadecvat scris va fi convingtor pentru verificator. Un raport clar i concis face mau mult dect s asigure o bun nelegere, creeaz i o impresie bun despre evaluator. Aspectele eseniale trebuie scoase n eviden, nu evitate n raport. Verificatorul este obligat s citeasc printre rnduri i astfel i pierde ncrederea n concluzia cu privire la valoare. Rezultatul obinuit al unei astfel de situaii este c verificatorul cere alt evaluare pentru a confirma sau a respinge suspiciunile pe care le are n privina raportului original. Verificatorii trebuie s fie ateni la contraziceri. Acestea scad valoarea raportului i erodeaz ncrederea n cocluziile acestuia. Unii evaluatori reuesc s umbreasc evaluarea n mod direct, folosind exagerat de mult jargoanele tehnice sau termenii de evaluare. Evaluatorul poate recurge la jargon pentru a-i acoperi incapacitatea de a nelege situaia. Utilizarea jargonului pretenios a sporit odat cu inventarea computerului. Formele de prezentare ale evalurilor, oferite de calculatoare, par pline de autoritate i muli oameni sunt impresionai. Verificatorul nu trebuie s se lase totui cucerit de aparenele atractive ale ultimelor tipuri de redactri i grafice furnizate de calculator. Evaluarea este, n egal msur, o art i o tiin. Nu trebuie s se accepte niciodat ca raportul de evaluare s se bazeze exagerat de mult pe tehnologie. Sarcina principal a evaluatorului este s interpreteze comportamentul actorilor pieei, care pot fi de exemplu, cumprtorii, vnztorii, investitorii, proprietarii, chiriaii i toi cei care formeaz piaa. Nici un proces tiinific nu a fost vreodat conceput pentru a msura sau a prezice cu acuratee comportamentul pieei. 2.8 CONTINUTUL RAPORTULUI DE VERIFICARE Ca i n cazul raportului de evaluare, raportul de verficare nu are un format standard care s fie utilizat n fiecare situaie dat. n GN 11 sunt precizate cteva elemente9 care ar trebui s fac parte din raportul de verificare. Pe baza acestora i innd seama de prevederile
Pagina 24 din 84
privind coninutul raportului de verificare, prevzute n practica nord-american, se poate sintetiza o form a raportului de verificare ca fiind: Introducere Pagina de titlu Cuprinsul Certificarea verificatorului. Semntura Rezumatul faptelor principale i concluziile importante Premisele verificrii Ipoteze i condiii limitative Identificarea raportului de evaluare supus verificrii Scopul procesului de verificare Tipul verificrii Data verificrii Conformitatea cu standardele de evaluare Adecvarea datelor prezentate Aprecieri privind datele prezentate Aprecieri privind informaiile utilizate Aprecieri privind ipotezele i condindiiile limitative Justificarea opiniilor Adecvarea analizei datelor Adecvarea metodelor i tehnicilor utilizate Justificarea opiniei Concluzii i recomandri Dup cum se observ, structura propus a raportului de verificare se aseamn, ntr-o oarecare msur, cu structura raportului de evaluare. n funcie de fiecare caz n parte, aceasta poate fi adaptat astfel nct s rspund ct mai fidel misiunii evaluatorului verificator. Referitor la coninutul propus menionm urmtoarele: Certificarea verificatorului ar putea avea urmtorul coninut: Eu (noi) certific (m), cu bun credin, faptul c declararaiile cuprinse n aceast verificare a evalurii sunt adevrate i corecte. Eu (noi) certific (m), n continuare, c analizele i opiniile raportului de verificare sunt limitate numai de ctre condiiile prezentate n raport i c reprezint opiniile i analizele
Pagina 25 din 84
mele (noastre) personale, neprtinitoare. Eu (noi) certific (m) faptul c nu am (avem) un interes prezent sau viitor n proprietatea evaluat. Opiniile i analizele mele (noastre) privind evaluarea, precum i aceast verificare a evalurii au fost efectuate n conformitate cu cerinele Standardelor de Evaluare, adoptate de ctre ANEVAR. Eu (noi) nu autorizez (m) pe nimeni s citeze acest raport de verificare, n afara contextului sau s tipreasc anumite pri din acesta. n plus, nici o parte din aceast verificare a evalurii nu trebuie s fie fcut public, fr un acord scris preliminar, dat de ctre verificatorul care a semnat aceast verificare. Eu (noi) nu am fcut inspecie personal a proprietii evaluate. Aceast verificare ndeplinete condiiile standardului GN 11 i include numai acele elemente prezentate n prezentul raport. Cercetrile pe care se bazeaz evaluarea nu au fost verificate de verificator. Eu (noi) m (ne)-am bazat pe evaluator n oferirea unor informaii corecte i complete asupra evalurii avute n vedere i n oferirea altor date secundare prezentate n acest raport. Rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante ar putea conine: Identificarea raportului evaluat, drepturi de proprietate evaluate, scopul verificrii, descrierea activitii de verificare, principalele concluzii, semntura verificatorului. Ipotezele i condiiile limitative ar trebui s conin urmtoarele: Raportul de verificare, ataat n continuare, este bazat pe datele i informaiile coninute n raportul de evaluare, care este avut n vedere de ctre aceast verificare, precum i pe informaiile adiionale din alte surse valide; Se presupune c datele i informaiile sunt autentice i corecte; Verificatorul i rezerv dreptul de a considera orice dat sau informaie adiional, pe care o are la ndemn, pentru a-i revizui opiniile i concluziile, n cazul n care aceste date i informaii indic nevoia unei astfel de modificri;
Toate prevederile i condiiile limitative coninute n raportul de evaluare, care reprezint subiectul acestei verificri, sunt i condiii ale verificrii; Coninutul celorlalte capitole va fi elaborat de ctre verificator, fr a exista o tipologie
Pagina 26 din 84
stabilit pentru ideile care vor trebui surprinse. Un raport de verificare bun se bazeaz, n primul rnd, pe experiena i competena verificatorului, i apoi pe calitatea raportului de verificare. Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprim recunoaterea de ctre evaluator a propriilor responsabiliti fa de opinia public, clieni i colegi .Aceste principii i ghideaz pe membrii ANEVAR n ndeplinirea responsabilitilor lor profesionale pe baza condiiei etice i necesit un angajament ferm pentru un compartiment exemplar, chiar dac acest lucru este contrar avantajului personal. Pe parcursul ndeplinirii responsabilitilor profesionale al determinrii valorii reale a proprietilor, evaluatorul trebuie s pun n aplicare judeci profesionale i morale rezonabile, n toate activitile pe care le ntreprinde. Valoarea determinat trebuie s fie obiectiv i nu trebuie influenat de factori subiectivi ca voina, dorina sau nevoia clientului sau a altor persoane. Evaluatorii ANEVAR au responsabiliti fa de toi cei care beneficiez de serviciile lor profesionale. Membrii mai au i responsabilitatea continu de a coopera unii cu alii pentru a mbunti arta evalurii, pentru a pstra ncrederea publicului i pentru a duce la ndeplinire cerinele speciale de auto ( guvernare ale profesiunii ). Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare pentru a menine i ntri tradiiile profesiunii. Evaluatorii trebuie s accepte obligaia de a aciona ntr-un mod care va servi interesul public, va onora ncrederea publicului i va demonstra ataamentul fa de profesionalism. Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de ctre public. Publicul evaluatorilor este format din clieni, guvern, ntreprinztori, manageri, comunitatea financiar i de afaceri i toi cei care se bazeaz pe obiectivitatea i intregritatea evaluatorilor pentru a menine funcionarea normal a societii. Aceast ncredere impune o responsabilitate a interesului public asupra evaluatorului. Interesul public este definit drept bunstarea colectiv a comunitii oamenilor i a instituiilor pe care profesia o servete. n aplicarea responsabilitilor profesionale, evaluatorii se pot ntlni cu presiuni conflictuale din partea fiecruia dintre aceste grupuri. n rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii trebuie s acioneze cu integritate, ghidai dup perceptul conform cruia, atunci cnd membrii ANEVAR i ndeplinesc responsabilitile lor ctre public, interesul clienilor este servit n cel mai bun mod cu putin. Cei care se bazeaz pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se ateapt ca acetia s se achite de responsabilitile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesional
Pagina 27 din 84
cuvenit i cu un interes autentic n a servi publicul. Se ateapt ca acetia s furnizeze servicii de calitate, s stabileasc relaii contractuale, i s ofere o gam de servicii ntr-o manier care s demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale i codului deontologic. Toi cei care accept calitatea de membru ANEVAR se angajeaz s onoreze ncrederea public. n schimbul ncrederii pe care publicul i-o pune n ei, membrii trebuie s caute continuu s demonstreze dedicarea lor n atingerea excelenei profesionale. Evaluatorul angajat ntr-o aciune de evaluare are obligaia de a nu dezvlui angajarea sa de ctre client unor tere persoane, precum i obligaia de a nu dezvlui rezultatele evalurii fr permisiunea scris i prealabil a clientului su, sau fr s fie obligat de o procedur judiciar. n cazul n care raportul de evaluare este pus de ctre client la dispoziia unor tere persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au acelai drept de a se baza pe validitatea i obiectivitatea raportului evaluatorului ca i clientul iniial. Verificarea evalurilor evolueaz continuu, urmnd schimbrile aprute n tehnica i metodologia evalurii. n Romnia, practica verificrilor de rapoarte de evaluare fiind n faz incipent, este de ateptat ca ritmul de evoluie a acestei activiti s fie semnificativ. Obiectul verificatorului rmne totui acelai, de a determina acceptarea sau neacceptarea unui raport de evaluare, decizie bazat pe modalitatea n care raportul i organizeaz n mod logic datele relevante i dac prezint concluzii rezonabile. Un raport bun reflect priceperea i judecata autorului su, care are responsabilitatea de a nfia procesul de evaluare sau verificare ntr-o manier clar, logic i plin de sens. PREZENTAREA SC ESTICO HOTEL SA BUTENI
2.9 ISTORIC AL SC ESTICO HOTEL SA BUTENI SC ESTICO HOTEL SA BUTENI a luat fiin n anul 1997, fiind persoan juridic romn cu un capital social la nfiinare subscris i vrsat de 100000 lei . Actul constitutiv a fost nregistrat la SC ESTICO HOTEL SA BUTENI. Societatea comercial are sediul n BUTENI str NEGRU VOD nr 38.
Pagina 28 din 84
Datorit amplasrii restaurantului n centrul oraului Buteni i a tradiiei acestuia, s-a permis dezvoltarea activitii societii comerciale i realizarea unui bun renume n staiune. n luna noiembrie 1998 societatea achiziioneaz imobilul restaurant hotel Silva de la societatea SC SILVA SRL achitndu-l integral la data transferului de proprietate. Pentru circuitul turistic societatea obine de la Ministerul Turismului clasificarea turistic pentru cele dou locaii de 3 stele *** datorit unei amenajri i confort sporit oferit turitilor din ar ct i din strintate . La scurt timp de la cumprare, n luna decembrie 1998, n spaiul anex al restaurantului, societatea SC ESTICO HOTEL SA BUTENI construiete un imobil cu destinaie de pizzerie, avnd 50 de locuri de mas. n primvara anului 2000 societatea ncepe reamenajrile n restaurant, mrindu-i capacitatea cu 80 de locuri. Totodat, n spatele restaurantului construiete laboratorul de cofetrie i spltorie care deservesc restaurantul i pizzeria. Dotarea spltoriei se va face cu echipament din import Italia. Echipamentele sunt aduse din import, cum ar fi echipamente pentru spltorie- maini de splat i calandre de mare performan i un echipament complet cu o linie tehnologic pentru laboratorul de cofetrie. Prin aceste modernizri unitatea fabric produse de o calitate superioar, cu personal cu competene profesionale i astfel se obin economii la cheltuielile curente. Obiectul de activitate al SC ESTICO HOTEL SA BUTENI, prevzut n statutul societii, cuprinde urmtoarele activiti principale, din care amintim: Hoteluri i moteluri cu restaurante Cafenele i baruri de spectacol. 3. STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE PREZENTARE 3.1 OBIECTIVE SI ARIA DE APLICABILITATE Dezvoltarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) s-a realizat urmrindu-se trei obiective principale . Aceste obiective sunt : Dezvoltarea tranzaciile nternaionale i a viabilitii pieelor internaionale prin promovarea transparenei n raportrile financiare precum i creterea ncrederii n evalurile realizate pentru garantarea imprumuturilor, pentru tranzacii care implic transfer al dreptului de proprietate, pentru soluionarea litigiilor i pentru determinarea taxelor asupra proprietii ;
Pagina 29 din 84
Etalon profesional pentru evaluatorii din ntreaga lume, i astfel permindu-le acestora s rspund cerinelor pieelor internaionale pentru evaluri credibile i s satisfac cerinele pentru raportri financiare ale comunitii internaionale de afaceri au rolul de a furniza Standarde de Evaluare i raportare financiar care s satisfac cerinele rilor n dezvoltare sau n curs de industrializare. Utilizatorii evalurilor realizate n baza IVS se pot baza pe asemenea lucrri, acestea fiind realizate de profesioniti care subscriu unor standarde ridicate de deontologie profesional. Pe msura ce aria de aplicare a evalurii a devenit mai larg, termenul de evaluarea proprietii a cptat o nsemntate mai mare dect termenul, mult mai respectiv de evaluarea activelor, acesta referindu-se n special la evalurile realizate pentru utilizarea n raportarea financiar. Un evaluator specializat pentru evaluarea proprietilor este o persoan care are calificarea, abilitile i experiena necesar pentru a estima n general valoarea unei proprieti imobiliare pentru diverse scopuri, cum ar fi: tranzacii ce implic transferuri ale dreptului de proprietate ; evaluri pentru garanii bancare imobiliare si ipotecare ; evaluri de proprieti aflate n litigiu ; evaluri de proprieti pentru stabilirea taxelor datorate statului pentru acestea ; evaluri de proprieti ca active imobilizate n raportare financiar. Un evaluator profesionist de proprieti poate avea competena profesional pentru a realiza evaluri i pentru alte categorii de proprieti ca de exemplu: evaluarea bunurilor mobile; evaluri de afaceri; evaluri de active financiare. Un evaluator profesionist de active este o persoan care are calificarea, abilitile i experiena necesar pentru a efectua evaluri de terenuri, construcii i\sau maini, utilaje, echipamente i alte mijloace fixe, n general n scopul nregistrrii acestora n situaiile financiare ale companiei. Standardele Internaionale de Evaluare reprezint cea mai bun practic acceptat n evaluare, cunoscute i ca Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP). Se intenioneaz ca Standardele Internationale de Evaluare si standardele naionale din rile membre s se completeze i s se susin reciproc. IVSC pledeaz n favoarea cunoaterii diferenelor ntre prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare i cele naionale. Uneori, Standardele Internaionale de Evaluare pot necesita o abordare care difer de practica national i\sau de reglementrile naionale. Practicienii vor trebui s determine
Pagina 30 din 84
(cuantifice) i s explice influena unor astfel de diferene asupra valorii. Analiza detailat a metodologiei de evaluare i aplicaiei acesteia pentru diferite tipuri de proprieti sau piee ine de pregtirea specializat i documentarea specialistului n evaluare. Pentru acest motiv, IVSC ncurajeaz toi evaluatorii ca, pentru perfecionarea lor profesional, s foloseasc programele de educaie continu pe parcursul ntregii lor cariere. Standardele Internaionale de Evaluare prevd mai degrab ce trebuie s fac evaluatorii, dect s explice cum sunt aplicate procedurile sau metodele specifice de evaluare. IVSC recunoate c fiecare aplicaie de evaluare este legat de o problem specific de evaluare, a crei soluie depinde de abilitatea evaluatorului de a selecta tehnicile de evaluare relevante i de a-i exprima opinia n mod adecvat. Acolo unde standardele altor discipline, cum sunt cele de contabilitate, pot fi aplicate n evaluri, IVSC recomand evaluatorilor s caute s neleag utilizarea contabil posibil a rezultatelor evalurilor lor. Atunci cnd evaluarea se realizeaz pentru o raportare financiar sau pentru orice alt nregistrare contabil, evaluatorul trebuie s respecte att cerinele Standardelor de contabilitate ct i cele care au legtura cu evalurile proprietii. Dac, n anumite situaii, apar divergene ntre prevederile celor dou categorii de standarde, evaluatorul va trebui s evidenieze situaiile respective. 3.2 PREZENTAREA STANDARDELOR INTERNATIONALE Principiile i tehnicile de evaluare sunt nelese n cadrul profesiei de evaluator i sunt recunoscute de ctre ntreaga comunitate de afaceri. Comentariile prescurtate referitoare la aceste principii i tehnici, incluse n Standarde, nu ar trebui considerate exhaustive. De aceea, nelegerea i utilizarea acestor Standarde10 n totalitatea lor este important, chiar dac standardele considerate individual pot fi publicate ca seciuni distincte, fiecare este o component a ntregului. Astfel, definiiile, introducerile, sunt nelese ca avnd legatur cu fiecare componen, dei s-a ncercat elaborarea individual a fiecrui capitol din Standarde, cerinele Codului Deontologic al IVSC i IVS 3 . Raportarea evalurii, se aplic tuturor elementelor. Astfel, cititorul va avea de ctigat din lectura ntregului document. Trimiterea frecvent la referine uureaz urmrirea n ntregul text a paragrafelor care trateaz acelai subiect. Dei unele pasaje din textul Standardelor sunt subliniate, ntregul document este obligatoriu i orice lucrare de evaluare, realizat n baza IVS, trebuie s respecte toate prevederile acestora .
Pagina 31 din 84
Pentru alte discipline i pentru a elimina dificultile generate de barierele lingvistice, aceast seciune ncearc s furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic, economic i conceptual pe care se bazeaz disciplina evalurii i Standardele sale. Detalierea acestor concepte i principii este esenial pentru nelegerea evalurii i aplicarea acestor Standarde. Urmtoarele elemente sunt necesare n practica evalurii : Codul Deontologic Codul Dentologic conine cerinele de etic i competen solicitate evaluatorilor n practica profesional. Conduita etic servete interesul general, st la baza ncrederii instituiilor financiare n serviciile de evaluare i lucreaz n beneficiul profesiei de evaluator. Conduita etic asigur c rezultatele evalurilor sunt credibile consecvente i comerciale. Tipuri de proprietate -Proprietatea imobiliar, este fundamentul oricrui sistem al evoluiei, este destinat de celelalte categorii de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale i necorporale) intreprinderile i activele financiare. n Standarde sunt prezentate n mod detaliat aceste patru tipuri de proprietate, precum i diferenele dintre ele. Introducerea n Standarde -Toate evalurile pot fi clasificate n dou categorii: cele care au la baz valoarea de pia i cele care au la baz valori diferite de valoarea de pia. Dup finalizarea evalurii, evaluatorul va trebui s explice clar rezultatele i modul cum acestea au fost obinute. Seciunea introductiv trateaz diferenele dintre valoarea de pia i bazele de valoare diferite de valoarea de pia, precum i importana comunicrii clare i concise a rezultatelor evalurii. Standardele n organizarea Standardelor Internaionale de Evaluare, de Aplicaii n Evaluare i de Practica n Evaluare, cele trei standarde sunt considerate ca fiind de baz i permanente. Astfel, Standardele IVSC 1 i 2 trateaz valoarea de pia ca baz de evaluare precum i bazele de evaluare diferite de valoarea de pia. Standardul 3 prezint cerinele de prezentare a raportului de evaluare. De asemenea, cele trei standarde servesc ca baz pentru cele dou Standarde Internaionale de Aplicaii n Evaluare (IVA ), care prezint modalitile de realizare a evalurilor n scopuri de nregistrri contabile i de garantare a mprumuturilor. Standarde Internaionale de Aplicaie n Evaluare Evalurile sunt realizate pentru diverse scopuri. n cadrul acestor standarde sunt descrise modalitile de realizare a evalurilor de active aparinnd sectorului public sau privat, n scopul utilizrii acestora n cadrul raportrilor financiare sau pentru abordarea deciziilor de acordare a mprumuturilor garantate. Standarde Internaionale de Practic n Evaluare Probleme referitoare la aplicarea
Pagina 32 din 84
Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apeleaz la serviciile de evaluare. Aceste Standarde de Practic n Evaluare furnizeaz instruciuni referitoare la probleme specifice de evaluare i la modalitile de aplicare a standardelor n diverse situaii i domenii de activitate specifice. Aceste Standarde de Practic n evaluare completeaz i dezvolt Standardele de Evaluare avnd aceeai importan ca i acestea. Respectarea Standardelor Internaionale de Practic n Evaluare precum i a Standardelor Internaionale de Evaluare i a Standardelor Internaionale de Aplicaie n Evaluare este obligatorie pentru toi evaluatorii care elaboreaz rapoarte de evaluare n conformitate cu IVS. Studiul Internaional de Evaluare- Deoarece practica de evaluare nu este nici uniform i nici static, IVSC public studii privind performanele evalurii la nivel mondial. Un asemenea Studiu este inclus i n IVS 2003. Glosarul de termeni. Acest glosar face trimitere la referine i detaliaz termeni cu utilizri n Commonwealth, America de Nord i alte comuniti vorbitoare n limba englez; de asemenea, aceasta include i definiii din alte discipline care au legatur cu evaluarea i face trimiterile corespunztoare acolo unde termenii sunt definii n Standarde. Cele trei principale elemente componente ale Standardelor Internaionale de Evaluare, adic Standardele Internaionale de Evaluare, Standardele Internaionale de Aplicaie n Evaluare au aceeai importan, iar evalurile realizate n baza IVS trebuie s fie n conformitate cu principiile i procedurile prezentate n cadrul acestora. 3.3 STRUCTURA STANDARDELOR INTERNATIONALE DE EVALUARE Fiecare din cele trei 11Standarde de Evaluare este elaborat pentru a acorda o arie ct mai larg din practica de evaluare. Corespunztor, fiecare Standard conine urmtoarele nou seciuni : Introducere; Aria de aplicabilitate; 3. Definiia; 4. Relaia cu Standardele de Contabilitate; 5. Coninutul Standardului; 6. Comentarii; 7. Cerine de prezentare a informaiilor; 8. Cerine referitoare la devierile de la Standard;
Pagina 33 din 84
Data intrrii n vigoare. Fiecare din Standardele Internaionale de Practic n Evaluare se ocup de probleme referitoare la aplicarea Standardelor, ce apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apeleaz la serviciile de evaluare. Corespunztor, fiecare Standard Internaional de Practic n Evaluare conine urmtoarele ase seciuni: 1. Introducere 2. Aria de aplicabilitate 3. Definiii 4. Relaia cu Standardele de Contabilitate 5. Instruciuni de aplicare 6. Data intrrii n vigoare Aceste Standarde de Practic n Evaluare pot fi mprite n trei grupe. Cinci dintre acestea se ocup de aspectele specifice evalurii diferitelor categorii de proprieti, cum ar fi: proprietatea imobiliar; drepturile de nchiriere; instalaii, maini i echipamente; bunuri mobile (corporale i necorporale ). Dou din standarde se refer la evaluarea de proprieti sau active pe baza fluxurilor de numerar, incluznd activele necorporale i inteprinderile. Dou din Standardele de Practic n Evaluare conin instruciuni de aplicare a metodologiilor de evaluare ( Costul de nlocuire net CIN i Analiza fluxului de numerar actualizat DCF ). Datorit elementelor comune care stau la baza lor, aceste Standarde de Practic n Evaluare trebuie privite ca un ntreg.. Din restul de trei GN-uri, unul se refer la probleme de mediu ( consideraii cu privire la substanele periculoase i toxice ), unul se refer la evaluarea proprietilor agricole iar ultimul furnizeaz instruciuni ntr-un domeniu profesional al practicii de evaluare ( Verificarea evalurilor ). Definiia IVS pentru valoarea de pia i primele dou Standarde Internaionale de Evaluare au fost adoptate la data de 24 martie 1994. Alte dou standarde, ce au fost adoptate la aceast dat au devenit Standarde Internaionale de Aplicare n Evaluare n iulie 2000. Al treilea Standard Internaional de Evaluare i primul Standard Inrenaional de Aplicaie n Evaluare au intrat n vigoare la 30 aprilie 2003. Standardul Internaional de Practic n Evaluare - Consideraii cu privire la substanele periculoase i toxice n evaluare a fost adoptat la 19 aprilie 1996. Standardul Internaional de Practic n Evaluare Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor a fost adoptat de 1 iulie 1997 i cel de Evaluarea intreprinderii, la
Pagina 34 din 84
data de 26 aprilie 1999. Standardele Internaionale de Practic n Evaluare Evaluarea proprietii imobiliare, Evaluarea pentru nchiriere/ leasing i Evaluarea activelor necorporale au fost adoptate n iulie 2000. Standardele Interaionale de Practic n Evaluare cu privire la Evaluarea bunurilor mobile, Costul de nlocuire net ( CIN ). Analiza fluxului de numerar actualizat ( DCF ), Evaluarea proprietilor agricole i Verificarea evalurilor au fost adoptate la 30 aprilie 2003. n urmtoarea etap, Comitetul va continua s dezvolte Standardele de Evaluare, Standardele de Aplicaii i de Practic n Evaluare n funcie de evoluia cerinelor pieei i a utilizatorilor evalurilor. Experiena evaluatorilor profesioniti i dialogul desfurat ntre naiuni, prin intermediul Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare ( IVSC ), au demonstrat, cu unele excepii, c exist o nelegere unitar referitoare la principiile care stau la baza desciplinei evalurii. n unele cazuri, legislaia i circumstanele economice naionale pot solicita aplicaii speciale ( uneori i limitate ), ns fundamentele metodelor i tehnicilor de evaluare sunt similare n ntreaga lume. Recunoaterea i promovarea acestor fundamente constituie un obiectiv al Comitetului pentru Standardele Internaionale de Evaluare. Standardele de evaluare ale IVSC sunt bazate pe aceste fundamente, ns Comitetul consider ca adecvat clarificarea, n cuprinsul fiecrui Standard, a tuturor fundamentelor specifice. n schimb, aceast seciune completeaz fiecare Standard i asigur o imagine pentru nelegerea profesiei de evaluare i pentru aplicarea Standardelor. a) Terenul este esenial pentru viaa i existena noastr. Importana terenului l plaseaz n centrul ateniei juritilor, geografilor, sociologilor i economitilor, ale cror discipline de studiu sunt legate de teren i de utilizrile acestuia, influennd societile i naiunile. Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezint un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit i proprietate imobiliar . Valoarea este creat prin utilitatea sau capacitatea proprietii imobiliare de a satisface nevoile i dorinele societii. Valoarea proprietii imobiliare este generat de unicitatea , durabilitatea, permanena locaiei, oferta relativ limitat i de utilitatea specific a unui anumit amplasament. Proprietatea reprezint un concept juridic ce se refer la toate avantajele, drepturile i beneficiile legate de deinerea acesteia. Dreptul de proprietate se refer la un anumit avantaj ( profit ) sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie fcut distincia ntre termenul de proprietate
Pagina 35 din 84
imobiliar ca entitate fizic i exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezint un concept juridic. n anumite ri, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. n temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul l poate folosi, vinde, nchiria ori nstrina n alt mod, avnd opiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Pstrarea dreptului de dispoziie echivaleaz cu nuda proprietate. Proprietatea asupra bunurilor, altele dect cele imobiliare, este numit proprietate mobiliar. Termenul de proprietate, utilizat fr alte precizri sau identificri, poate defini proprietatea imobiliar sau alte tipuri de proprietate cum ar fi intreprinderile sau activele financiare, ori o combinaie a acestora. Evaluatorii de proprietate imobiliare, de active i de alte proprieti sunt cei care se ocup cu o disciplin economic special, asociat cu elaborarea evalurilor. Ca profesioniti, evaluatorii trebuie s parcurg i s finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare i s-i demonstreze competena i abilitile. De asemenea, trebuie s cunoasc i s respecte un Cod Deontologic i Standardele de practic profesional i s respecte Principiile de Evaluare General Acceptate ( GAVP ). Evoluia preurilor n timp este rezultatul efectelor specifice i generale ale forelor economice i sociale. Forele generale pot conduce la modificri ale nivelurilor de pre i ale puterii relative de cumprare a banilor. Acionnd n anumite momente, forele specifice, cum ar fi schimbrile tehnologice, pot genera mutri n cerere i ofert i pot crea modificri majore de preuri. n evaluarea proprietii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile cunoscute. Este vorba despre principiile cererii i ofertei, concurenei, substituiei, anticiprii, schimbri i altele. Elementul comun al acestor principii const n efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate i productivitii unei proprieti. Prin urmare, se poate spune c utilitatea unei proprieti imobiliare reflect influenele combinate ale tuturor forelor pieei care susin valoarea proprietii. Proprietatea imobiliar12 este definit ca fiind terenul i acele elemente create de om i care sunt ataate terenului. Este lucrul fizic, tangibil, care poate fi vzut i atins, mpreun cu toate adugirile pe teren, deasupra lui i subterane. Legile naionale din fiecare ar prevd
Pagina 36 din 84
criterii pentru diferenierea proprietii imobiliare de proprietatea mobiliar. Dei este posibil ca aceste concepte juridice s nu fie cunoscute n toate rile, ele sunt totui adoptate aici, pentru a face deosebirea ntre aceste concepte i noiuni importante. Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele i beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, n mod normal, prin documente ( de exemplu: titlu de proprietate ) fiind distincte de proprietatea imobiliar asupra creia acestea se exercit. Drepturile reale imobiliare nu au o forma material. Proprietatea mobiliar include bunurile corporale i necorporale care nu sunt incluse n proprietatea imobiliar. Elementele proprietii mobiliare corporale nu sunt fixate n mod permanent de proprietatea imobiliar, n general fiind caracterizate prin mobilitatea lor. n tehnologia contabil, activele sunt resurse controlate de ctre inteprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice viitoare pentru inteprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea nsi necorporal. Totui, actul deinut poate fi att corporal, ct i necorporal. Beneficiile economice viitoare, ncorporate ntr-un activ, pot intra n inteprindere n mai multe moduri, de exemplu, prin utilizarea separat sau mpreun cu alte active pentru prestarea de servicii sau producia de bunuri destinate vnzrii de ctre inteprindere, prin schimbarea lui cu alte active, pentru stingerea unei datorii sau activul este repartizat acionarilor inteprinderii. Standardele Internaionale de Contabilitate ( IAS , F 55 ). Un activ este recunoscut n bilan atunci cnd este probabil realizarea unui beneficiu economic viitor de ctre inteprindere i activul are un cost sau o valoare, care poate fi evaluat() n mod credibil ( IAS, F 89 ). Standardele Internaionale de Contabilitate pentru raportarea financiar fac distincia dintre activele corporale i cele necorporale. Urmtoarele concepte i termeni au o importan deosebit: Active curente ( circulante ), active care nu sunt deinute pentru a fi utilizate pe o baz continu n activitile unei intreprinderi. Exemplele sunt stocuri, creane, investiii pe termen scurt, disponibilul n banc n numerar. Dei n mod normal proprietatea imobiliar face parte din activele imobilizate, n anumite circumstane, poate fi inclus i n activele curente. De exemplu, termenul sau proprietatea imobiliar construit i deinut n stoc pentru vnzare. Active imobilizate ( active fixe sau pe termen lung ). Acestea sunt activele corporale i necorporale care se mpart n dou categorii : Impozitri corporale. Active destinate utilizrii pe o baz continu ( termen
Pagina 37 din 84
lung ) n activitile unei inteprinderi, i anume teren i construcii, maini, utilaje i echipemente, alte categorii de active identificabile, mai puin amortizarea cumulat. Terenurile i mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice. Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizrii pe o baz continu n activitatea unei inteprinderi, dar este de ateptat s fie deinute pe termen lung; din aceast categorie fac parte investiiile pe termen lung, creanele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerciii financiare, mrci de fabric i alte active. Aceast categorie de active include att active corporale ( sau fizice ) ct i active necorporale nemateriale. Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietii mobiliare necorporale i pot include abilitile de management i marketing, vocaia la credit, fondul comercial i alte drepturi sau instrumente legale ( brevete de investiie, mrci de fabric, dreptul de autor, francize i contracte ). Indiferent de convenia de nregistrare contabil utilizat, respectiv pe baza costului istoric sau a contului curent, trebuie fcut o distincie ntre activele de exploatare i activele de natura unei investiii imobiliare. Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normal de exploatare a inteprinderii. Activele deinute ca investiii imobiliare sunt considerate ca fiind un surplus fa de necesitile de exploatare a inteprinderii proprietar a lor. Terminologia contabil difer uneori de termenii uzuali utilizai n evaluare. n clasificarea prezent a paragrafului 3, evaluatorii sunt cel mai des implicai n evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evalueaz dreptul de proprietate asupra activului i nu activul corporal sau necorporal. Aceast optic face disticia ntre conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi vndut i cumprat pe pia i de conceptul subiectiv de exprimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valori diferite de valoarea de pia. Conceptul obiectiv, bazat pe pia, are unele aplicaii speciale n cazul evalurii proprietilor cu pia limitat sau fr pia, aa cum se prezint n Standardul Internaional de Evaluare 2. Termenul depreciere este utilizat att n evaluare, ct i n contabilitate i poate genera confuzii. Pentru a evita nenelegerile, evaluatorii pot utiliza fie termenul depreciere fie depreciere cumulat, n aplicarea metodei bazate pe costul de nlocuire sau de reconstrucie, pentu a reflecta orice pierdere de evaluare fa de costul de nou estimat. Aceast pierdere poate fi generat de manifestarea mai multor forme ale deprecierii, respectiv deteriorare fizic, depreciere funcional ( tehnologic ) sau depreciere economic ( extern ). Termenul alocri pentru depreciere se refer la alocrile fcute de contabili pentru compensarea ntre
Pagina 38 din 84
costul iniial i valoarea rmas a activului, acolo unde se aplic tratanentul contabil de baz, indiferent de regimul de amortizare aplicat. Pentru evaluatori ns, este important c deprecierea cumulat este o funcie a pieei. Alocrile pentru depreciere sunt o funcie a conveniei contabile i nu reflect neaprat piaa. b) Conceptele pre, cost, valoare i piaa - Imprecizia traducerilor ( limbajului ), n special n comunitatea international, poate duce la nenelegeri i interpretri eronate. Aceasta constituie o problem atunci cnd cuvintele uzuale au nelesuri specifice pentru o anumit disciplin. Este cazul termenilor pre, cost, pia i valuare aa cum sunt utilizai de disciplina evaluarea proprietilor. Preul este termenul utilizat pentru o sum cerut, oferit sau pltit pentru un bun serviciu. Preul de vnzare este un fapt istoric, indiferent dac a fost publicat sau dac a fost confidenial. Datorit capacitii financiare, motivaiilor sau intereselor speciale ale unui vnztor, preul pltit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legtur cu valoarea care ar putea fi atribuit de ctre alii, acelor bunuri sau servicii. Totui, preul constituie, n general, o indicaie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de ctre un anumit cumprtor i\sau vnztor, n anumite situaii particulare. Costul reprezint preul pltit de cumprtor pentru bunuri sau servicii, sau suma necesar pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de ctre productor. n momentul n care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preul pltit pentru un bun sau un serviciu reprezint costul acestora pentru cumprtor. Piaa este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de pia presupune ca bunurile i\sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii, ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va rspunde la raporturile dintre cerere i ofert la ali factori de stabilire a preului, n funcie de capacitatea i cunotinele proprii, de imaginea proprie asupra unitii relative a bunurilor i\sau serviciilor i de nevoile i dorinele individuale. O pia poate fi local, regional, naional sau internaional. Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil, convenit de cumprtorii si vnztorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumprare. Valoarea nu reprezint un fapt, nici o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o anumit definiie a valorii. Conceptul economic de valoare reflect optica pieei asupra beneficiilor celui care deine bunurile sau primete serviciile, la data evalurii. Exist multe tipuri de evaluare, fiecare cu definiii specifice. Anumite tipuri de
Pagina 39 din 84
valoare sunt utilizate frecvent n evaluare. Altele sunt utilizate n situaii speciale i n circumstane atent indentificate i explicate. n utilizarea i nelegerea evalurilor, de o importan deosebit este c tipul i definiia valorii s fie clar enunate i s fie adecvate cu scopul evalurii. O modificare n definiia valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprieti. Evaluatorii profesioniti, care cunosc n profunzime piaa proprietii, neleg interaciunile manifestate ntre participanii de pe pia i sunt capabili s judece cele mai probabile preuri ce vor fi convenite ntre cumprtori i vnztori, evit utilizarea numai a cuvntului valoare, adugndu-i atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de pia sau n unele ri valoarea de pia liber este cel mai obinuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietilor, fiind prezentat n Standardul Internaional de Evaluare 1. Este foarte important ca valoarea de pia sau oricare alt tip de valoare estimat s fie identificat i definit foarte clar n orice misiune de valoare, dei o posibil uzuan ar duce la nelegerea c valoarea de pia este cea vizat n absena unei specificri. Conceptul de valoare presupune o sum de bani asociat unei tranzacii. Totui, vnzarea proprietii evaluate nu este o condiie necesar pentru estimarea preului pentru care proprietatea ar trebui vndut, la data evalurii, n condiiile precizate n definiia valorii de pia. Valoarea de pia a proprietii imobiliare este mai degrab o prezentare a unitii sale recunoscute pe pia dect a strii sale pur fizice. Unitatea activelor pentru o anumit intrepindere sau persoan poate fi definit de utilitatea recunoscut de pia sau de un anumit domeniu economic. De aceea, este necesar ca valoarea de active n scopul elaborrii situaiilor financiare, care reflect efectele modificrii preurilor, s fac disticia ntre valorile recunoscute pe pia, care ar trebui reflectate n situaiile financiare i tipurile de valoare nebazate pe pia. Costul de nlocuire net ( CIN ), definit n Standardul Internaional de Evaluare i aplicat pentru proprietile specializate, poate fi considerat ca fiind o metod acceptabil pentru estimarea unui surogat pentru valoarea de pia. Consideraii similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile i n cazul evalurii altor tipuri de proprietate. Cu excepia cazurilor n care metoda CIN este adecvat, raportarea financiar va necesita aplicarea metodelor de estimare a valorii de pia i o distincie clar ntre aceste metode i metodele de estimare a valorilor nebazate pe pia. Costul total al proprietii cuprinde toate costurile de producie ale acesteia, directe i indirecte. Dac sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumprtorului, ulterioare
Pagina 40 din 84
achiziiei, acestea se vor aduga la costul de achiziie istoric, n scopul contabilizrii costului. n funcie de modul n care utilizarea acestor costuri este perceput de pia, acestea pot fi sau nu reflectate integral n valoare de pia a proprietii. O estimare a costului pentru o proprietate poate avea la baz fie estimarea costului de nlocuire, fie a costului de reconstrucie. Costul de reconstrucie este costul pentru a crea o copie identic a unei cldiri existente, utiliznd acelai proiect i materiale de construcii similare. Costul de nlocuire se refer la construirea unei cldiri de utilitate comparabil, folosind proiectele i materialele utilizate n mod curent pe pia. ( n unele ri termenul de activ echivalent modern este folosit pentru a descrie o cldire al crei cost este exprimat pe baza costului de nlocuire ). c) Valoarea de pia - conceptul de valoare de pia reflect percepiile i aciunile colective de pe pia i este baza pentru evaluarea majoritii resurselor n economiile de pia. Dei definiiile pot fi diferite ca precizie, conceptul de valoare de pia este, de obicei, neles i aplicat. Valoarea de pia13 se definete ca: suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Este important de subliniat c estimarea profesionist a valorii de pia este o valoare obiectiv a drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumit dat. n aceast definiie apare implicit conceptul de pia n ansamblu, care reflect mai degrab activitatea i motivaia mai multor participani dect imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant, valoarea de pia este o estimare fundamental de pia, efectuat n conformitate cu aceste Standarde. Proprietatea imobiliar este definit de cele mai multe bunuri i servicii, datorit perioadei relativ mari de expunere pe pia, pentru a ajunge un pre care s reprezinte valoarea de pia, din cauza c proprietatea imobiliar este o marf cu lichidare mai redus. Aceast perioad mare de expunere, absena uneipiee la vedere( o pia pe care mrfurile sunt disponibile pentru vnzarea imediat ) i natura i diversitatea proprietilor imobiliare i a pieelor proprietilor imobiliare au determinat necesitatea apariiei evaluatorilor profesioniti i a standardelor de evaluare. n anumite ri, termenul de valoare just de pia este utilizat ca sinonim cu valoarea de pia. Valoarea just de pia nu trebuie confundat cu termenul contabil valoarea just.
Pagina 41 din 84
Poziia IVSC este aceea c termenul valoarea de pia nu solicit niciodat clarificri suplimentare i deci toate rile ar trebui s se ndrepte spre utilizarea acestuia. Terenul este privit ca un activ permanent dar amenajrile terenului i construciile legale de aceasta au o durat de via finit. Datorit fixitii terenului, fiecare lot de proprietate imobiliar are o localizare unic. Permanena terenului nseamn, de asemenea, c este de ateptat ca terenul s existe i dup dispariia construciilor ataate acestuia, care au o durat de via finit. Caracteristicile unice ale terenului determin utilitatea lui optim. Atunci cnd terenul este evaluat distinct de construciile de pe el, principiile economice cer ca amenajrile terenului i construciilor ataate s fie evaluate ca o contribuie sau o deteriorare adus la valoare total a proprietii. Astfel, valoarea de pia a terenului, bazat pe conceptul decea mai bun utilizare reflect utilitatea i permanena terenului, n contextul pieei, iar valoarea amenajrilor terenului i a construciilor ataate lui reflect diferena dintre valoarea terenului i valoarea de pia a proprietii construite. Cele mai multe proprieti sunt evaluate ca o combinaie ntre teren i amenajrile acestuia i construciile ataate. n aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de pia lund n considerare cea mai bun utilizare a proprietii construite. Cea mai bun utilizare este definit ca: cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate. O utilizare care nu este legal permis sau nu este fizic posibil, nu poate fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. O utilizare permis legal i posibil fizic, poate cere evaluatorului, cu toate acestea, s justifice de este rezonabil probabil. Dup ce a rezultat din analiz c una sau mai multe utilizri sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare. Utilizare din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte utilizri este considerat cea mai bun utilizare. Aplicarea acestei definiii permite evaluatorilor s aprecieze efectele deteriorrii i deprecierii deasupra construciilor, care sunt cele mai adecvate construcii, fezabilitatea proprietilor de reabilitare i renovare i multe alte situaii de evaluare. Pe pieele caracterizate de o volatilitate deosebit sau de dezechilibre severe ntre ofert i cerere, cea mai bun utilizare a proprietii poate fi pstrarea acesteia pentru utilizarea viitoare. n alte situaii, n care sunt identificate mai multe tipuri poteniale de cea mai bun utilizare, evaluatorul ar trebui s analizeze aceste utilizri alternative ca i nivelele de venituri i chieltuieli viitoare previzionate. n cazul n care amenajarea teritoriului i
Pagina 42 din 84
zonificarea se afl n curs de modificare, cea mai bun utilizare imediat a proprietii poate fi o utilizare intermediar. Conceptul de cea mai bun utilizare este o parte fundamental i integrant a estimrilor valorii de pia. d) Criteriul utilitii n evaluare - criteriul esenial n evaluare oricrei proprieti imobiliare sau mobiliare este utilitatea sa. Procedurile utilizate n procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea i cuantificarea gradului de utilitate a proprietii evaluat. Acest proces solicit clarificarea conceptului de utilitate. Utilitatea este mai de grab un termen relativ sau comparativ i nu un criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol este msurat prin capacitatea sa productiv. Valoarea sa este o funcie a calitii i cantitii produsului pe care pmntul l produce, n sens agricol, sau n funcie i d calitii i cantitii construciilor eseniale pentru activitatea agricol. Dac terenul are potenial de dezvoltare, producia sa este estimat n funcie de utilizarea sa din perspectiva rezidenial, comercial, industrial sau o utilizare mixt. Ca urmare, valoare terenului se stabilete prin evaluarea utilitii sale n condiiile factorilor legali, fizici, funcionali, economici i de mediu care influenteaz capacitatea sa productiv. n mod esenial, evaluarea proprietii este influenat de modul n care proprietatea este utilizat i\sau ar fi tranzacionat n mod normal pe pia. Pentru unele proprieti, utilitatea optim este obtinu dac proprietatea respectiv este exploatat ca entitate distinct. Alte proprieti au o utilitate mai mare dect sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, proprieti administrate de o inteprindere integrat, cu lanuri de subuniti de vnzare cu amnuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie o distincie ntre utilitatea proprietii considerate individual sau ca fiind parte a unui grup. Evaluatorul va privi proprietatea din perspectiva pieei, fie ca o entitate distinct, fie ca parte dintr-un ntreg sau portofoliu. De obicei, evaluatorul estimeaz i raporteaz valoare proprietii ca entitate individual. Dac valoarea proprietii, considerat ca parte din ntreg sau din portofoliu este diferit de valoare sa individual, aceast valoare ar trebui luat n considerare i raportat ca atare. Proprietile de natura unor uniti de exploatare independente sunt tranzacionate independent i sunt evaluate ca atare.
Pagina 43 din 84
Dac astfel de proprieti ar putea avea o valoare mai mare ( sau mai mic ), rezult dintr-o asociere economic sau funcional cu alte proprieti, o asemenea valoare special sau adiional trebuie evideniat n procesul de evaluare i raportat corespunztor, conform observaiilor proprii ale evaluatorului sau n concordan cu instruciunile exprese ale clietului. Orice astfel de valoare estimat, nu ar trebui asociat cu valoarea de pia, fr explicaiile de rigoare. O proprietate individual poate avea o valoare adiional sau special, peste valoarea sa privit ca entitate separat, ca rezultat al asocierii sale fizice sau funcionale cu o proprietate deinut de alii sau al atractivitii pentru un cumprtor care are interese special. Mrimea unei astfel de valori adiionale sau speciale este, n general, raportat n mod distict de valoarea de pia. Abordrile n evaluare bazate pe pia includ: Abordarea prin cost. Aceast abordare comparativ ia n considerare ca substitut, pentru cumprarea unei anumite proprieti, alternativa de a construi o alt proprietate, fie ca o copie identic a originarului, fie ca o proprietate cu aceeai utilitate. n contextul proprietii imobiliare, o persoan nu ar plti mai mult pentru o proprietate dect costul pentru achiziia terenului echivalent i pentru construirea unei cldiri alternative, fr s fie implicate timpul, riscul i neadecvarea ei. n practic, abordarea presupune o entitate a deprecierii pentru proprietile mai vechi i/sau cu deficiene n funcionare, cnd o estimare a costului de nou ar depi nepermis preul cel mai probabil pltibil pentru proprietatea evaluat. Abordarea prin comparaia vnzrilor. Aceast abordare comparativ ia n considerare vnzrile proprietilor similare sau sustituibile i informaiile referitoare la pia i stabilete o estimare a valorii prin procese de comparaie. n general, proprietatea evaluat este comparat cu vnzrile unor proprieti similare, tranzacionate pe o piaa deschis. Pot fi luate n considerare i oferte de vnzare. Abordarea prin capitalizarea veniturilor. Aceast abordare comparativ ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i chieltuielile aferente proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leag venitul ( de obicei, venitul net ) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului ntr-o estimare de valuare. Acest proces poate lua n considerare o relaie direct cunoscut ca rate de capitalizare ), ratele de actualizare ( care reflect fructificarea investiiei ), sau ambele. n general, principiul substituiei arat c fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare i fructificare, corespunztoare unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabil mrime a valorii. Evalurile din afara pieei pot aplica abordri similare, ns implic de obicei alte
Pagina 44 din 84
scopuri dect determinarea valorii de pia. De exemplu:o intreprindere/entitate poate aplica abordarea prin cost pentru a compara costul altor cldirii evaluate a unei intreprinderi/entitti, constatnd diferene n cazul proprietii evaluate n contradicie cu piaa liber. Aceast aplicaie este specific pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de pia. Un proprietar de teren poate plti un pre suplimentar pentru o proprietate adiacent. n aplicarea abordrii prin comparaia vnzrilor, pentru a determina preul maxim pe care proprietarul este dispus s l plteasc pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o sum care poate depi cu mult valoarea de pia. n unele ri, o astfel de estimare se numete valoarea cumprtorului special . Un investitor poate aplica o rat de rentabilitate specific acelui investitor, definit de cea recunoscut de pia. n aplicarea abordrii prin capitalizarea venitului, pentru a determina preul pe care acel investitor este dispus s l plteasc pentru o anumit investiie, bazat pe rata de recuperare anticipat a investitorului, evaluatorul ajunge la o estimare a valorii de investiie mai degrab dect la o valoare de pia. Costul de nlocuire net ( CIN ) este o metod acceptabil pentru estimarea unui surogat pentru valoarea de pia a proprietilor specializate. Metoda este aplicat, de obicei, n situaia evalurii unei proprietii pentru care nu exist informaii disponibile sau pertinente pentru estimarea valorii de pia. Fiecare abordare n evaluare are metode alternative de aplicare. Experiena i competena evaluatorului, standardele naionale, cerinele pieei i informaiile disponibile n combinarea lor, determin care metod sau ce metode sunt aplicabile. Raiunea pentru existena abordrilor i metodelor alternative const n punerea la dispoziia evaluatorului a unei serii de proceduri analitice care vor fi apreciate i reconciliate ntr-o estimare a valorii finale, n funcie de tipul de valoare implicat. In general, abordrile i metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluri, incluznd proprietatea imobiliar, proprietatea mobiliar ( bunurile mobile), intreprinderile i activele financiare. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implic surse diferite de informaii, care reflect n mod adecvat piaa pe care proprietatea ( i/sau serviciul sau intreprinderea ) este evaluat. De exemplu, cldirile individuale sunt, de obicei, vndute i evaluate pe o pia imobiliar relevana, n timp ce evaluarea aciunilor unei
Pagina 45 din 84
companii care deine mai multe cldiri este reflectat pe ( referirea la cursul aciunilor pe o pia de valori mobiliare relevant ). Standardele Internationale de Evaluare sunt concepute pentru a facilita tranzaciile internaionale de proprieti i pentru a contribui la viabilitatea pieelor globale, prin promovarea transparenei n raportarea financiar. Se pune accent pe utilizarea informaiilor de pia faptice, pe baza crora se dezvolt raionamente profesionale referitoare la modul n care pot fi efectuate evalurile proprietii. n aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este esenial ca evalurile realizate n conformitate cu acestea s fie efectuate de evaluatori profesioniti, cinstii i competeni, fr prejudeci i interese propii, ale cror rapoarte sunt clare nu induc n eroare i care prezint toate aspectele eseniale pentru nelegerea adecvat a evalurii, evaluatorii vor promova i vor menine n permanen ncrederea publicului n profesiunea de evaluator. Evaluatorii respect aceste Standarde fie ca opiune a lor, fie din necesitatea de a aplica prevederile legii sau ale regulamentelor, fie ca urmare a instruciunilor clienilor sau utilizatorilor vizai. O evaluare elaborat pe baza Standardelor Intrenaionale de Evaluare l oblig pe evaluator s respecte acest Cod Deontologic. Acest Cod nu are nici o autoritate legal i nu reprezint dect o completare a regulilor, statutelor i regulamentele asociaiilor naionale sau organizaiilor care controleaz sau onitorizeaz activitile evaluatorilor. Evalurile efectuate n conformitate cu aceste Standarde devin acceptabile, pentru utilizatorii finali, numai cnd sunt elaborate de un membru instruit n cadrul unui organism naional profesional i recunoscut, care pune n aplicare standarde obligatorii de calificare, competent, experiena, etic i comunicare n evaluare. n acele ri n care nu exist nc o infrastructur pentru o exercitare instruit i controlat a profesiunii de evaluator, principala responsabilitate este ca utilizatorii s fie satisfcui, iar evaluatorii s-i indeplineasc sarcina n mod competent. Ipotezele14 sunt supoziii considerate ca fiind adevrate. Ipotezele implic fapte, condiii, sau situaii care afecteaz subiectul sau abordarea unei evaluri dar care nu pot fi verificate sau nu necesit o verificare. Acestea sunt aspecte care, dup ce au fost declarate, trebuie acceptate n vederea nelegerii evalurii. Toate ipotezele care stau la baza unei evaluri trebuie s fie rezonabile. Toate evalurile depind, ntr-un anume grad de acceptarea ipotezelor. n mod deosebit, definiia valorii de pia include ipoteze care asigur consecvena abordrii, dar evaluatorul poate fi pus n situaia de a face i alte ipoteze cu privire la fapte care nu pot fi cunoscute sau stabilite.
Pagina 46 din 84
Condiiile limitative sunt restricii impuse evalurilor. Condiiile limitative pot fi impuse de clieni ( de exemplu, atunci cnd evaluatorului nu i se permite s investigheze complet unul sau mai muli factori importani, care ar putea afecta valoarea ); de evaluator ( de exemplu atunci cnd clientul nu poate publica parial sau total raportul de evaluare sau certificatul de evaluare, fr acordul prealabil n scris al evaluatorului cu privire la forma i contextul n care poate s apar ), sau de legislaia naional aferent. Un evaluator este persoana care are pregtirea profesional necesar, capacitatea i experiena de a efectua o evaluare. n unele ri, se impune obinerea unei autorizaii nainte ca evaluatorul s-i desfoare activitatea n acest sens. Evaluatorul va fi: o persoan cu o bun reputaie care a obinut o pregtire profesional adecvat n cadrul unui centru de pregtire recunoscut, sau o calificare academic echivalent; are experiena adecvat i este competent n evaluarea pe piaa i categoria respectiv de active; cunoate, nelege i poate pune n aplicare n mod corect acele metode i tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluri credibile; este membru al unui organism naional profesional de evaluare recunoscut; urmeaz un program de instruire profesional; respect toate cerinele acestui cod deontologic. n cazul n care, n orice ar, nu exist calificri academice adecvate, cum sunt cele menionate mai sus, evaluatorul trebuie s aib un nivel de pregtire suficient i experien n evaluare i este fie membru al unui organism naional profesional de evaluare recunoscut, fie are autorizaie din partea guvernului sau numire din partea justiiei sau a unei autoriti cu un statut echivalent. n unele ri, prin lege, evaluatorul are nevoie de o autorizaie sau un certificat, din partea unui organism independent, pentru a putea profesa n aceast calitate. Un evaluator intern este un evaluator angajat fie n cadrul intreprinderii care deine activele, fie n cadrul firmei de contabilitate responsabil cu elaborarea rapoartelor i/sau nregistrrile financiare ale intreprinderii. Un evaluator intern este, n general, apt de a respecta toate exigenele privind independena i obiectivitatea profesional, solicitate n conformitate cu acest cod deontologic ns, din motive de prezentare public i regulament, este posibil s nu indeplineasc ntodeauna rolul de evaluator independent n anumite tipuri de angajamente.
Pagina 47 din 84
Un evaluator extern este un evaluator care, mpreun cu orice asociaie, nu are legturi materiale importante cu compania client sau cu subiectul misiunii. innd cont de faptul c toi evaluatorii, care ndeplinesc misiuni n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, trebuie s respecte cerinele privind imparialitatea, obiectivitatea profesional i transparena solicitat n baza acestui cod deontologic, aceti evaluatori trebuie s respecte solicitrile privind independena lor, aferente mai multor misiuni. n anumite ri sau pentru anumii clieni ar putea fi aplicate restricii suplimentare, prin regulamente sau prin lege, referitoare la termenul evaluator independent, n conformitate cu anumite circumstane. Acest cod nu-i propune s defineasc diferite grade de independen dincolo de standardul de independen cerut deja n conformitate cu acest cod. 3.4 STANDARDE MORALE IN EVALUARE 3.4.1 Etica Evaluatorii vor menine n permanen un standard nalt de onestitate i integritate i i vor desfura activitile lor astfel nct s nu prejudicieze clienii, publicul, profesia lor sau organismul naional profesional de evaluare din care fac parte. 3.4.2 Integritatea un evaluator nu trebuie s acioneze n mod neltor sau fraudulos; un evaluator nu trebuie s redacteze i s comunice n mod contient un raport care conine opinii i analize false, inexacte sau prtinitoare; un evaluator nu trebuie s contribuie sau s participe la un serviciu de evaluare pe care ali evalutori l considera ca nejustificat ; un evaluator trebuie s acioneze legal i s respecte legile i reglementrile rii n care i desfoar activitatea sau n care ndeplinete o anumit misiune ; un evaluator nu trebuie s pretind n mod contient sau s fac s par credibil o prezentare a calificrilor profesionale pe care nu le posed ; un evaluator nu va folosi n mod contient pretenii sau reclame false, eronate sau exagerate, cu intenia de a-i asigura lucrri de evaluare ; un evaluator va avea grij ca orice salariat sau colaborator subordonat, care ia parte la misiune, s respecte acest cod deontologic. 3.4.3 Conflicte de interese
Pagina 48 din 84
Un evaluator nu trebuie s acioneze pentru una sau mai multe pri n aceeai problem, cu excepia unui consimmnt n scris al celor implicai. Un evaluator trebuie s ia toate msurile necesare pentru a nu se ivi conflicte ntre interesele clienilor si i cele ale altor clieni, ale evaluatorului, ale firmei sale, rudelor prietenilor sau asociaiilor. Posibilele conflicte vor fi evideniate n scris, nainte de acceptarea instruciunilor clientului. Orice astfel de conflicte, pe care evaluatorul le cunoate ulterior, trebuie s fie imediat comunicate. n cazul n care aceste conflicte sunt percepute de evaluator, dup finalizarea evalurii, comunicarea acestora trebuie fcut ntr-o perioad de timp rezonabil. 3.4.4 Confidenialitate ntotdeauna, un evaluator trebuie s trateze problemele clientului cu discreia i confidenialitatea corespunztoare. Un evaluator nu trebuie s divulge informaiile sensibile, obinute de la un client sau rezultatele unei lucrri elaborate pentru un client, altor persoane dect celor autorizate de client, cu excepia cazului n care se solicit acest lucru n mod legal, cum ar fi situaiile n care un evaluator trebuie s respecte anumite proceduri vasi-judiciare, n cadrul organismului naional profesional de evaluare recunoscut, al crui membru este respectivul evaluator. 3.4.5 Impariabilitate un evaluator trebuie s efectueze o misiune cu strict independen obiectivitate i imparialitate i fr a considera interesele personale; un evaluator nu trebuie s accepte o misiune care presupune raportarea unor opinii i concluzii predeterminate; un evaluator nu trebuie s se bazeze pe informaiile eseniale furnizate de un client sau de orice alt parte care nu are calificare corespunztoare sau confirmarea de la o surs independent, cu exceptia cazului n care natura i importana acestei ncrederi sunt specificate ca o condiie limitativ; un evaluator nu va accepta omisiune care implic raportarea unor condiii ipotetice asumate, care nu pot fi realizate ntr-o perioad de timp rezonabil; un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fr suport, bazate pe o prejudecat de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflect opinia c aceast prejudecat este necesar pentru meninerea sau maximizarea valorii. La verificarea altui evaluator, un evaluator va raiona n mod imparial i i va justifica motivele pentru care este de acord sau nu cu concluziile raportului. 3.4.6 Competena
Pagina 49 din 84
Un evaluator trebuie s posede cunotinele, competena i experiena necesar pentru a ndeplini, n mod eficient, misiunea sa n conexiune cu un standard profesional acceptabil. Numai acei evaluatori capabili s respecte definiia evaluatorului, vor desfura activiti n conformitate cu aceste Standarde. 3.4.7. Acceptarea instruciunilor nainte de a accepta o misiune sau de a ncheia un contract de efectuare a oricrei misiuni, un evaluator trebuie s identifice n mod corespunztor problema care trebuie abordat i s fie sigur c posed experiena i cunotinele, sau n cazul unei misiuni n strintate, c este capabil s se asocieze cu un profesionist care posed experiena sau cunoate forele pieei, limba i legislaia, pentru a-i ndeplini misiunea n mod competent. 3.4.8 Existena din exterior Atunci cnd se apeleaz la asistena din exterior, n vederea completrii competenelor unui evaluator, acesta va trebui s stabileasc dac persoanele care ofer asisten posed abilitile i principiile deontologice necesare. Cnd se solicit asistena din exterior este necesar obinerea acordului clientului iar identitatea persoanelor care ofer asistena i importana rolului lor vor fi evideniate n raportul evaluatorului. 3.4.9 Eficiena i contiinciozitate Evaluatorul va aciona promt i eficient pentru ndeplinirea instruciunilor clientului i l va informa pe client asupra stadiilor evalurii. Instruciunile vor fi refuzate n cazul n care circumstanele mpiedic efectuarea investigaiilor necesare, a unei caliti bune a muncii i a finalizrii evalurii ntr-un timp rezonabil. Instruciunile scrise vor fi primite de la client i/sau vor fi confirmate n scris de evaluator, coninnd detalii suficiente pentru a evita orice interpretare eronat, nainte de raportarea evalurii. Un evaluator va face verificri i investigaii laborioase pentru a se asigura c datele pentru analiza n evaluare sunt corecte i demne de ncredere. Un evaluator va pregti un dosar de lucru pentru fiecare misiune care, la finalizare, va conine o copie a originalului, pe hrtie sau n forma electronic ( salvate corespunztor ) a tuturor rapoartelor scrise, a corespondenei i a notificrilor plus nsemnrile din dosar, care ntresc opiniile evaluatorului prin verificri, comparare obiectiv, deducie i calcul. Dosarul de lucru pentru fiecare misiune va fi reinut pentru o perioad de cel puin 5 ani de la finalizarea misiunii.
Pagina 50 din 84
3.5 ACTIVE FINANCIARE Activele financiare rezult din divizarea legal a proprietii asupra intreprinderii sau proprietii imobiliare ( de exemplu: asocieri, societi comerciale, societi mixte, coproprietatea), dintr-un drept opional de a vinde sau cumpra o proprietate ( de exemplu imobiliar, aciuni sau alte instrumente financiare ) la un pre dat i ntr-o perioad stabilit, sau prin crearea unor instrumente investiionale bazate pe un pachet de active imobiliare. Proprietatea poate fi n mod legal divizat pentru a crea asocieri n care dou sau mai multe persoane dein n comun o proprietate sau o intreprindere i i mpart profiturile sau pierderile acesteia. O societate n nume colectiv este o form de proprietate n care toi partenerii i mpart ctigurile sau pierderile din investiie i fiecare este pe deplin responsabil pentru toate obligaiile. O societate n comandit simpl este o form de proprietate costnd din parteneri comanditati i comanditari: unii administreaz afacerea i i asum pe deplin obligaiile, pe cnd ceilali sunt asociai pasivi i responsabili numai pn la mrimea capitalului investit. Alte entiti juridice sunt sindicalizrile i asocierile n participaiune. Investitorii sindicalizai sunt parteneri limitai. Prin sindicalizare se pot strnge fonduri pentru achiziionarea sau dezvoltarea unor proiecte imobiliare sau n alte domenii. O asociere n participaie ( joint venturre ) este o combinaie de dou sau mai multe entiti care se unesc n scopul realizrii unui anumit proiect. Aceast form de asociere se deosebete de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei asocierii i prin scopul specific al acesteia. O opiune este o nelegere de a menine o ofert de a cumpra, a vinde sau a nchiria o proprietate imobiliar ntr-o anumit perioad i la un pre dat. O opiune creaz un drept contractual, exercitarea cruia este, n general, dependent de ndeplinirea unor condiii specificate. Deintorul poate alege s-i exercite sau nu opiunea. n acest caz, o opiune difer de un contract de vnzare sau de cumprare a unei proprieti. Opiunile de cumprare pot fi coninute n contractele de nchiriere. Opiunile de cumprare conin adesea clauza conform creia o parte sau ntreaga chirie pltit se poate regsi n preul de cumprare. Investiiile imobiliare prin deinerea de valori mobiliare sau de instrumente care reflect att poziiile de datorie, ct i de capital, reprezint o alternativ la proprietatea
Pagina 51 din 84
direct. Investitorii pot deine i tranzaciona pri sau aciuni ntr-o proprietate sau ntr-un pachet de proprieti la fel cum pot deine i tranzaciona aciuni ale intreprinderilor. Piaa pentru astfel de valori mobiliare include att un sector privat sau instituional ( societi, fonduri, companii de asigurare ), ct i un sector public ( investitori individuali care tranzacioneaz pe piaa de capital ). Instrumentele de investiie mobilizate include fonduri imobiliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliar etc. Activele financiare sunt active necorporale i pot include: drepturile inerente deinerii unei intreprinderi sau proprieti, respectiv de a folosi, ocupa, vinde, sau administra; drepturi inerente din cadrul unui contract care garanteaz o opiune de a cumpra, sau unei nchirieri cu opiune de cumprare, opiuni care pot fi exercitate sau nu ; drepturile inerente deinerii unui pachet de aciuni sau obligaiuni ( de exemplu, de a pstra acest pachet sau de a-l vinde ). Evaluarea activelor financiare este necesar n mai multe situaii. Un activ financiar poate fi inclus ntre activele unui investitor. Ca urmare, pentru a stabili valoarea total a activelor deinute de investitor, trebuie determinat valoarea activelor financiare ale acestuia. Sau un investitor dorete s i vnd participaia sa, sau aceasta este motenit, valoarea ei necesar pentru stabilirea impozitului aferent sau pentru luarea unei hotrri judectoreti. De asemenea, un asociat dorete s cumpere un activ financiar, inclusiv pentru aport la capital. Opiunile de cumprare, care se pot achiziiona adesea cu sume mici, creeaz un puternic efect de ndatorare, efect al crui impact trebuie s fie luat n considerare n pre final de tranzacionare. Opiunile de cumprare a proprietii nchiriate, cu implicaii asupra valorii de pia a acesteia. Evaluarea instrumentelor de investiii mobilizate se face n scopul garantrii emisiunilor i emiterii rating-lui valorilor mobiliare, nainte de ofertele publice de vnzare. Standardul Internaional de Contabilitate, IAS 32- Instrumente financiare: prezentare i descriere, ofer definiii pentru un activ financiar, datorie financiar, instrument financiar, instrument de capital propriu, instrument ( financiar ) compus i active i datorii financiare monetare. Conform15 IAS 32, o intreprindere trebuie s prezinte informaii asupra valorii juste pentru fiecare clas de active i de datorii financiare, recunoscute sau nerecunoscute. Dac un
Pagina 52 din 84
instrument financiar este tranzacionat pe o piaa activ sau lichid, preul cotat pe acea pia este cea mai bun msur pentru valoarea just. Un activ financiar este orice activ care este : numerar; un drept contractual de a ncasa numerar sau alte active financiare de la alt intreprindere; un drept contractual de a schimba instrumente financiare cu alt intreprindere n condiiile n care sunt potenial favorabile ; un instrument de capitaluri proprii ale altei intreprinderi. Exemple uzuale de active financiare care reprezint un drept contractual de a ncasa numerar n viitor sunt: creanele i datoriile pe teren scurt comerciale; efecte comerciale de ncasat i de pltit; mprumuturi de ncasat i de pltit; obligaiuni de ncasat i de pltit. O datorie financiar este orice datorie contractual: de a vrsa numerar sau alt activ financiar unei alte intreprinderi; de a schimba instrumente financiare cu alt intreprindere n condiii care sunt potenial nefavorabile ( o intreprindere poate avea o datorie contractual care poate fi reglat fie pritr-o plat sub forma de active financiare, fie sub forma unor valori mobiliare de tipul capitalurilor proprii ). Exemple uzuale de datorii financiare care reprezint o obligaie contractual de a vrsa numerar n viitor sunt: creanele i datoriile pe termen scurt comerciale; efecte comerciale de ncasat i de pltit; mprumuturi de ncasat i de pltit; obligaiuni de ncasat i de pltit. Un instrument financiar reprezint orice contract care genereaz simultan un activ financiar pentru o alt intreprindere. Instrumentele financiare au o sfer larg, respectiv de la instrumente primare tradiionale precum obligaiunile la forme variate de instrumente financiare derivate. Instrumentele financiare derivate dau, uneia dintre pri, dreptul contractual de a schimba active financiare cu alt parte, n condiii ce sunt potenial favorabile, sau o datorie contractual de a schimba active financiare cu alt parte n condiii ce sunt potenial nefavorabile. Drepturile i obligaiile contractuale care nu implic transferul
Pagina 53 din 84
activului financiar, ci prevd executarea prin primirea sau livrarea doar a unui activ fizic ( de exemplu, o opiune, contracte forward sau futures pe argint ) nu sunt cuprinse n sfera de definiie a instrumentelor financiare ( IAS 32, A 9, 14, A 13 ). Instrumentele financiare derivate creeaz drepturi i datorii, ce au ca efect transferarea ntre pri a unuia sau mai multor riscuri financiare ( de exemplu, riscul de pre, riscul de credit, riscul de lichiditate, riscul fluxului de numerar ), inerente unui instrument financiar primar de baza ( IAS 32, 10). Multe alte tipuri de instrumente financiare derivate ncorporeaz un drept sau o datorie de a face schimburi viitoare, incluznd swap-ul de rata a dobnzii i swap-ul valutar, rata dobnzii din contractele caps, collars i floors pe baza ratei dobnzii, mprumuturile, emisiunile de obligaiuni i acreditivele ( IAS 32, A 12 ). O operaiune de leasing financiar este considerat un instrument financiar, iar o operaiune de leasing operaional nu este considerat un instrument financiar ( IAS 32, A 6 ). Un instrument de capital propriu este orice contact care confer existena unui interes rezidual n activele unei intreprinderi dup deducerea tuturor datoriilor sale. Exemple uzuale de instrumente de capitaluri proprii includ aciunile comune, unele tipuri de aciuni prefeniale, precum i bonurile de subscriere de active sau opiuni pentru subscrierea sau cumprarea de aciuni de la ntreprinderea emitent ( IAS 32, A 7 ). O opiune sau alt instrument similar, achiziionat de o intreprindere, care i d dreptul de a rscumpra propriile instrumente de capitaluri proprii nu se constituie ntr-un activ financiar al intreprinderii ( IAS 32, A 8 ). Un instrument ( financiar ) compus este un instrument financiar care, din punct de vedere al emitentului, conine att un element de datorie, ct i de capital. Active i datorii financiare monetare ( denumite i instrumente financiare monetare ) sunt active i datorii financiare ce urmeaz a fi ncasate sau pltite n bani, pentru o sum determinat sau determinabil. Valoarea ansamblului tuturor activelor financiare asupra unei proprieti poate fi mai mare sau mai mic dect suma participaniilor individuali asupra acelei proprieti. Valoarea complet ( 100% ) a deintorilor de proprieti generatoare de venit, aparinnd mai multor asociai, este posibil s depeasc valoarea agregat a participaiilor minoritare asupra proprietilor. In mod similar, valoarea portofoliului unui fond imobiliar, care reprezint ansamblul a diferite proprieti, este posibil s difere de suma valorilor tuturor proprietilor care formeaz portofoliul, datorit specificului asamblrii proprietilor n
Pagina 54 din 84
portofoliu, datorit specificului asamblrii proprietilor n portofoliu i/sau managementului portofoliului. Evaluatorul estimeaz mai nti valoarea complet sau total a unei proprieti nainte de a evalua participaiile fragmentare ( fraciunile proprietii ). n misiuni care implic active financiare, evaluatorul trebuie s identifice n mod exact drepturile de proprietate care se evalueaz, dac este vorba de o poziie majoritar sau minoritar ntr-o intreprindere sau proprietate, de un drept contractual sau de un drept majoritar sau minoritar asupra unei investiii imobiliare mobilizate. Evaluatorul trebuie s examineze clauzele contractuale sau actele constitutive ( de asociere ) pentru a verifica cota procentual din proprietate pe care o reprezint subiectul evalurii. Evaluarea activelor financiare implic cunotine aprofundate i specializate. Ca urmare, evaluatorul trebuie s adapteze abordarea sau abordrile la natura activului financiar de evaluare. Toate cele trei abordri pot fi utilizate la evaluarea proprietilor deinute de asocieri. La analiza vnzrilor comparabile n cadrul abordrii prin comparaia vnzrilor, evaluatorul determin dac n preul de cumprare sunt incluse i active non-imobiliare. Dac sunt incluse, aceste active trebuie identificate, iar efectul lor asupra valorii trebuie luat n considerare i estimat. Dac un asociat /acionar a achiziionat participaii ntr-o asociere/intreprindere, evaluatorul ia n considerare efectele activelor non-imobiliare asupra preului tranzaciei. Aceste elemente pot include finanri speciale, garanii privind ocuparea sau venitul i servicii de management. Opiuni de cumprare sunt considerate la cost de cumprtor, cnd opiunea este exercitat. Prin urmare, costul unei opiuni de a cumpra o proprietate, opiune care a fost exercitat, se adaug la preul de vnzare al proprieti imobiliare. Un evaluator trebuie s ia n considerare efectul de ndatorare produs de o opiune de cumprare asupra preului de tranzacie final pentru o proprietate. Cnd o opiune de cumprare a unei proprieti nchiriate este exercitat iar chiriile anterior pltite sunt considerate pri ale preului de cumprare, astfel de pli sunt tratate ca pli de rate. Preul unitilor sau aciunilor asupra unei investiii imobiliare , mobiliare sunt stabilite pe pieele pe care acestea sunt tranzacionate. Evalurile activelor imobiliare, care sunt abordri i metode consecvente cu caracteristicile de a genera venituri ale proprietii imobiliare.
Pagina 55 din 84
3.5.1 Prezentarea informaiilor Este esential ca evaluatorii s elaboreze i s comunice analizele, opiniile i concluziile lor ctre utilizatorii serviciilor prestate de ei, prin rapoarte corecte care vor dezvlui orice informaii ce ar putea afecta obiectivitatea. Raportul de evaluare va trebui s fac o descriere clar i precis a ariei de aplicabilitate a misiuni i a scopului acesteia, prezentnd orice ipoteze, scenarii sau condiii limitative care afecteaz n mod direct evalurile i, acolo unde este cazul, indicnd efectul lor asupra valorii. Raportul de evaluare trebuie s furnizeze suficiente informaii pentru a descrie activitatea desfurat, concluziile obinute i contextul n care s-au format. Un evaluator trebuie s prezinte orice relaie personal sau a firmei, direct sau indirect, cu proprietatea sau compania care este subiectul oricrei misiuni i care ar putea duce la un posibil conflict de interese. Atunci cnd un evaluator acioneaz n ipostaza de evaluator ntre, relaia sa cu entitatea care controleaz activele va trebui dezvluite n raportul de evaluare. Atunci cnd un evaluator acioneaz n ipostaza de evaluator extern, ns a lucrat i pentru alte contracte pentru client, aceast relaie trebuie s fie dezvluit n cazul n care o ter parte, care se bazeaz pe evaluare, consider c obiectivitatea evaluatorului este compromis. Orice limitri privind calitatea serviciului pe care un evaluator l poate oferi trebuie s fie dezvluite, fie c se datoreaz unor constrngeri externe impuse sau n special se datoreaz evaluatorului sau misiunii. n cazul n care apeleaz la asistena din exterior, evaluatorul trebuie s prezinte identitatea persoanelor care ofer asistena, gradul de ncredere i natura acestei asistene. Un evaluator trebuie s stabileasc o restricie de nepublicare a unei evaluri sau a concluziilor acesteia fr acord prealabil, astfel nct evaluatorul s pstreze un control asupra formei i contextului n care evalurile sale sunt dezvluite public. Un evaluator va prezenta orice devieri de la Standardele Internaionale de Evaluare. Standardele sunt concepute pentru situaiile generale i nu pot acoperi orice eventualitate. Exist situaii n care devierea de la Standarde este inevitabil. Cnd apar astfel de situaii, devierea nu va constitui o nclcare a acestor Standarde, cu condiia ca aceast deviere s fie rezonabil, s respecte principiile eticii i limitele de competen, iar n raportul de evaluare s fie inclus o expunere privind raiunea acestei devieri. 3.5.2 Raportarea valorilor
Pagina 56 din 84
Misiunile de evaluare se pot referi la una sau mai multe proprieti. Stilul raportului de evaluare trebuie s fie ajustat n funcie de natura misiunii i de nevoile clientului, respectndu-se i anumite cerine minime cu privire la coninut. Acest paragraf prezint coninutul minim al oricrui raport sau certificat. Trebuie s fie incluse urmtoarele elemente: identitatea evaluatorului i data raportului; identitatea clientului; instruciunile, data efectiv a valorii estimate, scopul i utilizarea evalurii; baza de evaluare, incluznd tipul i definiia valorii; identitatea, situaia juridic i locaia ( locaiile ), proprietii ( proprietilor ) care vor fi evaluate; data i amploarea inspeciilor; aria de aplicabilitate i amploarea activitii n misiunea de evaluare; orice ipoteze i condiii limitative i orice ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare; o declaraie de conformitate prin care se arat c valoarea a fost fcut prin respectarea standardelor i a altor cerine de prezentare; calificarea profesional i semntura evaluatorului; n anumite cazuri, o certificare specific din partea evaluatorului ntr-o form standard. Utilizarea evalurii i complexitatea proprietii determin gradul de detaliere adecvat pentru un raport. n cazul n care se raporteaz o proprietate unic sau complex, este recomandabil ca raportul s conin mai multe detalii cu privire la datele pe care se bazeaz evaluarea i raionamentul din spatele concluziilor. n cazul n care se raporteaz o proprietate unic sau complex, este recomandabil ca raportul s conin mai multe detalii cu privire la datele pe care se bazeaz evaluarea i raionamentul din spatele concluziilor. n cazul n care un raport este elaborat pentru un portofoliu de proprieti, n scopul utilizrii evalurii ntr-o misiune de audit, nivelul de detaliere a datelor solicitate pentru fiecare dintre proprietile din cadrul portofoliului poate fi mai puin extins. Aceast seciune nu trebuie s fie considerat ca reprezentnd investigaiile, cercetarea i analiza necesare desfurrii unei evaluri adecvate, ci pur i simplu minimul care trebuie prezentat n raport.
Pagina 57 din 84
4. RAPORT DE EVALUARE AL S.C. ESTICO HOTEL S.A. BUTENI
4.1 ALEGEREA METODELOR DE EVALUARE Selecia metodelor pentru estimarea valorii de pia a SC ESTICO HOTEL SA BUTENI, a avut la baz considerente legate de sectorul de activitate n care se plaseaz aceasta. Procedura de evaluare pentru fiecare societate se stabilete de ctre evaluator pe baza unui diagnostic global. n conformitate cu standardele internaionale, metoda de evaluare este o cale specific de estimare a valorii de pia a companiei n cadrul abordrilor. Principalele categorii de metode de evaluare sunt: metode patrimoniale i metode de randament. 4.2. METODE PATRIMONIALE De concepie clasic se bazeaz pe evaluarea elementelor finanate de capital care urmeaz a fi tranzacionate. Metoda este fundamentat pe principiul substituiei, astfel un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. 4.3. METODE DE RANDAMENT Prin care se estimeaz valoarea unei afaceri, a unei participaii sau a unei aciuni, prin calcularea valorii sale prezente a benefiicilor viitoare anticipate. Metodele au n vedere abordarea dinamic a capitalurilor, respectiv a fluxurilor pe acestea le genereaz pentru investitor. S-au ales pentru evaluare urmtoarele metode: a) metode patrimoniale ; b) metoda activului net corectat ; c) metoda de randament ; d) metoda actualizrii fluxului de lichiditi ; e) metoda capitalizrii veniturilor.
Pagina 58 din 84
4.4. PREMISE I SCENARII UTILIZATE Exprimarea tuturor valorilor s-a fcut n USD la data de schimb de 2,5676 RON/USD, valabil la data de 31 decembrie 2006 consultanii de specialitate au efectuat vizite la sediul societii, pentru inspectarea direct a cldirilor, echipamentelor, ct i date relevante pentru calculul costurilor de nlocuire i stabilirea deprecierii globale. Datele culese, selectate, analizate i sintetizate, au fost folosite pentru evaluarea corect a societii. Pentru evaluarea financiar a societii s-au fcut previziuni privind activitatea viitoare a acesteia. Estimrile s-au fcut pe baza rezultatelor anterioare i discuiilor purtate cu conducerea societii, referitor la obiectivele strategice i modul de utilizare a acestora. Scenariile utilizate au inut cont de fluxurile de numerar nete istorice, de previziunile privind veniturile posibile, de costurile de operare, de nivelul amortizrii de taxe i impozite. 4.5. EVALUAREA PRIN METODE PATRIMONIALE
Metoda activului net corectat. n condiiile de relativ stabilitate, activul net contabil reprezint o valoare patrimonial a societii, prin faptul c el cuprinde capitalurile investite i beneficiile nerepartizate. Activul net contabil se corecteaz, innd cont de uzanele contabile i fiscale care se ndeprteaz de realitatea economic i mai ales de factorii care produc distorsiuni ntre bilanul contabil i bilanul economic. Activul net corectat16 reprezint activul reevaluat corectat, mai puin datoriile de orice fel. Evaluarea prin metoda activului net contabil corectat este recomandat n cazul n care se are n vedere continuitatea activitii societii ce se evalueaz. Dezavantajul acestei metode l constituie excluderea din calcule a randamentului capitalurilor investite, astfel nefiind recomandat folosirea exclusiv a acestei valori patrimoniale n tranzaciile comerciale. Dei activul net corectat reprezint o radiografie clar a patrimoniului net al unei societi comerciale la data evalurii, el nu exprim valoarea societii, ntruct nu reflect i
16
Dragota, V. Evaluarea aciunilor societilor comerciale, Editura Economic, Bucureti, 2006
Pagina 59 din 84
valoarea goodwill-ului, respectiv calitatea managementului, care n general nu sunt nregistrate n activul bilanului contabil. Activul corectat a rezultat din reevaluarea elementelor de activ, cu deosebire imobilizri, inndu-se seama de deprecierea monetar, modalitile de amortizare, evoluia preurilor, utilitatea i ali factori care pot antrena distorsiuni ntre bilanul contabil i bilanul economic. S-au abordat separat urmtoarele tipuri de active: active fixe ( echipamente, mijloace de transport, dotri, proprietate imobiliar, terenuri) ; active circulante ( stocuri, creane, disponibiliti bneti etc.) Activul net corectat s-a bazat pe datele de raportare contabil, la 31 decembrie 2006. Explicarea coreciilor. Evaluarea mijloacelor fixe s-a fcut pe baza evidenei inute n cadrul societii i pus la dispoziia consultantului. Pentru cldiri i construcii speciale, evaluarea s-a fcut cu ajutorul indicilor de actualizare, stabili de INCERC i aprobai de MLPAT. Deprecierea pentru acest tip de mijloace fixe s-a fcut n conformitate cu Normativul P135/99 aprobat de MLPAT cu Ordinul 85/N/2000. Costul de nlocuire brut pentru mijloacele fixe din celelalte categorii s-a determinat prin una din urmtoarele metode: metoda identificrii, care const n stabilirea identitii mijlocului fix cu unul care are pre de producie sau de livrare ; metoda asimilrii, care const n compararea mijlocului fix, care se evalueaz cu un altul care are pre de producie sau de livrare, i care are parametrii funcionali apropriai ; metoda corelrii, care se folosete la fel ca cea precedent n cazul cnd parametrii funcionali sunt diferii ; metoda indicilor de actualizare. Costul de nlocuire brut ( CIB ) reprezint totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la data evalurii pentru nlocuirea mijloacelor fixe considerate n stare nou, cu caracteristici tehnico-economice similare celor de evaluat. Costul de nlocuire net ( CIN ) a fost determinat prin deducerea din costul de nlocuire brut a deprecierii totale ( Dt ) compus din: deprecierea economic vechimea, starea ( sau mrimea uzurii fizice ) degenerarea sau atrofierea rezultat din trecerea timpului sau din utilizarea trecut
Pagina 60 din 84
mrimea posibil a costului viitor n utilizarea datorat cheltuielilor de ntreinere comparativ cu un mijloc fix modern substituit. s-a stabilit n funcie de durata normal de funcionare stabilit prin HG nr. 964/98 mediul de lucru, modul de exploatare, regimul de lucru durata de funcionare, modul de efectuare a reviziilor i reparaiilor i altele deprecierea funcional adecvarea pentru utilizarea curent i pentru respectarea continu a acesteia sau pentru dezvoltarea n alte scopuri deprecierea strategic o decizie strategic luat n cadrul afacerii poate face o anumit activitate s devin neprofitabil deprecierea legat de reglementrile de mediu - a fost considerat nerelevant n acest caz. Costul de nlocuire net a fost calculat cu relaia: CIN = CIB1 x ( 1-Dt /100 ) CIB1 = costul de nlocuire brut Dt = deprecierea total RON Tabel 4 1 Mijloace fixe Grupa 1 Cldiri Construcii speciale Grupa 2 Utilaje Alte mijloace fixe TOTAL CIB Cost de nlocuire brut 1932765 6187 238095 2168047 Dt % Deprecierea total 32 38 69 41 CIN Costul de nlocuire net 1308160 3836 73809 1385806
Costul de nlocuire net este de 1385806 lei Ron. Activele circulante ( stocuri, disponibil, etc.), nu au fost corectate datorit faptului c perioada de nregistrare n contabilitate este recent. Valoarea terenului a fost corectat conform evalurii terenului prezentat n continuare. Terenul este concesionat conform contractului cu Primria Buteni nr. 12/1992. Se prezint tabelar datele sintetice ale activului net contabil, valorile corectate i diferenele rezultate din aplicarea coreciilor. EVALUAREA TERENULUI N CAZUL ACHIZIIEI LUI
Pagina 61 din 84
Metoda comparaiilor directe - Determinarea valorii de pia prin aceast metod se face prin comparare i aplicarea de corecii unor suprafee de terenuri similare pentru care exist informaii certe referitoare la preuri. Pentru comparaie au fost alese terenuri n zona apropiat amplasamentului studiat: Teren str.Caporal Muat nr 14 Buteni, cu urmtoarele caracteristici: suprafa = 1200 mp deschidere = 17 m raport dimensiuni = 1/1 toate facilitile ofert = 200 USD/mp Teren str. Caporal Muat nr. 16 Buteni, cu urmtoarele caracteristici: suprafa = 1500 mp deschidere = 25 m raport dimensiuni = 1/4 toate facilitile ofert = 210 USD/mp Teren str.Caporal Muat nr.8 Buteni, cu urmtoarele caracteristici: suprafa = 1000 mp deschidere =12 m raport dimensiuni = 1/1 toate facilitile ofert = 250 USD/mp Pentru determinarea valorii terenului se fac urmtoarele corecii: Corecii la preurile de ofertare n general preurile de ofertare sunt cu 10-12% mai mari dect la preurile la care se realizeaz tranzacia. Corecii pentru front stradal ntre 5-20% terenurile cu front stradal mai mare sunt mai bine vndute. Raport dimensiuni corecii pentru forma i dimensiunile terenului.
Pagina 62 din 84
Pentru terenurile la care raportul dintre lungime i lime este mai mic, preurile sunt mai mari comparativ cu terenurile nguste i lungi ntre +20 % i -8 %. Corecii pentru localizarea 20% pentru zona imediat inferioar.
Tabel 4.2 Element de comparaie Pret ($ / mp) Suprafaa Ofertare (tranzacie) CORECII Pre corectat Localizare Corecii Pre corectat Raport dimensiuni Corecii Pre corectat Utiliti Corecii Pre corectat Utiliti Corecii Pre corectat Corecie total net Corecie total net % Corecie total brut Corecie total brut %
Teren evaluat
Teren A
Teren B
Teren C
1858mp
200 1200mp Ofertare -12% -24% 176 La fel 0 176 1 -10% -18 158 La fel 0 158 La fel 0 158 -42 21% 42 21%
210 1500mp Ofertare -12% -25% 185 La fel 0 185 +10% +18 194 La fel 0 194 La fel 0 194 -16 8% 52 25%
Din calculele efectuate rezult c terenul pentru care suma coreciilor brute este mai mic ( 21% ) este cel situat n str. Caporal Muat nr 14 .Valoarea corectat a acestuia este de
Pagina 63 din 84
158 $/mp: Consider valoarea terenului pentru imobilul situat n str.Caporal Muat nr.14 Buteni ca fiind tot de 158 $ /mp. Valoare terenului prin metoda comparaiei directe este estimat la 189.600 USD aproximativ 5.517.36 lei Ron.
4.6.1 Calculul activului net corectat la data de 31.12.2006
Tabel 4.3 lei Ron DENUMIRE A.Elemente de activ I. Active Imobilizante 1. Imobilizri necorporale la valoarea rmas 2. Mijloace fixe nete i terenuri 3.Corporale i necorporale n curs 4. Imobilizri financiare TOTAL I II ACTIVE CIRCULANTE 1.Materiale, obiecte de inventar 2. Produse finite 3.Produse flux (neterminat) 4.Mrfuri i ambalaje 5.Conturi de
Activ net contabil 31.12.2005
Activ net contabil corectat 31.12.2006
Diferene
91667 34110
215367 0 0
86 125864
86 215453
0 0 21878 0
0 0 21878 0
0 0
Pagina 64 din 84
regularizare 6.Disponibiliti bneti 7. Titluri de plasament 8. Creane i decontri TOTAL II TOTAL A B. Datorii TOTAL ACTIV (A-B)
4084 0 0 25962 151827 17794 134032
4084 0 0 25962 241446 17873 223572
Valoarea SC SILVA SRL prin metoda activului net contabil corectat este de 2.235.72 RON . Valoarea societii stabilit prin metoda activului net contabil corectat, considerm c nu poate fi reinut ca valabil, ntruct veniturile societii nu sunt n totalitate n relaie direct cu volumul, calitatea sau performanele tehnice ale mijloacelor fixe existe. Metoda activului net corectat n condiiile de relativ stabilitate, activul net contabil reprezint o valoare patrimonial a societii, prin faptul c el cuprinde capitalurile investite i beneficiile nerepartizate. Activul net contabil se corecteaz innd cont de uzanele contabile i fiscale, care se ndeprteaz de realitatea economic i mai ales de factorii care produc distorsiuni ntre bilanul contabil i bilanul economic. Activul net corectat reprezint activul reevaluat corectat, mai puin datoriile de orice fel. Evaluarea prin metoda activului net contabil corectat este recomandat n cazul n care se are n vedere continuitatea activitii societii ce se evalueaz. Dezavantajul acestei metode l constituie excluderea din calcule a randamentului capitalurilor investite, astfel nefiind recomandat folosirea exclusiv a acestei valori patrimoniale n tranzaciile comerciale. Dei activul net corectat17 reprezint o radiografie clar a patrimoniului net al unei societi comerciale la data evalurii, el nu exprim valoarea societii ntruct nu reflect i valoarea goodwill-ului, respectiv calitatea managementului, care n general nu sunt nregistrate n activul bilanului contabil. Activul corectat a rezultat din reevaluarea elementelor de activ cu deosebire imobilizri, inndu-se seama de deprecierea monetar, modalitile de amortizare, evoluia
Pagina 65 din 84
preurilor, utilitatea i ali factori care pot antrena distorsiuni ntre bilanul contabil i bilanul economic. S-au abordat separat urmtoarele tipuri de active: active fixe (echipamente, mijloace de transport, dotri, proprietate imobiliar, terenuri) active circulante ( stocuri, creane, disponibiliti bneti etc.)
Activul net corectat s-a bazat pe datele de raportare contabil la 31 decembrie 2006. Tabel 4.4 Elemente de activ I. Active imobilizante 1.Imobilizri necorporale 2.Imobilizri corporale 3.Imobilizri financiare TOTAL I II Active circulante 1.Materiale, obiecte de inventar -Materii prime, materiale -Stocuri aflate la teri 2.Produse finite i semifabricate 3.Producie n curs 4.Animale 5.Mrfuri i ambalaje 6.Conturi de regularizare 7. Prime privind rambursarea obligaiunilor 8.Disponibiliti bneti 9.Titluri de plasament 10.Creane i decontri 11.TOTAL I+II ( 1 la 10) TOTAL ACTIVE minus datorii curente I + II B.DATORII 1.mprumuturi i datorii asimilate 2.Furnizori 3.Creditori 4.Dividende de pltit 5.Alte decontri 6. Conturi de regularizare TOTAL B ( 1 la 6 ) Valoare LEI RON
0 125778 86 125864 0 0 0 0 0 0 21878 0 0 4084 25962 151827 0 1005 0 0 16789 0 17794
Pagina 66 din 84
ACTIV NET 2006 = 151827 17794 = 134033 lei RON Explicarea coreciilor Evaluarea mijloacelor fixe s-a fcut pe baza evidenei inute n cadrul societii i pus la dispoziia consultantului. Pentru cldiri i construcii speciale, evaluarea s-a fcut cu ajutorul indicilor de actualizare stabilii de INCERC i aprobai de MLPAT. Deprecierea pentru acest tip de mijloace fixe s-a fcut n conformitate cu Normativul P135/99 aprobat de MLPAT cu Ordinul 85/N/2000. Costul de nlocuire brut pentru mijloacele fixe din celelalte categorii s-a determinat prin una din urmtoarele metode: metoda identificrii, care const n stabilirea identitii mijlocului fix cu unul care are pre de producie sau de livrare metoda asimilrii, care const n compararea mijlocului fix care se evalueaz cu un altul care are pre de producie sau de livrare, i care are parametrii funcionali apropriai metoda corelrii, care se folosete la fel ca cea precedent n cazul cnd parametrii funcionali sunt diferii metoda indicilor de actualizare. Costul de nlocuire brut ( CIB ) reprezint totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la data evalurii pentru nlocuirea mijloacelor fixe considerate n stare nou, cu caracteristici tehnico-economice similare celor de evaluat. Costul de nlocuire net ( CIN ) a fost determinat prin deducerea din costul de nlocuire brut a deprecierii totale ( Dt ) compus din: deprecierea economic vechimea, starea ( sau mrimea uzurii fizice ), degenerarea sau atrofierea rezultat din trecerea timpului sau din utilizarea trecut, mrimea posibil a costului viitor n utilizarea datorat cheltuielilor de ntreinere, comparativ cu un mijloc fix modern substituit . s-a stabilit n funcie de durata normal de funcionare stabilit prin HG nr. 964/98, mediul de lucru, modul de exploatare, regimul de lucru, durata de funcionare, modul de efectuare a reviziilor i reparaiilor i altele deprecierea funcional adecvarea pentru utilizarea curent i pentru respectarea continu a acesteia sau pentru dezvoltarea n alte scopuri
Pagina 67 din 84
deprecierea strategic o decizie strategic luat n cadrul afacerii poate face o anumit activitate s devin neprofitabil deprecierea legat de reglementrile de mediu - a fost considerat nerelevant n acest caz. Costul de nlocuire net a fost calculat cu relaia: CIN = CIB1 x ( 1-Dt /100 ) CIB1 = costul de nlocuire brut Dt = deprecierea total
Tabel 4.5 Mijloace fixe Grupa 1 Cldiri Construcii speciale Grupa 2 Utilaje Alte mijloace fixe TOTAL
CIB lei Ron Cost de nlocuire brut 1932765
Dt % Deprecierea total 32
CIN - lei Ron Costul de nlocuire net 1308160
6187 238095 2168047
38 69 41
3836 73809 1385806
Costul de nlocuire net este de 1385806 lei Ron. Activele circulante ( stocuri, disponibil, etc.) nu au fost corectate datorit faptului c perioada de nregistrare n contabilitate este recent. Valoarea terenului a fost corectat conform evalurii terenului prezentat n continuare. Terenul este concesionat conform contractului cu Primria Buteni nr. 12/1992. Se prezint tabelar datele sintetice ale activului net contabil, valorile corectate i diferenele rezultate din aplicarea coreciilor. Metoda comparaiilor directe - Determinarea valorii de pia prin aceast metod se face prin comparare i aplicarea de corecii unor suprafee de terenuri similare pentru care exist informaii certe referitoare la preuri. Pentru comparaie au fost alese terenuri n zona apropiat amplasamentului studiat:
Pagina 68 din 84
Teren str. Caporal Muat nr 14 Buteni urmtoarele caracteristici : suprafa = 1200 mp deschidere = 17 m raport dimensiuni = 1/1 toate facilitile ofert = 200 USD/mp
Teren str. Caporal Muat nr. 16 Buteni, cu urmtoarele caracteristici: suprafa = 1500 mp deschidere = 25 m raport dimensiuni = 1/4 toate facilitile ofert = 210 USD/mp Teren str.Caporal Muat nr. 8 Buteni, cu urmtoarele caracteristici: suprafa = 1000 mp deschidere = 12 m raport dimensiuni = 1/1 toate facilitile ofert = 250 USD/mp Pentru determinarea valorii terenului se fac urmtoarele corecii: Corecii la preurile de ofertare n general preurile de ofertare sunt cu 10- 12% mai mari dect la preurile la care se realizeaz tranzacia Corecii pentru front stradal ntre 5-20% terenurile cu front stradal mai mare sunt mai bine vndute Raport dimensiuni corecii pentru forma i dimensiunile terenului. Pentru terenurile la care raportul dintre lungime i lime este mai mic preurile sunt mai mari comarativ cu terenurile nguste i lungi ntre +20 % i -8 %. Corecii pentru localizarea 20% pentru zona imediat inferioar. Din calculele efectuate rezult c terenul pentru care suma coreciilor brute este mai mic ( 21% ) este cel situat n str. Caporal Muat nr.44. Valoarea corectat a acestuia este de 158 $ /mp.
Pagina 69 din 84
Consider valoarea terenului pentru imobilul situat n str. Caporal Muat nr. 44 din Buteni ca fiind de 158 $ /mp. Valoare terenului prin metoda comparaiei directe este estimat la 189.600 USD aproximativ 5.517.36 lei Ron.
Tabel 4.6 Element de comparaie Pre ($ / mp) Suprafaa Ofertare (tranzacie) CORECII Pre corectat Localizare Corecii Pre corectat Raport dimensiuni Corecii Pre corectat Utiliti Corecii Pre corectat Utiliti Corecii Pre corectat Corecie total net Corecie total net % Corecie total brut Corecie total brut %
Teren evaluat
Teren A
Teren B
Teren C
1858mp
200 1200mp ofertare -12% -24% 176 La fel 0 176 1 -10% -18 158 La fel 0 158 La fel 0 158 -42 21% 42 21%
210 1500mp Ofertare -12% -25% 185 La fel 0 185 +10% +18 194 La fel 0 194 La fel 0 194 -16 8% 52 25%
1/2
Pagina 70 din 84
CALCULUL ACTIVULUI NET CORECTAT LA DATA DE 31.12.2006 MII LEI Tabel 4.7 DENUMIRE A.Elemente de activ I. Active Imobilizante 1. Imobilizri necorporale la valoarea rmas 2. Mijloace fixe nete i terenuri 3.Corporale i necorporale n curs 4. Imobilizri financiare TOTAL I II ACTIVE CIRCULANTE 1.Materiale, obiecte de inventar 2. Produse finite 3.Produse flux (neterminat) 4.Mrfuri i ambalaje 5.Conturi de regularizare 6.Disponibiliti bneti 7. Titluri de plasament 8. Creane i decontri TOTAL II TOTAL A B. Datorii TOTAL ACTIV (A91667 0 86 125864 215367 0 86 215453 0 0 0 0 Activ net contabil 31.12.2005 lei Ron Activ net contabil corectat 31.12.2006 lei Ron Diferene
0 0 0 21878 0 4084 0 0 25962 151827 17794 134032
0 0 0 21878 0 4084 0 0 25962 241446 17832 223572
0 0 0
Pagina 71 din 84
B)
Valoarea SC ESTICO HOTEL SA BUENI prin metoda activului net contabil corectat este de 223.572 lei Ron. Valoarea societii stabilit prin metoda actvului net contabil corectat considerm c nu poate fi reinut ca valabil ntruct veniturile societii nu sunt n totalitate n relaie direct cu volumul, calitatea sau performanele tehnice ale mijloacelor fixe existente. 4.7 EVALUAREA PRIN METODE FINANCIARE ( DE RANDAMENT ) Metodele financiare presupun un mod de abordare mai realist al valorii societii bazat pe teoria utilitilor care confer o anumit valoare unei proprieti cumprate numai n masura n care investitorul realizeaz o satisfacie din achiziia respectiv reflectat n mrimea profitului net anual ce poate rezulta prin folosirea patrimoniului cumprat. n timp ce valoarea patrimonial evideniaz un stoc existent la un moment dat, valorile financiare sau de randament sunt determinate de fluxurile caracteristice exploatrii societii n decursul unei perioade trecute sau viitoare. Metoda fluxurilor financiare actualizate Metoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor financiare viitoare se bazeaz pe capacitatea societii de a genera fluxuri pozitive de disponibiliti, care n final rmn la dispoziia proprietarului. Fiind o metod de randament i avnd n vedere particularitile alpicrii, argumentele care susin alpicarea metodei sunt urmtoarele: a) Specificul activitii societii care: genereaz fluxuri financiare n principal din activiti comerciale rolul major al distribuiei la formarea veniturilor contribuia semnificativ a managementului i personalului. Premisele aplicrii metodelor sunt: definirea condiiilor normale de exploatare i funcionare pe baza tendinelor extrase din rezultalele analizei diagnostic;
Pagina 72 din 84
deducerea din profitul net degajat din exploatare i amortizarea cheltuielilor de investiii i fond de rulment; valoarea exprim rezultatul utilizrii acelor elemente de patrimoniu care particip la desfurarea activitii, excluznd deci activele n afara exploatrii, dar incluznd valoarea elementelor intangibile ( good-will ). continuitatea managementului, a sistemului de organizare, a structurii i activitii societii. Metoda se aplic18 sub rezerva certitudinii informaiilor i estimrilor puse la dispoziie de conducerea societii i anume: estimrile privind evoluia veniturilor n perioada de previziune ; estimrile privind structura costurilor i a programului de investiii pentru a sustine evoluia vnzrilor i cheltuielilor. 1. Durata previziunii Alegerea duratei de 5 ani pentru scenariul de previziune ales, are n vedere urmtoarele considerente: Durata necesar pentru a se putea constitui o imagine asupra evoluiei societii lund n considerare toate elementele necesare; Cererea pentru serviciile pe care le comercializeaz societatea nu se poate previziona pe termen mai lung, dat fiind evoluia de dezvoltare a pieei pe care opereaz societatea, precum i evoluia cotei de pia ce revine societii din piaa specific i care este influenat major de evoluia economiei att la nivelul macro ct i la nivelul local. Estimarea valori societii prin metoda DCF discounted cash-flow Pentru estimarea valorii firmei, prin metoda discounted cash flow, la proiecia activitii economico-financiare viitoare, s-au avut n vedere estimrile privind dezvoltarea societii n perioada 2006-2010, precum i concluziile analizei diagnostic. Obiectivele principale ale societii n perioada 2006-2010 sunt: creterea volumului activitii comparativ cu realizrile anului 2005; optimizarea rezultatelor i n mod deosebit a rezultatelor din exploatare prin controlul permanent al cheltuielilor; optimizarea indicatorilor economico-financiari; asigurarea unui echilibru financiar stabil cu referire n mod deosebit la indicatorii de lichiditate;
18
Stan, S. Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucureti, 2006.
Pagina 73 din 84
lichidarea datoriiilor restante. VENITURI DIN EXPLOATARE -Toate calculele sunt exprimate n USD, iar pentru comparabilitate calculele s-au exprimat n preuri constante, preuri medii realizate de societate n anul 2006. Veniturile din exploatare se constituie n principal din valoarea serviciilor turistice i a celor de alimentaie public, dezvoltate n restaurantul, pizzeria firmei. Pentru orizontul de timp 2007-2011, pentru veniturile din celelalte activiti se are n vedere urmtoarea evoluie: Tabel 4.8 USD $ 103703,7 211615,0 214136,0 214136,0 214136,0 2007 2008 2009 2010 2011
Se are n vedere o investiie de 1.000.000 USD, conform . Calculul fluxului net s-a fcut conform . Activele i pasivele curente s-au dimensionat lund n calcul elementele de fundamentare prezentate n continuare. programul de vnzri; consumurile i costurile specifice. Determinarea principalelor elemente ale costurilor indirecte s-a efectuat astfel: costurile cu salariile personalului auxiliar sunt calculate n funcie de numrul de salarii negociate, cotele legale de taxe i contribuii; costurile cu asigurrile pentru cldiri i dotri s-a fcut aplicnd o cotaie de 0,15 % asupra valorii estimate a investiiei transformate n USD ; costul cu fondul de promovare a turismului s-a calculat aplicnd o cot de 3% asupra veniturilor estimate, exclusiv TVA ; cheltuielile cu publicitatea s-au calculat n funcie de tarifele existente i prin estimarea unei publiciti mai puin agresiv ; preurile medii de vnzare ale mrfurilor ; stocurile i termenele de plat a obligaiilor curente realizate n anul 2006. Rezultatele estimrilor efectuate, cu luarea n considerare a premiselor formulate mai sus conform calculelor, pentru primii cinci ani se regsesc n anexele 4.5.1 - 4.5.6. Din analiza fluxului de numerar se constat urmtoarele:
Pagina 74 din 84
fluxul cuprinde pe lng intrrile i ieirile de numerar legate de realizarea investiiilor propuse i a activitii curente i rambursarea creditului pe termen mediu. sursele proprii reprezint ncasrile realizate din clieni i din aportul asociatului la capitalurile proprii fluxul de numerar este pozitiv, o eventual incapacitate de plat este puin probabil. Estimrile s-au fcut n ipoteza contractrii creditului de 1.000.000 USD, neexistnd pe parcursul perioadei previzionate creteri ( dezvoltri investiii ) dect n anul 2005, fluxul net de trezorerie devine capital circulant i astfel se creeaz mari surplusuri de capital circulant. Estimrile efectuate au condus la concluzia c sursele sunt suficiente ca s asigure un nivel suficient al finanrii activelor curente i continuitii activitii, chiar i pentru creterea fizic a acesteia. Estimrile rezultatelor ( profiturilor ), vizeaz att activitatea de exploatare, ct i activitatea financiar. 4.8 ESTIMAREA PROFITULUI CONTUL DE PROFIT I PIERDERE Contul de profit i pierdere se construiete lund n calcul aporturile la rezultatele a trei activiti, adic activitatea de exploatare, activitatea financiar i activitatea exceptional. Estimarea profiturilor s-a realizat innd cont de: numrul de locuri la cazare i la alimentaia public ; coeficientul de utilizare al capaciti ; existena sezonalitii activitii ( trei sezoane S1 = 21 decembrie 28 decembrie, 3 ianuarie - 31 martie; S2 = 29 decembrie 2 ianuarie, 21 iunie 30 septembrie; S3 = 1 aprilie 20 iunie, 1 octombrie 20 decembrie ) ; coeficientul de utilizare a capacitii existent n staiunea Buteni ; numrul i structura turitilor sosii n staiune n anul 2006 ; costurile de exploatare previzionate ; fluxul de disponibiliti ; contractarea unui credit n valoare de 1.000.000 USD pe termen de 3 ani; tarifele medii practicate de uniti de acelai profil din Buteni; creterea vnzrilor din alimentaia public, ca urmare a punerii n funciune a proiectului; normarea consumurilor de materiale de ntreinere, n funcie de categoria de clasificare de trei stele i de numrul de turiti i sejurul mediu-turist;
Pagina 75 din 84
creterea numrului de personal cu 26 de angajai din care: 4 cameriste, 3 recepioneri, 3 buctari, 7 osptari, 2 picolli, 2 vnztori, 3 paznici, un ef hotel i un operator pe calculator ; consumurile specifice de gaze, ap i energie ; estimarea veniturilor s-a fcut n funcie de sezonalitate, structurarea activitilor pe centre de profit i gradul de utilizare al capacitii. Profiturile estimate Fundamentate n condiiile prezentate, conturile de profit i pierderi, pentru fiecare din cele dou variante pe total activitate ( V1 = fr proiect; V2 = cu proiect, ), pun n eviden, pentru principalele componente, nivelele valorice din tabelul de mai jos: USD $ Tabe l 4.9 Nr.c rt. 1 abil 47 2 zit pe 3 profit P Profit net 37 V1 V2 74 207 110 783 901 938 672 959 Impo V1 V2 58 690 261 111 902 760 300 313 224 620 133 Profit impoz V1 V2 32 2761 044 37 634 253 1202 251 897 688 44 34 2 53620 1339 02 7 60959 959 620 133 920 760 149 536 984 481 446 634 253 178 36 1014 481 44 1785 536 1014 178 Specifi caie V variant 2007 2008 2 2009 2010 2011
Pentru fundamentarea contului de profit i pierderi, s-au luat n calcul cinci variante de estimare: C1 varianta caz de baz ; C2 varianta reducerea vnzrilor cu 10%; C3 varianta reducerea vnzrilor cu 5%;
Pagina 76 din 84
C4 varianta creterea costurilor variabile cu 10%; C5 varianta creterea costurilor variabile cu 5%. US D$ Tab el 4.1 0 Nr. crt. 1 Profit impozabil C1 C2 C3 C4 C5 2 Impozit pe profit C1 C2 C3 C4 C5 3 Profit net C1 C2 C3 C4 C5 155915 102632 129173 136813 146384 38979 25658 32318 34203 36591 116936 76974 96955 102610 109773 747793 592480 670137 694562 721177 186948 148120 167534 173641 180294 560845 444360 502603 520922 540883 806152 650839 728496 753257 779704 201538 162710 182124 188314 194926 604614 488129 546372 564943 584778 835945 680632 758289 783050 809497 208986 170158 189572 195763 202374 626959 510474 568717 587288 607123 835945 680632 758289 783050 809497 208986 170158 189572 195763 202374 626959 510474 568717 587288 607123 Specificaie Varian t 2003 2004 2005 2006 2007
Profiturile cresc sub influena urmtorilor factori: creterea volumului valoric al vnzrilor prin punerea n funciune a proiectului; reducerea cantitativ a consumurilor specifice la materialele de ntreinere; creterea productivitii muncii. Profitul brut n perioada derulrii creditului este influenat negativ de cheltuielile financiare datorit dobnzilor la creditul necesar realizrii de noi investiii.
Pagina 77 din 84
n toate cele trei exerciii financiare analizate, nivelul ratelor de solvabilitate se ncadreaz la limitele considerate a fi normale, fapt care d o not de securitate creditorilor intreprinderii pe termen lung i scurt. Pentru perioada urmtoare este necesar s se asigure n continuare corelaia necesar dintre ncasri i pli, pentru a se realiza echilibrul economico - financiar general al societii. CALCULUL CASH FLOW-ULUI NET ACTUALIZAT Actualizarea asigur comparabilitatea cash-flow-ului realizat n perioade diferite de timp 2005-2009, stabilindu-se valoarea actual a sumelor nete disponibile n viitor. Actualizarea fluxurilor s-a realizat cu o rat de actualizare 14 %, rat ce conine n structura sa urmtoarele elemente: - rata de baz - coeficientul de risc din care: - riscul concurenial 3% - riscul dependenei fa de furnizori 2,5% - riscul dependenei fa de clientel 2,0%. Valoarea societii prin metoda DCF discounted cash flow pentru o rat de actualizare de 14% rezult din nsumarea: valorii actualizate a cash-flow-ului net la dispoziia firmei pe ntreaga durat de calcul valoarea rezidual actualizat, calculat fa de cash-flow-ul net din ultimul an luat n calcul. fluxul de numerar ( cash-flow ) Cash-flow-ul reprezint sumele nete la dispoziia firmei degajate din ansamblul operaiunilor desfurate de societate dup ce din intrrile totale de fonduri s-au depus n totalitate ieirile de fonduri generate de activitile de exploatare financiare sau investiionale. Principalele surse de fonduri sunt constituite n perioada 2006-2010 din profitul net, amortizare disponibiliti la nceputul perioadei. Utilizarea fondurilor se ndreapt spre creterea fondului de rulment i de investiii. Pentru meninerea capacitii operaionale s-au prevzut sume pentru investiii pentru noi capaciti funcionale de agrement utilizate dup standardele europene. Cumulat pe 5 ani, investiiile cumuleaz 2.760.000 USD cu o distribuie anual egal.
Pagina 78 din 84
6,5% 7,5%
Fluxul de numerar rezultat conform celor de mai sus, n perioada 2006-2010 este prevzut detaliat pentru cazul de baz n anexa 4.5.2 i este de 693079 lei Ron. Fa de cele de mai sus rezult: suma cash-flow actualizat 25167 valoare rezidual actualizat 209378 TOTAL = 209378 lei Ron Metoda capitalizarii veniturilor Metoda deriv din teoria utilitilor care confer o anumit valoare unei proprieti comparate, n msura n care investitorul realizeaz o satisfacie din achiziia respectiv, reflectat n ctigurile viitoare realizabile din exploatarea acesteia. Valoare societii a fost estimat prin capitalizarea fluxului reproductibil. Pentru determinarea fluxului reproductibil F a fost utilizat profitul net mediu estimat pe baza previziunilor prezentate n capitolul anterior. F = (Pni)/5 Rata de capitalizare k, a fost estimat la 17,1%, fiind derivat din rata de actualizare de 14%, pe baza estimrii factorilor de risc prezentai n capitolul anterior i utilizai pentru determinarea ratei de capitalizare corectat pentru coerena i corelaia cu raportul dintre profitul net cash-flow-ul net ( vezi Coerene i corelaii n evaluarea intreprinderii dr.ec. Sorin Stan) .Valoarea societii prin capitalizarea veniturilor nete se calculeaz cu formula: V = F/k-g V = 628026/0,171-0,140 V = 20258 lei RON Unde: k = rata de actualizare g = rata de cretere anual a profitului net rezultat a fi cca. 3,3% pe an. Societatea nu dispune de elemente care s determine corectarea valorii rezultate prin capitalizarea profitului net, cum ar fi valoarea unor active n afara exploatrii, etc.Astfel, valoare societii prin capitalizarea veniturilor este de 20258 lei Ron. OPINIA EVALUATORULUI
Pagina 79 din 84
Metode patrimoniale-valoarea rezultat prin metoda activului net contabil corectat (ANC) = 223572,9 lei Ron Metode de randament valoare rezultat prin metoda DCF fluxurilor financiare actualizate = 234000 lei Ron Metoda capitalizrii veniturilor valoarea rezultat prin metoda capitalizrii veniturilor = 225892 lei Ron Ca rezultat al investigaiilor i analizelor efectuate n opinia evaluatorului, valoarea de pia a SC ESTICO HOTEL SA Buteni este de 223572 lei Ron la data de 31.12..2006 Pentru numrul total de aciuni rezult c valoarea unei aciuni este 18,32 lei Ron. Valoarea de pia estimat nu conine TVA, fiind exprimat pentru plata n numerar. Valoarea de pia prezentat n lucrare este strict pentru SC ESTICO HOTEL SA Buteni n ntregimea sa, orice diviziune nefiind posibil, iar alte drepturi pariale neavnd relevan. Considerm c prezentul raport poate fi aprofundat pe baza unei analize detaliate de marketing n scopul de a mbina punctele forte ale companiei cu ansele oferite de mediul nconjurtor i de a reduce riscurile generate de acestea prin ameliorarea punctelor mai puin bune ale companiei sau prin crearea de noi puncte forte. Se va insista mai mult pe determinarea factorilor critici de succes al fiecrui cmp strategic de afaceri precum i pe analiza valorii care are ca scop s stabileasc ct mai obiectiv poziia ntreprinderii fa de concurenii si i s arate avantajele i dezavantajele concureniale. Lanul valoric al diferitelor uniti strategice de afaceri poate constitui buna baz pentru o analiz a sinergiei precum i pentru analizarea anselor ( oportunitilor ) i a riscurilor ( ameninrilor ).
5. CONCLUZII SI PROPUNERI
Raportul de evaluare efectuat permite judecarea firmei din punct de vedere a capacitii sale de a realiza profit pe termen scurt i lung, perspectivele de progres ale activitii sale, capacitatea intreprinderii de a-i diminua riscurile financiare asociate considerate a fi corecte.
Pagina 80 din 84
Anumite afirmaii i proiecii din raport s-au efectuat pe baza informaiilor furnizate de conducerea societii comerciale asupra performanelor viitoare ale societii. Pentru intreprinderi noi se recomand metode randament. Metodele fluxurilor viitoare actualizate se recomand pentru evaluarea n scopul achiziiei ntregii intreprinderi sau a unui pachet de control, cazuri n care investitorul are posibilitatea de a stabili distribuia profitului. Deasemenea este recomandat n cazul intreprinderii n care predomin elementele intangibile, ca factor de baz a performanelor. Asociaiile profesionale acord mult atenie respectrii standardelor profesionale i codului de comportament profesional, pe care l folosesc ca pe un element esenial n consolidarea sa. n ultimul timp, pe plan internaional s-a constatat o preocupare major referitoare la existena standardelor de evaluare internaional. Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) a adoptat acest standard pentru a mbunti coninutul i calitatea evalurilor n cadrul comunitii internaionale, n beneficiul orientrii utilizatorilor situaiilor financiare. n general, conceptele, procesele i metodele aplicate n evaluare sunt similare cu cele folosite pentru alte tipuri de evaluri. Anumii termeni pot avea sensuri sau utilizri diferite. Acele diferene permit clarificri importante oriunde ar fi folosite. Rapoartele de evaluare sunt folosite n mod uzual ca baz pentru alocarea valorii pe diferitele active, necesar n cazul elaborrii situaiilor financiare. Rapoartele de evaluare pot fi necesare pentru mai multe utilizri posibile care includ achiziionri i vnzri de terenuri, fuziuni, evaluarea participaiilor deinute de acionari i alte asemntoare. Considerm c prezentul raport poate fi aprofundat pe baza unei analize detaliate de marketing n scopul de a mbina punctele forte ale companiei cu ansele oferite de mediul nconjurtor i de a reduce riscurile generate de acestea prin ameliorarea punctelor mai puin bune ale companiei sau prin crearea de noi puncte forte. Evaluatorul trebuie s fie foarte atent cnd corecteaz nregistrrile istorice. Aceste corecii trebuie discutate n ntregime cu clientul. Evaluatorul trebuie s aplice coreciile numai dup o cunoatere prealabil a societii respective, astfel nct s poat susine validitatea lor. Pentru a asigura credibilitatea evalurii este necesar o analiz minuioas, fr prejudeci, a societilor similare. Ca urmare evaluatorul are sarcina de a selecta premisa adecvat a evalurii, n funcie de scopul i destinaia evalurii i de statutul corect, economic i funcional, al activelor necorporale supuse evalurii.
Pagina 81 din 84
Metodele de evaluare a activelor necorporale sunt nscrise n cele trei abordri clasice ale evalurii oricrui tip de proprietate, cu unele particulariti referitoare la denumirea metodelor de evaluare ca i relevana acestora. Alegerea unui set de metode de evaluare pentru un anumit caz concret este o decizie important pe care o ia evaluatorul.Selecia este condiionat de factori obiectivi i factori subiectivi. Factori obiectivi: scopul evalurii (vnzare, fuziune, etc.); mrimea i structura capitalului ; natura activelor societii; sectorul de activitate al societii unde are loc evaluarea; solicitri exprese; Factori subiectivi: interesele celor implicai n tranzacie; logistica evaluatorului, experiena sa; disponibilitatea informaiilor asupra societtii evaluate; rezultatele diagnosticului. n continuare sunt prezentate unele detalii privind o parte din cei mai importani factori de care trebuie s in seama la selectarea metodelor de evaluare. Cel mai important factor al seleciei metodelor este cantitatea i calitatea datelor. Procesul de selectare al metodelor este condiionat de accesul la informaii al evaluatorului. n lucrrile de evaluare realizate pentru soluionarea unor litigii sau dispute este posibil ca evaluatorul s nu aib acces la informaii despre firm sau despre management. Se va insista mai mult pe determinarea factorilor critici de succes al fiecrui cmp strategic de afaceri precum i pe analiza valorii care are ca scop s stabileasc ct mai obiectiv poziia ntreprinderii fa de concurenii si i s arate avantajele i dezavantajele concureniale. n urma unor cantiti mari de informaii asupra unor tranzacii anterioare constituie un motiv foarte important pentru ca evaluatorul s abordeze prioritar metode comparative. Evaluarea unor msuri ulterioare, n cazul unei determinri obiective, este restrictiv la acelea care nu depesc scopul intreprinderii existente. Msurile ce au fost luate( de ex.o investiie ) se vor lua n considerare la generarea veniturilor. Dar dac realizarea msurilor planificate depinde de evenimente care nu sut sigure sau suficient de probabile, nu exist o
Pagina 82 din 84
baz concret de includerea lor n evaluare. Oricum aceste aspecte trebuie menionate n raportul de evaluare. Rezultatul activitii de evaluare se concretizeaz prin exprimarea de ctre evaluator a unei opinii referitoare la valoarea intreprinderii. Opinia evaluatorului va rezulta n urma concilierii i n nici un caz prin medierea ( ponderea ) valorilor rezultate, prin metode de evoluare aplicat. n general dac evaluatorul a ntocmit raportul de pe poziia de consultant, el va estima o valoare minim i o valoare maxim care au semnificaii diferite pentru vnztor sau cumprtor. Chiar i n aceast situaie, clientul solicit uneori i o valoare la care evaluatorul crede c este posibil s se ncheie tranzacia. Dac evaluatorul a ntocmit evaluarea de poziie de arbitru sau de expert neutru, de regul se solicit o opinie privind o singur valoare i anume cea care duce la preul cel mai probabil. Pe tot parcursul lucrrii sunt exprimate puncte de vedere referitoare la evaluare verificare conform standardelor internaionale de evaluare, ca fiind o activitate efectuat de experi evaluatori profesioniti, care arat principii, metode i standarde profesionale i etice specifice, prin care se bazeaz o valoare pentru dreptul de proprietate respectiv, care s fie ct mai apropiat de cea pe care o recunoate piaa n urma tranzaciilor. Pentru viitor propunem: mbogirea gamei de produse i servicii; asigurarea bazei materiale pentru a concura cu societi similare; asigurarea calitii serviciilor; mbuntirea condiiilor de munc; elaborarea i realizarea unor proiecte de organizare; maximizarea profitului firmei; reducerea costurilor; eliminarea pierderilor si a risipei; reducerea duratei de onorare a comenzilor i mrimea vitezei de rotaie a stocurilor; mbuntirea fluxului de numerar pentru mrirea capacitii de autofinaare; sporirea productivitii muncii. Pentru SC ESTICO HOTEL SA o problem important va fi modernizarea la standarde europene i utilizarea eficient a capacitilor existente.
Pagina 83 din 84
Pagina 84 din 84

Aspecte Ale Raportului de Evaluare Conform Standardelor Inter Nation Ale de Evaluare

Transféré par

Informations du document

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Aspecte Ale Raportului de Evaluare Conform Standardelor Inter Nation Ale de Evaluare

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.