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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO QUARTA CMARA DE DIREITO PRIVADO
TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRTICA REGISTRADO(A) SOB N

'00997755*

ACRDO

Agravo interposto contra deciso que concedeu, liminarmente, tutela especfica para obrigar Cooperativa promover o registro da incorporao do empreendimento que realizou, O fato de ser Cooperativa no impede que assuma o papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64, Necessidade de registro, ainda que a obra j esteja construda, sob pena de burla lei Recurso improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO n 436.081-4/8-00, da Comarca de SO PAULO, em que figura como agravante COOPERATIVA

HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, sendo agravada ASSOCIAO DO DOS ADQUIRENTES RESIDENCIAL DE VILA

APARTAMENTOS MARIANA:

CONDOMNIO

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Agravo de Instrumento n 436.081 -4/8-00 - So Paulo - voto n 1822 j

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QUARTA CMARA DE DIREITO PRIVADO ACORDAM, em Quarta Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, por votao unnime, negar provimento ao recurso. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo contra a r. deciso (fls. 43/46) que, em ao coletiva, ajuizada pela Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Vila Mariana, concedeu, liminarmente, tutela especfica para obrigar agravante a proceder, em 60 (sessenta) dias contados da sua intimao, aos registros da incorporao mil reais). Sustenta que no uma incorporadora, pois seus associados firmaram termo de adeso e compromisso de participao, formando um sistema cooperativo de construo, sendo certo que no vendeu qualquer imvel a seus cooperados nos moldes da Lei 4.591/64, o que tambm afasta a afirmada relao de consumo, invocando, ainda, o pargrafo nico do artigo 79 da Lei 5.764/71 (Lei das Cooperativas). Alega que administra os recursos financeiros de seus cooperados para a construo das unidades habitacionais e, por no se tratar de incorporao imobiliria, no h obrigao de prvio registro do memorial descritivo, at porque, neste momento, ser incuo, na medida em que os prdios j esto construdos e sendo averbados na matrcula do terreno. do empreendimento conhecido como "Condomnio Residencial Vila Mariana", sob pena de multa diria de R$ 5.000,00 (cinco

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Anota-se que ao recurso no foi atribudo efeito suspensivo (fls. 53) e, apesar de regularmente intimada, a agravada no apresentou contra-minuta s (fls. 55). Este o relatrio. Antes de tudo necessrio verificar se a

cooperativa ou no incorporadora para que se lhe possa impor a obrigao de registrar o empreendimento. No convence a alegao da agravante de que, por operar em um sistema cooperativo, no h venda de imveis aos cooperados, porquanto no importa o nome dado ao contrato realizado, nem s partes envolvidas, mas sim a natureza do negcio. Assim, o fato de ser uma cooperativa no impede que a agravante assuma o papel de incorporadora, bastando, para isso, que se ajuste ao conceito sugerido por Caio Mario da Silva Pereira, em seu "Condomnio e Incorporaes", Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1.981, 4a ed., p. 127, no qual dispe: " 0 que mais importa, porm, a caracterizao do incorporador, que em nosso livro da Propriedade Horizontal construmos a bem dizer do nada, e que em nosso Anteprojeto (art. 23) sucintamente apresentamos nestes termos: 'Considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei toda pessoa fsica ou jurdica que promova a construo para alienao total ou parcial de edificao composta de unidades autnomas, qualquer que seja a sua natureza ou destinao'"

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j / Agravo de Instrumento n 436.081-4/8-00 - So Paulo - voto n 1822 7"

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QUARTA CMARA DE DIREITO PRIVADO No caso, a Cooperativa promoveu a construo do empreendimento para alienao a seus associados das unidades autnomas, ainda que pretenda disfarar esta venda, dando a impresso de que todos os adquirentes agiram coletivamente na construo dos prdios, o que no verdade. Alis, seu prprio Estatuto (fls. 14) d conta de que a Cooperativa exerce a funo de incorporadora, tal como se observa nos artigos 5o e 6o:
"Art. 5 - A Cooperativa tem por objetivo proporcionar aos seus associados a construo e aquisio de unidade habitacional, imobiliria e a sua integrao comunitria. Art. 6 - No cumprimento de seu programa de ao a Cooperativa se prope a: I - escolher e contratar a aquisio de terrenos e/ou benfeitorias e equipamentos indispensveis execuo de seus empreendimentos habitacionais e ao pleno alcance de seus objetivos; II projetar, construir e incorporar unidades

habitacionais e imobilirias; III - contratar a construo ou aquisio de unidades habitacionais; IV contratar convnios com benefcios para os

associados; V - proporcionar a obteno de novos associados, de recursos e financiamentos;

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Y Agravo de Instrumento n 436.081 -4/8-00 - So Paulo - voto n 1822 T~

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QUARTA CMARA DE DIREITO PRIVADO VI - organizar, contratar e manter todos os servios administrativos, tcnicos e sociais, visando alcanar seus objetivos; VII - promover a insero da Cooperativa na sociedade em geral, podendo utilizar-se de verba para divulgao institucional da entidade e de suas seccionais, sempre com objetivo da viabilizao prpria e de seus empreendimentos" (g.n.)

Assim, tem-se que a Cooperativa intermediou todo o negcio, desde a escolha do terreno, passando pelo projeto e construo do empreendimento, bem como pelos servios administrativos e obteno de financiamentos, at a contratao da aquisio das unidades habitacionais, anotando-se que, ainda na hiptese de no ter atuado com o intuito de lucro, perde-se apenas a caracterizao empresria, mas no a incorporadora, impondo-se o registro desta incorporao, como exige o artigo 32 da Lei 4.591/64. Feitas estas consideraes, necessrio analisar o argumento da agravante no sentido de que, neste momento, tal registro ser incuo, na medida em que os prdios j esto construdos e sendo averbados na matrcula do terreno. Nada h de ineficaz nesta medida, pois o objetivo da lei no apenas condicionar a alienao das unidades que sero construdas ao registro, como afirma a agravante, mas tambm possibilitar ao adquirente perseguir a coisa, pois " a inscrio da promessa com averbao das cesses que gera o direito real" (Caio Mario da Silva Pereira,

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j / Agravo de Instrumento n 436.081 -4/8-00 - So Paulo - voto n 1822 7"~

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em seu "Condomnio e Incorporaes", Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1.981, 4a ed., p.254). Alis, dispensar a Cooperativa de promover o registro porque o empreendimento j est construdo, seria chancelar todos os atos realizados contrariamente lei, o que no se pode admitir, porquanto este era um dever que a agravante j deveria ter cumprido. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso. Participaram do julgamento, os Desembargadores Enio Zuliani (Presidente, sem voto), Natan Zelinschi e Francisco Loureiro. So Paulo, 27 de abril de 2006.

TEIXEIRAJLEITE Relator

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