Travail de Fin dEtudes

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Remerciements,
Ce travail de fin dtudes se doit dtre le reflet de cinq mois de stage passs dans la socit DTZ Eurexi. Il rpond aux besoins de ltudiant terminant sa formation, et ceux du professionnel cherchant amliorer son exercice. Cet objectif naurait pas pu tre atteint par ma seule action. Cest pourquoi avant tout dveloppement je tiens remercier personnellement :

Monsieur Grard Margiocchi, Prsident Directeur Gnral de DTZ Eurexi pour mavoir permis dintgrer sa structure Monsieur Philippe Dorion, Directeur du ple Utilisateurs pour la confiance faite, les responsabilits accordes et le temps consacr Monsieur Jean-Philippe Carmarans, Directeur du ple Acquisition et International pour les nombreux conseils, les rponses apportes Lensemble du personnel de DTZ Eurexi pour les connaissances dispenses et les moments partags Le personnel administratif et dducation de lESGT pour lattention porte et les savoirs inculqus Ma binme, mes colocataires, ma famille, mes amis pour le soutien transmis et la voie trace Mes futurs amis, collgues et miens pour lavenir convoit.

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Sommaire

Remerciements Sommaire Introduction 0. Chapitre prliminaire 1. Les normes IAS : introduction, choix et changements 1.1. Contexte historique 1.1.1. Situation gnrale 1.1.2. Choix du rfrentiel international 1.2. Prsentation des normes IAS 1.2.1. Descriptif 1.2.2. Mise en place des normes 1.3. Principales volutions 1.3.1. Diffrences face au PCG 1.3.2. Changements 1.3.3. Nouvel tat desprit 2. Limmobilier dans les normes IAS 2.1. Les normes concernes 2.1.1. Normes 2.1.2. Quelle norme appliquer ? 2.2. Les mthodes dvaluation 2.2.1. Evaluation au cot historique 2.2.2. La juste valeur dun immeuble de placement 2.2.3. La juste valeur dun immeuble dexploitation 2.3. Les modifications dans le comportement des entreprises et des professionnels de limmobilier 3. Lamortissement par composants 3.1. Les composants 3.1.1. Quand doit-on isoler les composants ? 3.1.2. A quel moment utiliser les composants ? 3.1.3. Comment calculer les composants ? 3.1.4. Quel sera le poids de chaque composant ? 3.1.5. Quel sera limpact ? 3.2. Etude de cas 3.2.1. Cot historique et amortissement par composants 3.2.2. Rvaluation la juste valeur et amortissements par composants 3.2.3. Evaluation permanente la juste valeur Conclusion

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Liste Bibliographique Lexique Rsum Annexes Table des matires

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Introduction

La formation dispense par lEcole Suprieure des Gomtres Topographes sachve comme toute cole dingnieurs, en troisime anne par un travail en entreprise dune dure minimale de vingt semaines. Ce Travail de Fin dEtudes est alors loccasion non seulement de mettre en application les acquis enseigns lcole, mais encore de se spcialiser dans un domaine prcis afin de contribuer lactivit de lentreprise. Lintrt du TFE est dapprendre de nouvelles notions, de raisonner en tant que professionnel et non plus en tant qutudiant. Il devient en quelque sorte notre passeport pour la vie active. En consquence, il tait de mes motivations deffectuer un stage dans le domaine de limmobilier, et plus particulirement dans le milieu de lexpertise immobilire. Jai eu la chance de me voir proposer ce stage dans la socit DTZ Eurexi. DTZ Eurexi figure parmi les acteurs principaux en expertise immobilire. Cette structure a connu de nombreux changements en quinze ans. Elle est passe dune entit de trois personnes filire du groupe Jean Thouard, une structure dune trentaine de personnes, filiale dun groupe international : DTZ. Cette volution devrait continuer, notamment par le biais des normes IAS, sujet de ce TFE. En effet, les modifications rglementaires ont rythm et rythment toujours la composition des socits dexpertises. Lobligation dexpertise des compagnies dassurances et la recommandation de la Commission des Oprations de Bourse sont les rglementations les plus significatives des deux dernires dcennies. La socit DTZ Eurexi est organise en trois ples : le ple Acquisition et International, le ple Utilisateurs et le ple Grands Comptes. Mon travail de fin dtudes se devait ainsi dapporter une participation la vie de la socit. Jai donc eu la chance comme je le dsirais, dagir en tant quassistant expert au sein du ple Utilisateurs, et paralllement cela, de poursuivre mes recherches sur le sujet de mon TFE. Effectivement ce sujet nest pas anodin, il reprsente aujourdhui une problmatique pour de nombreuses entreprises, confrontes cette rforme des normes comptables.

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En effet, travers les nouvelles normes IAS/IFRS, comment dcomposer les immobilisations ? Quels composants choisir ? Quelles en seront les consquences ? Les commissaires aux comptes nont pas pour vocation rpondre sur le fond ces questions, mais plutt sassurer de la pertinence des chiffres, la cohrence de lanalyse. Ils sappuieront donc sur des professionnels. Au moindre doute ou soucis de confirmation, lexpert immobilier pourra tre consult. Ainsi, il est important de souligner que lapproche ici dtaille nmane pas dun expert comptable, mais plutt de professionnels de limmobilier. Mme si la comptabilit tient une grande part dans ce dveloppement, notre analyse est principalement immobilire. Notre rflexion, qui nen est qu son dbut, pourra voluer dans un proche avenir. Ds lanne prochaine avec la mise en pratique, lhorizon sera plus clair. A la lumire de ces interrogations nous prsenterons dans un premier temps les normes IAS/IFRS en essayant de comprendre leurs fondements et les effets quelles doivent produire. Dans un second temps, nous voquerons pour limmobilier les normes directement impliques et les problmes attendus. Et enfin nous nous pencherons plus prcisment sur lune des problmatiques, savoir les critres de choix des composants, leurs calculs, leurs impacts, avant de terminer sur des tudes de cas, qui faciliteront lapplication de ces normes.

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0. Chapitre prliminaire

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Avant tout dveloppement il est fondamental de rappeler quelques notions techniques. Le Bilan reprsente en comptabilit une photographie un instant donn de ltat financier de lentreprise. Il est apprci en valuant lactif, son patrimoine et au passif, ses dettes. La diffrence constitue la richesse nette de lentreprise, que lon appelle aussi les capitaux propres :
Actif Immobilisations Stocks En cours de production Crances client, avances Disponibilits Passif Capitaux propres Provisions pour risques et charges Dettes long et moyen terme Dettes sur en cours de production Dettes court terme

Les immobilisations reprsentent en comptabilit, les lments destins de faon durable lactivit de lentreprise. Ils ne se consomment pas par le premier usage. On dnombre plusieurs types dimmobilisations : Incorporelles : fonds de commerce, brevets Corporelles : terrains, constructions, matriel, installations techniques Financires : dpt de garantie

Plus prcisment, les immobilisations corporelles comprennent notamment les immeubles dtenus par un utilisateur, achets ou construits pour ses besoins propres, et les immeubles dtenus par des investisseurs (foncires) dans le but den tirer des revenus locatifs. Signalons aussi que lamortissement en comptabilit vise constater la perte de valeur, du fait du temps, de certaines immobilisations. Cette perte de valeur est rpute, dans lacceptation du terme amortissement, dfinitive. Les dures damortissement ou dutilit de lactif habituellement constates sont:
Habitation Bureaux Entrepts Btiments industriels Amnagements intrieurs 40 20 20 20 20 100 ans 50 ans ans ans ans

La Valeur Nette Comptable correspond la valeur brute comptable diminue des amortissements. Notons que les terrains ne samortissent pas, ils ne se consomment pas au cours du temps.

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Diffrents modes damortissement peuvent tre pratiqus, et notamment : Lamortissement linaire gnralement pour les constructions
Valeurs nettes comptables

Valeur brute comptable

Construction

Terrain

10 Annes

15

20

25

30

Lamortissement dgressif pour les quipements, le matriel

Valeurs nettes comptables Valeur brute comptable

Annes

Il est galement important de bien comprendre quen comptabilit, on a deux notions diffrentes : Dune part les comptes sociaux, lgaux, qui doivent correspondre la lgislation fiscale du pays dont relve une socit. Et dautre part les comptes au sens de la consolidation dun groupe, qui sont publis pour linformation des investisseurs. Autant la comptabilit franaise ne change pas. Autant pour les groupes depuis longtemps dj, il existe des normes utilises pour la consolidation. Les plus connues sont les US GAAP (Generally Accepted Accounting Practices), qui sont dorigine anglo-saxonnes. Ds lors quune entreprise est cote aux USA, elle doit prsenter obligatoirement ses rsultats selon ces normes.

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1. Les Normes IAS : introduction, choix et changements

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1.1 Contexte historique

1.1.1 Situation gnrale

Initi au cours des annes 60, lInternational Accounting Standard Committee a entrepris progressivement de dterminer des normes internationales en matire comptable et financire. Cest ainsi que certaines entreprises ont adopt les normes internationales IAS pour la publication de leurs comptes consolids. Les modifications en 1999 de notre Plan Comptable et des rgles franaises de consolidation constitue une premire convergence vers ces normes internationales. Les USA et la bourse amricaine ont tent de multiples reprises dimposer leurs US GAAP (dont les rgles comptables ressemblent davantage une encyclopdie pour experts qu des outils pratiques) plutt que les normes IAS. Nanmoins il semblerait que les derniers vnements et scandales sur les comptes des majors amricaines permettent de rallier les anglo-saxons aux normes internationales. Lapplication des normes IAS concerne lensemble des entreprises but lucratif, quelles soient du secteur public ou priv. Ces nouvelles normes permettent damliorer considrablement la lisibilit des comptes et dapporter plus dinformations dtailles. Les premiers temps seront certainement difficiles, et napporteront peut-tre pas toute la lumire attendue. Une remise en questions sera probablement ncessaire. En effet notre analyse ne peut rester fige. Aujourdhui nous sommes lheure de la premire application, mais demain ? Nous ignorons probablement de nombreuses consquences. Au cours du temps, des expriences, des exercices, dautres interprtations mergeront certainement et peut-tre dautres normes stabliront.

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1.1.2 Choix du rfrentiel international

Les rgles comptables sont encore applicables aujourdhui en France selon le Plan Comptable Gnral de 1982, modifi en 1999. Les entreprises et socits franaises taient soumises aux rgles de ces textes nationaux. Le plan comptable dfinissait pour les comptes sociaux des entreprises, les rgles applicables, tant prcis ici que les entreprises qui tablissaient des comptes consolids pouvaient ou devaient appliquer dautres rgles dans les comptes consolids ( nous citerons comme exemple le crdit bail qui dans les comptes individuels est une charge comme un loyer, et dans les comptes consolids comme une acquisition amortissable avec un emprunt). Ds lors , on pouvait lgitimement sinterroger : existait-il plusieurs vrits comptables ? Dune faon encore plus flagrante, les divergences comptables entre les rgles franaises, amricaines ( US GAAP), allemandes ou anglaises furent nombreuses. Les socits franaises cotes en France et aux Etats-Unis prsentaient dans les deux pays des comptes compltements diffrents en raison des rgles comptables. Le constat est flagrant : il existe un rel manque de transparence et de comparabilit au sein de lEurope. A lheure de la mondialisation, et sur une chelle plus petite lheure europenne, il devenait urgent de trouver une voie lharmonisation des rgles comptables et financires au niveau europen et mondial. Trois solutions soffraient ainsi la Commission europenne : 1. Modifier les directives comptables europennes en sinspirant des meilleures pratiques europennes et mondiales 2. Laisser au march le soin de choisir parmi les 2 rfrentiels existants : US GAPP ou IAS/IFRS 3. Imposer aux socits europennes lutilisation dun de ces deux rfrentiels. Les options retenues ont t dans un premier temps de vouloir tre lorigine et dimposer un seul rfrentiel pour assurer la comparabilit de linformation financire. Par la suite, cest une relle dcision politique qui sest impose en scartant volontairement des normes amricaines. Et enfin de choisir les normes IAS/IFRS. Le but des normes IAS est duniformiser les principes comptables utiliss, afin de fournir aux investisseurs des informations plus claires et plus comparables. Tout un projet, toute une ambition auxquels lUnion Europenne se devait de participer activement. Cest en novembre 1995 que la Commission europenne a soulign la ncessit pour lUnion dagir sans tarder afin que les prparateurs et les utilisateurs de comptes aient lassurance que les entreprises dsireuses de lever des capitaux sur le march amricain, et les autres marchs mondiaux, nauraient pas sortir du cadre comptable de lUnion . Aujourdhui, lintention est devenue ralit. Le rglement europen du 19 juillet 2002 impose toutes les socits cotes europennes lutilisation des normes IAS/IFRS pour leur comptes consolids, au plus tard pour les exercices ouverts compter du 1er janvier 2005. Depuis le 29 septembre 2003, toutes les normes, lexception de celles relatives aux instruments financiers, sont homologus par la Commission europenne.

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Le rglement europen a laiss a chacun des Etats membres le soin dtendre ou non lutilisation des normes IAS/IFRS aux groupes non cots, dune part, et lensemble des entreprises pour leurs comptes consolids comme pour les comptes individuels, dautre part. Dj les pays comme le Royaume-Uni et le Portugal ont indiqu quils permettraient cette extension pour les comptes consolids comme pour les comptes individuels. En France, loption dtablir des comptes consolids en IFRS en lieu et place des rgles franaises sera propose aux 8 000 groupes non cots. Elle sera, par contre interdite, pour llaboration des comptes individuels. Temporairement, deux langages comptables vont ainsi co-exister dans chacun des pays europens : celui du rfrentiel de lIASB et celui du rfrentiel national. A terme cette pluralit ne peut que disparatre. Aujourdhui, ce sont donc plus de 800 groupes franais, et leurs 30 000 filiales, qui se prparent publier leurs premiers tats financiers IFRS, pour les exercices ouverts compter du 1er janvier 2005, avec une information comparative 2004.

1.2 Prsentation des normes IAS

1.2.1 Descriptif
Les IAS (International Accounting Standards) sont un ensemble de normes comptables qui ont t dfinies comme lavaient t auparavant dfinis les US GAAP, normes comptables applicables aux Etats-Unis. Elles sont encore en cours dvolution, cependant tendent converger vers les normes amricaines. Les rsultats financiers de lentreprise aux normes IAS peuvent tre diffrents des rsultats fiscaux calculs en France pour les comptes sociaux. Pour la prsentation de ces rsultats, on parle de normes IFRS (International Financial Reporting Standards). Les IAS se prsentent sous la forme dune srie de normes, numrotes IAS 1, IAS 2 jusqu IAS 41, puis IFRS 1 au 31 mars 2004 on dnombre 35 normes en vigueur, certaines ont t abandonnes.

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IAS 1 IAS 2 IAS 7 IAS 8 IAS 10 IAS 11 IAS 12 IAS 14 IAS 16 IAS 17 IAS 18 IAS 19 IAS 20 IAS 21 IAS 23 IAS 24 IAS 27 IAS 28 IAS 29 IAS 30 IAS 31 IAS 32 IAS 33 IAS 34 IAS 36 IAS 37 IAS 38 IAS 39 IAS 40 IAS 41 IFRS 1 IFRS 2 IFRS 3 IFRS 4 IFRS 5 Prsentation des tats financiers Stocks Tableau des flux de trsorerie Mthodes comptables, changement d'estimations comptables, erreurs Evnements postrieurs la date de clture Contrats de construction Impts sur le rsultat Information sectorielle Immobilisations corporelles Contrats de location Produits des activits ordinaires Avantages du personnel Comptabilisation des subventions publiques et informations fournir sur l'aide publique Effet des variations des cours des monnaies trangres Cots d'emprunt Information relative aux parties lies Etats financiers consolids et individuels Participation dans des entreprises associes Information financire dans des conomies hyperinflationnistes Informations fournir dans les tats financiers des banques et institutions financires intermdiaires Information financire relative aux participations dans des coentreprises Instruments financiers - Information fournir et Prsentation Rsultat par actions Information financire intermdiaire Dprciation d'actifs Provisions, passifs ventuels et actifs ventuels Immobilisations incorporelles Instruments financiers: comptabilisation et valuation Immeubles de placement Agriculture Premire application Avantages en action Regroupements d'entreprises Contrats d'assurance Actifs non courants destins tre cds et abandons d'activits

Le Board : Un organisme international, lIASC (International Accounting Standard Committee) dirig par un bureau, le Board, est charg de les laborer. LIASB (International Accounting Standard Board) est un organisme professionnel priv, charg dtablir ces normes comptables internationales. Cette technostructure est implante Londres et ses membres sont nomms par un conseil dadministration situ aux Etats-Unis, dans lEtat du Delaware. LIASB reste totalement indpendant depuis mai 2000. Ses objectifs sont de produire une information financire de haute qualit, transparente, comparable pour aider les investisseurs dans leurs prises de dcision. Son ambition est alors de promouvoir la convergence des normes comptables dans le monde.

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6 USA 6 Europe 4 Asie/Pacifique 3 Autres pays

En avril 2001, les IAS (International Accounting Standards) sont devenus les IFRS (International Financial Reporting Standards)

1.2.2 Mise en place des normes

Les normes IAS/IFRS ont t adoptes pour tre les normes de lUnion Europenne depuis le rglement du 19 juillet 2002. En consquence, les entreprises cotes en Europe devront prsenter leurs comptes consolids ces nouvelles normes, pour les exercices ouverts partir du 1er janvier 2005, avec un retraitement des donnes 2004 pour permettre la comparaison. Mais il est plus que certain qu long terme toutes les entreprises seront concernes. Dautant plus que les normes comptables nationales de chaque pays europen vont finir par converger vers ce rfrentiel IAS. Les normes IAS/IFRS (International Accounting Standards / International Financial Reporting Standard) reprsentent plus quun simple changement de rfrentiel comptable. Dorigine anglosaxonne, elles visent fournir aux investisseurs et aux marchs des talons communs, normaliss et surtout prcis, de lactivit des entreprises.

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1.3 Principales volutions

1.3.1 Diffrences face au PCG

Lapplication des normes IFRS diffre de ce que nous connaissons avec le Plan Comptable Gnral (PCG) franais sur de nombreux aspects : Notre PCG issu dune approche rgalienne de la comptabilit est tabli par les pouvoirs publics franais ( Dcisions du Comit de Rglementation Comptable) alors que les IFRS sont dcids par des organisations de nature prive et indpendante des pouvoirs publics et politiques. Les normes IFRS ne comportent quun seul rfrentiel quil faut appliquer dans son intgralit. Les normes franaises comportent quant elles deux rfrentiels, un pour les comptes sociaux et un pour les comptes consolids. Tandis que les normes IFRS ne feront pas de diffrence de mthode entre des comptes sociaux et consolids, lapplication de deux rfrentiels en France conduit des carts surprenants et des divergences difficilement comprhensibles. Le droit comptable franais fait galement une large part dans les mthodes comptables retenues la forme des pices comptables et des documents pour dterminer quelle en sera la retranscription dans les comptes. Les IFRS, dinfluence anglo-saxonne, retiennent principalement le fond des oprations pour leur intgration dans les tats financiers. Cest ainsi quil existe une prminence du fond sur la forme dans les IFRS, cest la substance over form . Les rgles fiscales, et en particulier les rgles de dtermination des bases de limpt sur les bnfices, rgissent encore beaucoup de rgles comptables et les mthodes employes dans les entreprises franaises car le PCG permet certaines exceptions ou que les rgles fiscales imposent certaines comptabilisations sous peine de se voir priv de droits dduction de charges. Lapproche des IFRS tranche compltement avec les rgles fiscales car celles-ci sont traites part. Le calcul de limpt sur les bnfices est fait en dehors des tats financiers et de la comptabilit, ce qui impliquera en France une rforme importante de lapproche fiscale et de sa corrlation avec la comptabilit. Le PCG dfinit en priorit la comptabilit avec un plan comptable et des numros de compte, des rgles de comptabilisation. En revanche, les IFRS abordent linformation financire par la communication qui est effectue auprs des actionnaires, des marchs et des tiers pour ensuite en dfinir des rgles normes de contenu et dapprciation. Leur orientation est majoritairement tourne vers les investisseurs.

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Par ailleurs en ce qui concerne limmobilier, un des grands principes comptables franais bas sur les cots historiques nest que trs partiellement appliqu par les IFRS. En effet, la plupart des actifs font lobjet dun rapprochement la juste valeur fair value . Ceci impliquera pour les comptes, la mise en place de mthodes de calcul et de suivi de ces justes valeurs : il devra tre intgr la possibilit dune volatilit plus grande de la valeur de certains actifs. Notion de fair value : Cette notion comptable et financire dj ancienne est rclame par les IAS. Elle impose lvaluation la juste valeur du march un instant donn ( mark to market) des biens possds par une entreprise. Cette notion soppose la notion employe en comptabilit franaise, base sur les cots dacquisition et leur amortissement ventuel ainsi que sur la ncessit de prudence. Elle semble limite certains lments financiers : ceux qui rpondent un achat, une vente ou une utilisation. De mme lentreprise doit fournir des indications sur sa politique en matire de gestion des risques financiers et son exposition au risque de prix , au risque de crdit, au risque de liquidit et au risque de trsorerie.

1.3.2 Changements
Dans le cadre de ces normes, on comptabilise diffremment un certain nombre doprations, sans pour autant modifier la comptabilisation lgale et fiscale du pays. Ce sont donc surtout les pratiques comptables qui vont changer (comptabilisation des oprations de fusion/acquisition, des subventions, des locations, des risques de change, des provisions), soit par des imputations sur dautres comptes, soit par des jeux dcritures diffrents. Il est aussi ncessaire de disposer, dans le systme informatique de lentreprise, dinformations complmentaires utiles (notamment pour ce qui concerne la sectorisation, mais aussi la comptabilisation des stocks). La gestion des immobilisations est par ailleurs trs touche : elle ncessite un ddoublement de toutes les rgles damortissement (par exemple, biens amortissables en comptabilit fiscale et non amortissables en IAS, et vice versa). La comptabilit franaise est conue pour souligner laspect fiscal des tats financiers, permettant notamment dtablir limpt payer. Les IAS sadressent en priorit aux investisseurs et aux cranciers de lentreprise. Les changements induits dans la prsentation des comptes : lintgration en Bilan dune partie du Hors Bilan actuel, comme lintgration des produits drivs, la rduction des dlais de diffusion (trimestriels), le niveau de dtail accru dans les annexes, avec, notamment, une ventilation par secteurs conomiques et gographiques.

Les changements induits dans lintroduction de la notion de juste valeur (fair value) qui modifie la valorisation de lentreprise un instant donn : valuation la valeur du march, comptabilisation des gains et des pertes latents.

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Les changements induits dans les modes de comptabilisation des instruments financiers : nouvelle classification, comptabilisation spcifique des produits drivs optionnels, nouvelles notions de couverture.

Les changements induits dans lintroduction de nouvelles rgles : calcul de provisions, calcul de dprciation dactifs.

Dsormais, lensemble des tats financiers est constitu des lments suivants : Le bilan Le compte de rsultat Le tableau de flux de trsorerie (aujourdhui facultatif), Lannexe tout autre document utile la comprhension des comptes .

1.3.3 Nouvel tat desprit

Lintroduction des normes IAS/IFRS a souvent t dcrite comme entranant une rvolution de linformation financire. Pour le moins, elle reprsente un changement profond pour les entreprises. Le changement est clair sur le plan conceptuel : en tmoignent le choix de linvestisseur comme destinataire privilgi de linformation financire, le glissement vers la juste valeur en lieu et place du cot historique recouvrable ou la large part de jugement laisse la responsabilit de lentreprise. Le changement est aussi marqu sur le plan de processus internes : titre dexemple, la norme relative la dprciation des actifs, prvoit une mthodologie et des procdures strictes, l ou les textes franais ne posaient quun principe gnral et laissaient une libert dapplication. Le modle comptable selon les IAS, cest : Information oriente vers la mesure de performance conomique, Information plus forte valeur prdictive, Information plus transparente afin de permettre des comparaisons entre les entreprises.

Au del de lenrichissement de linformation financire publie (sectorielle, ratios, comparative), IAS/IFRS cest la prminence de la vision conomique sur la vision juridique. Plus quun formalisme administratif alourdi, lentreprise peut y voir une vritable opportunit de se distinguer sur son march concurrentiel.

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Ce passage de nouvelles normes reprsente un rel enjeu pour les entreprises afin de bouleverser les mthodes de travail, au niveau de : . la conduite des activits, . la communication financire, . la refonte du systme dinformation, . lidentification des impacts potentiels du passage aux IAS/IFRS, . la dfinition dun programme de mise en applications, . la formation des quipes concernes, . la gestion de la priode de transition. Lintroduction de ces nouvelles normes comptables impose aux entreprises de nombreux changements dans leurs habitudes. Cependant cest loccasion pour elles de revoir leurs stratgies commerciales et de crer une dynamique nouvelle pour affronter avec clart et dynamisme le march mondial.

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2. Limmobilier dans les Normes IAS

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2.1 Les normes concernes

Limmobilier est notamment concern par les normes IAS 16, Immobilisations corporelles, IAS 17, Contrats de location et IAS 40, Placements immobiliers. Nous nallons traiter ici sous langle du professionnel de limmobilier, que les normes 16 et 40. Nous naborderons pas la norme 17 qui ncessite une approche particulire compte tenu de ses consquences sur les oprations de dconsolidation.

2.1.1 Normes
LIAS 16 prescrit les traitements comptables appliquer aux immobilisations corporelles et sapplique donc aux immeubles utiliss par une entreprise dans le cadre de lexercice de son activit. Elle propose un mode de dtermination des montants de ces immobilisations, ainsi que leurs conditions de dprciation. Bien que le traitement de rfrence repose sur lvaluation du cot historique, les principes poss par la norme 16 mettent laccent sur lactualisation des avantages conomiques futurs. Cette approche suppose une ventilation par composants en fonction des dures dutilisation. LIAS 40 dfinit la notion de placement immobilier, les mthodologies de reconnaissance et mthodes de mesure. La valeur dun immeuble dinvestissement est initialement dtermine par son prix dacquisition. LIAS 40 nimpose pas la comptabilisation de limmeuble sa fair value , mais si la mthode du cot historique est adopte, le discounted cash flow doit tre communiqu. Si la mthode de la fair value est adopte, elle doit tre poursuivie tant que limmeuble demeure un actif dinvestissement. La fair value dun immeuble dinvestissement doit rflter les cash flows sur la dure de vie de lactif, net de charge. Les pertes et les gains de rvaluation doivent se reflter dans le compte de pertes et de profits. Lapproche IAS 40, anime par un souci de vrit , reste tributaire des donnes accessibles, et donc du degr de transparence des marchs immobiliers. Concernant les actifs immobiliers, une premire consquence rside dans la dissociation du terrain et des btiments. La ventilation des composants pose cependant la question du degr de ventilation des composants du btiment, notamment des installations techniques. Ds lors que lamortissement dun actif immobilier doit tre modul en fonction de ses composants, jusquo faut-il aller dans la dcomposition ? Et comment assurer un suivi efficient de la valeur rsiduelle de ces composants, sous langle de la valeur effective ?

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2.1.2 Quelle norme appliquer ?

Immeuble occup par son propritaire IAS 16

Cot historique et amortissement par composants

Rvaluation la juste valeur et amortissement par composants

IAS 40 Immeuble de placement valuation permanente la juste valeur

Traitement de rfrence Traitement autoris

2.2 Les mthodes dvaluation

2.2.1 Evaluation au cot historique

Cette mthode consiste non seulement reconstituer le cot rel historique des composants, mais aussi les amortissements qui auraient d tre appliqus. Elle semploie quelle que soit la valeur nette comptable de lactif concern, y compris quand elle est nulle. Les valeurs brutes historiques sont reconstitues soit partir des factures de lpoque, soit par dautres mthodes dont la dcomposition en fonction de la rpartition actuelle du cot neuf.

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Cette dmarche ncessairement rtrospective se droule selon les modalits suivantes : Rechercher les factures dorigine ou affrentes au dernier remplacement et porter les montants des diffrents composants lactif du bilan, puis recalculer les amortissements sur ces valeurs en fonction de la date dacquisition et des nouvelles dures dutilisation. Sil y a pas eu de remplacement, la valeur de limmobilisation nest pas modifie et il ny a pas daugmentation ou de diminution de la valeur brute inscrite lactif pour immobilisation considre. Cela tant, si lentreprise veut modifier le plan damortissement pour retenir des dures dutilisation diffrentes, elle doit au pralable, procder la ventilation par composants. Sil y a eu des remplacements, il convient de reconstituer le cot du dernier remplacement et de linscrire lactif aprs avoir sorti la valeur nette comptable - VNC - de llment remplac. Sil est impossible didentifier les factures dorigine, les entreprises peuvent dcomposer les valeurs brutes des immobilisations selon la rpartition du cot actuel neuf en fonction des donnes techniques. Il peut tre galement envisag dappliquer dautres mthodes.

2.2.2 La juste valeur dun immeuble de placement

La juste valeur est le montant pour lequel un actif pourrait tre chang entre des parties bien informes, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales. Cette dfinition semble trs proche des notions de valeur vnale et de market value retenues par les experts immobiliers franais et britanniques : La valeur vnale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement tre cd en cas de vente amiable au moment de lexpertise, les conditions suivantes tant supposes pralablement runies : La libre volont du vendeur et de lacqureur, La disposition dun dlai raisonnable pour la ngociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du march, Le maintien de la valeur un niveau sensiblement stable pendant ce dlai, Que le bien ait t propos la vente dans les conditions du march, sans rserves, avec une publicit adquate, Labsence de facteurs de convenance personnelle. Charte de lExpertise en valuation immobilire Approche dvaluation : Lapproche par les Discounted Cash Flow est plus complexe et les enseignements similaires. Lapproche dvaluation la plus communment utilise consiste : A dfinir la valeur locative dun immeuble, en fonction de ses caractristiques (localisation, quipement, tat dentretien, niveau des charges) et de lobservation du march, A capitaliser cette valeur locative un taux de rendement (le yield des britanniques), lui-mme fonction des caractristiques de limmeuble et des conditions locatives, A ajuster la valeur obtenue pour prendre en compte un ventuel cart entre loyers effectifs et valeur locative, sur la dure ferme restant courir du bail.

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La juste valeur va se traduire par une grande volatilit des bilans des socits dtenant des immeubles de placement, mais limpact dune forte variation des valeurs locatives et des taux de rendement sera nanmoins en partie compens par la relative stabilit offerte par le bail, comme illustr par lexemple simplifi ci-aprs.

Donnes Dure ferme du bail restant courir Loyer annuel( index) Valeur locative Taux de rendement Valeur de l'immeuble suppos libre Surplus de valeur rsultant du bail (a) Valeur de l'immeuble lou Variation de la valeur locative Variation de la valeur

Anne N Anne N+1 6 5 1 000 1 020 800 600 8% 8% 10 000 7 500 925 1 677 10 925 9 177 -25,0% -16,0%

(a) actualisation de l'xcdent de loyer sur la valeur locative

Dans cet exemple, on constate que la rduction de valeur engendre par la baisse de valeur locative (25%) est contenue (16%), du fait du nombre dannes restant courir au bail : la juste valeur cre de la volatilit dans les comptes des entreprises, mais le mcanisme du bail en rduit les effets.

2.2.3 La juste valeur dun immeuble dexploitation

Les professionnels sinterrogent depuis longtemps sur la valeur des immeubles dexploitation. Cette catgorie dactifs recouvre des immeubles standards, dont larchtype est limmeuble de bureau, utilis par leurs propritaires dune part, et des immeubles de production dautre part.

Valeur vnale suppos libre ? Existence dune valeur de march Valeur vnale suppos occup ? Autre valeur ?

Immeuble dexploitation
Pas dindications sur la valeur de march (actif spcialis, peu de transactions)

Cot de remplacement net ou mthode par le revenu

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On admet gnralement que les immeubles standards doivent tre valus leur valeur vnale, tout comme les immeubles de placement, mais lexpert peut arrter des hypothses de calcul de cette valeur vnale qui conduiront chacune des valuations radicalement diffrentes : Si lon recherche la valeur vnale de limmeuble libre doccupation, on prendra ventuellement en compte labsence de revenu pendant la priode de recherche dun locataire, ainsi que le cot de vacance de limmeuble et dventuels travaux, Si lon recherche la valeur vnale de limmeuble suppos occup par le propritaireutilisateur, on capitalisera la valeur locative la date de lexpertise.

Il est judicieux de noter ici que le mcanisme dcrit au paragraphe prcdent, relatif leffet de stabilit procur par le bail, ne joue pas pour un immeuble dexploitation, faute de bail les valeurs subissent directement les volutions du march. La lisibilit des comptes des entreprises dtenant dimportantes immobilisations dexploitation serait donc directement affecte par la volatilit engendre par la variation des valeurs locatives et des taux de rendement, sans bnficier du mcanisme protecteur que constitue le bail. Cette considration devrait amener les entreprises opter pour la comptabilisation en cot historique, et affronter les difficults inhrentes lanalyse par les composants, ou externaliser le patrimoine.

2.3 Les modifications dans le comportement des entreprises et des professionnels de limmobilier

La pression de la concurrence internationale devrait amener la plupart des foncires cotes adopter le systme de la juste valeur. En effet, ce systme est plus transparent pour linvestisseur, et les socits nationales ne pourront pas refuser dadhrer cette approche si leurs comptitrices europennes montrent lexemple. Les enjeux sont diffrents pour les utilisateurs. Ils pourront craindre que la constatation comptable de plus ou moins-values qui ntaient autrefois que latentes ne trouble la lisibilit de leurs rsultats. Quils choisissent la juste valeur ou le cot historique et lamortissement par composants, les directeurs immobiliers sont invits entreprendre une rflexion densemble sur leur patrimoine, qui pourrait remettre en cause la faon dont les entreprises abordent la question de limmobilier. En particulier, le systme prexistant de comptabilisation au cot historique ne faisait peser que peu de responsabilits sur les dirigeants des entreprises et de ses auditeurs : les comptes ntaient pas impacts sauf circonstances exceptionnelles que de leffet de lamortissement, qui de plus est calcul linairement en ce qui concerne les biens immobiliers. Dsormais, les dirigeants vont tre amens prendre en ce domaine, et sous le contrle de leurs auditeurs, des options comptables entranant des effets directs sur les rsultats de lentreprise, et bientt son dividende. Lexpert immobilier sera consult soit par lentreprise, soit par ses commissaires aux comptes, qui lui demanderont de valider lestimation faite par les dirigeants ou par un confrre, ou encore par un expert judiciaire en cas de soupon de faux bilan. Il va se trouver au centre des dbats sur les performances des entreprises, et il sera soumis des pressions nouvelles.

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3. Lamortissement par composants

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Nous avons souhait ici traiter dun problme particulier concernant lapplication des normes IAS dans limmobilier : lamortissement des composants. Ce sujet na pas de valeur prdominante mais permet dillustrer les problmatiques en jeu.

3.1 Les composants

Lamortissement par composants sapplique aux immeubles valus au cot historique et, entre deux rvaluations, aux immeubles valus la juste valeur. Anciennes normes :
Valeurs nettes comptables

Valeur brute comptable

Construction

Terrain

3
Annes

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Nouvelles normes :
Valeurs nettes comptables

Valeur brute comptable

Composants

4 Annes

Compte tenu de lampleur des fluctuations de valeur auxquelles sexposeront les socits qui prendront loption de la juste valeur, on peut sattendre ce que, dans leur grande majorit, les entreprises utilisatrices dcident, au moins dans un premier temps, de choisir la voie du cot historique et donc danalyser les immeubles en fonction de leurs composants.

3.1.1 Quand doit-on isoler les composants ?

Il est appropri de ventiler le cot dun actif en composants et de comptabiliser chacun sparment lorsque les diffrents composants : Exemple : Un avion et ses moteurs doivent tre traits comme des actifs distincts sils ont des dures dutilit diffrentes. De mme les terrains et constructions doivent tre traits comme des actifs distincts en comptabilit, mme sils sont acquis ensemble. Les terrains ont une dure de vie illimite et en consquence, ne sont pas amortis. Alors que les constructions ont une dure de vie limite et ainsi, sont des actifs amortissables. Ont des dures de vie diffrentes, Ou procurent des avantages lentreprise selon un rythme diffrent, ncessitant lutilisation de taux et de mode damortissements diffrents, Ou faisant lobjet de remplacement intervalles rguliers.

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Une tude pralable doit tre faite par les services techniques quant aux possibilits de ventilation des lments principaux en composants et aux frquences de renouvellement. Ces donnes techniques doivent tre rapproches des rgles de comptabilisation des actifs. Les propositions techniques confrontes aux donnes historiques de remplacement ou, le cas chant, de constatation de provisions pour grosses rparations seront, le plus souvent, revues pour arrter un nombre plus rduit de composants. Suivant la nature de lactivit et son importance, un lment pourra tre considr comme composant par une entreprise ou un groupe et pas pour une autre selon lutilisation de limmobilisation (activit principale, activit annexe ou). Le composant doit tre significatif et doit conserver ce caractre au moment du remplacement et de la d-comptabilisation (sortie de la valeur nette). Concrtement, la dtermination des composants est loin dtre simple. On doit sparer les lments qui ont des rythmes dutilisation diffrents, sans pour autant favoriser une multiplication outrance. Ils doivent tre significatifs pour cela on considrera que chacun doit reprsenter au minimum 5% de la valeur totale de limmeuble, tout en restant identifiable techniquement.

3.1.2 A quel moment utiliser les composants ?

Le Comit durgence du Conseil National de la Comptabilit a apport quelques prcisions concernant les modalits de premire application de ce dispositif. En particulier, le Comit analyse les mthodes suivantes pour le passage lamortissement par composant : La reconstitution du cot historique, La rallocation des valeurs comptables, Lvaluation la juste valeur, la date de premire application, et lallocation de son montant aux composants. La mthode de reconstitution du cot historique semble, premire vue, poser peu de problmes conceptuels, puisquelle consiste remonter aux diffrents lments du prix de revient et substituer leurs montants au montant brut de limmobilisation. En pratique, on peut considrer que cette mthode pourra savrer coteuse et anti-productive dans de nombreuses situations. En effet, la reconstruction du prix de revient dimmeubles construits il y a de nombreuses annes amnera se poser un certain nombre de questions : Celle de la comparabilit des instruments de mesure montaires au fil des ans, Celle de laccs aux informations relatives aux prix de revient, quand limmeuble aura, par exemple, t livr par un promoteur, Celle de la reconstitution et du suivi des travaux faisant prcdemment lobjet de provisions pour grosses rparations Pour pallier ces difficults, le C.N.C. envisage la possibilit de dcomposer les valeurs brutes des immobilisations selon la rpartition du cot actuel neuf en fonction des donnes techniques . La mthode de rallocation des valeurs comptables consiste analyser en composants, non pas la valeur brute , mais la valeur nette comptable, alors que la troisime mthode prsente consiste valuer la juste valeur dun bien et analyser ensuite ce montant en composants. En pratique, et hormis le cas o il sera possible de reconstituer un historique, les entreprises auront valuer les composants en fonction de la structure des cots de construction des diffrents types dimmeubles.

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3.1.3 Comment calculer les composants ?

Les textes ne prcisent pas quels sont les composants qui doivent tre pris en compte : la philosophie des nouvelles normes consiste laisser lentreprise dfinir une mthodologie, et donner toutes prcisions sur cette mthodologie afin de fournir une information complte aux utilisateurs des tats financiers. Chacun devra donc analyser son patrimoine et tirer les rgles les plus appropries compte tenu de ses particularits, en attendant quune doctrine, puis quune jurisprudence se dgagent. Sauf pouvoir reconstituer lhistorique des prix de revient des immeubles, nous suggrons de privilgier des approches pragmatiques, permettant danalyser, selon le cas, la valeur brute comptable, la valeur nette comptable ou la juste valeur, en composants suffisamment prcis pour servir de base une politique damortissements. Les composants seront identifis en fonction de deux critres : La dure de vie, certains lments de limmeuble pouvant faire lobjet dun remplacement en cours de vie des autres, La possibilit de cder ou de valoriser certains lments sparment. Nous serons donc amens nous interroger sur ce qui dfinit la dure de vie dun composant : la prise en compte du critre de dure de vie technique conduira, par exemple, identifier les quipements qui, telle une chaudire, ont une dure de vie infrieure celle de limmeuble. la dure de vie commerciale amne parfois remplacer priodiquement des composants qui sont encore techniquement viables : cela peut tre le cas dinstallations de climatisation, dascenseurs Par ailleurs, il ne faut pas oublier que la rglementation peut elle-mme avoir une influence sur la dure de vie des composants (nouvelles normes). Dans le cadre des composants pouvant tre valoriss sparment, citons les droits construire affrents un terrain noptimisant pas les possibilits ouvertes par lurbanisme. Un dbat porte actuellement sur la nature et le nombre des composants identifier. Certains souhaitent une dcomposition lextrme des prix de revient. Nous sommes davis quil convient, aujourdhui, dadopter une approche pragmatique qui conduira limiter le nombre de composants au minimum requis pour satisfaire aux obligations comptables. Tout en gardant lesprit que pour tre efficaces et reprsentatifs, les composants devront sadapter aux caractristiques techniques du btiment, au type de construction. On comprend aisment quil est difficile de penser user la mme dcomposition entre lArche de la Dfense et le Louvre des Antiquaires. Dans cette optique, nous proposerons une grille danalyse relativement simple, comprenant les ttes de chapitre ci-aprs, et pouvant tre complte en fonction des caractristiques de chaque immeuble tout en gardant un nombre restreint :

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Terrain Terrain proprement dit Amnagements du terrain Droits construire rsiduels Gros uvre Ossature et dalles Revtement et tanchit de toiture Faades Equipements techniques Ascenseurs Systme de production dair conditionn, de chaleur Agencements intrieurs Dcoration intrieure, cblages Lexpert pourra ainsi estimer, et ventiler, le cot de construction dun immeuble ancien, par analogie avec la structure des cots des constructions neuves. Dans la mthode de reconstitution du cot historique, ce cot sera dduit de la valeur brute comptable de limmeuble, pour dterminer la valeur du terrain. Il conviendra enfin de recalculer par composants les amortissements dj pratiqus, et donc de constater une correction des fonds propres.

3.1.4 Quel sera le poids de chaque composant ?

Un des enjeux principaux des travaux actuels des quipes dexperts est l. Une fois les composants dtermins, il faut tablir linfluence de chacun sur la valeur globale. Comme nous lavons soulign dans les chapitres prcdents, il est trs difficile de retrouver les cots dorigine, en effet les factures font souvent dfaut. On a alors recours une rpartition selon le cot neuf. En consquence nous avons tent de mettre en place une grille, qui pour chaque composant, nous renseigne sur son poids et sa dure dutilisation en fonction du type de construction. Ce graphe a t tabli la suite de simulations faites sur la base du prix de revient actuel dune opration de construction neuve. En annexe vous trouverez un exemple de construction que nous avons utilis ainsi quune note de lAFREXIM. Signalons que dans le tableau ci-dessous, les constructions sont dcomposes suivant quatre composants bien dtermins : 1. Gros uvre qui comprend les structures, les VRD, les charpentes 2. Faade qui comprend les faades, les fentres, les couvertures, ltanchit 3. Agencement qui comprend les cloisons, les chapes, la pltrerie, les divers revtements, la plomberie, le cblage, llectricit 4. IGT qui comprend le chauffage, la climatisation, les ascenseurs, la scurit

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Gros Oeuvre

Faade

IGT

Agencement

Dure Dure Dure Dure Poids du Poids du Poids du Poids du d'utilisation d'utilisation d'utilisation d'utilisation composant composant composant composant en annes en annes en annes en annes Habitation ancienne Habitation moderne (post 1960) Bureaux anciens Bureaux neufs Entrepts - archives Autres: htels, centres commerciaux,,, Divers (parking) 40% 45% 40% 30% 70% 50% 100% 60 50 50 50 30 50 20 20% 10% 20% 15% 10% 10% 30 20 25 30 30 25 15% 20% 25% 30% 15% 25% N/A 20 20 20 15 15 20 25% 25% 15% 25% 5% 15% 15 15 10 10 10 15

A cette cartographie des immeubles, il convient dajouter et de donner un aperu dun cinquime composant : le terrain. Il est vrai que beaucoup prfrent encore user lancienne ventilation du 90/10, qui apparat aujourdhui bien obsolte. Ceci ne sera pas sans consquence. Pour un immeuble de bureaux aux normes internationales situ Paris, on peut considrer que le poids du terrain est suprieur 50 %. On pourra prendre titre dexemple : des bureaux vendus 6 000 /m HD. Le cot de construction slve environ 1 500 / m. A cela ajoutons les honoraires techniques et la marge du promoteur, environ 20 %. On obtient un prix de revient de 1 800 / m. Par dduction on obtient le prix du terrain, environ 4 200 / m. Soit un poids de 70 %. Pour le mme type de bureaux dans une ville secondaire ou en seconde couronne parisienne, on peut considrer que le poids du terrain dans le cot de construction est sensiblement plus faible. Pour un prix de bureaux neufs sur Lyon de 2 000 / m HD. Les honoraires techniques et la marge du promoteur, seront toujours denviron 20 %, pour un cot de construction identique. On obtient alors un prix de revient de 1 800 / m. Par dduction on obtient le prix du terrain, environ 200 / m. Soit un poids de 10 %. Ce raisonnement na rien dexhaustif mais permet davoir une vision globale du problme et peut tre un outil de travail performant. En effet ds que la juste valeur sera choisie, la valeur du terrain devra tre isole. Si elle est estime rellement la valeur actuelle, les carts avec les anciens exercices pourront tre considrables. On ne pourra pas faire voluer la valeur du terrain de + 400% en un an. Cest inconcevable, et les autorits administratives de contrle ne pourront le tolrer, telle le FISC. Car cela dvoilera au grand jour une pratique largement rpandue : augmentation de la masse amortissable pour faire baisser la base dimposition. Chaque socit pourra trancher en fonction des risques. .

3.1.5 Quel sera limpact ?

En effet lapproche destimation et de ventilation des cots par composants aura pour consquence de modifier les bases amortissables. Jusqu prsent, tout tait simple : les montants du terrain et des constructions taient fournis soit par le notaire qui passait lacte, soit encore par un expert immobilier. Dans les deux cas, lapproche tait approximative et pouvait tre influence par des considrations fiscales (augmentation de la base amortissable par exemple) alors que, dsormais, la valeur du terrain devrait tre calcule par diffrence entre la valeur globale et lestimation de la valeur des constructions. Si lon considre le patrimoine de bureaux parisiens, la nouvelle approche pourrait se traduire par un accroissement de la valeur des terrains (non amortissables) et une diminution de celle des constructions (amortissables).

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En consquence, toute apprciation (et toute dprciation) ultrieure de la valeur dun immeuble simpactera directement sur la valeur du terrain (non amortissable), que cette variation de valeur rsulte dune volution de march, ou de la signature des nouveaux baux. Lapproche par composants va galement imposer des taux damortissement diffrents. Si lon considre, par exemple, que certaines faades haussmanniennes protges ont une dure de vie suprieure celle du reste du gros uvre, on rduira dautant la base amortissable. Au-del de laspect comptable, ce sont galement les bases de distribution des dividendes des socits qui seront touches, ds que les normes deviendront applicables aux comptes sociaux, ce qui pourrait arriver assez rapidement. On ne saurait trop recommander aux entreprises de procder des simulations pluriannuelles afin de pouvoir bien jauger les consquences de leurs choix.

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Travail de Fin dEtudes

3.2 Etude de cas

Nous allons prsent laide de graphes illustrer des cas pratiques travers diffrentes mthodes dvaluation.

3.2.1 Cot historique et amortissement par composants :

Exemple dun immeuble construit par un utilisateur occupant

Reconstitution du cot rel historique des composants :

Dcomposition selon la rpartition actuelle du cot neuf et lge du btiment au moment de lacquisition Terrain par dduction (valeur brute historique moins constructions)

Reconstitution des amortissements qui auraient d tre appliqus en fonction des nouvelles dures dutilisation :
Sil ny a pas eu de remplacement, la valeur dorigine de limmobilisation nest pas modifie Sil y a eu des remplacements, il convient de reconstituer le cot du dernier remplacement et de linscrire lactif aprs avoir sorti la VNC de llment remplac Prise en compte des travaux raliss en cas dacquisition dun immeuble ncessitant une rnovation

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Exemple dun immeuble achet neuf

Reconstitution du cot rel historique des composants :

A partir des factures de lpoque Sil est impossible didentifier les factures dorigine, dcomposition selon la rpartition actuelle du cot neuf Valeur du terrain par dduction des constructions de la valeur brute comptable historique

Reconstitution des amortissements qui auraient d tre appliqus en fonction des nouvelles dures dutilisation :
Sil ny a pas eu de remplacement, la valeur dorigine de limmobilisation nest pas modifie Sil y a eu des remplacements, il convient de reconstituer le cot du dernier remplacement et de linscrire lactif aprs avoir sorti la VNC de llment remplac

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Exemple dun immeuble ancien au moment de son acquisition

Reconstitution du cot rel historique des composants :

Dcomposition selon la rpartition actuelle du cot neuf et lge du btiment au moment de lacquisition Terrain par dduction (valeur brute historique moins constructions)

Reconstitution des amortissements qui auraient d tre appliqus en fonction des nouvelles dures dutilisation :
Sil ny a pas eu de remplacement, la valeur dorigine de limmobilisation nest pas modifie Sil y a eu des remplacements, il convient de reconstituer le cot du dernier remplacement et de linscrire lactif aprs avoir sorti la VNC de llment remplac Prise en compte des travaux raliss en cas dacquisition dun immeuble ncessitant une rnovation

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3.2.2 Rvaluation la juste valeur et amortissement par composants :

1 2

Estimation de la juste valeur Reconstitution du cot rel historique des composants :

A partir des factures de lpoque Sil est impossible didentifier les factures dorigine, dcomposition selon la rpartition actuelle du cot neuf

3 4

Reconstitution des amortissements qui auraient d tre appliqus en fonction des nouvelles dures dutilisation Valeur du terrain obtenue par dduction de la VNC des constructions de la juste valeur de lactif

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3.2.3 Evaluation permanente la juste valeur :

Immeuble achet par le pass

Immeuble achet demain

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Travail de Fin dEtudes

Conclusion

La dcomposition des immobilisations dans le cadre des normes IAS connat aujourdhui un profond intrt pour de nombreuses socits, et un rel enjeu pour dautres. Nous avons pu constater quil sera essentiel de mettre en place une organisation spcifique, dtudier au cas par cas les donnes, et dinstaurer au sein des entreprises des simulations en interne afin de juger des consquences de cette rforme. Du fait de leur caractre significatif, les composants seront dsormais un lment supplmentaire de la carte didentit dun immeuble. Paralllement cela, le problme induit de la ventilation terrain / construction demeure sujet dbat. On ne peut pas continuer persister dans le contexte actuel, o cette ventilation reste floue. On devra tendre vers plus de clart, synonyme de ralit de march. Nous sommes encore dans une priode damorce. Les mises en situation vont bon train et vont se poursuivre activement jusqu la fin de lanne. Aprs dmarrera une priode de bilan qui permettra dlaborer une doctrine, et bien plus tard une jurisprudence. Peut tre que les hypothses exposes ici ne seront pas suivies, et que des principes divergents mergeront. Rponse partielle dans quelques mois. Dans tous les cas, on peut estimer que les normes IAS dans leur ensemble apportent une meilleure lisibilit des comptes, contribuent rendre plus fiable linformation financire et risquent certainement de favoriser lmergence dun march financier europen. Nanmoins, la facture de ce chantier est aujourdhui au cur des proccupations. On peut estimer que cette rforme est aussi importante en terme de cot que le passage leuro.

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Par ailleurs, pour la profession dexpert immobilier, les normes IAS/IFRS crent de nouvelles opportunits. Que ce soit pour lanalyse des composants, une rvaluation la juste valeur, une prparation lexternalisation ou un simple conseil, les socits cotes se rapprochent invitablement des experts. Plus personnellement, ce travail de fin dtudes est en quelque sorte la dernire pierre de ma formation ingnieur ESGT. Sans tre ncessairement la clef de vote de mon parcours dbut en septembre 2000 dans les locaux du Mans, il en constitue un lment fondamental. Il ma non seulement permis de mettre en uvre les connaissances acquises, mais surtout fait dcouvrir et apprcier un milieu professionnel. En dautres termes ce stage a t, et est un puissant contrefort ma motivation daccepter le contrat dure dtermine propos au sein de la socit. Ce seul aspect pourrait suffire qualifier ce TFE de satisfaisant. Jajouterai pour finir, que ce stage est un exemple supplmentaire prouvant la largeur de lventail des milieux professionnels o lingnieur ESGT a une place tenir. Je serai heureux et fier dtre diplm de cette cole, et ferai tout pour contribuer son essor. Jespre encore que demain lESGT se profilera dans mon horizon.

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Liste Bibliographique

Les ouvrages :
Laurent Bailly, Comprendre les IFRS aux ditions Maxima, 215 pages Pascal Baneto, Normes IAS/ IFRS, aux ditions Danod, 300 pages Robert Obert, Pratique des normes IAS/IFRS aux ditions Dunod, 544 pages Les avis du Conseil national de la Comptabilit Les avis de lAFREXIM Le journal officiel de lUnion Europenne Le magazine trimestriel de la finance immobilire : Performance Dossier immobilier du journal Les Echos

Les sites Internet :

www.comptalia.com www.deloitte.fr www.iasc.org.uk www.finances.gouv.fr www.france.ey.com www.lentreprise.com www.lexpansion.com www.mazars.com www.paris.europlace.net www.rfcomptable.com

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Travail de Fin dEtudes

Lexique
Composants : Une immobilisation doit tre considre comme une somme de composants, dont chacun doit tre enregistr pour sa valeur et amorti pour sa dure dutilit. Consolidation : Mthode comptable qui intgre due proportion les comptes des filiales (comptes sociaux) dans ceux de la socit mre. Discounted cash flow : Mthode originaire des Etats-Unis, ayant pour principe que la valeur conomique dun bien ne vaut que par les flux financiers futurs quil est capable de gnrer. Dure dutilit : Il sagit de la priode durant laquelle une entreprise sattend utiliser un actif. Immobilisations : Elments destins servir de faon durable lactivit de lentreprise. Ils ne se consomment pas par le premier usage. Juste valeur ou fair value : Elle correspond au montant pour lequel un actif pourrait tre chang, entre des parties bien consentantes, dans le cadre dune transaction normale. Valeur brute comptable : Cest la valeur de comptabilisation de limmobilisation au moment de son entre au bilan.

Acronymes
AFREXIM : Association Franaise des Socits dExpertise Immobilire CNC : Conseil National de la Comptabilit GAAP : Generally Accepted Accounting Practices IAS : International Accounting Standards IASB : International Accounting Standard Board IASC : International Accounting Standard Committee IFRS : International Financial Reporting Standards IGT : Installations Gnrales Techniques PCG : Plan Comptable Gnral NA : Non Applicable SHON : Surface Hors Oeuvre Nette VNC : Valeur Nette Comptable VRD : Voirie et Rseaux Divers

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Rsum

ous les groupes implants en Europe et mettant des actions et des obligations sur le march europen devront appliquer les normes IAS/IFRS partir du 1er janvier 2005, conformment au rglement adopt en 2002 par le Parlement Europen. Ainsi, ces socits devront adopter toutes les normes applicables en 2005, en retraitant les comptes 2004 et en publiant ceux de 2005, pour permettre la comparaison. Le passage aux nouvelles normes devra tre complet ds le premier exercice. Il ne sera pas possible de slectionner ou dexclure certaines normes, ni se contenter den respecter lesprit. Si pour linstant en France, toutes les socits ne sont pas concernes, les normes ont vocation sappliquer terme lensemble des entreprises. En effet le bureau du Conseil National de la Comptabilit prcise que la coexistence de deux rfrentiels, IAS et PCG, ne peut perdurer indfiniment. LUnion Europenne a ds 1995 soulign sa ncessit dagir sans tarder afin que les prparateurs et les utilisateurs de comptes aient lassurance que les entreprises dsireuses de lever des capitaux sur le march amricain, et les autres marchs mondiaux, nauraient pas sortir du cadre comptable de lUnion . Elle a ainsi opt pour les normes IAS/IFRS, en scartant volontairement et politiquement des US GAPP. Lapplication de ces normes diffre de ce que nous connaissons avec le Plan Comptable Gnral franais sur de nombreux aspects. En ce qui concerne limmobilier, un des grands principes comptables franais bas sur les cots historiques nest que trs partiellement mis en place par les IFRS. En effet, la plupart des actifs font lobjet dun rapprochement la juste valeur, fair value . Ceci impliquera pour les comptes, la mise en uvre de mthodes de calculs et de suivi de ces justes valeurs : il devra tre intgr la possibilit dune volatilit plus grande de la valeur de certains actifs. Lintroduction de ces nouvelles normes comptables impose aux entreprises de nombreux changements dans leurs habitudes. Cependant cest loccasion pour elles de revoir leurs stratgies commerciales et de crer une dynamique nouvelle pour affronter avec clart et dynamisme le march mondial.

immobilier est notamment concern par les normes IAS 16, Immobilisations Corporelles et IAS 40, Placements Immobiliers. Nous allons tenter de les dcrypter sous langle de professionnels de limmobilier.

Jusqu prsent, les actifs immobiliers taient inscrits lactif du bilan sur la base du prix dacquisition ou du prix de revient (le cot historique). Seule la partie correspondant la construction faisait lobjet dun amortissement, calcul linairement. Les nouvelles normes retiennent, pour les immeubles dexploitation, ce principe de la comptabilisation au cot historique, mais assortissent cette mthode de lobligation damortir les immeubles non plus sur le montant global de la construction, mais sur la base des composants de cette construction, ds lors que ces derniers reprsentent une valeur significative par rapport lensemble. Elles permettent cependant des rvaluations priodiques la juste valeur .

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En ce qui concerne les immeubles de placement, elles prconisent lvaluation permanente la juste valeur, mais autorisent nanmoins les socits maintenir leurs immobilisations au bilan au cot historique, en les amortissant en fonction de la dure de vie des composants. La pression de la concurrence internationale devrait amener la plupart des foncires cotes adopter le systme de la juste valeur. En effet, ce systme est plus transparent pour linvestisseur, et les socits nationales ne pourront pas refuser dadhrer cette approche si leurs comptitrices europennes montrent lexemple. Les enjeux sont diffrents pour les utilisateurs. Ils pourront craindre que la constatation comptable de plus ou moins-values qui ntaient autrefois que latentes ne trouble la lisibilit de leurs rsultats. Quils choisissent la juste valeur ou le cot historique et lamortissement par composants, les directeurs immobiliers sont invits entreprendre une rflexion densemble sur leur patrimoine, qui pourrait remettre en cause la faon dont les entreprises abordent la question de limmobilier. En particulier, le systme prexistant de comptabilisation au cot historique ne faisait peser que peu de responsabilits sur les dirigeants des entreprises et de ses auditeurs : les comptes ntaient pas impacts sauf circonstances exceptionnelles que de leffet de lamortissement, qui de plus est calcul linairement en ce qui concerne les biens immobiliers. Dsormais, les dirigeants vont tre amens prendre en ce domaine, et sous le contrle de leurs auditeurs, des options comptables entranant des effets directs sur les rsultats de lentreprise, et bientt son dividende. Lexpert immobilier sera consult soit par lentreprise, soit par ses commissaires aux comptes, qui lui demanderont de valider lestimation faite par les dirigeants ou par un confrre, ou encore par un expert judiciaire en cas de soupon de faux bilan. Il va se trouver au centre des dbats sur les performances des entreprises, et il sera soumis des pressions nouvelles.

voquons prsent une des problmatiques engendre par ces nouvelles normes : lamortissement par composants. Il sapplique aux immeubles valus au cot historique et, entre deux rvaluations, aux immeubles valus la juste valeur. Il est appropri de ventiler le cot dun actif en composants et de comptabiliser chacun sparment lorsque les diffrents composants : Ont des dures de vie diffrentes, Ou procurent des avantages lentreprise selon un rythme diffrent, ncessitant lutilisation de taux et de mode damortissements diffrents, Ou faisant lobjet de remplacement intervalles rguliers.

Un dbat porte actuellement sur la nature et le nombre des composants identifier. Certains souhaitent une dcomposition lextrme des prix de revient. Il nous semble quil convient, aujourdhui, dadopter une approche pragmatique qui conduira limiter le nombre de composants au minimum requis pour satisfaire aux obligations comptables. Tout en gardant lesprit que pour tre efficaces et reprsentatifs, les composants devront sadapter aux caractristiques techniques du btiment, au type de construction. Dans cette optique, nous proposerons une grille danalyse relativement simple qui peut tre complte en fonction des caractristiques de chaque immeuble tout en gardant un nombre restreint de composants. Pour chaque composant, elle nous renseigne sur son poids et sa dure dutilisation en fonction du type de construction. Ce graphe a t tabli la suite de simulations faites sur la base du prix de revient actuel dune opration de construction neuve. A cette cartographie des immeubles, il convient dajouter et de donner un aperu dun cinquime composant : le terrain. Il est vrai que beaucoup prfrent encore user lancienne ventilation du 90/10, qui apparat aujourdhui bien obsolte. Ceci ne sera pas sans consquence.

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Gros Oeuvre

Faade

IGT

Agencement

Dure Dure Dure Dure Poids du Poids du Poids du Poids du d'utilisation d'utilisation d'utilisation d'utilisation composant composant composant composant en annes en annes en annes en annes Habitation ancienne Habitation moderne (post 1960) Bureaux anciens Bureaux neufs Entrepts - archives Autres: htels, centres commerciaux,,, Divers (parking) 40% 45% 40% 30% 70% 50% 100% 60 50 50 50 30 50 20 20% 10% 20% 15% 10% 10% 30 20 25 30 30 25 15% 20% 25% 30% 15% 25% N/A 20 20 20 15 15 20 25% 25% 15% 25% 5% 15% 15 15 10 10 10 15

approche destimation et de ventilation des cots par composants aura pour effet de modifier les bases amortissables. Jusqu prsent, tout tait simple : les montants du terrain et des constructions taient fournis soit par le notaire qui passait lacte, soit encore par un expert immobilier. Dans les deux cas, lapproche tait approximative et pouvait tre influence par des considrations fiscales (augmentation de la base amortissable par exemple) alors que, dsormais, la valeur du terrain devrait tre calcule par diffrence entre la valeur globale et lestimation de la valeur des constructions. Si lon considre le patrimoine de bureaux parisiens, la nouvelle approche pourrait se traduire par un accroissement de la valeur des terrains (non amortissables) et une diminution de celle des constructions (amortissables). En consquence, toute apprciation (et toute dprciation) ultrieure de la valeur dun immeuble simpactera directement sur la valeur du terrain (non amortissable), que cette variation de valeur rsulte dune volution de march, ou de la signature des nouveaux baux. Lapproche par composants va galement imposer des taux damortissement diffrents. Si lon considre, par exemple, que certaines faades haussmanniennes protges ont une dure de vie suprieure celle du reste du gros uvre, on rduira dautant la base amortissable. Au-del de laspect comptable, ce sont galement les bases de distribution des dividendes des socits qui seront touches, ds que les normes deviendront applicables aux comptes sociaux, ce qui pourrait arriver assez rapidement. On ne saurait trop recommander aux entreprises de procder des simulations pluriannuelles afin de pouvoir bien jauger les consquences de leurs choix.

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Annexes
Note de lAfrexim dite en avril 2003 concernant la ventilation Terrain/Construction :

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Ventilation des composants dun immeuble : prix septembre 2002 (date du contrat)
Immeuble localis en banlieue parisienne pour une SHOB denviron 60 000 m.

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Table des matires

Remerciements Sommaire Introduction 0. Chapitre prliminaire 1. Les normes IAS : introduction, choix et changements 1.1. Contexte historique 1.1.1. Situation gnrale 1.1.2. Choix du rfrentiel international 1.2. Prsentation des normes IAS 1.2.1 Descriptif 1.2.2. Mise en place des normes 1.3. Principales volutions 1.3.1. Diffrences face au PCG 1.3.2. Changements 1.3.3. Nouvel tat desprit 2. Limmobilier dans les normes IAS 2.1. Les normes concernes 2.1.1. Normes 2.1.2. Quelle norme appliquer ? 2.2. Les mthodes dvaluation 2.2.1. Evaluation au cot historique 2.2.2. La juste valeur dun immeuble de placement 2.2.3. La juste valeur dun immeuble dexploitation 2.3. Les modifications dans le comportement des entreprises et des professionnels de limmobilier 3. Lamortissement par composants 3.1. Les composants 3.1.1. Quand doit-on isoler les composants ? 3.1.2. A quel moment utiliser les composants ? 3.1.3. Comment calculer les composants ? 3.1.4. Quel sera le poids de chaque composant ? 3.1.5. Quel sera limpact ? 3.2. Etude de cas 3.2.1. Cot historique et amortissement par composants 3.2.2. Rvaluation la juste valeur et amortissements par composants 3.2.3. Evaluation permanente la juste valeur Conclusion

2 3 5 7 10 11 11 12 13 13 15 16 16 17 18 20 21 21 22 22 22 23 24 25

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Liste Bibliographique Lexique Rsum Annexes Table des matires 41 42 43 46 48

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