Cooperativas de habitao no Brasil.

Anlise legislativa e jurisprudencial

Hyltom Pinto de Castro Filho / Elaborado em 06/2011. Tema recorrente o dos prejuzos decorrentes da aquisio da casa prpria por meio da adeso aos sistemas de cooperativas criadas e desenvolvidas para a realizao de empreendimentos habitacionais. SUMRIO: 1. Introduo; 2. Abordagem histrica: o surgimento das sociedades cooperativas e os princpios de Rochdale; 3. Conceito de cooperativa e os requisitos para sua configurao; 4. Legislao brasileira sobre o tema; 5. Histrico das cooperativas habitacionais no Brasil; 6. O tema das cooperativas habitacionais sob a tica da jurisprudncia; 7. Concluses e sugestes para soluo do tema.

1. Introduo Tema recorrente em milhares de demandas judiciais despejadas anualmente no Poder Judicirio brasileiro o dos prejuzos decorrentes da aquisio da casa prpria por meio da adeso aos sistemas de cooperativas criadas e desenvolvidas para a realizao de empreendimentos habitacionais. Sobre este assunto, o Desembargador nio Santerelli Zuliani, do Egrgio Tribunal de Justia de So Paulo, j afirmou em julgado destinado a solucionar controvrsia entre cooperativa habitacional e ex-associado que, "ressalvadas situaes especialssimas, observa-se que a criao de cooperativas para implementao de empreendimentos imobilirios revelou-se uma mal sucedida experincia, que reclama alterao legislativa capaz de proibir o indiscriminado uso das prerrogativas conferidas pela Lei 5764/71" [01]. Um pouco da histria do cooperativismo no mundo, englobando a experincia brasileira no plano habitacional, serve para apontar que o referido Desembargador est correto ao afirmar que as cooperativas habitacionais no Brasil revelam uma mal sucedida experincia, salvo rarssimas excees. 2. Abordagem histrica: o surgimento das sociedades cooperativas e os princpios de Rochdale A primeira sociedade cooperativa formal de que se tem notcia foi constituda na Inglaterra, em 1844, mais exatamente no bairro de Rochdale, cidade de Manchester, para fins de consumo. Na poca, 28 (vinte e oito) teceles se reuniram e formataram um capital nico com o intuito de adquirir as mercadorias necessrias para sua sobrevivncia em grande escala, barateando, consequentemente, os preos dos insumos. O sucesso da empreitada foi to grande que o capital inicial de 1 (uma) libra saltou, em um ano de funcionamento da cooperativa, para 180 (cento e oitenta) libras. E aqueles 28 (vinte e oito) cooperados fundadores passaram a ser 1.400 (mil e quatrocentos) no mesmo perodo. Os princpios que inspiraram a criao daquela entidade no distante Sculo XIX foram rediscutidos em dois congressos internacionais no Sculo XX, promovidos pela ACI Associao Cooperativa Internacional e foram universalmente adotados como princpios cooperativistas. A consolidao destes princpios se deu, mais recentemente, no Congresso de Manchester, em 1995, e so: (a) adeso livre e voluntria; (b) controle democrtico pelos scios; (c) participao econmica dos scios; (d) autonomia e independncia; (e) educao, treinamento e informao; (f) cooperao entre cooperativas e (g) preocupao com a comunidade.

A correta compreenso acerca dos princpios acima elencados aponta para a completa diferenciao da cooperativa frente a qualquer sociedade mercantil. Destacamos neste captulo os ensinamentos de Waldirio Bulgarelli em relao a alguns destes princpios, de modo a evidenciar as peculiaridades da sociedade cooperativista. Sobre o princpio da adeso livre, assim expe o doutrinador: "cooperativas so organizaes voluntrias abertas a todas as pessoas aptas a usar seus servios e dispostas a aceitar as responsabilidades de scios, sem discriminao social, racial, poltica ou religiosa e de gnero" [02]. Aduz, ainda, Bulgarelli que "as cooperativas so organizaes democrticas controladas por seus scios os quais participam ativamente no estabelecimento de suas polticas e na tomada de decises" (princpio do controle democrtico pelos scios), e que "a cooperativa distribui equitativamente qualquer sobra apurada em suas operaes, sem qualquer distino em razo do capital, mas em funo exclusivamente do montante operacional de cada associado" (princpio da participao econmica dos scios) [03].

3. Conceito de cooperativas e os requisitos para sua configurao No Congresso de Manchester, no ano de 1995, consolidou-se o seguinte conceito de cooperativa: " uma associao autnoma de pessoas que se unem, voluntariamente, para satisfazer aspiraes e necessidades econmicas, sociais e culturais comuns, por meio de uma empresa de propriedade coletiva e democraticamente gerida". Para Bulgarelli "ser considerada sociedade cooperativa, qualquer que seja a sua conceituao legal, toda a associao de pessoas que tenha por fim a melhoria econmica e social de seus membros, atravs da explorao de uma empresa sobre a base da ajuda mtua e que observe os princpios de Rochdale" [04]. O fator prepoderante, portanto, na criao de qualquer cooperativa o da melhoria das condies de vida de seus associados. Trata-se da personificao dos anseios de um grupo de pessoas com o objetivo de direcionamento de esforos comuns, para o alcance de benefcios sociais e econmicos. Tudo isso por meio de uma gesto democrtica, calcada na mxima de que para cada associado, um voto, independentemente do capital aportado na entidade. A motivao para que pessoas se unam em torno de uma cooperativa vem do senso tico da solidariedade e da ajuda mtua. Trata-se de uma affectio societatis peculiar, no percebida em qualquer sociedade empresarial, que, invarialmente, une pessoas que estudaram o mercado desejado de atuao, os seu concorrentes, passando a oferecer uma gama de produtos com os quais esperam auferir lucro. Ao contrrio disso, na cooperativa pouco se olha para o mercado, pois sua organizao feita para atender aos prprios associados, seja por meio da organizao de grupos de produo, de consumo ou mesmo para fins de concesso de crdito para os prprios cooperados. Assim, quando se formata uma cooperativa de crdito, no se faz pensando em competir com as taxas de juros praticadas pelas vrias entidades financeiras existentes no mercado. A ideia simplesmente permitir o acesso a crdito mais barato queles que se dispem a comungar dos esforos e do sentido tico que inspiraram a criao da Cooperativa de Rochdale, no sculo XIX. Outro aspecto que diferencia as cooperativas de toda e qualquer sociedade empresria est ligado democratizao do poder de direo das entidades, mxima garantida pela singularidade do voto, a despeito da quantidade de capital aportado na sociedade. Mesmo porque o que importa para fins de benefcios pessoais decorrentes da associao cooperativa o volume de operaes realizadas pelo indivduo com a cooperativa. E este volume de operaes no torna o indivduo detentor de maior poder de direo em relao a outro associado que tenha aportado menos recursos ou esforos pessoais.

Do mesmo modo, nos termos dos princpios basilares da doutrina cooperativista, o ingresso na cooperativa deve ser franqueado a qualquer pessoa, sendo descabida a cobrana de qualquer valor de entrada. Este princpio inaplicvel a qualquer sociedade comercial. Afinal, quando se fala em sociedade limitada, por exemplo, a affectio societatis fator de fundamental importncia, alm da necessidade de aporte para cumprimento do objetivo social. 4. Legislao brasileira sobre o tema O histrico da legislao que versa sobre a atividade cooperativa no pas teve incio com a edio da Lei orgnica de 1907 (Decreto 1.637, de 5 de janeiro). Desde ento, sucederam-se inmeros Decretos e Leis que, segundo Waldrio Bulgarelli, poderiam ser compreendidos em cinco grandes perodos do cooperativismo no Brasil, a saber: "(a) o perodo da implantao; (b) o da consolidao parcial; (c) o do centralismo estatal; (d) o da renovao das estruturas e, por fim, (e) o perodo da liberalizao" [05]. A narrativa feita por Bulgarelli, em sua obra, bem demonstra como a implantao do modelo cooperativista no pas sofreu avanos e retrocessos nestes pouco mais de cem anos de legislao, culminando com a edio da Lei n. 5.764/71, at hoje vigente e que disciplina a criao e funcionamento de tais entidades. Os doutrinadores especializados so praticamente unnimes em afirmar que a Lei n. 5.764/71 representou grande avano na implantao do cooperativismo no Brasil, exatamente porque acolheu quase todos os pleitos das lideranas cooperativistas da poca. Entretanto, deixou-se de introduzir na referida norma a possibilidade de imediato funcionamento das cooperativas, independentemente de autorizao, liberando-as das amarras do controle estatal. Somente com o advento da Constituio Federal de 1988 que a criao e o funcionamento das cooperativas passaram a ser livre de autorizao estatal (art. 5, inc. XVIII). Alm disso, a Carta Magna impe que o legislador infraconstitucional apie e estimule o cooperativismo no pas (art. 174, 2).No mais, importante dissecar os principais aspectos da Lei das Cooperativas. O art. 3 da Lei n. 5.764/71 determina que "celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou servios para o exerccio de uma atividade econmica, de proveito comum, sem objetivo de lucro" (os princpios universais de Rochdale j podem ser percebidos na conceituao da lei brasileira). O art. 4 determina a forma e natureza da sociedade cooperativa, consignando que "as cooperativas so sociedades de pessoas, com forma e natureza jurdica prprias, de natureza civil, no sujeitas falncia, constitudas para prestar servios aos associados". A confuso e redundncia de tal dispositivo so clamorosas. Primeiramente, diz a Lei que a cooperativa uma sociedade de natureza jurdica prpria, para depois afirmar que ela tem natureza civil. Ora, ou tem natureza civil ou tem natureza prpria. E afirma que ela no passvel de falncia quando no precisava, na medida em que afirmou anteriormente que a sociedade cooperativa tem natureza civil. O mais correto, em minha viso, considerar que a cooperativa uma associao e, portanto, uma sociedade de natureza civil, com requisitos especiais de constituio e funcionamento. Destaca-se, ainda, da Lei n. 5.764/71 a necessidade de o estatuto social da cooperativa prever a administrao democrtica da entidade, com as consequentes previses relativas convocao e decises a serem adotadas em Assembleia Geral, rgo mximo e supremo das sociedades cooperativas. Do mesmo modo, tem-se a destacar a obrigatoriedade de remessa de 5,0% (cinco por cento) das sobras lquidas apuradas no exerccio para o Fundo de Assistncia Tcnica, Educacional e Social.Muitos outros so os pontos da Lei n. 5.764/71 que poderiam ser destacados neste trabalho para apontar as peculiaridade das sociedades cooperativas.

Estes aspectos, como ser visto mais adiante pelo resultado do trabalho de pesquisa jurisprudencial elaborado, no so observados pela vasta maioria das cooperativas habitacionais do pas. Estas cooperativas, como exaustivamente tem declarado o Poder Judicirio de vrios Estados, nada mais so do que incorporadoras travestidas de cooperativas. Recebem a denominao de sociedades cooperativas apenas com o intuito de reduo dos custos inerentes atividade de incorporao, assim como para receberem tratamento fiscal diferenciado. 5. Histrico das cooperativas habitacionais no Brasil As cooperativas habitacionais, ao contrrio das cooperativas agrcolas e de consumo, somente surgiram no pas em razo de motivao e interveno estatal. No se trata, portanto, de fenmeno marcado pela mobilizao de parte da sociedade e, posteriormente, regulada pelo Estado. O marco do surgimento das cooperativas de habitao a Lei n. 4.380/64, que criou o chamado Sistema Financeiro Habitacional (SFH), o qual atribuiu s cooperativas o papel de agentes promotores. Os agentes promotores do SFH seriam "entidades pblicas ou particulares que associam a execuo de programas setoriais de construo de habitaes s atividades financeiras referentes sua comercializao. Esto nessa categoria as companhias de habitao, as cooperativas habitacionais e outras entidades" [06]. Fala-se habitualmente em Sistema Financeiro da Habitao, quando na verdade o que a Lei n. 4.380/64 criou foi o chamado Plano Nacional de Habitao, com o escopo precpuo de erradicar o j vergonhoso, naquela poca, dficit habitacional brasileiro, por meio de grande oferta de financiamento imobilirio equacionado sociedade. Acabou ganhando o nome popular de SFH, exatamente porque o agente centralizar do plano foi o recm criado Banco Nacional de Habitao, sendo certo que o plano, criado inicialmente por motivao social, transformou-se em um bem sucedido plano de fomento da indstria da construo civil brasileira. A cooperativa habitacional foi, durante certo tempo, um veculo importante de destino de boa parte dos recursos do SFH, notadamente para promoo de empreendimentos habitacionais populares. Entretanto, esta situao de importncia das cooperativas para soluo do dficit habitacional foi bastante breve. No incio do Plano Nacional de Habitao, as cooperativas habitacionais recebiam os recursos diretamente do BNH, sendo elas prprias responsveis pela captao de associados, elaborao do projeto construtivo e oramento das obras. Ocorre que, com vistas a tornar a equao financeira mais rentvel para o BNH, esta entidade passou a dificultar, cada vez mais, o acesso ao crdito pelas cooperativas. O Decreto n. 58.377/66 restringiu o crdito do BNH somente s chamadas cooperativas operrias, cujo funcionamento dependia de autorizao governamental ("organizaes mutualistas, do tipo fechado, sem fins de lucro, com nmero pr-fixado de associados, constituda apenas de trabalhadores sindicalizados (ou filiados s associaes de classe definidas na Lei n. 1.134/50), tendo como objetivo exclusivo a realizao de um plano habitacional para atendimento de seus associados, atravs de um sistema de poupana e amortizao"). O mesmo Decreto criou os chamados INOCOOPs Institutos de Orientao de Cooperativas, em mbitos estaduais, que passaram a figurar como um ente intermediador na relao entre cooperativas e BNH. Tudo isso como forma de tornar mais eficiente a engenharia financeira dos investimentos, evitando-se prejuzos ao Sistema Financeiro Habitacional.

Os INOCOOPs foram minguando, progressivamente, o poder das cooperativas sobre a prpria deciso dos projetos a serem desenvolvidos, o custo envolvido nas obras e a taxa de administrao a elas devida. A doutrina descreveu assim a situao das cooperativas habitacionais por conta das diversas modificaes nas regras do SFH: "os cooperativados, e os prprios rgos deliberativos das cooperativas, ficavam reduzidos, simplesmente, a executar os planos e decises tomados sua revelia, a pretexto da falta de competncia tcnica dos principais interessados" [07]. Dessa forma, a real demanda e necessidade dos cooperados foram deixadas de lado, passando o BNH a oferecer financiamento somente a obras de larga escala e de pssima qualidade, numa matemtica que favorecia unicamente o alcance do maior nmero possvel de unidades por projetos os quais, na maior parte dos casos, no guardavam qualquer preocupao com questes arquitetnicas e de qualidade dos insumos utilizados. Assim poderia ser resumido o panorama do sistema cooperativa habitacional no final da dcada de 70: "a Cooperativa, nesse caso, est passando condio de mero instrumento da construtoraimobiliria, que provoca a demanda, capta inscries, dispe de local para a sede da Cooperativa, elabora projetos, incumbe-se de todas as providncias administrativas, no mede esforos para que a Cooperativa vingue. Ou seja, j que a Cooperativa condio sine qua non para a obteno de financiamento, ento forma-se a Cooperativa" [08]. Como se v, o sucesso da experincia do sistema de cooperativas habitacionais no Brasil foi bastante breve, tendo-se perdido excelente oportunidade de, ao menos, aliviar o absurdo dficit habitacional que ainda hoje alcana patamares vexatrios. A extino do BNH e a completa ausncia de incentivos criao das cooperativas, desde a experincia do Plano Nacional de Habitao, redundaram no completo ostracismo do instituto cooperativo at os dias atuais. Atualmente, no se consegue citar nenhum caso marcante e recente de bem sucedida experincia no campo das cooperativas habitacionais. No somente porque inexiste linha de crdito especial para tais entidades, mas principalmente porque a atual poltica habitacional, representada pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, privilegia a concesso de financiamento direto ao muturio, ou ainda as parcerias diretas com os prprios Municpios aderentes do programa e empresas incorporadoras. Ou seja, a tendncia que o sistema cooperativista no plano habitacional permanea esquecido, em razo de o legislador infraconstitucional no seguir a determinao da Carta Magna no sentido de promover o cooperativismo (CF, art. 174, 2, que assim dispe: "a lei apoiar e estimular o cooperativismo e outras formas de associativismo"). Isso no significa que inexistam cooperativas de habitao no pas. Elas existem sim, e como se fez meno anteriormente, elas so rs em diversas demandas propostas por cooperados, que, na vasta maioria dos casos, so equiparados a consumidores.

6. O tema das cooperativas habitacionais no Brasil sob a tica da jurisprudncia Como visto ao longo da exposio acima, uma cooperativa tpica rene pessoas que mantm relao perene com a entidade, sendo que em muitos casos a adeso entidade o prprio modo de sobrevivncia do associado. Exemplos assim no faltam, podendo ser citados, apenas a ttulo exemplificativo, as cooperativas de pescadores ou de produtores rurais. Estas cooperativas so revestidas do princpio basilar Rochdaleano da "educao, treinamento e informao", de modo que, no caso dos produtores rurais, as cooperativas ensinam aos produtores as melhores tcnicas de produo, o manejo com os pesticidas, alm de negociar com o mercado a aquisio da colheita.

No caso das cooperativas habitacionais, o que se observa uma relao contratual com data marcada para acabar. O associado adere a um determinado grupo formatado para construo de um condomnio, dele se desassociando to logo tenha efetuado o pagamento do preo total avenado e recebido as chaves de sua unidade imobiliria. Sobre este cenrio, o Desembargador Olavo Silveira do Egrgio Tribunal de Justia de So Paulo j pronunciou que a cooperativa habitacional um "tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades (...) o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio de casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo" [09]. No mesmo sentido, outro julgado proferido pelo mesmo Egrgio Tribunal de Justia de So Paulo simplesmente declara a impossibilidade de uma cooperativa tradicional se dedicar construo e venda de imveis na planta. Extrai-se do acrdo o seguinte trecho: "no se trata, portanto, de relao de cooperativismo propriamente dita, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob a constituio de cooperativa com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas consequncias. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas formadas para a construo e venda de imveis em construo" [10]. Portanto, via de regra, pode-se afirmar que as cooperativas atuam como verdadeiras sociedades empresrias, que comercializam unidades imobilirias no mercado, assemelhando-se a qualquer empresa incorporadora e, portanto, passveis de terem suas controvrsias com os ditos associados resolvidas por meio da aplicao das disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor. O Promotor de Justia do Rio Grande do Sul, Dr. Luciano de Faria Brasil, em artigo dedicado ao estudo das cooperativas habitacionais no pas, classifica a distoro no funcionamento de tais entidades como desvio de finalidade, subdividindo-a em duas modalidades: "(a) o desvio de finalidade ocorrido em uma cooperativa habitacional regularmente constituda, que ocorre em razo da atuao ilcita ou imprpria de seus dirigentes (e.g., prticas criminosas, como a promoo de loteamentos irregulares ou clandestinos; ou prticas poltico-eleitorais, como a organizao de invases de terras; (b) o desvio de finalidade inscrito no prprio estatuto social, que define objetivos societrios estranhos prpria noo de cooperativa habitacional como, por exemplo, objetivos empresariais, voltados obteno de lucro pela produo e circulao de bens ligados ao setor habitacional" [11]. Para este estudo nos importa a anlise das cooperativas cujos objetivos sociais desvirtuam a prpria natureza jurdica da cooperativa, na medida em que sua finalidade precpua nada mais do que a obteno de lucro com a atividade de incorporao. Modificaes drsticas na atual Lei das Cooperativas, ou mesmo a adoo de uma legislao especfica poderiam coibir a criao deste tipo de sociedade. Interessante observar que os julgados envolvendo as cooperativas habitacionais revelam o carter abusivo das contrataes impostas por tais entidades e a forma injusta como estas associaes so dirigidas, apenas no interesse de uma pequena minoria que absorve o lucro da atividade empresarial, em total coliso com todos os princpios que norteiam a atividade cooperativista. Nesse sentido, a maioria dos julgados versa sobre os seguintes temas: (a) reteno de grande parte dos valores pagos pelo associado, na hiptese de desistncia na compra do imvel; (b) imposio de devoluo dos valores pagos pelo cooperado de forma diluda e extremamente penosa para os mesmos casos de desistncia; (c) devoluo dos valores pagos por ex-associado condicionada ao ingresso de outro associado; (d) cobrana de resduo aps a entrega da unidade, para supostamente cobrir saldo de obra, ainda que os valores cobrados no tenham sequer sido objeto de deliberao em assembleia geral;

(e) devoluo de quantias pagas pelos cooperados desistentes apenas aps aprovao assemblear, dentre outras inmeras discusses que pem em evidncia o carter abusivo da contrao imposta pela grande maioria das cooperativas habitacionais. Em resumo, a jurisprudncia relativa ao tema da compra e venda de imvel por meio de cooperativa habitacional unssona no seguinte sentido: aplica-se o Cdigo de Defesa do Consumidor a tal relao, na medida em que o modelo de cooperativismo tradicional no se coaduna com a atividade de construo e venda de imvel na planta. Desse modo, so nulas as previses que retm mais do que o patamar estabelecido entre 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo associado que desiste da compra, sendo certo que o Egrgio Superior Tribunal de Justia j declarou legtima a pretenso do adquirente de imvel de desistir do negcio, caso no tenha mais condies econmicas de arcar com os custos da contratao [12]. Alm disso, as somas pagas pelo cooperado desistente, tal como numa relao consumerista tradicional, devem ser restitudas de uma s vez e jamais poderiam estar condicionadas ao ingresso de um novo associado [13]. Mas no s: a cobrana de resduo aps a entrega das chaves indevida, notadamente quando esta cobrana sequer foi discutida em assembleia geral convocada para tal finalidade, sendo irrelevante tratar-se de regime de construo "a preo de custo" [14]. A percepo de inmeras e repetitivas demandas sobre o mesmo tema, sempre com exposio das mesmas prticas descabidas por sociedades empresariais que se denominam cooperativas, que conduziram o Desembargador paulista nio Santerelli Zuliani a declarar que, salvo rarssimas excees, a experincia das cooperativas habitacionais no Brasil uma "mal sucedida experincia". 7. Concluses e sugestes para soluo do tema O tema relativo ao cooperativismo habitacional no pas reclama uma legislao especial, que venha a regular a criao e o modo de funcionamento de tais entidades. No se pode mais ignorar uma situao que clama, frequentemente, pela intromisso do Poder Judicirio e que causa inmeros prejuzos a diversos cidados, na vasta maioria das vezes, pessoas com baixo poder aquisitivo e, consequentemente, com pouco grau de instruo. Uma soluo seria a manuteno do relacionamento entre associado e cooperativa mesmo aps a entrega da unidade imobiliria, sugerindo-se que esta entidade mantivesse a propriedade das construes, outorgando aos cooperados meramente a posse ou o uso dos imveis, assumindo, por sua vez, a administrao dos condomnios edificados. A doutrina brasileira j elencou experincias bem sucedidas na legislao estrangeira, das quais destaco as experincias de Portugal e Uruguai [15] . Em Portugal h previso legal no sentido de que a cooperativa mantenha a propriedade das unidades imobilirias, firmando com seus associados o que se denomina "direito de habitao" ou "inquilinato cooperativo". Ao celebrar contrato de direito de habitao o cooperado portugus recebe o direito alienvel do uso do imvel, o que feito mediante a outorga de escritura definitiva e pagamento do preo das quotas estipulado pela cooperativa. A alienao das quotas depende de o novo adquirente preencher os requisitos para ingresso na cooperativa, assim como de aprovao em assembleia. O "inquilinato cooperativo", por sua vez, nada mais do que a possibilidade de a cooperativa portuguesa locar as unidades integrantes do imvel com seus inmeros cooperados, uma vez que a legislao daquele pas permite que a cooperativa mantenha o domnio sobre a edificao realizada (esta relao regulada pela lei locatcia portuguesa).

Tambm merecem destaque as chamadas cooperativas de usurios previstas na legislao uruguaia. Estas entidades conferem aos cooperados to somente o direito de uso e gozo sobre as unidades habitacionais, tratando-se de direito (i) no limitado no tempo, (ii) transmissvel aos herdeiros e (iii) alienvel a qualquer terceiro. Como se v, experincias estrangeiras apontam para a possibilidade de a cooperativa habitacional manter duradouro relacionamento com seus associados, atravs da manuteno da propriedade das edificaes e concesso do direito de uso, alado pelo Cdigo Civil vigente condio de direito real, passvel, portanto, de registro na matrcula do bem. Tambm a locao das unidades uma possibilidade que poderia ser aberta por nova legislao reguladora da matria, pouco importando se isso significaria adequao da Lei n. 5.764/71 ou edio de legislao complementar versando, especificamente, sobre cooperativa habitacional. A manuteno do domnio das unidades pela cooperativa nos parece mais racional e permite o enquadramento dos objetivos sociais das cooperativas habitacionais nas disposies do art. 4 da Lei n. 5.764/71, notadamente pelo encargo de prestao de assistncia ao cooperado, configurado pela administrao dos condomnios. Ante ao exposto, o ostracismo do sistema de cooperativas habitacionais depende inegavelmente de alteraes legislativas, que, alm de permitir s cooperativas manter a propriedade das unidades, concedendo aos seus associados meramente o uso e gozo das unidades, tambm estabeleam benefcios fiscais claros e, principalmente, a concesso de linha de financiamento destinada ao desenvolvimento de empreendimentos de interesse social.

- Referncias bibliogrficas: - BRASIL, Luciano de Faria. Cooperativas Habitacionais: natureza jurdica, distores, solues. Disponvel em: http://www.mp.rs.gov.br/areas/urbanistico/arquivos/coop.pdf. Acesso em 05.05.2011. - BULGARELLI, Waldirio. As Sociedades Cooperativas e a sua disciplina jurdica. 2 ed. So Paulo, Rio de Janeiro: 2000.. Elaborao do direito cooperativo. Um ensaio de autonomia. So Paulo: Atlas, 1967 - DALLARI BUCCI, Maria Paula. Cooperativas de Habitao no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 2003. - POLONIO, Wilson Alves. Manual das Sociedades Cooperativas. 3 ed. So Paulo: Atlas, 2001. - SILVA, Ademir Alves da. Poltica social e cooperativas habitacionais. So Paulo: Cortez, 1991.

Notas
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. TJ-SP, 4 Cm. Direito Privado, Apel. 171.387-4/3-00, Rel. Des. nio Santarelli Zuliani, j. 20.10.2005, v.u., in www.tj.sp.gov.br. As Sociedades Cooperativas e a sua disciplina jurdica. 2 ed. So Paulo - Rio de Janeiro: 2000, p. 18. Ob. cit., p. 18 e 21. BULGARELLI, Waldirio. Elaborao do direito cooperativo. Um ensaio de autonomia. So Paulo: Atlas, 1967, p. 35. As Sociedades Cooperativas e a sua disciplina jurdica. 2 ed. So Paulo - Rio de Janeiro: 2000, pp. 63-64. Apud Maria Paula Dallari Bucci, in Cooperativas de Habitao no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 2003, p. 69. Apud Maria Paula Dallari Bucci, in Cooperativas de Habitao no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 2003, p. 85-86. SILVA, Ademir Alves da. Poltica social e cooperativas habitacionais. So Paulo: Cortez, 1991, p. 85. TJ-SP, 4 Cm. Direito Privado, Apel. n. 166.154, Rel. Des. Olavo Silveira, in JTJ 236/60.

10. TJ-SP, 10 Cm. Direito Privado, Apel. n. 9077771-57.2007.8.26.0000, Rel. Des. Carlos Henrique Trevisan, j. 31.05.2011, in www.tj.sp.gov.br. 11. BRASIL, Luciano de Faria. Cooperativas Habitacionais: natureza jurdica, distores, solues. Disponvel em: http://www.mp.rs.gov.br/areas/urbanistico/arquivos/coop.pdf. Acesso em 05.05.2011.

12. "I. A C. 2 Seo do STJ, em posio adotada por maioria, admite a possibilidade de resilio do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este no mais rene condies econmicas para suportar o pagamento das prestaes avenadas com a empresa vendedora do imvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002)", de acordo com trecho da Ementa do seguinte julgado: STJ, 4 T., REsp n. 403.189/DF, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, j. 26.05.2003, DJ 01.09.2003, p. 291. 13. " abusiva clusula contratual que prev que os valores pagos por cooperado de cooperativa habitacional somente sejam devolvidos aps o ingresso de novo cooperado. Precedentes do STJ" (trecho de Ementa: STJ, 4 T., REsp n. 470.327/DF, Rel. Min. Hlio Quaglia Barbosa, j. 16.04.2007, p. 202). 14. Nesse sentido, j se declarou que: "no est em caso de xito a sustentao recursal no sentido de ser legtima a cobrana de saldo devedor residual, atinente ao custo real da obra. A esse propsito, invoca a apelante as clusulas 4.5, 3 e 4, e, 16 do contrato, e, ainda, sustenta que a obra se deu a preo de custo, cujo preo estimado inicialmente, mas, posteriormente, deve ser feita a apurao do custo real. Pois bem. A despeito de o contrato prever, por um lado, o regime sob preo de custo com possveis e futuras alteraes no valor e nmero de parcelas, h, por outro, previso expressa no sentido do respeito ao Regime Interno e ao Estatuto da Cooperativa (...) A referida clusula prevista no Estatuto da Cooperativa, bem de ver-se, impe a esta a obrigao de convocar Assembleia Geral Ordinria, para os fins ali descritos, em respeito transparncia da relao jurdica e ao princpio da confiana entre as partes. Todavia, restou descumprido aquele preceito, posto que, em nenhum momento, cuidou a r-apelante de demonstrar que as contas do empreendimento tenham sido aprovadas na forma exigvel, nem, por conseguinte, apresentou a aprovao do dficit apurado e apontado como saldo residual, e o seu respectivo rateio, tambm na forma devida" (TJ-SP, 6 Cm. Direito Privado, Rel. Des. Sebastio Carlos Garcia, J. 10.04.2008, m.v., voto n. 8660). 15. Apud DALLARI BUCCI, Maria Paula. Cooperativas de Habitao no Direito Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 2003, p. 172-178.

Autor - Hyltom Pinto de Castro Filho

Advogado em So Paulo. Scio Fundador da Castro Filho & Medeiros Advogados. Especialista em Direito Empresarial pela Fundao Getlio Vargas - FGV. Especialista em Direito Processual Civil pelo Centro de Extenso Universitria - CEU. Especialista em Direito Imobilirio Empresarial pela Universidade SECOVI. Fale com o autor Veja todos os artigos publicados pelo autor www.cfmadv.com.br

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Como citar este texto: NBR 6023:2002 ABNT - FILHO, Hyltom Pinto de Castro. Cooperativas de habitao no Brasil. Anlise legislativa e jurisprudencial. Jus Navigandi, Teresina, ano 16, n. 2957, 6 ago. 2011. Disponvel em: <http://jus.com.br/revista/texto/19698>. Acesso em: 8 nov. 2011.

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