Universidade Federal de Minas Gerais

Escola de Engenharia Departamento de Engenharia de Materiais e Construo

Curso de Especializao em Construo Civil

Monografia

GESTO PARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

Autor: Lara Caroline Borges de Melo Orientador: Prof. Dr. Eduardo Marques Arantes

Janeiro/ 2010

LARA CAROLINE BORGES DE MELO

GESTO PARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

Monografia apresentada ao Curso de Especializao em Construo Civil da Escola de Engenharia UFMG

nfase: Gesto e Avaliaes nas construes Orientador: Prof. Dr. Eduardo Marques Arantes

Belo Horizonte Escola de Engenharia da UFMG 2010

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A todos que, de alguma forma, me acompanharam neste percurso.

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AGRADECIMENTOS

Ao orientador Prof. Dr. Eduardo Marques Arantes pelo incentivo, simpatia e presteza no auxlio s atividades e discusses sobre o tema deste trabalho. Aos demais professores e convidados do corpo docente pela dedicao e entusiasmo, demonstrados ao longo do curso, trazendo novas motivaes e abrindo perspectivas profissionais no identificadas anteriormente. Aos idealizadores, coordenadores e funcionrios do Curso de Especializao em Construo Civil. Aos colegas de classe pela espontaneidade e alegria numa rara demonstrao de amizade e solidariedade. s nossas famlias e amigos pela pacincia em tolerar a nossa ausncia.

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SUMRIO

1. INTRODUO 2. REVISO BIBLIOGRFICA 3. GENERALIDADES SOBRE A INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL 4. CONCEITOS DE GESTO PARA A CONSTRUO CIVIL 4.1. As diferenas entre o gerenciamento tradicional de projetos e os processos de gesto para a qualidade total 4.2. Possibilidades de melhoria no gerenciamento e o uso da engenharia simultnea na produo do produto imobilirio 5. PROCESSO DE DESENVOLVIMENTO, PRODUO, VENDA E ACOMPANHAMENTO DE PRODUTO IMOBILIRIO 5.1. A formalizao do negcio da construo civil 5.2. Desenvolvimento do produto imobilirio 5.2.1. Etapa de projetos e obra 5.2.1.1. 5.2.1.2. Estudo de viabilidade A escolha do terreno e a anlise da legalidade

13 15

18 30

30

48

62 62 65 68 68

da venda 5.2.1.3. A aplicabilidade da responsabilidade scio-

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ambiental nas diretivas de projeto 5.2.1.4. 5.2.1.5. A lei da incorporao e sua aplicabilidade Tipos de projeto envolvidos na construo

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predial e as legislaes pertinentes

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5.2.2. As possibilidades de financiamento da obra 5.2.3. Etapa de venda e garantia da construo 5.2.3.1. 5.2.3.2. civil 5.2.3.3. Anlise ps-ocupao e a verificao da Corretagem Manual de garantias para o setor da construo

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implementao de sistemas de melhoria contnua 6. CONCLUSO 7. BIBLIOGRAFIA 8. ANEXOS

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LISTA DE FIGURAS Figura 1 Relaes entre etapas do empreendimento no gerenciamento seqencial Esquema genrico de um processo seqencial de desenvolvimento do projeto de edifcios participao dos agentes ao longo do processo Organograma genrico da equipe tradicional de projeto Relao situao de maior investimento na fase de projetos X prticas convencionais Capacidade de influenciar o custo final de um empreendimento de edifcio ao longo de suas fases Evoluo da responsabilidade sobre a qualidade dos produtos na indstria japonesa Habilidades intelectuais ao longo do projeto Etapas e seqncia de projeto Interfaces do processo de desenvolvimento de produto na construo de edifcios 35

Figura 2

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Figura 3 Figura 4 Figura 5 Figura 6 Figura 7 Figura 8 Figura 9

38 39 40 42 45 47 54 58 59 60 60 66 67 68

Figura 10 Equipe multidisciplinar de projeto Figura 11 Vantagens obtidas por empresas norte-americanas que implantaram programas de Engenharia Simultnea Figura 12 Engenharia Seqencial X Engenharia Simultnea Figura 13 Comparao do desenvolvimento de produto em Engenharia Seqencial e Engenharia Simultnea Figura 14 Dimenses de Concepo do empreendimento de edifcio Figura 15 Integrao seqencial das dimenses do empreendimento Figura 16 Anlises necessrias para um estudo de viabilidade

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LISTA DE TABELAS

Tabela 1

Nmero de empresas de construo civil no pas por tamanho (nmero de empregados) Origem de patologias e mau funcionamento das edificaes Relao entre custos e receitas de um empreendimento

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Tabela 2

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Tabela 3

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LISTA DE QUADROS

Quadro 1

Vantagens e desvantagens do uso de extranets na coordenao de projetos Conhecimentos necessrios para empreendimentos para a construo civil

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Quadro 2

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LISTA DE GRFICOS

Grfico 1

Evoluo da participao relativa da construo civil no PIB brasileiro

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LISTA DE NOTAES, ABREVIATURAS

ABNT BIM CDC CNPJ COFECI FGTS INSS ISO LUOS NB NBR PAC PAR PBQP-H PDCA PIB SBPE SCP SEBRAE SIAC SINDUSCON SISAC USP

Associao Brasileira de Normas Tcnicas Building Information Modeling Cdigo de Defesa do Consumidor Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica Conselho Federal de Corretores de Imveis Fundo de Garantia por Tempo de Servio Instituto Nacional da Seguridade Social International Organization for Standardization Lei de Uso e Ocupao do Solo Norma Brasileira Norma Brasileira Regulamentadora Programa de Acelerao do Crescimento Programa de Arrendamento Residencial Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat Plan, Do, Control e Action Produto Interno Bruto Sociedade Brasileira de Planejamento Energtico Sociedade em conta de participao Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas Sistemas de Avaliao da Conformidade Sindicato da Industria da Construo Sistema de Ambiente Colaborativo Universidade de So Paulo

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RESUMO Este trabalho desenvolvido atravs da conceituao dos procedimentos de gesto e pela delimitao da maneira como estes vem sendo empregados no setor da construo civil. So citadas as dificuldades oriundas da

especificidade desta indstria, no que se refere a implementao de processos e rotinas voltadas qualidade total. Toda a reflexo conduzida pela anlise das etapas, desde o estudo da

viabilidade at a concluso da obra. Atravs desde panorama, so conceituadas as novas metodologias estudadas, nos ltimos anos, e quais as possibilidades de utilizao destes conceitos pelos coordenadores de equipes. Este trabalho pretende estabelecer parmetros para que os incorporadores e empreendedores iniciantes, estimulados pelo grande capital injetado no setor, invistam tempo e dinheiro na melhoria dos procedimentos para conduo do negcio, esclarecendo os caminhos necessrios para os processos de produo voltados para o mercado imobilirio.

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1. INTRODUO No incio de 2007 foi anunciado pelo Governo Federal o Programa de Acelerao do Crescimento PAC. Este programa prev uma enorme quantidade de investimentos at o ano de 2010, priorizando as reas de infraestrutura, tais como saneamento, transportes, habitao, recursos hdricos e energia. Aproximadamente 57% dos investimentos so de origem pblica ou proveniente de empresas estatais com capital aberto. Os demais 43% esto previstos com o investimento de capital privado induzidos pela iniciativa governamental. Estes ndices podem ser notados na enorme quantidade de obras concludas e em andamento nos ltimos trs anos. Alm das medidas relativas melhoria da infra-estrutura do pas, o PAC ainda possui outros quatro blocos de ao: estmulo do crdito e financiamento, melhoria do marco regulatrio na rea ambiental, desonerao fiscal e medidas fiscais a longo prazo. O programa Minha casa, minha vida, lanado em maro deste ano, demonstra a injeo de capital no setor habitacional de baixa renda. Segundo especialistas do mercado imobilirio, o setor da construo civil ter constantes taxas de crescimento at 2016, por causa da copa do mundo e das olimpadas. Considerando o dficit habitacional brasileiro e as oportunidades oferecidas pelos programas acima citados, uma enorme quantidade de iniciantes vem ingressando neste nicho de mercado, antes dominado por grandes empresas de engenharia, engenheiros autnomos, empreendedores de diversas reas e profissionais do ramo imobilirio. Apesar de ser uma rea tradicional dentre as profisses, o setor carece de indstria desenvolvida e procedimentos organizados, pautados nos sistemas de melhoria contnua. O objetivo principal deste trabalho tratar dos itens necessrios capacitao profissional dos envolvidos e trazer discusso sub-reas de conhecimento relativas construo e incorporao, na tentativa de contribuir para a mudana de pensamento dos envolvidos no processo e avanando nas
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metodologias aplicadas nos canteiros de obra. Especificamente, pretende-se levantamentar a bibliografia necessria para gestores e incorporadores de empreendimentos estabelecendo rotinas, identificando problemas e

esclarecendo as regras do jogo. Neste sentido, atravs de uma anlise crtica da situao atual, so criadas possibilidades de mudana que contribuiro para a melhoria da qualidade final dos produtos. Atravs de trs captulos, sero demonstrados os principais conceitos para a aplicao de sistemas de gesto. No terceiro captulo, ser estabelecido o panorama atual da indstria da construo civil e os procedimentos de projeto, contrataes, obras e relaes entre envolvidos. No quarto captulo, os conceitos sobre os procedimentos de gesto tradicional e gesto para a qualidade total sero demonstrados. Aps o estabelecimento destes conceitos, sero delimitadas as possibilidades de melhoria atravs do uso da engenharia simultnea e no captulo seguinte sero estabecidos os pontos de maior ateno, no que se refere a legalidade do negcio, s leis e normas essenciais, maneira de viabilizar financeiramente o negcio e sobre a necessidade de implementar os processos de melhoria contnua.

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2. REVISO BIBLIOGRFICA A Gesto para Empreendimentos Imobilirios no Brasil um tema novo e de pequena abrangncia no setor. Ainda temos na maioria das obras realizadas um sistema absolutamente manufatureiro. As melhorias existentes na qualidade dos servios prestados, assim como a minimizao dos riscos, custos ambientais e prejuzos scio-econmicos so ainda hoje discutidas isoladamente. H na bibliografia a externalizao da necessidade de pensar o projeto como um todo e no apenas compatibilizar as suas interferncias, assim todo o processo passaria a ser analisado como um produto nico. Essa nova maneira de lidar com as interferncias resultaria em benefcios para a qualidade do empreendimento como um todo. Logo, o empreendimento imobilirio passaria a ser analisado desde a montagem at a finalizao do perodo de garantia da obra, e no apenas como uma seqncia de projetos justapostos linearmente. A bibliografia estudada pode ser subdividida nas seguintes partes: lei da incorporao e NBR 12.721; projeto simultneo e conceitos sobre melhoria contnua; adequabilidade aos sistemas para financiamento da construo da Caixa Econmica Federal e NBRs da srie 15.575. Abaixo so apresentados os conceitos gerais de cada item.

Lei da Incorporao e NBR 12.721: A lei 4.591/ 64 conhecida como a lei da incorporao imobiliria e constituio dos condomnios edlicos. Esta lei disciplina a seqncia e forma de reger a atividade de incorporao e construo. A primeira legislao sobre o tema foi criada no incio do sculo, no perodo de reconstruo do ps-guerra. Atualmente, com a tendncia de

verticalizao dos espaos e da individualizao das matrculas imobilirias, fica qualquer incorporador vinculado ao atendimento da lei para venda prvia dos imveis a ser construdos.

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A NBR 12.721 foi criada a partir de exigncia legal para normatizar a forma de conduo dos processos de incorporao e pr-venda dos edifcios. Tutiakan (2006) cita em seu estudo os inmeros entraves provocados pela necessidade de registrar as incorporaes seguindo os quadros da NBR. Cita como problemas para o entrave de liberaes de empreendimentos para a venda: a burocracia, a falta de conhecimento tcnico especfico dos proprietrios de cartrio de imveis para a anlise de processos imobilirios e por fim a enorme possibilidade de incoerncia entre as reas finais do projeto do empreendimento devido diversidade dos quesitos de prefeituras, INSS e quadros da NBR 12.721.

Projeto simultneo e conceitos sobre melhoria contnua: Segundo Fabricio (2002) a aplicao da engenharia simultnea acontece grande tempo nos setores industriais de bens de consumo. Esta metodologia de trabalho permite, segundo o autor, a interao entre todos os projetistas, analistas, investidores, etc., possibilitando a melhor soluo possvel medida que so analisados os pontos fortes e fracos de todo o processo. O autor, em seu estudo, analisa a possibilidade de adaptao da metodologia para a construo de edifcios e conclui que, apesar das dificuldades relativas implantao de uma nova metodologia de trabalho h a possibilidade de trazer ganhos para o processo de produo de um bem imobilirio. O autor, pauta sua anlise na possibilidade de interao entre trs interfaces bsicas: interface com mercado e usurio, interface com as diversas especialidades do projeto e interface do projeto com a construo. Neste sentido, o processo passa a ter interaes aleatrias medida que surgem pautas para discusso, e a soluo conjunta possibilita a anteviso dos problemas e dificuldades a ser enfrentadas. Segundo Fabricio (2004), atravs da estabilizao de procedimentos de contratao, compras, produo, treinamento, controles, ensaios, soluo de problemas, etc., que as empresas se tornam mais aptas a enfrentar desafios competitivos.
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Adequabilidade aos sistemas para financiamento da construo da Caixa Econmica Federal: A Caixa Econmica Federal, como o maior financiador imobilirio do pas, implementa as polticas publicas de desenvolvimento no setor imobilirio fazendo exigncias que tendem a garantir a melhoria dos bens imveis produzidos. Estas melhorias esto relacionadas ao Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat PBQP-H e a implementao dos Sistemas de Avaliao da Conformidade de Empresas de Servios e Obras da Construo Civil SIAC. A implementao desses sistemas trs, para o canteiro de obras, os processos de melhoria e padronizaes das normas ISO 9000. Alm dessas exigncias, as avaliaes tcnicas e a prvia definio dos parmetros mnimos de acabamento, materiais bsicos, tcnicas e sistemas construtivos, fazem com que o construtor execute a obra conforme aprovado pelos rgos envolvidos, dando garantias ao consumidor final.

NBRs da srie 15.575. As NBRs 15.575 tratam sobre o desempenho das edificaes. Ainda esto em fase de testes e tem a preveno de definir para edificaes construdas, independente da existncia de financiamento imobilirio, os parmetros mnimos a ser observados pelos projetistas. Estes documentos serviro de respaldo ao consumidor para aes judiciais. Alm disso, as normas contero definies sobre os perodos mnimos de garantia especificando responsabilidades dos envolvidos.

3. GENERALIDADES SOBRE A INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL

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Os atuais processos de trabalho na indstria da construo civil foram fortemente influenciados pela revoluo industrial. Esta relao foi descrita por Fabricio (2002) onde so apontados o intenso processo de diviso social, a subseqente ciso entre projetar e construir e por fim a instituio de formaes profissionais distintas para a arquitetura e a engenharia. A partir da, surgem profissionais que projetam os edifcios e profissionais que planejam os meios de execut-los. Entretanto, o aumento da complexidade dos edifcios construdos e dos processos de controle por parte das organizaes (governamentais,

organizaes de classe, etc.), legislaes pertinentes e a prpria capacidade tecnolgica do setor, aumentaram a necessidade de readaptaes cclicas. So exemplos dessas readaptaes o surgimento de maquinrio para agilizao dos processos construtivos, a utilizao de elementos pr-fabricados de ao e a utilizao de softwares computacionais para as simulaes e avanos na metodologia de trabalho. Por meio desta anlise podem ser citadas as principais caractersticas do mercado atual da construo civil, pois atualmente, enfrentamos os benefcios e problemas relativos s novas condies de trabalho.

Benefcios j atingidos em relao ao passado: Aumento da quantidade de financiamentos para construo com taxas reduzidas de juros; Mercado consumidor mais exigente; Leis de proteo da ao consumidor de aplicadas. nos Exemplo: perodos

implementao

garantia

construo

estabelecidos pela NBR-5674/99 e da nova srie NBR-15.575; Mecanismos de aprovao e controle das legislaes municipais, estaduais e federais em constante processo de aprimorao, resultando em um maior respeito s regras existentes;

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rgos financiadores contribuindo para a garantia da qualidade do processo ao exigir: i. Profissionais responsveis pela obra e pelo projeto; ii. Conformidade entre projetos financiados, projetos

aprovados nos rgos competentes e projetos construdos; iii. Projetos complementares; iv. Planejamento de obra; v. Regularidade de mo-de-obra; vi. Qualidade construtiva; vii. Implementao de parmetros mnimos de moradia conforme divulgado pelos rgos financiadores; viii. Exigncia de certificaes tipo PBQP-H, baseado nos programas de qualidade total para as construtoras; Profissionais especializados com grande capacidade tcnica; Enorme quantidade de pesquisas cientficas e avanos

tecnolgicos; Facilidade de acesso informao atravs de pesquisas pela internet e revistas especializadas impressas ou digitais.

Problemas persistentes: Variabilidade das legislaes municipais e estaduais dificultando a apreenso das LUOS, assim como, das especificidades dos processos de aprovao em cada cidade; Normas tcnicas no aplicadas por desconhecimento dos profissionais ou pelo auto custo de aquisio das mesmas; No utilizao da coordenao modular (normas tcnicas brasileiras disponveis desde 1950) para os projetos e escolhas de material; Mo-de-obra desqualificada e mal remunerada; Ausncia de investimentos, em qualificao de mo-de-obra gerando desperdcio de insumos;
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Sistema manufatureiro resultando em: i. Dificuldade para o reaproveitamento de entulho de construo. No h cultura do desmonte cuidadoso e nem do reaproveitamento dos materiais em novas construes; ii. Excesso de tempo necessrio para a construo, se compararmos aos sistemas pr-fabricados utilizados em outros pases com maior desenvolvimento tecnolgico; iii. Necessidade de grandes reas para o despejo dos entulhos gerados pelas reformas, construes novas e demolies completas de edificaes;

Resistncia

na

aplicao

de

novas

tecnologias

no

empreendimento, resultantes do auto-custo da no aceitao do consumidor final e da inexistncia de mo-de-obra suficiente para implementao em larga escala. Exemplo: painis pr-fabricados em gesso utilizados em construes residenciais; Linearidade dos processos de gesto e coordenao dos empreendimentos, gerando: i. Excesso de revises de projeto; ii. Falta de integrao das solues; iii. Auto ndice de desperdcio de insumos pela grande quantidade de modificaes nos projetos; iv. Aumento do tempo de projeto e construo; No utilizao de sistemas tipo BIM para a atividade de projeto e acompanhamento de obra (as built), justificados pelo auto-custo de implementao do software, pela necessidade de treinamento da mo-de-obra e pelo custo de manuteno das equipes de trabalho; Excessiva diviso do trabalho no canteiro de obras e nos projetos onde os profissionais perdem a noo do objetivo final do seu trabalho; Dificuldade em integrar as aes, nas diversas frentes de trabalho;
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Ausncia

de

implementao

de

tcnicas

relativas

sustentabilidade das construes (escolha de materiais, retrofit, etc.) por desconhecimento, resistncia da equipe tcnica, ausncia de normas por parte dos rgos pblicos e no exigncia dos consumidores; Baixos salrios e pequena qualidade de vida para os envolvidos no setor. Se analisarmos os itens acima, fica claro que o setor da construo civil carece de melhorias. Entretanto, ao comparmos a outros setores da indstria, no h como negar que a construo civil possui a peculiaridade de produzir a cada empreendimento um produto nico. Certamente, estaro empregadas solues distintas de projeto e construo, havero influncias do local da obra, da quantidade de mo-de-obra disponvel, do custo dos insumos e da legislao especfica para o empreendimento. Ao estudar profundamente os terrenos poderemos viabilizar ou no o prosseguimento do empreendimento. Em setores como o automobilstico, o eletro-eletrnico, o panorama completamente diferente. H, nestes setores, a possibilidade de planejamento prvio da produo, com grandes chances do projeto ser cumprido em todos os quesitos conforme o projetado. As variabilidades esto relacionadas apenas aos custos de insumos, custos de mo-de-obra, capacidade de entrega dos fornecedores e demanda de mercado. Nos prximos pargrafos sero detalhadas as especificidades da indstria da construo civil, com foco voltado para os produtos do mercado imobilirio. Fabricio (2002) cita que os edifcios [...] so sem dvida caracterizados por sua singularidade. A especificidade de cada produto no setor da construo civil est diretamente relacionada s variaes abaixo descritas: unicidade do terreno; stio urbano (clima, topografia, regime de guas; tipo de solo); legislaes (municipais, estaduais e at legislaes federais);

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normas e legislaes especficas do tipo de projeto (hospitais, indstrias, etc.); mobilidade de canteiro de obras e infra-estrutura de trabalho; materiais construtivos disponveis no mercado local; custos dos insumos para cada regio; disponibilidade de mo-de-obra qualificada; demanda de mercado consumidor; capacidade de insero na cultura de consumo local, atravs da anlise das tipologias arquitetnicas locais; capacidade de absoro de novas tecnologias aplicadas ao mercado da construo.

Neste sentido cada empreendimento mobiliza aes para sua definio, desenvolvimento, implementao, entrega e acompanhamento ps-ocupao. Sendo que estas aes, so especficas para cada uma das variaes citadas acima. Diversos autores relatam sobre a especificidade da indstria da construo civil, onde podemos observar que mesmo atingindo extremo avano tecnolgico e sob condies de excelncia na gesto do empreendimento e na gesto dos processos, continuaremos a lidar com a criao de um produto nico a cada novo empreendimento. Em Fabricio; Melhado (2000) apud Fabricio (2002) citado: De forma simplificada cada empreendimento de edificao equivale, em termos gerais, ao desenvolvimento de um novo produto na indstria de transformao, uma vez que cada empreendimento exige um novo terreno, um novo projeto e a montagem de uma novo sistema de produo. Com isso, surgem srias limitaes para a padronizao e para a ampliao das escalas de produo, inibindo a expanso

(externamente regio de atuao) e o crescimento das empresas de construo [...] dificultando a entrada de empresas estrangeiras que

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no esto acostumadas s condies e prticas de cada pas ou mesmo de cada regio. Para Agopyan (2001) apud Fabricio (2002) na definio de produtos imobilirios: ... cada produto pode representar uma realidade distinta, com exigncias funcionais, prazos e processos especficos. Assim, a variabilidade na construo se expressa na demanda (quantidades), nos produtos e nos modos de realizao. E para Amorim (1996) apud Fabricio (2002): A complexidade de cada produto e de cada processo de produo de edifcio faz com que alguns autores se refiram construo como uma indstria de prottipos, organizada para produo de produtos nicos e diferenciados. Assim, os empreendimentos imobilirios podem ser considerados unidades de construo absolutamente individualizadas, resultantes de uma indstria que exige a articulao de processos produtivos especficos. Para a implantao de cada empreendimento de construo civil, h a disponibilizao de materiais, componentes industrializados e servios subcontratados. Bobroff (1998) apud Fabricio (2002) cita a existncia de uma dualidade entre as atividades de montagem do empreendimento, promoo do negcio, desenvolvimento dos projetos e o perodo especfico de execuo da obra. Este autor, observa que apesar da unicidade de cada empreendimento, estas fases podem se tornar conceitualmente distintas a partir do momento que as solues construtivas da obra tornam-se padronizadas e repetitivas. Entretanto, esta observao cabe apenas s empresas que j atingiram certo desenvolvimento tecnolgico e gerencial, onde j esto implantadas

metodologias de melhoria contnua como as normas tipo ISO, metodologias

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prprias onde no importa a certificao, qualificaes relativas ao PBQP-H, etc. O plano de negcios com a definio do publico alvo, o estabelecimento de metas de desenvolvimento tecnolgico, a implementao de novos patamares gerenciais e principalmente o envolvimento dos funcionrios na busca da aplicao dos conhecimentos adquiridos, permitem que as melhorias sejam facilmente apreendidos e aplicados na obteno de um novo produto imobilirio. Os ndices de qualidade podero ser observados na avaliao de conformidades em relao a qualidade da construo, a qualidade percebida pelo comprador, no retorno financeiro para os envolvidos no processo (stakeholders), na consolidao do nome, credibilidade da empresa, etc., logo a qualidade expressa na capacidade de programar o empreendimento, ser alta quando os envolvidos possurem conhecimento e intimidade com as etapas do processo. Assim, a definio do foco de mercado e a delimitao dos tipos de produto, contribuem para a empresa e antecipam o entendimento global dos empreendimentos a ser praticados pela mesma. Para contribuir na qualidade do processo desenvolvido, h a possibilidade de estudo preliminar das vrias solues tcnicas disponveis e dos custos relativos ao desenvolvimento de cada uma delas, assim como o levantamento dos possveis problemas e solues, decorrentes da integrao dos projetos. Para tanto, a definio de foco de mercado e o estudo das possibilidades construtivas podem determinar que o processo seja:

personalizado como um todo; o ex.: casas unifamiliares, incorporaes imobilirias pequenas empresas. de

projeto personalizado com obra planejada e racionalizada, com alto grau de industrializao presente na obra;

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o ex.: edifcios projetados e construdos por construtoras de luxo (Construtora Capara, Construtora Lider, Construtora Encol, etc.) projeto e obra planejados e racionalizados, com alto grau de industrializao presente na obra. Processo personalizado apenas para a implantao da edificao ou definio de loteamento. o ex.: casas populares (Casa Rpida da BS Construtora), condomnios de edifcios da classe C e D (empreendimentos da Construtora MRV). Obviamente, as variaes em relao ao tipo de projeto e obra praticados influem diretamente na maximizao ou minimizao do lucro para o incorporador e eventualmente, para o construtor, pois inevitavelmente, h um limite de mercado estabelecido para a compra. Este limite regulado pela lei da oferta e procura, e claramente influenciado pela quantidade de dinheiro disponibilizado pelas linhas de crdito oferecidas por bancos privados e estatais. Atualmente existe no mercado uma srie de financiamentos. Na Caixa Econmica Federal h linhas de crdito at o valor de R$500.000,00 (quinhentos mil reais) com taxas de juros variando de 5 at 12%. Desta maneira, no h como negar que os tetos dos financiamentos influem diretamente na composio de custos dos empreendimentos das empresas , assim como na determinao da faixa de mercado consumidor a ser atendida pelos produtos. Sendo assim as empresas do setor so obrigadas a alterar a antiga equao de composio de preos dos empreendimentos, compostos atravs da soma dos custos de produo acrescidos do lucro desejado, por um patamar de preo estabelecido pela concorrncia, imputando s empresas a necessidade de serem suficientemente eficientes para poderem participar do mercado, ou seja, serem capazes de produzir a um custo que lhes permita praticar o preo de mercado e ainda obter nveis de rentabilidade e de risco aceitveis, como
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enfatizam o Centro de Tecnologia de Edificaes - CTE (1994) e Lima Jr. (1995) apud Fabricio (2002). Desta maneira segundo Fabricio (2002) as transformaes produtivas nos modelos de gesto, em geral, guardam uma estreita coerncia com as necessidades competitivas e com as exigncias do mercado e da sociedade em geral. Assim, a [...] introduo de novas filosofias de gesto nos processos de produo, ou em parte destes passa pelo entendimento das tendncias e desafios competitivos e suas implicaes nos modelos de gesto. Como informado por Fabricio (2002) alguns sub-segmentos da construo civil vem expondo as limitaes tcnicas e principalmente organizacionais dos escritrios nacionais, que vm perdendo tais mercados para concorrentes mais geis e com uma estratgia de marketing agressiva, voltada ao atendimento aos clientes. Certamente estes escritrios internacionais esto habituados com outra maneira de trabalho, pautada nos sistemas de gerenciamento e qualidade. Inevitavelmente, os reflexos da globalizao estabelecem novos padres de consumo e parametrizam as exigncias dos clientes perante os seus prestadores de servio. Estas novas exigncias fazem com que as empresas do setor se reorganizem e busquem metodologias para atingir patamares de qualidade bem maiores que os aplicados at ento. A tabela abaixo, mostra dados divulgados por Fabricio (2002) onde a maior parte das empresas do setor de construo civil possuem at 19 empregados. Segundo Fabricio (2002) alm da participao direta no PIB as empresas da construo civil demandam, a montante, diversos insumos, gerando riquezas em uma longa e complexa cadeia de fornecedores. A jusante da indstria da construo, outras riquezas so geradas nos servios de comercializao, manuteno e explorao das construes, especialmente no setor imobilirio.
quantidade de empregados numero de empresas participao em relao ao total de empresas

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At 19 empregados De 20 a 99 empregados De 100 a 499 empregados Mais de 500 empregados totais

76.465 8.349 1.868 194 86.876

88,0% 9,6% 2,2% 0,2% 100,0%

Fonte: RAIS, Ministrio do Trabalho e Emprego (MTE, 2000) apud Fabricio (2002)

Tabela 1 - Nmero de empresas de construo civil no pas por tamanho (nmero de empregados) Segundo grfico divulgado pelo mesmo autor podemos verificar que a evoluo da participao relativa da construo civil no PIB brasileiro foi crescente em toda a dcada de noventa, no ano de 1999, a indstria da construo civil respondeu por 10,26% do PIB, enquanto a agropecuria teve participao de 8,42%, a indstria extrativa e de transformao respondeu por 23,69% e todos os servios, inclusive financeiros, corresponderam a 62,80% do PIB. Estes dados so demonstrados pelo grfico abaixo.

Fontes: 1970 1979: Anurio Estatstico do Brasil (IBGE , 1990); 1980 1990: Anurio Estatstico do Brasil (IBGE , 1991); 1991 1998: IBGE, Diretoria de Pesquisa, Departamento de Contas Nacionais (IBGE, 2000) apud Fabricio (2002)

Grfico 1 - Evoluo da participao relativa da construo civil no PIB brasileiro Na mesma dcada foram detectados a existncia de aproximadamente 3.600.000 pessoas envolvidas diretamente no setor da construo civil representando em torno de 5,9% do total de ocupados no pas. Este mesmo percentual de pessoas, responsveis pela gerao de 10,26% de todo o PIB do pas, possuem o menor salrio se comparados aos outros setores da indstria de transformao.
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Este fato pode ser relacionado s condies de vida da maioria dos trabalhadores tradicionais da construo civil e no ingresso de desempregados de quaisquer setores. Nota-se, no dia a dia das obras, uma enorme

quantidade de profissionais autnomos que se aventuram na execuo de reformas ou candidatam-se a empregos em construtoras sem nunca terem entrado num canteiro de obras antes. Estes profissionais encontram no setor da construo civil a possibilidade de emprego sem necessidade de comprovao de experincia. Por outro lado, os coordenadores de obra, sejam eles profissionais do ramo ou no, vem na contratao de mo-de-obra barata e desqualificada a economia da sua obra, afinal o custo relativo da mo-de-obra corresponde a alto percentual dentre os insumos gastos em uma construo. Entretanto, a escolha pautada apenas no preo unitrio do insumo tem trazido ao setor muitos desperdcios, tais como: excesso de tempo para execuo de tarefas; desperdcio de materiais; falta de qualidade no servio executado; dificuldades posteriores perante os compradores por no atendimento s garantias previstas em lei. H necessidade de grande mudana para que o objetivo final de cada empreendimento seja pautado pela qualidade, nos diversos nveis. Neste sentido, a maior capacitao dos colaboradores, o monitoramento do ambiente de trabalho, a verificao da satisfao dos clientes, colaboradores e fornecedores, num processo contnuo de melhoria do sistema de gesto da qualidade tendem a contribuir, desde que, aplicados amplamente no processo. Inegavelmente a enorme quantidade de crdito disponibilizado e os investimentos governamentais em infra-estrutura urbana e rodoviria, Copa do Mundo de 2014 e as Olimpadas de 2016 estimulam a economia do pas e garantem taxas de crescimento econmico bastante considerveis. H a necessidade de desenvolvimento de novas metodologias de trabalho, novas
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tecnologias de construo e obviamente da aplicao das leis, normas e demais conhecimentos existentes. Entretanto, importante ressaltar que, os interessados em aproveitar as chances atuais oferecidas pelo mercado da construo civil devem buscar conhecimentos necessrios para aumentar as chances de sucesso.

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4. CONCEITOS DE GESTO PARA A CONSTRUO CIVIL

4.1.

Diferenas entre gerenciamento tradicional de projetos e os processos de gesto para a qualidade total

Frente ao panorama otimista de crescimento e as claras necessidades de mudana no setor da construo civil, algumas empresas passam a investir tempo e capital humano no desenvolvimento de novas metodologias de gerenciamento. Estas metodologias buscam garantir um conjunto de melhorias relativas ao conceito da qualidade total. A maioria das empresas do setor, sejam elas escritrios de projeto, empresas de construo ou de consultoria, enfrentam problemas no que se relaciona falta de: planejamento do prprio negcio; definies de foco empresarial; estabelecimento de metas internas de crescimento da empresa; definio de papis entre os funcionrios e diretores; metodologia para as comunicaes (entre funcionrios, entre empresas e entre cliente/ empresa); metodologia para registro e arquivamento das solicitaes (entre funcionrios, entre empresas e entre cliente/ empresa); organizao dos arquivos digitais e fsicos; definio dos custos reais de trabalho, envolvendo custos fixos de escritrio, amortizaes de equipamentos, etc.; estabelecimento e cumprimento de cronogramas; ausncia de equipe de apoio treinada, assim como dificuldade em contar com os prazos dos prestadores de servio; baixa capacidade em lidar com os imprevistos no processo.

Os problemas acima oneram as empresas/ escritrios pelo aumento de tempo dedicado cada projeto, devido desorganizao interna dos mesmos. Os

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patamares de contratao dos servios esto definidos pelo mercado e a falta de controle sobre o trabalho representa dificuldade em renegociar os custos perante os clientes. Estes custos, relativos pouca eficincia das estruturas, foram uma diminuio do lucro, chegando muitas vezes ao prejuzo. Os dados fornecidos por Fabricio (2002) mostram que, no ramo da construo civil, h uma maioria esmagadora de 88% de empresas com no mximo 19 empregados. Entretanto, vale ressaltar, que os escritrios de projeto, sejam eles de arquitetura ou engenharia, possuem bem menos funcionrios que o divulgado acima e apenas as empresas voltadas construo, propriamente dita, possuem um nmero maior de funcionrios contratados (pedreiros, serventes e funcionrios de rea tcnica). Os pequenos escritrios so formados, normalmente, por dois profissionais formados (arquitetos ou engenheiros), estagirios e eventualmente uma secretria e um escritrio de contabilidade para cuidar da regularidade da empresa perante os rgos de fiscalizao. Entretanto, a maioria das contrataes internas efetuada sem qualquer estabelecimento de vnculos empregatcios, correspondendo, normalmente, a uma pssima remunerao para os funcionrios. Neste tipo de estrutura, extremamente enxuta, os profissionais acumulam funes (gerenciais, tcnicas, comerciais, etc.;) havendo uma grande dificuldade em planejar o crescimento da empresa e em implantar quaisquer rotinas de organizao. A ausncia deste investimento pode ser justificada pela falta de tempo e a centralizao das atividades. Tais profissionais tendem a dificultar a implementao de quaisquer melhorias por julgarem as mudanas desnecessrias, pois as mesmas interferem diretamente na rotina dos mesmo exigindo mudana de hbitos que vem se repetindo ao longo de muitos anos de trabalho. Estes pequenos escritrios, muitas vezes, baseiam-se na lei da compensao e aceitam projetos com baixo valor de contratao, na expectativa de obter

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novos clientes no futuro. Entretanto, estas aes podem contribuir para o aumento do problema, limitando o crescimento, pois: nunca haver remunerao financeira que permita o investimento de tempo e dinheiro no planejamento futuro do negcio; os envolvidos sempre acumularo funes; haver uma constante negativa na qualidade do trabalho oferecido; sempre existiro fases com, falta ou excesso de trabalho, resultando na ausncia de uma equipe fixa que possa contribuir a longo prazo para um melhoria da qualidade dos servios; equipes flutuantes de prestadores de servio que no possuem parmetros de qualidade e cronograma alinhados com a vontade do cliente; estagnao econmica da empresa frente as empresas concorrentes.

Desta maneira, uma seqncia de trabalhos desenvolvida com oramentos que no cobrem nem os custos relativos s prprias de horas de trabalho dos envolvidos. H um dficit constante ao no considerar para estes oramentos, os custos relativos aos investimentos em montagem de escritrios, gastos relativos a telefonia, energia, acesso digital, material de escritrio, amortizao de equipamentos, aperfeioamento profissional, etc.. Se verificarmos as grades curriculares dos cursos de Engenharia e Arquitetura e Urbanismo, veremos que h uma influncia direta na forma como estes profissionais atuam no mercado. Nos cursos de Engenharia existe uma srie de disciplinas importantes sobre o gerenciamento, enquanto os cursos de Arquitetura e Urbanismo oferece aos seus alunos apenas as disciplinas de conhecimento tcnico-especfico. Estas relaes tornam-se mais claras ao observar as grades curriculares dos dois cursos. Na USP consta na grade curricular do curso de Engenharia Civil as disciplinas: Princpios de Economia, Administrao da Produo na Construo Civil, Administrao e Empreendedorismo, Princpios de

Mensurao e vrias disciplinas relacionadas Logstica.

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J o curso de Arquitetura na mesma universidade oferece apenas uma disciplina entitulada Pratica Profissional e Organizao do Trabalho e as disciplinas optativas no constam na grade curricular. Estas estruturas de formao acadmica se repetem pelo pas e contribuem para que as empresas, com participao de engenheiros em sua estrutura, desempenhem com maior qualidade as atividades gerenciais necessrias ao bom

funcionamento das mesmas. No ramo da construo existem algumas variaes em relao aos pequenos escritrios de projeto. Ao lidar, cotidianamente, com os altos valores de obras, investimentos em pessoal, maquinrio, infra-estrutura de escritrio, canteiro, etc. os envolvidos so obrigados a atender uma srie de condutas que beneficiam a organizao da empresa/ escritrio sempre buscando reduzir os impactos dos custos no desenvolvimento de qualquer atividade. Alm dessas habilidades, a possibilidade de variar o tipo de contratao, delineia relaes vantajosas para ambas as partes (clientes e empresas). Tais empresas trabalham com contrataes por: Preo fechado: valor de contratao baseado em todo o custo do bem a ser construdo onde so elaborados oramentos detalhados e so considerados todos os custos indiretos. Neste valor, esto previstos custos variveis, remunerao dos envolvidos, taxas de impostos e lucro para a empresa. Custo por administrao: os custos de administrao so baseados em taxas de remunerao que incidem sobre o somatrio de todos os valores de insumos consumidos na construo, tais como: materiais de construo, mo-de-obra, energia, telefonia, etc.. Normalmente, so aplicadas sob taxas percentuais variveis, no mercado mineiro, de 10 a 15%. Nos contratos por preo fechado h a possibilidade de renegociao dos valores estabelecidos inicialmente, acrescendo ao montante inicial os aditivos de contrato. Estes aditivos so ressalvados legalmente, desde que haja capacidade de mensurao e a possibilidade de comprovao dos desvios em
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relao ao contrato inicial (troca de especificaes de materiais, conseqncias de tragdia naturais, aumento de servios, etc.). Contrariando todos os avanos atingidos pelo setor da construo, os escritrios de projeto, principalmente os de projetos de arquitetura,

estabelecem contratos por preo fechado, onde normalmente no h a facilidade de mensurao dos desvios relacionados contratao original. Esta reviso de valores fica, na prtica, vinculada a mudanas drsticas em relao ao programa inicial de projeto. Alm disso, nota-se que a informalidade dos procedimentos nos escritrios de arquitetura no geram documentos, metodologicamente organizados, que permitam quaisquer renegociaes. sob estas condies que as atividades de engenharia e arquitetura vem ocorrendo. A maneira de gerenciar e coordenar projetos est claramente relacionada a todas as situaes citadas e o gerenciamento das atividades efetuado de maneira descoordenada e linear. Melhado (1994) apud Fabricio (2002) lista como importantes obstculos que limitam a qualidade dos projetos frente produo de edifcios: o trabalho no sistematizado e descoordenado das diversas equipes de projeto participantes de um empreendimento; a ausncia de um projeto voltado produo, com dificuldades de alterar a forma de projetar, muito voltada ao produto; a falta de padres e procedimentos para a contratao de projetistas; a realizao de uma compatibilizao de projetos e no sua real coordenao; as falhas no fluxo de informaes internas empresa construtora, prejudicando o processo de retroalimentao de projetos futuros. Neste sentido a necessidade de novos modelos organizacionais aptos a organizar o processo de projeto de maneira a democratizar o processo decisrio e incrementar o carter multidisciplinar das solues formuladas so urgentes como citado por Melhado. Outros autores como Castells; Heineck
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(2001), Fruet; Formoso (1993), Jobim et al. (1999) apud Fabricio (2002) citam a existncia de duas etapas claramente distintas nos processos de projeto quando a coordenao desenvolve-se de maneira linear. Estes autores referem-se a existncia de: etapa qualitativa: diretamente relacionada ao desenvolvimento, concepo e formulao dos projetos de arquitetura e; etapa quantitativa: relacionada ao desenvolvimento tecnolgico das opes selecionadas, exercida pela engenharia da empresa construtora ou por escritrios independentes. Neste sentido, podemos extrapolar o conceito acima para as demais etapas de um empreendimento tpico, com as seguintes definies: Etapa conceitual; Etapa comercial e jurdica; Etapa qualitativa (etapa referenciada por outros autores); Etapa quantitativa (etapa referenciada por outros autores); Etapa executiva.

Tradicionalmente, estas etapas no se relacionam entre si e compem para o gerente de empreendimento uma seqncia simples de atividades necessrias para o bom desempenho do todo.

CONCEITUAL

COMERCIAL E JURIDICA

QUALITATIVA

QUANTITATIVAS (desenvolvimento

EXECUTIVA

(definio do produto, estudo de viabilidade, etc)

(avaliao dos custos, contrataes e verificao das legalidades)

(concepo e formulao dos projetos de arquitetura)

tecnolgico das opes. desenvolvimento de proj. de engenharia.)

(implantao e entrega do bem construido)

FIM DA FASE ANTERIOR E MUDANA DE PARA PRXIMA SEQUNCIA DE ATIVIDADES.

Figura 1 Relaes entre etapas do empreendimento no gerenciamento seqencial

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Fabricio (2002) descreve o modo de trabalhar no setor da construo civil da seguinte maneira: [...] o arranjo institucional e as prticas vigentes de processo de projeto podem ser classificados como altamente hierarquizados e so desenvolvidos de maneira seqencial, com a equipe de projeto se modificando ao longo do processo de projeto, pela mobilizao e desmobilizao dos projetistas das diferentes especialidades. O processo seqencial em uso possibilita que apenas o projetista de arquitetura tome contado direto com a programao do

empreendimento. Os demais projetistas partem do projeto ou anteprojeto de arquitetura e das solues adotadas nesta disciplina para desenvolver solues tcnicas que complementem o projeto de arquitetura. Assim, o programa apresentado para os projetistas de engenharia, atravs de desenhos e solues de projeto previamente adotados no projeto arquitetnico.

Fontes: Fabricio; Melhado (2001) apud Fabricio (2002)

Figura 2 - Esquema genrico de um processo seqencial de desenvolvimento do projeto de edifcios participao dos agentes ao longo do processo Segundo Fabricio (2002) estamos lidando com dificuldades relacionadas ao enorme nmero de profissionais independentes contratados entre si e sem nenhum vinculo empregatcio. Inevitavelmente, os projetos so influenciados por esta cultura e os contratos estabelecidos entre as partes no so capazes
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de aprimorar a qualidade dos projetos e nem de estabelecer relaes mais colaborativas nos mesmos. Esta maneira de trabalho e a ausncia de interao entre as etapas podem ser demonstradas pela figura acima. Neste procedimento tpico, aps a delimitao do produto imobilirio, a contratao dos projetistas feita pelo promotor do empreendimento, e a partir da, todos os envolvidos devem se reportar a ele para a tomada de qualquer deciso. Fabricio cita que o modelo acima no universal, entretanto amplamente aplicado no Brasil. Em outros pases, como Frana e Inglaterra, a responsabilidade das contrataes do arquiteto, tendendo a contribuir para uma soluo mais eficiente, pois permite uma maior interatividade entre concepo e

especialidades, assim como, numa melhor coordenao do processo. A figura abaixo, demonstra todo o processo entre contrataes e subordinaes tradicionalmente utilizadas na metodologia tradicional de projetos e na conduo de empreendimentos. Nos pequenos empreedimentos, pode-se notar a peculiaridade de existir certa fuso de etapas, onde os projetos de arquitetura so desenvolvidos, muitas vezes, numa miscelnea de definies sobre estruturas, instalaes, etc. Entretanto, a participao de apenas um profissional faz com que a ausncia de crticas externas interfiram na qualidade do produto final. Fabricio (2002) em seu trabalho apresenta inmeros dados onde podemos concluir facilmente que h a necessidade de melhoria no sistema de coordenao de projetos e execuo das obras. Na tabela abaixo podemos verificar que nas anlises efetuadas por Motteu; Cnudde (1989) e Abrantes apud Maciel; Melhado (1995), a origem de patologias e mau funcionamento das edificaes esto claramente relacionados etapa de concepo e projetos e execuo/ construo. A etapa de concepo e projetos corresponde ao percentual mdio de 52%, enquanto que a etapa de execuo/ construo corresponde ao percentual mdio de 23,5%.

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Fonte: Melhado (1994) apud Fabricio (2002)

Figura 3 - Organograma genrico da equipe tradicional de projeto

anlise 1 Motteu; Cnudde (1989) concepo e projetos execuo materiais uso execuo rpida outros 46% 22% 15% 8% 5% 4%

anlise 2 Abrantes apud Maciel; Melhado (1995) concepo e projetos construo equipamentos outros 58% 25% 2% 15%

Fonte: Fabricio (2002)

Tabela 2 - Origem de patologias e mau funcionamento das edificaes

O pequeno investimento de tempo nas etapas de concepo e projeto desencadeia segundo Fabricio (2002) um aumento claro dos custos totais. Na figura baixo esto demonstradas as relaes entre custo X tempo, assim

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como as situaes referentes pratica convencional corrente e o uso de maior tempo no projeto.

Fonte: Barros; Melhado (1993) apud Fabricio (2002)

Figura 4 - Relao situao de maior investimento na fase de projetos X prticas convencionais

Na figura 5 o mesmo autor traa as relaes, inversas, entre a possibilidade de interferncia em um empreendimento com o custo acumulado de produo. Esta anlise remonta necessidade de maior ateno nas etapas de planejamento pois, neste momento teremos menor custo envolvido

possibilitando a redefio do programa do empreendimento, caso se faa necessrio. Assim, as experiencias da industria internacional e de outros setores da industria brasileira mostram resultados importantes, que eventualmente, podem ser aplicados na construo civil. Atualmente, por influncia de normas tcnicas, rgos de classe e rgos financiadores, as NBR`s da srie ISO 9000 esto sendo aplicadas e uma srie de empresas j possuem a certificao. Alm disso, a certificao do PBQP-H representa necessidade de aprimoramento dos processos, especficos construo civil, para garantir financiamentos para as obras perante a Caixa Econmica Federal.

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Fonte: Fabricio (2002)

Figura 5 - Capacidade de influenciar o custo final de um empreendimento de edifcio ao longo de suas fases Todos os sistemas voltados para a construo civil possuem relao direta com a qualidade total oriunda da indstria de transformao, principalmente do setor automobilstico. Segundo Koskela (1992) e Fabricio (1996) apud Fabricio (2002) com o esgotamento do modelo `taylorista-fordista a partir das dcadas de 1970 e o surgimento de um novo paradigma de `produo enxuta de origem japonesa e com a ascenso de novos hbitos de consumo que valorizam a qualidade e a diferenciao dos produtos, a competitividade passa a ser determinada, tambm, por critrios de qualidade e desempenho de produtos e servios. Desta forma, a qualidade passa a ser vista nas dimenses objetiva e subjetiva. A dimenso objetiva da qualidade est relacionada s propriedades fsicas do objeto em questo. J a capacidade das pessoas em perceber e mensurar as caractersticas objetivas e subjetivas do produto esto relacionadas dimenso subjetiva dos produtos.

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As experincias oriundas da indstria japonesa, influenciaram a percepo sobre o conceito de qualidade. Entre 1930 e 1950 a qualidade era vista como perfeio tcnica e nos vinte anos seguintes, o conceito mais importante era a garantia da qualidade. Segundo Fabricio (2002) os principais autores do perodo conceituaram qualidade como:

qualidade

do

produto

como

mxima

utilidade

para

consumidor DEMING (1950) apud Fabricio (2002) qualidade como o perfeito contentamento do usurio

Feigenbaum (1951) apud Fabricio (2002) qualidade como satisfao das necessidades do cliente Juran (1954) apud Fabricio (2002) qualidade efetiva a que realmente traz satisfao ao consumidor Ishikawa (1964) apud Fabricio (2002) qualidade como a mxima aspirao do usurio Feigenbaum (1961) apud Fabricio (2002). Inegavelmente, conforme observa Picchi (1993) apud Fabricio (2002) o conceito `qualidade dinmico e varia com o tempo e com os interesses das pessoas ou organizaes em que empregado. Na anlise da figura abaixo percebemos que na prpria indstria japonesa houve evoluo do conceito de qualidade e o enfoque deste conceito na indstria foi alterado em funo das necessidades. Assim, a evoluo da responsabilidade sobre a qualidade na indstria japonesa passa pelas seguintes etapas:

qualidade da inspeo; qualidade do controle de processo; qualidade do projeto.

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Fonte: Merli (1993) apud Fabricio (2002)

Figura 6 - Evoluo da responsabilidade sobre a qualidade dos produtos na indstria japonesa

Houve na indstria e setores de servio por todo o mundo, uma seqncia de contribuies relativas metodologias de trabalho utilizadas nas indstrias japonesas. O termo qualidade total proveniente da grande quantidade de estudos efetuados e implantados e pode ser entendida, segundo o SEBRAE do estado de So Paulo, como um: conjunto de caractersticas de todo produto e servio ou relao planejada, praticada e verificada, visando superar as expectativas de satisfao das pessoas envolvidas". Segundo Zanettini (1997) apud Fabricio (2002) o conceito de qualidade adaptado para a construo civil pode ser definido como a capacidade de: adequao cultura, aos usos e costumes de uma dada poca, ao ambiente no qual a obra se insere, evoluo cientfica, tecnolgica e esttica, satisfao das necessidades econmicas, razo e evoluo do homem.

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O desenvolvimento da teoria da qualidade total facilitou uma srie de definies relativas aos procedimentos internos de cada processo de trabalho. Para a construo civil, so extremamente importantes os conceitos de projeto, projeto de produto e projeto para produo. O correto entendimento contribui para a internalizao do conceito de qualidade total pela equipe de trabalho e para a conseqente aplicao desses conceitos no dia a dia. Podemos, atravs da aplicao desses conceitos prever riscos e dificuldades de implementao, checar a implantao dos projetos e corrigir as possveis variaes que possam surgir aps o incio da implantao. Neste sentido, projeto, segundo a NBR ISO 9000, pode ser definido como: Conjunto de processos que transformam requisitos em caractersticas especificas ou na especificao de um produto, processo ou sistema (Fabricio, 2002). Outros autores estabelecem adaptaes ao conceito inicial da NBR ISO 9000. Melhado (1994) apud Fabricio (2002) fazem a seguinte definio voltada para a indstria da construo civil: Projeto uma atividade ou servio integrante do processo de construo, responsvel pelo desenvolvimento, organizao, registro e transmisso das caractersticas fsicas e tecnolgicas especificadas para uma obra, a serem consideradas na fase de execuo. Segundo Fabricio (2002) o processo de Projeto envolve todas as decises e formulaes que visam subsidiar a criao e a produo de um

empreendimento, indo da montagem da operao imobiliria, passando pela formulao do programa de necessidades e do projeto do produto at o desenvolvimento da produo, o projeto as built e a avaliao da satisfao dos usurios com o produto. J Melhado; Henry (2000) apud Fabricio (2002) citam que a atividade de projeto representa uma bricolagem mental de um time e pode ser considerada
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como um processo coletivo e interativo. Entretanto, como j demonstrado neste trabalho, a metodologia de coordenao seqencial impede estas relaes estendendo os prazos para atingir a qualidade desejada de produto. Ao anlise dos processos intelectuais (individuais e coletivos) inerentes ao desenvolvimento de projetos, Fabricio (2002) cita as seguintes etapas de trabalho:

anlise e sntese de informaes; criao de solues; desenvolvimento de solues atravs do conhecimento de

procedimentos e cultura; representaes e comunicaes.

As etapas acima so necessrias para qualquer desenvolvimento projetual. Assim, passamos a entender projeto como algo amplo e no apenas como elementos isolados de uma seqncia produtiva, mas como todo o desenvolvimento e implantao de um empreendimento, afinal, segundo Fabricio (2002) so resultantes de ... um processo de amadurecimento contnuo que gradativamente desloca o foco de desenvolvimento.... A figura abaixo demonstra a relao entre a metodologia de melhoria contnua do modelo PDCA (Plan, Do, Control e Action) e a metodologia, sem ruptura de etapas, proposta para desenvolvimento do projeto. Segundo Fabricio (2002) no processo de projeto de empreendimentos complexos, dos quais participam diferentes projetistas e nos quais interferem diferentes conjuntos de conhecimentos, as habilidades intelectuais individuais se misturam atravs de processos sociais e tcnicos de apoio que amplificam as capacidades individuais e transcendem os limites da mente.

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Fonte: Fabricio (2002)

Figura 7 - Habilidades intelectuais ao longo do projeto Todo o processo de projeto, segundo Coutinho (1978) apud Fabricio (2002), essencialmente intelectual e se inicia com a identificao das necessidades onde posteriormente so efetuadas uma srie de interaes entre a idia inicial e os inmeros fatores externos (polticos, sociais, econmicos, tecnolgicos e legais). Da interatividade entre idia inicial e fatores externos surgem as definies finais do produto e os projetos de produo. Os projetos de produto e de produo podem ser conceituados da seguinte maneira:

projeto de produto: o conjunto de documentos que caracteriza tcnicamente o objeto do empreendimento englobando a concepo, os estudos de viabilidade tcnica, as dimenses formais do objeto de construo, as tcnicas construtivas, o funcionamento do canteiro de obras e demais informaes que se fizerem necessrias.

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projeto de produo: detalhamento da materializao da construo, especificando as tcnicas construtivas e todos os procedimentos de logstica e contratao a serem utilizados no processo.

Para a concreta utilizao dos projetos de produo para edifcios Aquino, Melhado (2001), Romero (2002) apud Fabricio (2002) delineiam diretrizes e cuidados a serem seguidos. Tal como:

Interao entre conceitos de projeto e profissionais participantes, resultantes de uma coordenao eficiente de projetos; Entendimento da necessidade do projeto de produo no contexto geral para que este torne-se informao complementar para o bom desempenho do conjunto;

Conter elementos para orientao da produo como: materiais, seqncia produtiva, equipes de servio, etc.; Alinhamento entre projeto de produo e cultura e tecnologia j desenvolvidas pela construtora; Incluir no projeto, partir da participao dos envolvidos na obra,

consideraes relativas a construtibilidade e eficincia na produo; o projeto para produo deve ser produzido e apresentado em linguagem adequada e objetiva de forma a facilitar a sua manipulao e compreenso na obra; necessidade de interao entre projetistas e construtores do

empreendimento atravs da utilizao de sistemas de comunicao eficientes. Esta ao, impede que sejam tomadas decises isoladas sem o conhecimento da equipe envolvida; necessidade de estabelecimento de metodologia para avaliao da eficcia atravs de indicadores de qualidade que permitam

retroalimentar o processo. Dessa maneira, ao utilizar as metodologias de trabalho relativas qualidade total, estamos implantando na construo civil procedimentos que tendem a
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interao e colaborao de equipes. A metodologia de desenvolvimento passa de uma simples coordenao de atividades seqenciais para a utilizao de elementos que retroalimentam o processo atribuindo maior qualidade geral ao conjunto. A figura abaixo demonstra a evoluo da metodologia em relao metodologia tradicional.

Fonte: Melhado at al. (1996) apud Fabricio (2002)

Figura 8 - Etapas e seqncia de projeto

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Apesar destas aes representarem um aumento inicial do custo financeiro e do tempo investido (levantamento de dados e diagnstico da empresa) certo que haver um aumento da lucratividade para a empresa sem representar aumento de custos para os clientes. O aumento da competitividade de mercado da empresa estar relacionada implementao de metodologia de trabalho, pautada nos princpios aqui discutidos, atravs da definio de rotinas de trabalho, aplicao da metodologia desenvolvida, e definio de sistemas de avaliao da conformidade, estudo crtico dos resultados, e retroalimentao de sistema de melhoria continua. Neste sentido, a maior organizao interna das empresas representa inicialmente um desconforto, no que se relaciona a definio de mudanas de comportamento de todos os envolvidos, mas so absolutamente necessrios para a estabilizao dos processos, aumentando a credibilidade e solidez das empresas.

4.2.

Possibilidades de melhoria no gerenciamento e o uso da engenharia simultnea na produo do produto imobilirio

No incio dos anos noventa, vrias empresas lideres de mercado iniciaram a implantao de sistemas de gesto da qualidade para ampliar a

competitividade de mercado. Pela primeira vez, o setor se mostrava, em especial para os mercados da promoo-construo imobiliria privada e da habitao social, realmente concorrencial. Esse novo contexto enfatizava os limites das lgicas de eficcia comercial e/ou financeiras, que valorizavam at ento essencialmente as dimenses no-produtivas das empresas de construo. (Cardoso, 1993 apud Fabricio, 2002). partir deste diagnstico, as empresas passaram a investir em mudanas incrementais (ex.: racionalizao da produo, introduo de modelos de gesto mais eficientes, etc.) visto que no havia recursos disponveis para

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mudanas mais radicais envolvendo a base tecnolgica

existente at o

momento (equipamentos, tcnicas construtivas, materiais, etc.). partir da segunda metade da dcada de noventa as estratgias de gesto da qualidade, estimuladas por rgos financiadores e instituies governamentais, ganharam fora e inmeros adeptos pelo pais. Desde ento, as empresas construtoras tm conseguido ampliar o seu domnio tcnico sobre seus processos de trabalho em canteiro e incrementar os controles sobre a compra, recebimento, ensaios, armazenamento e, utilizao dos materiais e

componentes construtivos nos canteiros de obras (Fabricio, 2002). Neste sentido, passam a ser mais valorizados os mtodos de seleo e avaliao dos funcionrios, fornecedores, servios executados e o treinamento de funcionrios, ganha importncia dentro da obra. Todos estes procedimentos apontam para o incremento da competitividade entre empresas e para a valorizao do papel do cliente como foco dos empreendimentos de edificaes (Fabricio, 2002). Para qualquer tipo de inovao, seja ela no conceito do produto, no sistema tecnolgico ou no tipo de gesto aplicados, necessrio que seja feito um diagnstico para apontar as reais necessidades da empresa. Para Romano at al.(2001) apud Fabricio (2002) devemos buscar o entendimento de vrias situaes para um correto apontamento da inovao. So apontados pelo autor: A necessidade de compreender o processo de desenvolvimento do produto; O conhecimento sobre a capacidade dos envolvidos; Verificar a existncia ou estabelecer parmetros de organizao do processo; Buscar maior eficincia para a seleo e treinamento de pessoal; Melhorar a capacidade de interao entre os envolvidos, racionalizando e garantindo o fluxo de informaes;

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Melhorar os processos de planejamento de novos empreendimentos e projetos atravs da previso de recursos, avaliao de riscos, etc.; Subsidiar a escolha ou desenvolvimento de sistemas computacionais de suporte ao processo de projeto; Padronizar as atividades executadas pelos diversos projetistas atravs do estabelecimento de procedimentos internos mais consistentes com a realidade das reas envolvidas, facilitando tambm as atividades de reviso e compatibilizao de projetos, bem como a implantao de sistemas de gesto da qualidade e certificao ISO, etc.;

Identificar

problemas

promover

melhorias

no

processo

de

desenvolvimento de produto. Atualmente, podemos verificar a existncia de basicamente quatro correntes de modernizao nos sistemas de gerenciamento, tais como: gesto da qualidade total, cadeia de valores, engenharia simultnea e Just-in-time. Segundo Fabricio (2002) estas correntes de modernizao podem ser subdivididas em estratgias empresariais e estratgias operacionais, como destacado abaixo. Estratgias empresariais: o Gesto da qualidade total: Gerenciamento baseado na busca de satisfao entre os clientes internos e clientes externos, atravs da obteno de qualidade nos resultados relativos a todas as etapas como: planejamento, projetos, produo, comercializao e

assistncia tcnica dos produtos. o Cadeia de valores: Gerenciamento baseado na capacidade de rentabilidade da cadeia de valores de uma empresa num somatrio das atividades internas e externas empresa. So consideradas cinco foras competitivas: a rivalidade entre os competidores, a ameaa de entrada de novos concorrentes, o poder de negociao dos compradores, a ameaa de produtos
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substitutos e o poder de negociao dos fornecedores. Nesta filosofia de gerenciamento o sucesso de uma empresa est relacionado sua insero perante os clientes e fornecedores. Estratgias operacionais: o Engenharia Simultnea: Gerenciamento baseado na premissa de desenvolver integral e paralelamente todos os aspectos envolvidos ao longo do ciclo de produo e utilizao dos produtos j a partir da concepo e projeto do produto (Fabricio, 2002). Necessidade de considerao das caractersticas

especficas entre produto x produo x utilizao. o Just-in-time: Gerenciamento desperdcios, baseado na eliminao de tempo, total de

principalmente

buscando

continuidade de processos e flexibilidade na quantidade de estoques de produo. Necessita de grande interao entre fornecedores e fabricantes para a sincronizao do processo produtivo. Este sistema foi amplamente utilizado em empresas automobilsticas como Toyota e Fiat. Verificamos na indstria da construo civil a internalizao de inmeros conceitos relativos gesto pela qualidade total, como j explicitado no decorrer deste trabalho. Entretanto, v-se a tentativa de insero de modelos de gerenciamento baseados nas estratgias operacionais e muitos estudos apontam para o uso da engenharia simultnea como uma possibilidade de maximizar as capacidade de produtividade e qualidade dos projetos. O sistema Just-in-time no seria facilmente absorvido pela construo civil pelas especificidades desta indstria no que se relaciona mo-de-obra, tcnicas construtivas arcaicas e variabilidade dos produtos fabricados.

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A engenharia simultnea desenvolveu-se na indstria japonesa nas dcadas de 80 e 90 sendo resultante do constante processo de evoluo das teorias de gerenciamento. Anteriormente, o enfoque do conceito sobre a qualidade j havia evoludo outras vezes onde foram foco dos processos a qualidade da inspeo, qualidade do controle de processo e a qualidade do projeto (ver figura 6). Com a implementao desses conceitos podemos observar que o enfoque passa de qualidade do projeto para qualidade das interaes entre os envolvidos. Com esta evoluo de pensamento, o conceito da engenharia simultnea foi adaptado para a construo civil, como: O desenvolvimento integrado das diferentes dimenses do

empreendimento, envolvendo a formulao conjunta da operao imobiliria, do programa de necessidades, da concepo arquitetnica e tecnolgica do edifcio e do projeto para produo, realizado atravs da colaborao entre o agente promotor, a construtora e os projetistas, considerando as funes subempreiteiros e fornecedores de materiais, de forma a orientar o projeto qualidade ao longo do ciclo de produo e uso do empreendimento. (Fabricio, 2002) Para Fabricio (2002), a implementao da filosofia de projeto simultneo na construo civil est relacionada aos seguintes elementos: Aumento da valorizao do projeto e integrao precoce (na etapa de projeto) entre os vrios especialistas e agentes do

empreendimento; Mudanas culturais e valorizao das parcerias entre profissionais; Coordenao simultnea dos esforos de projeto atravs da reorganizao das atividades; Insero de ferramental tecnolgico (novos softwares,

comunicaes, etc.) para melhorar a capacidade de interao entre profissionais. O mesmo autor aponta que a insero de tais elementos permitir:
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a ampliao da qualidade dos projetos e do produto; diminuio dos problemas de projeto, aumentando a construtibilidade do produto; possibilidade de insero de novas tecnologias no processo; reduo de prazos globais no processo de produo de bem imobilirio.

Na indstria seriada o uso da engenharia simultnea est diretamente relacionado trs objetivos bsicos como: reduo de custos atravs da integrao entre projetos de produto e de produo; diferenciao no mercado pela introduo de ferramentas inovadoras de gesto; ampliao da qualidade dos produtos.

Segundo Fabricio (2002) so extremamente necessrios para a utilizao da engenharia simultnea, no processo de produo do produto imobilirio, a melhoria do nvel de comunicaes entre os envolvidos. O mesmo autor cita as interfaces vitais para a implementao da metodologia. Interface entre mercado e usurio: Busca de maior coerncia entre as decises de programa de projeto e necessidade de aprofundamento das tcnicas de marketing entre os envolvidos no processo. Interface entre as diversas especialidades envolvidas nos projetos: Necessidade do coordenador de projeto com perfil adequado atividade. O coordenador dever orientar o processo de produo do bem imobilirio estimulando a troca de informaes, mediando conflitos e coordenando o tempo e atividades desenvolvidas. interface do projeto com a produo: Necessidade de estimular o desdobramento das solues atravs da discusso das tcnicas construtivas, questes logsticas,
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disponibilidade de materiais, etc., para subsidiar a existncia de construtibilidade e coerncia entre as solues. Ao incorporar no processo as interfaces definidas acima, o projeto torna-se o resultado de interaes coletivas com solues globalmente boas, mesmo que no isoladamente timas (Fabrcio, 2002). Entretanto, Fabricio (2002) cita a existncia de outras interfaces que por dependerem da execuo da obra e da utilizao do edifcio, so naturalmente seqenciais concepo do produto e devem retroalimentar o processo de projeto com o as built [...] e novos desenvolvimentos de produto...

Fonte: Fabricio (2002)

Figura 9 - Interfaces do processo de desenvolvimento de produto na construo de edifcios Assim, a implementao da engenharia simultnea somente ser possvel atravs da utilizao de ferramentas computacionais integradas e sistemas

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eficientes de comunicao, pois as equipes multidisciplinares brasileiras sempre sero formadas pela contratao de profissionais autnomos ou pequenos escritrios. Logo, a utilizao de ambientes colaborativos digitais (ex.: SISAC - Sistema de Ambiente Colaborativo) permite que estes profissionais relacionem-se atravs da simples conexo com a internet. A possibilidade de utilizao de programas de desenho especializados em metodologias de integrao de projeto (ex.: BIM) permitem a simulao do produto, a anlise criteriosa dos materiais e demonstram as interferncias

entre as diversas solues de projeto. A integrao destas metodologias possibilita o detalhamento precoce do produto imobilirio facilitando a anlise critica do mesmo. Para que os custos de sistemas muito sofisticados no interfiram na qualidade dos trabalhos, os coordenadores de pequenas equipes, podero utilizar de mecanismos gratuitos j existentes no mercado. Desde que haja

disponibilidade entre os integrantes da equipe possvel trabalhar com programas gratuitos de comunicao instantnea e uso de emails coletivos com regras de download e upload de arquivos. H nos programas de comunicao instantnea a possibilidade de estabelecimento de conversas coletivas digitais, em voz ou vdeo facilitando conferncias de trabalho via internet. Nota-se que as novas geraes de profissionais autnomos j utilizam os sistemas acima citados, de maneira intuitiva e desorganizada, aliado s suas rotinas tradicionais de trabalho. No quadro abaixo esto apontadas vantagens e desvantagens para a incluso do uso de extranets, ou sistemas equivalentes, para o gerenciamento das informaes e arquivos de projeto.

Vantagens criao de um banco de dados central de documentos do empreendimento; maior eficcia no controle de

Desvantagens incompatibilidade entre o fluxo de informao e o fluxo do processo organizacional no processo de projeto;
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Vantagens (continuao) verses de projetos; velocidade e agilidade na troca de informaes entre projetistas; diminuio nos erros de comunicao entre os membros do projeto; reduo de custos de plotagem, cpias, mensageiros e correio; acesso controlado e customizado para cada usurio.

Desvantagens (continuao) acmulo excessivo de informao desnecessria pela falta de critrios para se avaliar a pertinncia das informaes; dificuldade de acesso informao devido grande variedade de tipos de dados existentes; falta de clareza das informaes; tempo excessivo de espera por respostas devido falta de mecanismos de monitoramento dos fluxos de informao.

Fonte: Soibelman; Caldas (2000) apud Fabricio (2002)

Quadro 1 - Vantagens e desvantagens do uso de extranets na coordenao de projetos A figura do coordenador de equipes de extrema importncia para que quaisquer processos de melhoria contnua obtenham sucesso. Diversos autores apontam para a necessidade das equipes multidisciplinares serem formadas atravs da validao do coordenador. Tradicionalmente este profissional deve: desenvolver o oramento do projeto, refletindo os recursos e a organizao necessria para desempenhar o trabalho; desenvolver a especfica programao de projeto dentro do tempo global disponvel para o empreendimento; designar trabalhos para a equipe de projeto; checar contedos e prazos de entrega dos documentos contratados; monitorar e gerenciar o desempenho da equipe de projeto; atualizar os documentos do projeto quando requerido por mudanas, atrasos ou outros eventos.
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Alm do escopo de atividades tradicionalmente desempenhadas pelos coordenadores, estes profissionais devem ter as seguintes habilidades e competncias para o bom desempenho da atividade: facilidade de comunicao e interao com os diversos profissionais de projeto; esprito de liderana; capacidade para tratar problemas que envolvem complexidade de fatores; capacidade para comprometer os participantes com os objetivos do empreendimento e da edificao; capacidade para identificar as causas de impasses e de resolv-los mantendo iseno. Conhecimento de marketing e tcnicas mercadolgicas; estar atualizado com as inovaes tecnolgicas do setor. Possuir conhecimento tcnico abrangente de forma que consiga discutir com profissionais de reas diferentes e ter compreenso do assunto tratado;

ateno para os detalhes, capacidade de concentrao e anlise minuciosa das solues projetuais e da compatibilidade entre projetos de diferentes especialidades;

organizao e documentao formal sobre contratos e reunies entre projetistas ou projetistas/ clientes.

Estas habilidades e competncias so adquiridas com a vivncia profissional e prtica, no havendo quaisquer contribuies das formaes acadmicas. Segundo o autor h indcios de que as empresas tem caminhado para o desenvolvimento de prticas de projeto mais integradas, mesmo que de maneira inconsciente e com limitao da capacidade das melhorias. Atravs da comparao das figuras 3 e 8 podemos verificar que a engenharia simultnea torna as equipes de projeto mais interativas e com menores nveis hierrquicos.
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Fonte: Melhado (1994) apud Fabricio (2002)

Figura 10 - Equipe multidisciplinar de projeto

Ao eliminar os nveis hierrquicos constatamos uma srie de regras e procedimentos desnecessrios resultando na diminuio do tempo de resposta e melhoria da capacidade de comunicao entre profissionais. Na tabela abaixo podemos verificar os resultados obtidos por empresas norte-americanas aps a implementao da engenharia simultnea e claramente h a diminuio de todas as interferncias relativas ao retrabalho.

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Fonte: Takahashi (1996) apud Fabricio (2002)

Figura 11 - Vantagens obtidas por empresas norte-americanas que implantaram programas de Engenharia Simultnea

Se analisarmos os dados acima, concluiremos que os custos seriam diretamente proporcionais economia no tempo de desenvolvimento do produto, visto que o tempo de desenvolvimento fica 30-50% menor. Entretanto, a maior dedicao dos profissionais contratados, os custos com aquisio e treinamento para novos softwares e a contratao de um coordenador de projetos encarecem esta etapa

Na figura abaixo podemos constatar a reduo do tempo de projetos em relao metodologia tradicional e na figura 13 verificamos as diferenas entre os custos de cada metodologia, a sua relao com as etapas de projeto, a diminuio do tempo e aumento do custo pelo uso da Engenharia Simultnea.

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Fonte: Takahashi (1996) apud Fabricio (2002)

Figura 12 - Engenharia Seqencial X Engenharia Simultnea

Fonte: Kruglianskas (1995) apud Fabricio (2002)

Figura 13 - Comparao do desenvolvimento de produto em Engenharia Seqencial e Engenharia Simultnea

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Dessa maneira, ao utilizar as metodologias de trabalho relativas qualidade total estamos implantando na construo civil procedimentos que tendem a interao e colaborao de equipes. A metodologia passa de uma simples coordenao de atividades seqenciais para a utilizao de elementos que retroalimentam o processo atribuindo maior qualidade geral ao conjunto. Podemos ento apontar como principais caractersticas e benefcios da engenharia simultnea, segundo Fabricio (2002): nfase no momento da concepo do produto e valorizao do projeto; Realizao em paralelo de vrias atividades de desenvolvimento de produto (desenvolvimento conjunto de projetos do produto e da produo); Formao de equipes de projeto multidisciplinares e coordenadas; Utilizao da informtica e das novas tecnologias de telecomunicao no desenvolvimento do projeto; Orientao para da satisfao dos clientes e usurios para o ciclo de vida de produtos e servios. Os principais benefcios so: Reduo do tempo de projeto; Introduo de inovaes; Ampliao da qualidade ao longo da vida til de produtos e servios; Ampliao da manufaturabilidade dos projetos aumentando a eficincia dos processos produtivos de bens e servios. Enfim, seremos capazes de aumentar a qualidade dos empreendimentos imobilirios, mesmo que isso no represente a insero de mudanas tecnolgicas. A capacidade de absoro destas melhorias est diretamente relacionada mobilizao das equipes e sua disponibilidade em alterar as rotinas de trabalho. Devemos levar em considerao que esta nova maneira de trabalho, dever ser contabilizada nos oramentos de equipe e

conseqentemente nos contratos de trabalho.

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5. PROCESSO

DE

DESENVOLVIMENTO,

PRODUO,

VENDA

ACOMPANHAMENTO DE PRODUTO IMOBILIRIO

5.1.

A formalizao do negcio da construo civil

Ao iniciar qualquer processo de desenvolvimento para o mercado imobilirio, o incorporador deve ter conhecimento sobre todas as possibilidades de conduo legal e contbil do seu negcio. Apesar do nvel de informalidade praticado pelo mercado, a precoce definio da legalidade evita problemas futuros com as receitas federal, estadual e municipal, alm dos problemas relativos irregularidade das contrataes de trabalhadores. Estes cuidados tendem a estabilizar procedimentos internos o que obviamente transmite aos investidores maior segurana no ato da contratao. Atualmente, na indstria da construo civil dispomos das seguintes estruturas empresariais para contratao: Estruturas informais: Estrutura onde no h a possibilidade ou no existe interesse entre as partes em estabelecer a regularidade das contrataes entre cliente e empresa. Normalmente, h a contratao informal de profissional habilitado apenas para a aprovao de projeto na prefeitura municipal, no existem formalizaes da empresa perante a junta comercial e no h contratao regular de funcionrios. Eventualmente, apesar de caracterizada a incorporao de edifcios, o processo todo conduzido pela empresa contratada como autoconstruo para que a incidncia dos impostos recaia sobre o futuro comprador. Esta organizao a fim de burlar o sistema tornase comum em cidades interioranas pois so estabelecidas relaes de confiana entre incorporador e cliente. Neste tipo de estrutura, no so respeitadas as exigncias da lei das incorporaes, logo o

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comprador no possui nenhuma garantia real sobre o bem imvel e a qualidade do servio executado. Estruturas parcialmente regularizadas: Estruturas onde h a possibilidade do estabelecimento de vnculos contratuais entre empresa e cliente para a construo de bem imvel. Entretanto, apesar desta capacidade a empresa opta pela informalidade nas suas subcontrataes. Neste sentido, os demais envolvidos no processo esto contratados irregularmente e os impostos pagos so os mnimos exigidos para a posterior regularizao do imvel perante prefeituras, cartrios e rgos de financiamento. A regularidade perante a lei das incorporaes depender das exigncias do mercado onde a mesma est inserida.

Estruturas totalmente regularizadas: Estrutura empresarial constituda de sociedade registrada perante junta comercial, com partes fiscal e de contrataes dos funcionrios regulares. Normalmente, esta categoria est representada por empresas maiores e mais estveis no mercado. Internamente h poltica clara sobre as contrataes de terceirizados onde

normalmente so exigidos a regularidade dos funcionrios de tais empresas. Estas estruturas tem interesse e conhecimento para respeitar as legislaes sem perder a capacidade competitiva.

Consrcio entre empresas: Estas estruturas normalmente so estabelecidas para a participao em concorrncias de obras pblicas ou grandes empreendimentos imobilirios. Os contratos estabelecidos possuem atuao limitada por objeto claramente delimitado e com tempo de durao determinado. So estabelecidos para que haja somatrio de capital social mnimo para garantir ao poder pblico a capacidade de execuo da obra licitada ou para definir grupo com capacidade
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financeira para desenvolvimento de grandes empreendimentos imobilirios. Neste tipo de arranjo societrio, as empresas devem registrar contrato na junta comercial, entretanto apesar do registro no constituda uma nova pessoa jurdica e os CNPJs vlidos continuam sendo os da empresas scias. A arrecadao fiscal de fica referente ao percentual estabelecido em contrato e arrecadado por cada empresa scia. A participao percentual no contrato est

diretamente relacionada capacidade financeira e de mobilizao (equipamentos e pessoal) para a execuo dos servios e so acordadas entre os setores financeiros de cada empresa

participante. Estes consrcios possuem alta capacidade gerencial e profissionais com capacitao tcnica e interpessoal.

Sociedade em conta de participao - SCP: Tipo de estrutura onde h o estabelecimento de contrato entre pessoa jurdica, denominada de scio ostensivo, e demais pessoas jurdicas ou fsicas, denominados scios participantes. Este tipo de contrato no est limitado apenas a um objeto de trabalho podendo ser usado para vrios empreendimentos de interesse comum. Por este tipo de instrumento legal as atividades de incorporao imobiliria podem ser regularizadas com o estabelecimento de um simples contrato entre a pessoa jurdica do construtor/ incorporador e os demais interessados em investir no negcio. Todos os impostos sero recolhidos pelo scio ostensivo e apesar da ausncia de registro na junta comercial, o contrato tem validade jurdica, desde que assinado por todos os scios. Esta possibilidade de estrutura delineia tambm atuaes de empresas de projeto, em casos h a captao de servios e necessrio a terceirizao. Tais empresas tornam-se scias em uma SCP para no haver dupla tributao.

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Estruturas formadas por relaes condominiais: Estrutura tpica e tradicionalmente usada para a construo civil onde o profissional autnomo ou construtora lanam o empreendimento, sem registro cartorial prvio de acordo com a lei da incorporao, e o grupo formado pela venda precedente estabelece contrato de rateio de custos e compensao do valor do terreno em unidades autnomas. O profissional/ empresa torna-se um contratado do condomnio para a execuo e organizao da construo e ao condomnio estaro vinculados todos os demais envolvidos no processo. Entretanto, este tipo de estrutura possui inmeros problemas no que se refere : o dificuldade de estabelecer custos fixos para o empreendimento pois normalmente esto vinculados aplicao de taxas de administrao e h grande interferncia dos compradores no processo; o dificuldade em leiloar unidades autnomas inadimplentes pela inexistncia de individualizao prvia.

Tais formas de trabalho discriminam o quanto as empresas so profissionais ou amadoras, pois quanto maior a informalidade do processo, mais problemas podero ser enfrentados durante o ciclo de vida da empresa. As empresas com maior capacidade gerencial estabelecem metas que minimizam o impacto e os custos das suas atuaes no mercado tornando-as mais cientes dos riscos prprios do negcio praticado.

5.2.

Desenvolvimento do produto imobilirio

A capacidade tcnica da equipe e a capacidade interpessoal do incorporador garantem o sucesso do empreendimento pois, para o desenvolvimento de um produto imobilirio h uma gama de anlises, decises e uma seqncia de atividades, onde participam pessoas com atuaes e interesses diversos. Neste sentido, a capacidade de articulao entre profissionais definir o grau de qualidade do produto imobilirio. Segundo Fabricio (2002):
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Durante o processo de desenvolvimento e projeto cinco principais dimenses do empreendimento devem ser desenvolvidas e

articuladas. So elas: a fundiria, a financeira, a funcionalidade e uso do edifcio, a arquitetnica e tcnica, a definio da produo do edifcio.

Fonte: Jouini; Midler (2000) apud Fabricio (2002)

Figura 14 - Dimenses de Concepo do empreendimento de edifcio

partir da anlise das trs primeiras dimenses (financeira, fundiria e funes e usos) h um direcionamento do foco do empreendimento. Estas dimenses delineiam o nicho de mercado, o tipo de produto, a sua aceitao, e finalmente, so avaliadas as questes legais e os impactos das solues na competitividade do produto a ser desenvolvido. Posteriormente, sero desenvolvidos os projetos de produto e de produo. A cada dimenso, possvel identificar uma seqncia lgica de

desenvolvimento baseada nas sub-etapas: conceitual, comercial/ jurdica, qualitativa, quantitativa e executiva. Sendo que ao desenvolver todas as dimenses deve-se buscar a melhor soluo global para o produto considerando as intervenes do coordenador necessrias para eliminar solues conflitantes.
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A necessidade de gerenciamento integrado entre as etapas pode ser percebida na figura abaixo. Um bom resultado atravs do uso das tcnicas de gerenciamento pela qualidade total e engenharia simultnea, ser atingido pela integrao entre profissionais, principalmente, nas trs primeiras dimenses, para a correta definio do produto. Neste sentido, o trabalho caminha para a definio do programa de projeto e posteriormente para os projetos de produto e produo. Entretanto, no podemos nos esquecer que a maioria dos profissionais so autnomos e que as prticas integradas de projeto no correspondem ao modo tradicional de trabalho, assim, h a necessidade de esclarecimento da metodologia pretendida, por parte do incorporador. Este esclarecimento contribuir para a previso de horas de trabalho em equipe e um correto dimensionamento dos custos de cada profissional.

Fonte: Fabricio (2002)

Figura 15 - Integrao seqencial das dimenses do empreendimento

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5.2.1. Etapa de projetos e obra 5.2.1.1. Estudo de viabilidade

Por essncia, os estudos de viabilidade so parte integrante de um plano de negcios, entretanto, pela especificidade do negcio da construo civil, temos para cada empreendimento planejado um estudo diferente. Estes estudos, para empreendimentos da construo civil, buscam estabelecer relaes entre terreno disponvel, capacidade construtiva permitida pela legislao,

especificidades legais relativas negociao do terreno, especificidades tcnicas resultantes da localizao do terreno, padro construtivo local, mercado consumidor e fator de valorizao dos imveis na regio. Tal como demonstrado na figura abaixo.

Figura 16 Anlises necessrias para um estudo de viabilidade Atravs da relao entre todos os fatores acima delimitados podemos decidir entre iniciar, adiar, modificar ou abandonar o empreendimento. Afinal, a composio dos custos deve ser coerente com o valor venal de imveis de um
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mesmo padro construtivo na regio do terreno. Tal valor, para o empreendimento, imutvel e determinado pela lei da oferta e procura. O custo final do empreendimento pode ser determinando pelo somatrio dos itens demonstrados na tabela abaixo. Deve ficar claro para o empreendedor que o somatrio dos custos para desenvolvimento do empreendimento sempre devero ser menores que a expectativa de venda do imvel na regio do terreno, pois no deve-se estipular um valor de mercado acima do valor venal. Entretanto, perante indicativos de mudana no padro imobilirio local pela existncia de investimento ou pblico, poder dos ser caracterizada praticados. uma o

supervalorizao

desvalorizao

preos

Logo,

incorporador deve estar atento para a dinmicas de mercado existentes para no sofrer conseqncias no seu empreendimento.

Custos definio do negcio projetos e consultoria mobilizao do canteiro de obras produo administrao da obra corretagem e propaganda remunerao do incorporador encargos fiscais

Receitas

Valor venal do imvel

Tabela 3 Relao entre custos e receitas de um empreendimento 5.2.1.2. A escolha do terreno e a anlise da legalidade da venda

O procedimento de escolha dos terreno est relacionado aos possveis compradores do empreendimento, disponibilidade financeira para

investimento, capacidade de venda preliminar da incorporao e ao valor venal dos imveis da regio. Neste sentido, um bom terreno aquele que corresponde ao bom retorno financeiro sem vincular o negcio a grandes riscos financeiros.

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Atravs dos conceitos da engenharia de avaliaes podemos explicitar fatores desvalorizadores que so determinantes sobre o uso e a ocupao do solo nas diversas regies de uma cidade. Podemos exemplificar com a desvalorizao dos terrenos lindeiros viadutos, avenidas de ligao regional, proximidade a aterros sanitrios, cemitrios, favelas, etc.. Portanto, dos vrios terrenos em negociao numa cidade, somente alguns deles serviro a todos os tipos de empreendimento (residncia, comrcio, indstria, etc.). Os terrenos prximos a reas desvalorizadas tendem, naturalmente, a ser ocupados pelo comrcio e indstria e eventualmente para assentamentos de interesse social. Outros fatores podero prejudicar a venda tal como stio urbano desfavorvel (possibilidade de enchentes e

escorregamentos) e inexistncia de servios adequados de infra-estrutura como esgoto, gua, energia e transporte. Ento, para a escolha de um terreno, devemos ter alinhamento entre o foco empresarial e o produto possvel de ser negociado em cada regio. O estabelecimento de critrios evitar investimentos financeiros que representem dificuldade de venda futura. Para a escolha definitiva, dentre os terrenos analisados pelo estudo de viabilidade, devemos estar atentos legalidade da compra no que se refere: a aceitao da negociao por todos os proprietrios; aos impedimentos legais para a negociao, como hipotecas, registros duplicados, inexistncia de posse do terreno, etc.; a existncia de dbitos perante o fisco (comprovao por certides negativas dos rgos municipais, estaduais e federais); ao uso do terreno como garantia para pagamento de dvidas de alguma empresa em nome de proprietrios do terreno; proibio de construo no terreno por tombamentos de patrimnio histrico ou impedimentos ambientais.

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Aps analisar estes itens com o auxlio de advogado especialista o incorporador poder decidir pelo terreno que esteja mais favorvel ao empreendimento planejado.

5.2.1.3.

A aplicabilidade da responsabilidade scio-ambiental nas diretivas de projeto

Atualmente, vivemos um perodo de maior conscientizao mundial sobre os efeitos da ocupao desordenada das cidades com conseqncias

devastadoras sobre as florestas, geleiras, oceanos e atmosfera. Neste contexto, todas as reas do conhecimento humano vem buscando alternativas para o chamado desenvolvimento sustentvel. Este conceito est relacionado capacidade de ocupao dos territrios sem que hajam prejuzos sobre a qualidade de vida para as atuais e futuras geraes. Assim, quanto menor o impacto ambiental ou quanto maior a capacidade de reverso do impacto por medidas mitigadoras, maior qualidade ambiental ser percebida pelo consumidor final. So inmeras as tecnologias e conhecimentos para aplicao na construo civil. Algumas j so bastante utilizadas para determinadas faixas de mercado e muitas das vezes so anunciadas como diferencial competitivo entre empresas do ramo. Afinal, alm da necessidade de respeito a estes conhecimentos, no h como negar que a capacidade de introduo de itens relativos sustentabilidade das construes, afeta diretamente qualidade atribuda construo pelo consumidor final. Destas tecnologias, as mais usadas at o momento so:

energia solar e; racionalizao dos processos construtivos para evitar o desperdcio de materiais.

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Entretanto, h uma srie de itens sendo implantados medida que os conceitos de sustentabilidade tornam-se mais fortes perante os consumidores finais. Tal como: medidores individualizados de gua; reaproveitamento de guas cinzas; reaproveitamento de gua de chuva; sistema de drenagem eficiente, com caixas coletoras de gua de chuva, a fim de evitar enchentes; maior conforto trmico das edificaes; utilizao de metodologias para atribuies de coordenaes modulares na obra, contribuindo ainda mais para a racionalizao dos processos; maior aproveitamento de luz natural nas edificaes.

Entretanto, apesar dos avanos j atingidos, ainda devemos buscar a ampla aplicao das tecnologias existentes e a ampliao do conhecimento para: Desenvolvimento e utilizao de metodologia, baseada na realidade brasileira, para escolha de materiais construtivos, levando em conta o impacto ao meio ambiente, ciclo de vida e emisses de gases de cada insumo utilizado. Desenvolvimento de tcnicas construtivas mais industrializadas; Maior investimento em retrofit de edificaes, diminuindo a quantidade de edifcios demolidos; Maior investimento na qualidade de vida dos envolvidos garantindo a pedreiros, serventes, etc. melhor remunerao e desenvolvimento profissional. Apesar do aumento inicial nos custos da construo estes investimentos podem ser facilmente justificados pois, representam a longo prazo uma diminuio dos custos de manuteno das edificaes e obviamente, esto atrelados uma maior responsabilidade ambiental.

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5.2.1.4.

A lei da incorporao e sua aplicabilidade

Aps os estudos de viabilidade econmica, escolha e compra do terreno necessrio definir como sero comercializadas as unidades construdas. O empreendedor deve-se responder a algumas questes iniciais, tal como: H capital prprio para a construo? O capital para a construo proveniente de pessoas conhecidas, eventualmente scias? A viabilizao da construo somente ser atravs da venda prvia ou financiamento bancrio das unidades autnomas? partir das respostas a cada uma destas questes o empreendedor dever direcionar o rumo financeiro do seu negcio. Caso a viabilidade financeira do negcio exista somente com entrada de capital externo, proveniente da venda das unidades autnomas, o empreendedor passar a ser chamado de incorporador, pela simples necessidade de respeitar a lei da incorporao imobiliria brasileira. As leis 4.591/64 e 4864/65 foram institudas para garantir ao consumidor a legalidade do negcio oferecido pelo incorporador. Desde ento, somente so passveis de venda prvia, as unidades autnomas registradas em Cartrio de Registro de Imveis da comarca de localizao do terreno. Para o estabelecimento dos procedimentos de registro, a lei acima citada determinou a criao de norma tcnica brasileira para o estabelecimento de padres tcnicos e de apresentao para os registros. Atualmente, a NBR 12.721/ 2004 dita os parmetros atravs dos chamados quadros de NB que obrigam o incorporador a definir preliminarmente as reas privativas, reas de uso comum e as unidades vinculadas unidade autnoma. O objetivo principal destes quadros atribuir parmetro de anlise entre empreendimentos e facilitar a escolha do consumidor dentre as demais ofertas de mercado. Nestes quadros constaro informaes como as reas privativas, reas externas, reas comuns, os padres construtivos (discriminados por piso,
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parede, teto, rodap), o perodo de execuo, o custo total da obra, assim como a situao financeira da empresa construtora/ incorporadora atravs da comparao por docuemtnos emitidos por rgos fiscais, etc.. Assim, no processo arquivado em cartrio, constaro todas as informaes relevantes. Entretanto, Tutikian (2004) observa que as organizaes dos processos de incorporao imobiliria nem sempre so efetuados por profissionais habilitados (arquitetos ou engenheiros). Eventualmente, tais processos, so organizados por oficiais de cartrio, auxiliares, despachantes, etc.. Cita

tambm que, h uma enorme probabilidade em obter diferenas entre as reas informadas no ato da incorporao imobiliria e as reas posteriores a obra, relativas ao habite-se e regularizao no INSS. Tutikian aponta a ausncia de profissionais habilitados nos cartrios como fator preponderante para a dificuldade de emisso dos registros de imveis devido as diferenas de reas. Entretanto, caso haja necessidade de capital externo, proveniente da venda preliminar ou financiamento imobilirio h necessidade de individualizao da matrcula das unidades autnomas, pois sem este procedimento no h como garantir a venda ao consumidor e o responsvel pelo anuncio da venda poder ser acusado de crime contra o sistema financeiro. 5.2.1.5. Tipos de projeto envolvidos na construo predial e as legislaes pertinentes Para a materializao do produto imobilirio devemos desenvolver, segundo as tcnicas de gesto, os projetos de produto e os projetos de produo. Para tanto, devemos estar atentos a uma srie de projetos, legislaes especficas e normas tcnicas. Fabrcio (2002) descreve que os principais servios e atividades de projeto so concepo do negcio e desenvolvimento do programa, projetos do produto, oramentao, projetos para produo, planejamento de obra e projeto as built. Segundo este autor estas etapas podem ser descritas como: o Concepo do negcio e desenvolvimento do programa, que envolve a tomada de deciso de lanar um novo empreendimento, a
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seleo de um terreno, a concepo econmica e financeira do empreendimento e a formulao das caractersticas e especificaes que o produto deve apresentar;

o Projetos do produto, que compreendem a concepo e o detalhamento do produto arquitetura, paisagismo, edificao atravs dos projetos de acstica, luminotcnica, geotecnia,

estruturas, instalaes eltricas, hidrulicas, de comunicao, sistemas de ventilao e ar condicionado, etc.;

o Oramentao, que abarca o levantamento dos custos da obra e do empreendimento;

o Projetos para produo, responsveis pela seleo da tecnolgia construtiva para a realizao de determinada parte ou subsistemas da obra, envolve a definio de procedimentos e seqncias de trabalho, bem como dos recursos materiais necessrios, maquinas, ferramentas e materiais e componentes necessrios;

o Planejamento

de

obra,

responsvel

pela

definio

acompanhamento do cronograma das etapas de obra e pelo fluxo de caixa do empreendimento, a fim de cumprir os prazos da obra;

o Projeto as built, responsvel pelo acompanhamento da obra e atualizao dos projetos para representar verdadeiramente o que foi construdo; No distrinchamento das atividades e etapas de projeto torna-se necessrio para que o incorporador o conhecimento sobre todas as etapas de projeto, as leis e normas tcnicas especficas. No quadro abaixo e nos anexos, consta legislao bsica para conhecimento.

Grande rea de

Sub-rea de conhecimento

Leis especficas

Normas

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conhecimento Projeto de arquitetura Coordenao de projetos Paisagismo Arquitetura Conforto trmico Projeto acstico Luminotcnico Urbanismo Projeto de fundaes Estruturas Hidrulica Engenharia civil Projetos para produo Projeto de canteiro Oramentos Engenharia eltrica Engenharia de produo Engenharia ambiental Informtica Projeto de eltrica Planejamento e controle de obra Gesto de recursos humanos Gesto da qualidade Gesto e controle de impacto ambiental Processamento de dados Simulaes Comunicaes eletrnicas Economia Anlises econmicofinanceiras dos empreendimentos
Fonte: adaptado de Fabricio (2002)

tcnicas

Plano diretor; Lei de Uso e Ocupao do Solo; Lei Federal n. 1.521/51 - Dispe sobre Crimes contra a economia popular; Lei Federal n. 6.766/79 - Dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano; Lei Federal n. 4.591/64 - Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias; Lei Federal n. 5.452 - Dispe sobre a Aprovao da Consolidao das Leis do Trabalho.

A listagem das normas tcnicas mais usadas para o setor de construo encontramse no anexo deste trabalho separadas por categorias (projetos, materiais, servios, desempenho e materiais cermicos). Esta listagem foi adaptada de
www.snogueir a.com.br.

Quadro 2 - Conhecimentos necessrios para empreendimentos para a construo civil Obviamente, estes itens esto relacionados aos projetos de edificaes em condies tradicionalmente simples, a cada caso deve ser analisada a possibilidade da aplicabilidade de outras legislaes e normas relativas ao tipo de uso do imvel. Logo, o incorporador deve fazer levantamento de dados relativos ao seu empreendimentos antes do incio dos trabalhos.

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5.2.1.6.

As possibilidades de financiamento da obra

Aps as etapas de estudo de viabilidade, escolha do terreno, definio do produto imobilirio e projetos, hora de definir como ser financiada a construo. O incorporador poder contar com vrias possibilidades, tal como: Auto-financiamento; Investimento de capital atravs de parcerias com outros investidores; Financiamento por venda prvia baseada na incorporao imobiliria;

Em cada uma destas possibilidades h implicaes especficas na conduo do processo. Nas duas primeiras possibilidades no havero grandes problemas, pois necessrio apenas uma boa conduo do negcio atravs da correta definio do produto, de um estudo de viabilidade atento e um rigoroso controle financeiro e de produo. Nas duas primeiras possibilidades as unidades podero ser individualizadas apenas aps o Habite-se. A grande diferena entre a legalidade da primeira possibilidade para a segunda, que h necessidade de estabelecimento de contrato entre parceiros, o que poder facilmente ser resolvido pelo uso de um termo, assinado pelos envolvidos e com reconhecimento e autenticao das assinaturas, baseado na SCP. Entretanto, para financiamento por venda prvia, o incorporador dever seguir os trmites citados no pargrafo anterior e aps o desenvolvimento dos projetos efetuar a individualizao das unidades. Apenas aps a

individualizao, as unidades podero ser negociadas com pagamento atravs de financiamento bancrio ou recursos prprios do comprador. Para abrir possibilidade de parcerias entre empresa incorporadora e bancos h a necessidade de investimento por parte das empresas no saneamento legal e financeiro, assim como qualificao dos servios, atravs de programas como o PBQP-H e SIAC-Construtoras (Sistema de Avaliao da Conformidade para Empresas Construtoras). Estes investimentos esto diretamente relacionados com a capacidade que uma empresa adquire em viabilizar seu

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empreendimento atravs de dinheiro proveniente do FGTS, SBPE, dos prprios bancos e e demais fundos de aplicao. No ramo habitacional brasileiro so inmeras as linhas de crdito para financiamento atravs de bancos particulares e bancos estatais. A Caixa Econmica Federal, possui inmeras linhas de crdito com taxas variando de 5 a 12%, incluindo nestes financiamentos linhas especiais para construo da casa prpria atravs de emprstimos pessoais. As linhas de crdito especializadas para os empreendedores da construo civil so mais exigentes e desde que haja processos de gerenciamento e prospeco correta dos negcios as chances de conseguir parcerias entre banco e empresa incorporadora/ construtora so grandes. Segundo informaes divulgadas no site da Caixa Econmica Federal h quatro modalidades de financiamento para projetos residenciais urbanos: Aquisio de Imvel na Planta, Apoio Produo, Alocao de Recursos e Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Para quaisquer dessas modalidades, a Caixa oferece a garantia de pagamento total da obra, assim como a garantia de entrega do bem imvel. As entradas de dinheiro para a execuo da obra estaro sempre relacionadas ao cronograma fsico-financeiro estabelecido entre construtor/ incorporador e financiador. Para a contratao do financiamento a Caixa exige: a proposta de financiamento entregue em qualquer agncia da Caixa com o projeto definitivo do empreendimento. documentao necessria para a realizao das anlises de risco de crdito da construtora, do projeto de trabalho tcnico social, da viabilidade do empreendimento, da idoneidade da construtora e dos seus scios, acionistas, dirigentes e grupo empresarial, assim como do terreno e do seu vendedor. aps a anlise, a operao ser submetida aprovao do Comit de Crdito. E se for aprovado ser necessrio a quitao das taxas devidas por parte do incorporador/ construtor.
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Para tanto a Caixa exige que: haja a comercializao de pelo menos 30% dos imveis; o valor do custo total da obra esteja sob a gesto da Caixa; haja contratao dos seguros Garantia Construtor e Riscos de Engenharia. J os interessados em construir unidades habitacionais pelo PAR devero participar das licitaes divulgadas pelas prefeituras e a prpria Caixa. Este programa foi elaborado em parceria com o Ministrio das Cidades e voltado para famlias de baixa renda, devendo as unidades ser entregues em no mximo 18 meses. Aps o estabelecimento de parceria entre prefeitura e Caixa, o processo de licitao e a execuo das unidades, as mesmas sero sublocadas famlias previamente selecionadas e podero ser adquiridas aps 15 anos pelo morador. Entretanto, esta modalidade de financiamento no atende aos empreendimentos de um incorporador. Alm dos parmetros j informados acima, a Caixa estabelece especificaes tcnicas mnimas para a viabilizao dos emprstimos, sejam para casas ou apartamentos populares. Estes cuidados esto relacionados existncia de normas tcnicas que atribuem parmetros para a qualidade mnima da execuo e durabilidade do bem.

5.2.2. Etapa de venda e garantia da construo Aps a escolha da conduo do negcio - com individualizao das unidades antes da obra ou apenas aps o habite-se - o incorporador dever organizar material para venda, tal como manual do usurio, estabelecer metodologia para verificao das conformidades de acordo as normas de desempenho de edificaes e definir metodologia para o acompanhamento das obras executadas para garantir procedimentos de melhoria contnua.

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5.2.2.1.

Corretagem

Pelo novo Cdigo Civil, lei n 10.406/ 02 especificamente nos artigos 722 e 729, so discriminados os parmetros para os contratos de corretagem, a ser estabelecidos entre corretores e incorporador/ construtor. Alm dos parmetros definidos pelo cdigo civil, o Cdigo Comercial tambm estabelece diretivas para a atuao profissional do corretor. A contratao deste profissional pelo incorporador/ construtor de extrema importncia, pois estabelece relaes com o mercado imobilirio e amplia a rede de vendas do imvel construdo. Esta relao, sempre dever ser registrada por meio de contrato de corretagem, onde o corretor receber seus honorrios somente se o negcio for efetuado. Apesar de constar no cdigo civil a obrigatoriedade de pagamento da taxa de corretagem apenas nos casos de concluso do negcio, h jurisprudncia em casos onde o cancelamento da venda no partiu do corretor, podendo ser exemplificados por casos em que o comprador desiste da compra no ato da assinatura do contrato ou quando o proprietrio do imvel desiste da venda. Pelo artigo 722 do Cdigo Civil, o contrato de corretagem pode ser definido como: "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas". Entretanto, independente do registro nas entidades de classe, qualquer pessoa pode atuar como tal, desde que tenha idoneidade ou seja civilmente capaz, como definido no Cdigo Civil. A remunerao pelo trabalho dos corretores definida pelos sindicatos e federaes de corretores baseado na Lei Federal n. 6.530/78 e na Resoluo do COFECI 458/95 (Conselho Federal de Corretores de Imveis). Tais comisses so definidas como:

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Venda de imveis urbanos 6 a 8% Venda de reas loteadas urbanas (aprovadas e registradas) 10 a 12%.

Estes percentuais apesar da definio legal so variveis. Podemos encontrar, no mercado mineiro, a prtica de taxas variveis de 1% a 5%.

5.2.2.2.

Manual de garantias para o setor da construo civil

O Manual de Garantias um sistema amplamente utilizado pela indstria seriada e foi baseado nos direitos do consumidor. Nos ltimos anos esta ferramenta vem sendo implantada na indstria da construo para demonstrar ao comprador qual a especificao tcnica do produto que est adquirindo e quais as suas obrigaes de manuteno do imvel para que no haja perda de garantia do mesmo. Este mecanismo pode ser visto como um mediador de conflitos entre incorporador/ construtor e comprador. Entretanto, o esclarecimento das regras do jogo, tem enorme relao com leis e normas que foram estabelecidas para dar garantias ao consumidor e aos rgos financiadores, no que se refere qualidade do bem adquirido. So exemplos de regulamentaes motivadoras o Cdigo de Defesa do Consumidor, as normas tcnicas, especificamente as normas tcnicas e especialemente as da srie NBR 15.575 e NBR 15.220. Estas normas regulam a qualidade tcnica mnima das edificaes e servem como arcabouo tcnico para possveis aes judiciais contra construtores e incorporadores, assim como regulam a atuao de fiscalizao de demais rgos interessados. O SINDUSCON do estado de Minas Gerais publicou orientaes para os construtores/ incorporadores sobre o manual de garantias. Nesta publicao sero encontrados pelo incorporador: um modelo que deve subsidiar as construtoras na produo de seus respectivos manuais a serem entregues aos seus clientes no momento da compra do imvel.
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Trata-se de uma ferramenta de consulta para proprietrios de imveis, construtores, fruns de relao de consumo e meio jurdico, que, alm de fornecer informaes detalhadas sobre os materiais aplicados na construo da unidade imobiliria e seus prazos de garantia, oferece dicas para sua correta utilizao e manuteno, visando sua maior durabilidade. O manual conta com [...] sistemas construtivos [...] inseridos e os principais pontos da legislao, tendo sido atualizado de acordo com a publicao de novas normas tcnicas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT). Alm disso, a nova edio orienta o construtor quanto s exigncias constantes no Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC) e no Cdigo Civil inerentes ao construtor/cliente, com informaes extradas dos respectivos cdigos. Publicaes como esta tentem a contribuir para o atendimento da legislao e das novas regras do jogo. H que se considerar que o mercado consumidor cada vez mais exigente e somente conseguiro estabilidade no mercado as incorporadoras e construtoras que no desrespeitarem os direitos do consumidor. O SINDUSCON pretende atravs de publicaes como esta: Criar regras de assistncia tcnica para o setor da construo civil; Padronizar os prazos de garantia oferecidos pelo mercado da construo civil; Esclarecer as responsabilidades do consumidor quanto s

manutenes preventivas recomendadas, tambm conforme a NBR 5674; Atendimento s exigncias do Cdigo de Defesa do Consumidor e Cdigo Civil; Fixar as condies de manutenes preventivas de forma a atender os requisitos estabelecidos na Norma Brasileira - NBR 5674 da ABNT, que reza sobre a manuteno de edificaes;
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Diminuir o consumo de materiais e reformas e, conseqentemente, reduzir o desperdcio e o impacto dos resduos do setor no meio ambiente.

Obter o aval das entidades que congregam as indstrias e os fornecedores de insumos, matrias-primas e produtos aplicados nas edificaes, quanto s manutenes e garantias.

Como falado em captulos anteriores, torna-se absolutamente necessrio ao incorporador o conhecimento da legislao especifica sobre o produto imobilirio. O desconhecimento das questes tcnicas inerentes podem resultar em grandes prejuzos financeiros pois sabido que o consumidor est respaldado por legislaes que garantem os seus direitos.

5.2.2.3.

Anlise ps-ocupao e a utilizao de sistemas de melhoria contnua

Desde que seja interesse do empreendedor continuar investindo no ramo da construo civil, h a possibilidade de adoo de metodologia para a anlise ps-ocupao e a satisfao dos clientes em relao ao produto adquirido. Esta pesquisa final sobre o produto pretende identificar os pontos falhos do objeto planejado e executado, assim como as condies de relacionamento empresa/ cliente. A identificao destes pontos permite que os mesmos sejam considerados na prxima seqncia de trabalhos minimizando erros e posturas inadequadas durante o processo, contribuindo assim para processos de melhoria contnua. Para o desenvolvimento de metodologia para a avaliao por parte das empresas podem ser questionados aos moradores sobre: a qualidade percebida sobre o imvel; os acabamentos utilizados; a solidez da construo; ventilao e iluminao do imvel;
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as dimenses do espao interno; o desejo de modificaes nas plantas dos apartamentos; as relaes entre empresa e cliente; sobre a imagem percebida pelo cliente sobre a empresa, etc.

Atravs da formulao de perguntas e do investimento de tempo nas anlises dos resultados, o empreendedor poder atribuir melhorias para os prximos produtos e at mesmo, reavaliar o foco de mercado da empresa.

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6. CONCLUSO

Os conceitos de gesto vem sendo amplamente aplicados na indstria seriada, onde esto em constante evoluo. Desde o final da dcada de noventa, a indstria da construo civil iniciou um processo de incorporao dessas metodologias baseado em exigncias para financiamento. Tais exigncias faziam parte do PBQP-H (Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat) e estabeleciam critrios construtivos e de organizao que contribuiram para a melhoria da qualidade da obra. Todas estas melhorias foram estimuladas por novos patamares de consumo, estabelecidos pela maior exigncia do mercado consumidor e de uma delimitao clara dos valores finais de venda, obrigando a implementao de mudanas nos procedimentos para garantir a viabilidade financeira do negcio. Entretanto, apesar desta evoluo o mercado da construo civil conta com especificidades no que se refere grande informalidade do negcio, ausncia de mo-de-obra qualificada e procedimentos arcaicos de construo. Alm destas questes os processos de anlise do empreendimento, projetos e produo continuam em sua essncia desconectados, no permitindo relaes interativas entre profissionais que beneficiem a qualidade do produto. Inmeros so os problemas decorrentes desta metodologia e atravs dos conceitos estabelecidos neste trabalho, podemos ver claramente que existem possibilidades de conduo do negcio que tendem a melhorar o produto produzido. Um exemplo so os conceitos da engenharia simultnea que podem ser aplicados para a etapa de definio do produto, projeto de produto e projeto de produo. Para tanto, faz-se necessrio que os profissionais entendam os benefcios resultantes da mudana na metodologia de trabalho. Com a articulao entre engenharia simultnea nas etapas de escritrio e o uso da qualidade total implementada atravs do PBQP-H, poderemos atingir um maior grau de qualidade no planejamento do negcio resultando em

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benefcios financeiros e ambientais que tendero a estimular o mercado como um todo. Pesquisas voltadas para a rea de gesto de empreendimentos imobilirios so nessrias para estabelecer novas condutas de trabalho e demonstrar aos investidores que este segmento possui leis, normas e ferramentas gerenciais que devem ser seguidas pois permitem a minimizao dos riscos do negcio e apliam a qualidade do empreendimento como um todo. Neste sentido, h a necessidade de continuidade de pesquisas que estimulem os envolvidos atravs da demonstrao dos benefcios possveis de ser atingidos.

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PORTELA,

Patrcia

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8. ANEXOS

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