Terminacin de contrato

Caso Cmo terminar un contrato de arrendamiento cerca de la fecha de vencimiento? Respuesta Si el arrendador es quien desea dar por terminado el contrato y pedir el inmueble, debe estar pendiente de la fecha de terminacin y con no menos de tres meses de anticipacin debe proceder a dar aviso al arrendatario (inquilino) por correo autorizado. En forma similar se acta, si es el inquilino es quien le interesa dar por terminado el contrato de arrendamiento y como consecuencia entregar el inmueble, debe estar pendiente de la fecha en que vence el contrato y con no menos de tres meses, avisar al arrendador por correo autorizado, expresando que no es su voluntad continuar y que entregar al llegar el da en que termine el contrato de arrendamiento. Obsrvese, como en estas dos situaciones, si cualquiera de las partes da el aviso a la otra con la suficiente antelacin, no hay lugar a pago de indemnizaciones, o lo que las personas llaman multas. ***** Caso Cmo terminar un contrato de arrendamiento y tener la restitucin del inmueble? Respuesta La ley de arrendamientos, prev varias oportunidades, causales y maneras a seguir para terminar el contrato y como consecuencia lograr restituir el inmueble dado en arrendamiento, entre ellas tenemos: Oportunidades Por ejemplo se cita la oportunidad de que se acerque el vencimiento del termino de duracin del contrato o de alguna de sus prorrogas. La oportunidad de obtener el comn acuerdo entre arrendador e inquilino para terminar el contrato y entregar, la oportunidad en que se presenta una causal originada en el comportamiento contractual de alguna de las partes o la oportunidad proveniente de una situacin externa a la voluntad o comportamiento de las partes. Causales originadas por parte del arrendatario (inquilino) La no cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato. La no cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o prdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador. La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad policiva. La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea arrendada por parte del arrendatario. La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen. Causales originadas en comportamientos del arrendador entre ellas estn La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, por accin premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo, en estos casos el arrendatario podr optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiv. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente. La venta del inmueble que esta arrendado. La necesidad que tenga el arrendador para ocupar el inmueble o para reconstruirlo, repararlo o construir, etc. Causales externas: enuncio entre otros los hechos de la naturaleza que inciden en el inmueble arrendado y por ello amenace riesgo ruina o inminente peligro tal como puede ser una inundacin, un terremoto , una fumarola de un volcn, etc. La expropiacin del inmueble por parte del Estado para dar curso a obras pblicas por ejemplo la construccin de una fase de trasmilenio, o de una avenida; o una orden judicial, administrativa o policiva. ***** Caso En algunos contratos de arrendamiento se pacta de manera anticipada en su texto y desde el inicio, que al vencerse o al cumplirse cualquiera de sus prorrogas el canon de

arrendamiento se incrementar en el porcentaje que determine la ley, a partir del primer mes de la nueva prorroga, y de no hacerse el incremento sino simplemente seguir consignando el mismo canon , se incurre en mora y es causal de dar por terminado el contrato de arrendamiento, exigiendo su inmediata entrega Es esto vlido? Respuesta El contrato de arrendamiento para vivienda urbana se encuentra intervenido por el Estado, de modo tal que existe la ley de arrendamientos para este tipo de inmuebles destinados a vivienda urbana. (actualmente ley 820 de 2003). La ley prima por encima de la voluntad de las partes contractuales, en razn de que rige con efectos erga omnes, esto es decir rige para todos y prima sobre la voluntad contractual. En efecto la ley estipula en el articulo 20, el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deber avisarle al inquilino a partir de cuando y en cuanto es el incremento, la norma impone un deber y a seguido establece la pena de no hacerlo, cuando menciona : So pena de ser inoponible al arrendatario Explicamos as: al enunciar la ley en su texto las palabras: el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, tcitamente da a entender la norma que puede existir casos de arrendadores que no sea su voluntad incrementar el can de arriendo, esto es que es opcional el incremento. Ahora, al sealar la ley una pena de inoponibilidad ante el arrendatario, si no se hace el aviso previo de incremento por el arrendador en la forma que lo enuncia la norma, significa que no podr el arrendador exigir el incremento ante el inquilino, o hacer valer el alza. Finalmente el aviso por voluntad de la ley debe indicarle al inquilino a partir de cuando opera el incremento y en cuanto se incrementa. Aunque en el contrato se mencione genricamente que el inquilino pagar al vencerse el contrato o su prorroga el incremento que determine la ley, es muy difcil predecir de una manera exacta cuanto es el aumento, porque cada ao vara el ndice de Precios al Consumidor IPC, por lo que sugerimos asi est pactado, hacer la recordacin al inquilino notificndolo personalmente o por correo autorizado. ***** Caso Con cunto tiempo de anticipacin se debe pedir o avisar que se entregar una vivienda en arriendo? Si no se hace dentro de los plazos fijados es obligatorio pagar una multa o esta se puede negociar? Respuesta Tanto la ley anterior como la vigente predican que el aviso por parte del arrendatario al arrendador debe darse con tres meses de antelacin al vencimiento del contrato inicial o el de sus prrrogas, por lo tanto, si lo hace as no hay lugar a indemnizacin.

De lo contrario, el aviso debe darse con tres meses de anticipacin, informando cuando har entrega del inmueble. Opino que a la par de informar al arrendador se puede hacer una oferta del pago de la indemnizacin. Incluso, la ley establece que esta se haga dentro de los tres meses y seala el procedimiento para consignar y hacer entrega del inmueble provisionalmente, si el arrendador se niega a recibir el inmueble. ***** Caso La mora en el pago de los servicios pblicos y su consecuente suspensin tipifican la violacin del contrato y puede iniciarse el proceso de restitucin del bien? Respuesta S. El hecho de que el arrendatario incurra en estas conductas faculta al arrendador a terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento e instaurar las acciones tendientes a la restitucin del inmueble dado en arrendamiento. ***** Caso El propietario de un inmueble puede dar por terminado unilateralmente un contrato sin tener que pagar ninguna multa? Respuesta El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales, sin el pago de indemnizaciones. Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitacin o cuando el bien vaya a ser demolido. ***** Caso Cunto tiempo debe dar el arrendatario a su inquilino para desocupar un inmueble que va a ser vendido? Respuesta La venta es una de las causales de terminacin del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelacin no menor de tres meses a travs del correo del servicio postal autorizado. ***** Caso Puede un arrendatario usar la fuerza para sacar un inquilino del inmueble? Qu procedimiento debe seguir el propietario con un arrendador que paga la misma suma de dinero de varios aos atrs y no desea llegar a un consenso?

Respuesta Debe intentar, inicialmente, la conciliacin para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la prrroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la accin de restitucin ante las autoridades jurisdiccionales. ***** Caso Tom en arriendo un apto con garaje incluido, pero es demasiado pequeo para el auto que tengo. Cules son mis derechos si ya firm contrato con la inmobiliaria a partir del primero de abril? Respuesta Falt prudencia, usted debi prever esa situacin. Sugerimos conciliar y buscar soluciones alternativas como hablar con el administrador para cambiar el parqueo por uno de mayor tamao. Esto extracontractualmente. Sobre el mismo caso. Y si la inmobiliaria no me advirti que ese es un garage para un carro pequeo, tengo algn derecho? Se puede cambiar el contrato donde me cobren menos por el arriendo y tomar un garaje en otro sitio? Respuesta En caso de no obtener el consentimiento del arrendador puede dar por terminado unilateralmente el contrato, dando aviso con tres meses de anticipacin y pagando una indemnizacin equivalente a tres meses. Si no lo ocupa, debe pagar los tres meses. Tenga en cuenta, de todas formas, que el contrato ya est perfeccionado. Las obligaciones del arrendatario existen desde que dio su consentimiento; considero que debe tratar de obtener el consentimiento del inmobiliario para dar por terminado el acuerdo por mutua voluntad. ***** Caso El propietario puede dar por terminado unilateralmente el contrato sin tener que pagar ninguna multa? Respuesta El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales, sin el pago de indemnizaciones. Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitacin o cuando el bien vaya a ser demolido. *****

Pregunta Vivo en un apartamento en arriendo y sus dueos lo tienen en venta. Si el arrendador logra negociarlo, cunto tiempo debe darme para desocuparlo? Respuesta La venta es una de las causales de terminacin del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelacin no menor de tres meses a travs del correo del servicio postal autorizado. ***** Pregunta Cundo puedo sacar a un inquilino que no quiere salir de mi inmueble? Qu procedimiento sigo si actualmente paga el mismo arriendo de hace diez aos y no quiere acceder a arreglos? Respuesta Debe intentar, inicialmente, la conciliacin para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la prrroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la accin de restitucin ante las autoridades jurisdiccionales. ***** Pregunta En cuanto tiempo una persona invade un apartamento que siempre ha tenido en arriendo y supuestamente consigna en un banco? Respuesta El arrendatario es el tenedor del inmueble. El paso del tiempo no lo convierte en poseedor; en consecuencia, nunca se convertir en propietario.