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COMPROMIS DE VENTE D'UNE MAISON D'HABITATION

ENTRE LES SOUSSIGNS : A. "Le Vendeur": (Nom, prnoms, profession, domicile, n TVA) ........................................................ . . . . . . .................................................. ........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .................................. ........................................................ B. "L'Acqureur": (Nom, prnoms, profession, domicile, n TVA) ....... ................................................. ........................................................ ....................... ................................. ........................................................ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ................. Il est convenu ce qui suit: Le vendeur vend l'acqureur, qui accepte, le bien ci-aprs dcrit : Commune de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Une maison d'habitation sise rue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . numro . . . . . . . . . . . Le bien vendu parat cadastr section . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . numro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . et a une superficie: d'aprs cadastre, de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - d'aprs titre de proprit, de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - d'aprs mesurage, de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Le revenu cadastral de base s'lve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . francs. Le bien est toutefois vendu sans garantie de superficie; le plus ou le moins, ft-il suprieur un vingtime, fera profit ou perte pour l'acqureur, sans modification quant au prix.

CONDITIONS DE LA VENTE 1. Proprit La vente est parfaite par la signature des prsentes, sous la seule rserve de la/des condition(s) suspensive(s) ci-aprs. Toutefois, l'acqureur n'aura la proprit du bien qu' la signature de l'acte authentique de vente. 2. Situation hypothcaire Le bien est vendu pour quitte et libre de toute charge quelconque. Cependant, la vente est conclue sous la condition suspensive qu'au cas o le prix pay entre les mains du notaire ne permettrait pas de dsintresser les cranciers hypothcaires ou saisissants inscrits au jour de la passation de l'acte, lesdits cranciers marquent leur accord de donner mainleve de leurs inscriptions et transcriptions. Seul l'acqureur pourra invoquer la non ralisation de la prsente condition. 3. Servitudes, charges et mitoyennets Le bien est vendu avec toutes les charges, servitudes et mitoyennets qui peuvent l'avantager ou le grever. A cet gard: (soit) (1) Le vendeur dclare qu' sa connaissance il n'en existe pas, et que son titre de proprit ne mentionne propos du bien ni servitude ni conditions spciales susceptibles d'en diminuer la valeur ou d'en affecter la jouissance. (soit) (1) L'acqureur reconnat avoir reu copie du titre de proprit, et tre subrog dans tous. les droits et obligations du vendeur qui en rsultent. Le vendeur dclare qu'il n'a personnellement concd aucune servitude. 4. Etat L'immeuble est vendu sous les garanties ordinaires. II devra tre dlivr dans son tat actuel, bien connu de l'acqureur, lequel dispose de la facult de faire dresser ses frais un tat des lieux contradictoire. (soit) (1) L'acqureur pourra exercer un recours en cas de vices cachs. (soit) (1) Toutefois, l'acqureur ne pourra exercer aucun recours en cas de vices cachs. 5. Assurance Le vendeur dclare que le bien vendu est assur suffisance contre l'incendie et les prils connexes, et restera assur jusqu' la date de la signature de l'acte authentique. ,A partir de cette mme date, l'acqureur en fera son affaire personnelle.

(1) Biffer le paragraphe qui n'est pas d'application; dfaut, le premier paragraphe sera seul valable.

6. Jouissance L'acqureur aura la jouissance du bien vendu partir du jour de la signature de l'acte authentique. (soit) (1) Le bien est vendu pour libre d'occupation, au plus tard, la date ultime prvue pour la signature de l'acte authentique. (soit) (1) Le bien vendu est actuellement lou usage de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . moyennant un loyer mensuel de base de . . . . . . . . . . . . . . . . . francs et ce depuis le . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , en vertu d'un bail crit/verbal (2). En cas de bail crit, copie dudit bail et de ses avenants ventuels sont annexs aux prsentes et paraphs par les parties. Au cas o ce bail crit et ses avenants ne seraient pas annexs, l'acheteur disposera dans les quinze jours de la communication par le vendeur dudit bail, de la facult d'invoquer la caducit de la vente, faute d'accord sur un des lments dterminants de celle-ci. Si une garantie locative a t constitue, le vendeur s'engage en transfrer le bnfice l'acheteur au plus tard le jour de l'acte. 7. Impts A partir de la date d'entre en jouissance, l'acqureur supportera les taxes, impts et charges, l'exception de toute taxe de recouvrement encore choir, le vendeur s'engageant acquitter celle-ci anticipativement au plus tard pour la date de la signature de l'acte authentique. 8. Amnagement du territoire Le vendeur garantit la conformit des constructions et de leur affectation habituelle avec la lgislation et la rglementation en vigueur et notamment avec la lgislation sur l'amnagement du territoire. Le vendeur dclare qu' dfaut de permis d'urbanisme/permis de btir ou de certificat d'urbanisme laissant prvoir que pareil permis pourrait tre obtenu, il ne prend aucun engagement quant la possibilit d'effectuer sur le bien vendu aucun des actes et travaux (en ce compris la modification de l'utilisation du btiment) viss parla lgislation urbanistique applicable au bien vendu, notamment dans la Rgion Wallone, la Rgion Flamande et la Rgion de Bruxelles-Capitale. Aucun de ces actes et travaux ne peut tre effectu sur le bien vendu, tant que le permis d'urbanisme/permis de btir n'a pas t obtenu. Pour autant que le bien soit situ en Rgion de Bruxelles-Capitale, le vendeur dclare que la destination urbanistique du bien est usage de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ................................................................................................... 9. Mesures Administratives Le vendeur dclare qu' sa connaissance, le bien vendu ne fait l'objet ni d'une procdure ou projet d'expropriation, ni d'une mesure provisoire ou dfinitive prise dans le cadre de la lgislation sur l'amnagement du territoire et l'urbanisme et la protection de l'environnement, des monuments et des sites, ni d'aucun pacte de prfrence ou de rachat, ni d'aucune emprise sur le sous-sol. 10. Dcret relatif l'assainissement du sol en Rgion Flamande Si le bien vendu est situ en Rgion Flamande, le vendeur dclare avoir, anticipativement la conclusion de ce compromis de vente, demand l'OVAM une attestation sur l'tat du sol et en avoir communiqu le contenu au candidat acqureur. L'attestation dlivr par l'OVAM la date du . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .... dit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ................................................................................................... Les parties confirment qu' leur connaissance, il n'y a ou il n'y avait sur le bien vendu aucune installation ou activit reprise dans la liste des installations et activits, qui pourrait provoquer la pollution du sol, comme vis par le Dcret concernant l'assainissement du sol. 11. Garantie dcennale L'acqureur est purement et simplement subrog dans tous les droits que le vendeur aurait pu invoquer ou a invoqu dans le cadre de la garantie dcennale des architectes et entrepreneurs, moyennant la prise charge par l'acqureur de tous les frais en rsultant.

PRIX La prsente vente est consentie et accepte pour le prix de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . francs payable comme suit : (soit) (1) L'acqureur remet prsentement au vendeur titre d'acompte la somme de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . francs en espces ou en chque(s) pour un montant de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . francs, dont quittance. (soit) (1) L'acqureur remet un chque de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . francs au nom du notaire du vendeur, titre de garantie de la bonne excution de ses obligations. Le notaire dpositaire consigne ces fonds sur un compte spcial ouvert au nom de l'acqureur jusqu' la signature de l'acte authentique, moment o ces fonds constituent acompte sur le prix et ce concurrence du montant de la garantie, indpendamment des intrts qui, eux, reviendront au vendeur. Le solde sera payable la signature de l'acte, en espces ou avec un chque certifi ou mis par la banque.

FRAIS Les frais et honoraires de l'acte notari, ainsi que les droits d'enregistrement dus en raison de la prsente vente, sont charge de l'acqureur, ainsi que les frais du mesurage, s'il le commande. (1) Biffer le paragraphe qui n'est pas d'application ; dfaut, le premier paragraphe sera seul valable. (2) (2) Biffer la mention inutile.

NOTAIRES Les parties, dment averties qu'elles ont chacune le droit de choisir leur notaire, sans supplment de frais, ont dsign pour dresser l'acte authentique qui constatera la prsente vente: (soit) pour notaire unique, Matre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Notaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (soit) pour le vendeur, Matre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Notaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . et pour l'acqureur, Matre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Notaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Les parties s'obligent comparatre devant notaire pour la signature de l'acte authentique de vente au plus tard le . . . . . . . SANCTIONS 1. Si l'acte authentique n'est pas sign la date fixe, chacune des parties pourra, quinze jours aprs injonction adresse par lettre recommande ou exploit d'huissier soit poursuivre contre l'autre l'excution force de la vente, par voie judiciaire ; soit considrer la vente comme rsolue de plein droit. Dans tous les cas, la partie dfaillante sera tenue de payer, titre d'indemnit un montant fix forfaitairement 10 % du prix de vente, sauf la partie prjudicie apporter la preuve qu'elle a, en fait, subi un prjudice plus important. Et ce outre l'obligation pour la partie dfaillante de rembourser l'autre partie tous les frais exposs par elle. 2. Si le prix ou le solde du prix devait tre pay, par le fait de l'acqureur, une date postrieure la date limite prvue ci-dessus pour la signature de l'acte authentique, il sera, de plein droit et sans mise en demeure, productif d'un intrt de . . . . . . . . . (1) pour cent l'an, calcul jour par jour jusqu' complet paiement, partir de cette date limite.

ARBITRAGE Tout litige relatif la validit, l'interprtation ou l'excution de la prsente convention sera tranch sans appel par voie d'arbitrage conformment aux art. 1676 et suivants du Code Judiciaire. A dfaut d'accord entre parties sur le choix d'un arbitre, celui-ci sera dsign, la demande de la partie la plus diligente, par le Prsident du Tribunal de premire instance de la situation des biens. Toutefois, chacune des parties pourra refuser l'arbitrage de la manire suivante - si elle prend l'initiative de l'instance, en citant directement l'autre partie comparatre devant les tribunaux ordinaires; - si l'autre partie l'ayant informe par lettre recommande de son intention de recourir l'arbitrage, elle lui fait part de son refus de celui-ci dans les quinze jours calendrier compter de cette information. FACULTATIF: CONDITION SUSPENSIVE D'OCTROI D'UN CRDIT HYPOTHCAIRE La prsente vente est conclue sous la condition suspensive de l'octroi l'acqureur d'un crdit hypothcaire dont le montant ne pourra excder . . . . . . . . % du prix de vente (2), au taux normal du march pour une dure minimale de 15 ans, et sans exigence d'une garantie hypothcaire complmentaire. Cette condition suspensive devra tre ralise dans un dlai de . . . . . . . . . . . . . . mois (3) suivant la signature de la prsente. Si le crdit hypothcaire est octroy l'acqureur dans ce dlai, la vente sera rpute parfaite. Toutefois l'acqureur devra en aviser le vendeur par lettre recommande envoye au plus tard avant l'chance du dlai. A dfaut, le vendeur pourra revendiquer des dommages et intrts s'il est tabli qu'il a subi un prjudice. Si le crdit hypothcaire n'est pas obtenu dans ce dlai, la condition sera considre comme non ralise et la vente sera rpute inexistante. L'acqureur est tenu d'en informer le vendeur dans ce mme dlai par lettre recommande. En cas de non-obtention du crdit sollicit, la somme verse titre d'acompte ou de garantie sera rembourse l'acqureur sous dduction d'une indemnit pour indisponibilit temporaire du bien. Cette indemnit sera de - un demi pour mille du prix convenu par jour entier compris entre la date de la prsente convention et la date d'envoi d'une lettre recommande expdie dans le dlai convenu pour l'obtention du crdit; - un pour mille par jour entier compris entre la date d'chance du dlai convenu pour l'obtention du crdit et la date d'envoi de la lettre recommande informant le vendeur de la non-obtention du crdit. A dfaut pour l'acqureur de fournir la preuve du refus du crdit ou dfaut de prouver qu'il a fait le ncessaire pour l'obtention du crdit en temps utile et aprs une mise en demeure reste sans suite durant un dlai de 15 jours, une somme forfaitaire gale 10 % du prix de vente reviendra au vendeur titre d'indemnit et l'exclusion de toute autre. L'acqureur pourra galement renoncer au bnfice de la prsente condition suspensive. Cette renonciation ne sera cependant opposable au vendeur que si l'acqureur en a avis le vendeur par lettre recommande envoye au plus tard le jour de l'chance prvue pour la ralisation de ladite condition.

(1) A dfaut de remplir le montant, il s'agira du taux d'intrt lgal, majorer de 2 %. (2) A dfaut d'indication contraire, il s'agira de 100 % du prix de vente. (3) A dfaut d'indication contraire, il s'agira de 2 mois.

CONDITIONS PARTICULIRES

ELECTION DE DOMICILE Pour l'excution des prsentes, les parties lisent domicile en leur demeure susindique, et, pour le cas o elles ne demeureraient pas en Belgique, en l'tude du notaire dsign par elles. INTERMDIAIRE La prsente vente s'est faite l'intervention de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fait ..................................................................................................le en autant d'originaux que de parties signataires, chacune reconnaissant avoir reu son exemplaire. Le Vendeur Pour signature, LAcqurur

(Veillez parapher chaque bas de page et chaque biffure ventuelle).

Etabli par Fdration Royale des Notaires de Belgique Rue de la Montagne, 30-32 1000 Bruxelles Association des Consommateurs Test Achats Rue de Hollande, 13 1060 Bruxelles Confdration des Immobiliers de Belgique Chausse de Waterloo, 715/32 1180 Bruxelles Union des Professions Immobilires de Belgique Avenue Albert, 29 1190 Bruxelles Vlaamse Vastgoedfederatie Mozartstraat, 24/11 2018 Antwerpen

COMPROMIS DE VENTE D'UNE MAISON D'HABITATION NOTICE EXPLICATIVE


AVERTISSEMENT Le compromis de vente et d'achat est dj un contrat: vous tes donc irrvocablement li ds la signature de ce "compromis". Soyez particulirement attentif aux consquences de toutes les clauses qui y figurent. Lisez compltement la notice explicative qui l'accompagne et compltez les blancs avec le maximum de prcision; lorsqu'il y a un choix entre plusieurs options, n'omettez pas de biffer celle(s) qui ne convien(nen)t pas. Le texte du compromis et de la prsente notice a t tabli par des spcialistes, avec le maximum de soin. Cependant, aucune formule ne saurait prvoir toutes les difficults possibles et la notice ne donne que des explications sommaires et incompltes. Dans votre propre intrt, faites-vous assister si possible par un spcialiste. Attention: tous les exemplaires doivent tre remplis sparment de faon identique.

1. VENDEUR ET ACQUREUR Pour que le compromis soit valable et ne donne pas matire discussion, il faut veiller ce que toutes les signatures ncessaires y figurent. Quelques exemples parmi les cas les plus frquents: du ct vendeur ` - si le vendeur est mari, les deux poux doivent signer, sauf dans le cas o cet immeuble appartient en propre l'poux vendeur et ne sert pas au logement de la famille; - si l'immeuble est en indivision, tous les copropritaires doivent signer; - si l'immeuble appartient une personne pour l'usufruit et une autre pour la nue-proprit, toutes deux doivent signer; - le ou les vendeurs peuvent aussi avoir donn mandat de vendre un mandataire qui peut tre un agent immobilier ou l'un des copropritaires, au cas o il y en a plusieurs. Dans ce cas, le mandataire doit pouvoir justifier son pouvoir de vendre, c'est--dire d'engager rellement le ou les vendeur(s), et pas seulement de ngocier la vente, c'est--dire de trouver un acqureur. S'il n'y a pas rellement mandat, le vendeur n'est pas engag mais l'intermdiaire qui excde ses pouvoirs engage sa responsabilit personnelle. du ct acheteur si l'acheteur est mari, les deux poux doivent signer, sauf si l'acheteur est mari sous le rgime de la sparation des biens et qu'il acquiert pour son compte personnel.

2. SUPERFICIE Les donnes cadastrales ne sont pas entirement fiables et ne constituent qu'une indication. La superficie du terrain n'est pas garantie par le vendeur. D'o l'importance pour l'acheteur de remplir consciencieusement et prcisment la description du bien, en tout cas, lorsque les limites du terrain sont imprcises (absence de clture, bornes non visibles), en vue d'viter toute surprise dsagrable.

3. VENTE POUR QUITTE ET LIBRE Ceci ne veut pas dire que le bien vendu n'est pas grev d'une hypothque ou d'une autre charge au moment o le compromis est sign, mais que le notaire retiendra le montant ncessaire pour payer les ventuels cranciers, permettant ainsi la libration du bien. Encore faut-il que le montant soit suffisant : c'est pourquoi la vente est faite sous la condition suspensive que le prix restant payer par l'acheteur soit suffisant pour rembourser les cranciers hypothcaires ou qui ont fait une saisie sur les biens en garantie de leur crance. Si ce prix ne suffit pas, il n'y a donc pas vente puisque la condition ne se ralise pas, moins que l'acheteur ne prfre rembourser lui-mme les cranciers.

4. SERVITUDE La servitude est une charge pesant sur le bien au profit d'un autre bien. Exemple : la servitude de passage. Le bien vendu peut tre charg d'une servitude ou, au contraire, en tre bnficiaire. Selon le cas, l'acqureur devra la subir ou elle lui profitera. Les parties consulteront le titre de proprit du vendeur pour vrifier l'existence d'une servitude. Toutes les servitudes ne figurent pas dans les actes; c'est pourquoi le vendeur mentionnera soigneusement, sous le paragraphe "Conditions particulires" les servitudes qu'il connat.

5. TAT DU BIEN - VICES CACHS Selon la loi, le vendeur n'est pas tenu de garantir l'acqureur des vices apparents (ce que l'on appelle couramment "l'tat du bien"). II se peut que le bien soit dtrior entre la signature du compromis et la prise de possession des lieux par l'acheteur. Ce serait alors l'acheteur en faire la preuve. C'est pourquoi, le compromis prvoit la possibilit pour l'acqureur, de faire dresser un tat des lieux, ce qui lui permettra de prouver que le bien n'est plus dans le mme tat (vitres brises, chaudire en panne, fuites, etc.) qu'au moment de la signature du compromis. Toujours selon la loi, le vendeur doit garantir l'acqureur contre les dfauts cachs du bien vendu, qu'il les connaisse ou non (exemples : dfaut d'tanchit, humidit persistante, charpente vreuse, mrule). C'est cette situation qui prvaut si on biffe la deuxime partie, reprise aprs le second "soit". Mais vendeur et acheteur peuvent convenir que le vendeur vend sans aucune garantie d'absence de vices. Dans ce cas, c'est la premire partie aprs le premier "soit" qui est biffe, de sorte que le second "soit" reste d'application. Cette clause est rassurante pour le vendeur et, par le fait mme, dangereuse pour l'acheteur puisque celui-ci renonce un recours que la loi lui donne. L'acheteur prudent sera bien avis de visiter le bien avec un homme de l'art (architecte, par exemple) avant de signer une telle clause. II est noter que le vendeur ne pourrait invoquer la non garantie des vices cachs, s'il connaissait l'existence de ces vices, ce que l'acheteur pourra toujours tenter de prouver. II en est ainsi, mme si la partie reprise sous le premier "soit" a t biffe. Le vendeur peut videmment mentionner l'existence des vices - qui sont alors accepts par l'acheteur dment inform dans la rubrique "conditions particulires".

6. JOUISSANCE DU BIEN VENDU La jouissance du bien signifie que le bien est, soit mis la disposition matrielle de l'acqureur, soit qu'il en touche le loyer, si le bien est lou. II est habituel que le bien ne soit mis disposition de l'acqureur qu'aprs paiement total du prix qui intervient au moment de l'acte notari. Bien que cela ne soit pas sans risques, il est toutefois possible de permettre l'acqureur d'entrer dans les lieux avant cette date ou au contraire de prvoir que le vendeur prolongera son occupation au del de l'acte notari. Dans l'un ou l'autre cas, cette occupation peut tre assortie ou non d'une indemnit. II faut en tout cas prvoir que l'occupant fera couvrir par une assurance approprie les risques de son occupation.

7. SITUATION LOCATIVE Lorsque le bien est lou, il est essentiel pour l'acqureur de savoir quoi s'en tenir. D'o l'option donne dans le modle de contrat - ou bien le vendeur s'engage librer le bien pour la date de l'acte notari; il engage alors gravement sa responsabilit si ce rsultat n'est pas atteint; - ou bien., le vendeur transmet l'acheteur tous les renseignements essentiels: s'agit-il ou non d'un bail de rsidence principale, quel est le montant du loyer, quand le bail a-t-il t conclu ? Si le contrat est crit, un exemplaire doit tre remis l'acheteur. Ces donnes sont essentielles pour dterminer notamment les droits de l'acqureur quant la possibilit de mettre fin au bail. C'est pourquoi la non-communication du contrat crit, s'il en existe, et de ses ventuelles modifications, permet l'acheteur d'invoquer la non-existence de la vente, puisqu'il n'a pu consentir ce qu'il ne connaissait pas.

8. TAXE DE RECOUVREMENT La taxe de recouvrement est une taxe due par les propritaires riverains l'occasion de certains travaux et dont le propritaire a obtenu le paiement chelonn. II est noter qu'en cas de changement de propritaire, les annuits restant choir seront automatiquement rclames au nouveau propritaire; il est donc logique que le vendeur s'engage l'acquitter lui-mme, au plus tard la passation de l'acte.

10. PRIX II arrive que le paiement d'une partie du prix se fasse "en noir"; cette pratique permet au vendeur de disposer de capitaux inconnus du fisc et l'acqureur de diminuer le montant des frais d'acquisition. Indpendamment de toute considration morale, cette pratique prsente de srieux risques : en effet , - le fisc peut estimer que le prix figurant dans l'acte est infrieur la valeur normale et exiger de l'acqureur et du vendeur un complment de droits et le paiement d'amendes administratives. Le risque est videmment accru si une partie du prix a t dissimule. En outre, si le fisc peut dmontrer la fraude, les sanctions seront trs lourdes pour les deux parties; - l'acheteur qui a pay en noir la signature du compromis affaiblit sa situation juridique. Comment en effet rcuprer certaines sommes qui ne sont pas mentionnes dans le compromis dans l'hypothse o la vente n'aboutirait pas, pour une raison ou une autre (faillite du vendeur, hypothque trop importante, copropritaire n'ayant pas sign le compromis, etc.). Quand bien mme il existerait un document secret, l'acheteur ne pourrait s'en prvaloir en justice sans rvler sa propre fraude.

11. ACOMPTE OU GARANTIE II est habituel, mais non obligatoire, de fixer l'acompte a 10 % du prix. En cas de difficult (vendeur failli ou ne pouvant signer seul, refus de passer l'acte, etc.), la rcupration de l'acompte est toujours laborieuse. C'est pourquoi le contrat prvoit une formule alternative de garantie consigne sur un compte spcial ouvert par le notaire. S'agissant d'une garantie, elle n'entre pas immdiatement dans le patrimoine du vendeur et ne se transformera en acompte que lorsque l'acte notari sera sign. Si l'acte ne se ralise pas du fait du vendeur, l'acheteur pourra alors rcuprer cette garantie sans difficults. Par contre, les intrts produits par la garantie reviendront au vendeur, puisque ces intrts lui auraient profit s'il avait peru l'acompte usuel.

12. FRAIS - TVA Dans certains cas particuliers d'immeubles nouvellement construits, la vente peut se faire sous le rgime de la TVA, ce qui entrane d'importantes consquences financires. Si on lui propose une telle formule, l'acqureur a intrt se faire conseiller sans tarder par un professionnel comptent avant de signer.

13. CHOIX DU OU DES NOTAIRES II est important de rgler ce point clairement dans le compromis. Si- chaque partie dsire faire intervenir son notaire (rappelons que cela n'entrane pas de frais supplmentaires), mais que l'une d'elles ne se rappelle plus son identit ou n'a pas encore fait son choix, on dira par exemple: pour le vendeur : Matre X, notaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pour l'acqureur : dsigner ultrieurement.

14. DATE LIMITE POUR L'ACTE NOTARI II n'y a pas, comme on le croit parfois, de dlai "lgal" pour passer acte. Mais il existe un dlai fiscal, qui est de quatre mois, compter de l'accord des parties pour payer les droits d'enregistrement, soit sur le compromis, soit sur l'acte notari. C'est pourquoi, ce dlai de quatre mois est souvent adopt entre parties, mais rien n'empche de prvoir un dlai plus court. Ce dlai ne peut cependant pas tre trop court, surtout si l'acqureur doit obtenir un prt. De toute manire, il faut laisser au notaire le temps de prparer l'acte, ce qui ncessite plusieurs semaines.

15. SANCTIONS Vendeur et acheteur peuvent demander l'excution force ou la rsolution de plein droit, si l'autre partie se drobe. Dans la pratique, le vendeur choisira presque toujours la rsolution, car si l'acheteur se drobe ce sera souvent parce qu'il ne peut pas payer le prix. La rsolution "de plein droit" signifie que le juge n'a pas de pouvoir d'apprciation : s'il est prouv qu'une partie est en dfaut, le juge ne peut que prononcer la rsolution de la vente. D'autre part, si le prix est pay tardivement par le fait de l'acqureur, il est logique que celui-ci doive payer des intrts de retard.

16. ARBITRAGE L'arbitrage consiste faire trancher un diffrend entre parties non par les tribunaux ordinaires mais par une tierce personne dont la dcision aura valeur de jugement.' II y a des cas o les donnes du problme sont simples. Par exemple, l'acheteur veut renoncer l'achat parce qu'il ne dispose pas de la somme demande, tout en sachant qu'il est dans son tort, tandis que le vendeur exige des dommages et intrts.

Dans un tel cas, l'arbitrage est une solution rapide et sre pour les deux parties. Par contre, s'il y a vritablement dsaccord entre parties sur le contenu ou sur l'excution du contrat, l'arbitrage n'est pas ncessairement plus efficace ni moins coteux. C'est pourquoi le contrat prvoit la possibilit de refuser cet arbitrage.

17. CONDITION SUSPENSIVE Cette condition permet au candidat acheteur de signer le compromis; mme- au cas o il n'est pas encore certain d'obtenir son crdit, car il ne s'engage acheter que sacs l condition qu'un crdit puisse tre obtenu aux conditions mentionnes. S'il n'obtient pas ce crdit, il ne devra qu'une indemnit journalire en compensation du fait que le vendeur ne peut revendre le bien tant que l'acheteur ne l'a pas inform du refus du crdit. Attention, qu'il ait obtenu le crdit ou non, l'acheteur doit informer le vendeur dans le dlai indiqu. En cas de non-obtention du crdit la vente sera considre comme inexistante. Plus l'acheteur tarde informer le vendeur, plus lourdement il sera sanctionn.

18. CONDITIONS PARTICULIRES C'est cet endroit qu'il convient de mentionner les drogations que- les parties ont convenu d'apporter aux clauses imprimes du prsent compromis. Exemples: droit de l'acqureur d'entrer dans l'immeuble avant la passation de l'acte authentique; servitudes ou charges quelconques attaches l'immeuble et non mentionnes dans le titre de proprit. C'est galement cet endroit que l'on peut stipuler certaines charges imposes au vendeur ou l'acqureur (exemple: effectuer certains travaux de remise en tat).