RELAZIONE Immobile Edificio B2, sito in LAquila, Via Salaria Antica Est, 27, di propriet della Rivera Immobiliare

S.r.l.. Esercizio diritto di opzione di riscatto. A seguito dellevento sismico che ha colpito la citt di LAquila il 06.04.2009, la Giunta regionale ha disposto lassunzione in locazione, con opzione irrevocabile di riscatto in favore della Regione Abruzzo, dellimmobile sito in LAquila, Via Salaria Antica Est, per la riallocazione degli uffici regionali aventi sede in immobili danneggiati dal sisma. L esercizio dellopzione di riscatto, prevede che dal prezzo di acquisto fissato in 16.4000.000,00, oltre I.V.A., siano detratte le somme corrisposte dalla Regione come canoni di locazione fino allatto di vendita. La contrazione del mutuo prevista nellemendamento oltre a essere opportuna sotto il profilo esigenziale e logistico conveniente Per assumere determinazioni circa lesercizio dellopzione di riscatto dellimmobile, occorre valutare le diverse possibili soluzioni per la complessiva sistemazione logistica delle sedi degli uffici regionali in LAquila.

A) RISTRUTTURAZIONE DEGLI EDIFICI DANNEGGIATI A SEGUITO DEL SISMA

Prima del sisma, le sedi degli uffici della Giunta regionale erano ubicate nei seguenti immobili di propriet: Sede Palazzo Silone, Via Leonardo da Vinci Consistenza mq 13.500 Uffici
Direzioni Affari della Presidenza (parte), Programmazione, Parchi, Territorio, Valutazione Ambientali, Risorse Umane e Strumentali, Bilancio e Strutture Speciali di Supporto Avvocatura, Controllo di Gestione, Controllo Ispettivo Contabile, Tutela della Salute e Sicurezza sul Lavoro Presidenza della Giunta regionale e dellUfficio di diretta collaborazione del Presidente, Direzione Affari della Presidenza (parte), Struttura Speciale di Supporto Stampa Direzione Lavori Pubblici (parte) Direzione Cultura e Ufficio Sanit

Palazzo Centi, Piazza S. Giusta

mq. 3.200

Palazzo LL.PP., Via S. Bernardino Palazzo Dragonetti, Via Roio Totale Superfici

mq. 2.400 mq. 3.146 mq. 22.246

nonch nei seguenti immobili in locazione: Palazzo Branconi-Farinosi, mq. 3.000 Piazza S. Silvestro Palazzina D/E, Via Aldo Moro Totale Superfici mq. 1.400 mq. 4.400
Direzioni Affari della Presidenza (parte), Direzione LL.PP., Direzione Enti Locali, Direzione Lavori Pubblici (parte) Direzioni LLPP. (parte) , Agricoltura

Detti immobili sono stati danneggiati in diversa misura dal sisma. Per gli immobili in locazione si pervenuti alla risoluzione dei relativi contratti. Degli immobili in propriet: - la sede di Palazzo Silone stata ripristinata con interventi di immediata realizzazione che ne hanno consentito il completo riutilizzo gi dal mese di giugno 2009; - le condizioni delle altre sedi come risultanti dalle schede trasmesse dal Servizio Tecnico al Commissario Delegato per la Ricostruzione, possono essere riassunte come di seguito: Sede Palazzo Centi - Piazza S. Giusta Palazzo LL.PP. - Via S. Bernardino Palazzo Dragonetti - Via Roio Esito Agibilit E A E Stima del danno 6.000.000,00 1.780.000,00 4.220.000,00 Tempistica 1000 gg. 365 gg. 1000 gg.

Tra gli immobili di propriet regionale ripristinabili per le esigenze degli uffici regionali pu essere considerato anche limmobile denominato ex ISEF sito in Viale Francesco Crispi, della superficie di mq. 1500 circa, non pi utilizzato per sede di uffici regionali e inserito nel piano di dismissioni immobiliari, le cui condizioni a seguito del sisma risultano le seguenti:

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Sede

Esito Agibilit

Stima del danno

Tempistica

Immobile ex ISEF Viale F. Crispi

850.000,00

365 gg.

Esposto quanto sopra, pu essere evidenziato che:

Il totale delle superfici di propriet regionale recuperabili che possono essere destinate a sedi degli uffici regionali quantificabile in mq 10.000 circa. Di queste, mq 3.900 circa hanno fattibilit di recupero a breve termine, ovvero stimata per lesecuzione dei lavori nellordine di anni uno, mentre mq 6.000 circa hanno fattibilit di recupero a medio termine, ovvero stimata per lesecuzione dei lavori nellordine di anni tre. La tempistica indicata evidentemente condizionata dallindeterminatezza dei tempi di attivazione dei finanziamenti, di redazione delle progettazioni e di espletamento degli appalti.

I fabbisogni di spazi degli uffici regionali non risulterebbero totalmente soddisfatti con il ripristino di detti immobili, tenuto conto che:

la completa allocazione delle Strutture regionali negli spazi attualmente disponibili Palazzo Silone e Immobile di Pile - seppure ha soddisfatto prontamente le esigenze essenziali degli uffici, vede la limitazione di alcune funzioni delle Strutture quali per esempio quelle del Servizio Promozione Culturale che non dispone di spazi per le attivit dellAgenzia Promozione Culturale;

le incrementate funzioni per la gestione delle attivit post sisma da parte delle Strutture alluopo istituite, peraltro inscindibilmente correlate con alcuni uffici regionali, non hanno ancora trovato definitiva ed idonea sistemazione con possibili ripercussioni sul buon andamento dellespletamento di dette attivit, essenziale per il buon esito della ricostruzione;

alcuni uffici sono attualmente allocati in palazzina sita in Preturo, concessa dallAter in locazione temporanea per residue esigenze della Direzione Lavori Pubblici, soluzione che, sia per lubicazione periferica e distaccata dagli altri uffici della Direzione sia per la tipologia di centro polifunzionale a servizio di complesso residenziale dellAter, non si rileva adeguata quale soluzione definitiva;

le superfici detenute in locazione prima del sisma, pari a mq 4.400 circa, risultavano non sufficienti a soddisfare i fabbisogni degli uffici, essendosi rilevate diverse criticit nel rispondere alla pur minima emergente esigenza;

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gli immobili ubicati nel centro storico, per la dispersione in pi punti della citt, per la tipologia distributiva degli immobili storici nonch per lesigenza di assicurare le necessarie condizioni di sicurezza, non garantiscono un riutilizzo corrispondente alle potenzialit delle superfici.

Da quanto sopra si conclude che:

lacquisizione / costruzione di immobile della consistenza di quello di Via Salaria Antica Est (mq. 5250 circa di superficie uffici e mq. 5790 circa di spazi accessori quali archivi, sale riunioni, autorimesse, depositi) compatibile con il quadro esigenziale delle sedi degli uffici regionali, anche tenendo conto del recupero degli immobili di propriet regionale danneggiati dal sisma.

B) REALIZZAZIONE DI NUOVO EDIFICIO NELLE IMMEDIATE VICINANZE DI PALAZZO SILONE

Lipotesi in argomento prevede la realizzazione diretta da parte della Regione di un edificio su uno dei due siti gi individuati in sede di conferenza di Servizi con il Comune di LAquila in data 20.4.2000. Per la determinazione dei costi di detta realizzazione e ai fini della comparazione con lipotesi di riscatto dellimmobile di Via Salaria Antica Est, il Servizio Tecnico di questa Direzione ha effettuato una stima di massima del costo di costruzione di un immobile ad uso direzionale, avente dimensioni equivalenti a quelle dellimmobile sopra specificato, le cui risultanze sono di seguito riportate. Nella richiamata Conferenza di Servizi del 20.04.2000, lAmministrazione Comunale dellAquila indicava quale possibile localizzazione per la realizzazione di altro edificio per gli uffici
regionali, le due aree, limitrofe alla attuale sede in Via Leonardo Da Vinci (Contrada Romani), meglio individuate nellallegato stralcio planimetrico.

Delle due aree, una destinata ad attrezzature generali direzionali, mentre laltra, oggetto di Programma di Recupero Urbano, LAmministrazione Comunale, se del caso, provveder ad
adottare specifica variante al P.R.G. per soddisfare le esigenze regionali .

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Determinazione dei costi unitari di costruzione (*) Di seguito, si espongono i costi di costruzione determinati con riferimento alla DGR 9.08.2010 n. 615 e al D.M. LL.PP. 10.05.1977 n. 801.

a) costo a base dappalto CRN: 1.180,00/mq: Lart. 1 comma 2 - dellallegato tecnico A alla DGR n. 615/2010 fissa il limite

massimo del costo a base dappalto (CRT), riferito al costo medio effettivo di una tipologia di edilizia residenziale standard, in 1.1800,00/ mq di superficie complessiva. __________________________________________ (*) Riferimenti normativi:
DGR 9.08.2010 n. 615: da cui sono stati desunti i costi di standard costruzione; DM LL.PP. 10.05.1977 n. 801: da cui sono stati desunti i criteri di ragguaglio delle superfici .

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b) incrementi determinati dal DM. LL.PP. n. 801/1977 (sommabili): b.1) incremento relativo alla superficie utile abitabile il 50%: lart. 5 fissa al 50% lincremento di costo per classe di superficie utile abitabile

superiore a 160 mq. b.2) incremento relativo a caratteristiche particolari il 10%: lart. 7 fissa al 10% lincremento di costo per la presenza di pi di un ascensore per ogni scala, se questo serve meno di sei piani sopraelevati. b.3) decremento per superfici di servizi ed accessori il 40%: lart. 2 fissa al 60% del totale delle superfici utili abitabili la partecipazione al totale dei locali di servizio quali autorimesse, locali tecnici, androni ed altri locali a stretto servizio delle residenze. c) Costo unitario di costruzione. Dallapplicazione dei coefficienti di incremento e decremento al costo a base dappalto (CRN) si ha:

costo unitario di costruzione per superfici utili abitabili: /mq 1.180,00 x 1.50 x 1,10 = 1.947,00/mq

costo unitario di costruzione per superfici accessorie: /mq 1.947,00 x 0,60 = 1.168,00/mq

I costi unitari come sopra determinati sono riferiti ad uno standard tipologico di edilizia residenziale. Per ledilizia direzionale essi devono essere incrementati di un valore percentuale che tenga conto delle maggiori e specifiche dotazioni e diminuiti di un valore che tenga conto del ribasso dasta: pertanto, in prima approssimazione, i valori determinati possono ritenersi adeguatamente rappresentativi del costo di costruzione. Applicando i costi unitari di costruzione suindicati ai dati metrici e tipologici di superficie del palazzo di via Salaria Antica Est n. 27 si ha:

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Tipologia Uffici Archivi Autorimesse Terrazze Galleria interna Locali tecnici Cunicoli ispezionabili. Totali Altri costi diversi

Superficie (mq) 5.252 1.920 2.280 982 240 224 153 11.051 mq

Costo unitario (/mq) 1.947,00 1.168,00 1.168,00 1.168,00 1.168,00 1.168,00 0,00

Costo totale (/mq) 10.225.644,00 2.242.560,00 2.663.040,00 1.146.976,00 280.320,00 261.632,00 0,00 16.820.172

Al costo di costruzione cos determinato devono aggiungersi i costi di acquisto dellarea edificatoria, di sistemazione ed urbanizzazione dellarea, nonch i costi di progettazione e di gestione complessiva dellappalto (CTN) per i quali ultimi costi, per esempio, lart. 1 comma 3 dellallegato A alla DGR n. 615/2010 stabilisce in una maggiorazione del 43% del costo a base dappalto (CNR) determinato dal precedente comma 2. Con lapplicazione della sopraindicata maggiorazione, il costo dellintervento di nuova edificazione CTN determinabile in 1.690,00/mq (al netto di IVA, da addizionare nellaliquota del 20%). Il Servizio Tecnico ha comunque evidenziato che lesatta e definitiva determinazione dei costi dellintervento pu essere fatta solo in sede di redazione dello Studio di Fattibilit e del Progetto preliminare, cos come previsto dallart. 128 del D.L.vo 12.04.2006 n. 163. Stima dei tempi occorrenti per la costruzione Date le caratteristiche volumetriche dellimmobile e la necessit di riattivare lAccordo di programma col Comune dellAquila, ipotizzabile che per la completa realizzazione e funzionalizzazione dellimmobile occorra un tempo tecnico stimabile nellintorno di due anni e mezzo, cui debbono aggiungersi i tempi occorrenti per il perfezionamento delliter burocratico, ivi comprese le intese col Comune dellAquila.

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Benefici ed economie diverse A prescindere dalla mera valutazione dei costi di costruzione, la realizzazione di un edificio in prossimit della sede Palazzo Silone consente di realizzare laccorpamento in un unico polo degli uffici della Giunta regionale (fatto salvo il riutilizzo degli immobili di propriet di cui al punto A), con gli evidenti vantaggi ed economie in termini di collegamento e quindi funzionamento delle strutture.

C) ESERCIZIO DEL DIRITTO DI OPZIONE DELLIMMOBILE IN LOCALIT PILE, VIA SALARIA ANTICA EST, 27,
DI PROPRIET DE

LA RIVERA IMMOBILIARE S.R.L. DI CUI AL CONTRATTO

SOPRA RICHIAMATO .

Come rappresentato in premessa, il contratto di locazione stipulato per limmobile di Via Salaria Antica Est prevede la concessione in favore della Regione Abruzzo, in via irrevocabile, dellopzione di riscatto, riservato alla unilaterale determinazione dellAmministrazione regionale, da esercitarsi entro e non oltre 12 mesi dalla stipula del contratto, avvenuta in data 23.10.2009, a mezzo raccomandata A.R., per la conversione del contratto di locazione in acquisizione in propriet dellintero immobile. Latto di vendita dovr essere completato entro i 12 (dodici) mesi dalla data di esercizio dellopzione. Il successivo art. 6 del contratto fissa il prezzo di riscatto in 16.4000.000,00, oltre I.V.A.. Nel caso di esercizio dellopzione di riscatto, il prezzo di vendita sar calcolato come differenza tra il prezzo di riscatto, pari ad 16.400.000,00, oltre I.V.A. e le somme corrisposte dalla Regione Abruzzo come canoni di locazione fino allatto di vendita. Valutazione economica La valutazione delloperazione presuppone preliminarmente la verifica di congruit del prezzo fissato anche in riferimento alle disposizioni di cui allart. 47 c. 5 della Lr. 7/2003. A tal fine, il Servizio Tecnico con nota del 24.11.2010, n. DD1/1798 (all. 1) ha proceduto alla valutazione di congruit attraverso lapplicazione dei valori rilevati dalla Banca Dati quotazioni immobiliari del Ministero dellEconomia alle superfici dellimmobile, ragguagliate secondo la specifica tipologia, come risulta dal prospetto di seguito riportato:

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Tipologia

Sup. (mq)

Val. Min. (/mq)

Val. max (/mq)

Min. ()

Max ()

Uffici Archivi Autorimesse Terrazze Galleria interna Locali tecnici Cunicoli ispez. totali

5.252 1.920 2.280 982 240 224 153 11.051

1.950,00 1.500,00 800,00 200,00 1.300,00 400,00 350,00

2.000,00 1.600,00 1.200,00 300,00 1.600,00 500,00 450,00

10.241.400 2.880.000 1.824.000 196.400 312.000 89.600 53.550 15.596.950

10.504.000 3.072.000 2.736.000 294.600 360.000 112.000 68.850 17.147.450

Da tutto quanto sopra, si evince che il prezzo fissato per lacquisto, pari ad 16.400.000,00,

risulta compreso tra i valori di mercato rilevati dallOsservatorio Immobiliare; risulta in linea con la stima del costo di costruzione di immobile similare per tipologia e superfici, come riportato al punto B).

Ne consegue che il predetto prezzo pu essere ritenuto congruo ai fini dellacquisto dellimmobile di cui trattasi. Conclusioni Acquisita la verifica di congruit del prezzo di riscatto, per la valutazione complessiva delloperazione in argomento, si evidenzia che:

il prezzo di riscatto sar decurtato dellimporto di quanto corrisposto dalla Regione a

titolo di canoni di locazione fino alla data dellatto di acquisizione, corrispondente alle due prime annualit per un importo di 1.265.000,00, Iva esclusa, (al netto di quanto corrisposto dallO.I.C.S): dunque il prezzo di riscatto dellimmobile ammonter ad 15.135.000,00 Iva esclusa;

il tempo occorrente per il ripristino degli immobili di propriet e/o per la costruzione di
altro edificio come indicato al punto B), comporta lesborso di ulteriori annualit di canoni a fondo perduto che lacquisto consente di eliminare, la cui sommaria quantificazione pu essere indicata in non meno di 2.200.000,00;

la costruzione di nuovo edificio comporta, oltre ai costi dettagliati nel precedente punto
B), maggiori costi definibili in sede di redazione del Progetto preliminare, la cui entit pu essere indicata in una percentuale non inferiore al 40 %.

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Per tutte le motivazioni sopra esposte, loperazione di riscatto dellimmobile in argomento si rileva opportuna e conveniente sia sotto il profilo esigenziale e logistico che sotto il profilo economico. Copertura finanziaria Con nota del 17.06.2010, prot. n. 1210/DD8 (all. 2), in merito allesercizio dellopzione di acquisto dellimmobile in oggetto venivano poste allattenzione del Direttore della Direzione Risorse Umane e Strumentali e del Componente la Giunta preposto alla Direzione medesima, le possibili strategie per la complessiva sistemazione logistica delle sedi degli uffici regionali. Conseguentemente, con nota in data 01.09.2010, prot. n. 1654/DD8 (all. 3), veniva

interessato il Servizio Bilancio per la verifica di compatibilit economico-finanziaria delloperazione di riscatto dellimmobile con i vincoli di bilancio. Il Servizio Bilancio, con nota in data 07.10.2010, prot. n. RA 187854 (all. 4), nel ritenere pi compatibile con lattuale situazione finanziaria regionale unoperazione di leasing, rinviava la verifica di compatibilit economico-finanziaria alla definizione delle specifiche condizioni contrattuali. Con nota datata 14.10.2010, prot. DD8/1927 (all. 5), sulla base degli elementi contenuti nel contratto di locazione nonch delle condizioni generalmente applicate dalle Aziende di Leasing, sono state trasmesse al Servizio Bilancio le ipotesi contrattuali per la verifica economico-finanziaria. Delle ipotesi prospettate due prevedevano un anticipo pari ad un canone mensile mentre le altre prevedevano un anticipo, rispettivamente del 30% e del 10% del valore dellimmobile, da coprire eventualmente con parte dellindennizzo ricavato dallassicurazione sugli immobili danneggiati dal sisma del 06.04.2009; Il Servizio Bilancio, con nota prot. RA/202127 del 27.10.2010 (all. 6), ha comunicato che sono compatibili con i vincoli di bilancio 2010 e con lattuale situazione finanziaria della Regione Abruzzo le ipotesi contrattuali con la previsione di un anticipo pari ad un canone mensile, salvo che non intervengano diversi indirizzi dellOrgano politico in merito alla possibilit di stanziare le somme per un maggior anticipo. I piani di leasing riferiti alle predette ipotesi contrattuali prevedono una rata annuale di circa 300.000,00 maggiore rispetto allattuale canone locativo. Concludendo, risulta compatibile con le attuali condizioni di bilancio lacquisizione dellimmobile in oggetto mediante contrazione di leasing immobiliare nei termini
specificati nella nota del Servizio Bilancio del 27.10.2010, prot. RA/202127, come sopra allegata.

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LAquila, 14 dicembre 2010.

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