Informe de Avalúo Lote en Turbaco C-F

Ing. MSc.
Luis Fernando Restrepo Gmez
Valoracin y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m identificado con matrcula inmobiliaria N 0600064331, y con N Catastral 00-02-0002-0294000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensin denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar.
Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
Turbaco, Diciembre 14
2011
Medelln, 14 de Diciembre de 2011
Seores Bancolombia Medelln - Antioquia Atencin: Asunto: 131001-141211 Gustosamente se realiza entrega de Informe de Avalo y de Factibilidad de Aprovechamiento, sobre bien inmueble constituido por un Lote, que form parte de uno de mayor extensin y que fue propiedad en tiempos pasados del Circulo de Cronistas Deportivos de Bolvar (CICRODEPORTES), en el municipio de Turbaco en el Departamento de Bolvar, Colombia. Se trata de la Valoracin y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m identificado con matrcula inmobiliaria N 060-0064331, y con N Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensin denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar. Quien realiza este informe tiene credencial de Competencia Laboral SENA segn la Norma 210302001 para Inmuebles Urbanos, adems este Informe cumple con las Normas Tcnicas Sectoriales Colombianas NTS S 03 y NTS I 01 ICONTEC RNA, vigentes desde el 10 de Septiembre de 2009, elaborada por la Unidad Sectorial de Normalizacin de la Actividad Valuatoria y El Servicio de Avalos (USN-AVSA), la cual se refiere al CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIN Y CONTENIDO DE LOS INFORMES DE VALUACIN DE BIENES INMUEBLES URBANOS. Atentamente, Sra. Gloria Orrego Ejecutivo Snior Clientes Preferenciales Bancolombia Informe de Avalo Turbaco
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LUIS FERNANDO RESTREPO GMEZ

ING. CIVIL MSTER EN GERENCIA INTERVENTOR - TASADOR
CERTIFICADO RESUMEN DE VALUACIN

El presente Informe de Avalo y de Factibilidad de Aprovechamiento fue realizado el da 14 de Diciembre de 2011 por el Ingeniero Civil, Luis Fernando Restrepo Gmez, con cdula de ciudadana N 79.377.279 de Bogot, a solicitud de Bancolombia, con el fin de que se realizara la Valoracin y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m identificado con matrcula inmobiliaria N 060-0064331, y con N Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensin denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar. Para formalizar la valoracin solicitada se efectu la meticulosa investigacin de datos del mercado, se realizaron simulaciones econmicas probabilsticas, se revisaron otros avalos realizados por colegas tasadores en zonas geoeconmicas similares, se cotejaron ofertas pblicas, adems se consultaron reconocidos colegas ingenieros expertos en proyectos de inversin inmobiliaria afiliados a Camacol, colegas promotores inmobiliarios y tasadores (avaluadores) miembros de las Lonjas de Propiedad Raz, sobre su concepto en cuanto a los potenciales valores arrojados por los anlisis para el dictamen. El estudio, parte de la base de que los valores arrojados por el mismo y que se dilucidan en la opinin del valor que se emite, obedecen al valor medio del mercado. Los estudios y anlisis fueron realizados tomando como base cierta, la informacin recabada personalmente por el experto y la suministrada por otros organismos e instituciones pblicas y privadas. Se debe aclarar la diferenciacin existente entre el Valor Objetivo y el Valor de Negociacin. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efecta el experto, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociacin" intervienen mltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de inters, la urgencia econmica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinacin o uso que ste le vaya a dar etc., todos los cuales sumados distorsionan a veces en alto porcentaje, hacia arriba o hacia abajo, el monto del avalo. En ningn caso podr entenderse que el avalo garantiza la aprobacin o concesin de crditos o recepcin del mismo como garanta, o que cubra expectativas y/o propsitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo. Hechas las consideraciones anteriores y de acuerdo a los parmetros del anlisis realizado, se determin que el Valor total de los derechos sobre el bien descrito alcanza de manera razonable la cifra de DOS MIL VEINTICUATRO MILLONES DE PESOS ($ 2024.000.000).
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LUIS FERNANDO RESTREPO GMEZ

ING. CIVIL MSTER EN GERENCIA INTERVENTOR - TASADOR
AVALO COMERCIAL
131001-141211
INFORME DE AVALO Y DE FACTIBILIDAD DE APROVECHAMIENTO

Lote con Matrcula inmobiliaria N 060-0064331, y con Nmero Catastral N 00-02-0002-0294-0001-000-00000, ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar.
SOLICITANTE
SRA. GLORIA ORREGO EJECUTIVO SNIOR DE CLIENTES PREFERENCIALES BANCOLOMBIA C.C. PASO REAL - MEDELLN
Experto: Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gmez MUNICIPIO DE MEDELLN - ANTIOQUIA Diciembre 2011
ndice
Certificado Resumen de Valuacin ................................................................................ 3 1 Generalidades .................................................................................................... 8 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2 2.1 2.2 Solicitud de Avalo Comercial .......................................................................... 8 Inspeccin Ocular........................................................................................... 8 Fecha de Emisin del Informe de Avalo .......................................................... 8 Documentos Suministrados ............................................................................. 8 Cumplimiento de Normas ICONTEC-RNA .......................................................... 8 Uso que se dar al Dictamen ........................................................................... 8 Tipo de Valor que se Busca ............................................................................. 8 Vigencia de la Tasacin................................................................................... 9 Restricciones y Limitaciones ............................................................................ 9 El Municipio ................................................................................................. 11 Como Llegar a TURBACO - Rutas sugeridas .................................................... 12
Memoria Descriptiva ......................................................................................... 11
2.2.1 Ruta 1................................................................................................... 12 2.2.2 Ruta 2................................................................................................... 13 2.2.3 Ruta 3................................................................................................... 14 2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2 3.3 Ubicacin del Predio Analizado ...................................................................... 15 Descripcin del Predio .................................................................................. 17 Imgenes del Predio ..................................................................................... 17 Identificacin del Predio: .............................................................................. 19 Clasificacin del Suelo: ................................................................................. 19 Usos Generales del Suelo Rural. .................................................................... 20
Identificacin Preliminar de Norma Urbanstica.................................................... 19
3.3.1 ARTCULO 135; Comercio General II. Usos Principales. ............................. 20 3.3.2 ARTCULO 136; Usos Complementarios. .................................................. 20 3.3.3 ARTCULO 223; Los Ejes Viales. .............................................................. 20 Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
Potencialidades de Desarrollo del Sector ............................................................. 21 4.2 4.3 4.4 Tendencias y Desarrollo ................................................................................ 21 Declaratoria de Zona Franca para Turbaco ..................................................... 24 Doble Calzada Tramo Turbaco Arjona.......................................................... 25
5 6
Factibilidad de Aprovechamiento ........................................................................ 27 Localizacin General y Particular ........................................................................ 29 6.1 6.2 Particular - Predio En Estudio ........................................................................ 29 Nomenclatura y Cdigo Postal ...................................................................... 29 Caractersticas Fsicas del Lote....................................................................... 30
Identificacin del Bien ....................................................................................... 30 7.1 7.1.1 Fachada ................................................................................................ 30 7.1.2 Forma, rea y Relieve ............................................................................ 30 7.1.3 Ubicacin Manzanera del Inmueble.......................................................... 30 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 Linderos ...................................................................................................... 32 Procedencia y Titulacin ............................................................................... 32 Aspectos Legales y Jurdicos del Bien ............................................................. 33 Explotacin Econmica ................................................................................. 33 Oferta y Demanda ........................................................................................ 33 Factores Positivos y Negativos ....................................................................... 33
7.4.1 Derechos de Propiedad a Valorar............................................................. 33
7.7.1 Positivos ............................................................................................... 33 7.7.2 Negativos .............................................................................................. 33 7.8 8 8.1 8.2 Estado Actual de la va segn el INVIAS ......................................................... 33 Investigaciones de Mercado .......................................................................... 34 Mtodo o Tcnica Residual Esttica-Determinstica .......................................... 34 Metodologa de Avalo ...................................................................................... 34
8.2.1 Qu mejora se puede desarrollar?.......................................................... 35 8.2.2 Coeficiente de Aprovechamiento? .......................................................... 35 8.3 8.4 Mtodo Comparativo de Mercado ................................................................... 35 Estudio de los Valores del Mercado ................................................................ 36
8.4.1 Clculos del Valor Comercial del Suelo segn desarrollo Potencial ............. 37 Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
8.5 8.6 9 10 11 12 13 14 15
Conclusin Del Valor ..................................................................................... 38 Conclusiones y Recomendaciones .................................................................. 38
8.5.1 Resultado al 14 de Diciembre de 2011 .................................................... 38 Resumen de Avalo Comercial tipo FUA.............................................................. 40 Documentos..................................................................................................... 41 10.1 Certificados de Tradicin y Libertad ............................................................... 41 Escrituras......................................................................................................... 43 Ubicacin y Malla vial circundante ...................................................................... 47 Localizacin ..................................................................................................... 48 Registro Fotogrfico.......................................................................................... 49 Credenciales del Experto Tasador ...................................................................... 53
1 Generalidades
1.1 Solicitud de Avalo Comercial En fecha 02 de Diciembre de 2011, la Sra. Gloria Orrego ejecutivo snior de clientes preferenciales Bancolombia C.C. Paso Real Medelln, solicit al Ing. Luis Fernando Restrepo Gmez, la Valoracin y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m identificado con matrcula inmobiliaria N 060-0064331, y con N Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensin denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar. 1.2 Inspeccin Ocular. El reconocimiento en sitio del predio, fue efectuado los das Lunes 05 y Martes 06 de Diciembre de 2011, por el experto, tasador profesional e Ingeniero Civil, Luis Fernando Restrepo Gmez miembro afiliado a la Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia, con Registro Nacional de Avaluadores (RNA) y con credencial de Sociedades Internacionales de Tasadores (SOITAVE N 581). 1.3 Fecha de Emisin del Informe de Avalo ste Informe se emite para las condiciones vigentes sobre el bien inmueble valorado, al 14 de Diciembre de 2011. 1.4 Documentos Suministrados Para efectos del avalo fueron consultados los siguientes documentos suministrados por el solicitante:
Fotocopia de la Escritura Pblica del bien. Fotocopia de los Certificados de Tradicin y Libertad al 5 de Diciembre de 2011
1.5
Cumplimiento de Normas ICONTEC-RNA
Este Informe de Avalo y de Factibilidad de Aprovechamiento, cumple con las Normas Tcnicas Sectoriales Colombianas NTS S 03 y NTS I 01 ICONTEC RNA, vigentes desde el 2009, elaborada por la Unidad Sectorial de Normalizacin de la Actividad Valuatoria y El Servicio de Avalos (USN-AVSA), la cual se refiere al Contenido de Informes de Valuacin y Contenido de los Informes de Valuacin de Bienes Inmuebles Urbanos. 1.6 Uso que se dar al Dictamen Segn la informacin suministrada por el solicitante al momento de hacer el Encargo de Valuacin, la funcin u objeto de ste dictamen, consiste en realizar una Tasacin para establecer el valor de un bien inmueble al 14 de Diciembre de 2011 con la finalidad de realizar operaciones financieras sobre l. 1.7 Tipo de Valor que se Busca La Opinin de Valor emitida por el experto sobre el inmueble en estudio, se refiere al valor de mercado del Bien Avaluado, entendindose por valor de mercado al Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
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precio ms alto en trminos de moneda, que un comprador y un vendedor bien informados estaran dispuestos a pactar para realizar una transaccin mercantil sobre el bien, siendo sta realizada en un mercado abierto (libre de presiones externas), en un tiempo prudencial, y que se efecte en dinero de contado. 1.8 Vigencia de la Tasacin El presente dictamen, tiene una vigencia de un ao, a partir de la fecha de emisin del mismo, siempre y cuando las condiciones de la economa local, o nacional no se vean abruptamente modificadas (variaciones inflacionarias mayores al 10%), adicionalmente, sta opinin de valor, pudiera verse alterada por la ocurrencia de situaciones no previsibles por el tasador al momento de la realizacin del avalo, como por ejemplo decretos o regulaciones o afectaciones de contenido urbanstico, calamidades naturales, etc., que obviamente afectaran los parmetros y variables que forman valor y en consecuencia la vigencia del avalo sucumbira ante nuevas realidades en el sector, que probablemente afecten al inmueble. 1.9 Restricciones y Limitaciones La Opinin de Valor que se expresa en este informe de tasacin, obedece a la que existira, en la oportunidad de realizar una negociacin de estricto contado, la cual, consiste en aquella efectuada en un instante del tiempo coincidente con la negociacin que se haga, al valor actual convenido y sin que exista alguna consideracin con respecto a las condiciones econmico financieras de las partes involucradas en la operacin. (Comprador Vendedor). En el proceso de investigacin y trabajo, para alcanzar el objetivo de emitir una Opinin de Valor sobre el bien estudiado, se razonaron realizaron simulaciones financieras sobre la factibilidad de potenciales aprovechamientos del Lote, igualmente se consideraron los juicios de expertos en la materia inmobiliaria que han realizado avalos recientes en inmuebles comparables y/o similares al analizado. Adems, se discurrieron y evaluaron las Operaciones de Compra-Venta, las Ofertas pblicas en revistas y prensa, la Informacin recogida de primera mano por el Tasador, para bienes que de manera anloga, fueran similares y/o comparables con el estudiado. En consecuencia se han examinado las referencias del mercado investigadas por el Tasador, las de Lonja de Propiedad Raz, y consultas con empresas dedicadas al arrendamiento, venta y avalos de inmuebles similares al avaluado. En el presente informe sobre la Opinin de Valor del bien en cuestin, se presume la veracidad, se acogen como correctos y han sido tomados de buena fe por el experto, los documentos de titulacin del Bien, sin tener en cuenta aquellos aspectos de orden jurdico que no hayan podido ser previamente informados de manera especfica al tasador, para que sea considerada en l. Adems, Los estudios y anlisis fueron realizados tomando como base cierta, la informacin recolectada y suministrada por terceros. Por lo Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
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anterior, no existe compromiso alguno del experto sobre los datos considerados, con los que realiza la valoracin. Las fotografas del Bien, presentadas en este informe solo deben ser consideradas como auxiliares y se adjuntan con el objeto de que el lector del mismo, pueda visualizar, tanto el bien avaluado como el sector de influencia sobre el mismo. Salvo las que sean perceptibles y de pblico conocimiento, en el avalo presente no se tiene en cuenta las caractersticas geolgicas ni la capacidad de soporte o resistencia del suelo valorado, por cuanto para la certeza de tales anlisis se requiere la aplicacin de tcnicas especiales que el tasador no efecta. En ningn caso podr entenderse que el avalo garantiza la aprobacin o concesin de crditos o recepcin del mismo como garanta, o que cubra expectativas y/o propsitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo.
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2 Memoria Descriptiva
2.1 El Municipio TURBACO es un municipio colombiano en el departamento de Bolvar. Est ubicado a 10 kilmetros de la capital departamental, Cartagena.
Ilustracin 2-1
La posicin geogrfica de Turbaco lo sita a los 10 grados, 19 minutos y 30 segundos de latitud norte; y a 1 grado, 17 minutos y 29 segundos de longitud oeste del meridiano de Bogot. El suelo de Turbaco es frtil en el 80%, seco, de roca caliza con restos de corales petrificados, muy permeable a las aguas lluvias. Abunda la piedra de naturaleza calcrea. El municipio de TURBACO, limita:
Al Norte con los municipios de: Santa Rosa y Villanueva (Alipaya y Timiriguaco, Sus nombres indgenas); Al Este con San Estanislao de Kostka, Arenal; Al Sur con Arjona y Turbana
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Al Occidente con Turbana y Cartagena; Siguiendo con esta ltima el curso del arroyo de ahoga sapos, canalizado para la construccin de la Urbanizacin 11 de Noviembre.
Los corregimientos de Caaveral, Chiquito y la Vereda de Aguas Prietas, integran la divisin poltica administrativa del Municipio de Turbaco.
Extensin total: 170 km Extensin rea urbana: 5.34 km Extensin rea rural: 5.069 km Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 200 msnm Temperatura media: 27 C.
2.2
Como Llegar a TURBACO - Rutas sugeridas
Para llegar hasta TURBACO desde el aeropuerto Rafael Nez de Cartagena (en la Calle 73), existen varias rutas, que en promedio pudiera decirse que don de alrededor de 30 km de distancia, sin embargo, el tiempo de recorrido difiere dados los volmenes de trfico que se encuentran en las distintas rutas. 2.2.1 Ruta 1 Es de 28,6 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requiere de aproximadamente 47 minutos de tiempo, principalmente tomando primero al salir del Aeropuerto, la Av. Pedro De Heredia y empalmando despus con la I-90, para hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta:
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Dirgete hacia el sur en Calle 72 hacia Carrera 1A Contina por Carrera 1. Gira a la izquierda hacia Calle 41 Calle 41 contina hacia la derecha hasta Playa Pedregosa 34 Contina por Playa Pedregosa 32. Contina por Playa Pedregosa 30. Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
600 m 3,4 km 600 m 140 m 220 m 150 m
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7. Contina por Calle 30. 8. Gira a la izquierda para continuar por Calle 30 9. Toma la primera a la derecha y permanece en Calle 30 10. Contina por Pedro De Heredia. 11. En la rotonda, toma la segunda salida en direccin Calle 31 12. Toma la salida de la izquierda e incorprate a Carrera 69 13. Incorprate a Transversal 53 14. Contina por Transversal 54. 15. Contina por Calle 32. 16. Gira a la derecha hacia I-90 17. Toma la salida de la izquierda e incorprate a I-90 18. Contina por Calle 27. 19. Gira a la derecha hacia Calle 19 20. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19 21. Gira a la izquierda hacia Carrera 15 2.2.2 Ruta 2
1,1 km 9m 700 m 5,9 km 270 m 350 m 2,0 km 900 m 700 m 4,1 km 4,9 km 2,3 km 71 m 170 m 17 m
Es de 37.3 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requiere de aproximadamente 1 Hora y 6 minutos de tiempo, principalmente tomando la I-90, para hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta:
1. Dirgete hacia el oeste en Carrera 7 hacia Calle 72 2. Gira a la derecha en la primera bocacalle hacia Calle 70 Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
450 m 230 m
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3. Contina por Transversal 32. 4. Contina por I-90A. 5. Gira a la derecha 6. Gira a la derecha hacia I-90 7. Gira a la derecha hacia I-90 8. Gira a la izquierda hacia I-90 9. Toma la salida de la izquierda e incorprate a I-90 10. Contina por Calle 27. 11. Gira a la derecha hacia Calle 19 12. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19 13. Gira a la izquierda hacia Carrera 15 2.2.3 Ruta 3
300 m 6,5 km 850 m 8,4 km 8,5 km 4,1 km 4,9 km 2,3 km 71 m 170 m 17 m
Es de 27.4 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requiere de aproximadamente 1 Hora y 10 minutos de tiempo, principalmente tomando la Carrera 1 y empalmando con la I-90, para hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta:
1. Dirgete hacia el oeste en Carrera 7 hacia Calle 72 2. Toma la segunda a la izquierda hasta Calle 70 3. Gira a la derecha hacia Carrera 1 Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
450 m 600 m 3,4 km
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4. Gira a la izquierda hacia Calle 41 5. Calle 41 contina hacia la derecha hasta Playa Pedregosa 34 6. Contina por Playa Pedregosa 32. 7. Contina por Playa Pedregosa 30. 8. Contina por Calle 30. 9. Gira a la izquierda para continuar por Calle 30 10. Toma la primera a la derecha y permanece en Calle 30 11. Contina por Pedro De Heredia. 12. Gira a la derecha hacia Carrera 22 13. Gira a la derecha hacia Transversal 33 14. Gira a la izquierda hacia El Lago 35 15. Contina por El Lago 37. 16. Gira ligeramente a la derecha para incorporarte a Campoalegre 17. Contina por Diagonal 21. 18. En la bifurcacin, mantente a la izquierda 19. Contina por El Bosque. 20. Contina por Transversal 54. 21. Contina por Transversal 57. 22. En la bifurcacin, mantente a la derecha 23. Contina por Diagonal 30. 24. Gira a la derecha hacia Transversal 58 25. Gira a la izquierda hacia Transversal 58 26. Toma la primera a la derecha hasta Calle 15 27. Gira a la izquierda hacia Carrera 83 28. Gira a la derecha hacia Calle 31 29. Contina por I-90. 30. Contina por Calle 27. 31. Gira a la derecha hacia Calle 19 32. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19 33. Gira a la izquierda hacia Carrera 15 2.3 Ubicacin del Predio Analizado
600 m 140 m 220 m 150 m 1,1 km 9m 700 m 750 m 600 m 200 m 69 m 65 m 550 m 260 m 1,5 km 750 m 300 m 750 m 1,0 km 400 m 700 m 81 m 2,6 km 650 m 2,4 km 4,5 km 2,3 km 71 m 170 m 17 m
Est en la Carrera 4 (Troncal Occidental) en la margen izquierda de la va que conduce de TURBACO al municipio de ARJONA a escasos metros de recorrido (Turbaco Arjona) despus de la esquina de la transversal 5 y a 750 metros antes de un nuevo desarrollo habitacional de alrededor de 1400 casas, denominado BONANZA (Ver ilustracin 2-2 a continuacin).
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Ilustracin 2-2
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2.4
Descripcin del Predio
Lote de 16.373 m identificado con matrcula inmobiliaria N 060-0064331, y con N Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensin denominado POLVO AZUL. El lote se encuentra en el corredor urbano (Zona Comercial) de la Carrera 4 (Troncal Occidental) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar 2.5 Imgenes del Predio
Vista Actual del Frente del Predio en sentido ARJONA TURBACO ( a la derecha)
Vista Actual del Frente del Predio en sentido TURBACO ARJONA ( a la izquierda)
Vista de Cubierta vegetal en sector del Lote con algo de pendiente
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Vista Interior desde el acceso al LOTE
Vista del acceso al LOTE desde la Carrera 4 (Troncal Occidente)
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3 Identificacin Preliminar de Norma Urbanstica

3.1 Identificacin del Predio: De los planos del PBOT y de la imagen de localizacin se puede concluir que el predio de inters se encuentra identificado circunscrito dentro del predio circunscrito por el polgono identificado con el nmero 142 (ver Figura siguiente). Del anlisis de las escrituras y el certificado de tradicin y libertad se determin que el predio 142 (mayor extensin) ha sido segregado en predios de rea inferior dentro de los cuales se encuentra el lote en estudio
3.2
Clasificacin del Suelo:
En consecuencia para el Mayor y Mejor Uso legal y comercialmente factible se trabajar con los USOS permitidos y regulados en el PBOT del Municipio de Turbaco, vigentes desde 2002 y se consideraran en todo caso los ndices de ocupacin y de construccin expresados verbalmente por los funcionarios mencionados. En la Tabla siguiente se puede observar los usos admitidos en el PBOT para el Lote en Estudio. Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
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El predio 142 segn el PBOT se encuentran en suelo RURAL, lo cual contradice lo que aparece en las Escrituras el cual hizo parte de otro de Mayor Extensin denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar, razn por la cual, se hiso necesario elevar consulta a la administracin municipal y hacer completa claridad en el asunto, para lo cual el experto procur las determinantes urbansticas aplicables en la actualidad al uso del suelo, los funcionarios de la direccin de planeacin (Seor Aldemar y seora Nora) en repetidas ocasiones las dieron de forma extraoficial, pero la solicitud del experto, para obtener un dictamen escrito oficial de la Direccin de Planeacin Municipal, no obtuvo resultados (debido al proceso de empalme de esta administracin municipal con la que ingresa en pocos das motivado al cambio de administracin).
3.3
Usos Generales del Suelo Rural.
Dentro de la categora de Suelo Rural, el predio se ubica en el rea SUBURBANA II (9) y especficamente dentro de un CORREDOR SUBURBANO.
3.3.1
ARTCULO 135; Comercio General II. Usos Principales.
(Z.C.D.M.2: Zona Comercial de Densidad Media) Adems de los permitidos en las Zonas Comerciales de Comuna o Sectoriales, C-II, podrn funcionar: Almacenes de repuestos, servicios de comunicaciones, sucursales bancarias, venta al por mayor de artculos para la vivienda, almacenes de vveres y abarrotes, cajeros automticos, venta de artculos mdicos y quirrgicos.
3.3.2
ARTCULO 136; Usos Complementarios.
Se permitirn como actividades complementarias, las siguientes: localizacin de vas primarias, talleres de reparacin de equipos de oficina y talleres de mecnica automotriz, estaciones de gasolina, supermercados, estacionamientos.
3.3.3
ARTCULO 223; Los Ejes Viales.
Eje 2. Tramo que une a Turbaco con Arjona y el resto del departamento de Bolvar. Las caractersticas de este eje vial son: zona de va de 60 m un ancho de calzada de 10,5 m, berma de 1,5 m y el material debe ser de asfalto. Este se le denomina troncal nacional. Segn INVIAS el rea comprada es de 30 m., por lo cual deben considerar retiros a eje de 15 m en el diseo propuesto.
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4 Potencialidades de Desarrollo del Sector

4.1 Factibilidad de Aprovechamiento (Mayor y Mejor Uso) La articulacin vial de la Variante Mamonal Gambote con la Troncal de Occidente y la Cordialidad, generan una movilidad de vehculos del orden regional y nacional que generan ventajas comparativas para la instalacin de actividades de comercializacin a escala regional. Adems de la condicin geogrfica que posee esta zona para la comercializacin a gran escala a bajos costos tributarios en Turbaco, y de una rpida movilidad de los vehculos, se suma la articulacin de esta zona por intermedio de la Variante y el Corredor de carga a la zona industrial de Mamonal y a los muelles de Carga de la ciudad de Cartagena, creando nuevos espacios para la produccin industrial mediana y pequea. Adicionalmente de estas potencialidades se agrega la disponibilidad de servicios pblicos que posee la zona y la tarifa ms favorable que recibira, por ser una zona homognea de menor escala que Mamonal.
4.2
Tendencias y Desarrollo
A pesar de que la fisonoma del Distrito de Cartagena es paralela a la zona costera (Longitudinal), el crecimiento espontneo de la ciudad se ha generado perpendicularmente a su capacidad fsica (transversal), a lo largo de la avenida Pedro de Heredia para crecer agotando la disponibilidad de suelos sin limitaciones (de susceptibilidad antrpica o natural) en la forma como hasta hoy lo viene realizando. La iniciativa del extinto Instituto de Crdito Territorial impuls la construccin de urbanizaciones en el sentido antes descrito con los proyectos Las Gaviotas, Los Caracoles, San Pedro, El Socorro, entre otros. Sin embargo, el alto costo por m de lote en bruto en la Zona Norte, y los elevados Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
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costos de llevar servicios pblicos a la zona rural del distrito para convertirla en Urbana, limitan el crecimiento de este tipo de urbanizaciones en la ciudad. Debido a lo anterior, se ha presentado un desplazamiento de la oferta de este tipo de vivienda al municipio de Turbaco, tales como:
El Rodeo Bosques de la Ceiba. Bosques de la Circunvalar Villa Juliana Villa Andrea (Lotes con servicios con caractersticas tcnicas muy deficientes) Santa Brbara (Proyecto mixto Residencial, Comercial e Institucional) Villa Cdiz (Lotes con servicios con caractersticas tcnicas muy deficientes) Urbanizacin Cayenas
Con estos proyectos, la Vivienda de Inters Social se configur hace alrededor de una dcada la primera tendencia de usos del suelo en la zona de estudio. Sin embargo en fechas recientes (ltimos 5 aos) han surgido propuestas residenciales en urbanizaciones de casas dirigidas a los estratos socioeconmicos 3 y 4 que se han vendido convirtiendo en alternativa para algunos antiguos residentes de Cartagena pero que laboraban en la zona portuaria de Mamonal y de muchsimos habitantes de Turbaco e incluso de Arjona y Turbana. A continuacin se observan imgenes del desarrollo Bonanza el cual tiene ms de 800 viviendas concluidas y habitadas de un total aproximado de 1.400 de uno y dos pisos, de varios tipos con reas que van desde 65 m hasta 112 m.
Area de circulacin vehcular Interna tipo Sendero
Vista de Casas de 2 Pisos
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Vista de Casas de 1 y 2 pisos
Vista de Fachadas de Casas de 1 y 2 pisos
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Seguidamente se observan imgenes del desarrollo Terrazas de Cucumn el cual tiene en proyecto y construccin otra buena cantidad de viviendas para atender a la poblacin de los estratos socioeconmicos 3 y 4 con viviendas de uno y dos pisos, de varios tipos con reas que van desde 60 m hasta 110 m.
Fachada Posterior de Viviendas en Construccin
Vista de otro sector del Lote en donde se construye el conjunto Cucumn por Etapas
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Vista de Preventa del Proyecto Cucumn
Vista de Fachadas de Casas de 1 y 2 pisos
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4.3
Declaratoria de Zona Franca para Turbaco
Si bien es cierto que el polgono declarado como ZONA FRANCA (beneficios aduaneros y tributarios) no incluye al predio en estudio, su incidencia en el entorno de todo el municipio ser evidente, dada la inmensa demanda de comercio de densidad media que se requerir como efecto colateral de la declaratoria mencionada. Si a esta aprobacin, se le suma la firma definitiva del Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos de Amrica en fecha reciente, es muy probable que el mercado de suelos con los usos permitidos en el lote estudiado tengan un incremento substancial en la demanda de los mismos.
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4.4
Doble Calzada Tramo Turbaco Arjona
En la actualidad, se ejecuta la construccin de la doble calzada en el tramo entre Cartagena y Turbaco por la denominada va I-90 mejor conocida localmente como la Troncal Occidental de la costa atlntica y que posteriormente estar conectada en la red va nacional con vas tales como la Autopista Ruta Al Sol (Une a la Costa Atlntica con la Capital del Pas) y tambin lo har con las Autopistas de la Montaa (une la Costa Atlntica con El Puerto de Buenaventura a travs de Antioquia y del Eje Cafetalero). En las imgenes siguientes se observa el tipo de va que ser igual a la que tendr el frente del predio en estudio en el corto plazo y su seccin transversal para el denominado Eje vial 2 cuyas caractersticas son: zona de va de 60 m, un ancho de calzada de 10,5 m, berma de 1,5 m, y el material de la carpeta de rodamiento asfalto.
Vista de la seccin Transversal de la Va
Maquinaria y Equipo en Plena Oprecin
Prximamente, se comenzar otro tramo que comunicar por la misma Troncal Occidental a Turbaco con Arjona en camino posterior a conectarse con Sincelejo. Precisamente este tramo de la Doble calzada pasar por el frente el predio en estudio, por lo que ello representa una ocasin de mejora en la accesibilidad y en la Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
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movilidad as como en un incremento de las potencialidades comerciales del predio en estudio. En la Actualidad, La Troncal de Occidente tal como est, es una va nacional adscrita al sistema vial administrado por INVIAS, que comunica al Municipio de Turbaco con el Municipio de Arjona y el resto de Colombia. Actualmente este tramo asfaltado se encuentra en excelentes condiciones tcnicas, con todas sus obras viales en buen estado, con una longitud de 14 Kms, dentro del rea bajo estudio. (Ver imagen siguiente)
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5 Factibilidad de Aprovechamiento
Partiendo del Principio universal de la Tasacin, de que el Suelo vale de acuerdo al mximo provecho que se pueda obtener de l y Debido a que la ubicacin del Lote se encuentra en una zona con muy buena tendencia para el provecho comercial de mediana densidad, se realiza la estimacin del valor del predio considerando la factibilidad de aprovechamiento (Mayor y Mejor Uso) segn el potencial desarrollable desde el punto de vista legal (PBOT) y ms factible desde la ptica del mercado. De ese anlisis y como resultado del estudio y de las tendencias ms probables del mercado desde el punto de vista inmobiliario, dada la Zona Franca en Turbaco, el uso legal de Comercio de Mediana Densidad y la consideracin del paso de la Doble Calzada en un futuro prximo por el frente (ms de 100 metros lineales) del Lote en estudio, se determin que el mejor producto sera, un complejo comercial con Vitrina en el nivel de la calle y que adems permita oficinas en el segundo piso y en la parte posterior el almacenamiento o la operacin de talleres medianos en bodegas de tamaos entre 150 m y 250 m de 8 metros de altura (para 1.200 a 2.000 m3 de Volumen en capacidad de almacenaje).
Un esquema grfico del Producto inmobiliario a promover con muy buenas probabilidades de xito en el mercado local, (ya existen propuestas similares en Mamonal) a juicio del experto que efecta la valoracin, sera como el que se observa a continuacin: Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
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Es decir, un complejo que cubra las necesidades de almacenamiento, logstica y comercio para empresas nacionales y multinacionales con una ubicacin estratgica.
5-1 Esquema de Edificacin Propuesto
5-2 Complejo Totalmente Construido Similar al Propuesto (Mamonal)
5-3 Proyecto de Constructora BARAJAS Cartagena | B.L.O.C. Port en Mamonal
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6 Localizacin General y Particular

6.1 Particular - Predio En Estudio
6.2
Nomenclatura y Cdigo Postal El Bien Inmueble, tiene la direccin postal siguiente: La Nomenclatura urbana es: Cr 4 (Troncal Occidental) S/N El cdigo postal es: 131001
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Nomenclatura y Cdigo Postal
Zoom del Sector del Cdigo Postal
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7 Identificacin del Bien

7.1 Caractersticas Fsicas del Lote 7.1.1 Fachada
Se trata de un Lote que bordea la troncal occidental (carrera 4) y que posee un cercado al frente con un muro de mampostera de vieja data que lo asla visualmente desde la va.
7.1.2
Forma, rea y Relieve
7.1.3
Ubicacin Manzanera del Inmueble
El Lote se encuentra en ubicacin medianera Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
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La Forma es irregular con un muy amplio frente a la va (ms de 100 m) y una topografa suavemente (ondulada) en un rea de 16.373 m.
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El lote conserva an muchas de las caracterstica tpicas del suelo rural como lo son cobertura vegetal frondosa (aunque nada forestal) conformada en su mayora por rastrojos y maleza. Esto implica que un desarrollo inmobiliario en el lugar, requiere la remocin total del suelo conformado por la capa vegetal que actualmente lo constituye.
7-1 Entrada al Lote desde la Va
7-2 Vista General de un sector del Interior del Lote
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7.2
Linderos
Los Linderos del Lote considerados para la valoracin fueron los que aparecen en la escritura pblica N 2.176 del 10 de Septiembre del 2007, asentadas en la Notara 2 del circuito Notarial de Envigado, Antioquia descritos en el prrafo los siguiente:
POR EL FRENTE, linda con zona verde en medio, con la carretera troncal de occidente; POR LA DERECHA ENTRANDO, linda con predio de esta segregacin hoy de H Jose Baena Torres y otros; POR LA IZQUIERDA ENTRANDO, linda con predio de Luis Antonio Blanco Lares; POR EL FONDO, linda con predio de Pedro Quiceno.
Este predio tiene segn escrituras un rea de 16.373 m, asentado bajo el folio de matricula inmobiliaria N 060 0064331 y la Referencia Catastral 00-02-0002-0294-000. 7.3 Procedencia y Titulacin El predio en estudio y anteriormente descrito, form parte de un lote de mayor extensin y que originalmente era de un rea total 36.250,50 m, que perteneci al Crculo de Cronistas Deportivos de Bolvar (CICRODEPORTES), por compra que hicieron al seor Mohadie del Valle Abraham, segn Escritura 3487 del 1/8/1989 registrada en la Notara 3 de Cartagena.
Posteriormente el CICRODEPORTES dividi la superficie de su propiedad en tres (3) lotes de menor tamao y los vendi de la siguiente manera:
1. Mediante Escritura 2.883 del 26 de agosto del ao de 1996, registrado en la Notara 1 de Cartagena, se realiz venta parcial de ese Lote Mayor en un rea de 9.877.50 m al seor Luis Antonio Blanco Lares C.C. 3.969.522 , al cual le fue asignada la matrcula inmobiliaria 060-158436 Mediante Escritura 2.028 del 12 de octubre del ao de 2000, registrado en la Notara 1 de Cartagena, se realiz venta parcial de ese Lote Mayor en un rea de 10.000 m, a Yenny Agosta Buelvas C.C. 45.466.170; Jos Baena Torres C.C. 9.075.597; lvaro Campo Garca C.C. 9.066.021; Hctor Efran Romero Senz C.C. 73.078.327; Richard Fernando Tinoco Padilla C.C. 9.065.087, al cual le fue asignada la matrcula inmobiliaria 060-183210 Mediante Escritura 2.649 del 29 de diciembre del ao de 2000, registrado en la Notara 1 de Cartagena, se realiz venta parcial de ese Lote Mayor en un rea de 16.373 m, a EXPORTMARMOL S.A. al cual le fue asignada la matrcula inmobiliaria 060 0064331
2.
3.
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7.4
Aspectos Legales y Jurdicos del Bien 7.4.1 Derechos de Propiedad a Valorar
El total de los Derechos de Propiedad sobre el lote, estn en una Matrcula Inmobiliaria a nombre de Daniel Urquijo 7.5 Explotacin Econmica Actualmente el Inmueble est disponible para recibir las construcciones permisibles como comercio de densidad media comercial. 7.6 Oferta y Demanda De acuerdo a las consultas, anlisis e investigaciones realizadas, se considera que el enfoque de valoracin se puede y debe realizar usando el principio del mejor y mayor uso permitido ya que el mismo segn la investigacin sustentada en los tems anteriores dispondra de los permisos de la municipalidad (PBOT) para efectuar un desarrollo inmobiliario destinado al comercio de de densidad media, con un muy alto grado de certidumbre de que el mercado lo puede absorber, por lo cual, en lo que se refiere a la Opinin de Valor que se dictamina en el presente informe, a juicio del experto, ser la que ms se aproxime al Valor Comercial de bien en estudio. 7.7 Factores Positivos y Negativos 7.7.1 Positivos
Sector con tendencia evidente e inocultable al aprovechamiento comercial Frente Amplio (ms de 100 m) sobre la carrera 4 (actual troncal occidental) Futura (corto plazo) Doble Calzada Topografa suave Mltiples alternativas de transporte pblico. Alta demanda por la Declaracin de la Zona Franca de Turbaco Firma del TLC con los EEUU y con Canad Alta Influencia por cercana tanto del Puerto de Mamonal como de Cartagena
7.7.2
Negativos
El lote deber dejar un retiro de al menos 15 metros para faja que ser requerida en la construccin de la doble calzada
7.8
Estado Actual de la va segn el INVIAS
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8 Metodologa de Avalo
8.1 Investigaciones de Mercado Para conformar una Opinin de Valor sobre el Inmueble en Estudio se Investig y se evalo de forma estadstica el comportamiento del mercado, para aproximarse con un admisible grado de certidumbre al Valor ms razonable de los bienes en el sector, de caractersticas similares a las del bien en estudio y que a su vez estos sean aprovechables, o que ya estn siendo aprovechados por construcciones similares a las que se permiten construir sobre el lote en estudio. Para el anlisis del inmueble se evalan diferentes factores tanto positivos como negativos que afectan al inmueble e influyen directamente en el valor por metro cuadrado de ste, basados en la consideracin de las caractersticas fsicas de rea, topografa, determinantes urbansticas de usos factibles segn PBOT y potencialidades del mercado destino del desarrollo potencial. Adicionalmente se consideran las diferentes metodologas valuatorias, que para el caso particular que nos ocupa fue el Mtodo o Tcnica Residual en la versin Esttica Determinstica, conciliado posteriormente con el Mtodo comparativo de mercado. 8.2 Mtodo o Tcnica Residual Esttica-Determinstica El Mtodo Residual en la modalidad de anlisis Esttico-Determinstico, es una tcnica, mediante la cual se busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto hipottico de construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica en el Plan de Ordenamiento Territorial vigente en la jurisdiccin municipal en la que se encuentra el Lote, y de conformidad con la realidad del mercado del bien (hipottico) finalmente vendible, para el terreno objeto de avalo, considerando esttica la variable tiempo, en el cual se desarrolla la ejecucin del proyecto y al mismo tiempo (instantneo) las ventas. Este es un mtodo indirecto (descomposicin suelo y construcciones) en el cual se capitalizan las rentas futuras de un predio. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que adems de la factibilidad tcnica y jurdica se evale la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado.
Mtodo Involutivo Esttico) el Valor de la tierra a partir del mximo

aprovechamiento factible y legal del Lote en estudio de acuerdo al POT vigente.
Este Mtodo consiste en Obtener de manera RESIDUAL (Tambin se denomina
Para este ejercicio, se aplicar una de sus acepciones, que es la de la Valoracin Residual del Suelo, a travs del conocimiento del Valor comercial de las Edificaciones Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
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La base del mtodo es la separacin de los componentes bsicos de un inmueble: el suelo y las construcciones o mejoras, de los cuales se valora uno y se obtiene el otro mediante diferencia o residuo.
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Factibles de construir sobre l, para lo cual se investigaron proyectos inmobiliarios similares al hipottico que se puede aprovechar a desarrollar sobre el Lote y los valores de venta reales en el mercado. Esto se logra, en congruencia con el principio de la tasacin universal que enuncia el axioma de que el valor de la tierra es relativo al uso Legal y Factible segn la Normatividad aplicable y el mercado disponible (el cual genera su ms alto valor cuando se aprovecha el lote a su mximo potencial). El mtodo o tcnica residual, parte de investigar y responder adecuadamente dos (2) preguntas para sustentar la Opinin de Valor mediante el precio terico, o tasacin estimada de un Lote, solar o terreno, por lo que para adelantar la metodologa de manera ajustada se deben considerar cuatro factores, cuya magnitud se pone de manifiesto al contestar las interrogantes: 8.2.1 Qu mejora se puede desarrollar? La respuesta a esta primera pregunta, permitir conocer tres parmetros que son necesarios para la obtencin del Valor Residual del Suelo. Precio de venta del producto o mejora incorporada Cunto se puede obtener de la venta del producto inmobiliario una vez incorporada la mejora desarrollada, para las condiciones actuales que rigen el mercado de bienes similares? Costo de desarrollo o construccin de la mejora del producto inmobiliario. Se deben tener referencias actualizadas de los costos involucrados en el desarrollo de la mejora incorporada. Costo de obras preliminares o de urbanizacin en el supuesto de que sea preciso realizar obras de esta naturaleza. 8.2.2 Coeficiente de Aprovechamiento? Esta magnitud se obtiene mediante del cociente que se produce al dividir el rea Total de Construccin (rea Edificable), libre de las regalas entre el rea neta del Lote o por la densidad de viviendas factible, y/o por el ndice de ocupacin y/o el nmero de pisos permitidos, etc. 8.3 Mtodo Comparativo de Mercado El MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO es una metodologa Valuatoria que se basa en la informacin suministrada por la realidad del mercado, que consiste en una investigacin general de oferta, negocios reales, demanda en el sector inmediato, consulta a Banco de Datos de Avalos y consulta a colegas inmobiliarios y tasadores conocedores de informacin del sector, la cual es debidamente ordenada, verificada y homologada. Al conjunto de datos organizados y tabulados se le aplica un anlisis estadstico, que puede ser de Regresin Lineal, o de Tendencia Central segn se logre alcanzar ciertas condiciones y/o parmetros de fiabilidad que permitan el pronstico adecuado con un admisible grado de certeza en funcin de los datos recolectados y/o obtenidos del mercado y las consultas e investigaciones realizadas. Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
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8.4
Estudio de los Valores del Mercado
Para realizar la simulacin del desarrollo hipottico sobre el Lote, se efectu una investigacin juiciosa de los valores aproximados del Mercado para los distintos tipos de inmueble que se presume sern comercializados, al realizar el aprovechamiento permisible por la normativa aplicable de la municipalidad y obedeciendo a las leyes de la Oferta y la Demanda para el sector en el cual se har la oferta inmobiliaria. Los valores obtenidos en la exploracin del mercado fueron segn la fuente citada: Descripcin Casa en Obra Gris estrato 3 Casa con Acabados estrato 3 Casa en Obra Gris estrato 4 Casa con Acabados estrato 4 Oficinas Construidas y Vendidas (nuevas) Oficinas en Proyecto Constr. Barajas (Preventa) Locales Comerciales construidos y vendidos (nuevos) Locales en Proyecto Constr. Barajas (Preventa) Bodegas de 1000 m y 8. 000 m3 Construido (Nuevas) Bodegas de 150 m a 500 m (1.200 a 4.000 m3) Construido Bodegas de 150 m a 500 m (1.200 a 4.000 m3) (Preventa) Fuente Desarrollo Terrazas de Cucumn Desarrollo Bonanza Desarrollo Terrazas de Cucumn Desarrollo Bonanza Complejo en mamonal Complejo BLOC Port mamonal Complejo en mamonal Complejo BLOC Port mamonal Complejo Industrial de TERNERA Complejo en mamonal Complejo BLOC Port mamonal Valor Unitario 580.000 $/m 785.000 $/m 680.000 $/m 900.000 $/m 2.775.000 $/m 2.800.000 $/m 3.750.000 $/m 4.000.000 $/m * 250.000 $/m3 * 275.000 $/m3 * 260.000 $/m3
* Valor unitario expresado por metro cubico (m3) que es el que realmente se maneja en el mercado inmobiliario para almacenaje.
Debido a que no est segn el PBOT permitido un emprendimiento residencial sobre el Lote, al menos as est de manera escrita en el acuerdo vigente del 2002, verbalmente (ni por escrito, ni oficialmente) el experto obtuvo la informacin al realizar la consulta sobre los usos del suelo en el inmueble en estudio, que en la actualidad que se pudieran obtener despus de cierto trmite ante planeacin municipal los permisos para adelantarlo. Por lo anterior, el planteamiento del aprovechamiento con el cual se usar El Mtodo Residual en la obtencin del valor de la tierra, no considerar el potencial residencial sino que se circunscribir exclusivamente a lo que est estipulado en el PBOT vigente. Es decir, se considera un desarrollo bajo las siguientes determinantes:
Descripcin ndice de Ocupacin ndice de Construccin Altura Uso Factible Fuente Consulta Verbal Consulta Verbal Consulta Investigacin del experto y PBOT Determinante 50% 2 8m Loc + Ofc + Bodega
Tipo de Inmueble Oficinas en Proyecto (Preventa) Locales en Proyecto (Preventa) Bodegas de 150 m a 500 m (1.200 a 4.000 m3) (Preventa)
Valor Unitario Asumido (hipottico) 2.650.000 $/m 3.550.000 $/m 230.000 $/m3
% del reduccin del Mercado investigado Entre 95.5% y 94.6% Entre 94.6% y 88.8% Entre 92.0% y 83.6%
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Y bajo los siguientes valores probables de comercializacin:
8.4.1
Clculos del Valor Comercial del Suelo segn desarrollo Potencial
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Una vez obtenido el valor del Lote en estudio segn el anlisis anterior, apoyados en el Mtodo Residual, se hicieron consultas sobre el mismo y el resultado fue congruente (incluso muy atractivo) con respecto al valor del mercado existente en zonas geoeconmicas similares, en las cuales se pudiera adelantar un proyecto de equivalentes caractersticas a las del planteado. Adicionalmente, como se expone detalladamente en este informe, el aprovechamiento hipottico esta Validado por el PBOT vigente en el Municipio de Turbaco, y esencialmente es de destacar que en las suposiciones de los valores de mercado, para los ingresos por ventas se tomaron los datos del mercado actual para los productos inmobiliarios proyectados (locales + oficinas + bodegas mediana capacidad) y la informacin se corrigi a la baja, con el fin de ser conservador en las previsiones de los valores incorporados en la simulacin financiera del proyecto hipottico. 8.5 Conclusin Del Valor De los planteamientos, metodologas y operaciones matemticas realizadas, se encuentra el valor del bien inmueble estudiado. Segn lo anterior, el dictamen de Valor de los derechos del 100% sobre la unidad predial valorada (inmueble en estudio) se expresa de manera razonable como Valor Total de $ 2.023.928.632 para el rea de 16.373 m lo cual implica que el valor por metro cuadrado o valor unitario de superficie del lote se exprese en $ 123.613,79 por m. 8.5.1 Resultado al 14 de Diciembre de 2011 Luego a la fecha del avalo, el bien constituido por el Lote con Matrcula inmobiliaria N 060-0064331, y con Nmero Catastral N 00-02-0002-0294-0001-000-00000, ubicado en el Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar, se puede expresar de manera razonable en DOS MIL VEINTICUATRO MILLONES DE PESOS ($ 2024.000.000) 8.6 Conclusiones y Recomendaciones Hechas las consideraciones anteriores y de acuerdo a los parmetros del anlisis anterior, se logra el resultado sobre el valor comercial de la propiedad. Una vez efectuado el anlisis se realiz un cotejo sobre el valor obtenido para el bien valorado, observndose que el mismo, se encuentra ajustado, al MERCADO estimado de la zona. Es importante considerar, que se espera en el corto plazo, una muy importante demanda de inmuebles similares a los planteados en el desarrollo hipottico tales como Locales, Oficinas y Bodegas de mediana y alta capacidad, y de lotes similares al estudiado, lo que incidir ineludiblemente en un incremento sustancial de los precios de referencia en las transacciones y que los ms probable que ocurra es que ese incremento no sea lineal, sino que ms bien obedezca a la especulacin, pues hay segn se determin en la investigacin del mercado en el sector, una creciente escases de la oferta actual, lo que ocurrir hasta que la oferta y la demanda alcancen la nivelacin y el equilibro que exige la ley del mercado. Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24
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Desde la ptica de este experto, este sera un valor para la adquisicin Global del bien inmueble estudiado, pero el valor unitario obtenido, no lo considera ni comparable, ni aplicable a inmuebles contiguos o vecinos ya que cada lote debe ser evaluado segn sus potencialidades, as tengan el mismo uso factible, pues pudieran ser distintas variables como el rea, el frente, el fondo, la topografa, etc., y por ello, no precisa ser el mismo aprovechamiento en todos los lotes, por ms cercana que tengan el uno del otro. Por este motivo, el experto sugiere no se cometa el error de prorratear el valor de otros lotes aledaos con la multiplicacin de su rea por el valor referente del metro cuadrado para este predio estudiado. Se realiz la Investigacin de avalos, adems se consultaron reconocidos colegas tasadores, miembros de las Lonjas de Propiedad Raz, sobre su opinin en cuanto a los potenciales valores aplicables al sector en donde se realiza el estudio y el enfoque que se le deba dar al avalo. Los estudios anteriores fueron realizados tomando como base la informacin obtenida por el experto, por lo cual el tasador no asume responsabilidades ya que la misma fue aceptada y tomada de buena fe como vlida para la realizacin del presente trabajo. Se debe aclarar la diferenciacin existente entre el valor objetivo y el Valor de Negociacin. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efecta el experto, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociacin" intervienen mltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de inters, la urgencia econmica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinacin o uso que ste le vaya a dar etc., todos los cuales sumados distorsionan a veces en alto porcentaje, hacia arriba o hacia abajo, el monto del avalo. El citar nmeros de escrituras de adquisicin, de propiedad horizontal, no implica un estudio de ttulos completos sobre el inmueble. Por tanto el tasador no asume responsabilidades sobre los mismos. En ningn caso podr entenderse que el avalo garantiza la aprobacin o concesin de crditos o recepcin del mismo como garanta, o que cubra expectativas y/o propsitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo.
____________________________________________
Luis Fernando Restrepo Gmez

Ing. Civil Mster en Gerencia Interventor - Tasador
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9 Resumen de Avalo Comercial tipo FUA
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RESUMEN DE AVALO COMERCIAL

INFORMACION BASICA
N. SOLICITANTE OBJETO AVALUO CIUDAD
Dra. Goria Orrego Valor Comercial

DIR. INMUEBLE
D. IDENTIFICACION
BANCO
BANCOLOMBIA
BARRIO
007
CONS.
131001-141211
N CATASTR0
FECHA AVALUO
14/12/2011
Carrera 4 (Troncal Occidental) - Slida para Arjona

DPTO.
COMUNA 5
TURBACO
Cod Postal
131001
BOLVAR
SECTOR UBIC INMUEBLE
Polvo Azul METODOLOGIA VALUATORIA
Residual Esttica Determinstica
JUSTIFICACION METODOLOGIA EMPLEADA
El suelo vale de manera RELATIVA, en proporcin a lo que se pueda aprovechar de l. En este caso Vale de acuerdo a las potencialidades de Desarrollo sobre el mismo.
INFORMACION DEL BARRIO SERVICIOS PUBLICOS Sector ACUEDUCTO ALCANTARILLADO ENERGIA ELECTRICA GAS NATURAL TELEFONIA USO PREDOMINANTE DEL BARRIO Predio VIAS DE ACCESO ESTADO AMOBLAMIENTO URBANO PARQUES PARADERO ALUMBRADO Z. VERDES ARBORIZACION ALAMEDAS CICLORUTAS
ESTRATO
LEGAL. BARRIO APRO
TOPOGRAF.
SUAVE
TRANSP.
BUENO
BADO
VIVIENDA
X X X
X X X
COMERCIO
Excelente X
PERSPECTIVAS DE VALORIZACION Existen muy altas perspectivas DE INCREMENTO DE VALOR, por lo siguiente: Sector con tendencia evidente e inocultable al aprovechamiento comercial Frente Amplio (ms de 100 m) sobre la carrera 4 (actual troncal occidental) Futura (corto plazo) DOBLE CALZADA BENEFICIO Y CRECIMIENTO POR Firma del TLC -EEUU y Canad Alta Influencia del Puerto de MAMONAL Alta Influencia por consolidacin de la Zona Franca de TURBACO
INDUSTRIA X MIXTO OTRO
PAVIMENTADA ANDENES SARDINELES
X Loc. + Ofic+Bod
INFORMACION DEL INMUEBLE Descripcin otros TIPO USO CLASE

LOTE COMERCIAL II
M. INMOB.
060-0064331
M. INMOB. GJ 1 M. INMOB. GJ 2 M. INMOB. GJ 3
M. INMOB. GJ 4 M. INMOB. GJ 5 M. INMOB. DP 1
M. INMOB. DP 2 CHIP (Solo Bogot)
LOC.+OFI.+BODEGA
M. INMOB. PPAL 2
INFORMACION DE LA CONSTRUCCION NUMERO DE PISOS NUMERO SOTANOS VETUSTEZ (AOS) DEPENDENCIAS SALA COMEDOR ESTUDIO ACABADOS PISOS ESTADO PROPIEDAD HORIZONTAL SOM. A PROP. HORIZONTAL CONJ. O AGRUP. CERRADA UBICACIN INMUEBL NUMERO EDIFICIOS UNID, POR PISO TOTAL UNIDADES DOTACION COMUNAL PORTERIA CITOFONO BICICLETERO PISCINA TANQUE AGUA CLUB HOUSE GJ. VISITAN. JUEGOS NIOS CANCHA MULT. BOMBA EYECTORA A. ACON. CENTRAL CANCHA SQUASH Z. VERDES GIMNASIO GOLFITO SALON COMUNAL SHUT BASURAS EQ. PRESION CONST. PLANTA ELECTRICA ASCENSOR NUMERO ASCENSORES OTROS MUROS TECHOS C. MADER. C. METAL. BAOS COCINA PISOS MUROS TECHOS C. MADER. C. METAL. BAOS COCINA BAO SOCIAL ESTAR HAB. HABITACIONES BAO PRIVADO COCINA CUARTO SERV. BAO SERVICIO PATIO INTERIOR TERRAZA JARDIN BALCON Z. VERDE PRIVADA GARAJES (TOTAL UNIDADES) CUBIERTO DESCUBIERTO USO EXCLUSIVO PRIVADO BAHIA COMUNAL SENCILLO DOBLE SERVIDUMBRE DEPOSITO LOCAL BODEGA OFICINA NUEVA
ESTADO CONSTRUCCION
ESTADO CONSERVACION SIN TERMINAR REMODELADA ESTRUCTURA
OPTIMO FACHADA
BUENO
REGULAR
MALO
DEMOLICION
TERMINADA
USADA TERMINADA
CUBIERTA
EN OBRA AVANCE
ACTUALIDAD EDIFICADORA La articulacin vial de la Variante Mamonal Gambote con la Troncal de Occidente y la Cordialidad, generan una movilidad de vehculos del orden regional y nacional que producen ventajas comparativas para la instalacin de actividades de comercializacin a escala regional. Adems de la condicin geogrfica que posee esta zona para la comercializacin a gran escala a bajos costos tributarios en Turbaco, y de una rpida movilidad de los vehculos, se suma la articulacin de esta zona por intermedio de la Variante y el Corredor de carga a la zona industrial de Mamonal y a los muelles de Carga de la ciudad de Cartagena, creando nuevos espacios para la produccin industrial mediana y pequea. LIQUIDACION AVALUO DESCRIPCION AREA (m2)
COMPORTAMIENTO OFERTA Y DEMANDA TIEMPO ESPERADO COMERCIALIZACION Si bien es cierto que el polgono declarado como ZONA FRANCA (beneficios aduaneros y tributarios) no incluye al predio en estudio, su incidencia en el entorno de todo el municipio ser evidente, dada la inmensa demanda de comercio de densidad media que se requerir como efecto colateral de la declaratoria mencionada. Si a esta aprobacin, se le suma la firma definitiva del Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos de Amrica en fecha reciente, es muy probable que el mercado de suelos con los usos permitidos en el lote estudiado tengan un incremento substancial en la demanda de los mismos
VALOR UNITARIO (m2)
VALOR TOTAL
Lote de Tierra
16.373,00 m
$ 123.614
$ 2.023.928.632
VALOR TOTAL AVALUO VALOR UVR DEL DIA
$ 2.023.928.632 X
FAVORABLE DESFAVORABLE
198,2909
VALOR AVALUO EN UVR
10.206.865,93
CALIFICACION GARANTIA
OBSERVACIONES DIRECCION ANEXOS OTRAS DIRECCIONES
OBSERVACIONES: En la actualidad, se ejecuta la construccin de la doble calzada en el tramo entre Cartagena y Turbaco por la denominada va I-90 mejor conocida localmente como la Troncal Occidental de la costa atlntica y que posteriormente estar conectada en la red va nacional con vas tales como la Autopista Ruta Al Sol (Une a la Costa Atlntica con la Capital del Pas) y tambin lo har con las Autopistas de la Montaa (une la Costa Atlntica con El Puerto de Buenaventura a travs de Antioquia y del Eje Cafetalero). Prximamente, se comenzar otro tramo que comunicar por la misma Troncal Occidental a Turbaco con Arjona en camino posterior a conectarse con Sincelejo. Precisamente este tramo de la Doble calzada pasar por el frente el predio en estudio, por lo que ello representa una ocasin de mejora en la accesibilidad y en la movilidad as como en un incremento de las potencialidades comerciales del predio en estudio.
NOMBRE Y FIRMA DEL PERITO AVALUADOR TASACIONES DE MEDELLIN y ANTIOQUIA C.C. / NIT PERITO ACTUANTE R.N.A. 79.377.279
REVISOR
VISTO BUENO
BANCOLOMBIA
Ing. Luis Fernando Restrepo G.

3112
10 Documentos
10.1 Certificados de Tradicin y Libertad
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11 Escrituras
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12 Ubicacin y Malla vial circundante
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13 Localizacin
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14 Registro Fotogrfico
Entorno del Macro Sector Mamonal
Doble Calzada en Construccin
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Desarrollo Terrazas de Cucumn
Desarrollo Inmobiliario 500 m antes de Turbaco desde Cartagena por la I-90
Desarrollo Bonanza
Desarrollo Bonanza
Desarrollo Bonanza
Desarrollo Bonanza
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Vista del Frente del Lote en Estudio
Frente de Cerramiento Frontal
Entrada al Lote en estudio
Interior del Lote en Estudio
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Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto
Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto
Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto ya Construido
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15 Credenciales del Experto Tasador
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Informe de Avalúo Lote en Turbaco C-F

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Ing. MSc.

Luis Fernando Restrepo Gmez

Medelln, 14 de Diciembre de 2011

LUIS FERNANDO RESTREPO GMEZ

Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

CERTIFICADO RESUMEN DE VALUACIN

LUIS FERNANDO RESTREPO GMEZ

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INFORME DE AVALO Y DE FACTIBILIDAD DE APROVECHAMIENTO

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Memoria Descriptiva ......................................................................................... 11

Identificacin Preliminar de Norma Urbanstica.................................................... 19

7.4.1 Derechos de Propiedad a Valorar............................................................. 33

Conclusin Del Valor ..................................................................................... 38 Conclusiones y Recomendaciones .................................................................. 38

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Cumplimiento de Normas ICONTEC-RNA

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Como Llegar a TURBACO - Rutas sugeridas

600 m 3,4 km 600 m 140 m 220 m 150 m

300 m 6,5 km 850 m 8,4 km 8,5 km 4,1 km 4,9 km 2,3 km 71 m 170 m 17 m

450 m 600 m 3,4 km

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Descripcin del Predio

Vista de Cubierta vegetal en sector del Lote con algo de pendiente

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Vista Interior desde el acceso al LOTE

Vista del acceso al LOTE desde la Carrera 4 (Troncal Occidente)

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3 Identificacin Preliminar de Norma Urbanstica

Clasificacin del Suelo:

Usos Generales del Suelo Rural.

ARTCULO 135; Comercio General II. Usos Principales.

ARTCULO 136; Usos Complementarios.

ARTCULO 223; Los Ejes Viales.

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4 Potencialidades de Desarrollo del Sector

Area de circulacin vehcular Interna tipo Sendero

Vista de Casas de 2 Pisos

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Vista de Casas de 1 y 2 pisos

Vista de Fachadas de Casas de 1 y 2 pisos

Fachada Posterior de Viviendas en Construccin

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Vista de Preventa del Proyecto Cucumn

Vista de Fachadas de Casas de 1 y 2 pisos

Declaratoria de Zona Franca para Turbaco

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Doble Calzada Tramo Turbaco Arjona

Vista de la seccin Transversal de la Va

Maquinaria y Equipo en Plena Oprecin

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5-1 Esquema de Edificacin Propuesto

5-2 Complejo Totalmente Construido Similar al Propuesto (Mamonal)

5-3 Proyecto de Constructora BARAJAS Cartagena | B.L.O.C. Port en Mamonal

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6 Localizacin General y Particular

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Nomenclatura y Cdigo Postal

Zoom del Sector del Cdigo Postal

7 Identificacin del Bien

Forma, rea y Relieve