LA REPARCELACIN. 1.

Definicin de reparcelacin El artculo 169, de la Ley Urbanstica Valenciana (LUV) define a la reparcelacin como, la actividad de ejecucin del planeamiento que tiene por objeto la nueva divisin de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados segn su derecho. En sentido material la reparcelacin es la institucin por la que se procede a recomponer una porcin de suelo, en el sentido de sustituir unas fincas por otras, las fincas de origen, por unas fincas de resultado. En sentido econmico las reparcelacin es el instrumento por el que se procede a repartir entre los propietarios del mbito de actuacin las cargas urbansticas, de manera que el reparto de las mismas sea equitativo, en proporcin a sus respectivos aprovechamientos urbansticos. Es un instrumento de equidistribucin de beneficios y cargas En la Reparcelacin se fija y delimita definitivamente el rea de reparto y el aprovechamiento tipo establecido por el planeamiento general, en funcin de las mediciones reales que resulten del correspondiente levantamiento topogrfico. A los efectos del clculo del aprovechamiento tipo no sern tenidos en cuenta los suelos dotacionales ya existentes y afectos a su destino, entendindose por tales aquellos que ya cumplen con la finalidad prevista por el Plan, incluso cuando, por modificarse la ordenacin preexistente, parte de su superficie fuera destinada a usos lucrativos, siempre que la superficie destinada a usos dotacionales en el nuevo Plan fuera igual o inferior a la anteriormente existente.

2. Principios de la Reparcelacin Los principios inspiradores de la reparcelacin los siguientes: a) La justa valoracin de los bienes y derechos aportados b) La proporcionalidad directa entre el aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a un propietario y la superficie de su finca originaria, segn el aprovechamiento subjetivo del que por ella sea titular. El Proyecto de Reparcelacin propondr la adjudicacin de finca de resultado o porcin indivisa de ella a los propietarios de fincas aportadas, aun cuando ello determine la propuesta de adjudicacin de fincas resultantes en rgimen de condominio. No obstante, proceder la indemnizacin econmica sustitutoria de adjudicacin cuando las fincas aportadas se encuentren en alguno de los siguientes supuestos: a) Que su titular carezca de domicilio conocido y su derecho, una vez deducida la retribucin al Urbanizador en especie, no permita la adjudicacin de parcela independiente.

b) Que sean de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa cuyo derecho, una vez deducida la retribucin al Urbanizador en especie, no permita la adjudicacin de finca de resultado independiente. c) La concentracin de las adjudicaciones en el supuesto de que los propietarios sean titulares de varias fincas aportadas, reduciendo en lo posible las adjudicaciones en condominio, sin perjuicio del criterio de proximidad en la adjudicacin. d) El mantenimiento en el proceso urbanizador del mayor nmero de propietarios posible, reduciendo al mximo los supuestos de indemnizacin sustitutoria de adjudicacin. Por ello, se procurar que la ordenacin detallada establezca, en la medida que lo permitan las caractersticas constructivas de las tipologas edificatorias previstas, una parcela mnima acorde con los derechos derivados de las superficies de las fincas originarias. e) La libertad de pactos entre los propietarios y el Urbanizador, a efectos de consensuar reparcelaciones voluntarias, incluso horizontales. Estos pactos tendrn como nico lmite la observancia de la normativa aplicable y del planeamiento. f) En caso de discordancia entre los ttulos y la realidad fsica prevalecer sta sobre aquellos en el expediente de reparcelacin, en los trminos previstos en este Reglamento g) No se adjudicarn parcelas ni cuotas de parcela a aquellos propietarios cuyo derecho, una vez deducida la retribucin al Urbanizador en caso de que sta sea en especie, no alcance, al menos, el 15 por ciento de la parcela mnima fijada por el planeamiento, en los trminos previstos en el artculo 172.2.c) de la Ley Urbanstica Valenciana, con las siguientes excepciones: En caso de proindivisos de origen que no se extingan en el Proyecto de Reparcelacin. Si existe acuerdo entre propietarios cuya suma de derechos alcance para resultar adjudicatarios en proindiviso de la totalidad de una parcela mnima, siempre que as lo soliciten por escrito durante la exposicin al pblico del Proyecto de Reparcelacin.

3. Clases de reparcelaciones Las reparcelaciones pueden ser: Econmicas, Voluntarias o Forzosas. 3.1.Reparcelacin econmica. La reparcelacin econmica la define el artculo 178 de la LUV, como aquella que se realiza cuando las circunstancias de edificacin, construccin o de ndole similar concurrentes en la unidad de ejecucin hagan impracticable o de muy difcil realizacin la reparcelacin material. La reparcelacin econmica se limitar al establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias con las rectificaciones correspondientes en la configuracin y linderos de las fincas, parcelas o solares inciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficiarios, as como, a la redistribucin de los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carcter econmico.

3.2. Reparcelacin voluntaria. Son voluntarias las reparcelaciones concertadas entre los afectados para que el cumplimiento de sus obligaciones urbansticas se concrete de modo ms acorde con sus preferencias. Las reparcelaciones voluntarias se tramitarn y aprobarn por la Administracin actuante conforme a lo dispuesto en el artculo 185 de la LUV para las transferencias de aprovechamiento. No obstante, aquellos proyectos de reparcelacin voluntaria que conllevan la inmatriculacin de fincas que carecieren de inscripcin o la rectificacin de su extensin superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva que conste en el Registro de la Propiedad, se sometern a exposicin al pblico en los mismos trminos previstos para la reparcelacin forzosa. No ser preceptivo someter a informacin pblica aquellos Proyectos de Reparcelacin voluntaria que afecten a titulares de derechos reales o cargas, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, pero s ser necesario notificar a dichos titulares concedindoles un plazo de alegaciones de quince das.

3.3. Reparcelacin forzosa El proyecto de reparcelacin forzosa puede ser formulado por iniciativa del urbanizador o, de oficio, por la Administracin actuante. El rea reparcelable, puede ser continua o discontinua, y no necesariamente tiene que coincidir con la Unidad de Ejecucin. La reparcelacin forzosa tiene por objeto: a) Regularizar urbansticamente la configuracin de fincas. b) Materializar la distribucin de beneficios y cargas derivadas de la ordenacin urbanstica y retribuir al urbanizador por su labor, ya sea adjudicndole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas edificables resultantes a sufragar esa retribucin. c) Adjudicar a la Administracin los terrenos, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan. d) La permuta forzosa, en defecto de acuerdo, de las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables. e) Materializar el cumplimiento de la carga de obtener suelo no urbanizable protegido a que se refiere la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenacin del Territorio y Proteccin del Paisaje, en el caso en que la reparcelacin se produzca en ejecucin de un instrumento de planeamiento que implique el cambio de clasificacin de suelo no urbanizable a urbanizable, estableciendo los oportunos coeficientes de ponderacin de valor entre el suelo no urbanizable y el urbanizable a que se adscribe.

3.3.1 Derechos de los propietarios en la reparcelacin forzosa

El artculo 172 de la LUV establece los siguientes derechos de los propietarios: a) El derecho de los propietarios ser proporcional al aprovechamiento subjetivo que corresponda a la superficie de sus respectivas fincas que queden incluidas dentro del rea reparcelable. En caso de discordancia entre los ttulos y la realidad fsica prevalecer sta sobre aquellos en el expediente de reparcelacin. En su caso, el derecho de los propietarios ser equivalente al aprovechamiento que haya sido objeto de reserva. En el supuesto de que la reserva de aprovechamiento se haya constituido en virtud de convenio para la determinacin del justiprecio de una expropiacin, la eficacia del convenio no requerir aprobacin municipal. b) El Proyecto de Reparcelacin propondr la adjudicacin de finca de resultado o porcin indivisa de ella a los propietarios de fincas aportadas, aun cuando ello determine la propuesta de adjudicacin de fincas resultantes en rgimen de condominio. c) No obstante, proceder la indemnizacin econmica sustitutoria de adjudicacin cuando las fincas aportadas se encuentren en alguno de los siguientes supuestos: i) Que su titular carezca de domicilio conocido y su derecho, una vez deducida la retribucin al urbanizador en especie, no permita la adjudicacin de parcela independiente. ii) Que sean de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa cuyo derecho, una vez deducida la retribucin al urbanizador en especie, no permita la adjudicacin de finca de resultado independiente. iii) Que su derecho, una vez deducida la retribucin al urbanizador en especie, sea inferior al 15 por 100 de la parcela mnima edificable. Los propietarios y titulares de derechos afectados estn obligados a exhibir los ttulos que posean y declarar las situaciones jurdicas que conozcan y afecten a sus fincas. La omisin, error o falsedad en estas declaraciones no podr afectar al resultado objetivo de la reparcelacin. Si se apreciase dolo o negligencia grave, podr exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda. Si se plantea discrepancia en orden a la titularidad de los derechos, la resolucin definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El Proyecto de Reparcelacin se limitar, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o litigiosa segn proceda. La Administracin actuante asumir la representacin de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitacin del expediente. A los efectos de determinar la modalidad de retribucin al Urbanizador, se entender que las fincas de titularidad dudosa o litigiosa retribuyen al urbanizador en terrenos. Cuando el derecho de tales fincas no alcance para obtener adjudicacin de finca de resultado independiente podrn ser objeto de indemnizacin sustitutoria de adjudicacin quedando el importe de dicha indemnizacin consignado a resultas de que se resuelva la duda o litigio.

Si el titular de la finca de origen, siendo espaol, estuviera en parador desconocido, la defensa de sus intereses, durante la tramitacin del proceso, corresponder al ministerio fiscal, salvo que el ausente tuviese designado representante con facultades suficientes. Igualmente, si el titular de la finca de origen fuese de otro estado y su domicilio fuese conocido o no, la defensa de sus intereses, durante la tramitacin del proceso, se comunicar a la embajada de su pas o al consulado ms prximo si sta no existiese en Espaa. d) El propietario tiene derecho a que se le indemnice, con cargo a la actuacin, del valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la Actuacin asumiendo las cargas y gravmenes que afecte a su propia finca. El coste de descontaminacin, en su caso, de los suelos aportados ser soportado por el titular de la finca en la que stos se encuentren. Idntico tratamiento corresponder a los elementos contaminantes existentes en las construcciones que deban ser objeto de demolicin, de modo que los sobrecostes y tratamiento de tales residuos ser soportada por el titular de la finca en que se encuentren, sin perjuicio del derecho que le incumba a reclamar o repetir ante quien proceda.

3.3.2 Criterios de adjudicacin de las parcelas de resultado. a) La retribucin en especie al urbanizador se ajustar a lo que los propietarios convengan con l, y en defecto de acuerdo regir el coeficiente de canje aprobado en el Programa de Reparcelacin. b) En los supuestos de gestin directa para la promocin de suelo con destino a viviendas protegidas, la adjudicacin de terrenos correspondientes a la cesin del 10 por 100 de aprovechamiento se efectuar gratuitamente. c) La finca o fincas adjudicadas al propietario se formarn, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. Subsidiariamente se procurar la adjudicacin segn el criterio de proximidad respecto a la ubicacin inicial de la finca aportada. d) Cuando la retribucin al urbanizador deba efectuarse en parcelas edificables, la reparcelacin le adjudicar stas, sin que para ello sea precisa la conformidad de los afectados. e) El acuerdo aprobatorio de la Reparcelacin podr extinguir, total o parcialmente, salvo oposicin expresa de todos los afectados, los condominios existentes sobre las fincas aportadas. A tal fin, el Proyecto de Reparcelacin propondr las adjudicaciones en finca independiente de los derechos correspondientes a las cuotas indivisas de que cada copropietario sea titular f) No podrn adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mnima edificable o que carezcan de caractersticas urbansticas adecuadas para su edificacin. El acuerdo aprobatorio de la reparcelacin podr adjudicar una misma finca en proindiviso a propietarios cuyo derecho supere la mitad de la parcela mnima, incluso contra la voluntad de los interesados. No adjudicar la misma finca en proindiviso, contra la voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela mnima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial. Se entender que la adjudicacin en proindiviso no se produce contra la voluntad de los

interesados cuando dentro del periodo de exposicin al pblico de la reparcelacin, stos no hayan formulado los requerimientos ofreciendo simultnea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnizacin en metlico, dando un plazo de diez das al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. El pago o consignacin de la indemnizacin deber ser objeto de garanta financiera con carcter previo a la aprobacin del proyecto de reparcelacin. La aportacin de la referida garanta es condicin de eficacia de los indicados requerimientos. Si un propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado se entender que prefiere cobrar y la reparcelacin se aprobar en consecuencia. El requerimiento deber cursarse mediante acta notarial y ofrecer, g) Cuando la cuanta exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos, siempre que su cuanta no exceda del 15 por 100 de la parcela mnima edificable, podrn satisfacerse mediante compensaciones monetarias complementarias equivalentes a las diferencias de adjudicacin. Si la cuanta de los restos es mayor del 15 por 100 de la parcela mnima, proceder la adjudicacin de cuota indivisa de una finca resultante en condominio . h) Los terrenos en que existan edificios no ajustados al planeamiento se adjudicarn ntegramente a sus primitivos propietarios, sin perjuicio de la regularizacin de linderos y de las compensaciones pertinentes, si concurren las siguientes circunstancias: 1. Que no sea necesaria su demolicin para ejecucin de las obras de urbanizacin previstas en el Plan. 2. Que no estn destinados a usos radicalmente incompatibles con la ordenacin. 3. Que no est decretada su demolicin por expediente de infraccin urbanstica. 4. Que la superficie edificada no sea inferior a la parcela mnima edificable, a menos que quede comprendida en una finca resultante de mayores dimensiones, que corresponda al adjudicatario, con arreglo a su derecho. 5. Que ello proceda para mantener el equilibrio econmico conforme a lo previsto en el captulo III del Ttulo I de esta Ley para las reas semiconsolidadas. i) Si el valor real previo que tuviera el inmueble, con independencia del planeamiento, supera el del aprovechamiento subjetivo, proceder la compensacin prevista en la citada regulacin de las reas semiconsolidadas hasta el lmite que resulte al deducir aquel valor previo del rendimiento del aprovechamiento objetivo asignado. j) Sern de aplicacin supletoria las reglas de la expropiacin forzosa.