ACTA PREVIA A LA OCUPACIN. Este suele ser el primer contacto con la Administracin.

Se realiza una descripcin exacta de los bienes a expropiar (polgono, parcela, tipo de cultivo, superficie afectada, mejoras,) y el propietario tiene que acreditar la titularidad de la finca (Escritura, nota simple,) El afectado puede aadir lo que no se haya tenido en cuenta, por ejemplo cerramientos, edificaciones, balsas, pozos, accesos, . Mediciones, si la finca est arrendada, Es muy importante dejar reflejado en el acta previa todos los bienes afectados y descritos lo ms al detalle posible ya que este documento es el que servir de base para la posterior valoracin de la finca. Tambin es muy importante incluir las alegaciones que el propietario estime oportuna segn los casos. Como ejemplos debera quedar reflejado si la finca se queda sin acceso, si existe divisin de finca, si existe un resto pequeo se debera solicitar la expropiacin del mismo, si la finca es de regado indicar si se afectan tuberas enterradas, si existe alguna edificacin cerca de la zona expropiada indicar la distancia y posible perjuicios,.. Aconsejo pedir siempre una copia del Plano Parcelario. En este trmite la Admonistracin puede ofrecer (no siempre lo hace) la renuncia al Depsito Previo e Indemnizacin por Rpida Ocupacin (Ver punto siguiente). Si el afectado renuncia a la aceptacin de este Depsito se levanta nicamente el ACTA PREVIA de OCUPACIN y se cita para el ACTA DE OCUPACIN. Si renuncia a este Depsito se eleva el ACTA PREVIA a ACTA DE OCUPACIN. ACTA DE OCUPACIN. En base al Acta Previa la Administracin realiza el clculo del Depsito Previo de Ocupacin y/o una Indemnizacin Rpida Ocupacin, que es un dinero a cuenta del valor final de lo expropiado (no suele ser un porcentaje de ste). Se cita al propietario de nuevo, La Administracin ofrece al propietario el Depsito Previo e Indemnizacin por Rpida Ocupacin y se puede cobrarlo o no. En caso de no cobrarlo se consignar en la Caja General de Depsitos y, a todos los efectos, es como si se hubiera cobrado. Es por esto que aconsejo cobrar el Depsito Previo ofrecido. Se levanta el Acta de Ocupacin. En este momento la Administracin puede ocupar la finca. NEGOCIACIN DEL PRECIO. Se cita al afectado de nuevo para negociar VALOR de los bienes y derechos a expropiar. Si se llega a un acuerdo se firma el ACTA de JUSTIPRECIO. Si no se llega a un acuerdo, se requiere al afectado una HOJA DE APRECIO CON SU VALORACIN y la Administracin presenta la suya.

Si se sigue sin llegar a un acuerdo se acude al Jurado de Expropiaciones que emite una valoracin. Se aconseja que una vez se sepa lo que ofrece la Administracin se consulte a un profesional y decidir si se acepta o no la valoracin de sta. Comentar que en prcticamente el 100% de los casos la valoracin del Jurado es superior a la ofrecida por la Administracin. En caso de no aceptar la valoracin de la Administracin, una vez est el expediente en el Jurado de Expropiaciones, siempre es posible cobrar lo ofrecido por la admn. ya que el Jurado nunca da un valor ms bajo que ste. Si tampoco se acepta esta decisin, se pasa al Procedimiento Contencioso Administrativo (en este caso es necesario contratar abogado, procurador,). Los Jurados de Expropiacin incrementan, prcticamente en el 100% de los casos, el justiprecio ofrecido por la Administracin. Antes de despedirme (de momento), permtame recordarle que la actual Ley de Suelo permite multiplicar hasta por dos (2) el valor del suelo calculado por actualizacin en virtud de una serie de parmetros y que el justiprecio no es nicamente el valor del suelo. Hay que incluir el valor de construcciones, cerramientos, instalaciones, cosechas, adems de indemnizaciones (particin de finca, demrito en resto de finca no expropiada, redimensionamiento de la explotacin,). Los propietarios afectados por una expropiacin, podrn encontrar en los prrafos siguientes una valiosa informacin en sus trmites y negociaciones con la administracin. Los tcnicos de INCOAA cuentan con una experiencia de ms de quince aos en el asesoramiento a clientes afectados por expropiaciones de las administraciones pblicas, tanto en el procedimiento como en la redaccin de valoraciones e informes periciales, cuando stos son necesarios. No dude en ponerse en contacto con nosotros para plantearnos su problema sin ningn compromiso.

Qu normativa regula el procedimiento de Expropiacin Forzosa?

La Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de Diciembre de 1954 y su Reglamento, aprobado por Decreto de 26 de Abril de 1957, no es la nica normativa a la que deben atenerse los afectados por una expropiacin. As, por ejemplo, en el Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo se establece la metodologa especfica que debe aplicarse a la valoracin de las fincas expropiadas. Adems, en cada caso, dependiendo de los bienes y derechos afectados, entrar en juego diversa normativa (expropiacin de aguas, industrias, vivienda, patrimonio histrico, etc). Adems, existe abundante jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Cunto tarda en completarse el procedimiento de expropiacin forzosa? Es muy variable. No existe un plazo determinado para su culminacin. Sin embargo, debido a lo complejo del proceso, una gran parte de las expropiaciones en Espaa se tramitan a travs del procedimiento de urgencia establecido en el artculo 52 de la Ley de Expropiacin Forzosa. Para ello, se requiere que el Consejo de Ministros declare urgente la ocupacin de los bienes y derechos afectados por la expropiacin a que den lugar la obra o proyecto acometidos. Me han citado para asistir al levantamiento del acta previa a la ocupacin de mi finca. En qu consiste? El Acta Previa a la Ocupacin es un documento en la que se debe dejar constancia, por ambas partes, de las caractersticas de los bienes y derechos afectados, as como los perjuicios por rpida ocupacin. De acuerdo con la legislacin, el afectado podr hacerse acompaar por un perito y un notario. En el acta previa a la ocupacin se deben dejar constancia de todos aquellos motivos por los que el propietario entienda que deba ser indemnizado, aportando en su caso una relacin exhaustiva de lo que considera que son los bienes y derechos de su propiedad que son afectados por la expropiacin. Me han citado para el pago del depsito previo a la ocupacin e indemnizacin por rpida ocupacin y, en su caso, al levantamiento del acta de ocupacin de mi finca. En qu consiste y cunto me van a pagar? Despus de la firma del Acta Previa, en un plazo de tiempo no determinado legalmente, se proceder por parte de la Administracin a la ocupacin de los terrenos, para lo cual es necesario que el propietario haya percibido las cantidades correspondientes al depsito previo a la ocupacin e indemnizacin por rpida ocupacin. Estas son cantidades que la administracin est obligada a dar a cuenta de la que resulte fijada en el justiprecio. De acuerdo con la normativa, el clculo de su importe est basado en la aplicacin de un pequeo porcentaje del valor catastral fijado para los terrenos expropiados, por lo que son cantidades muy pequeas en relacin con el valor real de los bienes. Una vez realizado el pago, se extender el Acta de Ocupacin que, junto con los resguardos del pago de los depsitos, constituye ttulo bastante para la inscripcin en el Registro de la Propiedad de la transmisin realizada. Si me niego a firmar el Acta Previa a la Ocupacin y a cobrar las cantidades a cuenta, puede la empresa adjudicataria de las obras ocupar mi finca? En caso de que el propietario no acepte el depsito previo a la ocupacin e indemnizacin por rpida ocupacin, la administracin expropiante consignar dichas cantidades en la Caja General de Depsitos, procediendo inmediatamente despus a la ocupacin, sin que quepa al propietario interponer interdictos de retener y recobrar.

En realidad, la no aceptacin del pago de las cantidades a cuenta supone para la administracin un retraso en el inicio de las obras, que vendr dado por el trmite administrativo de consignacin de dichas cantidades. Qu ocurre si no estoy de acuerdo con las cantidades que me ofrece la Administracin como justiprecio? En ese caso, la Administracin le solicitar por escrito que presente una Hoja de Aprecio de los bienes y derechos afectados por la expropiacin. De acuerdo con la Ley, la valoracin deber ser forzosamente motivada, y podr ser realizada por un perito, sin que ello sea obligatorio, siendo los honorarios por cuenta del propietario de la finca afectada.

El justiprecio es el importe final fijado como indemnizacin por la expropiacin del bien o derecho. No existe un nico criterio para determinar el valor real de la cosa expropiada, que es sobre el que debe girar la indemnizacin final. Si bien el valor de venta o de mercado puede considerarse el ms cercano al valor real del bien o derecho expropiado, no es el nico criterio que se tiene en cuenta para la determinacin del importe final del justiprecio. La capitalizacin de rentas reales, el valor fiscal del bien, el precio de bienes anlogos o el de expropiaciones anteriores pueden ser otros de los criterios utilizados.

Cmo se determina el justiprecio?

La determinacin del justriprecio del bien o derecho expropiado puede alcanzarse por el mutuo acuerdo de las partes o bien por resolucin del correspondiente Jurado Provincial de Expropiacin. 1. De mutuo acuerdo. El precio de la finca o inmueble se fija por convenio entre las partes. Este justiprecio engloba todos los conceptos que sean susceptibles de indemnizacin por parte del beneficiario hasta la fecha de la firma del mutuo acuerdo. Al acuerdo deber llegarse en un plazo de 15 das; en caso contrario se iniciar la tramitacin del expediente ante el Jurado Provincial de Expropiacin, sin perjuicio de que en cualquier momento se pueda llegar a un acuerdo final que pondra fin a este procedimiento. 2. Por resolucin del Jurado Provincial de Expropiacin. En caso de que no se llegue a un acuerdo entre el expropiado y el beneficiario la determinacin del justo precio de la finca o inmueble expropiado correr a cargo del Jurado Provincial de Expropiacin. El procedimiento se inicia con la presentacin de la llamada hoja de aprecio por el expropiado en el plazo de 20 das desde que transcurra el plazo para alcanzar el mutuo acuerdo. Esta hoja de aprecio recoger la valoracin as como cuantas alegaciones crea conveniente incluir el expropiado. Esta valoracin deber justificarse y podr estar avalada por peritos. La entidad beneficiaria tendr un plazo de veinte das para aceptar o rechazar la hoja presentada por el expropiado. Si fuera aceptada se considerar fijado el justiprecio. En caso de que sea rechazada, la entidad beneficiaria presentar la suya, que deber ser, a su vez, aceptada o rechazada

por el expropiado en el plazo de quince das. En caso de que ninguna de las partes acepte la hoja de aprecio de la otra, el expediente se remitir al Jurado Provincial de Expropiacin para que, en el plazo de ocho das, decida sobre el justo precio a la vista de las hojas de aprecio formuladas. Las resoluciones del Jurado sern motivadas y comunicadas al expropiado y a la Administracin.

Cmo se tramita la expropiacin por la va de urgencia?

El procedimiento expropiatorio puede tramitarse por la va ordinaria o por la va de urgencia, que es la ms comn de las dos. La primera sigue los pasos que hemos sealado anteriormente. La segunda, de urgencia, tiene una serie de particularidades respecto al procedimiento ordinario, entre las que destaca una muy importante: el titular es privado del bien sin que previamente se haya alcanzado un acuerdo respecto al precio o haya resuelto el Jurado Provincial de Expropiacin. El procedimiento de urgencia se inicia con la declaracin de urgente ocupacin de los bienes afectados realizada por el rgano competente (el Consejo de Ministros en el Estado), y que implica la necesidad de ocupacin de los bienes objeto de la expropiacin. Con posterioridad al cumplimiento de todos los trmites que la necesidad de ocupacin conlleva, se procede al levantamiento del Acta Previa a la Ocupacin, que se notifica al titular con una antelacin mnima de ocho das. Este Acta se levanta en presencia de un representante de la Administracin expropiante, un perito, el Alcalde del Municipio donde radique el bien, o el concejal en quien delegue, y el expropiado, quien puede ir acompaado por sus peritos y un notario. En el Acta Previa de Ocupacin se hace constar lo siguiente: Nombre, documento de identidad y domicilio del titular Descripcin del bien o derecho expropiado Cualquiera de las manifestaciones que se hagan por cualquiera de las partes Fecha

De acuerdo con los datos del Acta Previa a la Ocupacin y dems documentacin que obre en su poder, la Administracin formular la hoja de depsito previo a la ocupacin. Este depsito es una cantidad a cuenta del futuro justiprecio, cuyo clculo suele basarse en los valores fiscales del bien o derecho a expropiar. Adems, el titular tendr derecho al cobro de los perjuicios ocasionados por la rpida ocupacin de la cosa expropiada como pueden ser prdidas de cosechas, gastos de traslado, restitucin de cercados y vallas, etc. El pago o consignacin de estas cantidades y el posterior levantamiento del Acta de Ocupacin, faculta a la entidad beneficiaria para tomar posesin de la cosa expropiada sin que se haya pagado an su valor real y sin que exista acuerdo.

Cundo se pagan intereses de demora?

Los intereses de demora que se generan en una expropiacin pueden deberse a dos causas: 1. Retrasos en la determinacin del justiprecio Se generan intereses de demora cuando hayan transcurrido ms de seis meses desde el acuerdo de necesidad de ocupacin o desde la ocupacin de la finca sin que se haya determinado el justiprecio.

Estos intereses de demora son calculados, con carcter general, desde el da siguiente a la ocupacin de la finca hasta el da en que queda determinado el justiprecio. En este sentido hay que recordar, y la jurisprudencia as lo ha entendido, que el importe del mutuo acuerdo recoge todos los conceptos, incluidos los intereses de demora generados hasta esa fecha, y por tanto, estos intereses slo se devengan en el caso de justiprecios fijados por resolucin del Jurado Provincial. 2. Retrasos en el pago del justiprecio Estos intereses se generan en caso de que no se haya realizado el pago del justiprecio transcurridos seis meses desde que ste se fij, ya sea por mutuo acuerdo o por resolucin del Jurado Provincial de Expropiacin. Debe distinguirse entre expropiaciones llevadas a cabo por el procedimiento ordinario y las llevadas a cabo por el procedimiento de urgencia. Procedimiento ordinario. El criterio general es que se devengan intereses de demora desde el da siguiente a aquel en que transcurran los seis meses fijados por la Ley desde la determinacin del justiprecio y hasta el pago del mismo. Procedimiento de urgencia. Dado que con el procedimiento de urgencia la ocupacin de la finca se produce antes de que se determine el justiprecio, y que el propietario debe ser compensado de forma adecuada desde la prdida de la cosa expropiada, estos intereses se devengan cuando transcurran ms de seis meses desde la ocupacin sin que se hubiera realizado el pago, siendo la fecha de inicio para su clculo el da siguiente a la ocupacin. En caso del mutuo acuerdo, su importe incluye todos los conceptos, incluidos los intereses de demora generados hasta esa fecha. De esta forma habr que calcular estos intereses desde la determinacin del justiprecio hasta la fecha en que se realiz el pago. En cualquier caso, los intereses de demora en la determinacin del justiprecio y los intereses de demora en el pago cuando se generan en el mismo perodo no son acumulables, sino que el derecho a percibir los segundos nace cuando concluye el perodo de generacin de los primeros.

Resumen: pasos del procedimiento ordinario de expropiacin

1. Causa de la expropiacin 2. Declaracin de urgente ocupacin 3. Levantamiento del Acta Previa a la Ocupacin 4. Pago o consignacin de un depsito previo y de los perjuicios por rpida ocupacin 5. Levantamiento del Acta de Ocupacin 6. Ocupacin de la finca 7. Hoja de aprecio 8. Determinacin del justiprecio (mutuo acuerdo o resolucin de Jurado) 9. Pago o consignacin del justiprecio 10. Pago de intereses de demora, en su caso 1. Cmo se inicia un proceso de expropiacin forzosa? En primer lugar, la Administracin tiene que demostrar las razones de utilidad pblica o de inters social que avalen su propsito de expropiacin forzosa, as como justificar la necesidad de

ocupacin de los bienes o derechos concretos y publicar un listado de los mismos. 2. Y si detecto datos incorrectos en la relacin de mis bienes afectados? Durante 15 das se abre un plazo para que los afectados pueden corregir errores o rechazar la necesidad de ocupacin de sus bienes. La Administracin examinar el escrito de alegaciones durante un plazo de 20 das, y despus acordar finalmente los bienes que ocupar, lo cual notificar personalmente a los interesados. 3. Qu pasa si acepto el justiprecio inicial que me ofrecen? Si estamos conformes con la oferta de la Administracin, el expediente de expropiacin forzosa habr llegado a su fin. 4. Y si no acepto esa primera indemnizacin por la expropiacin de mis bienes? Se iniciara un proceso para obtener la mxima cantidad posible. El primer paso es acudir al Jurado Provincial de Expropiacin y, segn los casos, se podra incluso llegar al Tribunal Supremo. 5. Siempre interesa oponerse al justiprecio ofrecido por la Administracin? Como abogada especialista en expropiaciones forzosas nunca he visto, en casi 25 aos de experiencia, ni un solo caso en el que no compensase reclamar una mayor indemnizacin de la que se ofrece al principio. Es muy lgico que la Administracin, en su defensa del inters comn, pretenda expropiar al menor coste posible para las arcas pblicas. 6. Qu son las hojas de aprecio? Las hojas de aprecio son los escritos dirigidos a la Administracin expropiante que recogen la valoracin que hacemos de nuestros bienes expropiados. La hoja de aprecio es un documento importantsimo que exige una muy estudiada redaccin porque son mltiples los criterios legales que pueden contribuir a valorar nuestros bienes por encima de la oferta de la Administracin. Si omitimos algo en ella no podremos incorporarlo ms tarde, pues nuestra hoja de aprecio constituye el lmite mximo de nuestras pretensiones. 7. Hace 50 aos el Estado expropi a mis padres unos terrenos que ahora parecen abandonados, sin uso. Puedo recomprar a la Administracin aquellos bienes? Hay que estudiar caso por caso, pero efectivamente en ocasiones s que existe la posibilidad de reversin de los bienes. Mediante la reversin, justipreciando de nuevo los bienes y abonando dicha cantidad a la Administracin, se puede recuperar la propiedad previamente expropiada. 8. He odo que a veces se tarda mucho tiempo en cobrar una indemnizacin. Me compensar la Administracin por dicha tardanza? Si hay una demora de ms de dos aos en el pago se puede solicitar una retasacin. La retasacin sirve para actualizar el valor econmico de la propiedad expropiada. Por otro lado, se debe exigir a la Administracin el pago de intereses cuando la determinacin del justiprecio se demore ms de seis meses desde el inicio del expediente expropiatorio. 9. Qu cantidad me retendr Hacienda del justiprecio? Nada, las indemnizaciones por expropiacin forzosa no estn sujetas a retencin, aunque s tributan posteriormente. 1. Declaracin de utilidad pblica o inters social.(Boletn oficial) 2. Acuerdo de necesidad de ocupacin 3. Aprobacin de bienes y derechos afectados por la expropiacin 4. Acta previa a la ocupacin

5. Pago del depsito previo e indemnizacin por rpida ocupacin 6. Ocupacin de la finca 7. Citacin Justiprecio mutuo acuerdo 8. Requerimiento formacin hoja de precio ante falta mutuo acuerdo 9. Presentacin muto acuerdo expropiado plazo de 20 das 10. Notificacin hoja aprecio administracin 11. Admisin o rechazo hoja aprecio administracin plazo de 10 das 12. Alegaciones Hoja de aprecio administracin 13. Remisin expediente Jurado Provincial de Expropiacin 14. Fijacin del Justiprecio por el Jurado Provincial 15. Pago del Justiprecio e intereses 16. Fin procedimiento administrativo

Puedo negarme a que me expropien? Cul es el proceso y qu tengo que hacer ante una expropiacin?
Sinceramente, ante la poderosa maquinaria administrativa, poco o nada puede hacer el ciudadano que recibe la notificacin de expropiacin. Si las causas de expropiacin encajan en alguno de los supuestos legales el propietario de un inmueble o terreno no tendr otra posibilidad que acceder a lo que se le impone por la administracin. Llegados a este punto lo mejor que usted podr hacer por sus intereses ser defender al mximo el Justiprecio que realmente le corresponde y para ello es totalmente imprescindible consultar con un especialista en expropiaciones desde el inicio de la misma. Aclarar que la administracin por principio y casi siempre ofrece una cantidad tendente a la baja respecto de la cantidad real que puede obtener el expropiado si realiza una adecuada gestin tanto tcnica como jurdica de su justiprecio. Cul es el proceso de una expropiacin? En la actualidad la administracin est utilizando el mal llamado procedimiento de urgencia, (decimos mal llamado porque lo est empleando en un 90% de las expropiaciones cuando se supone que su uso tendra que ser limitado a unas excepcionales circunstancias). Dicho procedimiento conlleva los siguientes pasos: Procedimiento va administrativa 1. Declaracin de utilidad pblica o inters social.(Boletn oficial) 2. Acuerdo de necesidad de ocupacin 3. Aprobacin de bienes y derechos afectados por la expropiacin 4. Acta previa a la ocupacin 5. Pago del depsito previo e indemnizacin por rpida ocupacin 6. Ocupacin de la finca 7. Citacin Justiprecio mutuo acuerdo 8. Requerimiento formacin hoja de precio ante falta mutuo acuerdo 9. Presentacin muto acuerdo expropiado plazo de 20 das 10. Notificacin hoja aprecio administracin 11. Admisin o rechazo hoja aprecio administracin plazo de 10 das 12. Alegaciones Hoja de aprecio administracin 13. Remisin expediente Jurado Provincial de Expropiacin 14. Fijacin del Justiprecio por el Jurado Provincial 15. Pago del Justiprecio e intereses

 16. Fin procedimiento administrativo Procedimiento Judicial va Contencioso-administrativo (Previa finalizacin procedimiento administrativo)

Tengo que aceptar obligatoriamente la cantidad econmica que me ofrece la administracin por mi propiedad?
La prctica nos ha demostrado que el justiprecio ofrecido por la administracin es casi siempre tendente a la baja, es decir, la diferencia que se puede obtener entre lo ofertado por la administracin y lo obtenido por una defensa experimentada puede ser del doble o el triple segn el caso concreto, por lo tanto no est obligado en ningn momento a aceptar dicha cantidad. Casi con toda seguridad la expropiacin por la que su propiedad se vea afectada se realizar por el mal llamado procedimiento de urgencia, por lo que existen dos momentos econmicos bien definidos: I.Depsito previo a la ocupacin indemnizacin por rpida ocupacin Tras comprobar que su finca se encuentra inscrita a su nombre tanto en el catastro como registralmente y realizadas las aclaraciones pertinentes sobre la extensin real y elementos que se consideren valorables, se proceder al pago del depsito previo e indemnizacin por rpida ocupacin por parte de la Administracin. Una vez consignado el depsito previo por la rpida ocupacin de su finca e independientemente de que usted quiera o no cobrar dicha cantidad la administracin estar facultada para ocupar su propiedad, Esta cantidad es una indemnizacin estipulada por los perjuicios ocasionados por la rpida ocupacin independiente de la valoracin que se obtenga en la negociacin del Justiprecio. II.Justiprecio Con posterioridad la administracin contactar con usted para negociar el justiprecio y le ofrecer una cantidad econmica por la que le expropian e incluso en algunos casos le ofrecern mejoras o adaptaciones (caminos, muros) para la parte de finca que no le expropien. Nuestros clientes nos han comentado habitualmente los posibles medios de presin por parte de la administracin para que aceptaran la cantidad que le ofrecan inicialmente argumentando razones tales como: Si el expropiado aceptaba la cantidad inicial ofrecida y le evita complicaciones a la administracin desde el principio la cantidad inicial sera superior ahora a la que despus le ofrecera la administracin en su hoja de aprecio. Que si acepta la cantidad ofertada de primeras dispondran del dinero ahora y no dios sabe cundo si se empezaban a meter de abogados. Que si negociaban alguna obra de mejora o adaptacin del resto de finca no expropiada tuvieran en cuenta el favor que le hacan al realizar las obras aprovechando que la maquinara ya estaba all y que valorasen lo que al expropiado le costara si ellos quisieran hacerlas por su cuenta. Ante esta situacin slo le queremos aclarar que en ningn momento tiene por qu aceptar obligatoriamente la cantidad ofertada por la administracin. La LEF (Ley de Expropiacin Forzosa) no se cre pensando exclusivamente en la forma de hacer las expropiaciones sino que tambin se pens para defender los derechos del expropiado. Todo el trmite expropiatorio es un proceso formal y riguroso y se encuentra totalmente reglado. Tanto los plazos a cumplir como la metodologa de valoracin e incluso los intereses que pagara la administracin por incumplimiento de los pagos en su momento. Es

ms si usted tuviese especial inters en que le hicieran una obra de mejora en su finca simplemente tendra que negociar con la contrata de la obra para que le faciliten un presupuesto, ya que de ellos son las mquinas y ellos seran los que llevaran a cabo las obras y no la administracin. Queda claro por lo tanto que la administracin no puede decidir unilateralmente ni lo que hay que pagar, ni cundo le van a pagar ni cmo debe valorarse su propiedad. "Usted tiene sus derechos, y consideramos totalmente necesario que los haga valer"

Por qu es tan baja la valoracin que me ofrecen en el mutuo acuerdo? Es conveniente ir a un procedimiento Judicial para obtener un mejor justiprecio?
Pues porque, en mayor o menor medida, tanto las empresas que gestionan las expropiaciones como los tcnicos que trabajan para ellas son dependientes de la administracin al ser sta la que las contrata. Evidentemente, para la administracin el principal objetivo es acabar la obra cuanto antes y de la forma ms econmica para las arcas del estado. El agente expropiante siempre juega con la gran ventaja de que una expropiacin es un proceso difcil y complejo en el que el expropiado se tiene que enfrentar a una situacin obligada y totalmente desconocida para l. Debido al desconocimiento de normativa y jurisprudencia al respecto por parte del afectado se puede generar una gran indefensin al no poder valorar el mismo si la informacin que le aporta la administracin es correcta o si simplemente omite informacin que ira en beneficio del expropiado. Es conveniente ir a un procedimiento Judicial para obtener un mejor justiprecio? El Jurado Provincial de Expropiacin es el rgano tasador oficial que determinar la cantidad definitiva que se nos pagar por los bienes objeto de expropiacin en va administrativa. Para ello tendr en cuenta ambas hojas de aprecio, tanto la del expropiado como la de la administracin. Si bien es cierto que dicho Jurado est compuesto en su mayor parte por personas que dependen de la administracin, la objetividad de este rgano normalmente hace que se presente un justiprecio superior a lo ofertado inicialmente, pero algo inferior al que se obtendra en va judicial. Puesto que en la va Judicial el Tribunal Contencioso Administrativo parte del hecho de que la valoracin del Jurado Provincial es la correcta, ser la defensa del expropiado la que deba demostrar que el Jurado ha errado en su valoracin. Por lo tanto, decidir si se acude o no a la va judicial no es una cuestin insignificante y tendremos que evaluar si la cantidad establecida por el Jurado Provincial cumple relativamente nuestras expectativas y si la base tcnica y jurdica de la cual disponemos para conseguir un mayor Justiprecio en va Judicial es suficiente para conseguir nuestras pretensiones. Por lo tanto entendemos que ser necesario valorar uno a uno el caso concreto y sus posibilidades, pero tambin la ubicacin de la expropiacin, ya que por desgracia los Tribunales no son homogneos en todo el territorio nacional, es decir, que segn donde se ubique el terreno usted tendr ms posibilidades o menos de conseguir un mayor justiprecio, siendo el ms favorable el TSJ de Madrid o Murcia y en el extremo opuesto se sita el TSJ de Andaluca que no suele superar el 25% de incremento de los ltimos asuntos.

Cmo es un informe de tasacin para una expropiacin? Puedo hacer yo mismo la hoja de aprecio?
El primer paso para la defensa del justiprecio es el informe de tasacin. El mismo deber ser redactado por tcnico competente dependiendo del tipo de informe (Arquitecto, arquitecto tcnico,

ingeniero agrnomo o agrcola y economista). Le aclaramos de ante mano que el informe de tasacin que en su da pudo hacer para la compra de la finca como garanta hipotecaria no le servir para la expropiacin ya que la metodologa y conceptos son totalmente diferentes. Para la correcta realizacin del informe de tasacin y la elaboracin de la hoja de aprecio se ha de tener en cuenta la legislacin especfica para las expropiaciones, as como la metodologa de valoracin a aplicar segn la Ley del Suelo 8/2007, el clculo de valoracin en base a las rentas actuales o potenciales y una serie de conceptos por los que el tcnico tasador debe ser un especialista en esta materia dada la gran importancia del mismo. Puedo hacer yo mismo la hoja de aprecio? Una vez que usted disponga de un informe de tasacin debidamente fundamentado tendr resuelto un 40% de la valoracin de la expropiacin. Otro 40% lo resolver una vez finalizada y presentada la Hoja de aprecio y el 20% restante cuando plantee las alegaciones a la Hoja de Aprecio presentada por la administracin. Si usted desconoce la legislacin sobre expropiaciones as como la jurisprudencia a aplicar en casos concretos le desaconsejamos por completo que realice usted mismo la Hoja de aprecio. Este consejo se lo damos bsicamente por un problema: cuando un expropiado presenta una hoja de aprecio hecha por l mismo sin la ayuda de un especialista con la intencin de probar si la administracin le da lo que solicita y con la esperanza de que con posterioridad si no es as ya lo solucionar o mejorar un abogado, est totalmente equivocado. No piense que nuestra intencin es alarmarle ni persuadirle para que usted contrate un servicio innecesario. Siempre que le aconsejamos que consulte con un especialista es por una realidad jurdica recogida en el Art 34 de la LEF as como en la extensa Jurisprudencia del TS sala de lo Contencioso Administrativo. "Si a lo largo del proceso expropiatorio usted por error u omisin se equivocara en los conceptos o cantidades a reclamar en su Hoja de Aprecio, sepa que no habr marcha atrs y no existira posibilidad ninguna de solucionar ese fallo, puesto que la administracin una vez presentada la Hoja de Aprecio entiende su valoracin como un acto propio y vinculante que impide que pueda reclamarse con posterioridad incluso en recurso de reposicin, sobre lo que usted pida es sobre lo que se le dar, nunca ms de lo que exponga en la Hoja de Aprecio"

Tengo un suelo urbanizable y me lo quieren pagar como rstico, pueden hacerlo?

Con la nueva Ley del suelo 8/2007, de 28 de Mayo y aplicable desde el 1 de Julio de 2007 se establece una metodologa de valoracin para las expropiaciones que perjudica principalmente a los propietarios de suelos urbanizables, ya que desvincula la valoracin del suelo de su clasificacin urbanstica y valora exclusivamente de dos formas: Como suelo urbanizado o como suelo rural. Es decir, con la nueva normativa slo se permite valorar el suelo urbanizado cuando el mismo haya sido transformado, cumpla con los deberes y cargas correspondientes y adems se haya producido la recepcin de la urbanizacin. Resumiendo; prcticamente tiene que ser suelo urbano directo. Ahora mismo el suelo urbanizable programado e incluso urbano no consolidado puede ser expropiado como suelo rural, no se puede valorar la edificabilidad reconocida por un PGOU aprobado y vigente. Esta situacin crea injusticias tan sencillas como el hecho de que si a su vecino cercano por cuestin de escasos metros no le expropian al no pasar la carretera por su finca, l podr disfrutar ese suelo como urbanizable al estar recogido en el PGOU, mientras que a usted si ha tenido la suerte de que le expropien por el bien comn de todos la administracin le pagar el suelo como rstico. Dicho esto, le recomendamos que no desespere y nos consulte, porque an puede que tenga

posibilidades de que le valoren ese suelo como urbanizable y no como rstico en caso de expropiacin. La DT3 de la Ley 8/2007 establece que, si a la entrada en vigor de esta Ley, el suelo a valorar ya formaba parte del suelo urbanizable incluido en el planeamiento y adems se haban establecido las condiciones para su desarrollo sin vencer los plazos para la ejecucin del planeamiento o habiendo vencido dichos plazos por causa imputable a la administracin o a terceros, la metodologa de valoracin ser la establecida conforme a la Ley 6/1998.