Requisitos do Contrato de Arrendamento

Tendo sido aprovado o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, importa publicar os diplomas necessrios sua completa aplicao. Entre esses encontra-se o decreto-lei que regula os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebrao, previsto no n. 2 do artigo 1070., do Cdigo Civil, na redaco que lhe foi dada pelo NRAU, o qual agora se publica. A matria do presente decreto-lei corresponde que era tratada nos artigos 8. e 9. do RAU, sendo objecto de diploma autnomo em virtude da revogao daquele. Trata-se de matria procedimental que no deve integrar o texto do Cdigo Civil, o qual no se dedica a semelhante pormenorizao a propsito de qualquer outro tipo contratual. O presente decreto-lei estabelece que s partes dada ampla liberdade na conformao do contrato de arrendamento, sendo poucos os elementos que dele necessariamente devem constar. Assim, so elementos suficientes para a celebrao de um contrato de arrendamento necessariamente reduzido a escrito quando de durao superior a seis meses os seguintes: a identidade das partes; a identificao do local arrendado, a existncia da licena de utilizao, o valor da renda e a data da celebrao. Com apenas estes elementos possvel a celebrao de um contrato perfeito, pois o Cdigo Civil estabelece um conjunto adequado de disposies supletivas, regulando os aspectos no contemplados expressamente pelas partes. Em casos particulares, devem ser inseridas outras clusulas contratuais, por exemplo a referncia ao regulamento de condomnio, quando existente. Continua a exigir-se a licena de utilizao para se poder dar de arrendamento um prdio urbano ou uma fraco autnoma, explicitando-se que compete s cmaras municipais a aplicao das coimas resultantes da falta dessa licena. Por forma a garantir a harmonia do sistema jurdico, explicita-se que esta exigncia s se coloca em relao os edifcios de

construo posterior a 1951, data em que foram criadas as licenas de utilizao. Para os edifcios anteriores, s a alterao da sua utilizao ou o arrendamento para fim no habitacional so sujeitos a licena. Assim, foram ouvidos os rgos de governo prprio das Regies Autnomas e a Associao Nacional dos Municpios Portugueses. Foram, ainda, ouvidas as vrias associaes com interesses no sector, designadamente a Associao Lisbonense de Proprietrios, a Associao dos Inquilinos Lisbonense e a Associao dos Inquilinos do Norte, a Confederao do Comrcio e Servios de Portugal e a Confederao do Turismo Portugus, a Federao da Restaurao, Cafs, Pastelarias e Similares de Portugal, a Federao Portuguesa da Indstria de Construo e Obras Pblicas e a Federao Nacional de Comrcio, a Ordem dos Advogados, a Ordem dos Engenheiros e a Ordem dos Arquitectos, a Associao Portuguesa para a Defesa do Consumidor, e ainda vrias entidades representativas das empresas de consultoria e avaliao imobiliria, de mediao mobiliria, de fundos de investimento e de fundos de penses. Assim: Nos termos da alnea a) do n. 1 do artigo 198. da Constituio, o Governo decreta o seguinte: Artigo 1. Objecto O presente decreto-lei regula os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebrao, conforme previsto no n. 2 do artigo 1070. do Cdigo Civil. Artigo 2. Contedo necessrio Do contrato de arrendamento urbano, quando deva ser celebrado por escrito, deve constar: a) A identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil;

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b) A identificao e localizao do arrendado, ou da sua parte; c) O fim habitacional ou no habitacional do contrato, indicando, quando para habitao no permanente, o motivo da transitoriedade. d) A existncia da licena de utilizao, o seu nmero, a data e a entidade emitente, ou a referncia a no ser aquela exigvel, nos temos do artigo 5.; e) O quantitativo da renda; f) A data da celebrao. Artigo 3. Contedo eventual 1 - O contrato de arrendamento urbano deve mencionar, quando aplicvel: a) A identificao dos locais de uso privativo do arrendatrio, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato; b) A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporrio ou em poderes de administrao de bens alheios; c) O nmero de inscrio na matriz predial ou a declarao de o prdio se encontrar omisso; d) O regime da renda, ou da sua actualizao; e) O prazo; f) A existncia de regulamento da propriedade horizontal; g) Quaisquer outras clusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remisso para regulamento anexo. 2 - Devem ser anexados ao contrato e assinados pelas partes os regulamentos a que se referem as alneas f) e g) do nmero anterior e um documento onde se descreva o estado
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de conservao do local e suas dependncias, bem como do prdio, aplicando-se, na sua falta ou em caso de omisso ou dvida, o disposto no n. 2 do artigo 1043. do Cdigo Civil. Artigo 4. Omisso de elementos A falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos artigos 2. e 3. no determina a invalidade ou a ineficcia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos. Artigo 5. Licena de utilizao 1 S podem ser objecto de arrendamento urbano os edifcios ou suas fraces cuja aptido para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licena de utilizao.. 2 O disposto no nmero anterior no se aplica quando a construo do edifcio seja anterior entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas, aprovado pelo Decreto- Lei n. 38382, de 7 de Agosto de 1951, caso em que deve ser anexado ao contrato documento autntico que demonstre a data de construo. 3 - Quando as partes aleguem urgncia na celebrao do contrato, a licena referida no nmero anterior pode ser substituda por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida com a antecedncia mnima prevista na lei. 4 A mudana de finalidade e o arrendamento para fim no habitacional de prdios ou fraces no licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela cmara municipal. 5 A inobservncia do disposto nos n.s 1 a 4, por causa imputvel ao senhorio, determina a sujeio do mesmo a uma coima no inferior a um ano de renda, observados os limites legais estabelecidos pelo Decreto-lei n.433/82, de 27 de Outubro, salvo quando a falta de licena se fique a dever a atraso que no lhe seja imputvel. 6 A coima prevista no nmero anterior constitui receita do municpio, competindo a sua
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aplicao ao presidente da cmara municipal, com a faculdade de delegao em qualquer dos vereadores. 6 Na situao prevista no n. 5 o arrendatrio pode resolver o contrato, com direito a indemnizao nos termos gerais. 7 O arrendamento para fim diverso do licenciado nulo, sem prejuzo, sendo esse o caso, da aplicao da sano prevista no n. 5 e do direito do arrendatrio indemnizao. 8 No se aplica o disposto nos nmeros anteriores aos arrendamentos que tenham por objecto espaos no habitveis ou utilizveis para comrcio, indstria ou servios, nomeadamente para afixao de publicidade ou outro fim limitado. Artigo 6. Incio de vigncia O presente decreto-lei entra em vigor no dia 28 de Junho de 2006.

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de

O Primeiro-Ministro O Ministro de Estado e da Administrao Interna O Ministro de Estado e das Finanas O Ministro do Ambiente, do Ordenamento do Territrio e do Desenvolvimento Regional O Ministro da Justia

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