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FRANSOIS MARGAUX LICENCE 2 GROUPE 15

COMMENTAIRE D'ARRET CHAMBRE MIXTE, 26/05/2006

Par un arrt du 26 mai 2006, rendu par la chambre mixte, la Cour de Cassation a remis en cause le traditionnel refus de substituer le bnficiaire d'un pacte de prfrence au tiers acqureur en cas de violation de ce pacte. En l'espce, la Cour a d se prononcer sur une demande de substitution. Un bien immobilier avait t attribu par un acte de donation-partage, contenant un pacte de prfrence. Une parcelle dpendant de ce bien fut transmise, nouveau par donationpartage : cet acte rappelait le pacte de prfrence. Le nouveau propritaire vendit cette parcelle sans la proposer au bnficiaire. Celui-ci rclama sa substitution dans les droits du tiers acqureur et des dommages et intrts. Le bnficiaire va tre dbout par les juges du fond et forme un pourvoi en estimant qu'aucun obstacle tenant la nature de l'obligation ne pouvait tre oppos son excution force. Il convient de se demander si le bnficiaire d'un pacte de prfrence, dans l'hypothse o le promettant dcide de vendre le bien promis un tiers sans l'avoir propos avant au bnficiaire, peut faire annuler le contrat et se voir substituer dans les droits de l'acqureur. La Cour rejette le pourvoi du bnficiaire mais elle indique que le bnficiaire d'un pacte de prfrence est en droit d'obtenir sa substitution l'acqureur condition que le tiers acqureur ait eu connaissance, lorsquil a contract, de l'existence du pacte et de l'intention du bnficiaire de s'en prvaloir . En l'espce, il n'tait pas dmontr que le bnficiaire avait expressment l'intention de se prvaloir du pacte. Nous verrons donc dans un premier temps que la Cour accepte le cumul de l'annulation du contrat et de la substitution l'acqureur comme nouvelle sanction (I) puis nous nous attacherons aux conditions ncessaires pour demander et obtenir la substitution l'acqureur (II).

I / LE CUMUL DES SANCTIONS EN CAS DE VIOLATION DU PACTE DE PREFERENCE :L'ANNULATION DU CONTRAT ET LA SUBSTITUTION AU TIERS
Traditionnellement, il semble que les sanctions de l'inexcution d'un pacte consistaient en dommages et intrts ou en la nullit du contrat (A) mais le revirement de jurisprudence opr dans l'arrt a prononc l'association de la nullit et de la substitution l'acqureur comme nouvelle sanction possible (B).

A Les sanctions traditionnelles : les dommages-intrts ou la nullit. Un pacte de prfrence est un contrat dans lequel l'une des parties s'engage proposer au bnficiaire de ce pacte, en priorit, la conclusion du contrat si ce dernier accepte l'offre. S'il refuse, le principe redevient la libert de choix du cocontractant. Si le promettant cde le bien un tiers sans avoir pralablement propos le bien au bnficiaire du pacte de prfrence, alors la Cour de Cassation a estim pendant longtemps, que le versement de dommages-intrts tait seul possible, sur le fondement de l'article 1142 du Code Civil qui dispose que toute obligation de faire ou de ne pas faire se rsout en dommages-intrts en cas d'inexcution. De plus les tribunaux avaient dj pens la nullit du contrat en cas d'inexcution du pacte de prfrence. L'annulation tait subordonne la preuve d'une fraude entre le promettant et le tiers. Cette sanction sera ritre et ajoute une nouvelle sanction dans la dcision de la Cour de Cassation. B Le revirement de jurisprudence : l'annulation du contrat et la substitution au tiers comme nouvelles sanctions. La sanction traditionnelle a donc t bouleverse par l'arrt tudi, rendu par la Cour de Cassation, le 26 mai 2006. Contre toute attente, la chambre mixte casse l'arrt attaqu et indique que le bnficiaire d'un pacte de prfrence est en droit d'exiger l'annulation du contrat pass avec un tiers en mconnaissance de se droits ET d'obtenir sa substitution l'acqureur . La nullit est donc officiellement devenue une sanction possible en cas d'inexcution du pacte de prfrence. Avec cet arrt, la grande nouveaut, c'est le fait que la substitution en lieu et place du tiers acqureur est dsormais possible. Le cumul annulation et substitution n'est pas l'abri des critiques ds lors qu'il apparat compliqu pour le bnficiaire de se substituer dans un contrat qui, du fait de la nullit, n'existe plus. Il n'en demeure pas moins que la solution de cet arrt, qui renforce les droits du bnficiaire, en permettant la ralisation force du contrat, doit tre prouve. Nanmoins, il convient de ne pas ngliger que la substitution n'est possible que si deux conditions cumulatives sont runies.

II / LA REUNION NECESSAIRE DE DEUX CONDITIONS POUR LA SUBSTITUTION A L'ACQUEREUR


Le bnficiaire doit rapporter la preuve que le tiers doit avoir eu connaissance, lorsqu'il a contract, la fois de l'existence du pacte de prfrence (A) et de l'intention du

bnficiaire de s'en prvaloir (B). A La connaissance du pacte de prfrence par le tiers acqureur. Au moment de la conclusion du contrat, le tiers acqureur se doit de s'informer au sujet d'un possible pacte de prfrence sur le bien qu'il compte acheter. Malgr tout, cette information parat assez complique obtenir. En effet, le fait que le bnficiaire est titulaire d'un droit de premption, dans l'hypothse o l'immeuble en question viendrait tre vendu par le promettant, doit tre renseign au registre de la Conservation des hypothques pour se prvaloir de toute action de la part d'un tiers. Cette inscription ce rgime lgal est facultative et non obligatoire. Par consquent, rien n'oblige le bnficiaire de le notifier. Au tribunal, ce sera ce dernier de dmontrer qu'il bnficie effectivement d'un pacte de prfrence, ce serait donc une bonne chose si ce droit de premption est notifi. Cette preuve n'est pas suffisante pour obtenir la substitution l'acqureur, selon l'arrt, il est ncessaire d'y ajouter l'intention du bnficiaire de se prvaloir du pacte de prfrence sur le bien en question. B L'intention du bnficiaire du pacte de prfrence de s'en prvaloir Cette seconde condition est certainement la plus difficile obtenir. Elle sembre mme impossible car psychologique, elle relve de l'tat d'esprit d'une personne. Non seulement, le bnficiaire doit prouver qu'au moment de l'acte litigieux, il avait l'intention de faire valoir son droit ou qu'il ne comptait pas y renoncer mais il faut aussi que le tiers acqureur ait connu cette intention. Or, en l'espce, le promettant a conclu avec le tiers acqureur mais n'a pas prvenu avant le bnficiaire. Pour connatre l'intention du bnficiaire, il est possible pour le promettant de mettre en demeure le bnficiaire du pacte de prfrence pour qu'il exerce son droit, s'il est intress. Ds lors, il faudrait qu'il annonce explicitement et par crit qu'il ne souhaite pas se prvaloir du pacte de prfrence, ainsi le promettant peut tout fait conclure une vente sur le bien, objet du pacte de prfrence, avec un tiers acqureur.