PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO

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200 TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRTICA REGISTRADO(A) SOB N

ACRDO
Apelao n" 994.08.018648-0, da

i mil um um um mu um mu um mi mi
*02863802* Comarca de Santo

Vistos, relatados e discutidos estes autos de

Andr, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS ASSOCIAO ORQUDEAS. ACORDAM, em 4 a Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, COM DE SAO PAULO BANCOOP sendo COND apelado RESIDENC

ADQUIRENTES

APARTAMENTOS

OBSERVAO, V. U.", de conformidade Relator, que integra este acrdo.

com o voto do

julgamento TEIXEIRA

teve LEITE

participao (Presidente) e

dos ENIO

Desembargadores ZULIANI.

So Paulo,11 de maro de 2010.

FRANCISCO LOUREIRO RELATOR

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Apelao Cvel n 9 994.08.018648-0 Comarca: Apelante: SANTO ANDR COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE

SO PAULO BANCOOP Apelado: ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE

APARTAMENTOS DO CONDOMNIO CONJUNTO RESIDENCIAL ORQUDEAS

VOTO N e 9.421

OBRIGAO DE FAZER - Ao ajuizada por associao de moradores em face de cooperativa habitacional, com mltiplos pedidos, em especial de instituio de condomnio edilcio, reconhecimento de inexigibilidade de
resduo e suprimento de consentimento na celebrao de

contrato definitivo de venda e compra -

Pagamentos de -

todas as parcelas contratuais, previstas no quadroresumo do termo de adeso ao empreendimento Previso contratual da cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo - Impossibilidade da cooperativa, anos aps a entrega das obras, pleitear elevado resduo sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes - Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) e inrcia (supressio), por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana Desnecessidade de fixao de astreintes em obrigao de fazer de prestar declarao de vontade, juridicamente fungvel Manuteno da sentena de procedncia parcial da ao - Recurso improvido, com observao.

Apelao Cvel na 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto n 9.421 - F - fl. 1

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Cuida-se de recurso de apelao interposto contra a r. sentena de fls. 6.224/6.231 dos autos, que julgou procedente em parte a ao de obrigao de fazer ajuizada por ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO

CONDOMNIO CONJUNTO RESIDENCIAL ORQUDEAS em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP. F-lo a r. sentena, sob o fundamento de que a associao autora tem legitimidade para o ajuizamento da ao, levando em conta o seu objeto social e a relevncia do bem jurdico protegido. Entendeu que a r est obrigada a regularizar a situao dominial do conjunto de edificaes, averbando as construes e instituindo o condomnio edilcio. Afirmou a sentena, mais, aps cotejo de clusulas contratuais (4a. e 16a.), ser inexigvel a cobrana de resduo do preo, aps a realizao de assemblia final. Alertou que a pretenso da cooperativa abusiva, pois no permite aos cooperados conhecer quanto iro pagar e nem controlar o saldo devedor, que fica a inteiro critrio da empreendedora. Concluiu que o preo se encontra quitado com os pagamentos das parcelas previstas na clusula 4a. e determinou que a declarao de quitao seja

passada pela credora, sob pena de incidncia de multa diria. Condenou a r a outorgar escrituras aos adquirentes, sob pena de valer a sentena como substitutivo do contrato injustamente negado. Rejeitou a sentena os demais pedidos, de registro da incorporao imobiliria e de desconsiderao da

personalidade jurdica da incorporadora, para alcanar bens de dirigentes que teriam praticado atos ilcitos.
Apelao Cvel ns 994.08.018648-0 - SANTO ANDR - Voto n2 9.421 - F - fl. 2

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Recorre a r BANCOOP alegando, em resumo, o seguinte (fls. 6.247/2.286): a) preliminar de vcio de extrapetio quanto ao comando da sentena de averbao da obra e instituio de condomnio edilcio; b) a associao autora no tem finalidade estatutria de qualquer direito difuso e nem foi constituda h mais de um ano; c) o regime cooperativista admite a cobrana de saldos residuais independentemente de qualquer clusula contratual, em razo do autofinanciamento pelos prprios cooperados, no se aplicando o CDC; d) o contrato claro ao permitir a cobrana de resduo em apurao final, de modo compreensvel ao adquirente; e) a fixao do preo do imvel no fica ao arbtrio da cooperativa, pois no h compra e venda, mas sim construo a preo de custo. Foi interposto agravo de instrumento contra a deciso que negou efeito devolutivo quanto parte da sentena que confirmara liminar de tutela antecipada. Contra tal deciso foi interposto agravo de instrumento, ao qual se negou provimento. Foi o recurso contrariado (fls. 6.396/6.426). Opinou a D. Procuradoria Geral de Justia no sentido do improvimento do recurso, apenas com a observao da
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ausncia de necessidade de fixao de astreintes em obrigaes substitutivas de vontade juridicamente fungveis (fls. 6.473/6.490) Vieram aos autos termos de transao

celebrados entre a cooperativa e membros da associao autora. o relatrio. 1. O recurso no comporta provimento, e a sensata sentena recorrida, proferida pelo MM. Juiz Jairo Oliveira Jnior merece ser confirmada, apenas com observao da desnecessidade de fixao de astreintes em obrigaes juridicamente fungveis. 2. No prospera a preliminar de nulidade da sentena, por vcio de extrapetio. A inicial, deduzida em mais de cem laudas, est longe de ser um primor, e as dezenas de pedidos deduzidos, alguns de responsabilizao e de indisponibilidade de bens de terceiros administradores da cooperativa, que no figuram como partes na demanda, em nada colabora para expedito julgamento da questo. De qualquer modo, h na inicial pedido (fls. 104) no sentido de condenar a r a "promover os registros dos apartamentos pertencentes aos associados aqui representados, procedendo todos os atos necessrios para regularizao do

empreendimento incorporado, sob pena de multa diria a ser fixada por V. Exa.\

ApelaoCvcln2994.08.0l8648-0-SANTOANDR-Votona9.42l - F - fl. 4

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A meno equivocada ao

empreendimento

incorporado, no tisna o restante do pedido, expresso quanto a realizao dos registros para regularizao do empreendimento. Como frisei em anterior aresto, ao relatar o Agravo de Instrumento no 526.851.4/3-00, no se cogita e nem h necessidade de se fazer incorporao imobiliria em regime

cooperativo, especialmente se a construo j se encontra concluda e os adquirentes imitidos nas posses das unidades. A regularizao do empreendimento, a que alude o pedido inicial acima transcrito, a averbao da construo e instituio do condomnio edilcio, luz do art. 1.332 do novo Cdigo Civil, e no o registro da incorporao de imveis em projeto ou em construo. A sentena no se desviou um centmetro do pedido inicial, ao determinar o registro da instituio do condomnio, providncia pertinente regularizao da situao dominial dos adquirentes. Diga-se, de resto, que de algum modo a questo se encontra superada, pois a prpria BANCOOP, ao ser intimada dos termos do julgamento do Agravo de Instrumento no 526.851.4/3-00, que concedeu tutela antecipada, se apressou em instituir o condomnio dentro do prazo de 180 dias, evitando a imposio de astreintes. 3. Tambm no colhe a preliminar de

ilegitimidade ativa da ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES para o ajuizamento desta ao.

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Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. Na clssica lio de Enzo Roppo, embora seja o contrato um conceito jurdico, reflete uma realidade exterior a si prprio, porque sempre traduz uma operao econmica (O Contrato, Almedina, ps. 7 e seguintes). Tal constatao est intimamente ligada noo de causa do negcio jurdico, ou seja, "o fim econmico
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e social reconhecido e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva e determinante do negcio que o agente busca alm do fato em si mesmo" (Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil, 18a Edio, Forense, vol. I, p. 319). Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pela BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. 4. Fixada tal premissa, parece claro que os interesses defendidos na inicial so coletivos, ou, na pior das hipteses, homogneos, pois derivados de uma relao jurdica base, ou decorrentes de origem comum. De qualquer modo, coletivo ou homogneos, o art. 82 do Cdigo de Defesa do Consumidor permite a defesa coletiva, com legitimao concorrente do Ministrio Pblico, pessoas jurdicas de direito pblico interno, rgo da administrao pblica, direta ou indireta e as "associaes legalmente constitudas h pelo menos um ano e que incluem entre seus fins institucionais a defesa dos interesses e direitos protegidos por este Cdigo" (art. 82, IV do CDC).
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O prprio objeto social da ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES diz respeito defesa da leso a direitos dos compradores de unidades do Residencial Orqudeas, o que dispensa, por bvio, a realizao de assemblia especfica para o ajuizamento da ao. O requisito da pr-constituio no prazo de um ano foi bem dispensado pelo MM. Juiz, vista do que dispe o art. 91 do Cdigo de Defesa do Consumidor. H manifesto interesse social na defesa de centenas de adquirentes de unidades que entendem ter pago a totalidade do preo, mas no recebem a escritura e, pior, constatam que o empreendimento no se encontra regularizado. O direito moradia tem estatura constitucional, o que confere relevncia do bem jurdico a ser protegido (parte final do art. 82, par. 1 o ., doCDC). 5. No que se refere ao mrito, melhor sorte no merece o recurso da BANCOOP, ao menos no que se refere ao conjunto RESIDENCIAL ORQUDEAS. Os contratos celebrados entre a

empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa e centenas de adquirentes foram celebrados a partir de 1.999, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. Pelo que se entende da correspondncia

concludente trocada entre os adquirentes e a cooperativa, as obras foram concludas no ano de 2.003, imitindo-se os compradores na posse precria das unidades.

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Segundo se extrai dos contratos de adeso (vide, por exemplo, fls. 288), cada unidade tinha um valor total estimado, com preo diferido ao longo do tempo, em parcelas mensais, a ltima delas prevista para o ano de 2.004. Mais ainda. Concludas as obras do conjunto de edifcios no ano de 2.003, certamente tinha a cooperativa, mais do que ningum, controle do custo total da construo e dos valores recebidos dos adqui rentes. Logo, poderia e deveria, naquele momento, realizar assemblia na qual demonstraria que eventualmente os custos superaram os pagamentos feitos pelos adquirentes das unidades, apresentaria a devida documentao probatria do saldo devedor e calcularia o resduo devido por cada unidade. O comportamento da BANCOOP foi inverso. Realizou assemblia final, no aludiu existncia de qualquer saldo devedor a ser rateado. Mais ainda. Enviou correspondncia (vide, por exemplo, fls. 237) congratulando os adquirentes pela concluso dos pagamentos relativos s unidades. 6. certo que no regime cooperativo o preo cobrado pelo imvel calculado com base no custeio da construo do empreendimento, somado a outras despesas administrativas, inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partcipes de um contrato relacionai. Ainda que se afaste o regime cooperativo do caso em exame, vista do carter nitidamente empresarial que tomou

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a BANCOOP, o regime jurdico seria prximo ao de uma incorporao a preo de custo. Entendo que no dado cooperativa prever, no momento da celebrao do contrato, o valor certo da unidade futura no Quadro Resumo do termo de adeso. Essa a razo pela qual o preo estimado e no fechado pela empreendedora. O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhe foram exigidos at a efetiva entrega das obras em dezembro de 2002 (ou incio de 2.003) momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo trs anos depois. Pior. O valor do resduo expressivo e alcana, grosso modo, 1/3 parte do valor estimado da unidade. Naquele momento, no final de 2.002 ou incio de 2.003, encerrado o empreendimento, deveria ocorrer a realizao de assemblia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes. 7. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter a to desejada quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-

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Io a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prvia demonstrao objetiva da composio do crdito. No bastasse, cumpre reconhecer que a

conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princpio da boa-f objetiva, na medida em que cria uma situao de insegurana para os cooperados, surpreendendo-os a cada vez com uma nova cobrana, de tempos em tempos, sem apresentar justificativa plausvel. Parece bvio que, decorridos prazo razovel aps o pagamento da ltima parcela e entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa expectativa de que inexistem outros saldos remanescentes. Viola a BANCOOP com seu comportamento o princpio da boa-f objetiva, na funo de controle, por agir em venire contra factum prprio e em supressio. No venire contra factum prprio, no permitido agir em contradio com comportamento anterior. A conduta antecedente gera legtimas expectativas em relao contra-parte, de modo que no se admite a volta sobre os prprios passos, com quebra da lealdade e da confiana (Menezes de Cordeiro, Da Boa-F no Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1.997, os 742/752; Laerte Marrone de Castro Sampaio, A Boa-f Objetiva na Relao Contratual, Coleo Cadernos de Direito Privado da Escola Paulista da Magistratura, Editora Manole, p.78/79). Na suppressio, a situao de um direito que, no tendo em certas circunstncias sido exercido, por um determinado lapso de tempo, no mais pode s-lo, por defraudar a confiana gerada (Menezes de Cordeiro, obra citada, p. 797/823).

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comportamento

da

BANCOOP

foi

concludente ao longo de trs anos, e gerou a justa expectativa e a confiana dos adquirentes, de que o preo de suas unidades se encontrava inteiramente pago (cfr. tambm excelente artigo de Ricardo Lorenzetti, La oferta como apariencia y Ia aceptacion baseada em Ia confianza, Revista de Direito do Consumidor, no. 35, p. 13). 8. Ademais, no h nos autos prova cabal e circunstanciada sobre a origem e a especificao do novo saldo devedor. As notificaes mencionam os valores dos supostos crditos, mas nada esclarecem sobre a sua composio, a forma de clculo, e os documentos que a amparam. Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. 9. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional.
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^ mm

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Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional. 10. A sentena est correta na sua essncia, e comporta apenas e to somente duas observaes. Como notou o Dr. Procurador de Justia oficiante, os pedidos de declarao de quitao do preo e de celebrao do contrato definitivo envolvem obrigaes de fazer juridicamente fungveis. Na forma do art. 461 do Cdigo de Processo Civil, a sentena supre tais declaraes de vontade, sem necessidade da fixao de astreintes, ou de fixao de prazo para a celebrao dos contratos definitivos. A prpria sentena vale como quitao e como contratos definitivos, podendo ser levada diretamente ao registro imobilirio, acompanhada do devido imposto de transmisso. Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso, com observao.

BANciscaiolREIRO Relator

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