Counerstone Property Management

Especializada em pequenas e médias propriedades multi-unidades

PLANO DE NEGÓCIOS

MAIO DE 2006

Apresentado por:
Mr Shakir Akbari
Sr. Ed Fee
Ms Cathy Gentry
Mr Mauricio Ikegami
Ms Kathy Scharko
Mr Alex Stoykov
Mr Samir Sundar

Informações de contato:
Pedra Angular Gestão de Propriedades, LLLP (http://www.cornerstonepropertymanagement.com)
Uma suíte East Jackson Blvd 8003
Chicago, IL 60604-2287
Telefone: (312) 362-8433
Telefax: (312) 362-8432
E-mail: contactus@cornerstonepropertymanagement.com
Resumo
Uma jovem de 20 anos estava fazendo compras de apartamentos quando sentiu que havia
encontrado o apartamento de dois quartos perfeito para compartilhar com um amigo. A mulher
pegou um pedido do proprietário e ligou para a mãe na volta para casa, animada com o achado.
Dias depois, a jovem voltou a andar pelo apartamento com a mãe e, com um olhar mais prático,

1
teve de admitir que o apartamento era pequeno demais para dois amigos compartilharem
confortavelmente. Ela voltou para casa e pensou sobre isso, então ligou para o proprietário no dia
seguinte para recusar o apartamento. O locador solicitou que a mulher devolvesse o pedido de
aluguel em branco. A mulher marcou uma consulta com o proprietário para entregar o
documento. No dia da consulta o senhorio teve de cancelar, e remarcaram. Nos dias seguintes,
emergências aleatórias e responsabilidades nas várias propriedades do proprietário a deixaram
incapaz de encontrar a mulher repetidas vezes. Certa noite, quando o proprietário ligou para
marcar mais uma reunião, a mãe da jovem atendeu. O senhorio, exasperado com todo o esforço e
frustração de tentar fazer algo tão simples, mas não conseguir realizá-lo, expressou: "Tenho tanto
para fazer! Se eu tivesse alguém para fazer tudo por mim!"
A mãe da jovem que atendeu o telefone era sócia-fundadora e CFA da Cornerstone
Property Management, Kathy Scharko, e tinha acabado de encontrar o nosso cliente ideal.

A Cornerstone Property Management foi fundada em 2006 e está atualmente em fase de

desenvolvimento e planejamento. Somos uma parceria de gestão de propriedades de serviço
completo com a visão de fornecer de forma lucrativa e ética serviços de gestão de propriedades de
alta qualidade para investidores imobiliários, com foco na atenção pessoal. Os investidores
imobiliários querem o melhor retorno sobre seu investimento com baixo volume de negócios,
cobrança de aluguel no prazo e propriedades funcionando sem problemas e bem conservadas. Os
inquilinos querem um lugar que eles têm orgulho de chamar de lar, onde eles podem relaxar e
desfrutar de seus arredores. A Cornerstone Property Management busca atender todas essas
necessidades e muito mais com eficiência e dedicação. Podemos fazer isso de forma simples,
oportuna e econômica.
A pedra angular do nosso modelo de negócios será um portal web proprietário que
oferecerá um serviço rápido e fácil para o uso de prospects, inquilinos e clientes. Criaremos valor
para o proprietário do imóvel com excelente manutenção total dos imóveis alugados, além de
servir como um facilitador entre o inquilino e o locador, tudo coordenado através de nosso
aplicativo de site proprietário. Vamos aproveitar o uso da tecnologia para automatizar muitos
processos manuais, reduzindo custos para o proprietário do imóvel. Nossos processos refinados
também nos permitirão dar aos nossos inquilinos uma melhor experiência de aluguel, criando
linhas de comunicação abertas e eficazes entre eles e o proprietário do imóvel, bem como um
serviço cortês, rápido e profissional para sua casa e o terreno da propriedade. Nosso foco é a
melhoria contínua do valor que trazemos para as partes interessadas, como inquilinos e,
especialmente, proprietários de imóveis. Também cresceremos estrategicamente o negócio,
forjando relacionamentos e networking ao máximo, pois essa é a base do setor imobiliário.
Nossos fundadores têm uma verdadeira compreensão do que é preciso para se destacar no setor.

A Cornerstone Property Management traz mais de 15 anos de experiência em gestão de

propriedades e imobiliários, bem como conhecimento profundo na área de e-commerce e
tecnologias web. Nossos sócios fundadores são profissionais astutos, motivados, motivados e
pessoalmente envolvidos no crescimento e sucesso deste empreendimento. Os principais
proprietários e outros funcionários-chave são:

Sr. Alex Stoykov, MBA e Gerente de Sócio/Corretora: Trazendo mais de 8 anos de

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 experiência imobiliária, incluindo consultoria hipotecária e gestão de propriedades. O Sr.
Stoykov anteriormente chefiava a divisão de gestão de propriedades de uma empresa
imobiliária Top 50, ele gerenciava um orçamento anual de mais de 5 milhões de dólares,
ao mesmo tempo em que fornecia uma forte liderança para a divisão. Através de suas
fortes habilidades de vendas, gerenciamento e liderança, em um período de tempo de 4
anos, ele foi capaz de elevar o nível de desempenho da divisão de baixo desempenho para
o mais lucrativo da organização.

Sra. Cathy Gentry, MBA e Gerente de Operações: Trazendo mais de 7 anos de

experiência em gestão de propriedades, bem como uma vasta rede de fornecedores de
manutenção, a Sra. Gentry administrou pessoalmente e com sucesso mais de 50
propriedades ao mesmo tempo. Ela também traz para a mesa a experiência em operações
de negócios, decorrente de um negócio familiar de restauração de casas, mais tarde
diversificando para a gestão de propriedades. Em ambos os empreendimentos, ela se
destacou com sua capacidade de entender e gerenciar as necessidades e expectativas de
todas as partes interessadas.

Sr. Shakir Akbari, MS e Sócio/Gerente de Tecnologia: Trazendo vasta experiência em

e-business como ex-diretor de e-business de um banco de muito sucesso. O Sr. Akbari
também foi o fundador e CEO do e-rentals.com, um portal B2C, conectando centenas de
comunidades de aluguel com clientes em potencial. A certa altura, este empreendimento
de e-business registrou mais de 10.000 usuários, levando o Sr. Akbari a ser
posteriormente nomeado como um dos líderes mais influentes no setor imobiliário pela
revista "VAR E-Biz" (2000).

Sra. Kathy Scharko PHD, CFA, e Consultora Financeira: Sra. Scharko, ex-analista da
Venture Capital Corporation, especializada em empresas de e-business. Ela também tem
uma experiência imensurável em bancos, financiamento de startups, IPOs e outras
capitalizações de mercado. A Sra. Scharko publicou, mais recentemente, um livro branco
altamente conceituado sobre o papel e a contribuição do CFO no boom dot.com da
internet e subsequente queda.

Através da automação, nosso portal web é projetado para fornecer um serviço de

qualidade superior aos investidores e, ao mesmo tempo, permitir que a Cornerstone Property
Management alcance uma redução no custo ou serviço. Solicitamos uma Carta de Crédito de
$150.000 a uma taxa de 7,5%, a ser reembolsada em 3 anos. Isso corresponderá às contribuições
individuais dos parceiros de US$ 50.000 cada. O nível de experiência no setor imobiliário que
nossos parceiros trazem para a mesa, juntamente com nosso sólido conceito de negócios e desejo
de sucesso, fazem da Cornerstone Property Management um investimento digno para seu
portfólio.

Obrigado pelo seu tempo.

Índice

3
Counerstone Property Management..................................................................................................1
Resumo..........................................................................................................................................1
Índice.............................................................................................................................................3
Descrição da Empresa...................................................................................................................6
A Indústria.................................................................................................................................6
Nossa Empresa..........................................................................................................................7
Serviços Oferecidos...................................................................................................................8
Proposta de venda única............................................................................................................8
Posicionamento........................................................................................................................10
Precificação.............................................................................................................................10
O Mercado...................................................................................................................................11
Clientes....................................................................................................................................11
Tamanho do mercado e tendências..........................................................................................11
Concorrência............................................................................................................................12
Desenvolvimento e Produção......................................................................................................15
Status de desenvolvimento......................................................................................................15
Processo de atendimento.........................................................................................................16
Requisitos de Capital...............................................................................................................20
Estratégia de Vendas e Marketing...............................................................................................22
Método de Vendas...................................................................................................................22
Publicidade e Promoção..........................................................................................................23
Gestão..........................................................................................................................................24
Descrição.................................................................................................................................24
Propriedade..............................................................................................................................24
Estrutura Organizacional.........................................................................................................24
Serviços de Suporte.................................................................................................................25
Finanças.......................................................................................................................................26
Riscos......................................................................................................................................26
Demonstração do Fluxo de Caixa............................................................................................26
Balanço....................................................................................................................................26
Demonstração de resultados....................................................................................................26
Solicitação de Financiamento e Devolução.............................................................................27
Anexo C - Balanço Patrimonial..................................................................................................33

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 Anexo D - Demonstração do Resultado......................................................................................33
Appendix A
Appendix B –Balanço..................................................................................................................32
Appendix C –Demonstração de resultados................................................................................. 33

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Descrição da Empresa
A Indústria
O setor imobiliário sempre foi um fenômeno local. O velho ditado é que existem três
coisas que são extremamente importantes para imóveis, localização, localização, localização! As
razões podem ser muitas; proximidade com seu trabalho, amigos ou família, importância das
escolhas de estilo de vida ou simplesmente potencial de investimento.

A cidade de Chicago tem a vantagem distinta de ter uma economia multi-indústria

robusta. Sempre que um negócio sai, sempre parece que outro novo negócio entra. A economia
local de Chicago suporta milhões de funcionários que vivem principalmente dentro dos limites da
cidade. Tendo escolhido a área que desejam morar, a próxima questão passa a ser a da
acessibilidade; Eles alugam ou compram? Tendências recentes das taxas de juros apontam para
um número crescente de pessoas adiando a compra e optando por alugar seu próximo imóvel.

Os investidores imobiliários desejam tanto uma valorização ascendente como fluxos de

caixa positivos constantes dos seus investimentos. A cidade de Chicago ofereceu uma modesta,
embora consistente, valorização de 6,5% nos investimentos imobiliários, apesar dos ciclos
nacionais de boom e queda do setor imobiliário. Além disso, a gentrificação de regiões mais
antigas da cidade permitiu que alguns dos investidores mais astutos ou agressivos tivessem a
oportunidade de taxas de valorização ainda mais altas.
Portanto, Chicago é uma área privilegiada para investidores conservadores e de longo prazo no
setor imobiliário.

As propriedades de aluguel da cidade de Chicago podem ser divididas em três áreas

principais.
^ Grandes edifícios multi-inquilinos e torres com serviços de gestão internos.
^ Edifícios de médio porte com oito ou menos unidades com propriedade de locador
ausente.
^ Edifícios de pequeno porte com 3 ou menos unidades com serviços prestados pelo
proprietário local.

Os edifícios de médio porte, com proprietários ausentes, dominam com 80% do mercado
da cidade de Chicago. Este é o segmento de mercado que estamos escolhendo para entrar.

Embora investir em imóveis para alugar possa ser uma oportunidade de investimento
saudável e de longo prazo, pode haver algumas desvantagens. A distração e os custos de
administrar todos os detalhes e problemas que inevitavelmente surgem em imóveis alugados
podem ser cansativos e, em alguns casos, esmagadores. Papelada, telefonemas, reuniões e
inquilinos irados fazem parte do investimento em imóveis alugados.

As sociedades de gestão imobiliária formaram-se para actuar como intermediárias entre o

proprietário/senhorio e os arrendatários/inquilinos. Essas pequenas empresas são geralmente

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empresas do tipo não automatizadas e intensivas em mão de obra. Consistindo principalmente de
faz-tudo e administradores, seu principal serviço tem sido manter e reparar os imóveis alugados
quando necessário. A automação dos processos de negócios não era uma preocupação primária e,
portanto, a contabilidade, a contabilidade e outros processos de negócios eram lentos e propensos
a erros.

Em contraste, grandes empresas de gerenciamento de propriedades de serviço completo,

como Jones, Lang, LaSalle, simplificaram e automatizaram processos de negócios para grandes
proprietários de propriedades, como Motorola, Sun Microsystems e Dell Computers. Esses
grandes proprietários esperam e exigem um serviço superior e uma rápida disponibilidade de
informações de seus profissionais de gestão de propriedades e obtêm o que demandam. Os
pequenos proprietários, no entanto, tiveram pouco a escolher em quem poderiam escolher como
gestores para suas propriedades de investimento. Essa falta de concorrência resultou em recursos
de encaminhamento de aluguel lentos, em relatórios lentos sobre questões de propriedade e em
baixo investimento na otimização do processamento de negócios.

Isso cria uma oportunidade para a Cornerstone Property Management entrar no mercado
imobiliário de aluguel de Chicago e se expandir rapidamente, oferecendo serviço superior e
processamento de informações superior para um segmento de mercado carente.

Nossa Empresa
Para o investidor imobiliário exigente, multi-inquilino e multi-inquilino, a Cornerstone
Property Management oferece serviços de gestão de propriedades rápidos, fáceis e confiáveis, a
fim de remover os desafios associados a esses investimentos.
A Cornerstone Property Management fornecerá um serviço completo de gestão de
propriedades imobiliárias. Nosso serviço é remover todas as dores de cabeça e problemas
associados à gestão da propriedade e, assim, permitir que os proprietários tenham acesso
simplificado às recompensas financeiras de seus investimentos.

O segmento de mercado em que estamos buscando entrar há muito tempo é negado a uma
empresa de gestão moderna e full service. A maioria dos nossos concorrentes não desfruta de uma
presença na web, e se eles lançaram tal presença, ela tem funcionalidade limitada e nenhuma
capacidade real de processamento de negócios. A Cornerstone Property Management se
concentrará em um segmento de mercado específico de proprietários ausentes que possuem
propriedades em determinados segmentos de Chicago. Embora esses proprietários possam estar
localizados em qualquer lugar do planeta, eles ainda serão capazes de determinar rapidamente o
status exato de seus investimentos a qualquer momento.

Esses desafios para a gestão de propriedades imobiliárias são inúmeros e a Cornerstone

Property Management se concentrará em automatizar a maior parte da papelada mundana
necessária para gerenciar adequadamente a miríade de detalhes exigidos por investidores,
inquilinos, autoridades fiscais e regulamentações do governo local e federal. No entanto, a
automação nos ganhará apenas tanto, alto toque, interação pessoal será necessária para construir e
manter redes pessoais próximas de Contadores, Advogados, Empreiteiros de Serviços,

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Funcionários Locais e Escrivães do Condado. A confiança não é conquistada e provaremos aos
nossos proprietários que temos a capacidade de fornecer todos os serviços necessários para
minimizar distrações e custos associados a investimentos imobiliários.

A Cornerstone Property Management será criada como uma sociedade limitada com
nossos três sócios fundadores com ampla experiência em imóveis, finanças e gestão de
propriedades.

Serviços Oferecidos
Proprietários – Através do nosso portal web, e-mail e por telefone, a Cornerstone Property
Management fornecerá serviços completos de gestão de propriedades e encaminhamento rápido
de valores de aluguel. Inigualável por nossos concorrentes, ofereceremos uma relação comercial
sem preocupações que melhora os benefícios do investimento imobiliário, reduzindo os
aborrecimentos a quase nada.

Nossa experiente equipe de gestão ajudará os proprietários a manter seus investimentos,

preencher vagas e fornecer dados de mercado relevantes sobre aluguéis locais e valores de
propriedades quando benéficos. Vamos garantir que os reparos e trabalhos de manutenção sejam
feitos em uma mansão profissional e oportuna. Examinaremos os solicitantes quanto à capacidade
de crédito e, posteriormente, inspecionaremos periodicamente as unidades de aluguel quanto ao
cumprimento dos contratos de aluguel. A política é um modo de vida em Chicago e os vereadores
locais têm muita influência no que diz respeito a questões imobiliárias e regulamentos locais. A
Cornerstone atuará como porta-voz local de nossos proprietários ausentes.

Inquilinos– Através do nosso portal web e através do suporte telefónico, iremos fornecer uma
rápida remediação de problemas de propriedade, métodos fáceis de pagamento de rendas e
actuaremos como porta-vozes dos proprietários. Confirmaremos a necessidade de reparos em uma
mansão oportuna e manteremos os inquilinos informados quanto ao status de seus pedidos.

Proposta de venda única

A pedra angular do nosso modelo de negócios será um portal web proprietário que
oferecerá um serviço rápido e fácil para o uso por prospects, inquilinos e clientes. Este portal
reduzirá nossos custos de processo de negócios e, ao mesmo tempo, melhorará nossos níveis de
serviço. A infraestrutura do site manterá a segurança absoluta de todas as informações
confidenciais.

O portal terá quatro visões ou seções principais.

Clientes– Nosso cliente-alvo quer acesso seguro, rápido e fácil à situação financeira atual
de seus investimentos. Ele quer uma apresentação fácil de entender de suas receitas e
despesas. Forneceremos informações como cobranças de aluguel, taxas de empreiteiros,
impostos e contas de serviços públicos em um formato gráfico e de item de linha fácil de
entender. Além disso, em todos os momentos, o cliente poderá visualizar seu status
financeiro exato visualizando ou baixando rapidamente relatórios formatados em HTML.

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As aplicações financeiras de backend gerarão relatórios trimestrais e os encaminharão aos
nossos clientes, ou seus agentes designados, dentro do formato de sua escolha. O portal
facilitará nossa compensação dos pagamentos de aluguel em uma mansão oportuna e
facilitará nossa capacidade de encaminhar rapidamente esses valores para uma conta
bancária designada até odia 10 de cada mês.
O portal nos ajudará a criar uma relação de confiança com nossa base de clientes que será
difícil de igualar pela nossa concorrência. A média do setor para o encaminhamento de
aluguéis é de três semanas; Entregaremos na metade do tempo, reduzindo nossos custos
de transação.

Inquilinos– Nossos locatários serão presenteados com uma ferramenta fácil de usar para
pagar seus aluguéis on-line. Embora aceitemos cheques, promoveremos ativamente o uso
de serviços bancários on-line, transferências de dinheiro ou contas PayPal para suas
obrigações mensais. Informações prontamente disponíveis sobre políticas de construção,
contatos de emergência e utilitários serão mostradas. Finalmente, se eles tiverem algum
problema com seu apartamento, eles serão direcionados para um formulário web de
solicitação de serviço fácil de preencher.
O portal nos ajudará a reduzir nosso tempo de processamento para coleções, bem como
automatizar nossas funções de escrituração contábil para reduzir ainda mais os custos. A
automatização de nossas funções de central de suporte permitirá um rastreamento mais
rápido e menos dispendioso do status da ordem de trabalho e dos tempos de conclusão.

Perspectivas– O lado público do portal será mostrado a clientes em potencial para ilustrar
a facilidade de trabalhar com a Corner Stone como gerente de propriedade.
Relatórios e atividades simulados serão mostrados de tal forma que nossa equipe de
vendas pode mostrar rapidamente a proposta de valor de trabalhar com nossa empresa. A
codificação de palavras-chave específicas aumentará nossa visibilidade para quem
procura por serviços de gerenciamento de propriedades na área norte de Chicago.
Embora o principal método de vendas seja o boca a boca e o contato direto, para ajudar
nos esforços de vendas, uma ferramenta de vendas on-line será um método necessário,
mas barato, de promover nosso serviço. Além disso, colocar uma presença na web pode
gerar algum interesse em nossos serviços.

Empresa– O portal coletará todas as solicitações de serviço dos lojistas e facilitará a

impressão dos relatórios para distribuição aos servidores competentes para sanação. O
status dessas solicitações será mantido para acompanhamento, se necessário. O status
atual dos pagamentos de aluguel, vagas, depósitos e outros dados financeiros cumulativos
será apresentado em um formato gráfico e de item de linha fácil de visualizar para funções
de relatório.
Todos os dados do locatário e do cliente estarão prontamente disponíveis para acesso
rápido pela equipe autorizada da empresa.
Esta é a pedra angular do nosso processo de negócios, automatizando o maior número
possível de funções para reduzir a complexidade e os custos, acelerar os tempos de
processo e melhorar os níveis de serviços para nossos clientes e locatários.

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Posicionamento
Para proprietários ausentes e investidores remotos em propriedades de aluguel na área de
Chicago, oferecemos serviços de gerenciamento de propriedades confiáveis e sem preocupações.
Ao ativar nossas funções de relatório, permitimos aos nossos clientes disponibilidade ilimitada
para o status financeiro e físico de sua propriedade. A automação das funções de relatório e a
manutenção do status de investimento atual reduzem drasticamente as preocupações do investidor
com os problemas que podem surgir. Os investidores não só recebem o valor do aluguel no início
do mês, como agora não têm a preocupação de que os problemas de inquilino ou construção
sejam tratados de forma menos do que ideal.

Queremos que nossos clientes nos vejam como parceiros confiáveis que gerenciarão todas
as múltiplas demandas das propriedades de investimento como se fossem suas.

Precificação
O padrão da indústria para taxas de serviços de gerenciamento é de cinco por cento do
pagamento de aluguel. Propomos manter essa estrutura tarifária e também cobrar cinco por cento
do valor do aluguel.
Nossa proposta de valor adicional para esses valores estará em nossa oferta de relatórios
fáceis de entender, entrega instantânea desses relatórios e rápido encaminhamento de verbas de
aluguel para os clientes.
Nossos clientes são pessoas físicas de alto patrimônio líquido que estão interessadas
apenas em receber dinheiro sem problemas que interrompam seus fluxos de caixa. Reduzir nossa
estrutura de taxas só prejudicaria nossos resultados, enquanto aumentar nossas taxas de serviço
pode dificultar a aquisição de novos clientes. Esses clientes de alto patrimônio líquido estão
acostumados a pagar por um bom serviço e devem ver nossos altos níveis de atendimento ao
cliente com apreço. Esperamos conquistar o nosso mercado-alvo oferecendo um serviço muito
superior ao mesmo preço que a nossa concorrência. Ao reduzir os custos de nossos processos de
negócios por meio da automação, seremos capazes de obter melhores margens operacionais à
medida que aumentamos a escala e adicionamos propriedades adicionais ao nosso portfólio de
gerenciamento. Devido à nossa escalabilidade e maiores lucros operacionais, se a concorrência
começar a copiar nossos métodos, seremos mais capazes de reduzir nossas taxas, mantendo nosso
retorno sobre o patrimônio líquido.

1
0
O Mercado
Clientes
Um cliente típico procurado por nossa empresa seria um investidor imobiliário com ou
sem experiência em gestão de edifícios. Um cliente nosso pode possuir apenas um e tantos
imóveis conforme acordado mutuamente, desde que o número de unidades por edifício não
exceda oito unidades.

Nossos clientes podem ser amplamente identificados em duas categorias: primeiro,

aqueles que saltaram para o investimento imobiliário por causa de oportunidades
autoidentificadas em bairros gentrificados, e segundo, proprietários de longa data e, em muitos
casos, multigeracionais, cujas propriedades passaram dos pais, para os filhos e, posteriormente,
para os netos.

A primeira categoria pode ser vista como um assalariado de alta renda que espera surfar
na tendência de alta valorização em um bairro em desenvolvimento. Ele quer adquirir imóveis a
um custo razoável, reabilitá-los economicamente e aproveitar as taxas crescentes de aluguel que
esses bairros proporcionam. À medida que ele desfruta de seu sucesso e investe em mais prédios,
ele normalmente se verá incapaz dos problemas de manutenção no início e essas frustrações se
multiplicarão quando associadas a problemas de cobrança de aluguel e outras expectativas de
serviço por parte de seus inquilinos. Este será o nosso tipo de cliente menos desafiador para
conquistar os dois tipos citados acima. Eles estarão conscientes dos custos e essa será uma
primeira preocupação, mesmo diante do desafio de tentar fazer a gestão de seus próprios
investimentos. Estas são geralmente pessoas muito bem sucedidas que enfrentam com sucesso
uma série de desafios profissionais e podem ter pensado inicialmente que a gestão de edifícios
poderia ser feita em tempo parcial. Uma vez mostrados os benefícios de fluxo de caixa que a
Cornerstone fornecerá no que diz respeito à cobrança oportuna de aluguel e que seus problemas
de manutenção evaporarão, este deve ser um tipo lucrativo de cliente para nós.

Em segundo lugar, nosso território de comercialização está repleto de edifícios

multifamiliares que são de propriedade de proprietários de segunda, terceira ou até quarta
geração. Este será um tipo de cliente totalmente diferente: um acostumado com as demandas da
propriedade do imóvel. Nossa oportunidade está no grande número desses proprietários de
imóveis que não dependem mais do aluguel de apartamentos como única fonte de renda e que se
veem com tempo para cuidar adequadamente de suas propriedades imobiliárias. Esses clientes, no
entanto, estarão mais conscientes da qualidade quando decidirem fazer negócios conosco,
querendo "proteger o nome da família" e sua reputação como proprietários responsáveis. Além
disso, este tipo de cliente tenderá a preocupar-se mais com a manutenção dos seus edifícios e
podemos facilmente dissipar as suas preocupações nesta área.

Tamanho do mercado e tendências

Atualmente, no lado norte de Chicago, existem aproximadamente 500.000 edifícios multi-
unidades com menos de 8 unidades por edifício. Vamos desenvolver uma estratégia para atrair os
proprietários de imóveis que investiram em edifícios além de suas outras circunstâncias de

1
1
emprego, mas não acumularam um número grande o suficiente de propriedades para ter suas
próprias empresas de gestão de propriedades.

Nos últimos cinco anos, as taxas de hipoteca atingiram mínimos históricos. As taxas de
desemprego caíram e a renda pessoal aumentou. Todos esses fatores combinados contribuíram
para o aumento das vendas de casas novas e existentes. Um grande número de pessoas que antes
não podiam comprar agora teve a chance de obter uma hipoteca e comprar sua própria casa. Esses
eventos desaceleraram as coisas no lado do aluguel do mercado imobiliário. As taxas de vacância
para imóveis residenciais eram historicamente altas e os aluguéis eram bastante baixos para
qualquer mercado. Como as taxas de juros começaram a subir novamente e uma desaceleração
econômica, muitas pessoas estão alugando novamente. Isso já inverteu as taxas de vacância e os
aluguéis em direção positiva para o investidor imobiliário.

Concorrência
Concorrência Indireta
Existem milhares de grandes empresas de gestão de propriedades imobiliárias em
Chicago. A maioria deles tem como alvo investidores imobiliários que possuem edifícios
residenciais multifamiliares maiores, com mais de 20 unidades por prédio e/ou imóveis
comerciais. As taxas que eles cobram variam entre 4% e 8% com base na localização, tipo e,
principalmente, tamanho de um determinado imóvel. Logicamente, com base em economias de
escala, as taxas mais altas são pagas por proprietários que possuem propriedades menores. Essas
empresas maiores não são nossos concorrentes diretos por causa das taxas mais altas que cobram
por pequenos edifícios.

Concorrência Direta
Uma das empresas mais estabelecidas em nosso território com as quais competiremos é a
Key Management. Um veterano de dez anos no setor, eles estão atualmente gerenciando cerca de
300 propriedades e, como a Cornerstone, se concentraram nas oito ou menos unidades por
mercado de construção; Suas vendas são de pouco menos de US $ 5,3 milhões por mês, o que os
torna um grande player nesta arena. No entanto, problemas de pessoal fizeram com que algumas
propriedades não recebessem a atenção prometida aos seus clientes. Não está claro se a Key
Management não está disposta a contratar pessoal adicional em um esforço para manter as
despesas gerais baixas, ou se eles sentem que os números são adequados e não estão cientes da
insatisfação do cliente. Além disso, eles não mantêm um site que possa funcionar tanto como um
portal de comunicação quanto como um meio para realizar transações financeiras. É
simplesmente um site informativo com a localização da propriedade e números de telefone do
escritório fornecidos. Nosso site interativo irá impressionar nossos clientes potenciais e tornar os
clientes mais satisfeitos com a nossa operação de gestão de propriedades.

Um segundo concorrente no território, J.P. MacDonald and Sons, opera no bairro de

Ravenswood há quarenta anos. Esta empresa familiar há muito fornece serviços de gestão, bem
como serviços imobiliários e de seguros. Ao mesmo tempo, era também o escritório da Western
Union no bairro. Agora sendo administrado pelos dois filhos, não há nenhum plano de

1
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perpetuação em vigor, nenhum site sendo mantido e nenhuma inovação sendo cogitada em
relação à cobrança mais rápida de aluguéis. Eles, no entanto, administram cerca de 100
propriedades em todo o lado norte da cidade e, portanto, desfrutam de vendas mensais de cerca de
US $ 1,7 milhão. Seu principal cliente é o proprietário de segunda (ou terceira) geração discutido
acima, um negócio pitoresco remanescente do tempo em que os vizinhos faziam negócios com os
vizinhos. Esta deve ser uma excelente oportunidade para a Cornerstone Property Management,
convencendo seus clientes existentes de nossas capacidades aumentadas.

Estimativa de Vendas
Com base em estimativas, a Cornerstone Property Management crescerá rapidamente
durante o primeiro ano de operações. Projetamos um nível de propriedade inicial de 18
propriedades (seis clientes com três propriedades cada), e projetamos um crescimento inicial de
18 propriedades adicionais, em média, a cada três meses.
Vendas projetadas para o primeiro ano

• Jul • Ago • Set • Out • Nov • Dez • Jan • Fev • Mar • Abr • Mai • Jun

Durante o segundo e terceiro anos de operação, nosso crescimento será desacelerado

devido aos limites de nossa região geográfica. Projetamos adicionar 11 propriedades por
trimestre. No final do terceiro ano, nossas vendas líquidas serão de US $ 2.825.400 por mês.
Cobraremos 5% desse valor na forma de taxas de administração; portanto, nossa receita antes das
despesas será (.05 x 2.825.400) $141.270 por mês.

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3
 Vendas Projetadas Segundo e
Terceiro Ano
Vendas em
Dólares

Projeções de Crescimento de
Vendas - 3 anos

Quarto

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Desenvolvimento e Produção
Status de desenvolvimento
Há duas áreas que precisam ser desenvolvidas antes que possamos implantar totalmente a
empresa; Precisamos da tecnologia da informação e da rede de negócios para apoiar nosso
empreendimento. A tecnologia da informação facilitará nossos processos de negócios, enquanto a
rede de negócios é necessária para criar o crescimento necessário para sustentar nossa empresa.
Antes que o desenvolvimento possa começar, primeiro precisaremos de um escritório
totalmente funcional. Isso inclui pessoal, bem como bens físicos, como computadores. Avaliamos
vários pacotes de software disponíveis, mas decidimos que construir nossa própria solução
totalmente personalizada para atender às necessidades de nossos clientes seria um produto mais
forte a longo prazo. O desenvolvimento do nosso próprio pacote de software permitir-nos-á criar
a documentação necessária para uma formação futura, obter uma compreensão completa do
sistema de software e ser facilmente capaz de estender o software para criar serviços de valor
acrescentado no futuro.
Nossa fase atual de desenvolvimento é a Fase de Protótipos.

Cronograma de Eventos:
1 1 de julho de 2006 Levantar capital
2 5 de julho de 2006 Constituição de entidade empresarial
3 10 de julho de 2006 Configure o escritório com equipamentos, software e mobiliário
4 15 de julho de 2006 Iniciar o desenvolvimento do sistema de software
5 1 de agosto de 2006 Conclua um sistema "rascunho" (este sistema será implementado usando o
Microsoft Access e fornecerá funcionalidade simples para avaliar casos de
uso e recursos de nossos processos de negócios)
6 3 de agosto de 2006 Criar métricas de desempenho e critérios de aceitação
7 5 de agosto de 2006 Projetar interface do usuário
8 7 de agosto de 2006 Crie arquitetura de sistema, entidade-relacionamento, fluxo de dados e
diagramas de classe.
9 10 de agosto de 2006 Divida o desenvolvimento de software em três módulos e encontre
contingências dentro dos módulos: apresentação, aplicação e
10 15 de agosto de 2006 armazenamento de dados
Contrate consultores para implementar a solução de software que projetamos
11 15 de outubro de 2006 Teste iterativo e validação de cada módulo na aplicação
12 15 de setembro de 2006
Criar documentação para treinamento e desenvolvimento futuro de aplicativos
13 15 de novembro de 2006 Lançamento suave do aplicativo para executar testes de estresse
14 17 de novembro de 2006 Lançamento completo do software com jantar de kick-off para clientes em
potencial
Supondo que o desenvolvimento ocorra sem problemas, podemos esperar ter o
desenvolvimento concluído dentro de 3 meses. Este é um prazo agressivo, mas estando bem
preparados com diagramas de sistema e critérios de requisitos sólidos, e, assumindo poucas
questões relativas a outros aspectos do negócio, podemos cumprir com sucesso o prazo de 3
meses. Entendemos que existem obstáculos potenciais para cumprir nosso prazo. Os atrasos
internos podem incluir aumento do escopo, alterações não planejadas ou erros de programação.
Atrasos externos podem incluir desafios com prestadores de serviços. Embora esses obstáculos

1
5
tenham o potencial de aumentar nosso cronograma de desenvolvimento para até 6 meses, isso não
causará um atraso na funcionalidade principal que forneceremos. Um "sistema elaborado" será
implantado, permitindo que a empresa opere enquanto aguarda a conclusão da implementação do
sistema totalmente automatizado.

Uma vez que o sistema de suporte de tecnologia da informação tenha sido habilitado,
podemos continuar com nosso plano de lançamento. O objetivo do plano de lançamento é
construir uma base de clientes para apoiar as operações do negócio. Esta fase do crescimento da
empresa é o desenvolvimento da sua rede e será uma atividade empresarial contínua. Para
construir nosso primeiro grupo de clientes, vamos nos basear em nossos contatos atuais no setor
imobiliário. Estes contactos irão oferecer os serviços da Cornerstone Property Management aos
senhorios com quem trabalham. Os contatos atuais incluem corretoras de imóveis e buscadores de
apartamentos; Com o tempo, reuniremos contatos adicionais do setor e buscaremos criar
relacionamentos estratégicos com essas entidades para melhor apoiar nossos objetivos de
negócios. Embora façamos pleno uso de nossos ativos de rede para conquistar clientes, também
buscaremos clientes por meio de esforços de marketing direcionados; Consulte a seção Marketing
para obter detalhes.

Processo de atendimento
Nossos processos de atendimento são divididos em duas categorias; atendimento ao nosso
cliente (locador) e atendimento aos seus inquilinos, excluindo o processo de inicialização. O
momento em que nossos serviços começam é quando adquirimos um novo cliente, após esse
cliente ter concordado com os termos de nosso serviço podemos inicializar a conta do cliente.
Nossa primeira tarefa é dar ao cliente nosso pacote de informações e orientá-lo através de nossa
estrutura de serviços. Este pacote informará o cliente sobre nossos serviços em detalhes, nossos
processos de negócios e outros recursos que eles podem utilizar. Depois que o cliente se sentir em
casa com o nosso negócio, criaremos sua conta em nosso sistema de tecnologia da informação;
Isso implica criar o perfil do cliente, perfis em suas propriedades que gerenciaremos e encontrar e
registrar o pessoal de manutenção que chamaremos para atender suas propriedades. Após a
criação da conta do cliente, a fase de inicialização estará concluída e poderemos iniciar nosso
serviço aos proprietários e seus inquilinos.

São cinco stakeholders nos procedimentos diários do nosso negócio; os senhorios, os

inquilinos, as empresas de manutenção, os bancos e os localizadores de apartamentos. Para
manter nossas responsabilidades com todas as partes interessadas, teremos sistemas redundantes
para a continuidade dos negócios segurados. Em ordem de "gravidade de falha" esses sistemas
são; um backup a frio do aplicativo e do banco de dados em um servidor separado, um processo
semi-automatizado usando o sistema elaborado e, por último, um processo manual completo.
Como vamos lançar nosso negócio em Chicago, teremos que instalar nossos escritórios lá. A
localização geográfica é um fator importante no atendimento aos nossos clientes: devemos ter
uma presença local nas propriedades que iremos administrar por uma série de razões; monitorar
atividades, gerar contratos, resolver problemas emergenciais e gerenciar nossas parcerias
comerciais com um toque pessoal.

1
6
Inquilinos
Os serviços que prestamos aos senhorios e inquilinos serão as práticas comerciais
contínuas que compõem as nossas atividades diárias. Nossas interações com os inquilinos
incluirão; cobrar aluguel, responder e resolver quaisquer problemas de manutenção que são
relatados, e também concluir check-ups agendados. Para cobrar o aluguel, daremos aos inquilinos
uma série de opções de pagamento; Eles podem usar saque automático de cheque, pagamento de
crédito/débito online ou por meio de um sistema telefônico automatizado e, a opção ainda existirá
para pagar com cheque. Podemos utilizar o pagamento através de sistemas de terceiros, como o
PayPal, se surgirem situações em que o inquilino não se sinta confortável em usar nossos serviços
de pagamento on-line, no entanto, o inquilino incorrerá no aumento do custo de usar um sistema
de terceiros. Quando não recebemos um pagamento do inquilino, alertas automáticos são
enviados por e-mail, telefone e carta. Esses alertas são enviados ao inquilino, ao nosso pessoal de
escritório e ao proprietário (no caso de inadimplência extrema). Também permitiremos que os
inquilinos reportem problemas de manutenção através do nosso portal web, bem como através de
um sistema telefónico automatizado. Depois que o inquilino tiver criado a solicitação de
manutenção, uma ordem de serviço será criada e enviada para a empresa de manutenção
adequada atribuída àquela propriedade. Depois de termos um prazo confirmado para concluir a
ordem de serviço, um aviso é enviado ao locatário com as informações da empresa de
manutenção e o prazo para conclusão. Quando o pessoal de manutenção tiver concluído a ordem
de serviço, eles devem entrar em contato conosco e relatar a resolução do problema e nos dar sua
lista de trabalho. O inquilino pode priorizar seu problema como um "problema de emergência", o
que sinalizará o pedido de resolução imediata. Os imóveis também terão um check-up de 6 meses
que seguirá esse mesmo procedimento, com a exceção de que iniciaremos o processo entrando
em contato com o inquilino sobre a visita de check-up.

Proprietários/Investidores
A nossa outra área de serviço é o nosso serviço aos nossos clientes diretos, os senhorios.
De seis em seis meses, entregaremos ao proprietário um relatório completo sobre as condições de
sua propriedade. Isso incluirá os resultados de uma verificação de integridade; um check-list
completo sobre o estado das unidades, qualquer manutenção predial necessária, bem como
recomendações de melhorias que lhes permitam cobrar mais aluguel. Este relatório de seis meses
também capturará outras áreas de seu investimento imobiliário, incluindo desempenho financeiro
e informações sobre empreendimentos de bairros. Por fim, este relatório dará ao proprietário um
resumo de todos os problemas que ocorreram com seus imóveis. Embora os relatórios sejam
divulgados aos proprietários semestralmente, nossos clientes poderão acessar nosso portal a
qualquer momento e ver a condição atual de suas propriedades, quaisquer problemas de
manutenção pendentes e dados históricos completos, incluindo histórico do inquilino, histórico de
pagamento de aluguel, históricos de manutenção, quem encontrou o inquilino e suas informações
de conta.

No entanto, nosso principal valor para o proprietário/investidor do imóvel é a manutenção

sem complicações fornecida. Quando um proprietário de propriedade se inscreve em nossos
serviços, todas as operações do dia a dia, manutenção programada e manutenção emergencial de
propriedades serão coordenadas através de nosso portal web. Dessa forma, o investidor fica
aliviado das dores de cabeça associadas ao seu investimento. Nossos serviços permitirão que o

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proprietário do imóvel desfrute dos benefícios de seu investimento sem preocupações.

Requisitos Trabalhistas
A mão de obra necessária para a execução de nossos planos de desenvolvimento virá de
recursos internos, bem como de uma série de fontes externas que serão contratadas. Os recursos
internos serão constituídos pelos três parceiros iniciais; um parceiro de marketing, um parceiro
imobiliário e um parceiro técnico, além de dois funcionários de escritório; Um gerente de
operações e um assistente administrativo

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 , seus requisitos de habilidade são resumidos na tabela a seguir. Cada requisito de
habilidade é classificado em uma escala de 1; pouco ou nenhum desenvolvimento da habilidade,
até 5; A habilidade foi altamente desenvolvida.

Assessor de Gerente de Gerente Gerente de Assistente

Marketing Brokage Técnico Operações Administrativo

Tem conhecimento de marketing 5 4 2 3 1

Tem habilidades gráficas 5 4 2 1 1
Pode criar um kit de marketing 5 3 1 1 1
Possui conhecimento em vendas 5 4 1 3 1
Pode criar pacotes de vendas 5 3 1 2 2
Tem habilidades de pessoas 5 5 2 4 4
Possui uma rede de corretores 3 5 1 1 1
de imóveis
Entende as tendências
imobiliárias 3 5 2 2 1
É um corretor de imóveis
licenciado 1 5 1 1 1
Tem habilidades contábeis 3 4 2 2 1
Possui conhecimento em gestão 2 3 2 5 1
de propriedades
Possui conhecimentos básicos
de informática 5 5 5 5 5
Pode manter um site 2 2 5 4 2
Pode projetar um aplicativo 1 1 5 1 1
"model-viewcontroller"
Pode escrever programas no
ASP.net 1 1 5 2 2
Pode gravar consultas em um 1 1 5 3 2
banco de dados (SQL)
Possui conhecimento em 1 1 5 3 1
sistemas de telecomunicações

Pode escrever scripts de teste 3 3 5 2 1

Pode escrever documentação 5 5 5 3 2
técnica

Para criar o sistema de informação que automatizará os processos de negócios

tradicionais, precisaremos de serviços de fontes externas. Planejamos contratar dois
programadores de computador freelance. Nosso parceiro técnico irá liderar o desenvolvimento do
sistema de informação, criando os diagramas do sistema e estruturas de código para os
consultores implementarem. Após o término de todo o desenvolvimento de sistemas, os
consultores contratados não serão mais necessários. O parceiro técnico assumirá a
responsabilidade de manter o sistema tecnológico. Se, no futuro, novos recursos e expansão

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9
forem necessários para o sistema, a Cornerstone Property Management pode contratar novamente
consultores externos para implementar o código que é projetado internamente.

Para negócios além do desenvolvimento inicial, todos os sócios continuarão monitorando

a empresa. O único parceiro que estará ativamente ativo nas operações do dia a dia será o Gerente
de Operações. No entanto, todos os sócios serão altamente utilizados apenas em momentos de
expansão da empresa, ou no caso do parceiro técnico, quando o sistema apresentar defeito ou
precisar de manutenção. Todos os processos de negócios não automatizados serão tratados pelo
assistente administrativo e pelo Gerente de Operações.

O auxiliar administrativo deve ter no mínimo ensino médio; o Gerente de Operações deve
ter bacharelado, preferencialmente em Sistemas de Informação Gerencial. O sócio e Gerente de
Operações em exercício é um MBA. Quando qualquer uma das posições for contratada para a
empresa no futuro, elas precisarão de treinamento para o uso de nosso aplicativo web. Os
materiais de treinamento dos recém-contratados virão da documentação produzida no
desenvolvimento do sistema e de materiais de vendas/marketing. Também teremos treinamento
contínuo e esforços de desenvolvimento profissional para tornar nossos funcionários especialistas
no setor e tirar responsabilidades dos parceiros.

Requisitos de Capital
O custo para configurar e desenvolver o software para lançar nosso negócio cairá em um
pequeno número de categorias: despesas de escritório, taxas administrativas, licenças de software
e horas de trabalho. Todos os sócios desta empresa terão partes iguais do lucro, mas se
sustentarão até que o negócio crie um fluxo de caixa positivo.

Desenvolvimento de Software:
Despesa # Custo por
Hardware do servidor 4 10,000
Microsoft Windows 2003 2 500
Standard Edition
Servidor Linux Red Hat 2 -

Enterprise
MySql 2 -

Desenvolvimento 51,500
Módulo de 80 100
Módulo de aplicação 180 100
Módulo de 80 100
Teste100 100
Documentação 100 75
Relatórios100 75
Total 140,000

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0
Despesas de
Escritório:Despesa # Custo por
Computadores 5 2500
Telefones 5 500
Fax 1 1000
Impressora 2 800
Custo total 17,600
Taxas Administrativas:
Despesa Custo por
Custo para criar a empresa 3000
Licença imobiliária 100
Criação de várias contas 1000
Registro de nome de domínio 250
Taxa de inicialização de 650
hospedagem
Custo total na Web 5,000
Licenças de Software:
Despesa # Custo por
Sistema operacional Microsoft 5 199
Adobe Photoshop 1 99
Site da Macromedia 3 99
Microsoft Visual Studio .NET 3 299
Pacote Microsoft Office 5 199
Pacote de contabilidade Intuit 1 10,000
Custo Total 13,283

Despesas Operacionais:
Nossas despesas operacionais são custos fixos ou custos variáveis, e devemos ser capazes
de pagar essas despesas com fluxo de caixa corrente, e não financiamento inicial.
Despesas fixas:
^ Folha de pagamentos
^ Espaço de escritório
^ Conexão com a Web
^ Espaço Web (x2 para redundância)
^ Conta de serviços públicos (para escritório)
^ Material de escritório
Despesas variáveis:
^ Viajar
^ Despesas de marketing
o Materiais de marketing
o Vinho e jantar dinheiro
^ Despesas com vendas
^ Conta telefônica
^ Imposto

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1
Estratégia de Vendas e Marketing
Não há substituto para o talento quando aliado à experiência e a um forte desejo de
sucesso. Estamos determinados a fornecer aos nossos clientes um alto nível de qualidade e
eficácia em todos os nossos processos de negócios. Valorizamos a criação de um relacionamento
forte com cada cliente; Todos os nossos relacionamentos são construídos sobre uma base de
confiança e atenção pessoal.

Planejamos localizar clientes em potencial usando vários métodos, incluindo networking,

pesquisa de mercado e construção de alianças com parceiros estratégicos, o que aumentará nosso
alcance de mercado. Trabalharemos em conjunto com corretoras de imóveis como recursos
adicionais para os clientes. Utilizaremos uma força de vendas, que perseguirá agressivamente os
leads gerados através do networking; Eles educarão os clientes potenciais sobre nossa proposta de
valor e nossas ofertas de serviços usando o kit de marketing que desenvolvemos. Vamos atrair
clientes acentuando nossa rede de recursos de fornecedores, custo-benefício para os proprietários
de imóveis, serviço de alta qualidade e, acima de tudo, atenção pessoal e confiança, que formam a
base de nossa organização. Também enfatizaremos nossa capacidade de fornecer melhores preços
por meio de economias de escopo, concentrando-nos em nossa competência principal - gestão de
propriedades - e tendo uma compreensão profunda de todos os aspectos desse setor.
Nossa capacidade de oferecer aos nossos clientes melhores preços por meio de economias
de escala também será realizada evitando mercados adversos. Aproveitaremos nossas redes do
setor, base de conhecimento de gestão de propriedades, sistemas especializados e atendimento ao
cliente de prateleira superior, para trazer um preço final baixo para nossos clientes.

Nosso foco inicial será nos mercados imobiliários locais e edifícios que têm até 8
unidades e são de propriedade de investidores privados. Vamos mirar nesses imóveis de pequeno
e médio porte, de propriedade de assalariados de alta renda que querem um investimento sem
complicações, e proprietários de imóveis transmitidos através de gerações, ambos um segmento
carente do mercado. Buscaremos aumentar uma rede de recursos de fornecedores em cada área
geográfica onde estabelecemos nosso serviço, utilizando os extensos recursos trazidos por nossos
parceiros talentosos e bem conectados.

Método de Vendas
Nossos métodos de venda serão baseados em vendas diretas para proprietários de
imóveis. Os leads serão obtidos por meio de pesquisas de mercado, incluindo (entre outras fontes
de dados imobiliários):

^ Jornais locais
^ Sites de anúncios classificados
^ Listagens da MLS
^ Parceiros estratégicos

Também criaremos e alavancaremos redes estratégicas, aproveitando as oportunidades de

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2
networking apresentadas por feiras imobiliárias, pela câmara de comércio e por outros players do
setor, como contadores fiscais e advogados imobiliários. Nós nos esforçamos para forjar relações
simbióticas com os fornecedores da área, desenvolvendo uma estratégia de referência.

Publicidade e Promoção

Empregaremos vários métodos para anunciar nossos serviços, incluindo:

^ Brochuras impressas
^ Site de brochuras online
^ Anúncios na seção imobiliária de jornais locais (local para o mercado da área em que
estamos entrando).
^ Utilização de serviços classificados gratuitos, como www.craigslist.org e outros
serviços semelhantes, para promoção adicional de nossos serviços.
^ Utilização de banners publicitários através da colocação de nossos anúncios nos sites
onde nossos potenciais clientes visitarão (sites voltados para o setor imobiliário).
^ Doação de itens promocionais (ímãs, canetas, bolas de golfe, bolas de estresse, etc)
para jogadores da indústria, bem como proprietários de propriedades que encontramos
enquanto fazemos negócios e em feiras.
^ Fazendo aparições em convenções imobiliárias, onde montaremos um estande
promocional com funcionários à disposição para familiarizar nossos clientes em
potencial com nosso nome e marca, bem como para educar a indústria e potenciais
clientes de nossos serviços.
^ Utilização de uma agência externa para auxiliar na construção de uma marca,
publicidade e serviços promocionais.

2
3
Gestão
Descrição
A fim de entregar um trabalho rentável e de alta qualidade, a Cornerstone Property
Management requer gerentes experientes em todos os aspectos do negócio.
Experiência em serviços e operações de gestão de propriedades, conhecimento em direito
e regulamentação imobiliária, experiência no mercado imobiliário e de gestão de propriedades,
marketing na Internet e experiência em negócios eletrônicos– todos eles são requisitos
fundamentais para construir uma empresa de gestão de propriedades de e-business sólida e bem-
sucedida.
Nossos Sócios Gerais e Conselho Consultivo (veja detalhes nas próximas seções) se
destacaram em todos os requisitos durante suas carreiras. Temos total confiança de que a sinergia
criada por sua experiência e conhecimento fornecerá a base para nossa vantagem competitiva
final: "conhecemos o negócio e como fazê-lo bem de forma econômica".

Propriedade
Pessoa jurídica: Sociedade Limitada de Responsabilidade Limitada (LLLP) fundada por 3
sócios gerais que dividem os lucros do escritório em igual proporção.
Inicialmente não há sócio limitado, mas pode ser considerado como uma possível
alternativa para os fundos.

Estrutura Organizacional

Parceiros Gerais:
• Gerente de Corretagem: Sr. Alex Stoykov, MBA
O Sr. Stoykov traz mais de 8 anos de experiência em imóveis, consultoria hipotecária e
gestão de propriedades para a Cornerstone Property Management
Ele já chefiou a divisão de gestão de propriedades corporativas de uma das 50 maiores
empresas do setor imobiliário e foi responsável por um orçamento anual de mais de US$
5 milhões. Ele liderou o departamento de um desempenho inferior para a atividade mais
lucrativa dessa empresa em 4 anos.
• Gerente de Operações: Sra. Cathy Gentry, MBA
A Sra. Gentry tem mais de 7 anos de experiência em gestão de propriedades, tendo mais
de 50 propriedades ao mesmo tempo sob seus cuidados. Possui diversos contatos em uma
extensa rede de pessoas ligadas à manutenção predial (eletricistas, encanadores,
empreiteiros em geral, empresas de limpeza, arquitetos, engenheiros civis, remoção de
neve etc).
Ela trabalhava em um negócio de restauração de casas que sua família possuía e, mais
tarde, decidiu diversificar os investimentos de sua família em imóveis, levando-a a lidar
com a administração de propriedades.
• Gerente de Tecnologia: Sr. Shakir Akbari, MS
O Sr. Akbari tem uma vasta experiência trabalhando em e-business na Internet, sendo o
ex-diretor de e-business de um banco de muito sucesso.
Fundador e CEO do e-rentals.com, portal B2C que conectou centenas de comunidades de

2
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 aluguel com possíveis clientes, alcançando em um ponto mais de 10.000 usuários
cadastrados, ele foi nomeado um dos líderes mais influentes em negócios imobiliários
pela revista "VAR E-Biz" em 2000.

Conselho Consultivo:
• Consultora Financeira: Sra. Kathy Scharko, PHD, CFA
Ex-analista da Venture Capital Corp, especializada em empresas de e-business, com
experiência em bancos, financiamento de startups, IPOs e outras capitalizações de
mercado.
A Sra. Scharko tem analisado muitos fracassos de e-business e recentemente lançou um
white-paper altamente conceituado onde fornece uma visão perspicaz do papel e da
contribuição dos CFOs no boom da Internet e subsequente queda.
• Orientador de Marketing: Sr. Samir Sundar, MBA
O Sr. Sundar fez parte de várias agências de marketing, liderando campanhas de e-
marketing para muitas empresas do S&ampP 500. Um de seus trabalhos mais visíveis é o
e-marketing de um portal de notícias líder que visava um segmento muito bem definido,
com grande sucesso e agitação mundial.
• Consultor de Legislação e Regulamentação Imobiliária: Sr. Ed Fee, Advogado
Nomeado um dos 20 melhores advogados imobiliários em Chicago pela Illinois State Bar
Association em 2005, o Sr. Fee representou muitos investidores imobiliários durante as
negociações com órgãos governamentais estaduais e locais, tendo um papel importante em
alguns empreendimentos de alto padrão muito visíveis no centro de Chicago.

Empregados:
• Assistente Administrativo.

Serviços de Suporte
Inicialmente toda a manutenção será terceirizada, implicando que será necessária uma
ampla gama de serviços de suporte.
• Serviços de contabilidade: prestados pela Grant Thornton (www.gt.com), uma das
principais empresas de contabilidade dos Estados Unidos – contato inicial graças à
nossa consultora financeira Sra. Scharko (ela orientou alguns de seus atuais principais
funcionários e trabalhou com alguns dos sócios).
• Serviços de manutenção: estamos fazendo parceria com a www.servicemagic.com (o
principal mercado on-line do país que conecta proprietários de casas com profissionais
de serviços domésticos pré-selecionados e classificados pelo cliente, fundada em 1998
e classificada em 60º lugar na lista de empresas privadas de rápido crescimento da
revista Inc 500em 2004) a fim de fornecer uma lista de encanamentos locais pré-
selecionados (devidamente licenciados e segurados), serviços de paisagismo, pintura,
elétrica, aquecimento, refrigeração, limpeza, controle de pragas e mão-de-obra que
serão utilizados para cotar orçamentos e executar o trabalho.

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5
Finanças

Riscos
Um dos principais impulsionadores de negócios e, portanto, um risco para a Cornerstone
Property é o mercado de aluguel em Chicago. Se houver uma grande retração nesse mercado, há
risco de vagas altas. Chicago tem um forte mercado de aluguel e nosso parceiro nesta área está
ciente das comunidades e tendências deste mercado e tem um excelente histórico de projetar
tendências do setor.

Nossos clientes dependem de nós para manter e gerenciar suas propriedades, por isso o
serviço oportuno e adequado é necessário para proteger seu investimento e manter sua confiança
em nós. Nosso parceiro na gestão de operações construiu os relacionamentos com uma ampla
rede de fornecedores e amplo conhecimento sobre manutenção predial.

A falha do sistema é um risco que pode causar problemas operacionais e preocupações

com o fluxo de caixa. Se os inquilinos não puderem pagar aluguéis por meio do portal da web por
qualquer período de tempo, os impactos nos fluxos de caixa podem ser substanciais. Sistemas
redundantes e planos de contingência estão em vigor para mitigar esse risco.

Análise de Equilíbrio

Número médio de unidades por imóvel 6

Aluguel médio mensal por unidade 1,170
Renda média mensal por imóvel 7,020
Rendimento líquido médio por imóvel (5%) 351
Rendimento líquido médio por imóvel (95% de taxa de 333.45
ocupação)
Despesas mensais 12,975

Ponto de equilíbrio # de propriedades 12.975/333 = 39 propriedades

Demonstração do Fluxo de Caixa

Ver apêndice B

Balanço
Ver apêndice C

Demonstração de resultados
Ver apêndice D

2
6
Solicitação de Financiamento e Devolução

O pedido é de uma carta de crédito no valor de R$ 150 mil. A taxa de juros que estamos
solicitando é de 7,5%.

Essa solicitação é construída com base nas seguintes projeções de custo:

Desenvolvimento de software $200,000
Marketing e branding $ 50,000
Startup Jurídico/Contábil $ 5,000
Custos operacionais (6 meses) $ 45,000
Custo total de $300,000
inicialização
Cada parceiro planeja contribuir com US$ 50.000.

A demonstração do fluxo de caixa exibe o momento em que o dinheiro deve ser

necessário durante o primeiro ano e o momento para o pagamento ao longo dos anos dois e três.

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Apêndice A – Capturas de tela do site
Página inicial

Quem somos

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Portal do Inquilino - Pagamento

Portal do Locatário – Help Desk

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Portal do Proprietário – Página Inicial

Portal do Proprietário – Relatório de Amostra

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0
Fluxo de caixa : Ano Um

Jul Agosto Setembro Outubro Novembr Dezembr Jan Fevereiro Março Abr Maio Jun
Dinheiro inicial 13,287 12,688 26,441 25,719 36,530 40,317 53,140 56,044
$ 14,215 24,997 41,041
Caixa das operações:
Caixa retido das cobranças 12,635 12,635 12,715 14,195
Caixa de administração e outras taxas 6,502 6,502 6,502 13,003 13,003 13,003 19,543 19,543 19,543 26,786 26,786 26,786
Subtotal Caixa das Operações 19,137 6,502 6,502 25,638 13,003 13,003 32,258 19,543 19,543 40,981 26,786 26,786

Dinheiro adicional recebido:

Novo endividamento atual
Novas captações de longo prazo Venda 50,000 5,000 10,000 10,000 5,000
70,000
de outros ativos circulantes Venda de
ativos de longo prazo Novo investimento
recebido
32,000 95,000 23,000
32,000 95,000 93,000 50,000 0 0 5,000 10,000 10,000 0 5,000 0

Despesas:
Gastos em dinheiro 37,850 25,350 20,350 10,350 10,350 10,350 10,350 10,350 10,350 10,350 10,350 10,350
Pagamento de Contas a Pagar 1,750 2,625 3,063 3,375 3,375 3,375 3,406 3,469 3,531 3,531 3,563
Subtotal gasto em operações 37,850 13,725 13,725 13,725 13,756 13,819 13,881 13,881 13,913
27,100 22,975 13,413

Dinheiro adicional gasto:

Reembolso do capital dos empréstimos contraídos à
corrente
Reembolso do capital do passivo a longo prazo
Comprar outros ativos circulantes
Comprar ativos de longo prazo 75,000 75,000 50,000
Distribuição aos parceiros 12,000 12,000 15,000 15,000 15,000 15,000
0 75,000 75,000 50,000 0 0 12,000 12,000 15,000 15,000 15,000 15,000

Saldo Final de Caixa 13,287 12,688 14,215 26,441 25,719 24,997 36,530 40,317 41,041 53,140 56,044 53,917
Retenha 10% em dinheiro para reservas 12,635 12,635
de reparo Fluxo de 12,635 25,270 25,270 25,270 37,985 37,985 37,985 52,180 52,180 52,180

Apêndice B - caixa

3
1
Fluxo de Caixa: Ano Dois - Ano Três
Ano 2 Ano 3
Jul-Set Out-Dez Jan-Mar Abr-Jun Jul-Set Out-Dez Jan-Mar Abr-Jun
Dinheiro inicial 53,917 59,439 68,575 75,561 84,897 97,857 104,964 96,446

Caixa das operações: 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000 7,000

Caixa retido das cobranças
Caixa de administração e outras taxas 93,332 104,307 115,282 126,257 137,232 147,207 147,207 147,207
Subtotal Caixa das Operações 100,332 111,307 122,282 133,257 144,232 154,207 147,207 147,207

Dinheiro adicional recebido:

Novo Empréstimo corrente Novo
Empréstimos de longo prazo Novo
investimento recebido
Subtotal Dinheiro adicional recebido 0

Despesas:
Gastos em dinheiro 26,247 26,247 26,247 26,247 33,972 33,972 33,972 33,972
Pagamento de Contas a Pagar 3,563 10,924 10,549 10,174 9,799 12,128 11,753 11,378
Subtotal gasto em operações 29,810 37,171 36,796 36,421 43,771 46,100 45,725 45,350

Dinheiro adicional gasto:

Reembolso do principal da corrente
Empréstimo 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 10,000
Reembolso do capital do passivo a longo
prazo
Comprar outros ativos circulantes
Comprar ativos de longo prazo
Distribuição aos parceiros 45,000 45,000 58,500 67,500 67,500 81,000 90,000 90,000
65,000 65,000 78,500 87,500 87,500 101,000 110,000 100,000
Saldo final 59,439 68,575 75,561 84,897 97,857 104,964 96,446 98,303

Retenha 10% em dinheiro para reservas

de reparo 59,180 66,180 73,180 80,180 87,180 94,180 94,180 94,180

3
2
 Anexo C - Balanço Patrimonial
Balanço dos Sócios Individuais em 30 de abril de 2006

Ativo Stoykov Gentry Akbari

Numerário 5,000 8,000 7,500
Outros Ativos Circulantes 175,000 75,000 85,000
Total do Ativo Circulante 180,000 83,000 92,500

Ativos de Longo Prazo 5,000,000 1,500,000 1,350,000

Depreciação Acumulada (1,500,000) (150,000)
Total de Ativos de Longo Prazo 3,500,000 1,350,000 1,350,000

Ativos Totais 3,680,000 1,433,000 1,442,500

Passivos e Patrimônio
Empréstimos correntes 100,000 10,000 22,000
Outros Passivos Circulantes 2,500 1,500 2,200
Subtotal do Passivo Circulante 102,500 11,500 24,200

Passivos de longo prazo 2,500,000 1,200,000 1,050,000

Total do Passivo 2,602,500 1,211,500 1,074,200

Patrimônio líquido 1,077,500 221,500 368,300

Total do Passivo e Patrimônio 3,680,000 1,433,000 1,442,500

Líquido
Anexo D - Demonstração do Resultado
Demonstração do Resultado: Ano Um

Jul Agosto Setembro Outub Outras taxas 500 500 500 1,000
ro
Rendimento Receita Total 6,502 6,502 6,502 13,003
Taxas de administração sobre o 6,002 6,002 6,002 12,003
aluguel cobrado

3
3
 1,000 1,000 1,500 1,500 1,500 2,000 2,000 2,000
Despesas 13,003 13,003 19,543 19,543 19,543 26,786 26,786 26,786
Despesas com Folha de Pagamento 5,000 7,500 7,500 7,500
Impostos sobre a folha de pagamento 1,750 2,625 2,625 2,625
e outros benefícios
Despesas de vendas e marketing 1,350 1,350 1,350 1,350
Despesas de Escritório 200 200 200 200 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500

Utilidades 200 200 200 200 2,625 2,625 2,625 2,625 2,625 2,625 2,625 2,625
1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350 1,350
Aluguel de escritório 700 700 700 700
200 200 200 200 200 200 200 200
Seguro 200 200 200 200
200 200 200 200 200 200 200 200
Serviços Profissionais 200 200 200 200
700 700 700 700 700 700 700 700
Custos de arranque 30,000 15,000 10,000
200 200 200 200 200 200 200 200
Despesas Totais 39,600 27,975 22,975 12,975 200 200 200 200 200 200 200 200

Resultado das Operações (33,098) (21,473) (16,473) 28

12,975 12,975 12,975 12,975 12,975 12,975 12,975 12,975

Despesa com juros 438 750

28 28 6,568 6,568 6,568 13,811 13,811 13,811

Lucro líquido (33,098) (21,473) (16,911) (722)

750 750 781 844 906 906 938 938
Novembr Dezembr Jan Fevereir Março Abr Maio Jun
o o o
(722) (722) 5,787 5,724 5,662 12,904 12,873 12,873
12,003 12,003 18,043 18,043 18,043 24,786 24,786 24,786

3
4
Demonstração do Resultado: Segundo Ano - Ano Três
Ano 2 Ano 3

Jan- Mar Abr-Jun Jul-Set Out-Dez Jan-Mar Abr-Jun Jul-Set Out-Dez

Taxas de administração sobre o aluguel
cobrado 84,332 94,307 104,282 114,257 124,232 134,207 134,207 134,207
Outras taxas 9,000 10,000 11,000 12,000 13,000 13,000 13,000 13,000
93,332 104,307 115,282 126,257 137,232 147,207 147,207 147,207

Despesas com Folha de Pagamento 23,175 23,175 23,175 23,175 30,900 30,900 30,900 30,900
Impostos sobre a folha de pagamento e 8,111 8,111 8,111 8,111 10,815 10,815 10,815 10,815
outros benefícios
Despesas de vendas e marketing 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500
Locação de Equipamentos e Software 200 200 200 200 200 200 200 200
Utilidades 210 210 210 210 210 210 210 210
Aluguel de escritório 750 750 750 750 750 750 750 750
Seguro 206 206 206 206 206 206 206 206
Serviços Profissionais 206 206 206 206 206 206 206 206
Despesas Totais 34,358 34,358 34,358 34,358 44,787 44,787 44,787 44,787

Resultado das Operações 49,973 59,948 69,923 79,898 79,445 89,420 89,420 89,420

Despesa com juros 2,813 2,438 2,063 1,688 1,313 938 563 188

Lucro Líquido 47,161 57,511 67,861 78,211 78,132 88,482 88,857 89,232

Taxa de Vacância Taxa de 95%

administração 5%
Taxa de inflação 3%

3
5