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Mfhes rallts et ducondo


ATTENTION: POURRIEZ VOUS TOMBER VOTRE DE NUAGE !
parFrdric Perron
a coproprit connat un grand succsau Qubec depuis une dizaine d'annes.La part de march des condos dans I'ensemble des nouvelleshabitations est passe t2 0/o L996 25 0/o 2006. de en en On compte aujourd'hui plus de 300 000 units dans la province et les promoteurs en construisent environ 10 000 nouvelles chaqueanne. Ici comme ailleurs, la coproprit amne son lot de problmes. Toronto, les gens se bousculent pour acheter des condos dont les fondationsne sont mme pas encore coules. Or, comme lbnt constatnos confrresde l'mission IVlariztplaceenjanvier dernier, les consommateursvoient souvent une grande difirence entre ce qubn leur a vendu et ce qu'ilsobtiennent: stationnement <protg> donnedirecun qui tement sur la rue, un plancher de <btonpolb qui ressemble celui d'un sous-solnon fini, un garde-robe utalfr-indans lequel on vous dfie d'entrer...Le problme: les contrats de vente permettent aux promoteurs de changer peu prs tout en cours de construction. En Rance, la coproprit existedepuisplus de 50 ans.Mal grs et mal entretenus, des immeubles par centaines sont aujourd'hui en difficult. Par exemple,dans la coproprit de La Noue, en banlieue de Paris, plusieurs ascenseurs sont en panne, des fentres sont fracasses des escaliersmenacent et de s'effondrer. l.itat doit payer 155millions d'eurospour rhabiliter le btiment. Clichy-sous-Bois,la mairie rachte des coproprits qui tombent en ruing les dtruit et construit des = HLM leur place. Au Qubec, le march est moins surchaufi qu' Toronto 9' et les btiments sont moins vieux qu'en Rance. Mais chez ,$ nous, bien des mythes entourent encore ce type dhabitation. $ Laralit est souventfort difirente...

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Protgez-Vous 2008 27 Mars <

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C'estrrrai,bien souvent les copropritairespaient une entreprise pour entretenir leur immeuble.Mais ils ont tout de mme certaines genrale,les copropritairesdoivent responsabilits. assemble En lire un conseil d'administration et participer la prise de certaines dcisions.Ensemble,ils forment une personnemorale - le syndicat de coproprit - qui peut tre poursuivie si elle n'assumepas ses responsabilits, entre autres la conservation du btiment. On peut aussi intenter des actions contre les membres du conseil d'administration. <Jetravaille sur un dossier o deux personnesont mal gr un immeuble en coproprit pendant une quinzaine d'annes, raconte Me Yves Papineau,avocat spcialisdans la coproprit. Aujourd'hui, tout le monde les poursuit parce que de I'eaus'infiltre dans le btimenb Plusieursconseilsdhdministration, particulirement dans les grands immeubles,prfrent confier la gestion de la coproprit une entreprisespcialise.

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<Acheter condo, un acheter c'est comme ) malsoh. une

Pastout fait. Avant d'acheterun logement dans une coproprit,vous avez.intrt consulterplusieursdocumentsparticupar liers la coproprit. Si vous achetez, le biais d'un agent ou d'un courtier immobilier, ce demier devrait pouvoir les obtenir pour vous. Si, pour une raison ou pour une autre,le conseil d'administration refusede vous montrer ces papiers,votre promesse

d'achat dewait tre conditionnelle leur consultation et votre dclaration de satisfaction. Les documents-cls consulter incluent: . la dclaration de coproprit, qui comprend le rglement de coproprit . les procs-verbauxdes deux derniresannes . le camet d'entretien . l'tat des financeset du fonds de prvoyance . le certificat de localisation . le certificat d'tat d'immeuble (s'il existe) Si possible, parlez des voisins de l'unit que vous comptez achetet Ont-ils I'impression que les murs sont en carton? Sentent-ilsdes odeurs qui proviennent de logementsvoisins?Si oui, l'isolation acoustiquedes murs laissepeut-tre dsirer et le systmede ventilation est peut-tre dfaillant. Si vous prvoyez acheterun condo dansun immeuble neufde 10 units ou plus, le promoteur doit obligatoirementvous remettre une note d'information la signaturedu contrat prliminaire. Cette note doit inclure, entre autres: . le nom des architectes,ingnieurs,constructeurset promoteurs . un plan de I'ensembledu projet immobilier . un budget prvisionnel . les renseignements la grancede I'immeuble sur . la dclaration de coproprit un Un autre conseil: si vous achetezneu{ choisissez promoteur d'exprience,qui n'en est pas son premier immeuble en Mme chose pour coproprit, et demandez-lui des rfrences. les agentsimmobiliers, les inspecteurset les notaires: choisissez des gensqui s y connaissenten matire de coproprit.

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(Plus frais les decondo bas, sont mieux c'est!>


Les copropritaires doivent payer des charges communes, souvent appelesufrais de condo>, qui servent entre autres payer I'entretien de I'immeuble. Selon le Code civil du Qubec, au moins 5 0/o des charges communes doivent tre verssdans un fonds de prvoyance rserv aux rparations et aux remplacements majeurs, par exemple la toiture. <Le minimum lgal de 5 Von,est waiment pas assez;a induit les gens en erreuo>,croit Daniel Castonguay,architecte et valuateur agr. Quand un problme majeur survient et que le fonds de prvoyanceest insufisant,les copropritaires doivent payer des cotisations spcialesqui peuvent atteindre des milliers de dollars. Selon M" YvesJoli-Cceur,avocat spcialis en coproprit, le nds de prvoyance dewait reprsenter environ2,5 3 Vode la valeurde I'immeuble.

points Quelques vrifier avant d'acheter


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Enquelleannea-t-elle faite?Est-elle bon tat? t en lJentrepreneur install gouttires? a-t-il des

I Legrenier
Sile btiment dotd'ungrenier, conduits est les d,vacuation doi_ ventsortir l'extrieur,nondans grenieq et le comme inspecteurs les ledcouvrent parfoisr grenier treventil les Le doit et conduits qui y passent doivent isols. tre I La fondation Peut-ondceler fissures?sous-sol y des Le sent-il moisi? oui,il est le Si possible l'eau infiltre. doitvoiraumoins cmdefonda_ que s'y On l5 tionavant dbut la brique. le de Le terrain I Sileterrain forme pente une descendente le btiment (contre_ vers pente), risque s'accumuler s'infiltrer. l'eau de et de fl Lesmurs extrieurs Les solins ont-ils installs t adquatement bloquer pour l,eau der_ rire murs brique? les de Uisolant rigide avec enduit d;acrylique est_il bienmis place? lecas en Dans contraire, infiltrations pour_ des d,eau raient survenir. I La partie privative Lafinition est-elle correcte? Voyez-vous gratignures, aspdes des rits les sur surfaces? Uinsonorisation adquate? que est-elle Notez vous plus risquez d'entendre bruitsile logement situ du prs est d'une cage d'escalier, ascenseur, chute dchets d,un d'un d'une ou garage, cedernier directement votre Si est sous unit, plancher votre risque d'tre froid,

De phrs en plus de consultants aident les copropritaires tablir un fonds de prvoyance suffisant. partir du certificat d'tat d'immeuble prparpar un inspecteur, ils dressentla liste des travaux majeurs entreprendre au cours des annes venir, prvoient les cots de ces travaux et dtemrinent combien d argent les copropritaires dewaient mettre dansleur fonds de prvoyance.pparezvous merrtalement:<Aprsun tel exercice,les cotisations au fonds de prvoyanceaugmententtoujours du moins 50 %>,constateDaniel Castonguay.

) Habitation
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;'i ouise Goyette habite coprola T. .r prit Victorien, Trois-Rivires, Le ', ,, n- depuis ans. a euletemps 21 Elle D'abord, les d'envoirdetoutes couleurs! quelques aprs annes laconstruction les ont del'immeuble, copropritaires d'un des symptme dcouvert fissures, problme rpartition de des charges btiment. du le Durant annet des syndicat coproprit de la a d sebattre contre neudes Garantie maisons proves l'Association de vinciale constructeurs des (APCHQ), qui du d'habitations Qubec lesyndicatsa refusait ddommager de ont Les satisfaction. copropritairespay avant d'avocats 80000 enhonoraires $ hors avec d'enarriver uneentente cour qui fait des I'APCHQ, a finalement faire travaux correctifs. Lesyndicat coproprit de du gagn fois la trois Victorienaussi a le contre mme crances cour oetites des parce qu'il entre autres copropritaire, payer charges refusait les communes de fois conformment trois paranne, <llvouladclaration coproprit. de payer explique mensuellement, laitles les ll Mme Goyette.fautfairerespecter rigoureusement, chasinon rglements d'y cunvasepermettre contrevenir.> les annes, Aucours dernires des ont changer copropritairesdfaire la lesportes fentres. et Comme toiaussi refaire quelques dans turesera ils de toucher annes, ontdcid nepas qui leur dans fonds l'argent setrouve lls de prvoyance.ont pluttoptpour spciale. Chacun des unecotisation a d un 15 copropritaires dbourser montant auprorata lavaleur de certain de dans relative safraction l'immeuble pour payer travaux 60000 les de $. tout,Mme aime Malgr Goyette beauque, Surtout selon la coup vieencondo. du Le situ elle, Victorien, aubord fleuve, prisbeaucoup valeur cours au de aurait des annes.

en 21ans condo <rAcheter neuf, c'est viter > problmes. les


<Les gens doivent s'enlever de la a tte!> lance I'architecte Georges Fallah, qui dcouvre beaucoup de vices de construction en inspectant des coproprits neuves,par exemple des solins (membranes)manquants ou mal installs derrire les murs de briques, ce qui peut entranerdes infiltrations d'eau. Les coproprits de quatre units superposesou moins doivent obligatoirement tre couvertes par un plan

documents, dont des tats financiers accompagns des commentaires d'un comptable. Le promoteur doit aussi remettre au nouveau conseil d'administration plusieurs documents importants, dont les manuels d'entretien, les garantiesdes quipementsainsi que les plans et devis de l'immeuble tel qu'il est construit. Par la suite, I'une des priorits du conseil d'administration dewait tre de rviserle budget tabli par le promoteur. En effet, celui-si fixe souvent les charges communes au minimum pour faciliter la vente des units. Il faut gnralement les rviser la hausse. Ds que le promoteur cde le contrle de I'immeuble au nouveau conseil ddministration. il vaut mieux faire inspecterI'immeuble par un expert

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de garantie. Pour les immeubles plus grands, le promoteur peut prendre une garantieoptionnelle; avant dhcheter une que le btiment fiaction, assurez-vor,ls est garanti. En vertu du Code civil, partir du moment o il ne dtient plus la majorit des desvoix I'assemble copropritaires (par exemple,quand il a vendu 50 units sur 100),le promoteur a 90 jours pour extraordinaire convoquerune assemble des coproprites. Ceux-ci lisent alors un nouveau conseil d'administration et le promoteur doit leur remettre certains indpendant afin d'identifier les ventuelles dficienceset de les faire corriger par le promoteur. Il est important dgir rapidement parce que bien des quipements sont garantis de un cinq ans... et parce que certains constructeursont tendance disparatreds qu'ils ont fini de vendre les fractions d'une copropntlMfrez-voussi le promoteur vous dit qu'il a dj fait inspecter I'immeuble, par exemple par l'architecte avec lequel il fait affaire.Le conflit d'intrts estalors apparent.Choisissezplutt votre propre inspecteur.
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Divise indivise? ou
Une coproprit tredivise indivise, peut ou chacune ses ayant ca ractristiques. Divise Dfinition . Chaque copropritair ron possd. logement qu'une des ainsi portion parties communes.

lndivile . Cf,aqr. copropriOuiie une aeiient part de l'ensemble dubtiment.

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Encadrement loal o Etroitement parleCode encadre civil . Peu d'obligations duCode envertu civil. duQubec. Dclaration decoproprit Convention d'indivision optionnelle, mais obligatoire. fortement recommande.
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Prt hypothcaire r Une defonds moins% mise d'au 5 gnralement est demande . tttOiririt mii,O un. tonOs moins d'au 200ir,, lepret car hypothcaire pas n'est admissible assurance. tenu une Compte delamise fonds de exige, units ces so1gnralement esvendre pusdiffic . Taxes leves, moins l'valuation municipale base l'ensemble tant sur deI'immeuble.

Taxes . Chaque est unit value ettaxe individuellement.

(C'est inutile faire de inspecter condo. > un


Faux!Les copropritsne sont pas l,abri des vices de construction.Si vous prvoyez acheter en coproprit,vous devriezfaire inspecterla partie privativeque vous voulez acquriret, plus sommairement, I'ensemble de l'immeuble. Selon I'ingnieur Ren Vincent, cette tapen'estpas absolument ncessaire quandvous ache_ tez dansun grandimmeublede 100 ou 200 units,par uOn trouve rarementdes problmes exemple. dans la partie privative,dit-il. Pour ce qui est de I'ensemble de I'immeuble,c'estplutt au conseild administrationde le faireinspecter. contre,lisezattentivement procsPar les verbaur. On y mentionnepeut-tredes travaux impor_ tants entreprendre.> Assurez-r'ous que votre inspecteurest membre de I'Ordre des architectes Qubec,de I'Ordre des ingdu nieurs du Qubecou de I'Ordre des technologrespro_ fessionnels Qubec.Ynfiezaussis'il a une assurnce du professionnelle, qui vous protge en cas d'erreur ou ce d'omissionde sapart. Si vousachetez plan,conservez sur touslesdocuments qui vous sont remis,dont les publicitset les dpliants. Ceux-ci pourraient vous tre utiles plus tard si I'unit qu'on vouslivre difirede ce qu'on vousa vendu.{

Bon savoir Comme lacoproprit lecopropritaire dans divise, peut enindivise contracter hypothque sapartie. cas dfaut paiement, une sur En de de les autres copropritaires pas payer n'ont pour tiindivisaire aussi peut lui. vendre partie. sa cependant,codecivil le prvoit les que autres copropripeuvent taires annuler vente la partie l'immeublelaracheier d'une de et dans l'anne suivant transaction, la moins d,une stipulation contraire dans convention la d'indivision. lachambre notaires eubec, selon des du les copropritaires tout intrt fairerdiger tel document le ont un et publier registre au foncier. peuty prcise exemple, quote-part on par la de chaque indivisaire l'immeuble,rgles dans les d'utilisation parties la des et rpartition obligations, des comme l,entretien le paiement taxes. et des

Pour savoir plus en


Benot, Andr Yves M., Joli-Cur et Yves Paoineau LECONDO: TOUT QU'IL CE FAUT SAVOTR Wilson Lafleu & p., 2006,207 14,95 $ CondoLegal.com Joli-Cur; et Olivier Brane Yves J. wwwcondolegal.com tEsCOPROPRITS rruDIFFICUTT Regroupement gestionnairesWilson Lafleur; des g & p.,29,95 2007,276 et copropritaires Qubec du 514-916-7427 www.condoliaison.org Association syndicats des decoproprit Qubec du 5'14-866-35571-800-568-55 ou 12 www.ascq.qc.ca

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