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URBANISME

Le dveloppement des lotissements clos


Faut-il avoir peur de la multiplication des lotissements clos et des rues privatises ? Sagit-il dun phnomne de sgrgation sociale et de repli communautaire, annonciateur de la fin de la civilisation urbaine ? Est-ce au contraire une rponse une qute de lien social ?

Lauteur : Eric Charmes,


Enseignant chercheur lInstitut franais durbanisme

es ensembles rsidentiels scuriss, dnomms gated communities Outre Atlantique, suscitent de nombreuses inquitudes. Etudes foncires a dj rendu compte de la question dans plusieurs articles1, mais les propos alarmistes se multiplient et le sujet envahit les mdias2 . Le succs rencontr par le groupe Monn-Decroix dans lagglomration toulousaine est rgulirement cit en exemple. Ce promoteur construit notamment des rsidences collectives entirement closes, dotes de systmes de

1. Voir notamment Georg Glasze, LEssor plantaire des espaces rsidentiels scuriss , Etudes foncires, n 101, janvier-fvrier 2003 ; Patrick Le Louarn, Les Villes fermes ou limpuissance du droit , Etudes foncires, n 105, septembreoctobre 2003. 2. Signalons notamment deux articles, lun plutt pondr de Luc Desbenoit ( Ma part de ghetto , Tlrama n 2806, 22 octobre 2003) et lautre plus alarmiste de Hacne Belmessous ( Des villes prives la franaise voyage travers les forteresses des riches , Le Monde diplomatique, novembre 2002). On peut aussi noter un reportage consacr par lmission Capital de la chane M6 au domaine de Terre Blanche dans le Sud de

la France. Sous le titre ghetto de riches , ce reportage a t diffus pour la premire fois en 2001 et a t rediffus lt 2002. 3. Lenqute statistique elle-mme ne produit pas cette information. Nous devons cette estimation Renaud Le Goix, dont il faut par ailleurs signaler la thse : R. Le Goix, Les Gated communities aux Etats-Unis Morceaux de ville ou territoire part entire ?, Thse, Universit Paris I, 2003. 4. Pour plus de dtails, voir Eric Charmes, Les tissus priurbains franais face la menace des gated communities - Elments pour un tat des lieux, rapport pour le ministre de lEquipement (PUCA) et le ministre de la Culture (mission lethnologie), 2003.

vido-surveillance et quipes de piscines. On peut stonner de lattention veille par ce succs. Les ensembles avec piscine et tennis rservs aux rsidants ne sont pas une nouveaut. Ils se sont diffuss depuis plusieurs dcennies dans les banlieues aises. Certes les contrles daccs se renforcent, mais pourquoi ne pas stre inquit avant cela de la gnralisation des digicodes et des interphones dans les centres-villes ? Et qui soffusque du fait que, dans ces mmes centres, laccs permanent des quipements sportifs est rserv ceux qui ont les moyens de payer les droits dentre un club de sport ? Des observateurs voquent galement les ensembles pavillonnaires privs entirement clos. Ils agitent alors le spectre des EtatsUnis o ces ensembles sont rputs se dvelopper grande vitesse. Pourtant, aux Etats-Unis, le nombre de gated communities pavillonnaires reste modeste : daprs une vaste enqute ralise dans ce pays en 2001, moins de 2 % des foyers

vivraient dans une maison individuelle desservie par une rue la fois prive et accs restreint. En France, aucun chiffre nest disponible mais le nombre densembles pavillonnaires clos est dvidence trs faible. Les rues priurbaines demeurent trs largement ouvertes au passant, dfaut de lui tre accueillantes. Qui sy promne est peu inquit. On note seulement quelques plots et quelques barrires de type passage niveau. Les portails sont trs rares. En ralit, lattention suscite par les ensembles rsidentiels scuriss provient de leur charge symbolique. Les barrires et les dispositifs de contrle de lespace sont des symboles particulirement violents et visibles dvolutions sociales inquitantes. Les barrires peuvent ainsi tre lues : comme lexpression de la peur de lautre et du sentiment dinscurit ; comme la preuve de la crise des espaces publics urbains et de lapprofondissement de la sgrgation spatiale ; ou encore comme la manifestation dune privatisation rampante des villes. Lobjet de cet article est de distinguer nettement ces dbats et de clarifier la signification du dveloppement des ensembles rsidentiels scuriss leur gard. Les propos qui suivent sont le rsultat dune enqute qualitative menes auprs dhabitants de deux communes pavillonnaires dIle-de-France et dune zone pavillonnaire de lagglomration lyonnaise 4.

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La demande de tranquilit
Aprs enqute, il apparat que, si la scurit est une proccupation importante des habitants des tissus priurbains, elle ne dtermine que trs partiellement leurs attitudes et leurs attentes vis--vis de leur environnement proche. En la matire, leur premire proccupation est plu-

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tt la tranquillit. Cette tranquillit englobe certes une demande de scurit, mais elle ne lui est pas rductible. Plus qu la peur des vols et des agressions, elle renvoie ce quil est convenu de qualifier dincivilits, cest--dire des troubles de la vie quotidienne qui ne sont pas pnalement rprhensibles, ou qui sont considrs par les forces de lordre comme anodins et ne ncessitant donc pas leur intervention. Les deux sources de troubles les plus frquemment mentionnes sont, dune part les automobiles, dautre part les adolescents et les jeunes adultes. Les rares barrires ou dispositifs de restriction daccs que nous avons pu trouver lors de notre enqute trouvent quasiment tous leur origine dans lun ou lautre de ces problmes. Il est ainsi frquent que les riverains dune rue se mobilisent et agissent en raction des problmes de circulation. Les rues pavillonnaires sont en rgle gnrale lcart des flux circulatoires, mais il suffit de quelques chauffards pour que les riverains se sentent menacs. Cette menace est trs prsente dans les rues qui ne sont pas des culs-de-sac. Les riverains sy plaignent frquemment de ne pas pouvoir laisser leurs enfants jouer dehors avec une totale tranquillit desprit. La prolifration des impasses et des voies en boucle dans les zones pavillonnaires priurbaines trouve l sa principale origine. Dans les rues ouvertes la circulation de transit, il arrive que des riverains se mobilisent pour bloquer lun des points daccs leur rue et dliminer tout passage d extrieurs . Il leur suffit pour cela de poser une petite barrire automatique ou des plots. La prsence de commerces ou dun quipement proximit et donc des problmes de stationnement peuvent renforcer leur dtermination. Les adolescents sont aussi un souci majeur. Des groupes, parmi lesquels se trouvent souvent des jeunes riverains, se rassemblent le soir pour discuter ou pour jouer au football au fond dune rue ou dans un petit espace libre. Lt, ces rassemblements peuvent se prolonger jusque tard dans la nuit. Les clats de voix gnent les voisins qui se plaignent de ne plus pouvoir dormir fentres ouvertes. Dautres habitants se lamentent devant les canettes de bire et les cartons pizza vides qui tranent le lendemain. Le sentiment dinscurit renforce limpression ngative ainsi laisse. Des comportements illgaux sont en effet facilement attribus ces jeunes, notamment le trafic de drogue. La raction la plus courante est de solliciter lintervention des forces de lordre. Cela peut parfois suffire faire cesser le trouble, mais pas toujours. Au reste, les forces de lordre semblent avoir des tches plus urgentes et ninterviennent pas volontiers face des comportements qui, de toutes faons, sont difficiles sanctionner et contrler. Des riverains peuvent alors dcider dimposer des restrictions physiques lusage des espaces collectifs. Cela peut consister en la pose de barrires, mais un rsultat similaire peut tre obtenu en supprimant un clairage, en tant des bancs ou en hrissant le lieu de rassemblement favori des jeunes de grosses pierres. et notamment les responsables du conseil syndical, nont pas indiqu linscurit comme motivation premire. Au reste, la barrire ne constitue pas selon eux un obstacle trs srieux et risque mme dveiller lattention de voleurs. Leur principal objectif tait plutt de mettre de lordre au sein de leur ensemble pavillonnaire et de limiter les rassemblements dadolescents, leur got trop frquents : leurs pavillons sont en effet situs dans le voisinage immdiat dun collge. La popularit du thme de linscurit a videmment jou un rle pour lobtention dun vote favorable la pose de la barrire lors de lassemble gnrale des propritaires. Le recours cet argument a rendu laccord plus ais. Il reste que les questions scuritaires ne sont pas directement lorigine du projet.

Quentend-on par inscurit ?


Quoi quil en soit, linscurit ou son sentiment sont avant tout un stimulant qui renforce les tendances en faveur de la fermeture. Un exemple tudi dans lagglomration lyonnaise permet de comprendre toute limportance de cette distinction. Il sagit dun ensemble pavillonnaire denviron 80 maisons individuelles, ralis la fin des annes 1980 et desservi par une rue circulaire. Cette rue a t ferme par une barrire en 2002 (voir clich ci-dessus). Nous avons conduit une enqute tlphonique pour connatre lorigine de cette addition. La premire raison qui nous a t fournie est le renforcement de la scurit. Une enqute quantitative aurait donc clairement fait ressortir linscurit comme le souci premier des habitants. Pourtant, aprs leur premire rponse, nous avons demand aux gens de prciser ce quils entendaient par inscurit . Les explications alors obtenues ont t trs diverses et sont alles de la peur du vol de voiture la volont de retrouver sa tranquillit en passant par les craintes suscites par les vhicules en maraude. Ceci montre que les termes scurit et inscurit sont avant tout des ssames communicationnels. Ils permettent doffrir une rponse rapide, claire et convaincante un interlocuteur inconnu. Surtout, ceux qui ont pris linitiative de fermer la rue par un portail,

Le repli sur soi et le rejet dautrui


Les barrires sont aussi souvent prsentes comme le signe dun repli sur soi et dun rejet dautrui. Largument se dcline sur les deux thmes de la crise des espaces publics urbains et de la sgrgation sociale. Lide est que les gens ne se mleraient plus les uns aux autres et, partant, ne seraient plus en mesure dacqurir une culture politique commune. Le renforcement de la spcialisation sociale des quartiers, les gosmes communaux, ou encore les rticences croissantes des citadins devant lide de voisiner avec des logements sociaux en seraient la preuve. Cet idal de mixit sociale est trs largement partag5 : le ctoiement de personnes diffrentes est en effet communment considr comme un fondement de la civilisation urbaine et de lthos dmocratique (au moins en Europe). Or, lrection de barrires semble affirmer le rejet de cette culture. Le problme pos est rel (o construire du logement social ?). Pour autant, tre slectif et rejeter la prsence de personnes diffrentes autour de son domicile nimplique pas que lon rejette systmatiquement ces personnes. Pour le dire plus clairement, vouloir contrler son voisinage et refuser la construction de logements sociaux proximit de son domicile nentrane pas ncessairement que lon refuse que ses impts servent financer le logement social. De fait, si les mnages que nous avons rencontrs sont

Les deux sources de troubles les plus frquemment mentionnes sont, dune part, les automobiles, dautre part, les adolescents

5. Voir Esprit, table ronde La Mixit urbaine est-elle une politique ? , 2004, p. 121-144.

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Lhabitat et son environnement immdiat ont traditionnellement un rle de refuge. Il sagit dune donne quasi anthropologique

6. Voir ce propos larticle dcapant de Philippe Genestier et Jean-Louis Laville, Au-del du mythe rpublicain - Intgration et socialisation , Le Dbat, n82, dcembre 1994. 7. Voir : O. Newman, Community of Interest, Anchor Press, Double Day, New York, 1980; voir galement O. Newman, 1996, Creating Defensible Spaces, Washington, US Department of Housing and Urban Development.

dans leur crasante majorit hostiles la construction de logements sociaux prs de chez eux, aucun na manifest son opposition au principe de laide au logement des dfavoriss. Certes, il existe peut-tre un effet dentranement de lune lautre des deux positions. Cest ce que suggre lexemple des Etats-Unis o la fuite des couches moyennes blanches vers le priurbain a conduit une situation que certains nont pas hsit qualifier d Apartheid . En France toutefois, lhistoire et les institutions sont diffrentes et le lien entre rejet de la coprsence et refus de la solidarit sociale reste tablir. Mieux, le lien semble pouvoir fonctionner linverse de ce que lon suppose gnralement. En effet, il est loisible de penser que, plus lexprience vcue avec des autres proches est rassurante et stabilisante, plus la capacit avoir confiance en des inconnus, interagir avec eux et se sentir concern par leurs difficults est grande. En ralit, lhabitat et son environnement immdiat ont traditionnellement un rle de refuge. Il sagit dune donne quasi anthropologique, que les tenants du mlange et de la mixit sociale ont tendance ngliger. La confrontation avec des personnes trs diffrentes nest pas toujours bnfique et peut mme tre source de conflits violents. Certes, il est important pour la culture dmocratique que les gens ne vivent pas toujours replis dans un cocon protecteur, mais tous les lieux et tous les moments ne sont pas propices cette confrontation6 . Les habitants des zones pavillonnaires ressentent dautant plus le besoin dtre tranquilles et protgs que lenvironnement urbain dans lequel ils voluent est incertain et que la socit sest culturellement diversifie. Il leur est donc indispensable de disposer de lieux o ils peuvent se sentir en scurit, au sens le plus large du terme. Cela est toutefois loin dtre une exigence aise satisfaire, y compris autour du domicile. Les habitants ne sont plus suffisamment prsents dans leur quartier pour en assurer euxmmes la matrise. Des dispositifs physiques de contrle de lespace peuvent alors tre utiliss pour pallier cet affaiblissement du contrle humain. Ainsi, le dveloppement de barrires autour des lieux dhabitation sexpliquerait

avant tout par la difficult croissante rencontre par les citadins matriser leur environnement immdiat. Paradoxalement donc, les gated communities seraient moins lexpression dun repli sur lentre soi, que les produits dune vie quotidienne largement clate, dans laquelle lenvironnement du lieu dhabitation ne joue plus quun rle secondaire.

Des barrires comme outils de mixit sociale ?


Il est possible daller plus loin dans le raisonnement et de le pousser jusqu la provocation. Il est intressant pour cela de consulter les travaux dOscar Newman, lun des fondateurs des thories qui sous-tendent aujourdhui la rsidentialisation et son cortge de barrires en tous genres. Oscar Newman stait pench dans les annes 1970 sur la dgradation des rapports sociaux dans les centres urbains7. Cette situation rsultait dune fuite des classes moyennes vers les ensembles pavillonnaires priurbains. Ces mnages rejetaient la ville et cherchaient se prserver de ses influences, quils jugeaient dltres. Oscar Newman dplorait cette ralit, contraire sa foi proclame dans la culture urbaine. Il a donc rflchi aux moyens de ramener les gens en ville en leur offrant des environnements plus attrayants. Lune des pistes quil a explores est la privatisation des voies publiques et leur fermeture au trafic, voire leur clture totale et leur surveillance par un gardien. De fait, en tudiant les rues prives du centre de Saint-Louis aux Etats-Unis, Oscar Newman a constat que, plus que les autres rues, elles avaient permis le maintien de classes moyennes dans le centre de la ville. Sur les voies publiques, cette catgorie sociale avait quasiment disparu. Or, mme replies dans leurs rues prives, ces classes moyennes maintenaient par leur prsence un semblant de mixit sociale. Surtout, elles payaient des impts localement, consommaient localement, bref leur prsence freinait le cycle du dclin. Pour Oscar Newman, cette situation sexpliquait par le fait que le statut priv permettait la fermeture des rues, ce qui facilitait le contrle de leur usage par leurs riverains. Par ailleurs, le statut priv tait souvent accompagn dun rglement contrlant les usages du sol. Or cela

permettait dviter larrive des marchands de biens et des marchands de sommeil, arrive qui constituait souvent lamorce dune spirale de dclassement. Au-del des dbats que ce raisonnement peut susciter, il est difiant plus dun titre. Il souligne notamment que, suivant le contexte et le problme pos, la prsence de barrires peut tre interprte dans des directions totalement opposes. Le raisonnement dOscar Newman est en effet trs loign de celui qui consiste voir dans les barrires riges lentre des rues rsidentielles une rupture du lien entre les pauvres et les classes moyennes. Surtout, ce raisonnement souligne quel point les interprtations a priori des barrires sont dangereuses. La comprhension des sources du dveloppement des gated communities est un problme empirique dont lanalyse ne peut tre conduite quavec lappui denqutes de terrain.

Un signe de la privatisation de la ville ?


La discussion sur les gated communities est galement associe un dbat sur la redfinition des limites du public et du priv 8. De fait, les riverains qui posent une barrire lentre de leur rue pour limiter la circulation sen rservent la jouissance exclusive et la constituent en club priv. De mme, la prsence dans un ensemble pavillonnaire dquipements privs (tels quune piscine ou un espace vert) induit bien souvent des restrictions daccs. En effet, si ces quipements sont attractifs, les riverains peuvent difficilement laisser leur accs totalement libre. Ils le peuvent dautant moins quils sont seuls en assurer lentretien. On peut dailleurs comprendre la plus grande diffusion des gated communities aux Etats-Unis comme une rponse la carence des pouvoirs publics dans la production dquipements collectifs9. Les promoteurs qui oprent sur le milieu et le haut de gamme sont contraints de raliser eux-mmes ces quipements. La prservation de leur caractre priv ncessite alors la mise en place de dispositifs de contrle daccs. De ce point de vue, le dveloppement aux Etats-Unis des gated communities ne serait pas proprement parler un mouvement de privatisation , mais une tentative du secteur priv de pallier les dfaillances du secteur public. En France toutefois, les institutions ne sont pas les mmes. Les collecti-

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vits publiques fournissent beaucoup plus dquipements locaux. La prudence est donc requise devant toute comparaison avec les EtatsUnis. Cette prudence est dautant plus ncessaire que la focalisation des dbats sur les ensembles rsidentiels privs masque les vritables questions souleves par les gated communities. En effet, si les villes prives restent rares en France, les dynamiques sociales qui, aux EtatsUnis, sous-tendent le dveloppement des gated communities sont bel et bien prsentes. Il faut toutefois se tourner vers les institutions publiques pour le constater.

Les gosmes communaux


En ralit, la vritable question nest pas de savoir si les institutions qui grent les quipements et les services collectifs sont publiques ou prives, mais didentifier les dynamiques sociales qui instaurent des usages exclusifs. Pour le dire autrement, le cur du dbat ne rside pas dans lalternative entre le march et lEtat, mais dans les formes de gestion et de production des biens publics locaux. Sur ce plan, beaucoup de petites communes priurbaines franaises nont rien envier aux clubs forms par les lotissements privs californiens ou texans. Tout dabord, les chelles sont souvent comparables. En France, le semis des communes dessine un maillage trs serr. Dans le priurbain, les communes ne comptent frquemment que quelques milliers, voire quelques centaines dhabitants. Il en rsulte une forte proximit entre

les lus locaux et leurs concitoyens. Celle-ci permet notamment la rgulation des espaces collectifs rsidentiels dtre au cur des proccupations des lus, tout comme elle est au centre des attentes des rsidants des ensembles pavillonnaires. Ensuite, une commune dispose de nombreux outils pour faire de son territoire un vritable club dont les habitants ont la jouissance exclusive. La carte scolaire permet par exemple de rserver laccs lcole aux enfants de la commune. Le logement social fait de mme partie des prrogatives municipales (surtout pour les communes qui sont situes au-del de la zone btie continue). Mieux, une commune peut imposer une taille minimale aux parcelles constructibles et ainsi maintenir le prix des habitations un niveau lev (cette possibilit, qui avait t supprime par la loi Solidarit et renouvellement urbain de dcembre 2000 afin de limiter ltalement urbain, a t rtablie par la loi Urbanisme et habitat de juillet 2003). Les politiques de construction dquipements locaux sont galement un levier important dans le contrle de la vie communale. Ne pas raliser un quipement est un moyen de limiter la prsence dintrus : telle commune priurbaine est par exemple trs rticente devant lide dimplanter un collge
8. Voir le dossier de la revue Urbanisme, Villes prives , n 312, mai-juin 2000. Voir aussi E. Mc Kenzie, Privatopia Homeowner Associations and the Rise of Residential Private Government,

sur son territoire, car ses habitants y voient la menace dun envahissement par des adolescents aux comportements invitablement perturbateurs. A linverse, des mesures peuvent tre prises pour donner aux habitants dune commune lexclusivit des quipements de loisir. Il est ainsi possible de rserver les crneaux horaires les plus intressants, voire tous, aux associations municipales et aux coles locales. Un parc communal peut galement tre ferm la nuit pour limiter les nuisances occasionnes par les regroupements dadolescents. Ces attitudes des communes, potentiellement trs proches de celles attribues aux gated communities, montrent que la dichotomie entre public et priv, avec laquelle lusage des espaces collectifs est conceptualise, est inapproprie. Elle obscurcit plus souvent les dbats quelle ne les claire. En ralit, entre le public et le priv, il convient dintroduire au mme niveau de gnralit la catgorie de collectif. La question centrale est en effet celle de lappropriation collective des espaces et des quipements locaux priurbains. Ces appropriations peuvent se concrtiser tout autant par le biais dune coproprit (et donc dinstances prives) que par le biais dune petite commune (et donc dinstances dites publiques).s

Des plots poss par des riverains pour bloquer la circulation et interdire le passage une ligne de bus mise en place par la municipalit

New Haven et Londres, Yale University Press, 1994. 9. Georg Glazse, Article cit, Etudes foncires, janvier-fvrier 2003.

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