Acerca de la Tasacin de los Campos (Nota de ReporteInmobiliario.

com) 04:39, 30/06/2008

CAMPOS EN ARGENTINA - Farm & ranch properties Fecha Domingo, 14 mayo a las 14:00:00 Tema AGRO

Acerca de la tasacin de los campos

Los valores pactados por arrendamiento para la ltima campaa, restringen peligrosamente el margen de rentabilidad a obtener por la explotacin para hacer frente a cualquier contingencia. Los precios de los campos reflejaran esta situacin en lnea con la racionalidad econmica? El valor de los inmuebles puede analizarse bajo tres enfoques diferentes: Enfoque del mercado: Un bien vale en relacin a cmo se comportan bienes similares en el mercado. Enfoque del costo: Un bien vale en funcin a cunto cuesta reponer un bien similar. Enfoque de la Renta: Un bien vale en relacin a la renta que es capaz de generar.Los resultados arribados por los distintos enfoques no tienen porqu ser similares; pero la prctica cotidiana, respondiendo a ese concepto generalizado de valor de mercado de los inmuebles, suele mezclar anlisis y metodologas sin mayores tecnicismos ni precisiones conceptuales. Es bien sabido que no siempre el mercado de bienes inmuebles responde a criterios de racionalidad econmica ni a lo que podemos llamar el sentido comn.- (Si no que alguien explique porqu una de las zonas urbanas ms cotizadas de la ciudad de Buenos Aires, se encuentra lindando con un cementerio).Pese a lo comentado, en el sector de los inmuebles rurales la racionalidad econmica generalmente es el factor prioritario en la toma de decisiones, aunque no el nico.- Ya es tradicional el concepto de que la tierra vale por lo que produce.Bajo esta premisa entonces, resulta interesante analizar cmo fue variando la rentabilidad del sector agrcola, su relacin con el valor de la tierra y su probable evolucin, considerando el arrendamiento como la expresin genuina de la renta de la tierra.Tomando el perodo comprendido entre el 2002 y el 2006, surge un constante incremento en el valor de la tierra agrcola en la zona ncleo, con un alza del 166% en el quinquenio.Para mantener una tasa de rentabilidad sobre el capital inmovilizado en el recurso tierra del orden del 5%, los valores de arrendamiento tambin registraron un incremento sostenido, desde los 11/13 qq/ha que se pagaba en el 2002/03 por una tierra ptima, se pas a los 15/16 qq/ha en la campaa 2005/06 y a los pretendidos 18/20 qq/ha en la actualidad.Esto provoca que el punto de indiferencia para el contratista tomador de la tierra, sea cada vez ms prximo a los mximos rindes esperados y por consiguiente, asumiendo riesgos econmicos cada vez ms importantes.Por lo tanto y siempre bajo un marco de racionalidad econmica, para que los actuales valores de la tierra agrcola sean sostenibles en el tiempo, debera darse alguna de las siguientes condiciones: Un incremento en el valor de los granos. Un incremento en los rendimientos por incorporacin tecnolgica. Una resignacin de la tasa de rentabilidad pretendida por los dueos de la tierra.Para que los mrgenes de rentabilidad se mantengan en los niveles tradicionales, debera darse alguna de las siguientes condiciones: Un incremento en el valor de los granos. Un incremento en los rendimientos por incorporacin tecnolgica. Una reduccin en el valor de mercado de la tierra agrcola.-

Sabemos que el sentido comn es el menos comn de los sentidos, y que el comportamiento del mercado inmobiliario suele ser esquivo a los ms profundos anlisis econmicos.- Pero no olvidemos los dichos de los viejos que se forjaron en aos de experiencia: La tierra vale por lo que produce.Ing. Agr. Enrique Cortelletti ex Presidente UNIN PANAMERICANA DE ASOC. DE VALUACION ex Presidente INSTITUTO ARGENTINO DE TASACIONES ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 15 de Mayo de 2006