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LFG CIVIL Aula 07 Prof.

Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO

CONDOMNIO
Vamos, na aula de hoje, trabalhar com todos os detalhes a respeito do condomnio em geral, tanto o tradicional, quanto o edilcio. O condomnio, nada mais , do que o exerccio do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas. No condomnio h uma unicidade de objeto e pluralidade de sujeitos. sobre esta frase que a gente constri toda a aula. Todo e qualquer condomnio traz consigo unicidade de objeto com pluralidade de sujeitos. So duas ou mais pessoas exercendo simultaneamente o mesmo direito de propriedade. Importante voc perceber que o condomnio, na medida em que o mesmo direito de propriedade exercido por duas ou mais pessoas, no viola o carter exclusivista da propriedade. Voc vai lembrar que uma das caractersticas do direito de propriedade, o seu carter exclusivista. o fato de ela ser exclusiva. Essa caracterstica exclusivista da propriedade no resta afrontada pela formao de um condomnio porque um mesmo direito de propriedade que exercido por todos. O carter exclusivista da propriedade se mantm, malgrado exercido dos direitos sobre ela se d por duas ou mais pessoas. Ateno! No condomnio, o que teremos uma situao jurdica qualitativamente igual e quantitativamente diferente. So duas ou mais pessoas exercendo o mesmo direito de propriedade sobre a mesma coisa e se assim, claro que aquelas pessoas esto exercendo o mesmo direito, portanto, qualitativamente igual, muito embora, quantitativamente diferentes porque cada um dos condminos (tambm chamados de comunheiros) tem uma frao ideal, uma cota-parte distinta. Logo, seu direito qualitativamente igual, mas quantitativamente diferente. Muito embora cada um exera o seu direito sobre o todo (da qualitativamente igual), cada qual tem uma cota-parte distinta (da quantitativamente diferente). Vislumbrando o condomnio, eu posso dizer que sob o prisma dos sujeitos (prisma subjetivo), o condomnio uma comunho de interesses. Subjetivamente, portanto, comunho de interesses. Objetivamente (pelo ngulo do objeto), no, objetivamente ele uma indiviso. Comunho de interesses do sujeito, comunho do objeto. O, portanto, subjetivamente plural e objetivamente singular. Simone e Juliana tm um condomnio entre si e cada uma delas tem uma cota-parte, valendo dizer, cada uma tem um quinho, uma frao do todo. Suponhamos que a frao de uma seja maior do que a frao de outra. No condomnio, muito embora as fraes ideais possam ser distintas, o exerccio de direitos sempre igual (qualitativamente igual, quantitativamente diferente). Claro, bvio que o condomnio inescondvel fonte de conflitos porque humanamente impossvel dizer que duas ou mais pessoas vo dividir a mesma coisa, cada uma com quantidades diferentes, mas exercendo o direito de forma igual. lgico que isso no vai dar certo. S algum com muito jogo de cintura para conseguir resolver os problemas de um condomnio porque todo condomnio fonte de conflitos.

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO A prpria expresso grega pomo da discrdia surge num condomnio. A deusa da discrdia, ris, resolveu premiar com um pomo de ma a mais linda deusa grega. Atena, Hera e Afrodite ficaram com o pomo, tendo que dividi-lo entre si. E era o pomo da discrdia porque as trs no se ajustavam. Vejam, portanto, que elas formaram um condomnio sobre o pomo da ma e a expresso pomo da discrdia vem da. O que quero dizer com isso? Que todo condomnio fonte de conflitos e por isso que, de ordinrio, o cdigo parte da premissa de que o condomnio deve ser temporrio. O cdigo quer extinguir o condomnio. A ideia do cdigo a temporariedade do condomnio. Claro que essa regra da temporariedade no vai se aplicar ao condomnio edilcio. Mas fora disso, natural que todo condomnio seja temporrio, transitrio, para evitar que esse conflito perdure indefinidamente.

*Espcies de condomnio do Cdigo Civil


Quais so os condomnios que esto regulados no Cdigo Civil? O Cdigo Civil trata do Condomnio em Geral que se divide em:

Condomnio Tradicional (ou Comum) a co-propriedade. Arts. 1.314 a 1.330, do Cdigo Civil. Condomnio Edilcio (ou Por Unidades Autnomas) uma forma especial de condomnio Tem regulamentao hbrida: nos arts. 1.331 a 1.358 do Cdigo Civil e na Lei 4591/64 (Lei de Incorporaes e Condomnios), que uma lei que foi revogada (foi derrogada, portanto) em parte pelo cdigo.

1.

CONDOMNIO TRADICIONAL ou COMUM

a partir dele que vamos construir a nossa aula. O condomnio tradicional (ou comum) decorre do exerccio simultneo do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas. So vrias pessoas exercendo o mesmo direito de propriedade sobre a mesma coisa. Nada mais do que co-propriedade, tambm chamada de compropriedade. H dois exemplos extremamente fceis do nosso cotidiano de condomnio tradicional: Casamento ou unio estvel talvez, o mais comum e cotidiano dos exemplos de condomnio. No esquea que o regime de bens estabelece um condomnio entre eles, um condomnio sobre os bens comuns, aqueles que esto submetidos meao. Direito sucessrio No vamos esquecer que a herana tambm forma um condomnio entre os herdeiros. Todos sero condminos dos bens da herana que sero transmitidos automaticamente por saisine. 1.1. DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS

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a)
I.

Direitos
Direito de uso e fruio

o direito de usar e tirar utilidades (fruir) da coisa como um todo independentemente de sua cota, de sua frao Ideal. Vale dizer, mesmo que sua frao ideal seja de 5%, voc tem direito fruio e uso sobre o todo. No se esquea que nenhum direito pode ser exercido abusivamente. E mais, esse direito de uso e fruio de um condmino no pode alijar o direito de uso e fruio dos demais. Aqui, dois detalhes relevantssimo extrados desse primeiro direito reconhecido a todo e qualquer condmino e que voc no pode perder de vista: lgico que se o condmino tem o direito de usar e retirar utilidades o condmino pode ser compelido a prestar contas. Cada condmino, portanto, pode ser obrigado a prestar contas dos frutos que eventualmente retirou, colheu. Se, de um lado ele tem direito a retirada de frutos, de outro lado, pode ser compelido a prestar contas. elementar. Voc acaba de responder, genericamente, a uma das mais importantes indagaes jurdicas. Ateno para a pergunta: pode haver usucapio de bem condominial? O terceiro sim. Mas pode haver usucapio de um bem condominial exercido por um dos condminos? Pode um condmino usucapir o bem condominial como um todo? De regra, no porque o uso de um no impede e nem embaraa o uso dos demais, a regra geral o descabimento de usucapio do bem condominial por um dos condminos. a inadmissibilidade de usucapio do bem condominial por um dos condomnios porque a posse de todos. A vem a jurisprudncia. Vem o STJ e diz assim: salvo se estabelecer posse com exclusividade. Se o condmino estabelecer posse com exclusividade, a sim, excepcionalmente, o STJ admite usucapio do bem condominial pelo condmino. De regra, no, porque, de regra, a posse de todos. II. Direito de defesa e proteo do todo

Outro direito: defesa e proteo do todo, independentemente de sua cota, de sua frao ideal. Em se tratando de condomnio, convm lembrar que esse direito pode se dar por meio de tutela possessria ou tutela reivindicatria. A tutela possessria se d atravs de ao possessria ou de desforo incontinenti (art. 1.210, 1, do CC, legtima defesa da posse). Mais uma vez, eu peo a sua ateno para algumas situaes importantes. No esquea que esse direito de defesa e proteo do todo independe da frao de cada um Outro detalhe importante: que cada condmino tem direito de promover tutela possessria (ao possessria e desforo incontinenti) e tutela reivindicatria contra terceiros, no h nenhuma dvida. Cada um dos condminos parte legtima para defender a posse e a propriedade contra terceiros. O problema que se pe nesse momento, saber se cada um dos condminos tem direito a tutela

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO possessria e reivindicatria contra ato de outro condmino, se tem legitimidade para defender posse e propriedade contra ato de outro condmino. Ou seja, cabvel tutela possessria, ao reivindicatria de um contra o outro ou somente de cada um deles contra terceiros? A resposta vem do prprio texto legal, art. 1.314, do CC: Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la. O condmino, contra o outro, s pode promover ao possessria. Por que no cabe reivindicatria? Porque atravs de ao reivindicatria, o que se quer reconhecer a qualidade de proprietrio. No possvel que um condmino promova reivindicatria contra o outro porque todos so proprietrios e no ser possvel ao juiz dizer que um melhor proprietrio do que outro. Assim, reivindicatria no ser possvel entre eles (somente dos condminos para terceiros). Um contra o outro, repito, somente ao possessria. III. Direito de alienao ou onerao

Onerar dar em garantia (hipoteca, penhor). Alienar vender ou doar. Cada condomnio tem direito de alienao e de onerao. Nos termos do Cdigo Civil, cada condomnio tem direito de alienar ou onerar a sua frao ideal, a sua cota-parte. Esse direito um direito de alienar a sua cota, a sua frao. Mas o todo somente com o consentimento, com a aquiescncia de todos. O direito de alienao do bem condominial, do todo, depende do consentimento de todos. Para que ocorra a alienao ou onerao do todo preciso o consentimento de todos. Havendo recusa imotivada, injustificada de um condmino, pode caracterizar (eu falei que pode e no que vai), pois pode ser que a recusa seja motivada (oportunidade imobiliria no propcia, por exemplo) pode caracterizar o abuso do direito e gerar o suprimento judicial desse consentimento. O suprimento judicial, para quem gosta de processo civil, o suprimento judicial feito por procedimento de jurisdio voluntria. Recapitulando: cada condmino tem direito de alienar ou onerar a sua frao, a sua cota. Para alienao ou onerao do bem condominial exige-se o consentimento de todos. E havendo recusa imotivada, pode caracterizar abuso, gerando suprimento judicial. S que aqui surge um detalhe importantssimo que j descamba para o prximo direito reconhecido aos condminos. O direito 01 o direito de uso e fruio, independente da cota. O direito 02 o direito de defesa e proteo do todo, independente da cota. O direito 03 o direito de alienar a sua cota, a sua frao. E para a alienao do todo, s com o consentimento de todos. IV. Direito de preferncia nas alienaes onerosas

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO Esse direito de preferncia no incidente em toda e qualquer situao. Ele somente incide quando se tratar de alienao onerosa. Quando se tratar de alienao gratuita ou de onerao, no h que se falar em preferncia. O direito de preferncia, insisto, somente, nas alienaes onerosas, portanto, na compra e venda. Doao no tem preferncia por um motivo simples: doao liberalidade. Cada um d o que seu para quem quiser e se assim, no h que se falar em preferncia. O direito de preferncia exclusivo nas alienaes onerosas. Se o condomnio quer alienar onerosamente a sua cota, ele precisa ofertar aos demais primeiro. E por que se aplica direito de preferncia entre condomnios? Por um motivo simples: para extinguir o condomnio. Para que um deles tenha a chance de comprar a cota de todos e, assim, promover a extino. A existncia do direito de preferncia se justifica na medida em que o cdigo quer extinguir o condomnio. E por isso, estabelece a regra do direito de preferncia nas alienaes onerosas. O cdigo, contudo, no disse como se respeita o direito de preferncia. Ele no estabeleceu um mecanismo para que se respeite esse direito. Quando a lei for omissa (art. 4, da LICC), o juiz decidir com base na analogia, nos bons costumes e nos princpios gerais do direito. Por analogia com o art. 27 da Lei 8.245/91 (Lei de Locaes de Imveis Urbanos), o direito de preferncia deve ser respeitado por meio de notificao, judicial ou extrajudicial, com prazo mnimo de trinta dias. O direito de preferncia se consubstancia nessa notificao. Ocorrendo a notificao, haver o respeito ao direito de preferncia. Mas da decorre outro problema: se o condmino d preferncia aos demais e mais de um exerce a preferncia, qual dos condminos tem preferncia entre si? Resposta: nico do art. 504. E no pense que seja aquele que tenha o maior quinho. Aqui, homenageia-se a funo social da propriedade. Art. 504, Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem iguais, havero a parte vendida os comproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o preo. Aqui um exemplo prodigioso de funo social da propriedade. E se no h benfeitorias? Ser aquele que tiver o maior quinho. E se todos tm o mesmo quinho? A cada um deles, proporcionalmente exerce a preferncia, desde que pagando o mesmo preo. Voc acabou de solucionar o problema relativo ao direito de preferncia por dois ou mais co-proprietrios. E se o condomnio alienou onerosamente sem respeitar a preferncia dos demais? Qual a consequncia desse ato? Este interesse um interesse exclusivo do condmino preterido. Por isso, em muito boa hora o cdigo estabeleceu que o efeito jurdico da violao da preferncia a mera ineficcia do ato em relao ao condmino preterido. A consequncia da violao do direito de preferncia a mera ineficcia do ato em relao ao condmino preterido. Ou seja, o condmino preterido ter aquele ato como ineficaz. Se o ato lhe ineficaz, ele exerce o direito de adjudicao compulsria. Ele promove uma ao

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO depositando em juzo o valor do negcio tanto-por-tanto. Valor do negcio tanto-por-tanto, para quem nunca ouviu a expresso, o valor da compra e venda mais as despesas do registro. Ele deposita em juzo o valor do negcio e adjudicar a coisa, afinal de contas, ele tem preferncia. Essa ao deve ser promovida no prazo de 180 dias. Art. 504. Esse prazo de decadncia porque todos os de prescrio esto nos arts. 206 e 205. De qualquer sorte, essa ao constitutiva, ou seja, ela desfaz aquele negcio e constitui outro. Esse prazo contado, com base na teoria da actio nata, ou seja, contados da data do conhecimento da violao do direito. Na ao de adjudicao compulsria promovida no prazo decadencial de 180 dias, contados da data do conhecimento da violao do direito, h litisconsrcio passivo necessrio entre alienante e adquirente. O condmino alienante e o terceiro adquirente so litisconsortes passivos necessrios. litisconsrcio simples ou unitrio? unitrio. A deciso h de ser a mesma para o condmino alienante e o terceiro adquirente. O direito de preferncia no existe no condomnio edilcio. exclusivo do condomnio tradicional, comum. Se voc quiser vender a sua unidade autnoma, no precisa dar preferncia ao seu vizinho. V. Direito de voto se estiver em dia com a taxa de condomnio

O direito de voto est condicionado ao adimplemento da taxa condominial. Mais um exemplo de funo social da propriedade, para que um condmino no prejudique a coletividade.

a)
I.

Deveres
Dever de respeito finalidade do bem

No alterar a destinao. Se residencial, no pode colocar como comercial. vedada a mudana de destinao. Esse dever de no alterar a destinao no impede a prtica de atos conservatrios. Cada condomnio pode praticar atos conservatrios. S no pode alterar, modificar a destinao. II. III. No dar posse a terceiro sem o consentimento dos demais Rateio das despesas comuns

Voc sabe qual o critrio para dividir despesa? Cada um corresponde de forma correspondente ao seu quinho, ou de forma igual? Art. 1.315, do Cdigo Civil. Esse artigo im-por-tan-ts-si-mo! Voc agora no vai nem piscar o olho! Presta ateno. Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver sujeita. A responsabilidade do condmino proporcional ao seu quinho, no solidria.

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO Digo no solidria porque a solidariedade no se presume, art. 265, do CC e como assim, no h que se falar em solidariedade. Imagine: quatro ou cinco condminos de um terreno que contratam um vigia que resolve reclamar despesas trabalhistas. A responsabilidade deles ser solidria? No. Ser proporcional ao seu quinho. E como condomnio no tem personalidade jurdica, ou a reclamao trabalhista contra todos ou implicar em renncia proporcional. Para cada condmino que for alijado dessa reclamao, o autor da ao estar renunciando proporcionalmente porque cada condmino somente responde na proporo do seu quinho, no se tratando de uma obrigao solidria. No nico do art. 1.315, o Cdigo estabelece uma presuno de cotas iguais. Mas uma presuno relativa de partes iguais, de propores iguais. O interessado que prove que o quinho de um maior do que o do outro. Enquanto no houver prova, o cdigo parte da presuno de que todos os condminos possuem cotas iguais. Evidente que se trata de presuno relativa, mas o que o cdigo quis foi facilitar o rateio das despesas, dizendo que cada um responde na proporo da sua cota, mas estou presumindo que todos possuem o mesmo quinho e o interessado que faa prova contrria. Disso, deflui que cada condmino responsvel na proporo de sua cota e no solidariamente e disso deflui tambm, que h uma presuno de igualdade de cotas. Mas tem sempre algum que no paga. No esqueam o seguinte: a responsabilidade de cada condmino para com o todo, no rateio das despesas, de tamanha importncia que o cdigo vai dizer o seguinte: claro que existem situaes em que as despesas de um condomnio podem ser tamanhas que podem comprometer a prpria titularidade ( to cara essa despesa que eu nem quero ser condmino disso). Na sequncia, o art. 1.316 permite a renncia cota como forma de se eximir do pagamento de despesa. Art. 1.316. Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e dvidas, renunciando parte ideal. Havendo renncia, aquela frao ideal fica para quem pagou as despesas. Quem fizer isso, adquire aquela cota, aquela frao. E se ningum pagou? Todos assumem proporcionalmente, tanto a frao, quanto as despesas. O art. 1.316 traz uma inovao permitindo que o condmino interessado, por diversos motivos, renuncie sua cota, como forma de se eximir do pagamento. Adquire aquela cota quem pagar a despesa. Se ningum pagou, todos assumem proporcionalmente a cota e a despesa. IV. Responsabilidade pelos frutos colhidos isoladamente

muito comum, no condomnio, o condmino recolher individualmente os frutos, at porque o primeiro direito reconhecido a cada um dos condminos do direito de uso e fruio do todo. Logo, natural que o condmino possa colher frutos. E mais, natural que possa faz-lo individualmente. Sempre que colher furtos individualmente, o condmino ter que responder pela diviso desses frutos. Mas por qu? Porque os frutos pertencem a todos. So comuns e por isso, precisam ser partilhados, divididos. Logo, o condmino que percebe, sozinho, frutos do condomnio, responde por sua diviso deles.

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO Voc deve estar pensando em rvores com frutos caindo. Esquea isso! Eu comecei a aula falando que o melhor e mais cotidiano exemplo de condomnio seja o casamento e a unio estvel. Acabou a relao. No raro, se eles moravam em um imvel comum, um sai o outro fica. Se for litigioso, comea a briga, uma ao de separao ou de divrcio que, no raro, demora anos. Ao longo de todo esse tempo, apesar do imvel ser comum, s um est morando e, portanto, colhendo sozinho os frutos. Quem saiu, no est colhendo os frutos de um bem comum. Nesse fato, o juiz deve determinar o valor do aluguel e determinar ao cnjuge que est na posse exclusiva do bem a diviso desse valor. A jurisprudncia do STJ j assim h muito tempo: No REsp 622472/RJ o STJ firmou sua linha de entendimento no sentido de que o cnjuge ou companheiro que estiver sozinho na posse do imvel tem que dividir os frutos, com base no art. 1.318, do CC, que estabelece a responsabilidade dos condminos por frutos colhidos isoladamente. Filho no tem direito a partilha de bens. Filho tem direito herana quando um morrer. Infelizmente, poucos advogados atentam para o seguinte: para resolver o drama dessa mulher (que ficou no imvel), para que no se crie um passivo flutuante para ela, a soluo , se ela depende dele, o advogado requerer alimentos in natura. Parte dos alimentos podem ser requeridos in natura. O juiz vai dar alimentos in natura sob forma de moradia. O juiz fixa a penso alimentcia e fixa alimentos in natura como forma de moradia e a, nesse caso, ela j no tem que devolver mais nada a ele porque ela agora est morando como parcela da obrigao alimentcia. Se o advogado assim no requereu ele vai pagar os alimentos sob pena de priso, sem dvida, mas depois vai requerer a fixao do aluguel e a diviso dos frutos. Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva contra os demais.

1.2.

ADMINISTRAO DO CONDOMNIO

O administrador ser eleito pela maioria das cotas, das fraes ideais. Isso interessante porque no condomnio a eleio do administrador pode se dar contra a vontade da maioria quantitativa, desde que d pela maioria das fraes. Havendo empate, resolve-se por deciso judicial. lgico que o administrador representar o condomnio em juzo e fora dele e, por conseguinte, se assim, voc j sabe que ele tem dever de prestao de contas. E a ao de prestao de contas tem procedimento dplice. A mesma ao j serve para executar. Eu acho que ningum vai perguntar uma bobagem dessa em concurso porque muito simples. As duas coisas que eu acho que podem perguntar sobre o administrador: o administrador que delibera a destinao do condomnio? ele quem escolhe? No. a maioria das cotas. Quem delibera a finalidade, a destinao

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO condominial, a maioria das fraes ideais. No se poderia falar no administrador sozinho ter esse poder todo de deliberar a finalidade do condomnio. O segundo detalhe que a jurisprudncia no Brasil vem nutrindo uma explcita simpatia pelo administrador tcito, equiparando-o ao chamado mandatrio tcito. Para quem nunca ouviu essas expresses, anotem, que nada mais so do que a incidncia da teoria da aparncia nas relaes condominiais. exemplo tpico de incidncia da teoria da aparncia nas relaes condominiais. O administrador ou mandatrio tcito aquele que manda e que, no necessariamente, o sndico. aquele que tem esprito de liderana e, aos olhos de todos, aquela pessoa , efetivamente, ao administrador. aquele que se comporta, aos olhos de terceiros, como se administrador fosse. aquele que, aparentemente, exerce a funo de administrador. Aqui, um detalhe: e quem tem proteo em relao a esse administrador tcito? Terceiros de boa-f que celebrem negcio com ele. Terceiros de boa-f que celebrem negcio com o administrador tcito estaro protegidos porque vincula o condomnio. O condomnio responde perante o terceiro de boa-f que acreditou que aquele terceiro era o administrador do condomnio, mas evidente que o terceiro de boa-f tambm tem direito regressivo contra ele. 1.3. ESPCIES DE CONDOMNIO COMUM

O condomnio comum, tradicional, se divide entre: a) Condomnio comum voluntrio Exemplo: regime de bens do casamento e da unio estvel. As partes escolhem. b) Condomnio comum legal (posto por lei) pode ser: legal forado ou legal fortuito.

Fortuito (aleatrio) Exemplo: sucesso hereditria. Forado aquele que vincula a relao jurdica. Exemplo: muros, cercas, valas, paredes divisrias. o exemplo das casinhas de interior. A mesma parede serve para as duas casas. Um muro divide as duas propriedades. O cdigo diz que muro divisrio (parede, vala, cerca, etc.) forma presuno de condomnio.

Todo muro divisrio parte de uma presuno de condomnio porque o cdigo diz que, presumidamente, todo muro divisrio condominial. Isso importante porque toda e qualquer despesa ser dividida no que tange aos muros divisrios. Mas e se um deles quer fazer gastos vultosos? Deciso judicial. As despesas que so divididas so as ordinrias. Se se trata de gasto suntuoso, a precisa de autorizao judicial porque o que se divide so as despesas ordinrias dos muros divisrios. Se eu constru o muro da minha casa para dentro da linha divisria, acabou o condomnio. A presuno de condomnio relativa. E surge a o chamado direito de extremar. Art. 1.328 fala disso. o direito de voc dizer que o muro s seu porque construiu para dentro da sua propriedade e sendo assim, no h que se falar em formao de condomnio.

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO Art. 1.328. O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir meao na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297). O cdigo fora a formao desse condomnio (condomnio legal forado). E formado com presuno relativa, admitindo prova em contrrio. Se voc ergueu o muro em cima da linha divisria condomnio. Se voc pagou sozinho, entre com ao para cobrar do seu vizinho. Se o gasto for suntuoso ele no vai pagar porque o juiz vai fixar o valor ordinrio. Mas se for ordinrio, ele vai ter que te ressarcir das metades das despesas do muro divisrio. 1.4. EXTINO DO CONDOMNIO

A temporariedade elemento natural do condomnio. Todo condomnio temporrio porque todo condomnio fonte de conflitos. Essa uma parte importante e fcil da aula. Preste ateno e anote com tranquilidade a lgica seqencial. Cada condmino tem direito a todo tempo requerer a diviso do condomnio. Ningum obrigado a conviver com outra pessoa. Ento, a qualquer tempo, ele tem o direito de requerer a ao de diviso, procedimento especial, jurisdio contenciosa. Est l no CPC. Porm, o cdigo permite s partes estabelecerem um prazo de indivisibilidade, no qual as partes no podem requerer a diviso. Seria uma clusula de indivisibilidade: prazo mximo de 5 anos, com direito a uma prorrogao, pela vontade de todos. Se as partes assim desejarem podem estabelecer um prazo de indivisibilidade que um prazo mximo de 5 anos, prorrogvel uma nica vez. Detalhe importante: se o condomnio foi formado por herana ou doao, no admitida a prorrogao. Recapitulando: cada condomnio pode, a todo tempo, requerer atravs da ao divisria, a dissoluo do condomnio. Mas pode, tambm, por outro lado, estabelecer a indivisibilidade pelo prazo mximo de 5 anos. Detalhe: dentro desse prazo de indivisibilidade, somente permitido o requerimento da diviso quando houver justa causa, justa motivao. Isso leva seguinte concluso: fora do prazo de indiviso direito do condmino pleitear a diviso sem motivo, j que s precisa indicar justa causa no perodo de indivisibilidade. O art. 1.321, do CC, diz que essa ao de diviso se submete s regras da partilha de herana. Art. 1.321. Aplicam-se diviso do condomnio, no que couber, as regras de partilha de herana (arts. 2.013 a 2.022). Um ltimo problema: e se o bem for indivisvel por sua natureza? E se a natureza do bem no permitir a diviso? Se a natureza do bem for indivisvel, o

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO cdigo estabelece que ser caso de alienao judicial. No REsp 791147/SP , o STJ entendeu que s possvel requerer a alienao judicial do bem quando no for possvel a sua diviso. O condmino somente pode requerer a alienao judicial quando no for possvel a sua diviso. Em outras palavras: se cabe ao de diviso, no se pode requerer ao de alienao. Na ao de alienao, o condmino tem preferncia em relao ao estranho na aquisio da coisa. O condmino prefere ao estranho, desde que pague o mesmo preo. E se mais de um condmino quiser exercer a preferncia? Quem tiver o maior nmero de benfeitorias, ou se ningum tiver benfeitorias, aquele que tiver a maior cota. Confira comigo: PGE/SC: No condomnio geral: ) O condmino pode alienar ou onerar a terceiros a sua parte ideal verdadeiro. ) A qualquer tempo, ele pode exigir a diviso da coisa comum desde que embasado em justa motivao - falso (justa motivao s no perodo de indivisibilidade). ) No condomnio edilcio existem partes de propriedade comum e exclusiva verdadeiro. ) No condomnio edilcio cada condomnio pode vender a sua unidade, desde que dando direito de preferncia falso porque direito de preferncia s no condmino geral. ) No condomnio edilcio lcita ao condmino exigir a diviso e alienao falso. Isso s para o condomnio comum. TJ/MG. Marcos, Paulo e Joo so proprietrios de um lote. Marcos se indisps aos demais, de forma que decidiu doar sua cota a um amigo. Assinale a verdadeira. Marcos no pode doar falso. Pode doar, no assistindo aos demais condminos o direito de preferncia verdadeiro. Marcos antes de doar deve promover a diviso do lote falso. (Intervalo) 1.5. CONDOMNIO DE FATO

Situaes diversas vo gerar, nos grandes centros urbanos, condomnios de fato consistentes na rua que se fechou a cancela em que se rateiam as despesas com limpeza e segurana, por exemplo, aquele quarteiro que se contrata vigilncia comum. A o STJ diz o seguinte: formado o condomnio de fato, cada uma das unidades deve contribuir na medida em que obtm vantagem sob pena de enriquecimento sem causa. Formado um condomnio de fato, cada unidade deve ratear as despesas na medida em que se beneficia para evitar enriquecimento sem causa, proibido pelos arts. 884 e 885, do CC. Por isso, concluo que a regra geral de que a liberdade de associao impede que se fale em condomnio de fato. regra geral. No entanto, com base na proibio de enriquecimento sem causa cabe sustentar a possibilidade de formao de condomnio de fato, obrigando todo aquele que se beneficia a contribuir proporcionalmente com as despesas. Isso posio do STJ. No est na lei e nem nunca estar essa situao relativa ao condomnio de fato. 2. CONDOMNIO EDILCIO

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO O condomnio edilcio ou condomnio por unidades autnomas uma simbiose orgnica, um mix entre propriedade coletiva e propriedade individual. Em verdade, voc j percebe que todo condomnio edilcio propriedade individual ladeada por reas comuns. Ateno! A formao de um condomnio edilcio reclama dois elementos componentes: Unidades autnomas e Partes comuns.

Detalhe importante: unidades autnomas e partes comuns, que no admitem separao e todas com acesso via pblica. E tambm pluralidade de sujeitos. que, se a mesma pessoa adquirir todas as unidades autnomas, cessa o condomnio. Cessar o condomnio, portanto, pela inexistncia de pluralidade porque da natureza do condomnio essa pluralidade de sujeitos. STJ: as regras do condomnio edilcio no so aplicveis apenas aos condomnios residenciais e comerciais, mas tambm vilas de casas. REsp 1902/RJ. Nesse julgado o STJ mandou aplicar as regras do condomnio edilcio para as vilas de casas. Sempre que houver uma simbiose, uma combinao de reas comuns com unidades autnomas distintas, fala-se em condomnio. Problemas: 1. Horrio de funcionamento Lgico que para o condomnio comercial. O horrio de funcionamento viola no condomnio edilcio o direito de propriedade de cada unidade autnoma? A jurisprudncia responde: no h violao do direito de propriedade pelo estabelecimento do limite de horrio de funcionamento dos condomnios comerciais. o interesse de todos. No viola o direito de propriedade estabelecer limites de funcionamento 2. Terrao ou cobertura A quem pertence? Regra geral: rea comum, salvo disposio contrria do ato de criao (de instituio) do condomnio. Isso importante para voc saber que as despesas do terrao sero partilhadas, divididas. De ordinrio, o terrao ou cobertura rea comum. Todavia, o ato de Constituio pode dispor em sentido contrrio. Exemplo: pode dizer que pertencer a um dos condminos. Isso se d quando a construtora j fez o apartamento com cobertura. Se o condomnio foi criado com terrao ou cobertura como rea comum, a modificao depende da unanimidade dos condminos. S se pode modificar a sua natureza pela unanimidade dos condminos. Somente se todos consentirem. Se um no quer, j no pode modificar. Mas, de qualquer sorte, se um dele se recusar imotivadamente, pode caracterizar abuso e gerar suprimento judicial. Claro que isso s vai ocorrer quando se tratar de uma recusa imotivada. 3. Garagem Qual o regime jurdico de garagem? rea comum ou autnoma? O direito brasileiro reconhece trs diferentes regimes para as garagens. E quem vai definir o regime? O ato de criao do condomnio.

*Regime jurdico das garagens:


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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO 1 Regime Garagem como rea comum Quando que rea comum? Quando o condomnio criado com as unidades autnomas e com vagas de estacionamento. O uso delas ser definido pela conveno de condomnio. Quando a garagem rea comum a conveno do condomnio que definir o seu uso. A conveno definiu por sorteio, por exemplo. A a conveno quer mudar dez anos depois, fazer um novo sorteio. Se quiserem mudar voc (que tem a melhor vaga) pode se opor alegando usucapio? Anote: no h usucapio de rea comum em condomnio edilcio. proibido pela Lei 4591/64 que expressamente probe usucapio de rea comum de condomnio edilcio. Se isso fosse possvel, o guri ia usucapir a piscina. No cabe usucapio, mas cabe supressio. O STJ diz: no cabe usucapio de rea comum em condomnio edilcio, mas cabe supressio. REsp: 356821/RJ, REsp 214680/SP e Enunciado 247 da Jornada reconhecem o descabimento de usucapio de rea comum de condomnio edilcio, mas admitindo a ocorrncia de supressio. Eu no posso usucapir a garagem, mas nada impede que eu alegue supressio (ningum nunca me incomodou, eu uso aquela vaga por tantos anos...). Poder mudar, pode, mas se criou expectativa, pode ter gerado supressio. Ento, primeiro regime jurdico das garagens: garagem como unidade autnoma, cabendo conveno do condomnio disciplinar o seu uso. Enunciado 247 Art. 1.331: No condomnio edilcio possvel a utilizao exclusiva de rea comum que, pelas prprias caractersticas da edificao, no se preste ao uso comum dos demais condminos. 2 Regime Garagem como acessrio da unidade autnoma Esse o regime da grande maioria dos condomnios contemporneos. Ocorre quando a unidade autnoma j vem com garagem (uma, duas, trs garagens). Os condomnios modernos j vem com a garagem como acessrio da unidade autnoma. Sendo acessrio, no pode ser alienado sem o principal porque, afinal de contas, aplica-se aqui a regra da gravitao. O acessrio segue o principal. Nesse segundo regime, a garagem no pode ser alienada sem a unidade autnoma. 3 Regime Garagem como unidade autnoma Quando se trata de edifcio-garagem. Mas, nos condomnios residenciais no rara a possibilidade de aquisio de garagem em separado. A unidade autnoma vem com duas garagens, mas voc pode adquirir uma a mais. Aquela que voc adquiriu em separado uma unidade autnoma. Claro que, nesse caso, ela pode ser alienada ou penhorada autonomamente. Para encerrar o assunto, eu quero fazer meno a respeito de um detalhe. Eu apresentei trs diferentes regimes, mas queria que voc soubesse que o art. 1338 do Cdigo permite aluguel de garagem. E, com um detalhe: o condmino tem preferncia com relao a um estranho, desde que pague o mesmo preo. Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Com um detalhe: a conveno de condomnio pode proibir esse aluguel. possvel alugar, caso a conveno no proba. E sendo possvel aluguel, o condmino tem preferncia em relao ao terceiro.

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO 2.1. NATUREZA JURDICA DO CONDOMNIO EDILCIO

Isso um problema danado para quem faz concurso. O condomnio edilcio no tem personalidade jurdica, portanto, no tem natureza de pessoa. Voc j sabe. , portanto, um ente despersonalizado. Ele no possui personalidade, portanto, o condomnio jamais pode sofrer dano moral. Ele no tem personalidade. Olha que coisa estranha: o condomnio edilcio no tem personalidade, mas tem capacidade e pode ser sujeito de direito. Tendo capacidade, pode ser sujeito de direito. So exemplos do condomnio edilcio como sujeito de direito: contratante, contribuinte, empregador. E o art. 12, do CPC, diz que ele pode, inclusive, ser parte no processo. Coisa estranha no ter personalidade, mas ter capacidade. Pode ser sujeito de direito de relaes jurdicas patrimoniais. evidente que ele no pode titularizar nenhuma relao existencial. A legitimidade dele restrita s relaes patrimoniais. Se cair na prova, voc marca assim: O autor que primeiro refletiu sobre isso foi Pontes de Miranda, dizendo que o condomnio edilcio no tinha capacidade, mas tinha personalidade, porque pode ser sujeito de direito. Pontes de Miranda a referencia na matria. Autores mais modernos vo propondo o reconhecimento da personalidade jurdica do condomnio: vamos acabar com isso? reconhece logo personalidade jurdica ao condomnio e ponto final. Esse entendimento chegou a ser sedimentado no enunciado 246 da Jornada de Direito Civil. Enunciado 246 Art. 1.331: Fica alterado o Enunciado n. 90, com supresso da parte final: nas relaes jurdicas inerentes s atividades de seu peculiar interesse. Prevalece o texto: Deve ser reconhecida personalidade jurdica ao condomnio edilcio. Esse enunciado reconhece personalidade jurdica ao condomnio edilcio. evidente que isso apenas uma proposio doutrinria porque ainda prevalece o entendimento de que o condomnio tem capacidade, mas no personalidade. Essa a sua natureza jurdica. Preciso fazer um registro e voc se liga: falando sobre a natureza jurdica do condomnio edilcio, eu no posso deixar de pontuar uma situao muito importante. Se aplicarmos a regra comum da gravitao jurdica (o acessrio segue o principal) ao condomnio edilcio, significa que o condomnio acessrio quele solo. Assim, caso aquele solo pertena a uma pessoa e o condomnio a outra, quem adquire? o dono do condomnio que adquire o solo ou o dono do solo que adquire o condomnio? Se voc aplicar a gravitao na sua forma comum, vai ser o dono do solo. S que a tem um problema. Muitas construtoras, quando em fase de construo, tomam emprstimo bancrio e do em garantia o prprio terreno que ficas hipotecado ao banco e as unidades condominiais vo todas sendo vendidas. Se a construtora no pagar ao banco, j viu o problema que deu: o banco vai querer executar o condomnio e tomar o condomnio, alegando que ele dono do principal. A jurisprudncia entende que no se aplica a regra da gravitao jurdica ao condomnio edilcio. Voc j entendeu a razo. No se aplica para que, eventual garantia real sobre o terreno no implique em execuo dos condminos. Que garantia real seria essa? Hipoteca ou alienao fiduciria. Nesse sentido, a Smula 308, do STJ, reconhecendo que a hipoteca entre a construtora e o banco no tem

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO eficcia perante os terceiros adquirentes e pouco interessa a data do contrato da aquisio, se antes ou depois da hipoteca. STJ Smula n 308 - DJ 25.04.2005 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel. Quando fala em anterior ou posterior, est dizendo que no interessa quando a promessa foi celebrada. O que interessa que a hipoteca no produz efeitos, invertendo a regra da gravitao. E o ltimo comentrio acerca da natureza jurdica: no se trata de relao de consumo, mas de relao puramente civil. No incide o CDC. 2.2 TIME SHARING

Caiu uma pergunta sobre time sharing no concurso do TJ/AL em 2008. Time sharing (tempo compartilhado), no sentido jurdico: multipropriedade imobiliria. Ateno! O time sharing uma nova modalidade de condmino. um novo modelo condominial. Ns estamos acostumados a falar do condomnio como unidade espacial. Ns enxergamos o condomnio no espao. O time sharing o condomnio no tempo e no no espao. A finalidade do time sharing o acesso a determinados bens. Casa de praia, por exemplo. O problema que as pessoas querem ter uma casa de praia e no vai sempre. Vai muito de vez em quando. O time sharing o condomnio no tempo (e no no espao) e forma entre os condminos uma relao pela qual cada um deles pode usar aquela unidade determinado nmero de dias por ano. Cada co-propriedade poder utilizar aquela propriedade um determinado nmero de dias por ano. Vai ter escritura constando o nome de todos, em regime de condomnio, asbendo que cada um deles pode utilizar um determinado nmero de dias por ano. Aqui, o condomnio no se forma no espao, mas sim, no tempo. Eu tenho percebido que os mais sintomticos efeitos jurdicos do time sharing, os mais slidos efeitos jurdicos esto no campo do direito tributrio e do direito civil. Se todos so proprietrios, todos tero que contribuir com imposto sobre o imvel e isso ser feito na proporo de dias que tem direito. E tambm efeitos civis porque cada um passa a ser proprietrio no tempo e no no espao e as despesas sero rateadas proporcionalmente ao nmero de dias que cada um eventualmente tenha. Para ajustar tanto interesse precisa de uma administradora. Todo time sharing prev a existncia de uma administradora, aquela pessoa que vai ajustar os interesses, ver o perodo de utilizao, garantia e idoneidade da coisa. O STJ vai dizendo que essa relao jurdica entre a administradora e os condminos de consumo. No o condomnio que gera a relao de consumo, mas a prestao de servios da administradora para o condmino. Essa sim, de consumo. Ou seja, condomnio edilcio no gera relao de consumo. Quem pode gerar relao de consumo a prestao de servios da administradora para com os condomnios.

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO No confunda, tome todo cuidado da galxia para no confundir o time sharing condominial com o chamado time sharing turstico. Time sharing turstico: voc est de frias num balnerio, uma moa se aproxima e oferece um fim-desemana gratuito numa rede de hotis de luxo. Ela diz que voc vai no sbado de manha assistir uma palestra e no final voc ganha o brinde. Ali o cara fala sobre as vantagens de voc aderir ao time sharing turstico que quando voc compra um pacote anual numa determinada rede de hotis. Voc adquire um pacote anual das grandes redes hoteleiras, paga antecipadamente (10 dias por ano). S tem um detalhe: voc no pode utilizar nos meses de frias, feriados, fins de semana prolongado e alta estao. Aquilo ali uma das piores e mais absurdas transaes que algum vai fazer. J que voc est pagando antecipado por um servio que voc no sabe se vai conseguir usar e provavelmente no, com decadncia de um ano. Para o hotel uma beleza porque vende antecipado na baixa estao e o risco seu e no dele. Quando acabou a palestra, voc no compra e quer o brinde. O STJ diz que venda abusiva. Essa venda com toda essa encenao, com toda essa induo de vontade, o STJ entende que abusiva. Exaure o consumidor. E outra, induz o consumidor a faz-lo somente pra a obteno de um falso brinde. Isso relao de consumo pura e venda abusiva na linguagem do STJ. TJ/AL perguntou isso: Silvana, Teresa e Sandra, adquiriram uma casa em regio praiana com o objetivo de l se hospedarem em fins de semana, frias e feriados, exceto no perodo de maro a agosto, em que nenhuma das trs utilizar a casa ( o time sharing!!). Caso Sandra contraia dvida em proveito do condomnio durante sua estada, s ela ficar obrigada obrigada ao pagamento diante do terceiro (olha o que ele falou: dvida durante a estada, ento, no dvida comum do time sharing porque cada uma exerce o seu direito de condmina no seu perodo correspondente. A dvida, evidentemente, somente dela!) 2.3. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONDOMNIO EDILCIO

Para que se crie o condomnio edilcio ele passa por trs diferentes normas, por trs diferentes diplomas normativos. So trs diplomas normativos para a formao do condomnio edilcio. Ato de Criao ou Ato de Instituio (art. 1.332) Conveno do Condomnio (art. 1.334) Regimento interno

Mal comparando, mas somente para facilitar que voc visualize isso: o ato de instituio espcie de proclamao da repblica. o ato de criao, pelo qual o condomnio passou a existir. A conveno do condomnio corresponderia Constituio Federal e o Regimento Interno so as leis ordinrias. O que eu quero dizer que o ato de instituio o ato de existncia. A conveno do condomnio a norma-me, a norma vinculante. E o regimento interno uma espcie de manual de instrues, de utilizao. Para voc perceber onde eu quero chegar: se o condomnio vai ser residencial ou comercial, estar no ato de instituio. o ato de instituio que diz se vai ter finalidade residencial ou comercial. Quem vai administrar e os critrios de reajuste da taxa estaro na conveno. Porm, at que horas o condmino pode

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO usar a piscina, ou se o visitante deixou ou no a identidade, so questes de regimento interno. Uso de rea comum regimento interno. Trs diferentes atos de Constituio: do mais complexo ao mais simples. a) Ato de Criao ou Ato de Instituio (art. 1.332)

O ato de instituio do condomnio pode ser

Intervivos tem que ser por escritura pblica Causa mortis pode ser por testamento particular

Um condomnio pode ser criado por ato intervivos ou causa mortis. Se for intervivos, precisa de escritura pblica. Se for causa mortis, no precisa de testamento pblico. Pode ser particular. Importante perceber que o ato de instituio do condomnio precisa conter determinadas matrias obrigatrias. O art. 1.332, do Cdigo Civil, estabelece as trs matrias obrigatrias do ato de instituio, do ato de criao do condomnio. So trs matrias que, necessariamente estaro contidas no ato de criao do condomnio edilcio: I. Descrio das unidades autnomas e das reas comuns Exemplo: garagem e cobertura precisam estar descritas, se so unidades autnomas ou reas comuns. II. Indicao das fraes ideais de cada uma das unidades autnomas E voc acabou de descobrir que cada unidade autnoma pode ter frao ideal distinta da outra. possvel apartamentos de diferente tamanhos no mesmo condomnio, casas em vila de diferentes tamanhos. III. mista. O ato de instituio que, eventualmente deixar de tratar de algumas dessas matrias nulo. Essas matrias podem ser modificadas pelos condminos? Estas matrias somente podem ser modificadas pelos condminos por unanimidade. O terrao ou cobertura somente pode ser entregue a um dos condminos por ato unnime de todos. Se um deles divergir imotivadamente pode caracterizar abuso do direito. Fechamento de varanda alterao de rea comum, alterao de fachada. Portanto, somente se d por unanimidade. Mas tem um pecado mortal no fechamento de varanda e pouqussimas pessoas atentam para isso. muitssimo comum. S que naqueles condomnios com projeto arquitetnico assinado por arquiteto famoso, tem que consult-lo porque mudana de fachada alterao de direito autoral. E se fechar a varanda, mudando a fachada sem consult-lo, ele ter direito a indenizao. A jurisprudncia diz que se aquele condomnio teve projeto arquitetnico de algum artista, havendo mudana do projeto arquitetnico, violao de direito autoral, gerando indenizao. Est previsto na Lei de Direito Autoral que o autor tem direito a proteo contra mudana promovida por terceiro. Est na lei de direitos autorais. O autor tem proteo contra mudana em sua obra promovida por terceiro. Finalidade condominial Se residencial, se comercial, se

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial: I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. b) Conveno do Condomnio (art. 1.334)

A conveno do condomnio a verdadeira constituio interna. No tem natureza contratual porque se contrato fosse, o contrato apenas produz efeitos entre as partes. A natureza da conveno de condomnio estatutria porque ela vincula no apenas os condminos subscritores dela, vincula tambm terceiros. Exemplo: terceiro adquirente. Aquele que adquiriu posteriormente a unidade est submetido a ela porque sua natureza estatutria e no contratual, produzindo efeitos em relao a terceiros. E ela precisa de registro para ter validade e eficcia? O Cdigo Civil diz que sim, que a conveno de condomnio tem que ser registrada no cartrio de imveis. Art. 1.333, nico: Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Mas, interpretando a norma, foi editada a Smula 260, do STJ que diz que a conveno do condomnio, regularmente aprovada, com ou sem registro, eficaz entre as partes: STJ Smula n 260 - DJ 06.02.2002 - A conveno de condomnio aprovada, ainda que sem registro, eficaz para regular as relaes entre os condminos. Vale dizer, o registro condio eficacial para terceiros. Na forma da Smula 260, da STJ, interpretando o art. 1333, do Cdigo Civil, condio eficacial para terceiros. Importante que voc saiba que a conveno s pode ser aprovada e modificada por maioria de 2/3 das fraes ideais. No so 2/3 dos condminos, mas das fraes ideais. Quem tem frao ideal maior tem maior poder de voto. O art. 1.334 traz as cinco matrias obrigatrias da conveno do condomnio: I. Taxa condominial A taxa de condomnio, vencimento, preo, critrios de reajuste, etc. II. Forma de administrao Se vai ter sndico, empresa.

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO III. IV. Competncias das assemblias Da ordinria, da extraordinria. Sanes aplicveis aos condminos

V. Regimento interno Como o regimento interno tem carter complementar, toda e qualquer clusula do regimento interno pode ser alterada por maioria simples. Quem precisa do quorum qualificado de 2/3 a modificao da conveno. que o regimento tem natureza meramente complementar. Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; II - sua forma de administrao; III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; V - o regimento interno. Eu quero terminar a aula de hoje falando de trs temas polmicos, controvertidos: taxa condominial, critrios da conveno e sanes. Estou falando da conveno. E quero terminar a aula falando dessas trs coisas que podem estar contidas na conveno. 2.4. TAXA CONDOMINIAL

obrigao propter rem. aquela obrigao que adere coisa. Quem paga o atual condmino. Se voc adquiriu um imvel com dez meses em atraso na taxa. O condomnio cobra de quem? Do atual proprietrio, s que ele tem direito de regresso. No esquea que a taxa condominial to importante que excepciona a impenhorabilidade do bem de famlia. Voc concorda que isso funo social da propriedade? Um condmino no pode prejudicar a coletividade. Se ele para de pagar, ser possvel penhorar o seu bem de famlia. A ausncia de pagamento de taxa condominial excepciona, pois, o regime do bem de famlia, tanto no regime do bem de famlia legal, quanto no convencional. Nos dois regimes do bem de famlia possvel penhor-lo para pagamento da taxa. O inadimplemento da taxa condominial no pode ensejar cobrana vexatria. o sndico que coloca o papel no elevador apontando quem deve: isso cobrana vexatria. Isso pode, inclusive, ensejar dano moral em favor do picareta que a partir da ter o dinheiro para pagar a dvida. O inadimplemento tambm no pode ensejar a suspenso de servios essenciais, de servios fundamentais. Eu falei que no pode suspender servios essenciais. No pode impedir que a criatura que mora no 25 suba de elevador. Nem vai obstar o recolhimento do lixo. Mas se o servio no essencial, pode ser

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO cortado com base na conveno. O STJ tem um prodigioso acrdo falando de um campo de golfe. Um condomnio no Rio de Janeiro nunca pagou a taxa, mas usava o campo de golfe que tinha uma taxa extra. A taxa extra do campo de golfe ele pagava. A o STJ disse que o servio no essencial e pode ser suspenso. Mais ainda. O novo CC limitou na taxa de condomnio juros e multa: juros, 1% ao ms e multa, 2% ao ms. O novo Cdigo Civil estabeleceu limites de juros e multa. Isto vale, inclusive, para os condomnios institudos antes do Cdigo. Para quem no lembra, antes do Cdigo o valor mximo da multa era de 20%. E de 20, caiu para 2. REsp 722904/RS. Neste julgado, o STJ confirmou que os limites de juros de 1% e multa de 2% se aplicam, inclusive aos condomnios formados antes do advento do cdigo. E no REsp 746589/RS o STJ disse que tais limites se aplicam, inclusive, s dvidas vencidas antes do cdigo. Mesmo as vencidas antes do cdigo esto submetidas a este limite (ou eu t maluca, ou o julgado em questo abaixo no fala isso!):

REsp 746589 / RS - Ministro ALDIR PASSARINHO


JUNIOR - QUARTA TURMA - DJ 18/09/2006 I. Acrdo estadual que no padece de nulidade, por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com concluso desfavorvel parte. II. A multa por atraso prevista na conveno de condomnio, que tinha por limite legal mximo o percentual de 20% previsto no art. 12, pargrafo 3, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestaes vencidas na vigncia do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automtica modificao, no entanto, a partir da revogao daquele teto pelo art. 1.336, pargrafo 1, em relao s cotas vencidas sob a gide do Cdigo Civil atual. Precedentes. III. Recurso especial no conhecido. Vou relembrar: cada condmino paga a taxa condominial proporcional sua frao ideal. 2.5. CRITRIOS DA CONVENO

O STJ vai afirmando que a conveno do condomnio deve se submeter ao critrio da razoabilidade. A conveno no pode ser radical (proibitiva excessivamente) e nem permissiva. Os dois exemplos de aplicao desse critrio so: animais e culto religioso. a) Animal Quando a conveno diz que proibido qualquer animal, ela quer proibir o pitbull e o rotweiller, mas no quer falar do gatinho e nem do peixinho no aqurio. A conveno pode estipular a clusula: proibida a entrada de todo e qualquer animal? No, at porque se for proibir todo e qualquer animal, no pode nem peixinho no aqurio. STJ: Razoabilidade. Qual o critrio de razoabilidade? Art. 1.277 (direitos de vizinhana: segurana, sossego e sade). Os critrios de razoabilidade : segurana, sossego e sade.

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade vizinha. Ento, o gatinho, pode? Pode. E cinqenta gatinhos? A j no pode. Um cachorrinho dcil amoroso, que no morde ningum. mas ele um ensandecido uivante notvago. Pode? No. Porque viola a segurana, sossego e sade. O critrio razoabilidade. No tamanho do animal, razoabilidade. b) Culto religioso O mesmo serve para culto religioso. O problema que todo mundo pensa que culto religioso aquela sesso de descarrego, exorcismo. No nordeste cultos religiosos nos condomnios so comuns. Para culto religioso tambm se aplica a razoabilidade. c) Roubo e furto em rea comum A conveno do condomnio pode estabelecer a indenizabilidade por roubo ou furto em rea comum. A conveno de condomnio pode estabelecer a indenizabilidade de danos causados a bens particulares que estejam em rea comum. Se a conveno nada dispuser, furto e roubo em rea comum no geram responsabilizao para o condomnio. No silncio da conveno, roubo e furto em rea comum no geram responsabilidade para o condomnio. 2.6. SANES

Multa aplicvel ao condmino. Voc viu que, de ordinrio, a multa aplicvel ao condmino depende de previso na conveno. S que no esqueam que h duas multas que podem ser aplicadas independentemente de previso na conveno. Art. 1.336, 2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa. Art. 1.336. So deveres do condmino: II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao; III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes. No havendo multa prevista na conveno, a assemblia, por 2/3 pode aprov-la. O condmino que realiza a obras comprometendo a segurana, muda a

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LFG CIVIL Aula 07 Prof. Cristiano Chaves Intensivo II 30/09/2009 CONDOMNIO fachada ou modifica a finalidade, esse condmino pode ser sancionado e a ele pode ser aplicada multa prevista na conveno que no pode ser superior a 5 vezes o valor da taxa. Mas se conveno nada dispuser, a assemblia pode aprovar a multa porque essa multa no decorre da conveno, mas de lei. Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem. Quem o condmino que no cumpre reiteradamente suas obrigaes? o chato, o antissocial, estaciona o carro fora do lugar, toca bateria s 4 da manh. Agora aumentou a maioria. No caso do condmino que descumpre o art. 1.336, 2/3. No caso do condmino antissocial, 3/4 podem aprovar uma multa que vai at 5 vezes. Se ele reiteradamente no cumpre, a multa pode ser elevada para at dez vezes: Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia. Mas se esse cara chato mesmo, a multa no vai adiantar nada. O cdigo no diz, mas a interpretao que eu fiz (e escrevi sobre isso), se ele insiste no comportamento antissocial, por fora de determinao judicial, pode-se determinar a sua excluso do condomnio. Abuso do direito de propriedade. Se, aplicadas as multas, ele insiste no comportamento antissocial, a pode caber medida judicial para obter a sua excluso por abuso de direito de propriedade. Eu no disse que ele vai perder a propriedade, mas que aquele imvel vai ser levado a leilo, o dinheiro revertido para ele, mas ele vai ser excludo daquele condomnio.

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