1 INTRODUCCIN El 29 de enero de 2011 se public en la Gaceta Extraordinaria el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Orgnica de Emergencia para

Terrenos y Vivienda, que facilita las vas para declarar de utilidad pblica y expropiar terrenos urbanos ociosos, inmuebles no residenciales y bienes que se califiquen de esenciales para la construccin de soluciones habitacionales. La Ley faculta al Ejecutivo a decretar zonas de emergencia as como reas vitales de vivienda y de residencia, en las cuales el Estado podr realizar un reordenamiento urbano y desarrollar los proyectos. Para la ejecucin de los planes se le permitir al Estado declarar de utilidad pblica, inters social e importancia estratgica los inmuebles no residenciales as como los terrenos urbanos ociosos, subutilizados o sobre los que exista un uso inadecuado "a los fines del poblamiento en las reas vitales de vivienda". Las facultades del Ejecutivo se extienden a los bienes. La Ley de Emergencia en su artculo 5 seala que "se declaran de utilidad pblica aquellos bienes esenciales que el Gobierno califique como necesarios para la ejecucin de los proyectos habitacionales". La Ley de Emergencia prev vas que le garantizan al Estado acelerar las expropiaciones, y antes de llegar a ese paso se podrn hacer ocupaciones de urgencia y temporales. Las ocupaciones de urgencia, aplicarn cuando las autoridades califiquen de urgente la ejecucin de las obras, en ese momento se procedern a ocupar los terrenos ociosos y los inmuebles no residenciales. Las ocupaciones temporales sern instrumentadas cuando las autoridades decidan ocupar aquellos bienes que requieren de forma no permanente para la realizacin de una determinada obra o actividad. El texto incorpora las negociaciones amistosas, que surgirn cuando el Estado, despus de la ocupacin, determine que necesita esos bienes y pacta la compra con el propietario, si no hay acuerdo se proceder a la expropiacin. La Ley seala que una vez declarada la utilidad pblica se concretarn las expropiaciones de los terrenos o inmuebles. Luego se estimar el justiprecio de esos bienes. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (N 427) del 25 de octubre de 1999 (G.O. N 36.845, del 7 de diciembre de 1999) fue dictado por el Dr. Ignacio Arcaya, encargado de la Presidencia de la Repblica. Sustituy a la Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960 y derog otros siete (7) instrumentos jurdicos dispersos.

2 Salvo el conocimiento para la fijacin de los cnones de arrendamiento, que se hace en va administrativa, el artculo 33 citado dispone que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depsito en garanta, ejecucin de garantas, prrroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal y cualquier otra accin derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles urbanos, suburbanos, se substanciarn y sentenciarn conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley y al Cdigo de Procedimiento Civil (procedimiento breve), independientemente de su cuanta. El conocimiento corresponder la jurisdiccin ordinaria (Arts. 10 y 33).

3 RELACIN DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LA LEY ORGNICA DE EMERGENCIAS PARA TERRENOS Y VIVIENDAS CON EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO EN CUANTO:

mbito de aplicacin DcRVyF Ley Orgnica de Emergencias para Terrenos y Viviendas A travs de este Decreto Ley se busca implantar un conjunto de mecanismos extraordinarios a ser dirigidos por el Gobierno de la Repblica Bolivariana de Venezuela, a travs de la integracin de organismos pblicos y privados, nacionales e internacionales para hacerle frente de manera efectiva y eficaz a la crisis de vivienda existente en Venezuela. Todo ello agravado por las inclemencias de torrenciales lluvias, que se han manifestado recientemente, y cuyos terribles impactos han causado, no slo grandes devastaciones en los barrios construidos en zonas inestables de las reas urbanas, sino tambin, inmensas inundaciones en las zonas rurales del pas, generando situaciones de riesgo, as como, terribles estados de angustia, temor y zozobra en millones de venezolanos y venezolanas. DcRVyF Ley de Arrendamiento Inmobiliarios

Este Decreto Ley, rige el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especificadas, en su momento con el objeto de hacerle frente de manera efectiva y eficaz a la crisis de vivienda existente en Venezuela.

Ambos Decretos-Leyes, fueron sancionados con la intencin de palear la situacin de dficit habitacional existente en el pas, la cual conforme a lo establecido en la Constitucin, es obligacin del estado garantizarles de manera efectiva a los ciudadanos del derecho a una vivienda digna, bajo los principios de justicia social, igualdad y equidad.

4 Subjetiva DcRVyF Ley Orgnica de Emergencias para Terrenos y Viviendas La ley va dirigida a los arrendatarios o comodatarios, adjudicatarios, unidad familiar, ciudadanos que no posean vivienda, de bajo recursos, parejas jvenes que formen familia DcRVyF Ley de Arrendamiento Inmobiliarios

La ley va dirigida a el propietario, el arrendador y el arrendatario, el subarrendador y el subarrendatario, el usufructuante y el usufructuario, todas aquellas personas que tengan inters personal, legtimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulacin de un inmueble, o la exencin de tal regulacin y hacia aquellos que tengan como actividad habitual la administracin de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carcter de administradores.

La prioridad del Estado en ambos decretos va dirigida a los que no posean vivienda propia con nfasis en las familias.

Material DcRVyF Ley Orgnica de Emergencias para Terrenos y Viviendas Regulacin, control, polticas, dirigidas a los inmuebles para viviendas residenciales, terrenos sean estos pblicos o privados, para la adquisicin, la construccin, reparacin, ampliacin y remodelacin segn el caso. Desarrollando Polticas de financiamiento y de reconstruccin integral, control de precios, afectacin, expropiacin entre otros. DcRVyF Ley de Arrendamiento Inmobiliarios

Arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda. Regulando el canon de arrendamiento, control de precios, el tiempo de duracin y afectando la disponibilidad del inmueble (prorroga legal, derecho de preferencia, retracto legal).

Como se observa y conforme al fin perseguido por el Estado que no es ms que palear el dficit habitacional y desarrollo residencial de manera efectiva, ello implica a corto plazo el desarrollo de espacios habitacionales dignos. Ambos decretos se relacionan en la fijacin de espacios, como lo son inmuebles aptos para viviendas habitacionales dignas, dirigidos a la ocupacin de familias en

5 especial las de bajo recursos y a la conservacin vecinal.

Procesal DcRVyF Ley Orgnica de DcRVyF Ley Emergencias para Terrenos y Inmobiliarios Viviendas El Decreto-Ley presenta un claro sesgo hacia las personas que se encuentran en situacin de vulnerabilidad para el acceso a la vivienda, intentando construir condiciones favorables para que puedan ser adjudicatarios de las mismas. En contrapartida se lesionan los derechos de propiedad de un importante segmento de la sociedad, quien se ver afectado por la inseguridad jurdica de sentir que en cualquier momento puede ser expropiado, sin garantizarse el debido proceso y su sustento posterior. de Arrendamiento

Todos los mecanismos procesales, tanto del procedimiento administrativo como del contencioso administrativo y del judicial, tienen siempre presente el derecho de las partes y la debida celeridad procesal, con verdadero sentido de justicia y equidad, con la consiguiente disminucin de costos, tanto para el Estado como para las partes. As mismo, prev la creacin de oficinas especiales para prestar asistencia legal y jurdica gratuita a personas carentes de medios econmicos suficientes. El desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en va judicial en procedimiento breve, independientemente de su cuanta (Art. 33).

Derecho Preferente DcRVyF Ley Orgnica de DcRVyF Ley Emergencias para Terrenos y Inmobiliarios Viviendas Dispone que los arrendatarios o comodatarios que se encuentren en posesin de inmuebles adquiridos por el Estado, tendrn un derecho de preferencia para la adquisicin de los mismos. A falta de arrendatarios, el derecho de preferencia recaer sobre los habitantes de la comunidad, sector o urbanizacin donde se encuentren de Arrendamiento

La preferencia ofertiva establece el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condicin de arrendatario. Slo ser acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga ms de dos (2) aos como tal (Art. 42).

6 los inmuebles, que no posean vivienda propia, respetando el orden de A los fines del ejercicio del derecho prioridades establecido en esta ley preferente, el propietario deber notificar (Art. 6). al arrendatario, mediante documento autntico, su manifestacin de voluntad de vender. En dicha notificacin se deber indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociacin. El arrendatario deber notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el trmino de quince (15) das calendario a contar de la fecha del ofrecimiento (Art. 44).

Derechos en General DcRVyF Ley Orgnica de DcRVyF Ley Emergencias para Terrenos y Inmobiliarios Viviendas Seala el artculo 2 que el Estado garantizar el derecho a una vivienda digna, dando prioridad a aquellas familias que se encuentren en riesgo vital, las que no posean vivienda propia y a las parejas jvenes que se encuentren fundando una familia. Derechos (Art.7): No ser objeto de aumentos posteriores en el precio de venta, una vez pactada la adquisicin de la vivienda. Participar en las labores de ejecucin de polticas de gestin, mediante mecanismos autogestionarios o cogestionarios en el desarrollo de los planes de vivienda, as como, en los proyectos iniciados para su ejecucin. de Arrendamiento

Los derechos establecidos para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Ser nula toda accin, acuerdo o estipulacin que implique renuncia, disminucin o menoscabo de estos derechos (Art. 7) La prrroga legal u obligatoria que necesariamente debe conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado opera de pleno derecho (Arts. 38 y39), as tambin se regula el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condicin de arrendatario (Art. 42), asimismo se constituye de manera muy clara el derecho que tiene el inquilino para adquirir el inmueble que ha tomado en arrendamiento a travs del retrato legal arrendaticio (Art. 43). Igualmente se prev el derecho de consignacin que se confiere para que el arrendatario

7 cumpla con su principal obligacin: pagar los cnones de arrendamiento cuando el arrendador se rehusare expresa o tcitamente a recibir el pago de la pensin de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado (Art. 51). Adems se establece el reintegro de todo cuanto se cobre en exceso del canon mximo de arrendamiento mensual fijado por los organismos administrativos competentes (Art. 58).

Afectacin del uso de la tierra DcRVyF Ley Orgnica de DcRVyF Ley Emergencias para Terrenos y Inmobiliarios Viviendas La Ley dispone que queda afectado el uso de las tierras pblicas o privadas aptas para la construccin de viviendas, que estn ociosas, abandonadas, subutilizadas, o sobre las que exista un uso inadecuado a los fines del Poblamiento, ubicadas en las reas Vitales de Viviendas y de Residencias (AVIVIR). Dicha afectacin comprende los siguientes terrenos e inmuebles no residenciales: Terrenos privados e inmuebles no residenciales privados, entendidos estos como propiedad de particulares, bien sean personas naturales o jurdicas, que estn dentro de la caracterizacin sealada. (Art. 9). de Arrendamiento

Por contraposicin el Decreto-Ley (Art. 3, a.), precisa que los arrendamientos de los terrenos urbanos o suburbanos no edificados estn excluidos de regulacin pero quedan dentro del mbito de de la ley (garantas permitidas, prrrogas, desalojo, derecho de preferencia para comprar el inmueble, caso de venta del inmueble arrendado, qu intereses devenga el depsito en garanta, entre otros).

Para alcanzar el objetivo del Decreto-Ley Orgnica de Emergencias para Terrenos y Viviendas, el Ejecutivo Nacional queda facultado para (Art. 3, #8): Establecer polticas adecuadas para el uso, construccin, disposicin y afectacin de terrenos e inmuebles no residenciales, destinados a la vivienda familiar, sean pblicos o privados. Esta afectacin no constituye ningn tipo de gravamen, sino que se refiere a la ubicacin del uso de tales tierras dentro de un marco jurdico distinto al del derecho comn, viniendo a ser sencillamente una ms de las contribuciones, restricciones y obligaciones con fines de utilidad pblica o inters general de origen legal, a que la propiedad se encuentra

8 sometida por definicin de la propia Constitucin en su artculo 115: Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposicin de sus bienes. La propiedad estar sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la Ley con fines de utilidad pblica o de inters general. Slo por causa de utilidad pblica o social mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnizacin, podr ser declarada la expropiacin de cualquier bien". En nuestro Cdigo Civil (CC) se define la propiedad como el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley (Art. 545). Existen pues tres elementos que configuran el derecho de propiedad, la facultad de uso, que permite al propietario destinar la cosa a todos los servicios que la misma pueda prestar, la facultad de goce, que permite al propietario hacer propios todos los frutos y productos provenientes de ella y la facultad de disponer de la cosa, que implica tanto el derecho de consumir la cosa, como el derecho de transferir la propiedad a otros sujetos o gravarla mediante la constitucin de derechos reales a favor de otras personas. Existe un Derecho de uso, goce y disposicin que son los tres elementos fundamentales de la propiedad; pero que al faltar alguno se est en presencia de las limitaciones a la propiedad. Urgencias de Ejecucin DcRVyF Ley Orgnica de DcRVyF Ley Emergencias para Terrenos y Inmobiliarios Viviendas de Arrendamiento

Cuando la ejecucin de la obra se El artculo 60 da entender que se califique de urgente, proceder la puede alquilar mientras se espera el ocupacin previa del terreno o resultado de la regulacin. inmueble no residencial afectado, para su ejecucin inmediata en los trminos establecidos en la presente Ley. (Art. 10). Dentro del marco del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda, el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hbitat en fecha 25 de julio de 2011, procedi a calificar de urgente la ejecucin del Desarrollo Habitacional La Pastora en el estado Falcn, mediante la Resolucin 102, publicada en la G.O. N 39.723, de fecha 28/07/2011. La obra antes nombrada se encuentra ubicada especficamente en la siguientes direccin: Desarrollo Habitacional La Pastora: sector Creolandia en la ciudad de Punto Fijo del Municipio Los Taques del estado Falcn, correspondiente a la

9 Construccin de Urbanismo y cuatrocientas viviendas unifamiliares pareadas, con un rea de extensin de terreno de veinticuatro mil seiscientos metros cuadrados (24.600 Mts2), con los siguientes linderos; Noreste: con terrenos privados; Noroeste: con calle sin nombre; Suroeste: con camino de tierra; Sureste: con terrenos privados. Ahora bien, el Instituto Nacional de Vivienda (INAVI), ser el ente encargado de asumir la ejecucin de la obra, es as que ese Despacho, a travs de dicha resolucin, ordena la ocupacin de urgencia de los bienes inmuebles sobre los cuales vena siendo ejecutada la obras por parte de las empresas constructoras C.A. INVERSIONES KA, de la obra La Cruz del Pastel Este y, el CONSORCIO RAPAYCA, C.A., por el Desarrollo Habitacional La Pastora, por lo que se debern simplificar los trmites y ejercer las acciones legales, financieras y tcnicas tendentes a garantizar la celeridad de tales ejecuciones. Competencias de Ejecucin DcRVyF Ley Orgnica de DcRVyF Ley Emergencias para Terrenos y Inmobiliarios Viviendas La Ley se declara en contra de las invasiones. Declara que cualquier accin que involucre, por parte de terceros, la ocupacin de terrenos o inmuebles no residenciales es fuera del marco de la Ley. La ocupacin previa ser competencia nica y exclusiva del Ejecutivo Nacional (Art. 11). de Arrendamiento

Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podr ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldas. En el rea Metropolitana de Caracas estas funciones no podrn ser delegadas, y las ejercer el Ejecutivo Nacional por rgano de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (Art. 9).

Las competencias ejecutivas comprenden la funcin ejecutiva que incluye la potestad de organizacin de la propia administracin del Ejecutivo Nacional y, en general, aquellas funciones y actividades que el ordenamiento atribuye a la Administracin Pblica y, cuando proceda, la aprobacin de disposiciones reglamentarias para la ejecucin de la normativa del Estado.

Inters General DcRVyF Ley Orgnica de DcRVyF Ley Emergencias para Terrenos y Inmobiliarios Viviendas Ningn inters particular, de Arrendamiento

gremial, De todas aquellas personas (naturales

10 sindical, de asociaciones o grupos, o sus normativas, prevalecer sobre el inters general de la sociedad para la ejecucin urgente de las obras y acciones requeridas para el cumplimiento de los fines de la presente ley (Art. 12). o jurdicas) que tengan inters personal, legtimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulacin de un inmueble, o la exencin de tal regulacin o arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda.

Una disposicin se llama de orden pblico cuando responde a un inters general, colectivo, por oposicin a las cuestiones de orden privado, en las que slo juega un inters particular. Por eso las disposiciones de los Decretos-Leyes analizadas son irrenunciables, imperativas: por el contrario las de orden privado son renunciables, permisivas y confieren a los interesados la posibilidad de apartarse de sus disposiciones y sustituirlas por otras (Arts. 38 DcRVyF LOETV y 7 de la DcRVyF LAI) Estudiar y Explicar Medidas en Va Administrativa (DcRVyF de la Ley Orgnica de Emergencias para Terrenos y Viviendas).

El Ejecutivo Nacional podr, por razones de inters pblico y social, dictar medidas en va administrativa con carcter preventivo, temporal o definitivo en todo o en parte del Territorio Nacional, a los fines de garantizar el derecho de las personas a una vivienda (Art. 25). Medidas en va administrativa con carcter: Preventivo El peligro en la tardanza de adopcin de una medida preventiva, se satisface por la existencia de la necesidad de su adopcin en proteccin del inters colectivo inherente al derecho a una vivienda, para las personas que vivan en situaciones de riesgo vital, de escasos recursos sin vivienda propia y jvenes parejas que estn fundando familia (Art. 26). Definitivo Cuando fuere calificada de urgente la ejecucin de obras y proyectos vinculados con el objeto de la presente Ley, se proceder a la ocupacin de urgencia de los terrenos e inmuebles no residenciales, ociosos, subutilizados o de uso inadecuado. La autoridad administrativa competente dictar la Resolucin calificando los bienes como esenciales y ordenando la ocupacin Temporal La autoridad administrativa competente en la materia, estar facultada para dictar Resoluciones mediante las cuales ordene la ocupacin temporal de los bienes que requiera en forma no permanente, para la realizacin de determinadas obras, actividades, o el logro de fines especficos. Una vez dictada la Resolucin, las partes afectadas podrn formular oposicin de acuerdo con el

11 de urgencia de mismos (Art. 27). los procedimiento establecido en el Ttulo VIII de la presente Ley. (Art. 28).

Del Procedimiento de Expropiacin de Emergencia.

Factibilidad de uso y Expropiacin: En el caso de que las negociaciones amistosas previstas en esta Ley, no obtengan ningn resultado, siendo la ejecucin de la obra calificada de urgente, se proceder a dictar el Decreto ordenando la expropiacin (Art. 33). El justiprecio de los bienes que se pretenda ocupar, se determinar con base a la Tasa que establezca la normativa que se derive de su promulgacin (Art. 34). Oposicin a las medidas: Toda persona que considere afectados sus derechos e intereses como consecuencia de las medidas previamente mencionadas, o que estime que el justiprecio no se ajusta a los parmetros tcnicos establecidos, podr formular oposicin ante el juez contencioso administrativo competente, sin que tal oposicin tenga el efecto de suspender la ejecucin acordada (Art. 35). Consignacin del Justiprecio y Sentencia: Una vez establecido el monto del justiprecio, la Administracin lo consignar ante el Juez contencioso administrativo competente, quien dictar inmediatamente la sentencia expropiatoria. La sentencia constituir el ttulo de propiedad del bien, y deber ser registrada ante la Oficina de Registro correspondiente (Art. 36). Explicar Cmo es el Desconocimiento de Formas y Negocios Jurdicos

Seala el artculo 37 que los Jueces competentes podrn desconocer la constitucin de sociedades, celebracin de contratos y, en general, la adopcin de formas y procedimientos jurdicos, cuando hayan sido realizados con el propsito de cometer fraude contra las normas contenidas en la presente Ley. Explicar la teora del contrato realidad.

En la teora del contrato realidad impera la realidad, an incluso contra lo expresamente dispuesto por la relacin contractual. Esto es, que si la realidad es diferente a lo que consta o se convino en un documento, predominar para efectos legales como en realidad sucedieron los hechos.

12 El principio de la realidad que en caso de discordia entre lo que ocurre en la prctica y lo que surge de documentos o acuerdos, debe darse preferencia a lo primero, es decir, a lo que sucede en el terreno (Pl R., 1.978). Cabe precisar, que la realidad debe analizarse en conjunto con la legalidad que rige una conducta o un hecho, en consecuencia, la realidad no puede analizarse separadamente de la legalidad que rige la relacin.

13 CONCLUSIONES El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Orgnica de Emergencia para Terrenos y Vivienda tiene como finalidad activar un conjunto de mecanismos extraordinarios a ser dirigidos por el Gobierno de la Repblica Bolivariana de Venezuela, en coordinacin con otros entes del Estado Social del Poder Popular y del mbito privado, con el objeto de enfrentar con xito y rapidez la grave crisis de vivienda que sufre la poblacin venezolana. Todo ello agravado por las inclemencias del cambio climtico, que se han manifestado recientemente, y cuyos terribles impactos han causado, no slo grandes devastaciones en los barrios construidos en zonas inestables de las reas urbanas, sino tambin, inmensas inundaciones en las zonas rurales del pas, generando situaciones de riesgo, as como, terribles estados de angustia, temor y zozobra en millones de venezolanos y venezolanas. Las situaciones descritas, exigen nuevos instrumentos no contemplados en la legislacin ordinaria, las normas existentes resultan insuficientes para atender y resolver problemas agudos que, al mismo tiempo, no son de inmediata solucin. En esta contexto y toda vez que la crisis planteada se manifiesta como una situacin muy compleja, que comporta, la necesidad de profundas reformas estructurales que permitan al Estado garantizar el Derecho a la Vivienda, en la forma prevista en el artculo 82 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, se requiere legislar de forma efectiva y extraordinaria, en materia de vivienda y poblamiento. Slo queda una duda sobre la limitacin al derecho de propiedad de la persona adjudicataria a la que el Estado le asigna una vivienda para que la habite con su ncleo familiar, cuya propiedad obtendr al trmino del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el respectivo contrato (Art. 4) El cuanto al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario: Busca jurdicamente un equilibrio en los intereses socio-econmicos de las partes contratantes, sin dejar de ser protector de la parte llamada dbil, que generalmente es el inquilino. La prrroga legal constituye el medio ms importante y eficaz para prevenir problemas y litigios, resultando esto beneficioso a favor de las partes. Se reglamenta en forma autnoma las figuras de la preferencia ofertiva y del retracto legal. Se atribuye la competencia a los rganos judiciales para conocer lo relativo a los reintegros.

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El procedimiento para el pago por consignacin constituye una garanta bastante prctica y equitativa para ambas partes, independientemente que se establezca la notificacin por la prensa ms en beneficio del arrendatario que del arrendador, cuando manifiesta desconocer la direccin de ste. Para la fijacin de los alquileres, los inmuebles se valoran en Unidades Tributarias. Asimismo, es la base para las sanciones previstas en el DecretoLey (Arts. 29 y 82). Todas las acciones derivadas de la relacin arrendaticia son conocidas y decididas por los rganos judiciales competentes e independientemente de la cuanta se sigue el procedimiento breve del CPC (Art. 33). Se define la competencia en lo contencioso administrativo para conocer las impugnaciones de los actos administrativos que fijan las regulaciones de los cnones de arrendamiento (Art. 10). Expresamente no se declaran de orden pblico las disposiciones del DecretoLey de Arrendamientos Inmobiliarios, pero se consagra un principio de orden pblico muy importante slo en beneficio de los arrendatarios en su artculo 7.

15 BIBLIOGRAFA A. AUTORES Garay, Juan y Garay Miren (2011). Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Comentada y con Casos Prcticos). Editado por Ediciones Juan Garay. Caracas, Venezuela. B. REFERENCIAS JURDICAS Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela (G.O. N 5.453 Ext. 24-32000.Reimpresin. Vigencia: 30-12-1999). Cdigo Civil (G.O. N 2.990 Ext. 26-7-1982). Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Decreto N 427 del 25-10-1999. G.O. N 36.845 del 7-12-1999 con vigencia desde el 1-1- 2000). Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Orgnica de Emergencia para Terrenos y Vivienda (Decreto N 8.005 del 18-01-2011. G.O. N 6.018 Extraordinario del 29-01-2011).