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LEY DE REGULARIZACIN DOMINIAL: INTERPRETACIN JURDICA DE LOS ARTCULOS 6 Y 8 DE LA LEY 24.

374 Hernn Prat* Ya hace ms de un lustro que se promulg la ley n 24.3741 que es de orden pblico (art.10) y an la doctrina y la jurisprudencia siguen teniendo posturas encontradas sobre la naturaleza de los derechos que se le otorgan a sus beneficiarios. Su finalidad fue solucionar la situacin de numerosos adquirientes de lotes urbanos o suburbanos que no pueden obtener la escritura de dominio por diversos motivos (por ejemplo: compradores por boleto de compraventa). Es un intento de posibilitar el registro de una gran cantidad de inmuebles de pequea superficie. Marco normativo:

Para ello la norma cre el rgimen de regularizacin dominial a favor de ocupantes de lotes urbanos que tengan como destino principal el de habitacin nica y permanente, teniendo que acreditar la posesin pblica, pacfica y continua durante tres aos, con anterioridad al 1 de enero de 1992, as como su causa lcita (art.1). Se excluy a los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad de satisfacer sus necesidades de vivienda (art.4). Las provincias deban determinaran en sus respectivas jurisdicciones la autoridad de aplicacin. En el caso de Capital Federal lo fue la Municipalidad de la ciudad de Buenos Aires (art.5).

La ley establece que los beneficiarios debern presentar ante la autoridad de aplicacin una solicitud de acogimiento al mencionado rgimen, con sus datos personales y descripcin del bien. Adems, deber acompaar una declaracin jurada en la que conste su carcter de poseedor, origen de la
* Auxiliar Letrado de la Excma. Cmara en lo Civil y Comercial Sala 1 del Departamento Judicial de San Nicols.

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1 El 22 de septiembre de 1994. En la provincia de Buenos Aires, dicha norma fue reglamenteada por los decretos n 3991/94 y 2815/96.

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ocupacin y todo otro requisito que prevea la reglamentacin interna (art. 6 inc. a). La autoridad de aplicacin practicar las verificaciones respectivas y si fuere procedente, se remitirn los antecedentes a la Escribana de Gobierno o las que se habilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que requerir los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble (art.6 inc. b y c).

La escribana citar y emplazar al titular de dominio de manera fehaciente en el ltimo domicilio conocido y sin perjuicio de ello tambin lo har por edictos en el Boletn Oficial y en un diario local, as como tambin a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposicin en el trmino de treinta das (art.6 inc. d). No existiendo oposicin y vencido el plazo, la escribana labrar una escritura con la relacin de lo actuado, la que ser suscripta por el interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su inscripcin ante el registro respectivo, con la constancia que la misma pertenece a la ley 24.374 (art.6 inc. e).

Uno de los ms importantes y dificultoso problema que la normativa expuesta trae aparejada, y que no tiene una solucin expresa prevista, es cuando un acreedor del titular originario anota un embargo sobre el inmueble con posterioridad a la inscripcin del acta que prev el artculo sexto de la ley 24.374 pero antes de que se cumpla el plazo fijado en el artculo octavo para que el beneficiario adquiera el pleno dominio del bien.

El punto de conflicto:

En efecto el ltimo de los artculos mencionados dispone que transcurrido el plazo diez aos contados a partir de dicha registracin el dominio se transforma de pleno derecho en perfecto pero no aclara que ocurre hasta que se llega a ese momento. Para poder dar una respuesta adecuada a tal conflicto liminarmente debemos clarificar cual es la situacin jurdica del poseedor desde que logra inscribir en el registro de la propiedad el acta de escritura que establece el artculo sexto inciso e y hasta que se cumple el plazo de diez aos que norma el articulo octavo. Distintas posturas ensayadas:

Si hubiere oposicin por el titular de dominio o terceros se interrumpe el procedimiento salvo que se fundare en el reclamo por saldo de precio o impugnaciones a los procedimientos o a las autoridades. En estos casos se labra la escritura como en el trmite sin oposicin y se inscribe en el registro, sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer (art.6 inc. f y g). Si el titular de dominio prestase consentimiento para la trasmisin a favor del peticionante, la escritura se realizar conforme a las normas de derecho comn (Art.6 inc. h).

Tanto en la doctrina como la jurisprudencia se han intentado diversas respuestas: 1) Para algunos2 a partir de la mencionada inscripcin, quien no tena un justo ttulo, sino un boleto de compraventa o una libreta de adquisicin, contar con un instrumento que tendr todos los efectos de justo ttulo (art. 4010 del C.C.3). A partir de all comenzar el curso de la prescripcin breve. 2) Para otros la inscripcin de la escritura no constituye ttulo suficiente (arts. 2601, 2602 y 2609 del C.C.) o justo ttulo por lo que no causa la transmisin del dominio. El beneficiario solo posee un derecho personal con

El artculo octavo (mod. Ley n 25.797) establece que la inscripcin registral a la que se refiere el artculo sexto inc. e), se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez aos contados a partir de su registracin. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido. Las provincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regstrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo.
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3 At. 4010: el justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana. En la nota el codificador aclara que la palabra ttulo es empleada aqu para designar no el acto, el instrumento que compruebe el hecho de una adquisicin, sino la causa de la adquisicin. Es pues, justo ttulo, todo acontecimiento que hubiese investido del derecho al poseedor.
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2 Dr. MUSTO, Nstor Jorge, Derechos Reales, (Buenos Aires, 2000) ed. Astrea, T. I, pg.518

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emplazamiento registral que le confiere una situacin de trnsito al derecho real. Pueden defender su posesin, en caso de turbacin o despojo, mediante las acciones posesorias del Cdigo Civil o procesal y el titular registral seguir sindolo del derecho real4. El beneficiario no es nada ms que un poseedor con una escritura que le crea la ilusin de haber devenido propietario, dado que debe todava esperar que transcurra el plazo de diez aos para consolidar su dominio5. En un sentido similar el Dr. Claudio Kiper6 considera que el beneficiario no es propietario del inmueble dado que si bien hubo tradicin, no hay ttulo ni suficiente ni justo, en el sentido de causa idnea para la transmisin del derecho real. El beneficiario no es dueo ni titular de ningn derecho real sobre el bien hasta cumplidos los diez aos contemplados en la norma. Sigue siendo el titular de un derecho personal pero con fuerte oponibilidad ante terceros en virtud de su inscripcin registral. 3) Tambin hay quienes consideran haciendo una interpretacin a contrario sensu del artculo octavo que el beneficiario es titular de un dominio imperfecto sobre la cosa, en tanto reconoce en otro sujeto la propiedad7.

de las personas en cuanto hace a los inmuebles no urbanos que quedan fuera del amparo de la ley; 3) por la imposicin de una fecha tope en forma arbitraria y 4) por darle a la administracin facultades propias del Poder Judicial.

4) Para Fernando Sagarna8 finalmente la ley est regulando un nuevo tipo de posesin, intermedia entre la ordinaria y la propiedad, es decir el beneficiario tiene una cuasi-propiedad. El solicitante no adquiere el dominio sino las calidades exigidas para comenzar el cmputo del plazo estipulado en el art. 3.999 del Cdigo Civil. Este autor sostiene la inconstitucionalidad de la ley: 1) por violar el derecho de propiedad, ya que administrativamente se est disponiendo la inscripcin de una escritura sin la intervencin debida del titular de dominio pues la citacin y el emplazamiento estipulado en la ley no son de lo ms eficientes, 2) por desconocerse el principio de igualdad ante la ley
4 PAPAO, Ricardo y FARINA, Miryam, un nuevo caso de dominio imperfecto?, Revista La Ley 2006-F-1173 6 en Juicio de escrituracin, (Buenos Aires, 1999) ed. Hammurabi, pg.166/72.

En este punto debemos aclarar que algunas de las posturas expuestas10 fueron desarrolladas en forma previa a la modificacin que sufri la ley 24.374 por la ley 25.79511, pero entendemos que tal reforma no incidi
9 En La atribucin de la propiedad de la vivienda econmica en la ley 24.374, Revista La Ley 1995-B-964.

Una variante de esta postura es la del Dr. Manuel Adrogue9 quien sostiene que se ha creado una situacin jurdica sui generis, que escapa a las categoras tradicionales de los derechos patrimoniales. La propiedad del bien no obstante el acogimiento por parte del beneficiario al rgimen de la ley y la inscripcin en el registro, contina en cabeza del que era su titular, dado que no hubo una transmisin de dominio. Ello por cuanto la adquisicin slo se produce cumplido el plazo de diez aos contados desde la inscripcin, aunque durante ese tiempo se produce una suerte de congelamiento de la situacin jurdica y registral del lote. El beneficiario no tiene un derecho real pero tampoco es titular de un mero derecho personal contra el propietario, dado que este no tiene, la obligacin de transmitirle el dominio. Ahora si tiene la posesin del bien, un ttulo inscripto y en curso la prescripcin adquisitiva, es decir que tiene un derecho que si bien no es real, tiene vocacin real pues de no haber interrupcin de la prescripcin lo conducir a la propiedad de ese inmueble.

5 AREAN, Beatriz Derechos Reales, 6 edicin (Buenos Aires, 2003) ed. Hammurabi, T. I, pg 419 7 Cm. Civ, y Com., La Matanza, sala 1, in re Snchez, Mirta c/ Fernndez Gustavo y Otros s/ Reivindicacin, Revista La Ley Buenos Aires 2005-842 y Cm. Nac. Com, sala C, in re Vergili y Ca. S.R.L. s/ Tercera de dominio en Milme c/ Tyseyra, Revista La Ley 2005-D-868.
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11 art.8 de la ley 2434 originario: la inscripcin registral a que se refiere el inciso del art. 6 producir los efectos de inscripcin de ttulo a los fines del inicio del cmputo del plazo de prescripcin del artculo 3.999 del Cdigo Civil. Quedan a salvo todas las acciones que correspondan a los actuales titulares de dominio, inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa. Art.8 luego de la reforma de la ley 25.795 (promulgada el 17 de noviembre de 2003): La inscripcin registral a la que se refiere el artculo sexto inc. e), se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez aos contados a partir de su registracin. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido. Las provincias dictarn las normas

10 MUSTO, Nstor Jorge, ob. Cit. nota 3, AREAN, Beatriz, ob. cit. nota 5, KIPPER, Claudio, ob. cit. nota 6, SAGARNA, Fernando, ob. cit. nota 8 y ADROGUE, Manuel ob. cit. n.9.

8 En La ley 24.374 de regularizacin dominial: una fuente de litigio, Revista La Ley 1996-D-985

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mayormente en la cuestin de la naturaleza jurdica del derecho del beneficiario pendiente el plazo de diez aos. Cuando la norma no es clara o se presentan casos no contemplados, debemos acudir necesariamente a la interpretacin cuya meta es lograr su fidelidad, siendo su primera regla dar pleno efecto a la intencin del legislador como a la finalidad perseguida, la que debe fluir de la letra o del espritu de ella. Conocer las leyes no consiste en poseer sus palabras, sino en tener presente su fuerza y poder12. Nuestra posicin:

Para la interpretacin debemos recurrir a cuantas manifestaciones extranormativas de la voluntad encontremos como son el mensaje con el cual el presidente de la Repblica acompaa un proyecto de ley que enva al congreso, las discusiones parlamentarias o la exposicin de motivos de la norma14. En ese orden, de la exposicin de motivos surge que se trata de una legislacin especial, de carcter transitorio, que se aparta de los conceptos y procedimientos rgidos de la legislacin vigente, justificado por la situacin de marginalidad jurdica en que se encuentra un vasto sector de la poblacin del pas, particularmente en los cinturones urbanos que rodean a las grandes ciudades15.

En ese orden debe computarse la totalidad de los preceptos de la norma analizada de manera que armonice con el ordenamiento jurdico restante y con la Constitucin Nacional, an cuando existan imperfecciones tcnicas en la instrumentacin legal.13

El miembro informante de la Cmara de Diputados, Dr. Lpez de Zavalia, cuando se refiri al artculo octavo especifico que lo que se le otorga al beneficiario es un ttulo inscribible, que tendr todos los efectos de un justo ttulo17 y el miembro informante del dictamen de la mayora de la Cmara de Senadores aclar que la mencionada inscripcin equivala a una anotacin preventiva del dominio a favor del beneficiario, que converta de pleno derecho luego de cumplirse el plazo fijado el dominio en perfecto18.

Asimismo, del debate parlamentario se desprende que su finalidad fue la de solucionar la situacin de numerosos adquirientes de lotes urbanos con destino de vivienda nica y permanente, de causa lcita, que no han podido obtener su escritura pblica por diversos motivos16.

En esa inteligencia y considerando que una de las reglas de la interpretacin de las leyes es atender a la armona que ellas deben guardar con el orden jurdico restante y con los principios y las garantas constitucionales, razn por la cual no es siempre recomendable atenerse estrictamente a las palabras de la ley, ya que el espritu que la nutre es la que deben determinarse, en procura de una aplicacin racional, entendemos que la registracin de la escritura del art. 6 inc. e adems de servir como punto de partida para adquirir el dominio perfecto tiene los efectos de un justo titulo. En ese orden, la inscripcin torna oponible el derecho del beneficiario poseedor al acreedor del titular registral originario que anota su embargo en fecha posterior a la mencionada registracin19.

16 Antecedentes parlamentarios 1997-B-1447, ed. La Ley

reglamentarias y disposiciones catastrales y regstrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo. 13 C.S., Fallo 314:1717 y 304:794 14 GOLDSCHMIDT, Werner, 6 edicin Introduccin filosfica al derecho, (Buenos Aires, 1996) ed. Depalma, pg.258 15 Antecedentes parlamentarios 1997-B-1462, ed. La Ley

17 Para decirlo brevemente, una escritura pblica suscripta por quien no es el dueo es justo ttulo. Y ese justo ttulo habilita par la prescripcin corta del art. Del art. 3999 del mismo Cdigo. Antecedentes parlamentarios 1997-B-1489, pargrafo n 46, ed. La Ley 18 Senador Martnez Almudevar, Antecedentes parlamentarios 1997-B-1509, pargrafo n 85, ed. La Ley. 19 En igual sentido, Cm. Nac. Com., sala C in re Vergili y Ca S.R.L. s/ Tercera de Dominio en: Milme, Alejandro c/ Tyseyra, Revista La Ley 2005-D-868. All la Alzada consider que del informe de dominio surge que la propiedad se encuentra bajo el rgimen de regularizacin de dominio establecido por la ley 24.374, siendo su beneficiario la sociedad reclamante. Tal inscripcin es oponible al acreedor embargante del originario titular de dominio y sirve a los fines de principiar el computo del artculo 3.999 del Cdigo Civil, pudiendo el poseedor registrado, a su cumplimiento, solicitar la consolidacin definitiva de su ttulo.

12 Scire leges non hoc est verba earum tenere, sed vim ac potestatem (Celsus, Digesto I, 3, 17)

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La publicidad es la exteriorizacin de situaciones jurdicas, a los efectos de que sean conocidas por terceros interesados y le puedan serles opuestas a stos. Esta publicidad registral es necesaria para la oponibilidad de derechos ya que de no cumplirse con la misma, terceros pueden invocar un inters legtimo sobre el bien. El poseedor que logra inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura que establece el art.6 inc.e de la ley 24.374, adquiere desde ese momento un ttulo que tiene los efectos del justo ttulo y se encuentra plenamente habilitado para oponer su derecho al acreedor del titular registral originario que anota su embargo en fecha posterior a la mencionada registracin. Conclusin:

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