Villes en parallèle

Le lotissement, histoire d'un mot ou histoire d'une forme ?

Annie Fourcaut

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Fourcaut Annie. Le lotissement, histoire d'un mot ou histoire d'une forme ?. In: Villes en parallèle, n°14, juin 1989. La ville
fragmentée. Le lotissement d'hier et d'aujourd'hui. pp. 20-25;

doi : https://doi.org/10.3406/vilpa.1989.1043

https://www.persee.fr/doc/vilpa_0242-2794_1989_num_14_1_1043

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Résumé
Les communications révèlent trois approches du lotissement : 1/ un processus d'urbanisation et le
résultat de ce processus, 2/ une image perçue par les habitants ou par l'extérieur, qui conduit à sa
description comme quartier, aux pratiques et aux formes de sociabilité propres, 3/ une étude des
politiques urbaines qui visent à l'endiguer ou le réhabiliter. Les communications permettent de
discerner des critères de définition du lotissement : localisation périphérique, cadre juridique particulier
par l'imbrication du laisser-faire et du dirigisme, homogénéité sociale initiale, souplesse de la forme
urbaine. Restent en suspens I' étude du phénomène en longue durée, l'étude des contextes politiques
et économiques favorables, des études comparatives avec d'autres pays industrialisés.

Abstract
The communications reveal three approaches to the housing estate :1/ an urbanization process and its
results ; 2/ an image perceived by the inhabitants or from outside which leads to its description as a
neighbourhood with its own specific behaviour and forms of sociability ; 3/ a study of urban policies
which aim at containing or rehabilitating it. The communications allow us to discern the criteria for the
definition of a housing estate : peripheral locality, specific legal context, because of the overlapping of
laisser-faire and interventionism, initial social homogeneity, the flexibility of urban forms. The study of
phenomenon in the long term, the study of favourable political and economic contexts and comparative
studies with industrialized countries are still to be carried out.
VILLES EN PARALLELE / n° 14 / 1989

LE LOTISSEMENT,
HISTOIRE D'UN MOT
OU HISTOIRE D'UNE FORME ?

THE HOUSING ESTATE,

THE HISTORY OF A WORD
OR OF A FORM ?

Historienne.
Annie FOURCAUT
Ecole Normale Supérieure
Fontenay-Saint- Cloud.

■ RÉSUMÉ

Les communications révèlent trois approches du lotissement : 1/ un

processus d'urbanisation et le résultat de ce processus, 2/ une image perçue
par les habitants ou par l'extérieur, qui conduit à sa description comme
quartier, aux pratiques et aux formes de sociabilité propres, 3/ une étude des
politiques urbaines qui visent à l'endiguer ou le réhabiliter. Les
communications permettent de discerner des critères de définition du
lotissement : localisation périphérique, cadre juridique particulier par
l'imbrication du laisser-faire et du dirigisme, homogénéité sociale initiale,
souplesse de la forme urbaine. Restent en suspens I' étude du phénomène
en longue durée, l'étude des contextes politiques et économiques favorables,
des études comparatives avec d'autres pays industrialisés.

■ ABSTRACT

The communications reveal three approaches to the housing estate :1/

an urbanization process and its results ; 2/ an image perceived by the
inhabitants or from outside which leads to its description as a neighbourhood
with its own specific behaviour and forms of sociability ; 3/ a study of urban
policies which aim at containing or rehabilitating it. The communications allow
us to discern the criteria for the definition of a housing estate : peripheral
locality, specific legal context, because of the overlapping of laisser-faire and
interventionism, initial social homogeneity, the flexibility of urban forms. The
study of phenomenon in the long term, the study of favourable political and
economic
still to be carried
contexts
out.and comparative studies with industrialized countries are

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 LE LOTISSEMENT,
HISTOIRE D'UN MOT
OU HISTOIRE
D'UNE FORME ?

Annie FOURCAUT*

■ L'objet de ce premier rapport, effectué à partir de la lecture de

communications
tenter de vérifier siportant
la définition
sur des
minimale
situations
du lotissement
extrêmement
comme
diverses,
histoireest
d'une
de
forme urbaine permet de rassembler les différentes disciplines présentes à ce
colloque, et ensuite de rendre compte des approches épistémologiques
variées nées de cette dispersion disciplinaire.
D'où une présentation des communications à trois étages, ou sous trois
angles : quelles sont les questions posées par les différentes disciplines -
histoire, géographie, sociologie, urbanisme, économie, psychologie sociale -
à propos du phénomène des lotissements, et en quoi font-elles apparaître
trois types
Des d'interrogations,
critères communs voire
detrois
définition
types de
ducommunications
lotissement ressortent-ils
? de
l'examen comparatif de situations historico-géographiques très différentes ?
A partir de la même démarche, quelles sont les lacunes qui
apparaissent dans l'état de la question, les blancs de la recherche, les
questions informulées ou en suspens ?

■ LOTISSEMENTS
TROIS QUESTIONS,
AU MIROIR
OU DES
TROIS
DIFFÉRENTES
APPROCHES
DISCIPLINES
: LES

Ce découpage en trois approches séparées n'a évidemment qu'un

objectif de clarification, et n'exclut pas qu'une même communication puisse
combiner plusieurs questions.

* Historienne. Ecole Normale Supérieure. Fontenay-Saint Cloud.

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1) La première est celle du lotissement comme processus de découpage en
lots de la propriété foncière, ce qui conduit à l'étude d'un processus
d'urbanisation et de ses résultats spatiaux ; envisagée dans la durée, cette
approche aboutit à l'analyse des processus d'intégration, rapides ou
aléatoires, du lotissement dans la ville ou l'agglomération. Le cadre
monographique de ces travaux n'exclut pas une grande diversité des
échelles : le quartier (Issy-les-Moulineaux, Rézé), le lotissement qui se
transforme en commune (Le Vésinet), les lotissements d'une commune
(Antony), d'une agglomération (Bamako), voire d'un pays (l'Algérie coloniale
de la seconde moitié du XIXe siècle), ou certains lotissements industriels et
balnéaires de la Grèce des années soixante. Ces monographies permettent
de saisir le lotissement, processus d'urbanisation et résultat de ce processus.

2) La seconde approche conduit à étudier le lotissement comme image :

image perçue d'abord par les habitants eux-mêmes : comment se forme pour
les habitants d'un lotissement la représentation de l'espace social de leur
quartier ? Dans l'étude de quelques lotissements d'Issy-les-Moulineaux,
Michel COSTE montre que l'évolution urbaine ne peut être saisie que par
l'étude conjointe de l'habitat, du peuplement et des pratiques, et des
représentations sociales. Dans un lotissement de la banlieue de Nancy, M. -F.
AGNOLETTI et J. DEFFERARD cherchent à repérer la naissance d'une
identité groupale et la présence ou l'absence d'une conscience collective. A
propos des lotissements d'une commune rurale, Saint-Germain-sur-
l'ArbresIe, Françoise DUBOST montre que la politique urbaine communale
vis-à-vis des lotissements, est liée à la volonté d'échapper au modèle
banlieusard et à la volonté de préserver un mode de vie original, mi-rural, mi-
urbain. Dans le cas du Vésinet, étudié par Sophie CUEILLE, l'image du parc
aristocratique est un argument publicitaire pour séduire la bourgeoisie en
quête d'un habitat résidentiel. Enfin, Philippe GENESTIER, dans une
communication intitulée "Lotir la crise", avance l'idée que grâce à cette image
communautaire, le lotissement populaire de l'entre-deux-guerres a pu remplir
une fonction d'enracinement urbain de la classe ouvrière, qui y aurait trouvé
un vecteur d'identification communautaire, et que le même phénomène
défavorisés.
pourrait se reproduire
L'ensemble pour
de ces
lestravaux
groupes
conduit
sociaux
à la contemporains
définition du lotissement
les plus
comme quartier, défini par des pratiques et une sociabilité originales, comme
par l'ensemble des représentations qui y sont liées.

3) Dans un troisième type de communication, le lotissement n'est plus

analysé à travers l'image qu'en ont ses habitants, mais comme prétexte à
l'étude des politiques urbaines qu'il engendre ou qui réagissent contre son
extension. Ainsi, le lotissement organisé et contrôlé apparaît comme le
modèle urbain de l'Algérie coloniale organisée sous l'égide des services du
Génie militaire. Le phénomène des lotissements devient le moteur des
politiques urbaines menées par le gouvernement du Mali, qu'il s'agisse de
l'endiguer ou bien de le réhabiliter. Dans une France marquée par la crise
des lotissements défectueux, l'analyse du phénomène est l'occasion
d'importantes inflexions de la réflexion urbaine : Daniel PINSON montre
comment, à Rézé, vertical
anti-lotissement l'opposition
et aux
rationnel
lotissements
de LEengendre
CORBUSIER.
la Cité radieuse,
Deux
communications montrent comment, dans la région parisienne de l'entre-
deux-guerres, l'extension des lotissements explique pour une grande part la
réflexion du Conseil Général de la Seine comme celle du Comité Supérieur
d'Aménagement et d'Urbanisme de la région parisienne. Notons d'ailleurs
que l'étude de cet aspect, le lotissement comme prétexte à l'étude des

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politiques urbaines, est rendu possible par la richesse des fonds des Archives
Nationales en ce domaine ; la note de Jean LUQUET apporte sur ce point un
panorama précis.

A l'issue de ce survol, qui visait à montrer la richesse, et la diversité des

approches et des situations étudiées - Le Vésinet sous le Second Empire,
Bamako
1954 - se
aujourd'hui,
pose la question
Antony entre
de lalesvalidité
deux guerres,
épistémologique
la banlieuedudelotissement
Nantes en
comme objet de recherche, et donc celle des critères qui permettent de le
définir.

CRITERES
■ LE LOTISSEMENT,
? CONCEPT OU FAUX-SENS : QUELS

1) Le premier paraît être la localisation du lotissement, toujours situé en

banlieue ou en périphérie de l'agglomération. Evidemment, ce critère doit
être compris de façon nuancée, comme le montrent dès exemples tirés des
communications. Ainsi, des lotissements se développent à Bamako aussi
bien en centre-ville qu'en périphérie, et le lotissement de colonisation en
Algérie présente une situation originale. Mais l'analogie souvent faite entre
lotissement et colonisation - Sophie CUEILLE rappelle l'appellation de
"colonie" du Vésinet, et une des premières études des lotissements
défectueux en région parisienne, celle de M. BONNEFOND, s'intitule Les
colonies de bicoques dans la région parisienne (1925) - invite à mettre
l'accent sur le lotissement comme front pionnier de la croissance de la ville
(voir les lotissements de la Chaussée d'Antin à la fin de l'Ancien régime
étudiés par Pierre PINON) ou de l'agglomération, "frontière" au sens que
l'historiographie américaine donne à ce terme. En conséquence, si le
lotissement est bien un morceau d'agglomération en gestation, il devient
décisif de décrire et de comprendre les rythmes, les modalités
morphologiques
L'érection de lotissements
et les formes
en communes
juridiques
autonomes,
de son Leintégration
Vésinet, mais
à la aussi
ville.
Pavillons-sous-Bois, Beauchamp ou Levallois-Perret, les politiques de
faire de la ville,(loi
réhabilitation ouSARRAUT)
pour reprendre
doivent
la très
êtrejuste
comprises
image de
dans
Michel
cette COSTE,
perspective
faire:
disparaître les grumeaux.

2) Ce qui précède laisse entrevoir que le cadre juridique et législatif

dans lequel se développe le phénomène revêt une grande importance, et la
communication de Michel LACAVE fait le point sur l'évolution de la législation
française. Les communications permettent de distinguer deux cas :
succession, ou coexistence de deux situations juridiques.

Dans le premier cas, se succèdent deux situations juridiques ; dans un

premier temps, le lotisseur fait la loi et impose ses normes : strict cahier des
charges de la société PALLU au Vésinet, prescriptions des services du Génie
dans l'Algérie coloniale, habile utilisation de la souplesse du droit coutumier
en Afrique sahélienne ; la politique du lotisseur peut d'ailleurs être de profiter
de l'absence totale de normes pour instaurer une profitable situation
d'anarchie spéculative, ou de jouer des failles d'une législation insuffisante :
qu'on songe, en région parisienne, aux insuffisances de la loi de mars 1919
ou à la non rétroactivité de la loi de juillet 1924 ; dans un second temps, la
puissance publique prend en compte le phénomène et tente de le
réglementer : c'est le cas des lois de juillet 1924 et de mars 1928 en région
parisienne ; Françoise DUBOST montre qu'à Saint-Germain-sur-l'ArbresIe, à

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une période d'essor sauvage du pavillonnaire rural, succède une politique
communale
participe de de
la même
lotissement
volonté; le
derattachement
contrôle. de l'Algérie aux ministères civils

Dans un second cas, laisser-faire et dirigisme urbains coexistent. C'est

le cas en Afrique sahélienne, où lotissements spontanés et contrôlés vont de
pair.même
où C'est après
aussi lele vote
cas dans
de la laloi banlieue
de 1924,parisienne
contraignante
de l'entre-deux-guerres,
pour les lotisseurs,
certains d'entre eux continuent à échapper aux obligations inscrites dans la
loi par les biais des lotissements-jardins, ou par celui des sociétés d'épargne.
L'ensemble de ces cas de figure montre que le contrôle des lotissements est
un des enjeux majeurs des politiques urbaines.

3) Les critères sociaux permettent de retrouver l'aspect du

lotissement comme zone pionnière ; dans un premier temps, le lotissement
est toujours peuplé de migrants, qu'ils viennent de la ville-centre, d'une
banlieue voisine, des campagnes sahéliennes ou des campagnes bretonnes
dans le cas d'Antony, et les phases de peuplement semblent correspondre à
des périodes de mobilité de la main-d'œuvre. Dans un premier temps
toujours, les monographies présentées ici tendent à accréditer l'idée que le
peuplement se fait selon des formes d'homogénéité sociale : lotissement
bourgeois du Vésinet, la Claire Cité des Castors ouvriers de Rézé, et à Issy-
les-Moulineaux, lotissement bourgeois du Château et lotissement ouvrier
Francisco FERRER. Mais le lotissement, forme urbaine souple et adaptable,
permet aussi la réalisation des rêves du mimétisme social : les bourgeois du
Vésinet imitent, avec des châteaux néo-gothiques et néo-Renaissance,
l'aristocratie et les parcs ; l'ouvrier accède à la propriété de .son logement, et
le paysan sahélien adapte et adopte des modes de vie urbain. Si l'on retient
ce
importants
critère d'homogénéité,
et les plus délicats
on admettra
de l'étudequ'un
des lotissements
des problèmes
est les
celuiplus
de

celle
l'éclatement,
l'étude
lotissement.
dedel'apparition
l'évolution
ou du des
du
lissage
remplissage
distorsions
de ces social
entre
quartiers
image
doit au
être
etdépart
conduite
destination
uniformes,
conjointement
première
et que
du
à

4) Quant au critère de la forme urbaine du lotissement, deux

aspects ressortent des communications. D'une part, le lotissement est
présenté comme un espace souple et adaptable, domaine de l'auto-
construction ou de la construction individuelle, où l'impact des coups partis
est faible, et où il est aisé de réhabiliter de légères unités d'habitation. D'autre
part, la plupart des monographies (l'Algérie coloniale étant un cas original où
le partage en lots des terrains peut donner naissance à un habitat collectif)
présentent comme naturel le lien entre lotissement et habitat individuel, que
celui-ci prenne la forme d'une bicoque, d'un cabanon de plaisance, d'un
pavillon ou d'une villa. Les liens entre le découpage foncier, la taille de la
parcelle, l'origine sociale des lotis et les finalités des lotisseurs ne sont guère
explicités,
admise sans
et être
la quasi-adéquation
clarifiée. entre lotissement et habitat individuel reste

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■ SUR QUELQUES QUESTIONS EN SUSPENS

1) En ce qui concerne les différentes approches disciplinaires,

l'histoire même du phénomène semble relativement absente. La
fragmentation en approches monographiques fait disparaître continuités et
ruptures, et l'histoire des lotissements devient celle d'une série d'épisodes
localisés de découpage de l'espace, qui ne serait pas justiciable d'une étude
continue, dans la longue et la moyenne durée. D'où une première
interrogation : est-il possible de faire l'histoire du lotissement comme forme
urbaine, ou doit-on se limiter à des histoires des lotissements, toutes
spécifiques ?
De même, à l'exception de la communication de Michel LACAVE, il faut
déplorer l'absence d'études juridiques, alors que tous les exemples montrent
que les lotissements ne sont possibles que dans certaines configurations
particulières du droit de l'urbanisme, et que le conflit entre droit privé et
exigences de la collectivité marque les phases de poussée des lotissements.

2) La seconde interrogation est liée au découpage chronologique

choisi : à l'exception de la communication de Pierre PINON qui évoque les
lotissements parisiens de la fin de l'Ancien Régime, les études portent sur
une période qui va du milieu du XIXe siècle à nos jours ; ce qui tendrait à
signifier que le phénomène est propre au monde contemporain, démarrerait
dans la seconde moitié du XIXe et serait lié à la grande agglomération, à
l'industrialisation, voire à la colonisation. Là encore, des comparaisons dans
la longue durée permettraient sans doute de dégager invariants urbains et
poids des contextes historiques.

3) Les exemples présentés pour cette journée d'études portent

presque exclusivement sur la France, avec des incursions en Grèce et en
Afrique ; l'Allemagne, les Pays-Bas, la Grande-Bretagne et les Etats-Unis sont
absents, alors que le phénomène y a existé, et cette répartition rend
impossible une nécessaire comparaison entre processus de découpage
parcellaire et forme d'urbanisation péri-urbaine des pays industrialisés.

4) Malgré la richesse des situations présentées, il faut souligner

quelques lacunes thématiques : l'histoire quantitative lourde des
acteurs, lotisseurs et lotis, n'a pas été systématiquement faite, ce qui tient à la
complexité des problèmes de sources (registres de l'enregistrement,
cadastres, listes nominatives de recensement, etc.) et à la fragmentation des
perspectives.
Enfin, à côté de l'histoire d'une forme urbaine, il est clair qu'est
nécessaire l'étude des conjonctures économiques et politiques où le
lotissement paraît être la forme privilégiée du développement péri-urbain : la
France de l'entre-deux-guerres et des années 70, la Grèce des Colonels,
l'Afrique sahélienne contemporaine.

En conclusion, on plaidera pour une typologie comparative du

phénomène, prenant en compte les travaux étrangers, appuyée sur l'étude
des contextes nationaux, permettant seule de dégager la validité du
lotissement comme concept en recherche urbaine, ou de débusquer son
nominalisme.

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