ASPECTOS MS RELEVANTES PARA LA PROFESIN DE ARQUITECTO DEL REAL DECRETO LEY 8/2011 DE 1 DE JULIO

El Boletn Oficial del Estado de 7 de Julio de 2011 public el Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de Julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto pblico y cancelacin de deudas con empresas y autnomos contradas por las Entidades Locales de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitacin y de simplificacin administrativa. El ttulo de la norma es una muestra de la heterogeneidad de los aspectos que trata, en gran medida consecuencia de la difcil coyuntura econmica actual. Incide en aspectos tales como la modificacin de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a los procedimientos hipotecarios; medidas de estabilidad presupuestaria; fomento de las actuaciones de rehabilitacin, con la incorporacin obligatoria de las inspecciones tcnicas de edificios. A la vez regula materias, tan trascendentes como el rgimen del silencio administrativo en cuanto a los actos de concesin de las licencias urbansticas y otras autorizaciones administrativas y tambin se modifica el rgimen de las inscripciones registrales de las declaraciones de obra nueva, por citar slo alguna de las cuestiones que aborda el Real Decreto Ley. Nos centraremos en destacar las novedades normativas ms significativas en tres aspectos esenciales y que tienen incidencia para la prctica de la arquitectura: Las medidas de impulso a la rehabilitacin y en especial la obligatoriedad de la Inspeccin Tcnica de Edificios (ITE). El rgimen jurdico del silencio administrativo en los procedimientos de autorizaciones administrativas en materias de uso del suelo y urbanismo. Las modificaciones en el rgimen de las inscripciones registrales de las declaraciones de obra nueva y las obligaciones para los Arquitectos.

Debemos precisar que no se pretende ahora hacer un anlisis exhaustivo y detallado de toda la problemtica que se va a suscitar en las materias reseadas, con las modificaciones legales introducidas; si bien se dejarn apuntadas las cuestiones ms relevantes y con mayor incidencia en la prctica del ejercicio profesional de la arquitectura.

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1. Sobre la rehabilitacin y obligatoriedad de la Inspeccin Tcnica de Edificios (ITE). El captulo IV del Real Decreto Ley lleva por ttulo: medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitacin. De una parte el Decreto Ley regula la rehabilitacin, en lnea de lo que ya haba anticipado la Ley 2/2011 de 4 de Marzo de economa sostenible, regula aspectos importantes sobre la rehabilitacin de edificios tales como: Precisa los conceptos de actuaciones rehabilitadoras de conservacin (reparaciones y obras para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato). Estas seran propiamente las que se comprenderan en las Inspecciones Tcnicas de Edificios en gran medida y otras actuaciones con dicho fin. De mejora (por motivos tursticos, culturales y de sostenibilidad del medio urbano). Y de regeneracin urbana. Estas ltimas son las que se desarrollan en mbitos urbanos vulnerables o degradados, comprendiendo tanto la urbanizacin como dotaciones y edificios y el fin es cumplir principios de cohesin territorial, social y eficiencia energtica. Se prev la posibilidad de que la Administracin competente imponga dichas actuaciones de rehabilitacin, de forma obligatoria, en los supuestos normativamente establecidos. Esta obligacin puede alcanzar a los propietarios de los inmuebles y titulares de los derechos de uso y tambin a comunidades de propietarios y cooperativas de propietarios. El Real Decreto Ley contempla la posibilidad de la realizacin subsidiaria de dichas actuaciones por parte de la Administracin Pblica. Se determinan los sujetos legitimados para participar en actuaciones de rehabilitacin tales como: comunidades de propietarios, agrupaciones de propietarios, cooperativas, propietarios de terrenos y titulares de derechos reales o de aprovechamiento, as como empresas y sociedades. Es de resear que cabe la agrupacin voluntaria de comunidades de propietarios que podrn actuar en el mercado inmobiliario y en los procedimientos de gestin de rehabilitacin.

Por tanto, el Decreto Ley establece un verdadero rgimen jurdico, con nivel de rango de Ley estatal, de la rehabilitacin urbana, que sin duda por su alcance necesitar un completo desarrollo normativo. Dentro de este captulo cuarto, los artculos 21 y 22 del Real Decreto Ley, dentro del Captulo IV, de las medidas para el fomento de las actividades de rehabilitacin, regulan la Inspeccin Tcnica de los Edificios en los siguientes trminos:

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Artculo 21.- Obligatoriedad de la inspeccin tcnica de edificios. 1. Los edificios con una antigedad superior a 50 aos, salvo que las Comunidades Autnomas fijen distinta antigedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios sealados en la disposicin adicional tercera, debern ser objeto, en funcin de su antigedad, de una inspeccin tcnica peridica que asegure su buen estado y debida conservacin, y que cumpla, como mnimo, los siguientes requisitos: a) Evaluar la adecuacin de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. b) Determinar las obras y trabajos de conservacin que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo sealado al efecto. 2. Las actuaciones contenidas en este artculo se aplicarn en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autnomas. Los Municipios podrn establecer sus propias actuaciones en el marco de los mnimos estatales y autonmicos. 3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupacin de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extendern su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes. Artculo 22. Efectos de la inspeccin Cuando de la inspeccin realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservacin a que se refiere el artculo 9 de la Ley de Suelo, quedar condicionada a la certificacin de la realizacin efectiva de las obras y los trabajos de conservacin requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo sealado al efecto Podemos destacar los siguientes aspectos que se desprenden de ambos efectos legales: La Inspecciones Tcnicas de Edificios (ITEs), adquieren, con rango de Ley formal, un carcter general obligatorio en todo el territorio nacional. Es decir, a partir de la entrada en vigor de esta disposicin que se producir el 7 de Julio de 2012 (Disposicin Final Tercera del Decreto Ley), las inspecciones tcnicas de edificios que tengan una antigedad superior a 50 aos, salvo que las Comunidades Autnomas fijen distinta antigedad, sern obligatorias, mediante una inspeccin tcnica peridica de los edificios que asegure su estado y debida conservacin. Ello entraa

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una importancia singular al generalizarse para toda Espaa la obligatoriedad de la ITEs, ya contempladas en los niveles normativos, autonmicos y locales en gran medida. Ahora se producir un efecto expansivo normativo y un campo de actuacin profesional particularmente relevante. Conforme a la Disposicin Adicional Tercera del Decreto Ley, la Inspeccin Tcnica de los Edificios slo ser aplicable en municipios con poblacin superior a 25.000 habitantes, salvo que las Comunidades Autnomas fijen otros estndares poblacionales. La norma tiene un carcter de mnimos, por cuanto sobre esta materia las Comunidades Autnomas tienen sus mbitos competenciales propios y especficos, de tal manera que pueden establecer disposiciones normativas que respetando tales mnimos contemplen otros aspectos en formas, plazos y condiciones. El precepto contiene una doble dimensin de la inspeccin tcnica. De una parte evaluar las condiciones exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (en este aspecto las normativas autonmicas no todas contienen la extensin de la norma estatal); y por otra parte se habrn de determinar qu obras se requiere realizar para mantener el inmueble en el estado legalmente exigido. Es importante el precepto contenido en el artculo 22 del Real Decreto Ley, en la medida en que la eficacia del documento que acredite la inspeccin tcnica, queda condicionado a que haya una certificacin de la realizacin efectiva de las obras. Habra que analizar tambin la vinculacin del certificado de la inspeccin tcnica con el Libro del Edificio. Otro aspecto de inters, que no se contempla en la norma pero que se plantea, es la competencia de los profesionales para efectuar dichas inspecciones tcnicas. Ello precisar de una mayor extensin que la contenida en este informe, si bien se puede adelantar que en el mbito de la edificacin residencial, y del resto de usos de competencias exclusivas de los Arquitectos, las inspecciones tcnicas debern efectuarse por Arquitectos y el resto de profesionales (Ingenieros, Aparejadores), debern actuar en el marco de su especialidad tcnica. Por lo que se refiere a Aparejadores, ha de entenderse que no estaran facultados para el anlisis o propuestas de solucin sobre elementos estructurales del edificio, y por supuesto para elaborar los proyectos de obras que afecten a la estructura del inmueble.

Parece tambin evidente que las lneas generales que se regulan en el Decreto Ley sobre las inspecciones tcnicas de edificios requerirn las oportunas normas reglamentarias de desarrollo en aspectos tales como: contenido, procedimiento, profesionales competentes, efectos jurdicos y otras tantas cuestiones

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2. El silencio administrativo ser negativo en las solicitudes de licencias urbansticas y de primera ocupacin. El artculo 23 del Real Decreto Ley 8/2011, dispone literalmente lo siguiente: 1.- Los actos de transformacin, construccin, edificacin y uso del suelo y el subsuelo que se indican a continuacin requerirn del acto expreso de conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa que sea preceptivo segn la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica: a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de divisin de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelacin. b) Las obras de edificacin, construccin e implantacin de instalaciones de nueva planta. c) La ubicacin de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes. d) La tala de masas arbreas o de vegetacin arbustiva que, por sus caractersticas, puedan afectar al paisaje. e) La primera ocupacin de las edificaciones de nueva planta y de las casas a que se refiere la letra c) anterior. 2.- El vencimiento del plazo mximo sin haberse notificado la resolucin expresa legitimar al interesado que hubiere deducido la solicitud para entenderla desestimada por silencio administrativo. Se produce una innovacin trascendente en el rgimen jurdico del silencio administrativo en el mbito de las solicitudes de licencias urbansticas de obras de edificacin y construccin, as como en las licencias de primera ocupacin de las edificaciones de nueva planta y de casas prefabricadas e instalaciones similares. La exposicin de motivos del Real Decreto Ley, justifica el precepto en que de esta forma se confirma la regla que ya contena el artculo 8.1.b) de la Ley Estatal del Suelo, aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, en el sentido de que en ningn caso podran entenderse adquiridos por silencio administrativo derechos que contraviniesen la ordenacin territorial o urbanstica. Se cita la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de Enero de 2009 (RJ1471) que estableci como doctrina legal, interpretando el mencionado precepto de la Ley Estatal del Suelo, que no podan entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenacin territorial o urbanstica.

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Esta justificacin, reafirmando ese mandato general, que no slo se contena en la Ley Estatal del Suelo, sino en la mayora de los ordenamientos urbansticos autonmicos, y desde luego constituye una Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, no puede soslayar, que lo que se produce es un cambio sustancial en el rgimen del silencio administrativo en materia de licencias urbansticas: de la regla general del silencio positivo, se pasa al silencio administrativo negativo. Se dice que ello es para contribuir a una mayor seguridad jurdica, impidiendo que la mera pasividad o inexistencia de actuaciones tempestivas de los Ayuntamientos permita entender a cualquier privado que le han sido concedidas licencias urbansticas del ms variado tipo. Sin embargo, este cambio normativo trascendente, supone ir en contradiccin con los principios generales y la filosofa que inspir la modificacin del artculo 43 de la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre del Procedimiento Administrativo Comn, en virtud de la Ley 25/2009 de 22 de Diciembre, que justamente deca que se generaliza el uso del silencio administrativo positivo. Precepto normativo que tena un alcance general y que se vena a recoger en la mayora de los ordenamientos urbansticos autonmicos para el rgimen del silencio administrativo en la solicitud de licencias urbansticas. Por tanto, a partir del 7 de Julio de 2011, fecha de la entrada en vigor del Real Decreto Ley, las solicitudes de licencias urbansticas sobre los actos del uso del suelo que enumera el artculo 23.1 del mismo, as como las licencias de primera ocupacin de edificaciones de nueva planta y ubicacin de casas prefabricadas e instalaciones similares, una vez que finalice el plazo mximo establecido para la notificacin de la resolucin expresa, se entendern desestimadas por silencio administrativo. En consecuencia, el interesado afectado cuando el Ayuntamiento no resuelva su peticin de licencia en dicho plazo legal, no podr invocar la adquisicin de la Licencia por silencio administrativo positivo y contra ese acto administrativo presunto desestimatorio de la licencia, podr interponer los recursos administrativos o jurisdiccionales que procedan. Destacaremos tres aspectos singulares: En primer trmino, de la lectura de la enumeracin de actos de transformacin, construccin, edificacin y uso del suelo que enumera, quedaran fuera del mbito de aplicacin del precepto actos constructivos tales como: cerramientos, cercas, muros y vallados y obras de demolicin de construcciones. Todas estas actividades constructivas no se contemplan expresamente en el precepto legal, por lo que para las mismas habr de regir el rgimen general del silencio administrativo positivo del artculo 43 de la Ley 30/1992, o lo que en su caso venga determinado en las respectivas normativas autonmicas.

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Por otra parte, debe sealarse que el artculo 23 del citado Real Decreto Ley, de conformidad con lo dispuesto en la Disposicin Final 1.1.d) del mismo, tiene el carcter de norma bsica, por cuanto el ttulo competencial que sirve al Estado para dictar dicha norma, proviene de los apartados 1 y 18 del artculo 149.1 de la Constitucin, al tener aquel competencia exclusiva para regular las condiciones bsicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y sobre las bases del rgimen jurdico de las Administraciones Pblicas y el Procedimiento Administrativo Comn. Lo anterior se traduce en el efecto normativo de que el citado artculo 23 del Real Decreto Ley, por su carcter de norma bsica, rige y tiene aplicacin para el conjunto de las Administraciones Pblicas, por lo que los ordenamientos urbansticos autonmicos no podrn contradecir lo dispuesto en dicho precepto legal. Justamente la sentencia del Tribunal Supremo citada de 28 de Enero de 2009, que interpret el artculo 8 de la Ley del Suelo Estatal de 20 de Junio de 2008, antes analizado, afirm el carcter de precepto estatal bsico de dicha norma. De esta manera tiene un efecto expansivo para el conjunto del ordenamiento jurdico de todas las Administraciones Pblicas.

Por ltimo, necesariamente ha de hacerse mencin aqu de la diferenciacin de trato normativo que acontece con las solicitudes de licencia de actividad o ambientales para las llamadas comnmente actividades clasificadas. El artculo 84.bis de la Ley de Bases de Rgimen Local, introducido por la Ley de Economa Sostenible ha establecido la regla general de que el ejercicio de tales actividades no est sujeto a la obtencin de la previa licencia municipal u otro medio de control preventivo. Sin perjuicio de las excepciones en que cabe someter a previa licencia tales actividades. Esta diferenciacin de trato normativo: En el mbito edificatorio necesidad de resolucin expresa silencio administrativo negativo y en el mbito de las actividades, desaparicin de las licencias municipales, ciertamente no parece muy justificado. Si la seguridad jurdica se invoca por el legislador para el rgimen de las licencias urbansticas y de primera ocupacin resulta difcilmente comprensible que este mismo principio no se invoque en el mbito de las licencias de actividad, que con su desaparicin se va a producir la ausencia de un elemento de control y de control preventivo, como constituye la licencia de actividad, en una materia especialmente sensible en el orden medioambiental, y con las consecuencias de cara a los proyectos tcnicos en esta materia. El problema que se puede suscitar aqu sera de una dispersin normativa en Comunidades Autnomas y Entidades Locales al tener facultades para establecer el rgimen de excepciones.

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En una materia como sta, se impone asegurar la regulacin de las condiciones bsicas de igualdad en el ejercicio de tales actividades, respetando en su caso aqullas particularidades o singularidades que estn justificadas. Por ello, en esta materia cabria promover iniciativas desde el propio CSCAE de actuacin coordinada e incluso de un Reglamento estatal sobre esta cuestin. 3. Principales novedades en cuanto a las inscripciones registrales de las declaraciones de obra nueva y otros aspectos. El artculo 24 del Real Decreto Ley, modifica y da una nueva redaccin al artculo 20 de la Ley Estatal del Suelo, aprobada por Real Decreto Legislativo de 20 de Junio de 2008. La tabla comparativa que a continuacin exponemos, refleja los cambios introducidos en el precepto legal citado de la Ley del Suelo. Redaccin anterior artculo 20 1. Para autorizar escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, los notarios exigirn, para su testimonio, la aportacin del acto de conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa que requiera la obra segn la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, as como certificacin expedida por tcnico competente y acreditativa del ajuste de la descripcin de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn, adems de la certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la finalizacin de sta conforme a la descripcin del proyecto, la acreditacin documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislacin reguladora de la edificacin para la entrega de sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica. Redaccin vigente del artculo 20 1.- Para autorizar escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, los notarios exigirn, para su testimonio, la aportacin del acto de conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa que requiera la obra segn la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, as como certificacin expedida por tcnico competente y acreditativa del ajuste de la descripcin de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn, adems de la certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la finalizacin de sta conforme a la descripcin del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislacin reguladora de la edificacin para la entrega de sta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para

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garantizar que la edificacin rene las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenacin urbanstica aplicable y los requisitos de eficiencia energtica tal y como se demandan por la normativa vigente. 2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaracin de obra nueva, los registradores exigirn el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior. 2.- Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaracin de obra nueva, los registradores exigirn el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior. 3.- En aquellos casos en los que la descripcin de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminacin de la obra se producir mediante un asiento de inscripcin, cuya extensin quedar sujeta a lo previsto en el apartado primero en relacin con los requisitos para la inscripcin de las obras nuevas terminadas. 4.- No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanstica que impliquen su demolicin, por haber transcurrido los plazos de prescripcin correspondientes, la constancia registral de la terminacin de la obra se regir por el siguiente procedimiento: a) Se inscribirn en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaracin de obra nueva que se acompaen de certificacin expedida por el Ayuntamiento o por tcnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificacin catastral descriptiva y grfica de la finca, en las que conste la terminacin de la obra en fecha determinada y su descripcin coincidente con el ttulo. A tales efectos, el Registrador comprobar la inexistencia de anotacin preventiva por incoacin de expediente de disciplina

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urbanstica sobre la finca objeto de la construccin, edificacin e instalacin de que se trate y que el suelo no tiene carcter demanial o est afectado por servidumbres de uso pblico general. b) El asiento de inscripcin dejar constancia de la situacin de fuera de ordenacin en la que queda todo o parte de la construccin, edificacin e instalacin, de conformidad con el ordenamiento urbanstico aplicable. A tales efectos, ser preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situacin de fuera de ordenacin, con la delimitacin de su contenido. c) Los Registradores de la Propiedad darn cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los nmeros anteriores, y harn constar en la inscripcin y en la nota de despacho la prctica de dicha notificacin.

Las novedades ms significativas se concretan en las siguientes: a) Declaraciones de obra nueva en construccin. Por lo que se refiere a las escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, el texto del Real Decreto Ley, en el artculo 24 apartado 1, no contiene ningn cambio y es reproduccin literal del apartado 1 del artculo 20 de la Ley Estatal del Suelo. b) Declaraciones de obra nueva terminadas. A partir del 7 de Julio de 2011, en la escritura de declaracin de obra nueva, se deber testimoniar o acompaarse la licencia de primera ocupacin. Desaparece la posibilidad del silencio administrativo positivo para la acreditacin del otorgamiento de la licencia urbanstica o de primera ocupacin. Novedad significativa y trascendente es que se exija la autorizacin administrativa de que la edificacin rene los requisitos de eficiencia energtica, determinados en la normativa vigente. La materia se regula por el RD 47/2007 de 19

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de Enero, que aprob el Procedimiento Bsico para Certificacin de Eficiencia Energtica de Edificios de Nueva Construccin. Se establece que en los casos en que la descripcin de la obra nueva terminada no coincida con la que coste en el registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminacin de la obra se producir mediante un asiento de inscripcin. El texto no aclara el alcance de estas modificaciones del proyecto y si tendrn que ser esenciales o cualquier modificacin requerir ya esta nueva inscripcin.

Todo ello va a significar para el Arquitecto, en su condicin de director de la obra, una serie de nuevas obligaciones, sobre todo en materia certificante con los nuevos contenidos que el Decreto Ley impone. Parece excesivo convertir al director de la obra en el agente validador de las actuaciones edificatorias y de todos los cumplimientos normativos. Si el director de la obra ya expide el certificado final de la direccin de la misma, debera bastar el mismo, en su caso, con los elementos adicionales que se pudieran incorporar. c) Declaraciones de obra nueva terminadas sobre las cuales hayan prescrito los plazos para el restablecimiento de la legalidad urbanstica. En este aspecto el Decreto Ley, con la adicin de un nuevo apartado, el nmero 4, al artculo 20 de la Ley Estatal del Suelo de 20 de Junio de 2008, lo que ha venido a efectuar es otorgar rango de Ley formal a lo que ya se dispona en el artculo 52 del Real Decreto 1.093/1997 de de 4 de Julio sobre inscripcin en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanstica. El precepto reglamentario citado prevea la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad las declaraciones de obra nueva de las edificaciones terminadas siempre que se probase a travs de (certificacin del Catastro del Ayuntamiento, certificacin tcnica o acta notarial), la terminacin de la obra en fecha determinada y su descripcin con el ttulo. La fecha debera ser anterior al plazo para la prescripcin de la infraccin urbanstica que se pudiera haber cometido y como ltimo requisito era necesario que no constase en el Registro anotacin preventiva de incoacin de expediente de disciplina urbanstica. Varias resoluciones de la Direccin General de los Registros y el Notariado, entre ellas las de 13 de Octubre de 1999 y 21 de Octubre de 2000 consideraron que nicamente sera aplicable el citado artculo 52 de dicho Reglamento para construcciones y edificaciones concluidas antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1990. en cualquier caso el artculo 22 de la Ley del Suelo de 1998 y el anterior artculo 20 de la Ley del Suelo de 2008 no regulaban estas inscripciones que ahora se introducen en el texto del Real Decreto

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Ley, sin exigencia de la legalizacin de la obra, lo cual supone un cambio significativo. Ahora, conforme a lo dispuesto en el Decreto Ley, tendrn acceso a las inscripciones registrales del Registro de la Propiedad las edificaciones concluidas cuando haya transcurrido el plazo establecido para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanstica que impliquen su demolicin. Las notas ms destacadas seran las siguientes: La fecha de terminacin de la obra se habr de acreditar mediante alguno de los siguientes medios: certificacin expedida por el Ayuntamiento; certificacin de Tcnico competente; acta notarial descriptiva de la finca o certificacin catastral descriptiva de la misma. La problemtica de que una simple certificacin del Ayuntamiento acredite la fecha de terminacin de la obra va a ser significativa. Deber aportarse el acto administrativo en el que se declare el inmueble fuera de ordenacin. Con las limitaciones que ello supone. El Registrador habr de comprobar la inexistencia de anotacin preventiva por incoacin de expediente de disciplina urbanstica y que el suelo no tiene carcter demanial ni est afectado por servidumbre de uso pblico general. MADRID, 21 de Septiembre de 2011 Asesora Jurdica del CSCAE

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