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FICHE PRATIQUE

COPROPRIT : LE RECOUVREMENT DES IMPAYS


Sans un paiement rgulier des charges, le syndic ne peut pas grer correctement les parties communes. Et les impays sont souvent contagieux. Les copropritaires ne sont pas solidaires du paiement des charges. Pourtant, si la trsorerie est insufsante, le syndic sera bien oblig de demander au syndicat une rallonge pour payer les factures. Le syndic et le conseil syndical ont chacun un rle jouer pour viter les impays ou intervenir sans dlai.

LES MODES DE RECOUVREMENT DES CHARGES


Le conseil syndical a intrt mettre au point avec le syndic une mthode de recouvrement adapte limmeuble. Le syndic gre de nombreuses coproprits et il ne prendra pas linitiative de faire du cas par cas. Cest donc au conseil syndical de suggrer des modalits pratiques qui permettent de concilier les intrts du syndicat avec la ncessaire recherche dune solution lamiable lorsquelle est envisageable. Dans le cas dune procdure judiciaire, il faut rchir celle qui sera le moins coteuse possible (cf. tableau en p. IV). La plupart du temps, la premire lettre de relance suffit pour rveiller les oublieux, les ngligents, ou sapercevoir quun courrier sest gar. Elle peut tre double par une lettre en recommand dans laquelle le syndic met en demeure le copropritaire de rgler sa dette. Cette lettre de mise en demeure fait courir les intrts de retard, qui seront calculs au taux de lintrt lgal sur les charges dues (cf. Les frais de recouvrement en p. III).

Le rle du conseil syndical en cas dimpays


Tout dabord, le conseil doit sinformer de lexistence de charges impayes. Il peut donner son avis sur le plan de rglement amiable des dettes et vrier quil est respect. Il devrait galement tre consult par le syndic sur lengagement dune procdure judiciaire et le choix de cette procdure, et ensuite veiller sa mise en uvre. Enn, il sassurera de lexcution des dcisions judiciaires obtenues.

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Analyser la situation
Avant toute action, il faut faire une analyse de la situation et dterminer quel type de dbiteur on a affaire. La stratgie mettre en place ne sera pas la mme selon lattitude du dbiteur. Ensuite, la recherche dun arrangement lamiable sera le pralable indispensable toute dmarche contentieuse.
quel type de dbiteur avez-vous affaire ? Sagit-il dun dbiteur qui ne peut pas payer la suite dun accident de la vie (difficults professionnelles, chmage, divorce, maladie)? Dune personne qui sest trop endette pour acheter son logement et qui a du mal rembourser son crdit, qui ne sait plus comment sen sortir et qui retarde le moment de prendre une dcision difficile comme celle de vendre son bien? Depuis quand les charges sont-elles impayes ? Sagit-il de retards chroniques? Le copropritaire a-t-il pris lhabitude de payer ses charges en retard ou en plusieurs fois? Certains syndics font une distinction entre copropritaires relanables et ceux qui, ayant demand une drogation, bncient de la clmence renouvele du syndic. Comment le dbiteur a-t-il ragi ? A-t-il rpondu aux relances ou aux dlais de paiement proposs par le syndic ? Fait-il la sourde oreille, en promettant de payer mais sans respecter ses engagements ?

Rechercher un arrangement lamiable


Pour une difficult passagre, rien ne sert daggraver la situation par une procdure lourde et coteuse. Il vaut mieux proposer au dbiteur un entretien en tte--tte et envisager avec lui un chelonnement des paiements. Si les dmarches du syndic naboutissent pas, une simple dclaration au greffe peut suffire amener le dbiteur soumettre sa situation au juge, qui proposera un plan de remboursement si les difficults de paiement sont relles. Le syndic a galement la possibilit de sadresser au conciliateur de justice du tribunal dinstance pour ne pas effaroucher un dbiteur craintif. Cette dmarche est gratuite et aise : un rendez-vous est obtenu sur un simple appel ou par courrier. Pour un dbiteur chronique qui ne fait pas deffort pour assainir sa situation nancire, la prudence est de mise. La tolrance du syndic son gard nest pas toujours un bon service lui rendre. Ds que des travaux importants seront vots, il risque de basculer dans des ennuis plus srieux que des retards rptitifs avec pnalits. Aprs les avertissements dusage (mise en demeure par lettre recommande), une procdure simple sera lavertissement ncessaire une remise en ordre de ses nances.

Trente jours pour payer les charges courantes


Ds les premires charges impayes, aprs un ventuel rappel de lavis dchance, le syndic envoie une mise en demeure en recommand avec avis de rception. Trente jours plus tard, et faute de rglement, la dchance du terme intervient : toutes les provisions de lexercice annuel deviennent immdiatement exigibles (alors quelles ne sont pas chues). Ce qui veut dire que la dette du copropritaire est augmente de lensemble des trimestres de charges de lexercice, bien quils ne soient pas dus par les autres copropritaires. Cela vise viter au syndic de renouveler ses mises en demeure chaque appel de fonds trimestriel. Les provisions dont il est question correspondent aux quarts du budget vot par la dernire assemble, charges payables par trimestre. La somme est identique, sauf pour le dernier trimestre o il peut y avoir une rgularisation en n dexercice si le budget na pas t consomm. Il sagit uniquement des dpenses courantes, et non des travaux exceptionnels qui gurent sur une ligne particulire et ne sont plus intgrs au budget de lexercice. Le dlai de trente jours est calcul compter du lendemain de la premire prsentation de la lettre au domicile du copropritaire dfaillant, et non la signature du recommand. Le copropritaire a donc tout intrt ne pas refuser le recommand et, sil a dmnag, faire suivre son courrier voire indiquer sa nouvelle adresse au syndic.

Un copropritaire dbiteur a mis en vente son logement


Le vendeur doit communiquer au notaire un certicat du syndic dat de moins dun mois qui atteste quil na aucune dette envers le syndicat. Si le notaire ne reoit pas ce document, ou si le solde savre dbiteur, il informera le syndic de la vente par lettre recommande avec accus de rception. Cet avis permettra au syndic, sil y a lieu, de faire opposition sur le prix de vente, concurrence des charges impayes. Le syndicat passe devant les autres cranciers ventuels pour les crances exigibles de lanne en cours et des deux annes antrieures. Il doit produire un relev dtaill des sommes rclames : ventilation prcise suivant la nature, lorigine et les dates dchance des crances. Pour les crances plus anciennes, il sera en concurrence avec les cranciers privilgis (vendeur, prteur), moins quil nait pris une hypothque.

ENGAGER UNE PROCDURE


Le syndic na pas besoin du vote de lassemble pour engager une procdure simple de recouvrement. Ce qui ne le dispense pas dagir en concertation avec le conseil syndical. En effet, il est dplaisant pour les membres du conseil dapprendre aprs coup, lorsque la dette a pris des proportions importantes, quun copropritaire avait des difficults chroniques et que le pire aurait pu tre vit en prenant le problme temps. Pour une saisie immobilire la procdure la plus grave puisque le dbiteur va perdre son logement , un vote de lassemble sera par contre indispensable. Laction en paiement des charges se prescrit par un dlai de dix ans.

Une procdure rapide


Pour faciliter le recouvrement des charges courantes de lexercice en cours, la loi permet au syndic dutiliser une procdure simple, rapide et peu onreuse : lassignation jour xe devant le prsident du tribunal de grande instance. Cette procdure ne ncessite pas de dcision de lassemble, ni le recours un avocat (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic prsente la demande au prsident du tribunal de grande instance du lieu de situation de limmeuble. La procdure est contradictoire : le dbiteur reoit une convocation du tribunal. Il peut se prsenter seul, sans tre assist par un avocat. Lordonnance du juge est dexcution immdiate, mme si le d-

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biteur fait appel de la dcision (dans un dlai de quinze jours). Le juge peut accorder des dlais de paiement au dbiteur dans la limite de deux ans. Il peut aussi ne retenir que les chances chues impayes et dispenser le dbiteur de payer les chances venir. Les pices fournir par le syndic sont : le procs-verbal de lassemble gnrale constatant le vote du budget prvisionnel ; la mise en demeure du dbiteur et laccus de rception attestant du respect du dlai de trente jours (cf. Trente jours pour payer les charges courantes ci-contre) ; ventuellement, les justicatifs de procdures antrieures pour montrer que les difficults du dbiteur ne sont pas nouvelles.

Les frais de recouvrement


Les frais exposs par le syndicat pour le recouvrement dune crance sont imputables au seul copropritaire dbiteur, sans quil soit besoin de faire appel au juge. Il faut cependant remplir toutes les conditions prvues par les textes. La premire de toutes tant, bien videmment, que la crance soit justie devant le juge par la production du budget vot par lassemble gnrale et la preuve des provisions appeles et non payes. Il faut encore quune mise en demeure de payer ait t faite au dbiteur. Cest toujours le pralable une action judiciaire. Elle prsente en outre lintrt de permettre au syndicat de dcompter des intrts de retard sur les sommes dues. Ensuite, il faut que ces frais aient t ncessaires au moment o ils ont t exposs. Cela pour viter la multiplication des dmarches engages htivement ou cones des professionnels extrieurs, sans discernement. Le juge apprciera cette notion en fonction de lefficacit attendue de la mthode de recouvrement utilise, et bien sr des circonstances. Les frais de recouvrement qui ne seront pas jugs comme ncessaires resteront la charge du syndic si le syndicat dsapprouve les dmarches engages par le syndic. La loi prvoit une exception : le juge peut laisser les frais de recouvrement la charge du crancier en considration de lquit ou de la situation conomique des parties au litige (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Ce sera le cas pour un dbiteur qui a de relles difficults et qui justiera de ses efforts pour payer sa dette, ou simplement dans lintrt du syndicat si le juge pense viter une aggravation de la dette qui serait nuisible au recouvrement de la dette en principal.

Les frais de recouvrement gnralement engags par le syndic sont de deux sortes : les frais engags pour rcuprer lamiable les sommes dues (honoraires spciaux du syndic) ; les frais de procdure : frais dhuissiers et davocats, frais taxables (cot de lassignation et signication du jugement), indemnits sur le fondement des articles 699 et 700 du code de procdure civile (frais davocat). Mais tous ces frais ne sont pas rcuprables. La position des tribunaux sest durcie et la tendance est refuser le remboursement des frais que le juge trouve inutiles. Cette position est variable selon les tribunaux. Sont considrs comme des frais imputables au dbiteur ceux qui sont conscutifs des actes prescrits par la loi : cot de la mise en demeure en recommand, frais exposs auprs de la conservation des hypothques lors de linscription du privilge spcial du syndicat, frais dassignation et dopposition la vente. Le texte vot loccasion de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a tent de cerner cette notion de frais ncessaires, mais comme elle est introduite par ladverbe notamment, la liste donne nest pas exhaustive. Sont cits : les frais de mise en demeure et de relance (postrieurement la mise en demeure), les frais de prise dhypothque, les frais et moluments des actes dhuissier et le droit de recouvrement ou dencaissement. Cet nonc nempchera pas les tribunaux de continuer refuser les dmarches inutiles qui aggravent la dette, y compris les frais dhuissier quand des procdures moins coteuses peuvent tre mises en uvre (cf. tableau en page suivante).

Chantal Martin

Pour en savoir plus


Agence nationale dinformation sur le logement (Anil) : elle vous communiquera la liste des centres dinformation de votre dpartement. Adresse postale : 2, boulevard Saint-Martin 75010 Paris. Tlphone : 01 42 02 65 95 (les consultations sont gratuites). Site : < www.anil.org >.

lire
Les ches pratiques INC J. 208 (Les archives), J. 230 (Le contrat de syndic), J. 231 (Choisir un syndic), J. 232 (Les fonctions du syndic), J. 235 (Le conseil syndical), J. 236 (Lassemble gnrale), J. 237 (Les majorits de vote), J. 239 (La rpartition des charges) et J. 241 (Le rglement de coproprit). Elles sont tlchargeables via < www.conso.net/ infos-pratiques.htm >. paratre : Les comptes du syndicat.

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LINDEX DES PROCDURES


Voici toutes les procdures possibles pour recouvrer les charges impayes. Le choix sera fonction de limportance de la crance, des biens qui peuvent tre saisis, et aussi de lattitude cooprative ou non du copropritaire. Le tribunal comptent est toujours celui de la situation de limmeuble, mme si le dbiteur a dmnag.

Dclaration au greffe

Cest une procdure intressante si lon a en vue des dlais de paiement. Elle est rserve aux dettes ne dpassant pas 4 000 . Elle se fait sans huissier ni avocat. Il suffit de remplir un imprim mis disposition au greffe du tribunal dinstance ou denvoyer un courrier. Cette procdure est adapte aux dbiteurs dont le comportement justie une mesure plus contraignante. Mais il faut savoir quelle se droule sans que le dbiteur soit oblig de comparatre et, comme le syndicat laisse souvent passer lopportunit de faire valoir les raisons de sa dette, il perd aussi loccasion darriver une solution de rglement plus efficace car accepte par le dbiteur. La procdure se droule devant le tribunal dinstance. Elle se fait sans avocat. Le dbiteur peut faire opposition lordonnance du juge sil conteste la crance (dans un dlai dun mois). Dans ce cas, laffaire reviendra devant le juge dinstance ou si la crance est suprieure 10 000 devant le tribunal de grande instance. Le syndicat peut renforcer ses garanties en faisant inscrire une hypothque lgale sur le lot du copropritaire dbiteur pour les impays exigibles depuis moins de cinq ans. Celle-ci prserve les droits du syndicat en lui donnant un privilge sur dventuels cranciers lorsquun copropritaire ne paye plus ses dettes, on peut supposer quil a dautres dettes ailleurs. Cest aussi un avertissement. Il faut au pralable une mise en demeure par huissier. Une fois linscription faite, le syndicat sera inform de louverture ventuelle dune procdure collective lencontre du dbiteur (redressement ou liquidation judiciaire). Si le copropritaire loue son logement, le syndicat peut se faire attribuer les loyers jusquau remboursement de la dette. Pour viter une procdure, le dbiteur aura intrt ngocier une cession lamiable des loyers. Les salaires sont protgs. Le syndicat ne pourra disposer que de la quotit saisissable telle que xe par dcret. Cette procdure est hasardeuse. Si le compte est vide le jour o lhuissier se prsente, il faudra recommencer. Elle est souvent inutile, car la vente de biens doccasion ne rapporte pas grand-chose, et le dbiteur est souvent assez malin pour mettre labri ses biens qui ont de la valeur. rserver aux cas extrmes, lorsque la dette a augment dans des proportions qui ne peuvent que conduire le dbiteur la vente de son lot. Agite comme une menace et mise lordre du jour de lassemble gnrale, elle peut aider le dbiteur se ressaisir et lamener prendre lui-mme la dcision de vendre lamiable, donc dans de meilleures conditions pour tout le monde. Cette procdure est manier avec prcaution, car elle pourrait se retourner contre le syndicat si elle tait disproportionne par rapport la dette et juge abusive par le tribunal. Cest dailleurs une procdure longue et coteuse.

Injonction de payer

Inscription dune hypothque

Saisie conservatoire sur les loyers Saisie arrt sur salaire Saisie arrt sur compte bancaire Saisie mobilire Saisie immobilire

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Institut national de la consommation

80, rue Lecourbe 75015 Paris <www.conso.net>