SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

1. GENERALIDADES Por lo general los cdigos emplean indistintamente las expresiones vicios redhibitorios o vicios o defectos ocultos de la cosa vendida para referirse a sus malas cualidades o a todo mal que no est a la vista ni es fcil advertirlo. La primera, ha sido descartada por haber usado con impropiedad, pues se refiere no al vicio mismo sino a sus resultados, la segunda, con mayor pertinencia, pero con mayor propiedad vicios ocultos. Refiere Tartufari que por vicio o defecto debe precisamente entenderse cualquier anormalidad o imperfeccin y cualquier deterioro o avera que se encuentre en la cosa, que perjudiquen ms o menos la aptitud para el uso o la bondad o la integridad. Para hablar propiamente, defecto implicara todo lo que falta a la cosa para existir de un modo plenamente conforme a su naturaleza, y por eso actuara en sentido negativo; vicio, en cambio, servira para designar cualquier alteracin sin la cual la cosa sera precisamente como debe ser normalmente, y por eso obrara en sentido positivo. As, por ejemplo, defectuoso es el grano de semilla que no sea apto para germinar; viciado, en cambio, el (grano) de harina que est estropeado. Sin embargo, la distincin entre vicio y defecto, carece en realidad de importancia prctica, porque en la ley vicio o defecto se encuentra explcitamente empleados como sinnimos, atribuyndose a ambos igual eficacia. En nuestra sistemtica civil, los vicios ocultos, estn regulado en los artculos 1503 al 1523. 2. DELIMITACIN CONCEPTUAL La expresin de vicio oculto proviene de dos voces latinas vittium y ocultre que significa defecto, dao fsico, mala calidad e ignorado o escondido, respectivamente. Se trata de los defectos ignorados por el adquiriente respecto del bien transferido que lo hace inadecuado para el propsito de su adquisicin. El bien transferido al adquiriente en propiedad, posesin o uso, debe presentar un vicio o defecto que ordinariamente no presentara y cuya existencia afecta el disfrute del mismo, al grado de volverlo intil para la finalidad de la adquisicin. Los vicios ocultos son llamados tambin, aunque con cierta impropiedad, vicios redhibitorios ya que, como dicen COLIN y CAPITANT, esa expresin no define nada, pues ser refiere no al vicio mismo de las cosas, sino a sus resultados. En efecto, la palabra redhibitorio, que tiene su origen en la expresin latina redhibire que significa retomar, expresa la idea de que enajenante debe retomar la cosa viciada y devolver el precio al adquiriente, olvidndose que la existencia del vicio oculto puede tambin dar lugar, alternativamente, a la accin estimatoria, o sea aquella destinada a obtener la reduccin del precio en aquello que la cosa vale de menos por consecuencia del vicio. (Manuel de Lapuente y Lavalle). La nocin de vicio oculto, escribe Arias Schreiber, est ligada a la existencia de deterioros, anomalas y defectos no susceptibles de ser apreciados a simple vista y que de alguna manera

afectan el derecho del adquiriente a su adecuada utilizacin. sta ltima es la que determina el saneamiento, cuyos efectos estn fijados por la ley, y presuponen la resolucin del contrato de transferencia de la propiedad, posesin o uso de un bien mueble o inmueble. Este concepto es ms amplio y distingue adecuadamente los vicios ocultos del saneamiento. No obstante ello, queremos decir que los vicios ocultos son los defectos no advertidos por el adquiriente en el momento de la transferencia del bien y, cuya importancia es tal, que de haberlos conocido aqul no lo habra adquirido o habra dado menos por l, puesto que lo hace impropio para su destino. Por consiguiente el saneamiento por vicios ocultos es la responsabilidad que tiene el transferente por lo vicios o defectos del bien cuya propiedad, posesin o uso se ha transferido a favor del adquiriente y que ste, por lo mismo, resulta afectado porque el bien no es apto para su destino. El numeral 1351 del Cdigo Civil de 1936 estableca, que el enajenante estaba obligado al saneamiento por vicios ocultos de la cosa, cuya propiedad, uso o posesin transmiti por ttulo oneroso, existentes al tiempo de la enajenacin, que hicieran intil para el uso, de tal modo que al saberlo, el adquiriente no hubiera realizado la adquisicin de la cosa o habra dado menos por ella. El artculo 1503 del Cdigo actual, en cambio, prescribe, que el transferente est obligado al saneamiento por vicios ocultos existentes al momento de la transferencia. La institucin del saneamiento por vicios ocultos descansa en la obligacin de indemnizar que recae sobre el transferente cuando los vicios del bien lo hacen intil para el destino que se le ha dado o disminuyen su idoneidad para tal destino (DE LA PUENTE). En consecuencia, el transferente est obligado al saneamiento por vicios ocultos al momento de la transferencia, pero no precisamente porque haga intil el bien para su uso conforme lo prescribe el Cdigo derogado, sino porque no permiten destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor, conforme lo expresa en su ltima parte el artculo 1485, que es una norma de carcter general. En este orden de ideas el trmino intil ha sido desechado por inadecuado. Lo que se pretende con la figura del saneamiento es la proteccin del pacfico disfrute en los derechos del adquirente y el destino normal del bien que este recibe, de modo tal que no surja un desequilibrio no calculado ni asumido (ARIAS SCHREIBER, p. 160).

3. REQUISITOS DEL SANEAMIENTO 3.1. Que el vicio sea oculto.- En principio, el vicio es oculto cuando no es visible, ostensible, ni perceptible por ninguno de los sentidos del adquiriente, vale decir, ignorado por ste. Sin embargo, es un concepto demasiado relativo que en la mayor parte de las legislaciones ha quedado librado a la soberana apreciacin de los jueces. Son vicios ocultos la falta de

poder germinativo de las semillas, el mal estado de los productos envasados, los defectos de fbrica de un automvil que la hacen intil para su uso, etc. El adquiriente considera, en trminos generales, que el bien que adquiere es tal como se presenta a sus sentidos. En las transacciones de la vida diaria, el inters de los contratantes es motivado por lo que pueden percibir, de tal manera que la contratacin descansa, cuando se trata de la adquisicin de bienes, en el beneficio que la utilizacin del bien puede proporcionar a los ojos del adquiriente. (Manuel de Lapuente y Lavalle). En cambio, no se consideran como tales, los vicios visibles, que tienen sus antecedentes en el aforismo romano vitia aperta non praestantur, significa que no se responden por los vicios manifiestos. El artculo 1430 del Cdigo Civil de 1852 sealaba que "no se consideraban vicios ocultos, los que el comprador ha podido conocer por s mismo". Como resultaba confuso determinar qu es aquello que haya podido conocer por s mismo (regla que tambin utiliz el Cdigo de 1936), pero insinuando que el adquirente debe tener una conducta diligente al momento de efectuar adquisiciones de bienes, el cuerpo civil vigente vari de criterio precisando que los vicios no tendrn la calidad de ocultos, y por lo tanto no existir la obligacin de saneamiento, si es que el adquirente los puede conocer actuando con "la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias". En este sentido, la diligencia debida y exigida al adquirente se traduce en una predisposicin que el agente debe tener antes o al momento de la celebracin del contrato traslativo del bien. Debemos aclarar que nuestra posicin es porque la conducta del agente debe ser analizada en cada caso en concreto, no siendo prudente establecer una regla inflexible de carcter general. Corresponder al juzgador determinar si el adquirente actu con la debida diligencia. Ahora bien, el artculo 1504 del Cdigo Civil actual, dispone que los vicios ocultos (sino visibles) los que el adquiriente pueda conocer actuando con la diligencia exigible de acuerdo a su aptitud personal y con las circunstancias. No se trata, indudablemente de aquel conocimiento que le es propio al hombre prudente y diligente, dentro de un standart determinado, sino de aqul que resulte de la aptitud propia de cada adquiriente y de los diferentes factores o circunstancias que pueda entrar en juego. As, por ejemplo, no se puede dar el mismo trato a una persona que no conoce de mecnica respecto de otro que es entendido en la materia. En resumen, puede afirmarse que no constituyen vicios ocultos aquellos defectos que podran descubrirse mediante un examen atento y cuidadoso del bien. Tampoco el adquiriente podr ampararse en su inhabilidad, impericia e ignorancia para excusarse de no haber descubierto el vicio que pudo ser advertido por otro diligente. Menos podra admitirse tal defensa si la complejidad tcnica del bien adquirido o su extraordinario valor econmico hicieran usual el asesoramiento por expertos. As, por ejemplo, podemos indicar que un gerente de una agencia de aduanas, conforme a sus aptitudes personales,

no tiene por qu conocer del funcionamiento o defectos que tuviera una mquina fotocopiadora que adquiri para las oficinas de la agencia aduanera. Sin embargo, cuando dicho gerente diligentemente se hace asesorar por un tcnico especialista en mquinas fotocopiadoras, lo lgico es que se analice esta circunstancia para determinar si el vicio pudo o no ser conocible al momento de la adquisicin. 3.2. Que revista gravedad.- Significa que el vicio oculto no sea nimio o insignificante, sino importante o trascendente, de tal modo, que por su magnitud haga impropio el bien para el fin que se le destina o que disminuya considerablemente su utilidad o uso. No todos los vicios ocultos del bien dan lugar a la responsabilidad del transferente por saneamiento. Para ello es necesario que el vicio sea importante o, como dice un sector de la doctrina, grave. Raros son los bienes perfectos, que no adolecen de ningn defecto, por pequeo que sea, de tal manera que si se aplicara estrictamente el criterio de la existencia del vicio oculto, sin ningn paliativo, serian tambin raros los casos en que no hubiera lugar a la responsabilidad por saneamiento. (Manuel de Lapuente y Lavalle). Es indudable que ciertos vicios, por ser insignificantes, no puedan dar lugar a que entre en juego toda la mecnica de la institucin del saneamiento, porque tales defectos poco importantes podran ser fcilmente reparables, con lo cual se satisfara el inters del adquiriente sin necesidad de recurrir al saneamiento. Verbigracia, no son vicios graves la humedad de las paredes, la falta de ventilacin de las habitaciones, la velocidad de un vehculo usado, etc. La gravedad del vicio debe ser juzgada en base a dos requisitos o factores: a) Que el vicio afecte la finalidad para la cual fue adquirido el bien o que disminuya su valor. b) Que el vicio sea de tal magnitud que influya decididamente en la voluntad del adquiriente, de tal manera que de haberlo conocido, no habra efectuado la adquisicin o habra dado menos por el mismo. Por eso, la gravedad del vicio se vincula sobre todo, con las acciones que la ley pone a disposicin del adquiriente: a) La accin redhibitoria, si el vicio revistiera gravedad y por la cual puede obtenerse la resolucin del contrato. b) La accin estimatoria, si el bien no tuviera tal importancia, por lo que se puede exigir la restitucin de lo que el bien vale de menos. 3.3. Que el vicio exista al momento de la transferencia.- El vicio debe reconocer un origen anterior o contemporneo a la transferencia del bien. Dicho de otro modo, el transferente est obligado a responder por los vicios ocultos que tena el bien antes de la transferencia o de los que surjan justo en el momento mismo de dicho acto.

Si el vicio surge despus de la transferencia del bien, afecta a algo que no le pertenece al transferente sino al adquiriente, luego, cualquier defecto posterior a dicho acto, ya no se considerar como vicio oculto, toda vez que el mal uso que se d al bien por el adquiriente podra ser la causa de los defectos. En suma, los vicios posteriores no son imputables al transferente y ms bien, deben atribuirse a la culpa del adquiriente o, en su caso, a la accin del tiempo. Tratndose del llamado vicio latente, esto es, que el defecto se manifieste despus de la transferencia, pero que su origen sea anterior a ella, creemos, en este supuesto, que el transferente est obligado al saneamiento porque si hubiese sabido que el bien tena un vicio latente o en proceso de formacin, lo ms probable es que no se habra llevado a cabo la operacin; sin embargo, distinta es la situacin, si el vicio se produce por negligencia del adquiriente, pues en este caso se aplica la regla contenida en el artculo 1504, segn refiere Arias Schreiber. Conviene, luego, destacar el momento en que se opera la transferencia, tratndose de bienes muebles, ya que puede suceder que no coincida con el del contrato, en cuya situacin, por regla general, se entiende que es con la entrega o tradicin del mismo; tratndose de bienes inmuebles, no existe problema, porque se supone que es a partir de la celebracin del contrato. La determinacin de esta oportunidad o momento cobra adems especial significacin para fijar a partir de cundo debe correr el plazo para la caducidad de las acciones correspondientes.

4. CASOS ESPECIALES DE SANEAMIENTO 4.1. Falta de cualidades prometidas.- El artculo 1505, establece que hay lugar al saneamiento cuando el bien carece de las cualidades prometidas por el transferente que le daban valor o lo hacan apto para la finalidad de la adquisicin. Se toca as, expresa Borda, un problema que ha dado lugar a largas discusiones doctrinarias, por eso conviene previamente distinguir, en substancia, los vicios ocultos de las cualidades prometidas por el transferente. El vicio oculto es un defecto del que normalmente carecen los bienes de esta especia y/o cualidad; en contraste, el defecto de cualidad prometida, no constituye una anomala natural, sino la falta de una cierta cualidad que diferencia esos bienes de los dems de su especia y que por ello, por no ser comn a los dems, ha debido ser garantizada el contrato. Por ejemplo, si se vende un automvil nuevo que no desarrolla ms de 50 kilmetros por hora tiene un vicio oculto, porque es normal que alcance de 100 a 130 kilmetro por hora; pero si en cambio, se promete que desarrollar ms de 200 kilmetros por hora y no se

cumple, tendr un defecto de cualidad prometida, porque no es una cualidad normal, por eso se dice, que las partes pueden hacer vicios ocultos de los que naturalmente no lo son.

Si bien la falta de determinadas cualidades no da lugar necesariamente a la accin de saneamiento, pero sta slo procede cuando ellas inciden directamente sobre la aptitud del bien, en funcin del destino que el adquiriente desea darle, siempre y cuando la afirmacin del transferente haya tomado forma de una verdadera garanta. Existe un valor entendido en este precepto y es que la falta de estas cualidades ofrecidas deben ser transcendentes o graves. No habra, en efecto, justificacin para poner en movimiento el mecanismo del saneamiento si el vicio oculto fuese insignificante y no mermase la aptitud que fue el motivo determinante para que se produjera la adquisicin.

4.2. Saneamiento en la transferencia conjunta.- El artculo 1506 dispone que, cuando se transfieran dos o ms bienes conjuntamente, el vicio de cada uno dar derecho a la accin correspondiente y no se extender a los otros, a no ser que el adquiriente no hubiese adquirido el otro u otros sin el que adolece el vicio. Se presume este ltimo cuando se adquiere un tiro, una yunta, una pareja, un juego o anlogos, aunque se hubiera sealado un valor separado por cada uno de los bienes que lo componen. Cuando se trata de la adquisicin de bienes en conjunto, por regla general, el vicio oculto de cada bien da lugar a la obligacin de saneamiento respecto de aqul que est afectado del vicio, sea que se hubiese fijado un precio individual o global; sin embargo cuando los bienes se adquieren en conjunto o formando un juego, de tal manera que unos funcionan unidos a los otros para los efecto de la finalidad de la adquisicin, el vicio oculto de uno de ellos dar lugar al saneamiento por los otros. Supongamos, para poner un ejemplo, que A le vende a B una docena de raquetas de tenis y una de ellas tiene un defecto de fbrica oculto. B tendr derecho a exigir el saneamiento respecto de la raqueta defectuosa, pero sin que esto arrastre a las once restantes. En suma, se consagra el principio de unidad, pero tambin se establece una presuncin iuris tantum en virtud de la cual y salvo prueba en contrario, el vicio de uno de los bienes repercute sobre el resto. Verbigracia, si se adquiere una computadora con todos sus accesorios de ingreso y salida, de una marca determinada no existente en el mercado y un accesorio presenta un vicio oculto que impide el funcionamiento normal del equipo, se presume que la adquisicin fue hecho teniendo en cuenta en su totalidad, consecuentemente, podr exigirse el saneamiento por la totalidad de los bienes, an cuando en el contrato se haya fijado el valor de cada uno de ellos. 4.3. Saneamiento en la transferencia de bienes principales y accesorios.- Son principales aquellos bienes que tienen existencia jurdica por s mismos; por el contrario, son accesorios, aqullos otros bienes cuya existencia est supeditada a otros bienes, por

ejemplo, un inmueble urbano y sus instalaciones, donde el inmueble es el bien principal y, sus instalaciones, sus accesorios. El Cdigo Civil prev, que cuando se transfieren bienes principales y accesorios, los vicios que afectan a los primeros dan lugar al saneamiento de ellos y de los accesorios, lo que no ocurre en sentido contrario. La norma es absolutamente novedosa, toda vez que no estuvo contemplado en el Cdigo derogado y tiene su fundamento en la regla de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, salvo que la ley o el contrato permitan su diferenciacin o separacin. (Artculo 1507) La regla se sustenta en la existencia de un bien accesorio que es "aquel que sin ser parte integrante de un bien principal cumple respecto de l una funcin utilitaria (en tanto coadyuva a su adecuado funcionamiento teniendo respecto del bien principal un fin econmico)", por ejemplo: la radio casetera de un automvil o los muebles de una casa-habitacin. De acuerdo al Cdigo Civil peruano, si existen vicios que afectan a los bienes principales entonces sern afectados tambin con estas anomalas los accesorios, por ejemplo: "si existe una eviccin respecto del bien principal ello conllevar que el saneamiento (por la existencia de un proceso judicial respecto del bien) tambin se realice sobre los accesorios", as tenemos que de existir un embargo sobre un bien inmueble tambin sera objeto de la medida cautelar todo bien mueble que se halle en el bien. (Cdigo Civil comentado Jorge Beltrn Pacheco)

4.4. Saneamiento en la transferencia de bienes fungibles.- Bienes fungibles son aqullos reemplazables por otros de la misma especie y calidad, los que ciertamente deben estar afectados de un vicio oculto, para que el adquiriente pueda exigir, en lugar de la redhibicin o la estimatoria, le sea entregado otro bien libre de vicios en lugar del bien viciado. Es conocido tambin como la sustitucin del saneamiento, de esta forma especial se ocupa el artculo 1508 cuando ordena, que el adquiriente de un bien fungible viciado puede exigir, en lugar de saneamiento, la entrega de otro de igual naturaleza. As pues, el numeral invocado, concede al adquiriente las alternativas siguientes: Aceptar el bien individualizado con los vicios que tenga, en cuya situacin est facultado para interponer a su eleccin la accin redhibitoria (resolutoria) o la accin estimatoria (reduccin del precio). Rechazar el bien individualizado que adolece del vicio y exigir que, en su lugar, se le entregue otro bien similar exento de vicios, en razn de que estos bienes son susceptibles unos por otros de la misma especie e igual calidad.

De este modo, en lugar de que sea inevitable la va de la accin de saneamiento, se apertura la posibilidad de que la prestacin queda satisfecha adecuadamente, mediante la entrega de otro bien de igual naturaleza. 4.5. Saneamiento en la transferencia de bienes con cargas, limitaciones o gravmenes ocultos.- El Cdigo determina, que hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones o gravmenes ocultos y de los que no se dio noticias al celebrarse el contrato, si stos son de tanta importancia que disminuyen el valor del bien, lo que hacen intil para la finalidad de la adquisicin o reducen sus cualidades para ese efecto. (Artculo 1508) Por un lado, unos autores, afirman que las cargas o gravmenes no aparentes y que afectan el bien, constituyen casos de eviccin; por otro, existen quienes opinan que deben considerarse como un supuesto de saneamiento por vicios ocultos. Justifican su parecer en el hecho de que la eviccin consiste en la privacin que sufre el adquiriente de su derecho al bien en virtud de una sentencia firme, lo que no ocurre con las cargas, limitaciones o gravmenes ocultos. Por esta razn el Cdigo en vigor ha optado por considerarlos como casos de saneamiento por vicios ocultos. Para elaborar un comentario adecuado de la norma objeto de anlisis es indispensable precisar conceptualmente la nocin de carga, limitacin y gravamen. Carga es una afectacin legal respecto al bien y que debe ser tolerada como la servidumbre de paso. Limitacin se refiere a una delimitacin voluntaria del derecho de uso del poseedor o propietario adquirente del bien. El gravamen, por su parte, se refiere a una afectacin voluntaria sobre el bien como es aquella que resulta de una hipoteca constituida sobre un bien inmueble. (Cdigo civil comentado) El Cdigo establece que cuando existan cargas, limitaciones o gravmenes ocultos (tributos, medidas restrictivas o gravmenes como prenda, anticresis o hipoteca), y de los que no se dio noticias al celebrarse el contrato, el adquiriente tiene derecho para exigir el saneamiento al transferente si se cumple con dos requisitos: Que el transferente no haya dado noticias sobre la existencia de cargas, limitaciones o gravmenes al momento de celebrarse el contrato, y Que, estas cargas, limitaciones o gravmenes sean de tal importancia que disminuyan el valor del bien, lo hagan intil para la finalidad de su adquisicin o que reduzcan sus cualidades para ese efecto. Sin duda, estamos de acuerdo con la opinin Arias Schreiber, cuando afirma que no opera, por el contrario, en gravmenes reales como la prenda con desplazamiento y la hipoteca, no porque no puedan adolecer de vicios, sino porque por su misma

naturaleza los bienes tienen que ser entregados o al gravamen inscrito, respectivamente y, por tanto, no estn ocultos. 4.6. Saneamiento por inexistencia de servidumbres activas.- Las servidumbres pueden ser activas y pasivas, las primeras, cuando el bien adquirido las disfruta y, las segundas, cuando el bien las sufre. El artculo 1510 prescribe, que tambin hay lugar al saneamiento cuando no existen las servidumbres activas declaradas por el transferente al celebrarse el contrato, que haran apto el bien para la finalidad de su adquisicin. Por ejemplo, Alberto vende a Betty un predio declarando tener servidumbre de paso al ro y sin embargo no la tiene. O por ejemplo ello sucedera si A, pintor especialista en temas marinos, le compra a B una casa no slo con el propsito de habitarla, sino tambin para que el mar le sirva de inspiracin, y B declara que existe a favor de la propiedad una servidumbre de vista hacia el ocano, que no resulta cierta. Igualmente, algunos autores, sostienen que la existencia de servidumbre dan lugar al saneamiento por eviccin; en cambio, otros, estiman que las servidumbres no aparentes ni declaradas da lugar al saneamiento por vicios ocultos. El Cdigo se inclina por esta ltima posicin por los mismos fundamentos expuestos al tratar sobre la transferencia de bienes con cargas, limitaciones o gravmenes. Ahora bien, el artculo 1510 se refiere a las servidumbres activas no aparentes, esto es, no visible por signos exteriores o que simplemente no son susceptibles de ser reconocidas, como por ejemplo, la servidumbre de no edificar ms all de cierta altura. En este caso habr lugar a saneamiento si el transferente declara en el contrato su existencia, pero que en realidad no existe. En esta hiptesis es justo que haya lugar al saneamiento. 5. DERECHO DE OPCION DEL ADQUIRENTE 5.1. Nociones Previas.- despus de la celebracin de un contrato en el que se transfiere la propiedad, la posesin o el uso de un bien, puede ocurrir que el adquirente advierta la existencia de un vicio oculto. Este vicio puede revertir las caractersticas siguientes: Que sea importante o grave Que sea de poca importancia En el primer caso, mejor dicho si el adquirente comprueba la existencia de un vicio importante, trascendente o grave, tiene derecho para optar entre dos acciones judiciales: La redhibitoria, destinada a conseguir la resolucin del contrato o la estimatoria, cuyo objeto es lograr que se le pague lo que el bien vale de menos, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisicin.

Luego, en el segundo supuesto, si el adquirente comprueba que el vicio que afecta al bien es de escasa importancia, tiene derecho slo para interponer la accin estimatoria, si acaso el transferente no pudiera subsanarlo, lo cual supone el mantenimiento del bien en su poder y la prdida de la accin resolutoria. 5.2. Accin redhibitoria.-La actio redhibitoria tiene origen romano y sus antecedentes se encuentran en las llamadas ediles creles que se relacionan con la venta de esclavos y animales con defectos o vicios ocultos (enfermos sin duda) y para castigar al dueo de los mismos, Justiniano la extendi a toda clase de ventas tanto mobiliarias como inmobiliarias. Esta accin est dirigida a la devolucin del precio pagado, contra la restitucin del bien materia de transferencia. Se dice que la accin redhibitoria es aquella que est destinada a dejar sin efecto un contrato determinado por razn de un vicio oculto que hace del bien transmitido impropio para su destino. Tambin, aquella que ejerce el adquirente contra el transferente con el objeto de resolver el contrato en el que se transfiere la propiedad, la posesin o el uso de un bien, por causa de un vicio oculto que no permite destinar al bien transferido a la finalidad para el cual ha adquirido y con el fin de que el transferente la indemnice los daos y perjuicios ocasionados. Con respecto a su naturaleza existen dos posiciones: Algunos autores sostienen que la accin redhibitoria es una accin de rescisin que est destinado a dar como inexistente un contrato, con efectos retroactivos. Otros, en cambio, aseveran que deja sin efecto un contrato con efectos para el futuro, lo cual significa su validez en el tiempo que le precede. El cdigo actual asimila esta ltima direccin y precisamente el artculo 1512 expresa, que la resolucin a que se refiere el artculo anterior, impone al transferente la obligacin de pagar al adquirente: 1. El valor que tendra el bien al momento de la resolucin, si es que lo afecta, teniendo en cuenta la finalidad de la adquisicin. 2. Los intereses legales desde el momento de la citacin con la demanda. 3. Los gastos o tributos del contrato pagados por el adquirente en forma efectiva. 4. Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento de la resolucin. 5. La indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios. El punto 1 se sustenta en el concepto de que la obligacin de saneamiento impone como fin especfico resarcir al adquiriente, de modo que ste tiene el derecho de

recibir el valor que corresponda al bien de no haber existido el vicio oculto. Lo mismo sucede con los puntos 2 y 3. El punto 4 se entiende en razn de que el adquiriente ha tenido un ttulo vlido hasta el momento en que se dicta el fallo de resolucin y es, en consecuencia, un poseedor de buena fe. Por ltimo, el punto 5 sanciona al transferente que ha actuado con dolo o culpa, con el pago de una indemnizacin por los daos y perjuicios que pueda haberle causado al adquiriente. La regla es, por lo dems, la misma que existe en el saneamiento por eviccin (inciso 7 del artculo 1495). De conformidad con el numeral 1514, la accin resolutoria por vicios ocultos, como tambin suele denominarse, caduca: A los tres meses si se trata de bienes muebles y A los seis meses si se refiere a inmuebles. En ambos casos los plazos se computan desde el momento de la recepcin del bien transferido. Esta accin tiende a la reduccin del precio, conservando el bien materia de la transferencia.

5.3. Accin Estimatoria.-Denominada tambin actio quanti minoris o accin por algo menos o la accin para la disminucin del precio. Se trata de una accin atribuida a los ediles creles la que no aparece con certeza sino a partir de Justiniano y que se concretaba a la diferencia entre el precio pagado y el que habra abonado el comprador de haber conocido a tiempo el vicio oculto. Se establece as la equidad entre lo vendido que era de menos y lo pagado que fue de ms. Actualmente, la accin estimatoria o actio quanti minoris est destinada a que el adquirente sin pedir la resolucin del contrato y conservando el bien transferido exige al transferente le abone lo que vale de menos, por razn de vicio oculto. Dicho de otro modo, es aquella que compete al adquirente contra el transferente dirigida a obtener la restitucin del exceso del valor del bien transferido por causa del vicio oculto existente al momento de la transferencia y en relacin con la finalidad a que est destinado. El artculo 1513 prescribe, que el adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, por razn de vicio, en el momento de ejercerse la accin de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisicin, sin perjuicio del derecho que contempla el artculo 1512, inciso 5. Se refiere a la indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los

vicios, todo lo cual obliga a ocuparse sobre el derecho de opcin, la naturaleza de la accin, el momento para calcular el menor valor y la indemnizacin de daos y perjuicios. Con relacin al derecho de opcin entre la accin redhibitoria y estimatoria existen dos orientaciones: a) La alemana, establece que la accin slo es definitiva cuando el transferente le presta conformidad y b) La italiana, considera expresamente que el ejercicio de una excluye a la otra, lo que importa que el adquirente deber meditar antes de efectuar la eleccin que tiene carcter irrevocable. Nuestro Cdigo se adhiere a esta ltima orientacin. En lo que atae a su naturaleza, no existe propiamente divergencias, ya que ha sido aceptada con criterio uniforme su carcter indemnizatorio si los hubiera, en cambio, con relacin a sus efectos, estos son bsicamente dos: La restitucin de lo que el bien vale de menos, El pago de daos y perjuicios. Respecto a la Restitucin de lo que el bien vale de menos surgen dos problemas: por un lado, el de juzgarse con criterio objetivo o subjetivo y, por otro, el de saber el momento en que deber apreciarse el menor valor. El Cdigo, determina que deber considerarse el menor valor del bien en relacin con la finalidad a que est destinado y para calcular el menor valor del mismo se ha considerado que debe ser el que tenga al momento en que se ejercite la accin de pago. Entonces, es necesario que el adquirente reciba lo que efectivamente pierde, teniendo en cuenta para ello, el momento en el cual se trata de restablecer el equilibrio entre el valor del bien con el vicio que se ha detectado y el valor que debi tener si no hubiera tenido dicho vicio. En lo atinente a la Indemnizacin de daos y perjuicios, el Cdigo derogado, estableca, que si el enajenante saba de los vicios ocultos de la cosa, estaba obligado a indemnizar los daos y perjuicios adems de restituir su valor. Si los ignoraba, no estaba obligado sino a la restitucin del valor y el pago de los impuestos y gastos del contrato. En cambio, el Cdigo actual, establece que el adquirente puede pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, sin perjuicio de la indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el adquirente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de vicios, superando enormemente a su antecesor. La manera ideal para obtener la fijacin de lo que el transferente debe pagar al adquirente es mediante acuerdo de ambas partes, con lo cual celebraran un contrato mediante el cual se modificara la relacin jurdica obligacional creada por el contrato original. De no llegarse al acuerdo, ser preciso que el adquirente ejercite la accin estimatoria mediante la va judicial, en el curso de la cual el juez deber asesorarse por

peritos para establecer el menor valor del derecho del adquirente derivado del vicio que afecta al bien. Por ltimo, la accin estimatoria caduca a: a) Los tres meses si se trata de bienes muebles b) Los seis meses si en cambio se trata de bienes inmuebles. Los plazos se computan desde el momento de la recepcin del bien (artculo 1514). 5.4. Vicios de poca importancia.-Al referirnos a las nociones previas, se ha indicado, que si el adquirente comprueba que el vicio que afecta el bien es de escasa importancia, tiene derecho slo para interponer la accin estimatoria, si acaso el transferente no poda subsanarlo. En ese sentido se pronuncia el artculo 1515, al determinar que cuando se trata de vicios de poca importancia, el transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el adquirente, este puede intentar slo la accin estimatoria, perdiendo la redhibitoria para conseguir uniformidad. La idea central de este precepto estriba en darle oportunidad al transferente de reparar los vicios cuando son de escasa importancia. El Cdigo no ha establecido con claridad cundo el vicio es o no de escasa importancia, lo que significa que su determinacin est librada al prudente arbitrio del juez, quien en definitiva ser aqul quien resuelva los problemas de esta ndole. 6. PRDIDA DEL BIEN 6.1. Perjuicio de transferente por prdida del bien.- El artculo 1516 seala, que el transferente sufre el perjuicio de la prdida del bien si ste perece totalmente por los vicios ocultos que tena. Por consiguiente, el transferente deber asumir dicha prdida, cuyo origen est precisamente en el vicio oculto del cual es responsable frente al adquirente. Este precepto se pone en la hiptesis de lo que ocurrir si el bien adolece de un vicio oculto y a cuya consecuencia se perdiera totalmente. En esta circunstancia el adquirente no podra recurrir a la accin redhibitoria por cuanto el bien no podra ser recuperado por el transferente, ni tampoco ser conservada por el adquirente a travs de la accin estimatoria. Es razonable entonces que el transferente sufra el perjuicio que significa la prdida del bien. Desde luego, si el transferente actu dolosa o culposamente al celebrar el contrato, responder tambin por los daos y perjuicios, razn por la cual el adquirente deber

acreditar los siguientes extremos: a) La transferencia del bien afectado de vicio oculto, b) La prdida del bien por razn del vicio, y c) El dolo o la culpa del transferente.

6.2. Prdida del bien por culpa del adquirente.- El Cdigo prev esta hiptesis, disponiendo, que el transferente queda libre de responsabilidad si el vicio que causo la prdida del bien tuvo este efecto por culpa del adquirente, aunque hubiera ya existido en el momento de la transferencia (Artculo 1517 C.C.)

Evidentemente, podra suceder refiere Arias Schreiber que el vicio oculto se origine antes de la transferencia del bien, pero que su prdida se produzca por culpa exclusiva del adquirente. En este supuesto, de carcter excepcional, es justo que las consecuencias sean absorbidas por el adquirente, pues de no mediar su negligencia no se habra producido la prdida del bien. Tal es el caso del que adquiere un vehculo con vicio oculto, pero que se pierde debido a una volcadura por exceso de velocidad del que la adquiere o por ejemplo cuando A compra un perro que adolece de una enfermedad oculta, pero muere porque lo deja expuesto a la interperie en pleno invierno y sin medir las consecuencias que puede tener esta negligencia. Adems, el Cdigo prev la mala conducta o el mal proceder del adquirente, su descuido o imprudencia, lo que justifica la liberacin total del transferente. En este sentido la norma se refiere a la culpa exclusiva y no compartida porque de existir esta ltima, subsistira tambin la responsabilidad por vicio oculto. Trataremos de proponer algn ejemplo: "Martn compra una casa para utilizarla como restaurante, para ello evala las condiciones del bien inmueble, tales como: dimensiones, ubicacin, comodidad, entre otras. Luego de la evaluacin decide adquirir el bien e inicia las remodelaciones externas del bien y los trmites municipales. Una vez obtenidas las licencias, el restaurante comienza sus actividades. Dada la campaa agresiva que efectu durante un mes, tiene muchos clientes quienes no solo acuden al local para probar los potajes, sino adems para tomar licor. Martn no se percata que el local no es muy grande y adems que es una casona vieja (cuyas caeras estn gastadas), lo que genera el colapso de las tuberas y caeras. Si bien es cierto, el estado de estas no era de conocimiento de Martn (vicio oculto), el dao que se produjo fue por culpa exclusiva de l". No obstante hemos formulado un ejemplo que consideramos explica lo que la norma jurdica regula, consideramos que la responsabilidad no debe ser solo del adquirente puesto que la causa del dao (el exceso de uso de los baos y caos) se pudo haber controlado de conocerse el estado de las caeras y tuberas. A nuestro juicio, en el presente caso debera establecerse un supuesto de concausa, puesto que lo contrario (que es lo que HOY se regula) implica tolerar o permitir la conducta dolosa o culpable

de los enajenantes o transferentes de "engaar" o "no informar" a los adquirentes de la existencia de vicios en el bien transferido. 6.3. Prdida del bien por caso fortuito o fuerza mayor.- El artculo 1518 dispone, que el transferente queda libre de responsabilidad si el bien que adolece de vicio se pierde por estas causas (caso fortuito o fuerza mayor), de lo que se desprende, que el vicio del cual adolece el bien no tiene significacin alguna en la produccin del dao, puesto que se hubiera perdido de todas maneras con el vicio o sin ellos. La doctrina clsica haca la distincin entre el caso fortuito y la fuerza mayor, sealando que el primero deba ser entendido como aquella causa de un perjuicio que resulta imputable a un hecho de la naturaleza, como seran, por ejemplo, un terremoto, un tornado o una tormenta de inmensas proporciones; mientras que calificaban a la fuerza mayor como la causa de un dao atribuible a un hecho del hombre, como seran, por ejemplo, una guerra o una revuelta. Sin embargo, modernamente los autores entienden que hacer esta distincin tiene un efecto prctico que resulta intrascendente para determinar la imputacin de responsabilidad por daos. En ese orden de ideas, a fin de hacer ms clara la exposicin, en adelante nos referiremos nicamente a situaciones de caso fortuito para hacer alusin a cualquiera de los dos conceptos antes mencionados de manera indistinta. En efecto, cuando un bien se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, dicho vicio no es el factor determinante de esa prdida, consiguientemente, lo razonable es que el transferente quede liberado de la responsabilidad. Si un departamento tiene un defecto oculto, pero se destruye como consecuencia de un movimiento terrqueo, resulta lgico que quien adquiri no tendr derecho para reclamar al transferente el saneamiento por vicios ocultos o si un automvil tiene un defecto oculto en el motor pero se destruye como consecuencia de un sismo, resulta evidente que quien lo adquiri no tendr derecho a reclamarle al transferente por saneamiento. Conviene tener presente, expresa Puente y Lavalle, que el saneamiento es una obligacin de indemnizar por las consecuencias de los defectos sobre el bien transferido de tal manera que si estos defectos no producen consecuencias, puesto que la prdida de los bienes se debe a otro evento extrao, no existe obligacin de saneamiento. 6.4. Prdida del bien por renuncia al saneamiento por vicios ocultos.- El artculo 1519 expresa, que cuando se pacta que el transferente no queda sujeto a la obligacin de saneamiento por vicios ocultos, si el bien se pierde por razn de estos vicios, debe devolver la contraprestacin, a no ser que el adquirente renuncie expresamente a ella. La obligacin de saneamiento por vicios ocultos posibilita al adquirente ejercer excluyentemente cualesquiera de las dos acciones edilicias: la redhibitoria o la

estimatoria (artculos 1511 y 1513 del C.C.). En virtud de la renuncia, el adquirente no tendr derecho a ejercer ninguna de estas acciones; sin embargo esta renuncia tiene un carcter limitativo, pues no comprende la devolucin de la contraprestacin en caso el bien se pierda. En atencin a ello, si el adquirente desea renunciar tambin a su derecho a la devolucin de la contraprestacin, deber sealarlo expresamente. Con respecto al momento en que debe efectuarse la renuncia a la contraprestacin, surge una interrogante: debe realizarse en el momento de la celebracin del contrato o cuando se pierde el bien? Siendo el adquirente titular del derecho a solicitar la contraprestacin, y al verse beneficiado el transferente con esta renuncia, no vemos inconveniente alguno en que la renuncia se realice en cualquiera de los dos momentos. Sin embargo, el artculo 1520 dice, que la renuncia al saneamiento es nula cuando el transferente acta con dolo o culpa inexcusable respecto a la existencia de vicios del bien al momento de celebrarse el contrato o de pactarse la renuncia. As esta regla autoriza a los contratantes a suprimir la obligacin de saneamiento, por lo dems, se trata de una norma imperativa, que no es aplicable si la culpa fuera leve. 7. ASPECTOS COMPLEMENTARIOS 7.1. Vicios Ocultos en la transferencia de animales.- por disposicin del artculo 1521, en la transferencia de animales, el saneamiento por vicios ocultos se regula por las leyes especiales o, en su defecto, por los usos. A falta de estos ltimos se observarn las normas que anteceden. Como se advierte se trata de una norma remisiva de leyes especiales, como la Ley 4638 de 28.03.23 sobre importacin y exportacin de ganado, venta de animales enfermos; R.S. de 08.04.31 y 14.06.37; D.S. de 12.03.65 y de 21.04.69 sobre normas para importacin de ganados; Decreto Ley 17505, Cdigo Sanitario, etc.; la Ley 10204 de Registro Marcas de Ganado. En defecto de estas normas, los vicios ocultos en la trasferencia de animales se regirn por los usos o costumbres de cada lugar. Adems, por disposicin del artculo 1522, se establece que no hay lugar al saneamiento por vicio oculto en la transferencia de animales y ganados hecha en feria o en subasta pblica, ni en las de caballera de desecho o en circunstancias equivalentes. Lo que se justifica por su carcter aleatorio que tienen estas transferencias, recordando que no se refiere precisamente slo a la compraventa. 7.1.1. Transferencia hecha en feria.- Esta es una prctica consuetudinaria en las provincias del Per. Los ciudadanos de una determinada regin tienen das establecidos en los que salen de sus hogares y se dirigen a la ciudad llevando alimentos y animales que ellos mismos producen y cran para

ofrecerlos al pblico. Es probable que los animales que se ofrecen estn afectados por algn vicio, el ms comn: una enfermedad. Sin embargo, se entiende, que por las misma lgica en que se realiza esta venta (solo estn un da o un periodo muy breve), es posible que el adquirente sepa a quin reclamar ni dnde buscarlo, pues el vendedor no tiene un puesto de venta permanente. 7.1.2. Transferencia hecha en pblica subasta.- La lgica de este supuesto es la misma que para las ventas en feria, ya que en una subasta tambin se exhibe el bien ante el pblico (en este caso, los postores) y de acuerdo al valor que cada postor asigna al bien es que se ofrecer un mayor precio para adquirirlo. De existir saneamiento en este supuesto, las ventas hechas en subastas se tornaran muy lentas y, como consecuencia, ineficientes, pues el adquirente tendra la facultad de solicitar la devolucin del dinero o la reduccin del precio, y el propietario tendra que realizar nuevamente otra convocatoria y todo el procedimiento que implica una subasta. 7.1.3. Transferencia de caballera de desecho o en circunstancias equivalentes.Este supuesto est referido a la venta de animales que no se encuentran en buenas condiciones, debido a su edad, a la enfermedad que padecen o a circunstancias equivalentes. Sin embargo, para que no haya lugar a saneamiento ser necesario que el transferente comunique el estado en el que se encuentra el animal, pues de ocultarlo, podra generar un vicio de la voluntad del adquirente, lo cual podra acarrear la anulabilidad por omisin dolosa (artculo 212 del C.C.). El estado en que se encuentra el animal se reflejar en el precio; as por ejemplo, si se trata de un animal al cual le quedan pocos das de vida, el precio de venta ser mucho menor que a otro cuyo perodo de vida sea ms largo. El fin tpico en la adquisicin de animales en estas circunstancias, evidentemente, no ser el mismo que en la adquisicin de un animal sano. 7.2. Pacto de garanta de buen funcionamiento.- El artculo 1523 seala, que si el transferente garantiza el buen funcionamiento del bien transferido durante cierto tiempo, el adquirente que alegue vicio o defecto de funcionamiento debe comunicarlo al transferente en el plazo de siete das a partir del descubrimiento; y puede entablar la accin correspondiente dentro del plazo de dos meses a contar desde la fecha de la comunicacin. Doctrinariamente, se discuten si un pacto de esta naturaleza (garanta) tiene el carcter de saneamiento, si lo sustituye o si consiste slo en un momento del mismo. Con respecto, a la garanta de buen funcionamiento, dice Arias Schreiber, no es una

obligacin de saneamiento, puesto que emana de un pacto y no est inspirada en el concepto de reparacin. Empero, se asimila al saneamiento y le son aplicables las acciones resolutoria y la estimatoria, segn la que corresponda. Descubierto el vicio oculto, el adquirente est obligado a poner en conocimiento del transferente dentro del plazo perentorio de siete das, a fin de que ste a su vez pueda reparar la deficiencia existente y hacer valer, en su caso, la opcin a que se refiere el artculo 1515 y si vencido este plazo no se ha producido acuerdo entre las partes, el adquirente podr interponer la accin resolutoria o estimatoria dentro del plazo de dos meses desde la fecha de la comunicacin, que es de caducidad y no de prescripcin. En este sentido, se determina que la falta de buen funcionamiento durante el periodo garantizado viene en cierta forma a asimilarse a un vicio oculto que convierte el bien en cosa menos apta para su destino, por tanto, la accin debe plantearse dentro del plazo de garanta y jams despus de vencido dicho plazo. Sin embargo, no existe impedimento para que en el contrato se pacte plazos de comunicacin y accin mayor o menor, en ejercicio del principio de la autonoma de la voluntad. El bien que se transfiere en virtud de un contrato oneroso puede contener vicios, no aprehensibles por el adquirente, que de haberlos conocido no hubiera perfeccionado el contrato. Con un ejemplo demostraremos la bondad de esta norma. En la venta de bienes, principalmente cuando son nuevos, el vendedor asume el compromiso de garantizar el buen funcionamiento de la mercadera que transfiere. Ello significa, adems, un atractivo promocional a favor de sus operaciones comerciales. Desde luego estas garantas no son eternas y estn sujetas al plazo establecido por el contrato. Advertido el vicio oculto por el adquiriente, este se encuentra obligado a ponerlo en conocimiento del vendedor dentro de los siete das contados desde su descubrimiento. Esto le permite al vendedor, a su vez, reparar la deficiencia existente y hacer valer, en su caso, la opcin que le confiere este artculo 1515. Si vencido el plazo de siete das no se ha producido acuerdo entre los interesados, el comprador podr interponer la accin resolutoria o la estimatoria dentro de un plazo especial de dos meses, que es a nuestro entender de caducidad y no de prescripcin, para ser de este modo coherente con el resto del articulado.