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Lhypothque lgale confre aux banques et aux tablissements financiers algriens Prsentation de lhypothque lgale Par M.

Benfarhat Directeur adjoint des affaires juridiques Banque Al Baraka dAlgrie Lhypothque lgale dont disposent les banques Algriennes tire son origine dun texte de loi en loccurrence les dispositions de larticle 96 de la loi de finances pour 2003 qui donnent la possibilit aux Banques et aux tablissements financiers, pour garantir le paiement des crances et engagements dus par leurs dbiteurs, dinscrire directement par leurs reprsentants qualifis auprs de la conservation foncire territorialement comptente, une hypothque lgale sur les biens immobiliers du dbiteur. Conformment aux dispositions lgislatives rgissant le livret foncier (Art 86 Dcret 76-63), linscription dune hypothque lgale peut tre obtenue par le dpt de deux bordereaux signs et certifis exactement collationns au niveau de la conservation foncire territorialement comptente. Un de ces bordereaux est conserv et lautre remis au dposant revtu du cachet et de la signature du conservateur foncier. Cette formalit vaut inscription hypothcaire qui demeure valable pendant 30 ans. Lhypothque lgale ainsi prise, reprsente un titre excutoire et a la mme valeur quun jugement dfinitif. Son titulaire na donc pas recourir lexcution dun acte authentique tabli par un office notarial comme en matire dhypothque conventionnelle, mais directement la saisie des biens hypothqus, sur la base du bordereau dinscription assorti dune formule excutoire dlivre par le Prsident du tribunal comptant conformment aux dispositions du code de procdure civile. Il est noter que cette hypothque porte uniquement sur les biens immeubles du dbiteur. On en tire la conclusion quelle ne peut pas grever les biens immeubles dune tierce personne, mais la question reste pose en ce qui concerne les cautions solidaires en leur qualit de codbiteurs. Avant le 1er janvier 2003, (date dentre en vigueur de la loi de finances pour 2003), cette hypothque se prend et sinscrit sans le consentement pralable du dbiteur et le conservateur foncier ne pouvait en refuser linscription pour la raison que le titre de proprit du dbiteur nest pas dcrit dans le bordereau. Cependant, les dispositions de larticle 96 prcit, exigent la description des biens hypothquer, dans la convention du financement signe par les deux parties. II Les problmes lis la constitution et la mise en jeu de lhypothque lgale. Les problmes ci-aprs ont t recenss par la commission juridique de lAssociation professionnelle des banques et des tablissements financiers ABEF . 1- Les problmes lis aux contrats de vente sur plan

Le dcret lgislatif N 93-03 du 1er mars 1993, relatif lactivit immobilire prvoit ltablissement dun contrat de vente sur plan en forme authentique et son inscription la conservation foncire. Peut-on, donc, considrer lacqureur sur plan, propritaire ds la conclusion du contrat de vente et quil peut, par consquent, hypothquer son bien pour emprunter et financer le paiement du prix de vente, sachant que les dispositions des articles 13 et 14 du dcret prcit, subordonnent le transfert de proprit, la dlivrance dun certificat de conformit du logement livr. 2- Les problmes lis aux actes de concession Les terrains relevant du domaine priv de ltat peuvent faire lobjet de concession en faveur des promoteurs dtenteurs de projets dinvestissement. Les dispositions de larticle 148 de lordonnance 95-27 du 30-12-1995, portant loi de finances pour 1996, modifis et complts par les dispositions de larticle 51 de lordonnance portant loi de finances pour 1998, permettant aux concessionnaires de constituer une hypothque sur les constructions difier et sur le droit rel immobilier rsultant de la concession, en garantie de prts qui leur sont accords pour le financement de leurs projets. Il rsulte de ces dispositions que le droit de concession confr aux investisseurs ne pourrait faire lobjet dune inscription dhypothque lgale au profit des banques parce quil ne sagirait pas dun bien appartenant au dbiteur. 3 Les problmes lis linscription hypothcaire sur les btisses ne figurant pas sur les titres de proprit Les dispositions de larticle 54 du dcret N 91-176 du 28-05-1991, fixant les modalits dinstruction et de dlivrance du permis de construire font obligation aux bnficiaires de permis de construire de se faire dlivrer lachvement des travaux de construction un certificat de conformit des travaux effectus. La question qui se pose pour ce type dhypothque est de savoir si cette hypothque lgale est un vritable privilge, donc elle pourrait primer les hypothques des autres cranciers mme antrieurement inscrites et sans quelle soit, en mme temps prime par les autres privilges tels que le privilge de ladministration fiscale, ou bien, il sagit dune simple possibilit dinscription hypothcaire sans passer par un office notarial reconnu. Conformment aux dispositions de larticle 96 de la loi de finances pour 2003, lhypothque lgale inscrite par une banque ou un tablissement financier prend rang immdiatement compter de la date de sa publication au niveau de la conservation foncire. Elle na donc aucun effet sur les inscriptions antrieures quelle que soit la qualit de la crance garantie, ou le statut du crancier hypothcaire. Par ailleurs, les dispositions du code des impts directs et taxes assimils ainsi que celles relatives aux droits denregistrement, confrent au trsor public une hypothque lgale sur les biens immobiliers du redevable, pour le recouvrement des sommes dues ladministration fiscale.

Cette hypothque lgale est rpute inscrite doffice compter de la date de la naissance de limpt ou de la taxe. Lavis tiers dtenteur qui doit noncer la date laquelle chaque inscription hypothcaire est rpute prise, sera notifi ladministration charge des domaines. Il apparat clairement de ce qui prcde que lhypothque lgale dont disposent les banques et les tablissements financiers ne les protge pas suffisamment, puisque leurs inscriptions hypothcaires peuvent tre primes par le privilge du trsor public notamment sils nont pas pris soin de vrifier la situation fiscale du client avant la mobilisation des fonds. Encore plus, en pratique ladministration fiscale procde directement la saisie des recettes de vente entre les mains de lhuissier de justice mme si la dette fiscale est postrieure linscription hypothcaire. En se basant sur cette disposition, ladministration domaniale a fait interdiction aux conservateurs fonciers de porter des inscriptions sur les lots btis si le titre de proprit le dcrit comme terrain nu. Cette interprtation large des dispositions lgislatives en question constitue un empchement linscription de lhypothque lgale sur les constructions existantes et par voie de consquence eu financement hypothcaire. 4 Les problmes lis la mise en jeu des hypothques Il est entendu que le Trsor Public dispose dun privilge gnral sur tous les biens meubles et immeubles appartenant ses redevables en quelque lieu quils se trouvent. Cependant, il ressort des dispositions de larticle 380 du code des impts directs et taxes assimiles que ce privilge gnral dont dispose le trsor public ne sapplique pas sur les biens immobiliers ayant fait lobjet dune inscription hypothcaire avant la naissance du droit du Trsor. Malgr la clart de cette disposition qui exclue les biens grevs dhypothque, du privilge gnral du trsor, les services fiscaux exercent dune faon systmatique, des oppositions entre les mains des huissiers, sur les recettes des ventes aux enchres publiques de biens immeubles garantissant les engagements des banques. 5 Les problmes lis la mise en jeu des hypothques Le recours systmatique des magistrats, lexpertise financire pour la dtermination des crances dues aux banques et contestes par des clients indlicats, mme quand ces crances sont suffisamment justifies par des preuves probantes, retarde la mise en jeu des garanties immobilires pour des mois voir mme des annes. M. Benfarhat Directeur adjoint des affaires juridiques Banque Al Baraka dAlgrie Alger, le 10 juillet 2005