Rapport Densification Pour Urbanisme Echelle Humaine

Rapport prepar par M.
Lucien DUMONT-FOUYA
AU NOM DE LA COMMISSION DE LA VILLE, DE LHABITAT ET DU CADRE DE VIE
22 mars 2007
LA DENSIFICATION POUR UN URBANISME A ECHELLE HUMAINE Lucien DUMONT-FOUYA
Introduction au thme de la densit
Le futur schma directeur de la Rgion Ile-de-France (S.D.R.I.F.) auquel le C.E.S.R. est associ va constituer un document stratgique de rfrence. Lun de ses objectifs majeurs sera lamnagement du territoire rgional dans une perspective de dveloppement durable incluant une rduction sensible de la consommation des espaces ainsi que des conomies dnergie qui devraient engendrer une diminution des cots lis aux dplacements, une amlioration de lenvironnement et une contribution la lutte contre les changements climatiques. Un amnagement plus rationnel de lespace doit aussi se traduire par une amlioration de la qualit de vie des Franciliens, notamment en milieu urbain, et par une plus grande accessibilit pour tous aux diffrents ples dactivit. Lutilisation rationnelle de lespace a toujours t au cur des proccupations des planificateurs qui, depuis quarante ans, ont cherch lutter contre lextension en tache dhuile de lagglomration parisienne. Les travaux de rvision du SDRIF mettent en vidence la dimension stratgique de la matrise de ltalement urbain. Le problme se pose avec acuit dans la rgion capitale du fait de la taille de lagglomration et des menaces que son extension fait peser sur les espaces naturels de ladite Ceinture Verte et sur les espaces agricoles de la rgion. Quatre-vingts pour cent des espaces urbanisables ou partiellement urbanisables, selon le SDRIF de 1994, se trouvent inclus dans le primtre de la Ceinture Verte (359 communes). Lorganisation polycentrique de la rgion na pas atteint la force escompte . La multiplication des oprations anarchiques damnagement doit tre stoppe. La densification est un impratif gnralement admis aujourdhui pour grer une indispensable conomie de lespace rgional et pour revaloriser les espaces ouverts. La recherche dune densit matrise et raisonne doit permettre datteindre ces objectifs.
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Parler de densit, cest en gnral susciter un rflexe de rejet parce que le terme est trop souvent assimil certaines formes urbaines qui engendreraient verticalit, concentration, promiscuit, inaccessibilit, inscurit, isolement Pour effacer ces images ngatives et obtenir ladhsion du plus grand nombre, il est donc ncessaire dexpliquer ce que le mot densit recouvre rellement, comment on la mesure, comment elle doit tre perue diffrentes chelles, de la parcelle lagglomration. En dcrivant comment ltalement urbain sest manifest au fil des dernires dcennies et quelles en sont les consquences nfastes en termes de consommation et denvironnement, il sera possible de justifier les options qui devront tre prises pour y remdier progressivement, en particulier le choix de formes urbaines alliant densit raisonne et urbanit. La densit sera traite tant sur le plan quantitatif que sur le plan qualitatif. Quand on aura dgag les principales caractristiques de la densit et ses particularits en Ile-de-France, on examinera rapidement examine la faon dont elle est perue par les habitants et par les diffrents intervenants (lus, urbanistes, promoteurs, architectes, etc.). Dans cette perspective, il faudra tudier pourquoi densifier, comment, pour qui, et surtout o densifier, enfin avec quels moyens rglementaires, oprationnels et financiers. La densification tant un concept urbain, il sera bon au pralable, avant dentrer dans le champ direct de notre tude, de considrer la Ville telle quelle est ne et de voir ce que ceux qui lont faonne au cours de lhistoire nous ont lgue.
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Chapitre I - La ville
Quest-ce que la ville? Comment sont nes les premires villes? Sur quoi se fondent les recherches sur les origines de la cit? Des questions auxquelles les rponses se situent la frontire des mythes, des hypothses et de la connaissance. A lorigine, les hommes taient des nomades, souvent amens parcourir de grandes distances pour survivre, vivant de la cueillette, de la chasse, de la pche. Cest lHomo erectus que revient le mrite davoir domestiqu le feu pour lutter contre les intempries, durcir les pointes des pieux, tenir distance les prdateurs, cuire les aliments. Il construisait dj des cabanes de branchages maintenus au sol par des pierres disposes en cercle prs des points deau avant de se rfugier sur les hauteurs pour se soustraire aux crues des fleuves et des rivires. On situe approximativement au cinquime millnaire avant Jsus-Christ lapparition de la culture et de llevage qui se rpandent peu peu le long des grandes voies de circulation fluviales et maritimes. Lconomie passe progressivement du stade de la chasse et de la cueillette celui de lagriculture et de la reproduction animale. Les producteurs succdent aux prdateurs . Nous sommes au cur de la rvolution agricole que lon situe entre le nolithique et lge de bronze et qui est marque par la domestication despces animales comme les bovins, les chvres, les moutons, les porcsLavnement de lagriculture saccompagne de changements importants au sein des communauts. Des groupes dhommes exploitent les terres, grent des stocks de nourriture quils doivent protger contre la convoitise dautrui. Ils sorganisent sous le commandement dun chef et instaurent des rgles. Peu peu va se mettre en place un nouveau dcor construit, fabriqu, gr par lhomme, un homme qui tend matriser lenvironnement quil a subi pendant des millnaires. Les populations dagriculteurs et de pasteurs nomades exploitent des ressources assez abondantes pour leur permettre de vivre groups en villages sdentaires, de pratiquer le culte de leurs anctres, de vnrer dj quelques divinits et de se forger ainsi une identit collective.
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Au cours de sa longue pope, sapiens , lhomme moderne, ne sest pas content de quitter son berceau africain, de faonner des outils dune grande finesse et dune extraordinaire efficacit. Il na pas seulement exploit la perfection toutes les ressources naturelles des milieux quil a occups, survivant dans des contres trs souvent hostiles et des tempratures glaciaires. Sil est lorigine des plus fabuleuses inventions, des dcouvertures les plus rvolutionnaires pour le devenir de lhumanit, il a tout dabord commenc par inventer lhabitat, condition ncessaire pour lutter contre les intempries, les incursions des prdateurs et des ennemis et conserver le produit de lagriculture. Cest lhomme moderne qui a dcouvert la maison et qui la dveloppe sous toutes ses formes et ceci depuis des temps reculs. Lhabitat de sapiens sadapte son mode de subsistance. Les premiers villages, comme celui de Mureybet en Syrie (13.000 ans avant JsusChrist) sont composs de maisons circulaires en partie enterres. Les parois sont constitues de poteaux de bois sur lesquels est plaque de la terre. Les diffrents espaces de lhabitation sont spars par des murets bas. Plus tard, vers 10.000 ans avant Jsus-Christ, sapiens semble opter pour le plan quadrangulaire. Les murs percs de portes font leur apparition, ainsi que de nouveaux matriaux: briques crues pour les murs, chaux et pltre. En Europe centrale et occidentale, surgissent ainsi de longues maisons riges sur des poteaux de bois enfoncs dans le sol. De grande dimension, elles peuvent atteindre 40 mtres de long, la principale ouverture tant oriente au sud. En plus des espaces rservs lhabitation proprement dite, des planchers surlevs vont permettre de mettre les rcoltes labri des rongeurs et des voleursconstituant ainsi les premiers greniers. Souvent, de la terre a t retire autour de la maison pour crer une fosse. Les paysans installs en Msopotamie, il y a 8.000 ans, vivent ainsi dans de grandes maisons. Les familles y disposent de plus de dix pices pour les plus grandes dont certaines possdent mme un tage. Lorganisation des habitations nolithiques en villages prfigure les premires villes dont les traces furent retrouves en Msopotamie. Cest avec la sdentarisation que les premires concentrations humaines sont apparues. Peut-on parler de ville au sens o nous lentendons aujourdhui? Pas encore. Mais l o les terres sont cultivables, l o il y a de leau sans laquelle il ny aurait pas de vie possible, les changes de marchandises et dinformations sont facilits et les premires
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constructions citadines - la maison a remplac la hutte - vont apparatre. Le phnomne urbain est loccasion, pour les archologues et les historiens, de rechercher un univers disparu et, pour tous les hommes, de retrouver des points de repre, notamment travers les rcits fondamentaux. Cest lorganisation sociale et conomique qui a donn naissance la ville. Pour la Bible et pour les historiens des premiers sicles, cest Babylone, en Msopotamie, que lon attribue le statut de premire ville . Tout rcemment on a dcouvert, en Anatolie, sur le site de Catal Huyuk, les vestiges dune ville de 32 hectares o auraient vcu de 5 7.000 habitants, vestiges dats de 6.500/5.600 ans avant notre re. Il faudrait aussi parler de Troie, de Ninive, de Ur, de Memphis aux dimensions comparables celles de certaines de nos villes actuelles, mais surtout des deux cits mythiques que sont Athnes et Rome qui ont, toutes les deux, occup une place hors du commun dans lhistoire de notre civilisation. Six sicles avant Jsus-Christ, les Grecs venus de Corinthe fondent une colonie Syracuse. Ils crent la premire ville en Europe avec des espaces urbains organiss trace selon des normes rigoureuses. Cest le dbut dun urbanisme raisonn. Deux sicles plus tard, au sicle de Pricls , avec la rnovation, lembellissement de lAcropole (le Parthnon) et llargissement de la ville, ATHENES brille dun clat incomparable et tend son influence artistique, culturelle et politique sur tout le bassin mditerranen. ROME, mgapole, capitale dun immense empire, comptait un million dhabitants lintrieur dune enceinte de 1.800 hectares (555 hab./ha) au temps de lEmpire. La population tait concentre dans des quartiers constitus par des maisons de rapport (insulae), de 4 5 tages, spares par des rues troites (cf. Juvnal, Pline lAncien, Snque). L insula comprenait des boutiques au rez-de-chausse; le premier tage tait occup par des gens aiss, et parfois aussi le deuxime, les autres par des gens du peuple. Il y aurait encore bien des choses dire, mais nous nous loignerions alors trop de notre propos. Il est toutefois indispensable de rappeler que les Grecs et les Romains nous ont lgu une grande part de leur culture dont sont issus notre langue, notre droit et notre organisation politique.
Mais quest-elle donc cette ville qui va tre au centre de nos proccupations? VILLE: Milieu gographique et social form par une runion organique et relativement considrable de constructions et dont les habitants travaillent, pour la plupart, lintrieur de lagglomration, au commerce, lindustrie, ladministration. (Le Robert). Ltymologie du mot ville semble paradoxale puisquil vient du latin villa ferme, maison de campagne . On comprend mieux quand on sait que notre langue est drive, le plus souvent, du langage populaire de la Gaule romaine o une villa tait un gros domaine agricole, une unit conomique et sociale . Le terme VILLE apparat ds 980 dans les textes (vile) . Jusquau 14me sicle, cest une agglomration forme autour dune ancienne cit, sur le terrain danciens domaines ruraux ; on lemploie pour ferme puis pour village jusquau 16me sicle. Les civilisations occidentales, depuis lantiquit, se sont penses comme rassembles autour dune ville, celle-ci tant limage matrielle de la communaut. A cet gard nos mythes montrent bien limportance de la fondation des villes, nes non du hasard mais dune volont cratrice. Le premier geste de Romulus, nous dit la lgende, fut de tracer symboliquement lenceinte de sa ville puis il lui donna son nom A la diffrence dautres langues, le franais, comme le latin, dispose de deux mots pour distinguer deux ralits proches: la ville (urbs), unit conomique et sociale diffrente de la cit (civitas), unit politique et religieuse, civitas tant la traduction du mot grec polis. Notre vocabulaire tmoigne de limportance accorde la ville, ressentie comme lieu de civilisation. On pense toute la famille de mots forms sur la racine pole , de la mtropole, la cit-mre, jusquaux modernes mgalopoles ou mgapoles, sans oublier notre mtropolitain , la politique tant le gouvernement de la cit, quant la police, elle dsignait lorigine ladministration de celle-ci, avant de prendre aussi, au 17me sicle, le sens que nous lui connaissons aujourdhui.
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Le latin nous a donn urbanisme, mais aussi urbanit, civilit, et le terme incivilit, redevenu la mode depuis les annes quatre vingt dix, avant de ntre plus que le synonyme de simple impolitesse, a signifi caractre de ce qui est contraire aux lois civiles , puis brutalit , sans-gne . Chez les Grecs, la cit (polis) est identifie la socit dans sa globalit do limportance de la politik, art de gouverner la cit. De nos jours, cette politique au sens tymologique du terme, o lurbanisme tient une grande place, na rien perdu de son importance. Depuis la rvolution industrielle et le dplacement dune importante partie des populations rurales, le phnomne durbanisation se dveloppe. Lextension des espaces urbains affecte lensemble de la vie sociale, conomique et politique. Au del de larchitecture, cest une conception globale de la structuration des villes qui se fait jour avec de grands organisateurs comme le baron Haussmann, par exemple. Plus prs de nous, aprs la Charte dAthnes labore en 1933 lors du Congrs international darchitecture moderne et publie en 1943, les dcennies 1970-1990 sont celles de la prise de conscience de la ncessit de mettre un terme la politique de construction de tours et de barres dans les banlieues. Ds 1983, les animateurs de Banlieues 89 prconisent une approche nouvelle pour lamnagement des territoires en difficult. Depuis cest le retour une conception de la ville aux formes varies, articule en quartiers, ouverte sur de plus grands espaces. Les philosophes, Platon le premier, les crivains et les potes ont souvent imagin la cit idale . Sans partager cette utopie - on sait vers quelles drives elle peut conduire - il faut rflchir une urbanisation qui concilie linluctable et ncessaire croissance de la ville et la cration dun cadre de vie lchelle humaine, vritable lieu de civilisation et de culture qui favorise la mixit sociale, encourage linnovation et donne chacun le sentiment dappartenir une communaut o il est possible de vivre bien . Ce rapide survol de lhistoire des hommes nous a fait passer du village , lieu de production, la ville , lieu dchanges marchands, intellectuels, culturels et lieu de pouvoir.
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Aujourdhui nous sommes dans une priode o il faut repenser la ville. Aprs limplantation des villes nouvelles autour de lagglomration, il faut redonner vie la zone centrale en offrant aux populations dsireuses de sy installer les meilleures conditions possibles et les plus favorables une bonne implantation.
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Chapitre II - Ltalement urbain
Lutilisation rationnelle de lespace a toujours t au cur des proccupations des planificateurs de la Rgion Ile-de-France. Malgr les efforts entrepris dans ce sens, la Ville na cess de stendre. O, quand, comment et pourquoi cela sest opr, cest ce que nous allons brivement tenter dexpliquer avant danalyser quelles sont les consquences de ltalement urbain. Un talement continu de la population mais variable selon les priodes: La population urbaine augmentant constamment, lagglomration parisienne na cess de stirer de plus en plus loin de son cur dorigine, gnrant ainsi des faubourgs (ou banlieues) le long des principaux axes daccs la ville . Cet talement, depuis le 18me sicle, a t lent mais continu. La cration des villes nouvelles , linitiative de Paul Delouvrier, peut tre considre comme une tentative pour mettre un frein cet talement continu. Entre 1946 et 1975, la Rgion Ile-de-France a vu sa population voluer dans des proportions bien suprieures celles des autres rgions franaises (voir ce propos lAnnexe n 1). Nous allons nous attacher regarder ce qui sest pass au cours des quarante dernires annes pendant lesquelles ltalement urbain a connu des priodes dintensit dcroissante, en lien troit mais pas toujours direct avec la croissance dmographique de la rgion , comme le montre ltude ( Ltalement, la d-densification et le desserrement en Ile-deFrance ) effectue par Vincent Fouchier, Docteur en urbanisme. De 1962 1968, lIle-de-France voit sa population crotre annuellement de 130.000 habitants, essentiellement lextrieur de Paris, dans un anneau troit de 15 kilomtres autour de Notre-Dame. Paralllement, au rythme de 33.000 personnes chaque anne, Paris intra muros se dpeuple fortement. La proche priphrie se dveloppe.
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Entre 1968 et 1975, la rgion saccrot de prs de 90.000 habitants chaque anne. Dans le cur de lagglomration, moins de 10 kilomtres de Notre-Dame, le dpeuplement sacclre. Cest dans un primtre de 10 25 kilomtres du cur de la capitale que lon observe les plus fortes croissances dmographiques durant cette priode. La priode de 1975 1982 est trs diffrente. La croissance rgionale ralentit. Elle tombe 28.000 habitants par an. Cest pendant cette priode que les villes nouvelles, implantes des distances comprises entre 25 et 35 kilomtres du centre de Paris, et dont le lancement remonte 1965, accueillent la croissance dmographique rgionale. Si le centre de lagglomration parisienne continue se dpeupler, lhmorragie dmographique se propage aux communes, jusqualors pargnes, situes entre 10 et 20 kilomtres de Notre-Dame. La priode 1982-1990 ressemble assez la prcdente en termes dvolutions communales mais correspond une reprise de laugmentation dmographique de la rgion (plus de 73.400 habitants par an). Ce sont les villes nouvelles qui enregistrent toujours la plus forte hausse de population. Lessentiel de la croissance se porte donc sur un primtre situ entre 15 et 35 kilomtres de Notre-Dame. La diminution de la population du centre de lagglomration est nettement freine (Paris ne perd plus que 3.000 habitants par an environ) et la propagation des diminutions de population vers la proche banlieue cesse. La priode 1990-1999 est marque par un tassement des volutions communales sans grandes augmentations ni grandes diminutions de la population par commune. La population de la rgion a augment de 32.000 habitants par an. Les villes nouvelles nchappent pas au tassement des volutions communales. Finalement, si lon observe ltalement de la population de lagglomration parisienne, le constat est relativiser dans son ampleur, nuancer dans sa temporalit et analyser dans ses causes (une part importante de lurbanisation priphrique sest faite de manire contrle par la puissance publique dans les villes nouvelles). [Vincent Fouchier] .
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Ltalement de la population a videmment t accompagn par celui du parc immobilier : A partir des donnes des recensements effectus au cours des vingt cinq trente dernires annes, lIAURIF, dans son Cahier de fvrier 2006, analyse la localisation de la population, du parc de logements et de la construction au cours de la priode considre. Cette analyse est fonde sur un dcoupage de lagglomration et de sa priphrie en huit anneaux concentriques de 10 kilomtres de largeur au centre duquel se trouve Paris (Notre-Dame). Durant cette priode, lloignement de la population est rel. De 1975 1999, la distance moyenne laquelle se situent les Franciliens sest accrue de 2,4 kilomtres (passant de 18 km 20,4 km) par rapport au centre de Paris. Ce desserrement de la population du centre de lagglomration tient diverses causes, des causes dmographiques et des causes sociologiques, tout dabord, en raison du dpart des familles nombreuses du cur de lagglomration et, ensuite, du vieillissement dune fraction de la population, avec une baisse de la taille des mnages (lorsque les enfants quittent le foyer et que lun des conjoints dcde). De 1962 1999, la taille des mnages est passe de 2,73 2,38 personnes dans la rgion Ile de France (soit - 0,35 personne) alors quelle baissait de 2,29 1,87 personnes Paris (soit - 0,42 personne). Dautre part, des raisons immobilires expliquent le phnomne: transformation et valorisation du parc de la capitale et de nombreuses communes limitrophes, ce qui en limite de plus en plus laccs aux familles disposant de revenus stables et consquents ou dun patrimoine. Les immeubles de lanneau central, composs de faon prdominante par de petits logements, sont par ailleurs plus favorables laccueil des personnes seules ou des couples sans enfant qu celui des familles avec enfants. Sous la pression immobilire, la solution pour celles-ci a t longtemps apporte par la construction en priphrie de logements plus grands, grce notamment lhabitat individuel. Au total, cette redistribution de la population francilienne entre les annes 1970 et les annes 1999 sest essentiellement effectue au sein de lagglomration prexistante et dans les villes nouvelles. Les deux tiers de laccroissement dmographique rgional, soit 1.580.000 habitants, se situent dans un rayon de 30 kilomtres. Mais il faut nuancer. Dans le
centre de lagglomration, dans un rayon de 10 kilomtres partir du centre de Paris (Notre-Dame), la population a stagn et cest dans lanneau qui le ceinture, de 10 30 kilomtres, que sest port lessentiel de la croissance rgionale et o sest situ laccueil dune part importante des habitants quittant Paris, ainsi que les communes limitrophes. A linverse, pour ce qui concerne les franges de lagglomration, la population reste peu nombreuse: 5 % des Franciliens se situent plus de 50 kilomtres de Paris en 1999...comme en 1962. Il faut noter au passage que cest dans cette zone qui est comprise entre 10 et 30 kilomtres du centre de Paris (Notre-Dame) que se situe la Ceinture verte qui a encore rcemment fait lobjet dun rapport et dun avis unanime mis par le C.E.S.R. (27 avril 2006). Avec, en mme temps, un talement des actifs et des emplois: Selon lanalyse de lIAURIF, comme les recensements le montrent, le phnomne de desserrement affecte galement les actifs et les emplois . Lorsque la distance moyenne par rapport au centre de Paris saccrot de 13,4 % pour les habitants entre 1975 et 1999, elle augmente de 17 % pour les actifs et de 22,4 % pour les emplois. Ces derniers restent nanmoins plus concentrs que la population comme le montre le tableau ci-aprs extrait de ltude de lIAURIF: ==================================================== Distance moyenne au centre de Paris (Notre-Dame) en kilomtres ==================================================== Population Parc immobilier Constructions Actifs Emplois ==================================================== En 1975 17,97 16,23 21,88 16,99 12,94 En 1982 18,96 16,92 22,27 18,38 13,87 En 1990 19,87 17,61 25,14 19,36 14,71 En 1999 20,37 18,19 22,89 19,88 15,84 ==================================================== Variation + 13,4% + 12,1% + 4,6% + 17% + 22,4% ====================================================
Pour lemploi, durant cette priode, lvolution se caractrise par une baisse de lemploi Paris et par une forte progression dans un rayon de 10 30 kilomtres, phnomne analogue celui rencontr par la
localisation des habitants au cours de la mme priode. Il faut enfin noter que lobservation qui prcde et qui concerne la distance moyenne des mnages au centre de lagglomration vaut aussi pour le parc immobilier dans son ensemble. La distance sest accrue en moyenne de 2 kilomtres du cur de Paris en vingt cinq ans. Par contre le phnomne dtalement na que peu touch la construction (+ 4,6 %). Durant la priode considre (1960-2000), les temps de dplacements domicile-travail ont quelque peu augment. Une analyse fine de la localisation des bassins demploi fait apparatre que, si ces derniers se sont galement tals , le mouvement ne sest pas effectu de manire rgulire. Et si, comme pour la population, le constat est bien celui dun talement de lemploi, il faut le nuancer selon les priodes et observer quil est d, en majeure partie, des choix politiques de polarisation soit dans les villes nouvelles, soit dans des secteurs stratgiques comme La Dfense, Roissy, etc.. Comme le fait observer Vincent Fouchier, loption du polycentrisme porte en elle une partie de ltalement urbain, mais trs organise et le plus souvent en lien avec les transports par exemple ce qui nest pas tonnant. La complmentarit entre les bassins demploi et la prsence de moyens de transport est essentielle. Le SDRIF de 1994 a considrablement largi lespace urbanisable en laissant aux collectivits locales le soin de traduire cette expansion dans les documents durbanisme selon un zonage prcis . Avant le SDRIF de 1994, 17.000 hectares despaces agricoles ou naturels taient urbanisables. A loccasion de la rvision de 1994, 33.000 hectares ont t ajouts sous forme despaces partiellement urbanisables (zones pyjamas). Ce sont donc prs de 50.000 hectares qui taient thoriquement urbanisables au lendemain du SDRIF rvis (1994). Ce chiffre est rapprocher des 185.000 hectares occups par des terrains urbaniss dont 110.000 par lhabitat (source: MOS - (IAURIF) -Mode doccupation des sols en 1999). Or llargissement de lassiette urbanisable na pas produit les effets esprs et la construction ne sest pas ncessairement porte sur ces nouvelles emprises. Le gros de la construction se situe dans un rayon de 30 kilomtres avec une dominante dans les anneaux de 10 30 kilomtres de Paris, cest--dire entre lA 86 et la Francilienne. Cest l que le march de la promotion prive et lactivit des organismes HLM ont t les plus intenses. Il faut rappeler quune part importante des espaces
nouvellement urbanisables, compter de 1994, se situe au del de cette rocade. Il est toutefois intressant de noter que le dclin de la construction depuis 1994 concerne cette zone de la grande priphrie et les franges franciliennes. Malgr la pression de la demande et contrairement une ide frquemment exprime, jamais on a aussi peu construit aux marges de la rgion. Cette remarque intressante formule par lIAURIF conduit se poser la question: puisque les espaces urbanisables situs au del du rayon de 30 kilomtres ne sont pas utiliss, ne doit-on pas, dans le futur SDRIF, rduire certaines zones urbanisables non encore utilises, tout en sassurant, en contre partie, que les zones restant urbanisables le seront avec une densit suffisante?
Consquences nfastes de ltalement urbain : Laccroissement de lagglomration depuis quarante ans se traduit par une consommation excessive de certains espaces disponibles et plus prcisment par une mauvaise utilisation de la denre rare que sont les espaces naturels de la rgion qui comprend heureusement encore quatre vingt cinq pour cent despaces libres et ouverts, agricoles et forestiers. La consommation a t de 500 hectares dans les bourgs et dans les villages, entre 1999 et 2003, au lieu des 200 hectares prvus dans le SDRIF de 1994. Daprs le Conseil rgional de lOrdre des Architectes dIle-deFrance, cest dans les zones urbanisables (zones pyjamas) dont il est question plus haut quelle aurait d se faire pour quarante pour cent. La fuite de certains Franciliens en qute dun logement vers les villes priphriques du Bassin parisien est aussi conforte par la desserte de certaines dentre elles par le TGV. La poursuite du desserrement de la population au cours des vingt dernires annes, lmiettement de lespace par lclatement, rel mais encore mesur, de lurbanisation autour des bourgs et des villages aux priphries de la rgion vont fondamentalement loppos dune politique de dveloppement durable soucieuse de prserver les ressources non renouvelables que sont les espaces agricoles et naturels et les nergies fossiles.
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La presse nous apprend que 63 % de nos concitoyens rvent de vivre en pavillon ou dans une maison de village. Il importe ce propos de souligner que la construction de nombreux pavillons prsente un certain nombre dinconvnients pour la collectivit. En effet, dans le cas extrme du pavillon plus ou moins isol sur une parcelle, sa construction aboutit un gaspillage despace. Les mnages qui y rsident sont amens multiplier les dplacements mcaniss privs (personnels et professionnels), ce qui conduit des dpenses dnergie supplmentaires et une pollution accrue, notamment en matire de gaz effet de serre (CO). Leur loignement relatif des centres contraint les municipalits des travaux dquipement et de viabilisation qui engendrent des surcots. Les consommations dnergie dans un pavillon sont actuellement suprieures celles dun appartement. Avec le dveloppement de lnergie solaire, cette situation pourrait sinverser, mais quand? En morcelant les territoires agricoles, ce type dhabitat est dfavorable au maintien et la valorisation des cultures priurbaines utiles pour lapprovisionnement de proximit. Il rend aussi les dplacements de biens de premire ncessit, tout comme ceux de grande consommation, plus coteux en termes de logistique et de transport. Lquipement commercial est un lment particulirement important de la vie collective et de la stratgie damnagement du territoire. Malheureusement les grandes implantations ont souvent t lies des opportunits foncires, fiscales, financires. Il nexiste pas actuellement doutil rgional de rgulation. Les autorisations sont prises lchelon dpartemental et la modification de la loi Royer nimpose plus la consultation des dpartements limitrophes. Lhabitat dispers a encourag le dveloppement de lurbanisme commercial . Le centre commercial difi sur un terrain priv offre certes des services multiples de centreville, mais il est consommateur de surfaces disponibles et gnrateur de nombreux dplacements. La mise en place de lObservatoire de lquipement Commercial dle-de-France (OECIDF) na pas permis la ralisation dun schma global dorientation face aux schmas dpartements. Compte tenu des consquences nfastes avres, il faut que les dcisions dimplantations commerciales partent de lexistant. La densification doit constituer loccasion de mettre en harmonie lexistant en appuyant fortement le commerce de proximit. Le souhait de beaucoup de mnages franciliens de vivre dans le priurbain serait, nous dit-on, le plus fort dEurope. Cette aspiration vient-elle seulement dun dsir despaces ouverts ou bien dun mal-vivre dans la ville? Il nous semble quil serait intressant de connatre quelles sont les
motivations de ces migrants qui sont souvent de jeunes mnages avec deux enfants pour lesquels le logement social est lune des tapes du parcours rsidentiel. Cet exode correspond-il une aspiration: avoir un jardin pour les enfants? Ou bien, plus vraisemblablement, la raret et la chert des grands appartements en zone dense? Une meilleure connaissance des souhaits profonds de ces exils permettrait de mieux orienter la politique du logement de la rgion et, par voie de consquence, de mieux matriser les choix en matire dimplantation de lhabitat pour remdier momentanment ltalement urbain et mettre un terme au dveloppement anarchique de certains bourgs et villages. === Depuis une dcennie, pour des raisons diverses, en relation avec, entre autres, le prix du foncier, la desserte des territoires, les dplacements domicile-travail, les amnageurs cherchent promouvoir le retour la ville compacte reconstruite sur elle-mme afin de lutter contre ltalement urbain, consommateur despaces et gnrateur de trajets de plus en plus longs. Cest ce qui a conduit les urbanistes parler de densification de la ville. Or, dans la conscience collective, ce concept est le plus souvent associ une image ngative. Dans lesprit de beaucoup, densit signifie verticalit (les tours et les barres), surpeuplement, laideur, concentration, alors que cest lamlioration de la qualit de la vie qui doit tre le but recherch travers notamment de nouvelles formes urbaines. Il est donc indispensable, avant de sengager dans cette dmarche, de bien faire ressortir ce quil faut entendre par densit. Cest ce que nous allons tenter de faire dans le chapitre suivant.
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Chapitre III - La densit
Quentend-on par densit ? La densit est une formule mathmatique qui sexprime sous forme de rapport. Elle exprime un rapport thorique entre une quantit ou un indicateur statistique (nombre dhabitants, nombre demplois, nombre dentreprises, nombre de mtres carrs de plancher, etc.) et lespace occup (surface de terrain brute ou nette, surface de terrain cessible ou tout autre mesure de superficies diffrentes chelles). La densit brute prend en compte lespace considr intgralement sans exclusion: les quipements collectifs, les quipements dinfrastructure et de superstructure, les espaces verts sont inclus dans le calcul, ainsi que les particularits physiques du terrain (cours deau, pentes, plans deau, etc.). La densit nette se calcule, le plus souvent, la parcelle ou llot. Elle prend en compte lensemble des surfaces uniquement occupes par une affectation donne (activit, commerce, quipement, logement, etc.) et ses annexes (aires de stationnement, emprise du bti, espaces libres lintrieur des parcelles, voirie de desserte interne, etc..). De ce fait, cest une multitude de densits qui peuvent tre analyses selon laire gographique de rfrence, le type de surface de rfrence et lindicateur statistique pris en compte. Pour mieux apprhender ce quest la densit, il nous a sembl que le plus parlant pour fixer les ides serait de trouver des points de repres connus de la plupart des Franciliens. Cest pourquoi nous avons pens quil serait judicieux de nous rfrer lvolution travers les ges des morphologies urbaines dans la rgion capitale. Pour cela nous nous sommes reports aux travaux de lIAURIF publis en juin 2005 sous la forme de trois Notes rapides intitules apprhender la densit dont nous avons tent de rsumer lessentiel afin dtablir les repres souhaits et de se donner ainsi une premire approche commune du sujet.
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Les repres historiques : Sans pour autant nier leur intrt, il ne nous a pas sembl utile danalyser en dtail comment taient constitues les cits mdivales, ni les villes et faubourgs du 18me sicle, mme si elles nous ont laiss de nombreuses traces (dans la trame urbaine, au travers des noms de lieux, etc.), le bti stant, sauf dans quelques quartiers historiques, largement renouvel depuis. Par contre, il nous a paru ncessaire de nous attarder quelque peu sur des tmoins plus proches de nous, mieux connus de tous, qui permettent dapprhender ce quil faut entendre par densit . Du 18me sicle nos jours, la physionomie du cur des villages na pas beaucoup chang. Autour de lglise et de la place centrale avec sa mairie, le bourg sest tendu progressivement le long de voies principales plus larges bordes de maisons contigus qui ne font gure plus de deux tages. Pour illustrer notre propos, on peut citer un centre-bourg du dbut du 19me sicle, Rueil, avec les chiffres clefs connus de 1817 : (*) A lchelle de la commune (dont la bti noccupe quune faible part): Densit rsidentielle(*): environ 1,25 foyer/ha Densit de population(*): 5 hab/ha (**) A lchelle de llot bti: Coefficient demprise au sol (CES)(**): 48 % Nombre moyen de niveaux(**): 2,5 Densit btie estime 1,2 (**) La densit btie est gale au CES (coefficient demprise au sol) multipli par le nombre de niveaux. Le CES est le rsultat de la division de lemprise au sol du bti par la surface de llot considr . Contrairement aux villages, la ville du 19me sicle se complexifie et change radicalement dchelle. PARIS, en particulier, va stendre constamment du fait de laccroissement de sa population et grce aussi laugmentation progressive de la vitesse des modes de transport qui va permettre au citadin de parcourir, en temps constant, des distances de plus en plus grandes dans lexercice de ses activits quotidiennes (marche pied, cheval, fiacre, omnibus, tramway, bus, mtro, RER, etc.). Paris finit
par absorber les communes riveraines en 1860. En mme temps, le noyau central qui remonte lpoque mdivale touffe. Haussmann engage un vaste programme de rnovation pour rendre la ville plus are, plus hyginique et plus lisible . Il rforme le rseau viaire, tend la ville vers la priphrie, lance un programme dembellissements et dquipements. Les travaux dassainissement, la destruction des lots insalubres, la restauration des monuments, la cration de parcs et de jardins redessinent la ville. Des immeubles de rapport, composs dappartements, se multiplient. Ces constructions en pierre de taille prsentent, par lot, les mmes lignes de faade et de toit. Cette unit de hauteur (R + 5 + combles) qui rpond une forte demande et que les progrs de la construction et de la scurit (hauteur de la grande chelle des pompiers) autorisent, et desthtique accentue lhomognit de ce nouveau paysage urbain et gnre des densits trs leves. Les lots btis, bien que trs denses, crent un nouvel quilibre avec lespace public des rues. Exemple : la ville haussmannienne au 19me sicle: Paris - 6me (*) A lchelle de la ville. Densit rsidentielle(*): 300 lgts/ha Densit de population(*): 450 hab/ha (**) A lchelle de llot. Coefficient demprise au sol (CES)(**): 75 % Nombre moyen de niveaux(**): 6 Densit btie estime 4,5 (**)
Les banlieues pavillonnaires - Les banlieues ( lorigine, la banlieue tait un territoire denviron une lieue autour dune ville sur lequel stendait le ban, la juridiction de celle-ci) qui se sont dveloppes partir de petits bourgs qui croissent ds la fin du 19me sicle grce lamlioration des moyens de transport (le chemin de fer). Des lotissements pavillonnaires remplacent parcs et forts ainsi que de grands terrains rests libres. Des maisons individuelles avec jardin, structures autour dun rseau de voies nouvelles, crent une urbanisation peu dense. Les parcelles sont de 300 m en moyenne. Telle est la trame urbaine de nombreuses communes priphriques.
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Exemple: Athis-Mons (*) A lchelle de la commune. Densit rsidentielle (*): 3 lgts/ha Densit de population(*): 12 hab/ha (**) A lchelle de llot. Coefficient demprise au sol (CES)(**): 15 % environ Nombre moyen de niveaux(**): 2 Densit btie estime 0,3 (**)
Lhabitat social de lentre-deux-guerres - Ds le dbut du 20me sicle, la ncessit de traiter le problme des quartiers insalubres et de dcongestionner la ville repose la question du logement social. Une loi de 1912 cre les offices publics dHBM (habitation bon march). La ralisation des programmes de logements sociaux seffectue grce lintervention des pouvoirs publics, mais galement celle du patronat social. La construction des habitations sur les espaces laisss libres par la destruction de lenceinte de Thiers est la plus vaste opration damnagement parisienne du 20me sicle, constitue par les ensembles dHBM construits la priphrie. Cette opration a pour but de lutter contre la propagation des maladies infectieuses dans les quartiers insalubres et de btir de telle sorte que lair et la lumire pntrent dans les appartements, tout en rpondant la ncessit dendiguer la crise du logement qui touche les classes populaires. Plusieurs oprateurs vont intervenir dans lamnagement de la ceinture de Paris: lOffice public dHBM de la Ville de Paris, la Rgie immobilire de la Ville de Paris et des entreprises prives. Les oprations sont menes sur des blocs entiers. Dans les annes trente, la moiti des terrains de la ceinture est construite ou en chantier.
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Exemple: les HBM des marchaux - Paris - 1925 (*) A lchelle du quartier. Densit rsidentielle(*): Densit de population(*):
270 lgts/ha 450 hab/ha
(**) A lchelle de llot. Coefficient demprise au sol (CES)(**): 52,5 % Nombre moyen de niveaux(**): 8 Densit btie estime 4,2 (**)
Hors Paris, le dpartement de la Seine cre diffrentes cits-jardins. Ce sont des morceaux de ville de densit moyenne, structurs par un rseau viaire et par des quipements ncessaires la vie du quartier. En gnral, habitat collectif, habitat individuel et maisons de ville sont mls. Exemple: la cit-jardin de Suresnes - 1947
(*) A lchelle du quartier. Densit rsidentielle(*): 60 lgts/ha Densit de population(*): 270 hab/ha (**) A lchelle de llot. Coefficient demprise du sol (CES) (**): 46 % Nombre moyen de niveaux (**): 5 Densit btie estime 2,3 (**) Les grands ensembles A partir des annes 60, en cho lappel de lAbb Pierre de 1954, les proccupations quantitatives que pose la reconstruction conduisent favoriser les oprations dhabitat collectif qui vont constituer les grands ensembles ainsi que des oprations plus modestes implantes sur des terrains laisss libres aux marges de lhabitat pavillonnaire. La ncessit de construire vite et les progrs de lindustrialisation vont conduire limplantation de tours et de barres, en complte rupture avec les alignements existants et avec la trame des voies.
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Exemple: La Courneuve - 1965-1970 (*) A lchelle du quartier. Densit rsidentielle(*): Densit de population(*):
115 lgts/ha 350 hab/ha
(**) A lchelle de llot. Coefficient demprise au sol (CES) (**): 5% Nombre moyen de niveaux (**): 15 Densit btie estime 0,75 (**) Le pavillonnaire rcent en opration groupe - Les oprations dhabitat pavillonnaire dveloppes dans les annes 1980 comportent, le plus souvent, des ensembles dhabitat individuel prsentant deux trois maisons mitoyennes. Ce type dhabitat permet datteindre de meilleures densits que les lotissements purement pavillonnaires. Exemple: Quartier de lglise de Voisins-le-Bretonneux - (1979) (*) A lchelle du quartier. Densit rsidentielle(*): 12 lgts/ha Densit rsidentielle(*): 48 hab/ha (**) A lchelle de llot. Coefficient demprise au sol (CES)(**): 25 % Nombre moyen de niveaux (**): 2 Densit btie estime 0,5 (**) En conclusion, il faudra distinguer densit et formes urbaines . Certaines des formes voques dans lAnnexe n 2 ont marqu leur poque et ont concouru forger la silhouette de nos villes. Mais ces grands clichs destins mieux apprhender ce quil faut mettre derrire le concept de densit ne constituent pas, eux seuls, lessentiel de la production urbaine. Lvolution de la morphologie des villes est le rsultat soit de politiques volontaristes, soit dun renouvellement spontan, soit dextensions au coup par coup marques par la trame viaire et le parcellaire rural existant. Si cest pour des raisons dhygine quune certaine d-densification a t engage au dbut du 19me sicle, la dispersion dans lespace tant considre comme ncessaire la qualit de la vie, lorientation mise en avant aujourdhui, dans loptique dun dveloppement plus durable, est
celle du renouvellement de la ville sur elle-mme et dune indispensable conomie au niveau de la consommation des espaces agricoles et naturels. Une connaissance plus complte de ce qui fait la forme de la ville est ncessaire pour viter de rduire celle-ci au seul concept de la densit. Cela doit conduire un usage plus judicieux du sol et un meilleur quilibre entre les espaces ouverts et les espaces construits. La densit permet, tout en sappuyant sur des indicateurs prcis (voir Annexe n 2) de poser des repres pour analyser des situations diverses et rpondre des objectifs de dveloppement. Le COS reste ce jour loutil le plus utilis par les professionnels de la construction. Il constitue une rfrence commune mme si cest un outil trs imparfait quant la forme urbaine. Parler de forte ou de faible densit , sans prciser si lon parle dhabitants, de logements, demplois ou de surfaces bties, conduit des incomprhensions entre les diffrents acteurs de lamnagement. Cest pourquoi il est ncessaire de toujours prciser les modes de calcul et les espaces de rfrence.
Formes urbaines et densit : Entre lhabitat individuel peu dense et lhabitat collectif trs dense, il existe bien dautres possibilits de btir. Les diffrents types de tissus urbains communment rencontrs en Ile-deFrance peuvent tre classs selon plusieurs degrs de densit btie : Faible de 0 1. Moyenne de 1 2. Forte plus de 2. ou de densit rsidentielle : Trs faiblede 15 25 lgts lhectare le lotissement. Faible de 25 50 lgts lhectare le village. Moyenne de 50 75 lgts lhectare le centre bourg. Forte plus de 100 lgts lhectare le quartier. Trs forte plus de 200 lgts lhectare llot haussmannien.
La frise qui figure au bas de la page 28 en est une illustration schmatique

avec, en regard, diffrentes possibilits de btir de lhabitat individuel et de lhabitat collectif. Cette frise montre que le type dhabitat et sa hauteur ne dterminent pas toujours une forte densit et que certaines formes dhabitat individuel peuvent tre denses. Comme le rappelle lIAURIF dans ltude prcite, la densit nest quun lment dapprhension de lespace urbain et ne correspond pas des formes urbaines spcifiques. Rciproquement, une forme urbaine ne conditionne pas totalement la densit dun espace. Une forte densit nest pas forcment synonyme dune grande hauteur et il est possible de faire de lhabitat individuel, intermdiaire ou semi-collectif assurant des densits importantes . De plus, les rapports entre surfaces bties et surfaces libres, la qualit des espaces publics et lintensit de la frquentation participent tout autant lambiance urbaine .
Lagglomration parisienne est-elle dense ? Grce aux donnes dont nous disposons, nous savons que la densit de la population parisienne (DP) atteignait, au 14me sicle, 500 habitants lhectare ( lintrieur des 439 hectares dlimits par lenceinte de Charles V). En 1861, alors que les limites de Paris ont t repousses jusqu lenceinte de Thiers, la densit moyenne (DP) baisse 217 habitants par hectare, alors quelle slevait 850 hab/ha dans le centre (2me & 3me arrondissements). Depuis lors, ces densits leves ont t divises par 4 et il ne faut pas rendre Haussmann responsable de cette chute des densits . Si le percement des avenues nouvelles a permis de dgager des espaces plus larges, en revanche les constructions aux abords sont trs denses et compensent largement les terrains concds la voirie et aux parcs et jardins. La densit du bti haussmannien est, aujourdhui encore, lune des plus leves qui soit. Elle atteint 4 en moyenne sur des lots entiers et dpasse 5 dans certains cas. Les rsidents des quartiers haussmanniens nont pas pour autant limpression de vivre dans un milieu touffant . Ils semblent plutt apprcier la qualit des logements (hauteur, surface) et celle du quartier dans lequel les divers services sont trs accessibles.
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En 1921, Paris comptait 2.900.000 habitants. En 1954, la population parisienne tait encore de 2.850.000. Ce chiffre a baiss rapidement jusquen 1975 (2.300.000 habitants). La courbe a vu sa chute ralentir depuis et atteindre, en 1982, 2.176.000 habitants, puis 2.125.000 en 1999. Paris prsente un paradoxe. Entre 1973 et 2000, la surface habitable dans Paris est passe denviron 55 millions de mtres carrs 72 millions, soit un accroissement de plus de 25 % alors que la population a diminu, elle, de 7 %. Cette anomalie apparente (plus de surfaces habitables et moins dhabitants) sexplique par une diminution de la taille des mnages passant de 2,3 1,9 personnes par logement et, surtout, par une forte augmentation de la surface habitable par personne passant de 22 mtres carrs (en 1973) 34 mtres carrs (en 1996), soit un accroissement de prs de 55 % en vingt trois ans. Par ailleurs, le dveloppement des activits qui ont parfois pris la place des logements explique aussi la dpopulation historique du centre de Paris. Un autre lment statistique surprend. Sur les 10.540 hectares que Paris occupe, lhabitat, les quipements publics et les activits diverses ne stendent que sur 5.000 hectares, ce qui reprsente moins de 47,5 % de lespace total. Le reste est dvolu essentiellement la voirie, aux talus plants, aux quais et aux lots (24 %), aux espaces verts et aux parties plantes des Bois de Boulogne et de Vincennes (16,5 %), aux terrains de sport dcouverts (4,6 %). La Seine et les canaux occupent 2,4 %, le domaine ferroviaire 3,9 % et les cimetires 1,1 %. Dans la dfinition INSEE de 1999, lagglomration de Paris stend sur 272.300 hectares et compte 9.645.000 habitants, soit en moyenne 35 habitants par hectare (DP brute). La densit saccrot en se rapprochant du centre. Elle est de 18 en grande couronne, de 61 en petite couronne et de 202 Paris (245 si on retire les Bois de Boulogne et de Vincennes). Ainsi, Paris rassemble 22 % de la population sur un peu moins de 4 % de la superficie de lagglomration de Paris. En nombre dhabitants par hectare (DP brute), Paris et la petite couronne qui comptaient, toujours en 1999, 6.164.238 habitants sur une superficie de 76.200 hectares, compars des grandes villes franaises ou europennes comme Lyon, Marseille, Barcelone ou Hambourg, ont une densit leve (81 hab/ha) contre 58 pour laire mtropolitaine de Barcelone, 14 pour lagglomration de Lyon, 13 pour celle de Marseille
ou 8 pour le Land de Hambourg. Toujours compare en nombre dhabitants par hectare (DP brute), la densit de Paris et de sa petite couronne (81 hab/ha) est plus leve que celle du Grand Londres (45) mais plus faible que celle de la Ville de New York (89) ou de la Ville de Tokyo (130). La densit des emplois (DE brute) suit peu prs la mme loi de rpartition avec toutefois un tropisme plus centralisateur. Toujours en 1999, lagglomration de Paris comptait 4.768.000 emplois, soit une densit en moyenne de 17 emplois par hectare, passant de 14 en grande couronne 27 en petite couronne et 157 Paris qui accueille ainsi 34 % des emplois pour une population de 22 %. Lemploi est donc sensiblement plus concentr que lhabitat. Un constat peu prs similaire est fait Londres, New York et Tokyo qui prsentent des concentrations demplois au moins aussi fortes que Paris. La concentration des emplois minimise les distances parcourues et facilite les changes et lusage des transports en commun. Toutes ces donnes nous permettent de dire que le concept de densit est beaucoup moins inquitant que lide quon sen fait souvent. Si celle-ci na pas trs bonne presse, cest par suite dune mconnaissance de son rel contenu. Les exemples cits plus haut font bien ressortir que la densit nest quun lment de lapprciation de lespace urbain et quelle ne correspond pas des formes urbaines spcifiques. Rciproquement une forme urbaine ne conditionne pas la densit dun espace . Cet aspect de la densit sera repris essentiellement dans le chapitre VII. Nous noterons la fin de ce chapitre que, parmi les indicateurs les plus utiliss et dcrits dans lAnnexe n 2, doivent tre retenus les trois indicateurs statistiques fondamentaux suivants :
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Densit du bti (DB) =
Surface de planchers -------------------------------Surface de terrain
Nombre dhabitants Densit de population (DP) = --------------------------------Surface de terrain Nombre demplois -------------------------------Surface de terrain
Densit demploi (DE) =
Nous allons examiner dans le chapitre suivant quels sont les avantages quantitatifs et qualitatifs de laugmentation de la densit.
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Une illustration de la densit
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Chapitre IV - Effets positifs de la densification: gain despace et meilleure qualit de vie
Les travaux de lIAURIF mettent en vidence la dimension stratgique de la densification. La lutte contre un talement urbain non matris doit tre rendue possible par la reconstruction de la ville sur elle-mme, souhaitable puisquelle va dans le sens du dveloppement durable, mais aussi bnfique parce quelle permet damliorer, en respectant quelques principes, la qualit de vie, et de revenir une meilleure urbanit . Lenjeu est double: il faut construire plus en consommant moins despaces (le quantitatif), en donnant tous un accs plus rapide aux emplois et aux services publics et privs (le qualitatif). Il doit tre possible de rpondre ce dfi majeur grce une densification matrise et un urbanisme privilgiant des formes urbaines moins consommatrices despace, aptes amliorer le lien social et renforcer la qualit de vie des Franciliens.
Les avantages quantitatifs : Dans le mandat donn par le Gouvernement au Prfet de Rgion, Bertrand Landrieu, pour la rvision du SDRIF, le 13 septembre 2005, il est indiqu: LIle de France qui regroupe 20 % de la population franaise reprsente moins de 10 % des constructions France entire. La faiblesse du rythme de la construction de logement se traduit par une envole des prix lacquisition et en location qui rend les conditions daccs au logement de plus en plus difficiles pour une part croissante des habitantsLe schma directeur devra, en tant que document de planification territoriale, autoriser la cration dune offre suffisante de terrains permettant la construction de logements, notamment aids, pour tous les FranciliensLe nouveau schma directeur devra ainsi rendre possible un rythme annuel de construction neuve de 60.000 logements afin de couvrir les besoins annuels estims en moyenne 54.000 et de rsorber les
retards accumuls depuis 1990 qui slvent environ 160.000 logements . Cest le chiffre de 60.000 logements aids ou privs raliser annuellement que le Prsident de la rgion, Jean-Paul Huchon, a retenu dans le souci de rpondre aujourdhui et demain aux besoins des Franciliens. Il prcisait, ce propos, dans son intervention du 10 mars 2006, au cours de laquelle il prsentait une premire esquisse du projet rgional, que le chiffre avanc est celui sur lequel nous devons appuyer notre dmarche de densification raisonne . Le droit au logement est nonc dans des textes de loi et constitue un devoir de solidarit pour tous les citoyens. La Dclaration universelle des Droits de lHomme reconnaissait dj, dans son article 25-1, que le droit au logement fait partie des droits sociaux: Toute personne a droit un niveau de vie suffisant pour assurer sa sant, son bien-tre et ceux de sa famille, notamment pour lalimentation, lhabillement, le logement, les soins mdicaux ainsi que les services sociaux ncessaires . Ce droit est galement rappel dans la Charte des droits fondamentaux de lUnion europenne. La mise en chantier annuelle de 60.000 logements est lobjectif fix. Pour latteindre, il va falloir prendre en compte lvolution de la demande en attente et venir manant de mnages de petite ou de trs petite taille, de tous ges et de toutes conditions, utilisateurs de services et dsirant tre mieux relis lagglomration . Le thme du prsent rapport nest pas le logement en soi, mais celui de sa place parmi les divers facteurs permettant de raliser une densit optimale dans la rgion capitale. A ce stade, il est ncessaire de rappeler que la position du C.E.S.R.Ile-de-France, sur les questions qui touchent le logement, demeure inchange. Elle reste lune de ses proccupations majeures. Comme dans ce rapport, il sera souvent question de lhabitat, il tait ncessaire de rappeler ce qui prcde. Lobjectif est trs ambitieux mais cest celui vers lequel nous devons tous imprativement tendre ajoutait, le 10 mars, le Prsident Huchon. Certes le chiffre pourrait tre discut, compte tenu des incertitudes en matire de dmographie, par exemple. Sur la base des tudes actuelles, il est possible de tabler sur un accroissement de la population francilienne. Elle augmenterait de plus dun million dhabitants lhorizon 2030. En
raison de lvolution de la population, surtout de son vieillissement, et de laugmentation probable du nombre des mnages, le chiffre de 60.000 logements est tout fait plausible. Les prvisionnistes tablent sur 870.000 mnages supplmentaires lchance du SDRIF. Compte tenu du retard accumul et des besoins actuels (plus de 360.000 demandes de logement insatisfaites), le chiffre avanc de 60.000 logements/an, est celui qui sera retenu dans le prsent rapport. Le rythme annuel de la construction de logements arrt, le chiffre de 60.000 est-il compatible avec la ncessit de mettre un terme ltalement urbain? On ne peut pas ne pas voquer le chiffre de 1.750 hectares consomms par an pour raliser moins de 45.000 logements en moyenne, alors que le SDRIF de 1994 prvoyait un rythme annuel de 53.000. Ltalement urbain est-il vraiment invitable? En Ile-de-France, la densit rsidentielle (DR) moyenne des zones dhabitat est de 50 logements par hectare (lgts/ha). Ce rapport varie, bien entendu, selon les zones. Elle est de 300 lgts/ha Paris, de 103 lgts/ha dans les Hauts-de-Seine, de 60 lgts/ha dans la Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, de 30 lgts/ha dans les Yvelines et dans le Val dOise, de 26 lgts/ha dans lEssonne et de 22 lgts/ha dans la Seine-et-Marne. Il faut savoir, cest lIAURIF qui nous lindique, quentre 1990 et 2003, la densit rsidentielle (DR) a progress de 7 lgts/ha dans les Hauts-deSeine, de 3 lgts/ha dans la Seine-Saint-Denis et de 2 lgts/ha dans le Valde-Marne. Elle na pas volu dans les autres dpartements. Cette information nous permet de voir quels sont les dpartements dans lesquels un effort de densification a dj t entrepris. Cest exclusivement dans la premire couronne, l o le terrain est le plus cher. Une tude conduite dans le dpartement de lEssonne montre que, dans lhypothse retenue (60.000 logements/an), une relance de la construction est tout fait possible. Sans volont de densification, elle conduirait une consommation de 6.500 ha aux termes du futur SDRIF, alors quavec un rel effort, le besoin en surface dhabitat construire serait peine suprieur la consommation actuelle (3.000 ha). Une relance de lhabitat sans densification matrise conduirait aggraver ltalement urbain et priver lagriculture francilienne, lune des plus productives de France, dune part non ngligeable de son outil de travail .
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Pourtant le recyclage et la densification des espaces urbaniss existants ne suffiront pas toujours satisfaire les besoins de construction. Ltalement urbain quand il est ncessaire doit tre contrl, matris. Le but atteindre est lutilisation la plus raisonnable et la plus conome possible des espaces dans tous les secteurs urbaniser.
Les avantages qualitatifs : La densit fait peur, alors quil sagit pourtant dun processus ancien et spontan de valorisation urbaine (J.P. Palisse). Ce processus rsulte tout autant de la tendance la polarisation des activits humaines que de la recherche dun meilleur accs aux services de proximit publics et privs. Les illustrations sont nombreuses dans lhistoire des villes. Ainsi les notes rapides de lIAURIF dont nous avons dj parl, publies en juin 2005, montrent que le Paris haussmannien est deux fois plus dense que le Paris mdival. Un exemple rcent est celui des Hauts-de-Seine qui, bien que ne disposant pas de surfaces urbanisables nouvelles, a construit autant de logements sur son territoire que la Seine-et-Marne et 60 % de plus que lEssonne. Les constructions nouvelles ont t ralises, le plus souvent, sur danciens sites industriels, mais aussi dans le cadre dune densification globale et multiforme qui a permis un gain annuel de prs de 3.000 logements. Certains avancent que cest sans doute en raison de lorigine rurale de beaucoup de Franciliens que la densification a si mauvaise presse. Mais cest aussi en raison des grandes oprations de rnovation urbaine et de logement de la deuxime moiti du 20me sicle que la densit est assimile une forme urbaine sgrgative. Pourtant ces oprations ntaient que de densit trs moyenne, trs souvent infrieure 1, densit quivalente celle dun centre de bourg rural ou dun ensemble de maisons de ville et deux fois moins dense que le bti de type haussmannien, mais aussi des cits jardins ou des HBM de lentre deuxguerres, aujourdhui trs recherches. Pour valoriser le concept de densification, il est indispensable de faire la dmonstration quelle est non seulement compatible avec la qualit du cadre de vie mais quelle est galement loccasion de lamliorer.
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Pour cela, il y a quatre conditions : 1) - Les oprations de densification doivent parfaitement sintgrer dans le bti existant et constituer un plus pour les habitants concerns en termes de qualit de vie et denvironnement. Elle doit permettre aux habitants de profiter plus facilement des avantages de la ville rinvente grce un meilleur accs aux services publies et privs, aux quipements collectifs (sportifs, sociaux, culturels, etc.), aux moyens de transport, aux emplois, aux commerces, aux espaces publics, aux loisirs, etc. La densification doit tre proportionne la capacit de rpondre aux besoins divers des urbains. 2) - La densification doit tenir compte de la situation gographique de la ville, de son hritage et du milieu urbain, des sites voisins, des contraintes environnementales mais aussi conomiques et sociales. Densit ne signifie pas uniformit, mais plutt diversit . 3) - La densification nest pas une fin en soi. Si elle permet de rpondre aux besoins de la majorit des habitants, elle ne constitue pas pour autant une valeur morale qui soit opposable tous. Autrement dit, la faible densit nest pas condamnable quand elle na pas pour effet de fragiliser lenvironnement et nengendre pas une demande excessive de services coteux. Dans un contexte rural, la faible densit est trs acceptable. 4) - La densification doit permettre la coexistence, dans la ville, de lhabitat, de lemploi, des quipements et des services et favoriser la mobilit raisonne et durable grce des moyens de transport appropris. Lespace public, ouvert ou bti, lieu de rencontre et dchange, est llment fondateur de lidentit de la ville. Il doit tre reconnu par le plus grand nombre. Sa conception doit tre adapte aux formes de la ville et intgre dans son environnement. Notamment, la prsence vgtale et laccessibilit aux espaces naturels permettent dasseoir une stratgie de densification. Lattractivit de la ville dpend de tous ces facteurs, de mme que la qualit de vie de ses habitants. Pour tre russie, la densification doit tre comprise et accepte. Cest ncessairement un processus lent qui suppose volutivit et rversibilit. Il ne simpose pas.
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La densification suppose aussi que les cots du foncier soient contenus. Elle a trop souvent pour effet dentraner une hausse des valeurs foncires et en cela elle porte en elle-mme sa propre contradiction puisquelle engendre trop souvent le dplacement vers la priphrie des plus dmunis. Pour viter ltalement urbain et la disparit sociale entre le centre et la priphrie, la stratgie de densification doit seffectuer dans le cadre dun plan global de rnovation garantissant une large diversit doffres en matire de logement. Enfin une stratgie de densification doit permettre de conforter le meilleur accs possible lhabitat, lemploi, aux quipements publics et aux divers services de proximit, en un mot assurer la mobilit de tous. Cela suppose que les diffrents centres de vie soient accessibles, correctement desservis par les transports en commun et que la liaison avec les services rgionaux soit assure par des moyens de dplacement rapides. Une densification matrise repose avant toute chose sur une organisation performante et rationnelle des moyens de transport publics et privs dans le cadre dune co-modalit bien conue.
Densifier de faon qualitative certes, mais pourquoi, comment et pour qui ? Cest ce que nous allons tenter dexpliquer dans le chapitre suivant.
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Chapitre V - Pourquoi densifier, comment et pour qui ?
Pourquoi densifier? - Tout le monde saccorde pour dire quun des problmes cruciaux qui se posent la rgion est celui du logement. Le nombre de besoins insatisfaits est inquitant. Par suite dune insuffisance notoire de constructions neuves, notamment de logements sociaux, les carts de prix se sont progressivement accrus entre les diffrents segments du parc de logements (locatif trs social, locatif social, locatif libre, accession la proprit) bloquant la mobilit dans le parc social et assignant rsidence les populations les plus dfavorises. La dfaillance de loffre se traduit par une exclusion croissante des populations les plus pauvres mais aussi des classes moyennes aujourdhui. Contraintes de quitter le centre de lagglomration ou de ne plus pouvoir y accder en raison de la hausse spectaculaire et incontrlable des prix du foncier et de la construction ou de la rnovation et des loyers, ces diffrentes catgories sont repousses vers la priphrie. Daprs les experts en matire de dmographie et de logement, quils soient de lINSEE, de la DREIF, de lAORIF ou de lIAURIF, il faut construire 35.000 logements par an pour faire face la croissance du nombre des mnages, 4.600 pour maintenir la proportion de logements vacants au niveau actuel, 6.400 pour rattraper le dficit accumul entre 1990 et 2005 et enfin 14.000 pour compenser les disparitions de logements dans le parc existant. Le total des besoins se monte bien 60.000 units par an en moyenne (soit 1,5 million lhorizon 2030). La densification doit galement permettre de rduire les ingalits sociales et territoriales. Leur rduction passera par une action forte envers les territoires et les quartiers dgrads et dvaloriss en recrant de lurbanit dans ces secteurs, notamment travers le maintien de services, d'espaces publics de qualit, de commerces et en favorisant la mobilit des habitants . Chaque Francilien doit pouvoir accder, dans un primtre suffisamment proche de chez lui, aux commerces, aux services, aux loisirs, etc., tous ces lieux de vie qui permettent aux personnes de vivre quotidiennement de faon quilibre. Supprimer le stress, cest amliorer la qualit de vie de chacun. Nous avons vu quelles sont les consquences nfastes de ltalement
urbain, notamment en termes dallongement de dplacements automobiles. Construire pour rpondre aux besoins et rattraper le temps perdu est impratif, mais il faut aussi, en mme temps, mettre un terme ltalement diffus observ au cours des deux dernires dcennies. Tels sont les objectifs que lexcutif de la rgion propose de promouvoir pour aboutir une organisation spatiale fonde sur une ville plus compacte et plus fonctionnelle, garantissant aux Franciliens la mobilit, leur assurant une meilleure qualit de vie, une plus grande mixit fonctionnelle et sociale, une accessibilit scurise aux diffrents centres de vie locaux et rgionaux ainsi quun retour lurbanit. La relance de la construction doit ncessairement saccompagner dun srieux effort de densification raisonne pour que soient jugules conjointement la consommation dsordonne des espaces naturels et agricoles et la surconsommation des produits nergtiques qui sont de plus en plus chers et de plus en plus rares. La densification vise un double objectif: relancer la production de logements et conomiser les espaces naturels. Elle doit permettre de mieux utiliser les quipements collectifs, les services existants, les moyens de transports en commun, l o ils sont bien implants, et de les amliorer l o de rels besoins apparaissent, le but recherch restant trs clairement de rduire les dplacements pour lesquels on fait, le plus souvent, appel lautomobile. conomiser les espaces ouverts constitus, entre autres, par les espaces agricoles, cest garantir aux agriculteurs une visibilit foncire leur assurant la viabilit de leurs exploitations et leur permettant ainsi deffectuer des investissements plus long terme. Cest aussi renforcer les diffrentes filires et scuriser une partie de lapprovisionnement de lIle-de-France en produits horticoles et marachers. La demande de produits dorigine agricole augmentera invitablement dans lavenir pour plusieurs raisons: les besoins alimentaires dun bassin de plus de onze millions dhabitants vont crotre avec laugmentation de la population, la production de cultures nergtiques monte en puissance et mobilisera terme des surfaces importantes, les biotechnologies se dveloppent et ncessitent l'utilisation de produits agricoles de plus en plus nombreuse.
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Lle-de-France compte parmi les meilleures terres cultivables de notre pays. Il faut les prserver au maximum afin de rpondre ces demandes. Enfin la densification sinscrit aussi dans un plan de dfense des ressources naturelles et de lutte contre les nuisances de toutes sortes (bruits, incendies, inondations, pollutions, temptes, etc.) et de maintien de la biodiversit en prenant en compte la protection des espaces agricoles et naturels.
Comment densifier ? - Comprendre et accepter la compacit urbaine, cest participer un meilleur fonctionnement de la ville. Tel est le message quil est important de faire accepter par tous les urbains . Afin de dmystifier la densit , il est indispensable de faire ressortir que, dans le cur de lagglomration, qui comprend Paris et les communes distantes de moins de 10 kilomtres de son centre, seuls 40 % de la superficie totale sont affects lhabitat et que ce pourcentage diminue rapidement ensuite lorsque lon sloigne du centre pour ne plus reprsenter que 15 % au del de 20 kilomtres. Le cur dagglomration, et ceci malgr une densit de population (DP) dj leve, continue accueillir une part substantielle de la construction. Entre 1990 et 2000, plus du tiers des logements neufs mis en chantier dans la rgion Ile-de-France (35 % daprs lIAURIF) y ont t construits. Une analyse des espaces dj affects lhabitat en 1982 et de leur occupation en 2000 montre quun lent mais gnral processus de densification a dj t entam et sans que les habitants en souffrent. A titre dexemple, Paris, la densit rsidentielle (DR) est passe, en raison des nombreuses oprations de dmolitions et de reconstructions, de 318 logements 325 logements au cours de la priode considre. Les parcelles sous-utilises font souvent lobjet dune dmolition suivie de la construction dun immeuble plus important. En priphrie, ou bien ce sont des constructions neuves que lon voit apparatre la suite de la division dune parcelle, ou bien cest la construction dun petit collectif dans le centre ville. Enfin il faut souligner que les oprations nouvelles adoptent le plus souvent des densits comparables celles de leur environnement. Entre 1950 et 1975, lurbanisme administr a fait surgir des barres et des tours au milieu des champs: 1,2 million de logements construits pour accueillir dans des conditions de confort indites la population qui
sentasse dans les bidonvilles, les rapatris dAlgrie et la main-duvre immigre. Au contraire, aujourdhui, les nouveaux programmes se coulent dans le paysage et nengendrent pas de ruptures de forme ou de densit, y compris dans les espaces dj construits. On peut en tirer une conclusion pratique: la construction neuve rpond une demande locale qui prend elle-mme en compte lenvironnement immdiat. Cest cette condition quelle est accepte par les lus et par les riverains. A un type dhabitat donn, que ce soit un habitat collectif continu ou discontinu, diffus, group ou encore un lotissement de maisons individuelles, correspondrait une densit optimale quil est trs difficile de dpasser sans heurter. Une construction nouvelle trouvera toujours sa place dans un environnement donn, tant que cet optimum nest pas atteint. Ce respect de lenvironnement sinscrit dans une logique urbanistique. Aller au del implique toujours la mise en oeuvre de nouvelles infrastructures, de nouveaux quipements et de nouveaux services publics et privs. Ces investissements engendrent des cots importants pour la collectivit. Autrement dit, lorsquun espace est gagn par lurbanisation, la forme urbaine adopte, le parcellaire, lespacement entre les btiments, la densit deviennent des donnes durables qui, en rgle gnrale, ne se modifieront qu la marge et trs graduellement . Il est ncessaire de reparler des tours et des barres. Nous le savons: la densit est souvent associe la hauteur, un habitat collectif avec un nombre important de logements, une forme urbaine, un enclavement, une implantation priphrique. Dans ces espaces, la densit du bti (DB) est infrieure 1. La densit inquite? Quand les Franciliens rsident dans des quartiers haussmanniens o la DB y est suprieure 4, ils sont rassurs . Ce nest donc pas la densit qui est en cause, mais c'est bien lenvironnement. Pour tenter de rsoudre la question des grands ensembles cibls par le programme national de rnovation urbaine et par le plan de cohsion sociale, de grandes oprations de renouvellement sont ncessaires. Le Conseil rgional de lOrdre des architectes dIle-de-France donne des pistes pour rhabiliter et rnover ces zones en difficult dans lesquelles les immeubles nont aucun rapport avec la rue, o la cit vit sur ellemme, loin de tout. On sait que la mixit ne sobtient que si les lieux donnent aux gens loccasion de sy rendre et lenvie dy vivre.
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En pralable, ces professionnels considrent que la dmolition doit tre pense comme un outil parmi dautres de la recomposition urbaine et non comme un objectif en soi, dautant plus que certaines restructurations, mlant rhabilitations lourdes et constructions neuves, ont port leurs fruits . Ltat daltration de certains sites est plus souvent li au manque dentretien et damnagement quaux dgradations dues aux habitants qui vivent cette situation comme une forme doubli de la part de la collectivit. Certains grands ensembles sont gographiquement bien implants. Leurs habitants sont attachs aux lieux dans lesquels ils rsident. Pour rduire leffet ghetto , il est souhaitable de diversifier les populations et damliorer leur environnement. Les architectes disent quil faut tenter de rparer, dentretenir et de recomposer les lieux . Les dmolitions, quand elles sont ncessaires, doivent se faire progressivement. Les rnovations doivent sinscrire dans un programme douverture sur de grands espaces publics, semi-publics et privatifs (cours, jardins publics, parcs, squares) quitablement rpartis afin dassurer les diffrentes fonctions de la ville. Il faut en mme temps les relier la ville grce des rseaux de communication et de transport (bus, mtro, pistes cyclables, tramway, trottoirs) afin de supprimer le plus possible les effets dsastreux des coupures urbaines. Cest par une intgration dans la ville que ces grands ensembles deviendront des espaces de vie accepts et partags. Il est ncessaire dassurer aux habitants des accs rapides aux diffrents bassins demplois, comme tous les lieux de vie, pour abolir les frontires dans la ville. Il faut essentiellement leur donner accs des amnagements culturels et sportifs, des commerces varis, des services publics et privs les plus complets possible, ainsi quaux autres ples urbains. La densit est synonyme de mobilit et de scurit . Il faut en faire une des composantes de lurbanit. Une plus grande densit de lhabitat nest concevable que si la compacit saccompagne dune vritable continuit entre les quartiers. Cest la continuit dans les espaces qui crera, chez chacun, la conviction dappartenance une collectivit solidaire, tout en conservant chaque quartier son identit propre. Si les grands ensembles ne sont pas les seuls quartiers en difficult, ils constituent, par contre, une voie explorer en priorit dans la mesure o la collectivit dispose, avec les principaux bailleurs, de la matrise du
foncier. Une fois relis la ville, les habitants de ces grands ensembles, dont certains sont proches des transports collectifs, perdront leur sentiment dexclusion. La densification implique de construire mieux et dorganiser plus harmonieusement la vie collective. Dvelopper la qualit urbaine des nouvelles constructions doit tre un objectif et un levier de laction publique en faveur du logement. Diffuser une nouvelle image de la construction neuve doit permettre de lutter contre les rticences des habitants et de leurs lus face des projets durbanisation et de densification de certains quartiers. Les oprations durbanisme ambitieuses se heurtent souvent des coalitions dintrt et dgosme divers . Une prise de conscience par tous de lintrt de la densification ncessitera de vastes campagnes de communication pour que les Franciliens en comprennent la ncessit en termes defficacit, et damlioration de leur qualit de vie et de sa ncessit pour l'avenir. Les villes attirantes sont celles qui, par la qualit de leur bti, par la varit de leurs quipements collectifs (associatifs, culturels, mdicaux, sanitaires, sociaux, sportifs, touristiques, etc.), et de leurs emplois, par la richesse de leurs espaces publics et privs, de leurs infrastructures terrestres et par la qualit de leur desserte, par la prsence de services de toute nature privs et publics, rpondent la diversit des attentes et des besoins des populations et prsentent une vritable dynamique conomique.
Leffort de densification doit sappuyer, en premier lieu, sur le rseau de transport en commun francilien fortement renforc dans la premire couronne, et particulirement dans les quartiers insuffisamment desservis, comme terme dans la grande couronne. Le rseau devra aussi tre capable de supporter la croissance prvisible du volume des dplacements. Dense et maill dans Paris, ce rseau de transport lest beaucoup moins ds que lon aborde la premire couronne qui accueille dj des densits importantes demplois et dhabitants et dans laquelle, aujourdhui, les flux transversaux ne peuvent tre assurs, le plus souvent, que par la voiture particulire. Or ces flux augmentent danne en anne. Cest dans ce secteur que leffort doit porter. Il importe de renforcer les niveaux de desserte sur les radiales existantes, ainsi que le Syndicat des Transports dIle-de-France (STIF) a prvu de le faire, en amliorant notamment la desserte par le rseau RER (lignes A,B,C & D),
mais galement en prvoyant un maillage de lensemble de ces lignes radiales par de nouvelles lignes forte capacit pour assurer les dplacements de banlieue banlieue. Cette volont daccompagner la densification dune amlioration gnrale des transports en commun constitue pour lexcutif rgional la deuxime priorit pour les quinze ans qui viennent. Elle est indissociable de la premire: remettre la rgion niveau dans son offre de logements. Les deux oprations doivent tre menes de pair. Il sagit, nous le savons, de projets de trs longue haleine dont il faudra dfinir les tapes: prolongement de lignes radiales, cadencement, cration de nouveaux segments de rocade. Le but final est de rduire les ingalits territoriales La moyenne couronne qui se trouve en priphrie de lagglomration devra supporter une partie de leffort de densification envisage. Ses habitants, comme les Parisiens, doivent disposer des moyens ncessaires leurs dplacements quels quils soient, sans tre terme dpendants de la zone centrale, comme cest le cas actuellement pour beaucoup de rsidents de la premire couronne. Il faudra aussi se proccuper des dplacements dans la grande couronne.
Pour qui entreprendre tous ces efforts ? - Pour tous les Franciliens sans aucune distinction. Lamlioration de lhabitat et lorganisation de la ville doivent avoir des consquences bnfiques sur la vie quotidienne de tous les Franciliens. La rduction des ingalits concerne tous les habitants de la rgion sans exception, ce qui implique des efforts de certains en faveur des autres. Il sagit de mettre en uvre de vastes programmes dont la ralisation exigera en moyenne une vingtaine dannes. Il convient de sy attaquer sans retard pour assurer aux futures gnrations les moyens de vivre dans une rgion attractive et solidaire. Les investissements, tant pour les logements que pour les quipements, les infrastructures, les services et les transports, doivent tre effectus dans loptique du dveloppement durable , tel que la conu lex-premier ministre de Norvge, Madame Gro Harlem Brundland, auteur de Notre avenir tous (1987). Avant de penser demain, il faut considrer les besoins daujourdhui. Il est indispensable de rpondre aux attentes des actifs, des jeunes couples, des familles avec ou sans enfant, des personnes handicapes, mais il faut aussi penser logement pour les tudiants, souvent oublis, logement pour les jeunes la recherche dun emploi ou pour les jeunes travailleurs,
loffre actuelle est trs insuffisante, logement pour les personnes ges, les conditions actuelles daccueil sont trs sous-dimensionnes alors que la population de lIle-de-France vieillit, logement pour les travailleurs migrants ou pour les demandeurs dasile nombreux dans la rgion capitale, sans oublier le logement temporaire ou durgence. Cette numration nest pas exhaustive. Toutes les catgories sociales ont droit un logement et lon sait quelle est limportance dun logement dcent dans la (r)insertion sociale. Nous venons de noter le vieillissement de la population francilienne qui devrait concerner 150.000 personnes en 2030. Il y a de forts besoins en tablissements hospitaliers, sociaux et mdico-sociaux. Une aide adapte domicile pourrait permettre de maintenir chez elles bon nombre de personnes ges ou handicapes qui souhaitent poursuivre leur vie dans leur milieu traditionnel. Cette aide personnalise entre dans le cadre du Schma rgional dorganisation sanitaire (SROS) et des services publics ou privs daide la personne que nous soutenons. Comme la rgion est insuffisamment quipe en tablissements spcialiss rservs aux personnes handicapes et quelle manque de Maisons daccueil spcialis (MAS), de Foyers daccueil mdicalis (FAM), de Foyers de vie, ces personnes handicapes ne trouvant pas dhbergements adapts dans la rgion capitale, sont contraintes daller chercher, parfois trs loin, voire en Belgique, des solutions qui les coupent encore un peu plus de leurs amis, familles et proches. On sait que les causes de ces situations douloureuses proviennent de la raret et de la chert du foncier, en particulier dans la zone centrale et dans la petite couronne. La densification devra intgrer les besoins de surfaces permettant la construction dtablissements destins aux personnes handicapes, mais aussi aux personnes ges qui soient capables de les accueillir dans un primtre qui les rapproche de leurs familles et de leurs amis. Rsorber les carences et rpondre aux besoins actuels et futurs sont des objectifs qui entrent dans le cadre des oprations durbanisme envisages pour participer lamlioration de la qualit de vie de tous les Franciliens et qui relvent de la responsabilit du SDRIF.
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La densification est un moyen. Encore faut-il savoir o il est possible de densifier et avec quelles ressources. Cest ces questions que nous allons nous efforcer de rpondre.
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Chapitre VI - O densifier et avec quels moyens ?
Depuis plus de trente ans, en Ile-de-France, ce sont en moyenne, chaque anne, les quelque 1.700 hectares qui ont t urbaniss pour raliser la construction de moins de 45.000 logements. Ces hectares ont le plus souvent t pris sur des terres naturelles, agricoles ou boises. Le foncier de plus en plus cher est en partie responsable de ltalement en tache dhuile des villes ce qui entrane les consquences nfastes dcrites dans le chapitre II du rapport. Une augmentation raisonne de la densit btie (DB) qui pourrait tre en moyenne de quatre cinq fois suprieure celle dun quartier pavillonnaire, devrait recueillir lassentiment des amnageurs, des architectes, des lus, des urbanistes comme celui des dfenseurs de lenvironnement. Cette augmentation de la densit btie permettrait de sauvegarder lespace francilien. Resterait convaincre les urbains qui sont encore sceptiques.
O densifier ? La relance de la construction doit ncessairement se faire dans les zones mobilisables afin de prserver les espaces agricoles et les espaces naturels qui constituent lune des richesses de la rgion. Ils reprsentent encore aujourdhui 85 % de sa superficie. Cest pourquoi il est indispensable de densifier, en premier lieu, lintrieur des 188.709 hectares dj occups par des terrains urbaniss dont 113.155 le sont par lhabitat (selon le MOS de 2003). Une grande part de la construction trouvera tout naturellement sa place dans le tissu existant grce son potentiel important de constructibilit. Tous les amnageurs estiment que lampleur de la crise du logement en Ile-de-France ne trouvera sa rponse qu lchelle de lensemble du territoire rgional. Densifier lagglomration rgionale, et particulirement son cur, devrait permettre de rpondre, en grande partie, aux besoins en logements. Cela ncessite de densifier sur place , quand cela est possible, et dengager des extensions urbaines dans la continuit des zones dj urbanises, principalement dans la zone centrale, gisement essentiel du march immobilier. Leffort de construction envisag devrait tre support pour moiti par Paris et la petite couronne (30.000 logements/an) et pour moiti par la grande couronne (30.000 logements/an) au nom dun souci de rquilibrage du parc social entre les dpartements de la petite couronne et ceux de la
grande couronne et lintrieur de chaque couronne . Ces objectifs, quil faudra valider en fonction des capacits physiques des territoires aptes accueillir les volumes souhaits de constructions, tiennent compte de la difficult de construire dans Paris, des disponibilits foncires dans les Villes nouvelles, de la proportion de logements sociaux dans le dpartement de la Seine-Saint-Denis compare celle de certains autres secteurs o elle est beaucoup plus faible, etc.. La densification urbaine devra ncessairement se faire en fonction des bassins demplois les plus proches et des moyens de transports collectifs existants (et/ou dvelopper) pour les relier. Mais elle doit de plus saccompagner dune mise niveau, ou, quand cela est ncessaire, de la mise en oeuvre des quipements collectifs, en tenant compte des disponibilits foncires et de laccs aux transports en commun afin dassurer une bonne mixit des diffrentes fonctions urbaines. Toutes sont, nous lavons vu, indispensables lquilibre et la qualit de vie des citoyens. Enfin, et cest toujours possible, la densification doit tre conduite avec le souci de respecter les espaces agricoles et naturels. Cest ainsi, par exemple, que la Ceinture verte doit imprativement tre protge. Un ncessaire quilibre entre les emplois, lhabitat, les espaces ouverts, les quipements publics, les services privs et publics, les transports collectifs, est obligatoire pour atteindre le but recherch. Ce dernier est, cest certain, particulirement complexe atteindre, mais il est indispensable de rpondre aux besoins prsents et futurs en matire de logement, de maintenir et de crer des emplois, de rduire les ingalits territoriales, de garantir la mobilit de tous et damliorer la qualit de vie des citoyens. Cest avec le souci de rpondre tous ces besoins essentiels pour assurer lquilibre et lattractivit de la rgion, que la densification devra tre mise en uvre. Voil qui est de nature renforcer lintrt de tous pour lamnagement du territoire. La densification doit cibler, en priorit, les coproprits et le parc social ou priv dgrads, les immeubles insalubres, les grands ensembles . A propos de ces derniers, nous avons dj mis en avant des pistes de rflexion avances par le Conseil rgional de lOrdre des architectes de lIle-de-France (voir page 38 du rapport). Cest parce que tous ces secteurs en difficult sont situs, pour la plupart, dans la zone dense que nous insistons sur la ncessit de les inclure, prioritairement, dans le programme des rnovations indispensables lies aux projets de densification des zones urbanises.
Si, comme nous venons de le dire, la densification des espaces urbains est dautant plus pertinente quelle vise des secteurs en gnral dj bien desservis, bien quips, et quelle concerne, en premier lieu, la zone dense, en particulier celle comprise lintrieur de la A 86, elle doit galement sappliquer aux autres ples urbaniss, mais peu denses, de la rgion pour conforter le polycentrisme rgional. Ainsi elle intresse les villes nouvelles , comme les villes historiques: Coulommiers, tampes, Fontainebleau, Mantes, Meaux, Melun, Provins, Rambouillet, Versailles, etc Les villes nouvelles ont connu une expansion continue jusquen 1999. Des surfaces urbanisables importantes restent disponibles et pourraient supporter des extensions priphriques sans pour autant empiter sur les terres agricoles et les espaces naturels et mettre en pril la Ceinture verte . Il en est de mme pour les villes historiques qui pourraient connatre une densification mesure sans toucher au cur historique et dans le respect de leur architecture traditionnelle. Une densification des quartiers de gares conforterait la mobilit des Franciliens. La compacit permettrait doffrir de nouvelles possibilits en matire demploi et dhabitat, sans avoir besoin ncessairement daugmenter le rseau existant de transports en commun. Il faudrait remplacer progressivement les espaces pavillonnaires par de lhabitat collectif. Ces quartiers de gares sont souvent situs proximit de friches industrielles sur lesquelles, aprs dpollution, il doit tre possible ddifier des petits quartiers de ville dans le prolongement des zones urbaines existantes. On pourrait ainsi rcuprer des terrains non btis, laisss labandon, et en faire des zones dhabitat et demploi intgres dans la ville. Le Systme dinformation gographique rgional (SIGR) a relev plus de 450 gares franciliennes ouvertes au trafic voyageurs autour desquelles plus dun millier dhectares serait disponible. Le SIGR a aussi identifi 2.000 hectares de parkings ouverts. Il nous semble quil serait inopportun de supprimer ces surfaces qui servent aujourdhui de parkings de rabattement vers les gares. Pour maintenir la clientle des transports collectifs, et en attirer une nouvelle, il faut lui offrir des possibilits de stationnement. Tout le monde sait que lensemble du territoire francilien ne peut tre couvert par les transports en commun et que le recours des moyens individuels, lautomobile entre autres,
demeure indispensable pour une fraction importante de la population. Au cas o on voudrait utiliser ces 2.000 hectares, il faudrait envisager, en mme temps, la construction de parkings souterrains parfaitement scuriss pour laisser subsister loffre de stationnement existante, voire la dvelopper, loccasion de cette rutilisation spatiale. Enfin, dans les bourgs et dans les villages de la grande couronne, une augmentation de la densit permettrait de relier progressivement le centre-ville aux zones pavillonnaires priphriques grce une augmentation harmonieuse du bti, sans toucher aux espaces naturels et ouverts, tout en maintenant lagriculture priurbaine en place. Mais la compacit ne sera acceptable que si l'augmentation de la population sopre un rythme compatible avec une bonne insertion des nouveaux arrivants, inspire, par exemple, de ce qui se pratique dans les parcs naturels rgionaux (de 0,75 1 % par an) et mise en uvre dans le cadre dune concertation engage l'chelle intercommunale. Beaucoup de villages nont pas chapp la progression significative de quartiers pavillonnaires qui se caractrisent par la construction de maisons individuelles groupes dans des lotissements. Le choix dune augmentation de la densit l'hectare des logements situs dans ces quartiers nouveaux en bordure des bourgs et des villes existants, rompant avec les normes habituelles du tissu pavillonnaire, renforcerait lattractivit des centres anciens. Ceci permettrait galement de sauvegarder les commerces et les services de proximit, voire mme dinciter limplantation de nouvelles activits dans le milieu urbain. Les villes anciennes comme les villes nouvelles constituent, avec Roissy, les principaux ples demplois de la grande couronne avec un bon quilibre emploi/habitat et une assez grande autonomie par rapport la zone centrale. La densification des principaux ples urbains mergents de la rgion permettra dassurer son quilibre et de conforter lhabitat et lemploi lchelon rgional. Lobjectif de lexcutif rgional qui est de crer, d'ici 2030, un certain nombre de "nouveaux quartiers de ville" (entre 40 et 50) capables dhberger une population importante, bien desservis par la route et surtout par les transports en commun, sinscrit dans les prconisations concernant les secteurs densifier qui visent diffrentes zones dans lesquelles lextension de lhabitat est possible et concernent des secteurs dans lesquels la densit rsidentielle est trs diversifie. Pour mmoire,
elle est de 300 lgts/ha dans Paris alors quelle nest que de 50 lgts/ha en moyenne dans lensemble de la rgion. Dans lEssonne et dans les Yvelines, par exemple, elle slve 30 lgts/ha. Il est souhaitable que la Rgion, en collaboration avec les dpartements, les communauts de communes et les communes, tablisse une carte de ces "quartiers nouveaux" qu'il sera possible de crer l'intrieur du primtre de la A 86. Les communes participantes pourraient bnficier du soutien de la rgion sous forme: de l'attribution de terrains prcdemment acquis par ltablissement public foncier rgional (EPFR) ou par un tablissement public foncier dpartemental. dune aide technique urbanistique, ds llaboration dun projet, de la part dun organisme crer comprenant lIAURIF, lADEME, le CAUE, etc. auxquels se joindraient des promoteurs, des amnageurs, voire des architectes. Laccession la proprit devrait, quant elle, tre aide sous forme doctroi de prts taux zro augmentant ainsi lattractivit de ces quartiers, tout en assurant la mixit sociale. Ces "quartiers nouveaux" viteraient les erreurs commises dans les ZAC qui favorisaient trop la rentabilit au dtriment des logements. Une densification raisonne doit notamment tre possible dans le respect de la Ceinture verte , telle quelle existe aujourdhui et dont les contours doivent tre dessins par une cartographie au 1/50.000me prcisant les limites entre les zones urbanises ou urbanisables, dune part, et les zones agricoles ou naturelles, dautre part (rle prescriptif du Schma directeur), reprenant en particulier les recommandations du CESR (Rapport et Avis du 27 avril 2006 - Jrme Regnault - relatif la prservation et la valorisation des espaces naturels et agricoles de la Ceinture verte et des autres secteurs priurbains en Ile-de-France). La densification doit tre conue et mise en uvre sans mettre en pril les richesses naturelles de la rgion, mme si la Ceinture verte doit accueillir une part importante de lurbanisation nouvelle (page 31 du rapport prcit de la Commission de lAgriculture, de lEnvironnement et de la Ruralit).
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Un rcent rapport de lIAURIF intitul le foncier et le SDRIF montre que les capacits foncires rglementaires pour lensemble de la Rgion Ile-de-France demeurent aujourdhui trs importantes. En effet aux 15.800 hectares disponibles en zones Na des POS (Na = voir le glossaire joint), sajoutent 7.200 hectares non encore ouverts lurbanisation dans les espaces totalement urbanisables du SDRIF et 13.400 hectares dans les espaces partiellement urbanisables, soit un total de 36.400 hectares. Sachant quentre 1990 et 2003, 22.000 hectares ont t consomms pour les extensions urbaines (soit 1.700 hectares par an), il reste thoriquement, dans une hypothse de consommation gale, plus de 21 ans de stocks disponibles (Jrme Rgnault). A la question: o densifier ?, le paragraphe prcdent rpond en partie puisque les experts estiment que seule la moiti du besoin en logements pourrait trouver sa place dans la zone agglomre. L'tat y rpond, lui aussi, partiellement avec les Oprations dIntrt National (OIN) qui font partie de la liste des territoires stratgiques En Ile-de-France, elles sont au nombre de neuf. Deux concernent les zones aroportuaires (Orly & Roissy), deux les villes nouvelles inacheves (Marne-la-Valle & Snart), deux des oprations centrales durbanisme (La Dfense & Seine-Arche), enfin trois projets: il sagit de Massy-Palaiseau-Saclay-Versailles-Saint-Quentin-en-Yvelines, SeineAmont et Seine-Aval. La dlimitation, la dfinition et la mise en oeuvre dans ces primtres doprations urbanistiques et immobilires dont une partie se trouve dans la zone dense, devront faire lobjet dune concertation troite entre lEtat, les collectivits locales et les matres douvrage, avec la collaboration des associations concernes, afin de les inscrire dans les perspectives de densification raisonne voulues par le Conseil Rgional. Il en sera de mme pour La-Plaine-de-France, territoire prioritaire soutenu par lEtat et la Rgion dans le cadre du CPER 20072012. Cest sans doute l que se situe une partie de la rponse la question: o densifier? (1/3 de densification dans lagglomration centrale, 1/3 dextension dans les villes, les bourgs et les villages, 1/3 de quartiers de ville ), sans pouvoir dire ds aujourdhui si le partage entre les trois sera gal.
La presse spcialise (Le Moniteur du 23 juin 2006) vient encore de se faire lcho du souhait dune grande majorit de Franais (74 % daprs un sondage Moniteur/Ipsos) dhabiter une maison individuelle avec un jardin. Ce dsir dhabitat individuel au milieu de la verdure est encore
accentu par les volutions rcentes des modes de vie dont la tendance est lautonomisation croissante des individus. Le logement doit pouvoir se transformer en lieu de travail, disposer dun atelier de bricolage et tre capable de sadapter aux configurations familiales de plus en plus fluctuantes. Des exigences difficiles satisfaire dans des immeubles collectifs . Ce souhait est-il rellement fond sur un besoin despace et dintimit ou bien sur un mal-vivre dans la ville? Il parat ncessaire de connatre, travers des enqutes fondes sur des questions ouvertes, quels sont les besoins rels des Franciliens et leurs souhaits profonds et de sen inspirer pour conduire une politique raliste dimplantation de logements dans la Rgion Ile-de-France. Des tudes cibles devraient permettre de cerner les rels besoins des demandeurs. Les logements construire doivent rpondre aux souhaits des mal logs qui dsirent, en premier lieu, disposer dun cadre de vie plus dcent. Laccueil des futurs Franciliens, de ceux qui viennent dautres rgions en encore de ltranger, est une question sur laquelle les amnageurs devront rflchir pour rpondre aux demandes de ces populations. La mise en oeuvre, sur une grande chelle, "d'habitat plus urbain, fait de maisons de ville, d'individuels superposs, d'immeubles de ville, de maisons ou dimmeubles patios, de petits collectifs, de villas urbaines, etc. offrant une intimit, un jardin, une terrasse et une personnalisation du logement", comme le suggre Madame Cristina Conrad, prsidente de l'Ordre des architectes d'Ile-de-France, rpondrait certainement en grande partie aux aspirations de nos concitoyens.
Avec quels moyens parvenir une densification raisonne ? La plupart des experts (amnageurs, architectes, dcideurs, lus, promoteurs, urbanistes) saccordent, aujourdhui, pour dire quune gestion conome et rationnelle des espaces nest possible que dans le cadre dune densification matrise , raisonne desdits espaces. De quels outils dispose-t-on pour y parvenir ? Les responsables de lamnagement, quels quils soient et quel que soit leur niveau dintervention, disposent dun arsenal juridique rcent et performant. Mais cinq ans aprs le vote de la loi SRU du 13 dcembre
2000 (Solidarit et Renouvellement Urbains), force est de constater que les mots dordre de mixit et de renouvellement urbains se heurtent de srieuses rsistances. Le lgislateur entendait favoriser la lutte contre la sgrgation et ltalement urbain. Bien que les mentalits commencent voluer, les pratiques ne progressent pas encore au rythme souhait car elles se heurtent des rsistances lies lapprhension de la densit due, le plus souvent, une relle mconnaissance de la question. Trente ans aprs la loi dorientation foncire de 1967, la LOF, qui est lorigine des plans doccupations des sols (POS) et des schmas directeurs damnagement et durbanisme (SDAU), la loi solidarit et renouvellement urbains, dite loi SRU, a rform la bote outils de lurbanisme. La loi, aprs avoir pris acte des drives de la LOF, introduit, la place des plans doccupation des sols (POS), les plans locaux durbanisme (PLU) et les schmas directeurs damnagement et durbanisme (SDAU) sont remplacs par des schmas de cohrence territoriale (SCOT). Ce texte ambitieux, dj modifi plusieurs fois, notamment par la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003, dite loi UH, entend lutter contre la sgrgation et ltalement urbains, en imposant une vision nouvelle et plus respectueuse de la configuration et de la structure des villes. Il impose formellement aux lus de rflchir pralablement leur projet de ville , avant de rdiger son rglement (le PLU). La question du PLU ne concerne pas obligatoirement toutes les communes. Les petites communes rurales nen ont pas besoin. Au premier janvier 2005, selon des chiffres communiqus par ladministration centrale, 14.600 communes appliquaient le rglement national durbanisme (RNU) et 4.000 autres ont fait le choix de la carte communale qui dfinit les zones constructibles. Restent environ 18.000 communes, des mtropoles, des villes moyennes, des banlieues, des bourgs, o se concentrent 55 millions dhabitants et leurs problmes urbains. Parmi elles, 2.000 communes ont adopt un PLU, daprs Philippe Grand, chef du service amnagement et urbanisme au ministre de lquipement.
Llaboration dun document durbanisme dont la dure de vie dpasse rarement dix quinze ans est une entreprise longue et dlicate, souvent cause de lobsolescence du plan doccupation des sols (POS), mais aussi en raison de la ncessit de lancer des oprations durbanisme
consquentes. Par exemple, la commune de Boulogne-Billancourt doit largement son nouveau PLU la ncessit damnager les anciens terrains appartenant Renault . A Paris, la volont politique concide avec le besoin de revenir sur un POS ancien . Le passage des POS aux PLU va donc demander plusieurs annes. Le profane risque de sy perdre parce que ces deux outils durbanisme vont se ctoyer pendant encore quelque temps, la loi SRU ayant prvu une ncessaire priode transitoire pendant laquelle les communes peuvent recourir une procdure nouvelle, la rvision simplifie , et appeler le POS un PLU. Ces POS-PLU se chiffrent par centaines. Ainsi, dans le dpartement des Hauts-de-Seine, sur 36 communes, 7 ont labor un PLU et 28 ont rvis leur POS-PLU. Paralllement ltablissement de ces nouveaux outils durbanisme, limportance du projet damnagement et de dveloppement durable (PADD) a-t-elle t bien comprise? La question mrite dautant plus dtre pose que la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 (UH) a supprim son caractre opposable. Linstauration du PADD va de pair avec un largissement de la concertation toutes les tapes de la procdure. Certaines villes ont choisi une concertation a minima avec deux runions publiques et une information dans le bulletin municipal. Dautres ont mis en place un norme dispositif. En privilgiant lchelon municipal, les pouvoirs publics semblent avoir renonc lide de schmas directeurs imposant aux communes une vision plus large. Lheure nest plus la planification dirigiste mais la dcentralisation. Lorsquune communaut dagglomration existe, le PLU se fait cette chelle. Ailleurs, des schmas de cohrence territoriale (SCOT) devraient encadrer les PLU. Les SCOT traduisent lambiance politique locale et la force de la collaboration intercommunale. Les lus sont mieux mme de graduer le niveau de contrainte Le mouvement prend bien car il permet dorganiser beaucoup de choses, en matire dhabitat, en matire de dplacements, en matire despaces protgs . (Christian Dupont, dj cit). La diversit est de rgle. On opte pour des grands SCOT en Lorraine, la palme revient lagglomration nancienne avec 400 communes, tandis quen Savoie, on voit des SCOT marguerites avec un document pour le centre de lagglomration, dautres pour les diffrentes priphries.
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Pour favoriser une meilleure matrise de lespace, la loi SRU interdisait aux communes de fixer une surface minimale de terrain en dessous de laquelle on ne pouvait plus construire. En imposant de grandes parcelles, une commune pouvait auparavant limiter la densit et filtrer ses habitants. Mais le Gouvernement Raffarin est revenu sur cette mesure la demande des lus locaux. La fixation dune surface minimale nest possible que si elle est justifie. Peu nombreux sont ceux qui, aujourdhui, contestent la ncessit de faire la ville sur la ville et, du mme coup, de favoriser la mixit. Lide de renouvellement urbain est parfois mal admise en milieu rural, mais le message commence passer. On ne peut plus avancer en ne faisant que du lotissement. Il y a toujours une bonne raison de staler! La loi SRU a favoris la prise de conscience . (Christian Dupont, dj cit). Mais, dans la pratique, il faut admettre que certains lus se heurtent la crainte de la densit. Dans le dpartement de Seine-et-Marne, dans la grande couronne, lurbaniste Marc Dufert note que la mare pavillonnaire est difficile contenir. Beaucoup de communes utilisent des biais pour fixer des surfaces minimales alors que les conditions ne le justifient pas. Ils veulent ainsi viter la densification et prfrent construire en priphrie . Dans les Hauts-de-Seine, la question du renouvellement urbain se pose. Quelques communes ont un PLU ambitieux, mais globalement on sent une volont forte de prserver le cadre de vie. Les zones pavillonnaires, les centres anciens, les cits-jardins sont sanctuariss , commente Emmanuel Acciardi, chef du groupes tudes et prospective la DDE. Pour autant, beaucoup de terrains sont appels muter en raison dun habitat dgrad ou sous-occup, de grands projets, de friches industrielles ou ferroviaires. Sur le total, deux communes des Hauts-de- Seine ont recouru au secteur de projet et trois ont prvu des emplacements rservs aux logements sociaux. La question de la mixit sociale est centrale dans la loi SRU et dpasse trs largement les documents durbanisme. Cest le grand dbat qui tourne autour des 20 % de logements sociaux que larticle 55 de la loi SRU exige dans chaque commune. Plus de projet, moins de rglement La grande innovation, la pice matresse du PLU, est le Plan
damnagement et de dveloppement durable (PADD) cr par la loi SRU. Il expose le projet municipal . Cest son discours de politique gnrale. Appuy sur un tat des lieux, incluant une valuation environnementale, il va au-del de lurbanisme au sens strict du terme et aborde les questions dhabitat, de dveloppement conomique (lemploi), les dplacements, les quipements, la prservation du patrimoine bti ou naturel. On passe dune logique de droits individuels des propritaires de terrains une logique de projet collectif prcise Philippe Grand du Ministre de lquipement. Pour le reste, la loi SRU tend allger le formalisme de la rglementation dont le contenu obligatoire sest restreint , explique Patrick Wallut, Prsident honoraire des Notaires de Paris. Fonde sur une critique des POS standardiss et appauvris , donnant au coefficient doccupation des sols (COS) un rle excessif, cette simplification introduite par la SRU va de pair avec une nouvelle pense urbaine, moins quantitative, plus paysagre et qualitative. Les prescriptions de gabarit, plus mme de dfinir des formes urbaines, sont donc privilgies. Si la loi urbanisme et habitat (UH) a malheureusement supprim le caractre opposable du PADD, lide de cohrence demeure nanmoins. Cette notion de compatibilit est quelque chose de nouveau dans la gestion communale et elle permet de sortir du rglement tout un tas de choses difficiles appliquer. On a ainsi ouvert des espaces de ngociation permettant dintroduire lintelligence dans la rgle indique Christian Dupont au nom de la Fdration nationale des agences durbanisme (FNAU). Les SCOT reprennent ces grands principes. Ils reposent sur un PADD, mais ils nont plus de cartes de destination gnrale des sols , celles-ci ntant plus obligatoires parce qu lorigine de beaucoup de contentieux. Les communes ont trois ans pour rendre leurs documents durbanisme compatibles avec les schmas de cohrence territoriale (SCOT). Avec la loi Solidarit et renouvellement urbains (SRU), les documents durbanisme passent dune logique de droits construire une logique de projet collectif. Les Plans locaux durbanisme (PLU) doivent tre conformes aux dispositions du rglement national durbanisme (RNU) et au Plan damnagement et de dveloppement durable (PADD). Ils doivent tre compatibles avec les schmas de cohrence territoriale (SCOT), qui doivent eux-mmes ltre avec le Schma directeur rgional dIle-deLA DENSIFICATION 22/03/2007 54/101
France (SDRIF et OIN).
La Commission de lAgriculture du CESR, dans son avis du 27 avril 2006, suggrait que soit institu un COS minimum comme on parle de COS maximum dans les PLU. Cette initiative parat difficile mettre en uvre pour des raisons fiscales. Cest pourquoi la Commission de la Ville, de lHabitat et du Cadre de vie propose, pour aboutir une relle densification des espaces urbaniss, que soit instaure une densit du bti (DB) minimale lchelon de la commune qui serait inscrite dans les documents durbanisme comme le Plan damnagement et de dveloppement durable (PADD). Les limites des communes devraient trs clairement ressortir sur une carte au 1/50.000me dresse loccasion de llaboration du futur SDRIF afin de rduire les risques dinterprtation. Le seul dfaut de ce Plan est de ne pas tre opposable. Mais, compte tenu du ralentissement du rythme de la construction enregistr au cours des dernires annes, une densit btie minimale serait bien utile dans les rglements durbanisme. Elle serait un outil efficace pour mieux valoriser les espaces urbaniser, pour lutter, entre autres, contre la consommation des espaces naturels, pour mettre en valeur les secteurs situs autour des gares de transports collectifs. On pourrait encourager des densits plus fortes dans les secteurs les mieux desservis par le mtro, le train, etc.. Comme le fait remarquer Vincent Fouchier, on pourrait ainsi inciter les promoteurs construire des immeubles sur des stations, sur des couvertures ferroviaires, comme cela vient dtre ralis rue du Chevaleret, dans le 13me arrondissement de Paris (voir la fin de lannexe n 3). Il faudra aussi tenir compte de la rglementation qui vise les Zones franches urbaines (ZFU), existantes ou crer, qui constituent un des outils propres gnrer de la mixit fonctionnelle (habitat/emploi). Outre les outils rglementaires, les responsables rgionaux et locaux ont la possibilit de jouer sur la fiscalit rgionale ou locale (impts et taxes diverses, dont notamment la taxe locale dquipement) pour inciter les acteurs densifier de faon raisonnable et matrise . A travers la contractualisation, et plus particulirement loccasion de llaboration des contrats de projet rgionaux (CPR), la Rgion pourrait apporter un soutien aux collectivits territoriales et locales dont les projets convergent avec les siens, encourager plus particulirement les
communes qui construisent des logements sociaux et mettre en place un dispositif dobservation et de contrle.
Les aides lingnierie, les appels projets, les concours architecturaux ou urbanistiques, les travaux de lOrdre national des Architectes, etc. devraient permettre de mieux faire connatre aux dcideurs le savoir-faire de ceux qui se sont penchs sur la ncessit de densifier et qui en ont mesur toutes les consquences. La Rgion et les collectivits territoriales devront enfin sentendre pour convaincre les Franciliens rticents de la pertinence de la densification, leur dmontrer que sa mise en uvre sexercera avec la ferme dtermination damliorer leur environnement et leur qualit de vie et sans entraver leur libert de se dplacer et de se loger l o ils le souhaitent. Cest seulement avec une importante campagne de communication particulirement bien cible que les responsables obtiendront ladhsion de plus des trois quarts des Franciliens pour viter, aprs coup, les rejets type NIMBY. Il restera trouver les financements ncessaires pour relancer la construction et atteindre lobjectif souhait de 60.000 logements par an dont 17.000 logements sociaux de type HLM et 43.000 logements dans le secteur priv. Cela passera par la mise sur pied, en collaboration avec l'tat, dun schma cohrent tal sur la dure du Schma directeur avec une acclration sur les premires annes pour rpondre aux besoins les plus immdiats. Dans une approche temporelle de ce type, c'est d'abord vers l'existant qui demandera moins de moyens qu'il faudra ncessairement se tourner. Actuellement, en ce qui concerne les investissements publics, l'tat assure une part du financement du logement social travers des programmes pluriannuels. Conjointement la Rgion et certains dpartements apportent leur contribution dans le but de rduire le cot du foncier. Une autre partie du financement de l'effort la construction, dans une moindre mesure, provient du budget rgional et des budgets dpartementaux. Quant aux financements privs, ils reposent sur des prts bancaires avec, suivant les poques, soit des aides base de dductions fiscales, soit la prise en charge partielle des intrts, voire parfois les deux la fois. En ce qui concerne l'accession la proprit, depuis de nombreuses
annes, faute de pouvoir offrir une solvabilit suffisante, une partie de la population ne peut plus accder la proprit de son logement, malgr l'allongement de la dure des prts et la faiblesse des taux d'intrt. Pour relancer laccession la proprit dans le neuf, la participation de tous les acteurs simpose : En ce qui concerne la Rgion, elle doit veiller, dans le cadre de ltablissement public foncier rgional (EPFR), ce que leffort entrepris pour diminuer le cot du foncier soit quitablement rparti entre le public et le priv. Cette proposition concerne galement les dpartements qui disposent de leur propre tablissement public foncier. En ce qui concerne la Rgion, elle devrait crer un prt taux zro complmentaire, par exemple, ou toute autre forme d'aide complmentaire, qui seraient rservs la classe moyenne dont le degr de solvabilit est trs faible, et plus particulirement aux familles avec enfants, dont les revenus sont trop levs pour pouvoir bnficier des HLM et trop faibles pour leur permettre daccder la primo-accession de leur logement. En ce qui concerne ltat, le retour des possibilits de dductions fiscales permettraient certains laccs au logement neuf.
Quant la relance du locatif priv , elle demande aussi un effort de tous. Les mesures gouvernementales en faveur de linvestissement locatif sont plus ou moins identiques depuis dix ans. Elles nont pas profit aux rgions qui demandaient le plus un effort de construction en faveur du parc locatif. LIle-de-France est la rgion qui construit le moins et qui voit son parc locatif priv diminuer rgulirement depuis de nombreuses annes. Ceci a pour consquence une spirale de hausse des loyers que ne compense jamais la pression fiscale sur limmobilier. Cest la cause principale de la diminution du parc locatif priv avec la politique des HLM qui consiste remplacer la construction de logements par le rachat par premption de logements privs et leur rhabilitation.
Ltat doit admettre que sa politique de dfiscalisation de linvestissement locatif a chou dans les rgions qui en ont le plus besoin et ne pas se retrancher derrire les chiffres nationaux qui cachent
les checs rgionaux, en particulier dans la premire des rgions, lIlede-France.
De son ct, le mouvement "1 % Logement" constitue un dispositif notoire. Il accomplit un effort important dans le sens de la rnovation urbaine et en faveur de la relance de l'offre locative sociale en appui des politiques locales de l'habitat. Enfin il serait souhaitable que limmobilier soit considr comme un march libre dont tous les composants jouissent dune rentabilit comparable aux autres secteurs de lconomie. Le but est de rtablir lquilibre entre loffre et la demande solvable, seul moyen de mettre un terme la hausse constante des prix.
Paralllement la mise en oeuvre du Schma dont il est question cidessus, au niveau rgional, linformation devra tre assure auprs des Franciliens pour quils acceptent de supporter annuellement le cot des efforts engags afin de rquilibrer la rgion non seulement en termes de logements, mais aussi, et conjointement, en termes demplois, dquipements, de services et de transports.
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Chapitre VII - Pour un urbanisme chelle humaine
Environnement et cadre de vie La plupart des acteurs rgionaux saccordent pour dire quil est aujourdhui ncessaire de mettre en uvre un nouvel urbanisme prenant vritablement en compte la ncessit de grer lespace de faon plus conome. Ce choix raisonn passe par la densification du tissu urbain existant et par la mise en uvre de nouvelles formes urbaines, moins consommatrices despace, plus paysagres, et tenant compte, en mme temps, des souhaits exprims par les Franciliens en matire de qualit de vie, dhabitat, denvironnement, de mobilit. Une gestion plus conome des territoires franciliens implique de rduire la consommation des ressources naturelles, commencer par celle des espaces agricoles, boiss, jardins. Les espaces ouverts remplissent de multiples fonctions qui touchent lalimentation, lnergie, mais aussi le cadre de vie quotidien. Elles sont synonymes de calme, de fracheur, didentit, de patrimoine, de rcration, de repos, de respiration, de silence. Les paysages franciliens font partie du patrimoine historique de la rgion et le respect des espaces naturels contribue en mme temps la prservation des espces et au maintien de la biodiversit. Cest dans ce cadre environnemental accept par tous que devront tre engages des oprations de rnovation de quartiers anciens et de construction de nouveaux morceaux de ville . Il faudra allier le caractre fonctionnel des voies principales et le charme des petites rues calmes. Ces oprations seront conues autour de grands espaces tourns vers la circulation, les rencontres, la respiration et ncessiteront la cration despaces verts plants darbres et de massifs fleuris, de lieux de jeux, de repos, de sport, de jardins publics, de squares, etc.. Ces espaces doivent permettre aux habitants de se rendre facilement dun lieu de vie un autre, de se dtendre, de se tourner vers des activits culturelles, ludiques, sportives, etc. et aux visiteurs de dcouvrir la ville et ses lieux privilgis. La structuration par des espaces publics participe assurment la qualit de la ville et au bien-tre de ses habitants.
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Si lamlioration du cadre de vie passe par le maintien et la cration dquipements collectifs, ainsi que de services publics et privs de proximit, comme, par exemple, les bibliothques, les centres culturels, les crches, les coles, les tablissements de sant, les centres mdicosociaux, les gares, les lyces, les piscines, etc., lclairage public, lorganisation des dplacements, les parcs de stationnement (pour les vlos et les voitures), les terrains de sport, la voirie, etc., elle doit aussi se fonder sur une architecture soigne , sur des produits diversifis et valorisants, sur une relle volution des formes urbaines respectant lhomognit des lieux, la diversit des styles, suscitant le plaisir de les regarder, maintenant les continuits entre les diffrents espaces ouverts, boiss, naturels ou cultivs. La cration de corridors cologiques, la plantation darbres aux essences varies, la protection des espces animales et vgtales, la rcupration des eaux pluviales pour alimenter larrosage, lutilisation de lnergie solaire, une vgtation abondante et varie sinscrivent, sans conteste, dans une politique raisonne de lamlioration de lenvironnement et de la qualit de vie, ainsi que dans une dmarche de dveloppement durable. De mme la collecte des dchets et des objets encombrants, la propret des espaces publics ou la lutte contre le dveloppement ou la multiplication des enseignes publicitaires ou du mobilier urbain inesthtique, par exemple, sinscrivent dans la mme dmarche. Enfin il sera ncessaire de suivre le dveloppement des expriences menes actuellement en Grande-Bretagne, par exemple, o des promoteurs engags dans le dveloppement durable testent, en grandeur nature, la cration dun village cologique Sutton, dans la banlieue sud de Londres. Cette exprimentation tend dmontrer que lon peut construire sans dgrader lenvironnement et que cest possible lchelle dune ville. En France de grandes agglomrations comme celles de Lille, Lyon, Nantes, sintressent ce concept de durabilit . Lenvironnement, le cadre de vie, les conomies dnergie doivent constituer pour tous les amnageurs, architectes, lus, paysagistes, promoteurs publics et privs, urbanistes, etc., une priorit et le fil conducteur pour la ralisation de grandes oprations de construction et de rhabilitation avec comme objectif la cration dun paysage urbain accept par tous les Franciliens et respectant les lments architecturaux remarquables hrits du pass.
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Les formes urbaines Lobjectif de qualit urbaine constitue un levier de laction publique, et il est incontournable si lon ne veut pas voir les projets confronts lhostilit des populations et/ou faire lobjet de contentieux juridiques qui freinent leurs mises en uvre. Toute rnovation qui doit passer par la rutilisation dune partie des structures anciennes, chaque fois que cela est possible, doit se faire progressivement pour laisser en place des symboles du pass auxquels les anciens rsidents sont le plus souvent attachs, introduire des formes nouvelles et ouvrir de grands espaces afin de raccorder le quartier rnov lensemble de lespace urbain environnant. La rhabilitation, on le sait, na de succs que si le nouveau site amliore la vie des rsidents, offre aux autres loccasion de sy rendre et leur donne lenvie dy vivre. Rinventer la ville , cest lui donner de larges espaces publics, lieux de rencontres et dchanges, des formes nouvelles, inspires du pass si besoin est, attirantes grce une recherche travers la mixit et la qualit des matriaux utiliss, conomes en matire dnergie et despace, suffisamment innovantes pour rpondre aux besoins actuels et futurs de la ville tant en matire daccessibilit que de fonctionnalit, de mobilit, de respiration , sduisantes et colores sans tre agressives, suffisamment lances pour casser les angles et leffet de verticalit, quand cest le cas, agrmentes de murs vgtaux quand cest possible. Ces formes harmonieuses doivent sarticuler autour de grands espaces de dtente, de verdure, de larges avenues et de rues spacieuses ouvertes la circulation. Comme le rappelle D. Mangin dans son ouvrage La Ville franchise (2004), louverture au trafic et aux flux circulatoires est la base de lurbanisation. Ce sont ces flux qui amnent les commerces et les activits sur les rives des voies quils empruntent . Nos villes sont riches dun patrimoine architectural auquel les habitants sont attachs. Ainsi, ct des styles architecturaux baroques ou classiques des 17me & 18me sicles, proximit de maisons bourgeoises ou douvriers difies en brique ou en meulire, ou encore dimmeubles haussmanniens qui caractrisent le patrimoine du 19me sicle, les habitations en brique dcores de cramiques et de ferronneries, par exemple, illustrent le dbut du 20me et cohabitent avec des immeubles aux faades vitres et aux formes effiles, propres la construction de bureaux, qui portent lempreinte de la fin du 20me sicle. Ces difices
constituent une mmoire que de nouveaux ensembles architecturaux ne doivent pas dfigurer. Cela nexclut pas une ncessaire audace architecturale dans la conception et dans le style condition de ne jamais sacrifier lutile. Cest ainsi que lon voit apparatre dans des quartiers rnovs de la priphrie de Paris des immeubles dune grande diversit de formes, mais dont tous, en revanche, prsentent une unit de construction dans un schma en trois parties, savoir des pieds dimmeubles conus sur deux ou trois niveaux, un tronc central et des toits amnags en maisons . Ce type dorganisation correspond un concept original dimmeuble-villa. Il permet de placer au sommet des constructions des villas de formes et de styles divers dont les terrasses sont parfois amnages en vritables jardins. Cette ide nouvelle de lhabitat bouscule limage traditionnelle de lappartement mais contribue donner un nouveau relief aux faades. On trouve, par exemple, ce type dhabitat insr dans un milieu trs dense Courbevoie, dans le Faubourg de lArche, cr par les architectes Bernard Lamy et Roland Castro. On y dcouvre aussi des immeubles dinspiration baroque, aux couleurs chatoyantes, avec une toiture bombe et des balcons colonnades qui rappellent un certain style italien. Une vaste esplanade peut marquer lentre principale dun quartier aux larges avenues et aux grands espaces ouverts. Ce dgagement rassemble, autour dun terre-plein central plant darbres, des cafs et des restaurants ainsi quune universit. Anime par les tudiants et par le personnel des bureaux des alentours, lesplanade offre de belles perspectives sur des lieux de vie anims. Un peu plus loin, le visiteur dcouvre un groupe dimmeubles no-baroques trs emblmatiques. Ce secteur rsidentiel dbouche sur une partie des quipements de la ville: un groupe scolaire, un gymnase, une crche, une halte-garderie et un htel daccueil de PME/PMI. Un terrain de 7.500 mtres carrs amnags en espaces verts dissimule un parking souterrain de 500 places dont la moiti est rserve au public. Les immeubles reprsentatifs des diffrents styles du quartier sont bords de grands espaces pitonniers. La lisibilit de lespace qui participe la qualit de lenvironnement sera amliore trs prochainement. A Levallois-Perret, dans un quartier entirement rnov, o logements, bureaux et espaces verts se ctoient, se dgage un sentiment de bien-tre et de scurit qui tient au savoir-faire et limagination des concepteurs qui ont harmonieusement ml lhabitat social et les constructions prives agrments de terrasses-jardins tel point quil est trs difficile de les
distinguer. Le quartier est certes un lieu o doivent tre troitement lis lhabitat, lemploi, le commerce, les loisirs, les quipements et les services publics et privs de proximit, etc., mais aussi des espaces o se ctoient les diffrentes gnrations au mme titre que les styles et les volumes architecturaux et dont lanimation, travers des manifestations festives et varies, participe lamlioration du cadre de vie. Si cette amlioration doit tre un objectif pour les amnageurs et pour les responsables publics et privs, la russite en ce domaine requiert la participation du plus grand nombre. Il faut ncessairement que les habitants des villes veillent la prservation de leur cadre de vie en luttant activement contre les dgradations naturelles ou intempestives. Cest cette condition que les habitants dun quartier se lapproprieront. L'immeuble est synonyme d'habitation collective. C'est l'difice urbain par excellence, condition qu'il soit de qualit. C'est l'difice de "l'urbanit". C'est lui tout seul un "morceau de ville" et c'est travers lui aussi qu'on doit prserver ou renouveler le paysage urbain fait de vides et de pleins.
Ville et dveloppement durable La densification souhaite sinscrit dans le cadre de la politique de dveloppement durable prconise par la grande majorit des responsables publics et privs. Cette politique implique de mettre en uvre les moyens ncessaires pour raliser de substantielles conomies dnergie, despace et de temps et suppose, comme nous lavons vu, un ramnagement des villes pour raliser les objectifs viss, tout en garantissant aux citoyens la mobilit laquelle ils sont attachs. Par exemple, une relance dune dynamique des services marchands de proximit viterait des migrations vers les grandes surfaces priphriques effectues en voiture, le plus souvent, durant les week-ends. Si la ville compacte permet de rduire les dplacements, il nen demeure pas moins essentiel de dvelopper des transports collectifs aptes satisfaire les besoins des urbains et favoriser leur libert de circulation. Pour les convaincre dutiliser de tels moyens, les pouvoirs publics doivent en amliorer laccessibilit, ce qui suppose par ailleurs que les oprateurs de transport les rendent plus souples, plus rapides, plus fiables, plus confortables et attractifs. Nous devons apporter de lexcellence pour attirer le maximum de clients , dclare un oprateur public de transport.
En dveloppant lusage des modes collectifs et en favorisant les modes de transport les mieux appropris aux besoins, les autorits organisatrices et les transporteurs se mettent en accord avec les trois dimensions du dveloppement durable: conomique: ils apportent une mobilit accrue un meilleur rapport cot-efficacit; ils conomisent des cots pour la collectivit (accident, congestion, nergie, espace, pollution) et valorisent la qualit de vie des habitants. environnementale: ils contribuent rduire le bruit, la consommation des nergies fossiles et des espaces, les missions de gaz effet de serre, de particules et de polluants. sociale: ils favorisent les dplacements collectifs de tous, notamment dans le domaine des emplois et des services, et garantissent aux urbains une meilleure qualit de vie. Parmi les nergies essentielles quil est indispensable de prserver, il en est une qui doit tre en particulier srieusement conomise, cest leau. Le CESR raffirme, quant lui, ses positions telles quelles sont dfinies dans un avis quil a mis le 9 dcembre 2004 (rapport Atlan). Cela doit se traduire aussi par des dcisions pratiques au niveau de la construction des btiments et des logements. Les eaux pluviales peuvent tre rutilises pour arroser les jardins, nettoyer les espaces, alimenter les sanitaires, par exemple. Un grand soin apport la pose des canalisations permettrait dviter des pertes, parfois importantes, au cours du transport et de la distribution de leau. Au sein des constructions elles-mmes, la pose de compteurs individuels dans les immeubles devraient tre obligatoire pour mettre fin au gaspillage collectif. Ce sont quelques exemples destins illustrer le propos. Il est souhaitable que les acteurs concerns, quils soient amnageurs, architectes, paysagistes, promoteurs publics et privs ou urbanistes, intgrent dans leur rflexion cet aspect important du dveloppement durable. Une nouvelle organisation urbaine ne rglera pas, elle seule, tous les obstacles quil faudra surmonter pour rendre la ville durable . Pour la rendre plus agrable vivre, il va falloir concevoir un urbanisme favorisant la diversit des activits, crer des formes nouvelles, acceptes par le plus grand nombre, mais aussi concevoir de nouveaux matriaux de
construction, comme le bton cellulaire, par exemple, ainsi que des quipements de la maison innovants. Dans ces domaines, les chercheurs sintressent aux btiments nergie positive lhorizon de 2050. LAdeme qui gre un projet de maison idale , dnomm Prebat, espre pouvoir dposer les premiers permis de construire dici 2007. Un parc exprimental comprenant une cole, un hpital, des bureaux et des pavillons, prfigurera ce que devrait tre une ville de demain, divisant par quatre ses consommations nergtiques. Les btiments les plus novateurs pourraient atteindre rapidement un bilan nergtique nul, voire restituer de lnergie certaines saisons. Les constructions bioclimatiques constitueront un banc dessai pour de nouvelles technologies de lnergie ou de lisolation. Mais lenjeu immdiat se situe davantage au niveau de la rnovation des btiments existants. La recherche privilgie plutt leur conversion cologique que leur dmolition et leur remplacement. Elle vise en priorit la maison individuelle car celle-ci constitue une part importante du stock rsidentiel. Ce sont, en premier lieu, sur les matriaux nergiquement performants que les chercheurs travaillent. Ils ont notamment mis au point des mousses capables de stocker et de restituer la chaleur ou le froid du jour et de la nuit dans des plages de tempratures et des priodes plus importantes que les matriaux traditionnels. Un laboratoire tudie la laine de verre de demain. Dautres sintressent lenveloppe des btiments futurs dont le rle ira croissant puisquelle sera dote de capacits de production dlectricit et de rgulation thermique. Paralllement des projets autour de la domotique naissent. Lobjectif est de concevoir un vritable systme nerveux pour optimiser la dpense nergtique des btiments travers des rseaux de capteurs. Pour tre efficace, il est indispensable, dans tous les mtiers, dinitier et de former la qualit environnementale les intervenants. Il faut, ds maintenant, orienter les formations vers la biomasse, les nergies renouvelables, comme le bois ou lolien par exemple, les quipements intrieurs, lisolation, le photovoltaque, les rseaux de chauffage, le solaire thermique, etc..
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Dans le parc existant, il sagit dici 15 ans de doubler la performance nergtique moyenne, de simplifier les rglementations, de surveiller les consommations et de systmatiser les contrles. Le lancement de certifications ou de labels comme la trs haute qualit environnementale (THQE), la haute qualit environnementale (HQE), habitat et environnement (HE), la NF maison individuelle , illustre la place importante quoccupe aujourdhui le dveloppement durable dans la conception des btiments collectifs comme dans celle des maisons individuelles. LAgence nationale pour la rnovation urbaine (ANRU), quant elle, applique des normes de haute performance nergtique (HPE) dans ses constructions. Pour exprimer sa diffrence avec le SDRIF de 1994, le futur SDRIF devra accentuer son attachement la recherche de "la qualit" dans tous les domaines.
Ville et urbanit Cette nouvelle ville et durable , dans laquelle nous aimerions rsider, sera dautant plus attirante quune politesse raffine y aura cours. Notre vocabulaire tmoigne de limportance accorde la ville ressentie comme un lieu o la civilit (civilitas en latin) est mise en pratique au quotidien. A propos de la civilit , le Grand Robert nous donne pour synonymes les mots: affabilit, amabilit, bonnes manires, convenances, correction, courtoisie, ducation, gentillesse, gracieuset, honntet, politesse; raffinement, savoir-vivre, urbanit. Le latin nous a aussi lgu le mot urbs dont sont issus les mots: urbain (de la ville et, aussi, qui a les qualits de lhomme de la ville), urbaniser, urbanisme, urbanit , dont les synonymes sont: amabilit, civilit, courtoisie, politesse, savoir-vivre. Cest lensemble de ces civilits que lon se plaira promouvoir dans la nouvelle ville , dans le but den faire, avant tout, un lieu du bien vivre ensemble .
La forme dune ville change plus vite, hlas, que le cur dun mortel Charles Baudelaire (Le Cygne).
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Chapitre VIII - Pour une densification raisonne : Pourquoi et comment
Nous savons par exprience que ce sont les prix du foncier et de limmobilier qui ont pouss toujours plus loin du centre des agglomrations les mnages les plus fragiles, de mme que lurbanisme commercial et tertiaire a jou un rle pernicieux dans les extensions urbaines favorisant le gaspillage des espaces ouverts et les dplacements automobiles gnrateurs de pollutions diverses. La loi Solidarit et Renouvellement Urbains (SRU) encourage une meilleure utilisation de lespace. La densification permet de lutter contre ltalement urbain, incite les citadins moins utiliser leur voiture en ville et recourir aux transports collectifs. La densification permet de rduire les distances parcourir, amliore les conditions de vie et l'environnement. La compacit doit tre mise en oeuvre, sans retard, par les responsables publics, tout en sachant que cette dmarche qui sera longue et difficile n'aura pas la faveur de tous. Trop souvent assimile aux tours et barres , la densit fait partie des a priori qu'il faut dmystifier et combattre. Beaucoup de nos concitoyens, comme un grand nombre de leurs lus dailleurs, pensent que ce problme ne les concerne pas au premier chef. Il est donc ncessaire de raisonner en tenant compte de cette ide prconue l'gard de la densit et d'expliquer aux sceptiques pourquoi il est indispensable de reconstruire la ville sur la ville et dconomiser l'espace. Il faut aussi convaincre les concepteurs et les promoteurs publics et privs, plus volontiers tourns vers des produits immobiliers qui se vendent vite. Ce sont les programmes de petite taille et peu denses qui rpondent le mieux un souci de commercialisation rapide, compte tenu de limage sociale ngative des fortes densits. Il faut faire comprendre aux professionnels de limmobilier que la densit nest pas en opposition avec le march, qu'au contraire elle est incitative puisque la compacit constitue une bonne rponse des besoins conomiquement viables et cologiquement durables. La densification est lune des meilleures voies pour promouvoir la ville plus accueillante. Le premier but recherch est lamlioration de la qualit de la vie des habitants, grce une meilleure accessibilit aux commerces, aux emplois, aux quipements collectifs, aux services publics et privs, ainsi qu'aux transports.
La politique de densification se heurte lide que les populations sen font. La prfrence affiche par beaucoup de nos concitoyens va la maison individuelle avec un jardin (74 %). Cet engouement est-il rellement fond? La question a-t-elle t bien pose? Certes, il semblerait que les Franais souhaitent majoritairement cette forme dhabitat, mais une enqute de 2001, parue dans la Documentation franaise, montre que de nombreux Franciliens (44 %) qui vivent dans des pavillons de la grande banlieue parisienne aimeraient rsider en centre-ville, si la possibilit leur en tait donne. Lhabitat individuel a une valeur symbolique toute particulire. Cest la recherche inconsciente de la scurit. C'est aussi le dsir, inaccessible pour la plupart des locataires modestes, daccder un habitat individualis auquel le pavillonnaire ou le petit collectif rpond. Or les promoteurs sont en mesure de proposer, dans le cadre d'extensions ou de renouvellements urbains, des produits moins normaliss, offrant des avantages gnralement attribus la maison individuelle: la libert, l'intimit, la nature et qui trouvent place dans des formes urbaines plus compactes et surtout plus varies. Cest la verticalit, luniformit, la rigidit des formes et leur normalit, qui font que les habitants repoussent instinctivement les tours et les barres . Le visuel a une importance primordiale dans l'apprciation de l'habitat quotidien. Apprhender la densit est complexe, car le concept renferme en luimme une part importante de subjectivit. Une enqute effectue, en juin 2003, par lAtelier parisien durbanisme (APUR), dans quatre quartiers de la capitale, ceux de Rochechouart (9me), de La Roquette (11me ), de Jeanne dArc (13me) et de Falguire (15me), montre que la densit perue par leurs habitants est bien diffrente de celle calcule de faon objective. Sans entrer dans le dtail de cette investigation, on peut nanmoins en tirer des lments instructifs pour clairer notre approche de la compacit. Des habitants vivant dans des immeubles levs ont tendance considrer que la hauteur des btiments est oppressante et qu'il y a trop de constructions dans le quartier. Mais, pour bien d'autres, le tissu continu et resserr des quartiers anciens, la hauteur quasi identique (R+6) des btiments haussmanniens et nohaussmanniens procure davantage un sentiment dintimit et de bien-tre. Les petits immeubles (R+3) sont perus comme conviviaux et conus lchelle humaine. Dans un tissu ininterrompu, resserr, une forte densit est bien accepte lorsque les populations sont varies et les activits diversifies. La densit
humaine de ces quartiers est plutt bien vcue dans leur grande majorit. Les habitants ne jugent pas leur quartier surpeupl. Ces enseignements sont confirms par les travaux conduits par lOrdre rgional des architectes dle-de-France qui invitent les amnageurs favoriser les continuits urbaines, constitutives des espaces publics, et prnent la cration de bassins de vie fonde sur un dosage quilibr entre artisanat, bureaux, commerces, quipements collectifs, logements, services et espaces publics constitus par les voiries, les squares, les places, les jardins publics, etc.. Ces espaces publics, lieux dchanges et de rencontres, font partie des lments fondateurs de la ville. Ils ont exist de tout temps. Cest la place publique, lagora des Grecs, le forum des Romains, avec des boutiques, des tribunaux. Cest l o sigeait lassemble du peuple et o se discutaient les affaires publiques. Cest la place de nos villages dont nous connaissons une rplique moderne en le-de-France: lAgora dvry (1975), espace amnag, rserv la circulation pitonnire, comportant des services administratifs et des boutiques, inclus dans lensemble urbain. Il est aujourdhui indispensable de mettre un terme au dcoupage des territoires en zones spcialises (logement social, logement rsidentiel, activits, commerces, logistique, tertiaire, etc.), dcoupage amplifi par la sectorisation des mtiers qui est totalement contraire la mixit sociale, aux conomies dchelle, aux changes, aux approches qualitatives. Les acteurs de lamnagement du territoire doivent renoncer un urbanisme essentiellement bas sur la dispersion et sur lextension pour revenir des conceptions plus traditionnelles et surtout plus humaines. Ceci concerne notamment les grands sites commerciaux dont l'implantation la priphrie dnature l'entre des villes, engendre un gaspillage des espaces ouverts, suscite de nombreux dplacements effectus en voiture, principalement durant les fins de semaine. Le village qui sest traditionnellement constitu autour dun clocher et dune mairie toute proche a progressivement vu sa densit augmenter au centre pour aller, au fur et mesure que lon sen loigne, vers des densits plus faibles, la hauteur des btiments tant dtermine, le plus souvent, par la largeur des rues. Une certaine graduation et une organisation progressive de lespace urbain ont accompagn la croissance de la plupart de nos villes jusque dans les annes cinquante.
A loccasion de ce retour des conceptions plus conomes, dans tous les domaines, les amnageurs devront veiller ce que certains quipements publics soient moins consommateurs despace, plus denses, ce que soient correctement traites les questions qui touchent limpermabilisation des sols, laquelle concourt aux inondations, et la rcupration des eaux pluviales et/ou uses. Il est possible de revenir un urbanisme plus soucieux de lhomme, de son milieu de vie, de son bientre. La ville attrayante est celle qui rassemble harmonieusement toutes les fonctions vitales, allie la qualit de son bti des formes nouvelles et acceptes, prsente une grande diversit en matire dquipements (associatifs, culturels, sanitaires, sociaux, touristiques, etc..) et des emplois varis, offre des moyens de transport attractifs et diversifis, des espaces publics et privs suffisamment larges pour concourir lesthtique du milieu urbain, ainsi que des services publics et privs de toute nature garantissant ses habitants une meilleure qualit de vie, ainsi qu'une stabilit conomique durable et un milieu scuris. Cest la ville, ou le quartier de ville , qui rpondrait le mieux, semble-t-il, aux attentes des citoyens. Dans le cas de lle-de-France, les dimensions de la mtropole ncessitent de concevoir un urbanisme conceptuel lchelle dun quartier. Ce nouveau quartier de ville ou quartier vitrine pourrait tre un espace de 1.000 mtres de ct, lintrieur duquel les habitants trouveraient toutes les fonctions requises pour vivre, travailler, se loger, se distraire, se dplacer, s'panouir. Limportant va tre de dterminer les secteurs urbanisables dans lesquels il sera possible de renforcer ou de restructurer des bassins de vie ou de crer des quartiers vitrines raliss par le biais de la rnovation, de la densification ou de lextension de lexistant. La carte de destination gnrale des diffrentes parties du territoire , partie intgrante du projet de SDRIF, est le document rglementaire prescriptif de rfrence. A lappui de celui-ci, il va falloir, en collaboration avec les collectivits locales et avec le soutien dagences durbanisme crer ou dvelopper, lancer des tudes pr-oprationnelles afin darrter la localisation prcise des secteurs appels supporter leffort de construction envisag et constituer les nouveaux quartiers de ville dans lesquels il sera possible de loger les Franciliens.
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Cette rflexion concerne essentiellement, et en premier lieu, la moiti environ des 60.000 logements/an qui devront tre construits dans la zone dense, principalement lintrieur de la A 86, l o un rseau de transports collectifs existe dj ou va tre renforc. Lacclration de lurbanisation est possible l o laccessibilit est bonne. La Capitale est quasiment exclue de ce projet, sauf dans quelques rares endroits, la ville tant dj dense et bien pourvue en matire dquipements collectifs et de services publics. Pour mmoire, sur les 10.540 hectares, Bois de Boulogne et de Vincennes compris, sur lesquels stend Paris, lhabitat, les quipements publics et les activits diverses occupent 5.000 hectares, soit prs de 47,50 % de lespace total. Dans Paris mme, il sera difficile de densifier davantage. Il faut toutefois nuancer quelque peu ce propos. En lespace de 15 ans, Paris a perdu prs de 200.000 emplois au profit de la priphrie ou de rgions autres que lle-de-France. La Municipalit parisienne est soucieuse de donner un nouveau souffle au dveloppement conomique de la capitale. Or la couronne de Paris contient une zone dextension importante, situe entre les limites municipales de la capitale et les communes limitrophes. Dans la capitale elle-mme, des friches ferroviaires font lobjet de spculations. Des ngociations sont en cours entre la Ville, la SNCF et RFF ce sujet. Sans envisager srieusement la construction, dans ces zones, de surfaces importantes rserves lhabitat, on peut nanmoins imaginer qu ct dimmeubles de grande hauteur (IGH) et de tours ddies aux activits tertiaires, des espaces soient rservs la construction de logements, dans un souci de mixit fonctionnelle. On sait aussi que cest par la grande couronne que lautre partie de leffort de construction, aux alentours de 30.000 logements/an, devra tre supporte. Dans leur contribution la rvision du Schma directeur, les Chambres de Commerce et dIndustrie de Paris-Ile-de-France insistent sur la ncessit dencourager le dveloppement conomique dune quinzaine de polarits qui, elles-mmes, se trouvent en dehors des territoires conomiques majeurs pour le dveloppement dici 2030 situs, eux, principalement dans le cur de mtropole , c'est--dire dans la zone dense urbanise. Ces quinze ples structurants sont des bassins de vie qui concentrent, sur un mme espace, emplois, quipements publics administratifs, culturels et sportifs, services aux entreprises et aux particuliers, habitat, commerces et moyens de communication .
Comme il est indispensable de concilier lhabitat et lemploi , il ne nous parat pas absurde de penser quil doit tre possible de construire, dans ces ples ou leur priphrie et sans rompre la continuit urbaine, une part importante de la construction de logements quil faudra ncessairement implanter dans la grande couronne. Ils ne pourront certainement pas supporter, eux seuls, tout leffort consentir. On devrait nanmoins envisager de mettre ainsi en uvre, de faon tangible, le rquilibrage territorial prn par tous les responsables. Les quinze bassins de vie en question sont: Persan-Beaumont, Meaux, Lizy-sur-Ourcq, La Fert-sous-Jouarre, Coulommiers, Nangis-Provins, Montereau-Fault-Yonne, Fontainebleau, Nemours, Milly-la-Fort, tampes, Dourdan, Rambouillet, Houdan, Magny-en-Vexin. Il faut nanmoins signaler que le dveloppement de l'emploi et de l'habitat, dans ces territoires, demandera une approche prudente lgard des espaces naturels, dans la mesure o ces quinze bassins se trouvent au cur de la couronne rurale qui entoure la Rgion et qui passe par Mantes-laJolie, Magny-en-Vexin, Persan-Beaumont, Dammartin-en-Gole, Meaux, Coulommiers, Provins, Montereau, Nemours, tampes, Rambouillet, Dourdan, Rambouillet, Houdan et rejoint Mantes-la-Jolie. Outre les villes traits dunion, seront aussi concerns, par la densification dans la grande couronne, les petits bourgs et les villages ruraux. Certains dentre eux ont dj connu un dbut dtalement la suite de ladjonction de quartiers pavillonnaires faits de maisons individuelles difies sur le mme modle et regroupes dans des lotissements excentrs. A lorigine, les bourgs et les villages ruraux se caractrisaient par leurs fronts de rue de maisons mitoyennes avec leurs cours communes qui constituaient un tissu urbain assez dense. Les rseaux viaires trs souvent en toile, avec des circulations transversales, facilitaient la concentration des commerces et des quipements, les changes et les conomies en matire despace et de voirie. La construction de nouveaux lotissements la priphrie de ces richesses du patrimoine francilien irait lencontre dune meilleure utilisation des espaces naturels et agricoles. Au contraire, une augmentation raisonnable de la densit permettrait de reconstituer des petits ensembles urbains reliant progressivement la priphrie au centreville grce un accroissement harmonieux du bti. Comment, aprs une rpartition consensuelle et quitable des zones
urbaniser, atteindre les objectifs souhaits par le Conseil Rgional en matire de construction de logements dans lle-de-France? Pour y arriver, il faudrait fixer, pour chaque lotissement, une densit moyenne fixe dans chaque commune qui soit en harmonie avec celle de son environnement. On a vu que, depuis 1975, les nouveaux programmes se coulent dans le paysage et nengendrent pas de ruptures dans les formes, y compris dans les espaces dj construits. La conclusion est que la construction neuve rpond bien une demande locale qui prend ellemme en compte sa compacit et son environnement immdiat. Cest cette condition quelle est accepte par les lus et par les riverains, autant la lgitimer. Pour y arriver, il semble ncessaire de rformer un principe du droit de lurbanisme actuellement en vigueur. En effet, la rgle applicable en la matire permet dautoriser, de conditionner, dinterdire la ralisation dun projet immobilier mais ne permet pas dimposer (lobligation de faire est inconnue dans le droit franais). Cette spcificit de notre droit est contreproductive un moment o le march de limmobilier connat les difficults que lon sait et o tous saccordent pour dire quil faut reconstruire la ville sur la ville et densifier. Une rflexion lgislative sur cette question serait de la plus haute utilit afin dintroduire, dans le code de lurbanisme, en lieu et place du dfunt plafond lgal de densit (PLD), le concept de planchers lgaux de densit ( PLD ) obligeant chaque ptitionnaire de permis de construire raliser un projet prsentant une surface hors duvre nette (SHON) suprieure celle rsultant de la surface de son terrain multiplie par le taux fix par le document durbanisme opposable (PLU, SCOT ou SDRIF). Une disposition aussi contraignante pouvant tre dapplication difficile dans certains cas (forme de la parcelle, extension dune construction existante, surface suffisante pour une maison mais pas pour deux, march local, etc.), la rflexion devrait galement porter sur des rgles de compensation (transfert du droit de construire non utilis, cession au domaine public dune partie du terrain, etc..) ou sur des rgles fiscales incitatives (paiement de la taxe locale dquipement (TLE) sur la totalit du droit construire rcuprable sur le permis de construire ultrieur, paiement de la participation un programme damnagement densemble (PAE) en fonction du tnement, objet de la demande, et non de la SHON, par exemple). Des procdures damnagement concertes telles que le remembrement-amnagement ou les associations foncires urbaines
(AFU) devraient tre prnes pour faciliter latteinte de cet objectif de densit minimale qui devrait tre inscrite dans les documents durbanisme.
Dans limmdiat, le SDRIF doit affirmer clairement cet objectif et, sans pouvoir limposer dans ltat actuel des textes, inciter llaboration de SCOT en le-de-France pour tablir un lien plus fort entre le SDRIF et les PLU. Pour mmoire, des pays, comme la Belgique ou le Qubec, ont dj adopt des mesures allant dans ce sens. Leurs documents durbanisme permettent d'imposer une densit minimale, avec une proportion de constructions de logements difier lhectare, et des hauteurs minimales de btiments, et non maximales comme chez nous. En attendant, et au cas o il faudrait dpasser une ncessaire densification raisonne et procder des extensions urbaines allant bien au del des souhaits exprims afin de respecter un certain quilibre entre les diffrents territoires de la rgion, un tel dpassement ne pourrait se faire que dans le cadre de critres et dindicateurs pralablement dtermins, comme le CESR la dj exprim dans son avis sur le SDRIF du 12 octobre 2006 prsent par M. Pierre Mouli. Cest ainsi, par exemple, que les amnageurs, tout en affichant leur volont de prserver les espaces naturels et agricoles, et en particulier ceux de la Ceinture verte , seront certainement amens procder des extensions prcisment dans cette zone et, par voie de consquence, sacrifier des espaces a priori non vous la construction. Cette dmarche ne pourra tre entreprise que dans le cadre de la concertation et de la transparence. La cration d'un certain nombre de quartiers vitrines , de 1.000 mtres de ct par exemple, comme nous lavons suggr plus haut, lintrieur desquels une densit du bti au moins gale 1 serait prconise, avant de simposer par la loi, est tout fait envisageable. Les professionnels pourraient travailler sur des petites parcelles de 1.000 mtres carrs (des "morceaux de quartier de ville") avec des faades comprises entre 6 et 12 mtres, au sein desquels le type lhabitat serait compris entre R + 1 et R + 3, avec des maisons indpendantes superposes, des villas urbaines (*) et/ou des maisons de ville avec patio ou en L incluses dans le primtre. Dans chaque morceau, outre les commerces, les quipements collectifs, les services publics et privs, les transports, et sans oublier les espaces, il est possible de loger vingt cinq
habitants en moyenne. On pourrait ainsi au moins obtenir, lchelle de ces quartiers vitrines , une densit rsidentielle de 100 logements lhectare. Ces quartiers s'inscriraient dans le cadre de la densification "raisonne" et conue dans une optique de l'amlioration de la qualit de la vie. Pour ce type d'habitat, les architectes, les concepteurs, les paysagistes, les promoteurs publics et privs et les urbanistes doivent raisonner lchelle de llot. On peut tout fait y dpasser les 100 logements lhectare en mixant de lhabitat individuel et du petit collectif, condition que les PLU offrent suffisamment de libert sur la taille des parcelles, les rgles de recul, les cltures. Le concept de villa urbaine (*) voqu ci-dessus se situe mi-chemin entre le logement collectif et la maison individuelle, conue selon des formes architecturales nouvelles et attractives. Il permet de raliser des morceaux de quartier au sein desquels la densit rsidentielle oscille entre 20 et 25 logements lhectare (le lotissement pavillonnaire) et 50 70 logements lhectare (le centre bourg). Pour faire que ces "nouveaux quartiers de ville" soient effectivement les "vitrines" d'un nouvel urbanisme rsolument tourn vers la qualit architecturale, ainsi que vers l'urbanit " recrer", les dcideurs devront faire appel au savoir-faire des hommes de l'art et l'esprit d'innovation qui les anime, celui-l mme qui stimule les chercheurs. C'est en lanant des appels projet et des concours architecturaux et urbanistiques cibls qu'il sera possible de susciter des ides indites, de faire merger des programmes innovants par rapport la production des cinquante dernires annes, et de financer des aides l'ingnierie. La somme de tous ces apports ne pourra tre exprimente dans les "quartiers vitrines" qu'aprs une approbation desdits projets par des jurys composs d'experts et de citoyens qui apporteront leur indispensable bon sens profane. Ainsi, outre les campagnes de communication importantes que nous suggrons de lancer ds maintenant, pour sensibiliser les indcis sur les avantages rels de la densification, il sera possible de faire concrtement dcouvrir aux Franciliens combien les expriences menes dans ces "quartiers vitrines" ont un sens et les leur faire apprcier. Paralllement, les responsables politiques, travers la fiscalit rgionale et/ou locale base sur des taxes diverses dont notamment la taxe locale d'quipement, doivent inciter leurs administrs ou les acteurs de la
construction densifier de faon raisonne. Les projets urbains et leur ralisation doivent sinscrire dans un cadre architectural environnemental accept, dans le respect du caractre fonctionnel des voies principales, sans oublier le charme des petites rues. Ils doivent tre conus autour de grands espaces ouverts tourns vers la circulation, la dtente, les rencontres, ncessitant la cration despaces verts plants darbres et de massifs fleuris, de lieux rservs aux jeux, au repos, aux sports, de jardins publics, etc.. Ces espaces permettront aux habitants de se rendre facilement dun lieu de vie un autre et daccder rapidement aux services publics et privs de proximit, aux activits culturelles, ludiques, sportives, etc La cration de la voierie, de l'clairage, des quipements collectifs (Poste, bibliothque, centre culturel, crches, coles, tablissements de sant et de soins, gares, lyces, piscines, parcs de stationnement, etc..), ncessaires la vie quotidienne, sera privilgie. La compacit doit aussi se fonder sur lintroduction de formes urbaines diversifies, sur une architecture soigne , sur des produits nouveaux et valorisants, sur une relle volution des contours respectant lhomognit des lieux, la diversit des styles, suscitant le plaisir de regarder, maintenant les continuits entre les diffrents espaces btis, boiss, naturels, ouverts ou cultivs. Nous avons plus haut suggr d'instaurer une densit minimale. Ne faudrait-il pas galement songer tablir une hirarchie dans la hauteur des constructions en fonction de leur environnement. En effet, nous savons qu'tablir un rapport entre la densit et les formes urbaines n'est pas vident. Pour une mme densit et pour une surface de terrain identique, on peut obtenir des formes urbaines trs diffrentes, simplement en faisant varier la hauteur et l'emprise au sol du bti. La forme urbaine s'apprcie en terme de densit (D) qui est le produit de la hauteur du bti (H) par le coefficient d'emprise au sol (CES). Mais le rapport en question n'exprime pas la mme ralit suivant l'chelle considre. Les grands quipements et la voirie primaire appartiennent l'chelle de la ville. La relation entre l'espace public et l'espace priv l'chelle du quartier. Le primtre est limit par l'espace public de la rue l'chelle de l'lot. Il rsulte de ces prcisions techniques que la hauteur d'une construction sera d'autant mieux comprise et accepte qu'elle prendra en compte les primtres d'habitat homognes voisins.
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Enfin, au cours des temps et en fonction des progrs, l'habitat a intgr des lments de confort comme l'eau, le gaz, l'lectricit, plus rcemment la tlvision, l'ordinateur. Les lments techniques ne sont pas les seuls moteurs de l'volution. Les besoins des habitants doivent galement tre plus srieusement pris en compte, leurs souhaits aussi. Il doit tre possible d'augmenter la taille des logements, donc la surface rserve chacun, pour donner aux habitants plus de place, plus d'indpendance, voire une pice supplmentaire rserve au travail, au repos, aux loisirs, etc.. Dans la maison individuelle, l'adjonction d'une surface rserve au bricolage, par exemple, est souvent possible, comme la construction d'une chambre supplmentaire quand la famille s'agrandit. Les architectes doivent rflchir la faon de satisfaire ces besoins galement dans l'habitat collectif. Au rve du jardin, "havre de paix labri des bruits de la ville", il est ncessaire de rpondre par une offre de modulation des espaces, par la possibilit de relier ou de sparer des appartements, de rserver une surface annexe, studio pour recevoir des amis ou pour un enfant arriv lge des tudes suprieures ou box amnag en sous-sol. En lanant ds maintenant des concours, il faut susciter chez les amnageurs et les concepteurs une rflexion sur les moyens qui permettraient, dans le cadre dun habitat conventionnel, de faire voluer la cellule habitable en fonction du temps et des besoins. Luniformit et la rptitivit de larchitecture doivent tre dfinitivement bannies. La conception de lhabitat, de ses formes, de son cadre urbain, la dimension des espaces, des paysages, limplantation des emplois, des quipements et des services, le dveloppement des transports collectifs doivent tous tre penss avec la volont imprieuse damliorer le quotidien des citoyens. Toutefois, une nouvelle conception de la ville ne rglera pas, elle seule, les difficults surmonter pour rendre la cit agrable vivre. Crer des formes nouvelles s'impose. Concevoir et utiliser de nouveaux matriaux de construction, imaginer des quipements de la maison novateurs. Dj apparaissent des constructions HQE qui devraient permettre de rduire significativement les consommations nergtiques, mais galement des nuisances comme le bruit, au premier chef, intrieur et extrieur. Toutes ces innovations ont un cot. Le lgislateur doit aider les chercheurs, les industriels, et prenniser des mesures fiscales incitatives. Les organismes bancaires doivent pouvoir aider les mnages qui investissent dans les technologies nouvelles pour rduire leur consommation nergtique domestique.
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La mise en uvre du projet rgional : La Rgion le-de-France rencontre de graves difficults dans le domaine du logement dont la construction est nettement insuffisante depuis un grand nombre dannes. Si celles-ci devaient perdurer, elles constitueraient un lourd handicap pour l'attractivit, le dveloppement conomique de la rgion capitale confronte la dure comptition internationale laquelle se livrent entre elles les grandes mtropoles, ainsi que pour la qualit de la vie de ses habitants. Consciente des consquences que la persistance de la situation actuelle pourrait avoir sur lavenir de lle-de-France, en plein accord avec ltat, soutenue par le CESR qui, depuis dix ans, sest plusieurs reprises prononc en faveur de la relance de la construction, la Rgion sest fixe un objectif stratgique de 60.000 logements sociaux et privs par an difier. Dans le contexte engendr par la dcentralisation qui a eu pour consquence la rpartition des comptences ncessaires entre l'tat et les collectivits territoriales et locales, il est indispensable de mettre en place une gouvernance adapte afin de mener bien une politique de l'habitat, analyser, planifier, amnager, grer l'action sociale, urbaniser, rgir le droit du sol, etc.. Nous pensons quil serait judicieux de confier celle-ci une instance coordinatrice rgionale charge de dfinir et de suivre la politique de lhabitat, telle que le SDRIF la prconise. Cette instance aurait pour vocation de crer un lien institutionnel entre ltat et les diffrents niveaux de collectivits et pour mission d'orienter et de suivre la politique du logement lchelon de la Rgion le-de-France.
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Ainsi, nous nous sommes efforcs de mieux faire connatre ce quest la densit , den faire comprendre la ncessit et dapporter notre contribution en vue de sa ralisation et de sa russite. A loccasion de la reconstruction de la ville sur la ville et de son extension matrise, il faudra mettre en uvre tout ce qui pourra
amliorer la qualit de vie des Franciliens afin que ces derniers vivent dans un cadre environnemental attractif, scuris, conu pour amliorer leur condition dexistence, consolider leur appartenance une identit rgionale francilienne, restaurer ainsi la cohsion sociale et lurbanit.
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Annexe n 1
Dmographie
Evolution de la population de lIle-de-France de 1946 2005 compare celle des autres rgions mtropolitaines
1946
1975
1990
2006
Evol. 19462005
Evol. 19461975
Evol. 19751990
Evol. 19902005
Ile-deFrance
6 367 000
9 878 565
10 660 554
11 491 000
+ 78,5 %
+ 55,2 %
+ 7,9 %
+ 7,8 %
Autres rgions mtropol.
33 481 000
42 713 019
45 954 601
49 676 000
+ 47,4 %
+ 27,6 %
+ 7,6 %
+ 8,1 %
France Mtropolitaine
39 848 000
2 591 584
56 615 155
61 167 000
+ 52,3 %
+ 32,0 %
+ 7,7 %
+ 8,0 %
Source : INSEE, recensements de la population
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Annexe n 2 Les indicateurs de densit
Le coefficient doccupation des sols - Le COS est loutil rglementaire qui permet de dfinir un droit btir sur une parcelle donne. Autrement dit, le COS reprsente les possibilits de construire sur une parcelle. Par exemple, un COS de 3 autorise une construction de 3.000 mtres carrs sur une parcelle de 1.000 mtres carrs. Il indique la densit rendue possible par le rglement durbanisme. Le COS est obtenu en divisant la surface constructible par la surface de la parcelle . Cependant le COS nest pas un outil de matrise de la forme urbaine. Celle-ci est module par la hauteur, par le rapport du btiment avec la rue ou avec les autres btiments, par exemple. Pour illustrer ce qui prcde, il faut savoir quun mme COS peut produire des formes urbaines trs contrastes. Ainsi, pour 1000 m de surface btie sur un terrain de 1000 m, il peut y avoir un btiment dun seul tage qui occupe la totalit du terrain, ou un btiment de deux tages sur la moiti du terrain ou de quatre tages sur le quart du terrain, etc. (voir le schma de la page 28 du rapport). La densit btie (DB) - Contrairement au COS, le calcul de la densit btie se rapporte au rel et non plus au possible [le possible = le COS]. La DB correspond ce qui existe sur le terrain. En cela elle reflte la perception que lon peut avoir dune densit. Pour plus de pertinence, il est opportun de ne pas prendre en considration la seule parcelle, mais llot afin dinclure les ventuels espaces publics et lensemble des lments btis prsents sur le site. La densit btie (DB) est lemprise au sol (CES) - cest--dire le rapport entre lemprise au sol totale des btiments et la surface de llot sur lequel ils sont implants - multiplie par le nombre moyen de niveaux. La densit de population (DP) - La densit de population (DP) est obtenue en divisant le nombre dhabitants par la surface exprime
en kilomtres carrs ou lhectare (habitants/ha). La densit de population (DP) permet de comparer des villes de tailles diffrentes. On calcule ainsi le nombre dhabitants lhectare afin de dterminer la concentration de population sur un secteur donn. La densit rsidentielle (DR) - La densit rsidentielle (DR) est obtenue en divisant le nombre de logements par la surface exprime en kilomtres carrs ou lhectare (logements/ha). La densit rsidentielle (DR) permet de donner une mesure de loccupation du sol par le logement. On peut la classer selon des seuils de densit. Elle peut permettre de dfinir des seuils pour les besoins en quipements (en quipements scolaires en particulier). La densit demplois (DE) - La densit demplois (DE) sobtient en divisant le nombre demplois par la surface exprime en kilomtres carrs ou lhectare (emplois/ha). La densit dactivit humaine (DAH) - La densit dactivit humaine (DAH) sobtient en divisant le nombre dhabitants + le nombre demplois par la surface exprime en kilomtres carrs ou lhectare (habitants + emplois/ha). La densit dactivit humaine permet de mesurer la densit dusage dun espace. La densit vgtale (DV) est repr par tldtection partir dune image satellite. Ainsi donc la densit permet, tout en sappuyant sur des indicateurs prcis, de poser des repres pour analyser des situations diverses et rpondre des objectifs de dveloppement. Le COS reste loutil le plus utilis par les professionnels de la construction. Il constitue une rfrence commune mme si cest un outil imparfait quant la forme urbaine. Parler de forte ou de faible densit , sans prciser si lon parle dhabitants, de logements ou demplois, conduit des incomprhensions entre les diffrents acteurs de lamnagement. Cest pourquoi il est ncessaire de toujours prciser les modes de calcul et les espaces de rfrence.
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En 1995, lIAURIF a publi un Rfrentiel de densits et de formes urbaines destin prciser, pour aider les dcideurs, les modes dexpression de la densit et leur donner des repres communs et chiffrs sur la densit nette = m de planchers btis sans les sous-sols / surface de llot. On a analys, dans lIle-de-France, vingt-cinq sites correspondant aux six types dhabitat recenss dans le Mode doccupation des sols (MOS): habitat individuel (lotissements et constructions individuelles) Densit comprise entre 0,16 et 0,60. ensemble dhabitat individuel identique (maisons pratiquement identiques disposes de faon rgulire en limite dagglomration et dans les villes nouvelles) - Densit comprise entre 0,16 et 0,60. habitat rural/construction isole (l'habitat des villages, du centre des bourgs et des hameaux, ainsi que les btiments isols) - Densit comprise entre 0,25 et 0,50. habitat continu bas (noyau ancien des villes de la premire et de la deuxime couronne, ainsi que les opration rcentes dans les villes nouvelles, maisons mitoyennes, "en bandes", "maisons de ville") Densit comprise entre 0,70 et 2,00. habitat collectif continu haut (lots dans les centres urbains, lots haussmanniens, lots issus de la "reconstruction") - Densit comprise entre 1,75 et 4,30. habitat collectif discontinu (grands ensembles et certaines "citsjardins" dont on trouve une forte reprsentation dans la premire couronne) - Densit comprise entre 0,70 et 2,80.
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Densits et formes urbaines
Le rapport entre densit et forme urbaine n'est pas vident (IAURIF). Pour une mme densit et pour une mme superficie de terrain, on peut obtenir des formes urbaines diffrentes en faisant varier la hauteur et l'emprise au sol du bti: CES 1 CES H D 0,5 2 1 CES H D 0,25 4 1
H (hauteur) 1 D (densit) 1
La densit (D) est gale au coefficient d'emprise au sol (CES) x nombre de niveau (H)
Calcul des ratios Densit nette visuelle (hors sol) D = Total des m btis divis par la surface de l'lot. D = H x CES Coefficient d'emprise du bti CES = Emprise au sol du bti divise par la surface. CES = D / H Hauteur moyenne pondre Hauteur = Total des m btis divis par le total des emprises au sol. H = D / CES
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Annexe n 3 LES TOURS
Dans les annes 1965-1970, la volont de rpondre un accroissement des besoins en matire de logements a favoris la cration rapide dhabitats collectifs qui ont vu le jour, pour la plupart, dans la proche couronne. Cest alors que vont natre les grands ensembles , la construction de tours et des barres en complte rupture avec la trame des voies et les alignements existants. Aujourdhui, dans lesprit de beaucoup, densification signifie verticalit, surpeuplement, manque de mobilit, concentration, alors que, lorsquon dcide de densifier un espace urbain existant, les buts recherchs travers de nouvelles formes urbaines sont les conomies despace et lamlioration de la qualit de la vie. Faut-il pour autant rejeter les tours? Des tours mieux conues, mieux intgres dans le paysage, ont-elles leur place dans la ville ou dans sa priphrie? Dans de nombreux pays, la course au toujours plus haut est engage. Des architectes plaident en faveur des tours, alors que dans lhexagone, et Paris en particulier, les citadins de plus de 30 ans marquent une rpugnance manifeste pour les grandes hauteurs . Pour la plupart des Parisiens, limage des tours reste ngative. Certains avancent quelles rompent lunit du paysage et surtout on leur reproche dtre gourmandes en nergie et en matriaux. Une architecte, Franoise-Hlne Jourda, ardent dfenseur du dveloppement durable, estime que ses confrres peuvent concevoir des projets de tours propres Ainsi, Norman Foster a dj ralis un premier difice environnemental de grande hauteur Londres . Il sagit de la tour Swiss R lintrieur de laquelle, en raison de sa silhouette fusele, lair frais circule le long des faades en spirale, un systme de ventilation naturelle propre rduire la facture nergtique . Certes, mais Norman Foster ne prcise pas combien il faut chiffrer le surcot de la construction. La tour quil va construire Moscou, la Moscou City Tower est une pyramide qui promet, avec ses 600 mtres de hauteur, dtre plus haute que nimporte quel autre building en Europe . Quand il sera achev, la date nest pas encore envisage, ce gant sera capable de rguler sa temprature en
toute saison. Son vitrage triple paisseur permettra de limiter les fuites de chaleur tandis que des panneaux photovoltaques fourniront une partie de llectricit ncessaire et que les toilettes seront alimentes par les eaux pluviales . Construire des difices conomes est une question de responsabilit, presque de survie dclare, de son cot, larchitecte Jacques Ferrier, surtout quand on sait que lindustrie du btiment est responsable dun tiers de leffet de serre si lon prend en compte la production des matriaux, les chantiers de construction, puis le fonctionnement des btiments . Le dveloppement durable est, dit-il, une question technique; cest finalement une accumulation de petits trucs, de technologies qui, pour la plupart, existent dj . Il est intressant de noter que Jacques Ferrier, en association avec le cimentier Lafarge, a imagin une tour ultra verte . Baptise Hypergreen , cette nouvelle tude parie sur la grande hauteur comme moyen de contrer ltalement urbain . conomiser le foncier est la premire question rsoudre. Dans les mgapoles, la verticalit ponctuelle est une ncessit , juge larchitecte. Les tours, curieusement, sont souvent des icnes vitres aux faades toutes identiques. Il faut revenir aux traditions de larchitecture, en quelque sorte au bon sens, en imaginant un btiment dont la faade est plus ouverte au nord et mieux protge du soleil au sud . Et pour avoir moins besoin de chauffer au nord et de climatiser au sud, les concepteurs ont pens envelopper la tour dun vtement plus ou moins couvrant . Ainsi Hypergreen se draperait dune rsille dont les mailles seraient plus ou moins serres. Cette voilette servirait par ailleurs ldifice de structure porteuse. La tour pouvant tre largement prfabrique, le chantier de construction serait plus propre. Elle pourrait tre festonne de panneaux photovoltaques et doliennes. Enfin elle serait dote de toutes les technologies aujourdhui connues et disponibles pour limiter lapport extrieur dnergie . Les concepteurs reconnaissent que tous ces dispositifs sont chers linvestissement, mais quils seraient toutefois amortis du fait de lampleur du btiment. Tout cela cumul, assure Jacques Ferrier, la tour devrait tre capable de produire 70 % de son nergie .
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Hypergreen , nous dit-on, suscite beaucoup dintrt Shanghai, mais aussi du ct de La Dfense. A louest de Paris, les choses bougent. LEPAD a prsent en dcembre 2005 un programme ambitieux de relance du quartier de La Dfense, premier ple tertiaire dEurope, une des principales vitrines de lIle-deFrance dans le domaine des affaires. Lobjectif vis est de mener bonne fin lamnagement du quartier pour prenniser le site et conforter son rang et sa comptitivit lchelon europen. La demande du march de limmobilier qui demeure extrmement forte sur la rgion capitale justifie dachever, mais aussi de moderniser, ce quartier, le secteur La Dfense ayant t class par lEtat parmi les neuf OIN (opration dintrt national) qui concernent lIle-de-France. Bernard Bled, Directeur gnral de lEPAD, constate que le quartier a vieilli et quil est ncessaire de lamliorer pour quil conserve sa place de premier quartier daffaires europen avec environ 2.500 siges sociaux, plus de 3.000.000 mtres carrs de bureaux et 200.000 mtres carrs de commerce, 150.000 salaris, 400.000 personnes qui y transitent chaque jour et 20.000 personnes qui y rsident (10.000 logements = 600.000 mtres carrs). Le souhait des amnageurs est de faire de lesplanade un vritable lieu de vie anim, de jour comme de nuit, sept jours sur sept. Le projet labor par lEPAD, avec le concours darchitectes, dingnieurs, durbanistes, vise dmolir et reconstruire des immeubles de la premire et de la deuxime gnrations et difier une (ou deux) nouvelle(s) tour(s) de bureaux dpassant les 300 mtres incluant tous les critres du dveloppement durable qui constituerait un signe architectural fort. Les amnageurs de La Dfense font observer que la densit brute du quartier daffaires permet denvisager de nouvelles constructions, tout en respectant lenvironnement et le cadre de vie . Le projet envisag permettrait datteindre une densit brute urbaine quivalente celle du triangle dor parisien. Pour dgager des emprises nouvelles, il est envisag de transformer le boulevard circulaire Puteaux, limage de ce qui a t fait Courbevoie, pour en faire un boulevard civilis . Des surfaces foncires importantes seront dgages. Les oprations de dmolition-reconstruction permettront doffrir 350.000 mtres carrs dici 2020. Paralllement plus de 500.000 mtres carrs doprations nouvelles pourront voir le jour dici 2.015, si le projet est retenu. Les
dpenses stabliraient 350 millions deuros. Les amnageurs, optimistes, tablent sur 1.200 millions de recettes. La Dfense est surtout un quartier daffaires, mais la mixit sy est impose par la ncessit de reloger sur le site les habitants originels. Cela sest traduit par un parc de logements de 600.000 mtres carrs pour 20.000 habitants. Il est impensable daller au del dans le primtre actuel. Mais il existe des gisements de logement exploitables sur les emprises potentielles des quartiers en renouvellement urbain. Ces gisements permettraient de construire 80.000 mtres carrs de logements supplmentaires . Ces amnagements supposent damliorer les transports en commun, dj saturs aux heures de pointe, convoyant chaque jour 400.000 personnes. Le chiffre de 600.000 devrait tre atteint lhorizon 2015/2020. Le tronon actuel du RER A entre Auber et Chtelet atteindra la saturation avant 2015. LEPAD propose, dune part, un prolongement dole depuis Haussmann/Saint-Lazare avec une gare ddie La Dfense, cest daprs le STIF la seule alternative la saturation du RER A, et, dautre part, une liaison directe avec le Mantois, ses habitants trouvant ainsi dans le quartier de La Dfense des dbouchs en matire demploi. Ltablissement public souhaiterait galement une liaison avec Roissy, voire avec Orly et Le Bourget. Ces desseins, mettre en parallle avec les possibilits offertes par dautres grands quartiers daffaires, sont justifis par la taille du projet et contribueraient aussi lamlioration des transports en commun franciliens, en dveloppant notamment des liaisons de banlieue banlieue. Laccessibilit routire de La Dfense devant tre maintenue, de nouvelles infrastructures routires, finances par la vente de nouveaux droits btir, complteraient le dispositif actuel de desserte du ple de La Dfense-Nanterre. De tels amnagements auraient galement pour consquence damliorer les conditions de circulation sur la A 86 et sur la RN 13 Neuilly. La relance du quartier daffaires sinscrit dans un intressant projet de densification qui allie cration demplois, extension des logements, amlioration des amnagements et des services prsents et mise en uvre dun vaste programme de dveloppement des dessertes multimodales. Une exprience suivre tant sur le plus conomique que social et urbanistique. Autour des tours, une guerre est engage, nous venons de le voir. Le directeur gnral de lEPAD souhaite obtenir, courant 2006, du Ministre
de lquipement, lautorisation de construire 500.000 mtres carrs supplmentaires sur le site de La Dfense. Nous voulons de laudace avec au moins deux tours de trs grande hauteur, entre 300 et 400 mtres. Les investisseurs sont prts signer , dclare Bernard Bled qui connat le projet chafaud par Jacques Ferrier. Sa tour Hypergreen lintresse. Elle intresse aussi le maire dIssy-les-Moulineaux, ville qui sera bientt dote dune entre majestueuse , les Portes-de-Seine , flanque dimmeubles THQE (trs haute qualit environnemental) qui souhaite aussi faire concourir larchitecte Norman Foster pour deux tours en bord de Seine (Pont dIssy). Le maire de Levallois-Perret envisage, lui aussi, de construire deux tours de 42 tages (150 mtres environ). Le Prsident de Plaine-Commune verrait bien une tour implante dans le quartier daffaires de Landy France, proche du Stade de France. Le maire de Bagnolet rflchit limplantation dun immeuble de grande hauteur aux portes de Paris. Le maire de Saint-Ouen serait lui aussi prt voir plus haut. La comptition sur les grandes hauteurs, cest--dire autour des bureaux, va se jouer avec la petite couronne, mais aussi avec les autres capitales europennes comme Barcelone, Duba, Francfort, Londres, avancent Grard Muteaud et Guillaume Malaurie, journalistes, dans lObservatoire de lIle-de-France. Que fait Paris? Une majorit dhabitants consults (62 %) sest dclare hostile aux immeubles de grande hauteur (IGH). Les lus taient galement diviss sur ce point. Ce fut lun des sujets majeurs du dbat, les 12 et 13 juin 2006, propos du nouveau plan local durbanisme (PLU de Paris) devant fixer les rgles de la construction pour les vingt ans venir. La Ville de Paris a perdu 130.000 emplois au cours des quinze dernires annes. Paris accueille, tous les jours, 800.000 personnes qui viennent de la priphrie et qui occupent la moiti des emplois parisiens (1.600.000). En mme temps, 300.000 Parisiens empruntent, dans le sens inverse, les infrastructures routires et les transports en commun pour accder leur travail. Paris doit satisfaire 110.000 demandeurs de logement. Le dsquilibre emploi - logements est patent. Paris se doit de retrouver un niveau demploi gal celui du pass. On pense tout de suite la cration demplois tertiaires. Cest donc de surfaces de bureaux dont on a essentiellement besoin pour assurer un rquilibrage. Or lespace disponible au sol est rare et le foncier parisien est lev. Au del de la polmique sur lesthtique et sur les formes architecturales, la cration dimmeubles de grande hauteur constitue une rponse certes, mais partielle dans la mesure o, actuellement, il est interdit de construire au
dessus de 25 mtres, soit la hauteur dun immeuble haussmannien, dans le centre historique, au-dessus de 31 mtres (9 tages) dans les autres quartiers, lexception de quelques zones en priphrie et sur les bords de la Seine o la hauteur ne pas dpasser est de 37 mtres (11 tages). A lissue du dbat sur le PLU de Paris, en juin 2006, les rgles en vigueur, rappeles ci-dessus, demeurent inchanges. Larchitecte et urbaniste Yves Lion milite pour des immeubles plus hauts. Il prend comme exemple une parcelle situe au bout de lAvenue de France (13me) sur laquelle, selon les normes actuelles, on peut construire 12.000 mtres carrs de logements. Si on saffranchit de lactuelle limitation en hauteur, il est alors possible de btir 45.000 mtres carrs, soit 350 400 logements en plus. Il est intressant de se pencher sur lexemple de cette tour de 112 mtres (27 tages) telle quelle est dcrite par le concepteur. Elle constitue un quartier de ville en soi. Elle accueille au rez-de-chausse commerces et locaux destins aux personnes travaillant chez elles (artisans, professions librales) connects des logements en duplex. Sur les sept premiers niveaux, les plus exposs aux nuisances de la rue, sont implants des bureaux. Dans les vingt niveaux suprieurs se trouvent les logements en double hauteur dots de vastes jardins suspendus. Des quipements publics ou rservs aux habitants (crche, piscine, squash, yoga, service de partage de voitures, tennis, etc.) sont disposs dans des endroits divers du btiment. La disposition en gradin des logements permet un ensoleillement maximal. Chaque appartement dispose dun jardin dhiver qui constitue une double faade permettant un bon contrle thermique et dimportantes conomies dnergie. Les loggias en double hauteur permettent dclairer gnreusement les logements et constituent de vritables jardins suspendus. Sans dpasser les hauteurs rglementaires, il est encore possible de densifier dans Paris sur certaines parcelles. Cest ainsi que rcemment La Sablire, socit immobilire de la SNCF, na pas hsit surmonter un rel obstacle, le tunnel ferroviaire des voies de la gare dAusterlitz, en construisant dessus des logements sociaux pour le compte de sa maison mre. Cet usage de lespace montre quavec un peu de recherche et daudace, il a t possible de construire trois immeubles juxtaposs totalisant 126 logements camps cheval sur la rue du Chevaleret (13me) et la dalle au-dessus des voies ferres.
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Densifier implique le plus souvent de construire plus haut. Jusqu quelle hauteur peut-on aller? Cest aux PLU de rpondre dans le contexte juridique actuel. Les immeubles de grande hauteur (IGH) ne seront accepts que si leur insertion dans lenvironnement est parfaitement soigne et russie. Nota bene: Le plan de relance pour une nouvelle Dfense, objectif 2020 , approuv par le Conseil dAdministration de lEPAD en dcembre 2005, a reu laval de ltat le 25 juillet 2006. Lobjectif est de rgnrer, dici 2013, au moins la moiti des immeubles. Les propritaires dimmeubles seront autoriss en accrotre la superficie en les surlevant. La construction de tours neuves pourra tre autorise hauteur de 300.000 mtres carrs SHON. Pour symboliser le renouveau du quartier, un concours international darchitecture sera lanc en vue de raliser une tour caractrise par son audace architecturale et son caractre innovant et pas ncessairement par sa hauteur Le quartier de La Dfense (160 hectares) saugmentera de quelque 500.000 mtres carrs de bureaux supplmentaires, de 3 hectares despaces verts et sera desservie par une nouvelle ligne de mtro (prolongement de la ligne ole lhorizon 2015-2020 jusqu La Dfense, et, au del, vers le Mantois et Versailles). Le Ministre de lquipement y construira galement son sige dans lequel il regroupera ses services centraux. Loffre de logements sur le site de La Dfense et proximit sera renforce. Il est ainsi prvu de raliser 1.400 logements nouveaux durant la priode 2007-2013. (Les chos du 26 juillet 2006). Plus rcemment, en octobre 2006, l'hebdomadaire "Le Point" nous apprend que ce sont les architectes Valode et Pistre qui ont remport le concours pour la construction de la tour Generali La Dfense. Haute dau moins 300 mtres, cette tour de bureaux qui fait partie du plan de rnovation de la dalle du premier quartier daffaires dEurope, se distingue par son beffroi, trs atypique dans un environnement de toits trs plats. Trs rationnelle lintrieur, la tour bnficie des toutes dernires recherches en matire de haute qualit environnementale (HQE). L'installation d'oliennes et de panneaux solaires ainsi que la rduction de la surface vitre et l'emploi de nouveaux matriaux devraient permettre de raliser d'importantes conomie d'nergie (ce qu'il conviendra de vrifier, note du rdacteur).
LA DENSIFICATION
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Annexe n 4 UN EXEMPLE DE DENSIFICATION REUSSIE DANS PARIS LA RENOVATION DE LHPITAL SAINTE-ANNE
Livr au dbut de lanne 2006, lensemble rsidentiel du centre hospitalier Sainte-Anne, dans le 14me arrondissement, attire lattention sur les possibilits damnagement quoffrent les enclaves hospitalires historiques de Paris o la pnurie foncire svit. Construits entre 1863 et 1867 par larchitecte Charles Questel, les btiments de lhpital Sainte-Anne sont classs. Sept hectares despaces verts sont protgs. Le centre hospitalier, en pleine restructuration, pour se porter la pointe de la neurochirurgie et de la psychiatrie, a prvu, selon un schma directeur immobilier et architectural (SDIA), sur une dure de quinze ans, en trois phases de cinq ans, la restructuration des 13 hectares sur lesquels il est implant et la coordination dobjectifs divers dordre architectural, hospitalier et urbain. A terme, tous les pavillons Questel inscrits linventaire des monuments historiques et des sites seront restaurs et rnovs et les 71.600 mtres carrs despaces verts protgs seront mis en valeur. La construction du sige de la Fdration hospitalire de France en cours, sur la rue de la Sant, va sinsrer dans le paysage urbain environnant. Sera aussi cr un axe paysager ouvert sur la ville, ainsi que lhbergement dactivits culturelles et scientifiques dans le carr historique qui comprend la rotonde, la chapelle et le btiment de lHorloge. Mais la phase la plus originale et non la moins intressante du ramnagement du site est la construction de logements le long de la rue Broussais, ouverts sur celle-ci. Le mur denceinte de lhpital, haut de quatre mtres, dmoli en partie, est devenu un ensemble rserv lhabitat. Cinq pignons sinscrivent dans les crneaux ainsi pratiqus le long de la rue, en regard du talus ferroviaire du RER. Il fallait ouvrir le site sur la ville. Grce ces constructions, lobjectif est atteint. Lintroduction dun ensemble de logements facilite le rapprochement habitat/emploi et rpond ainsi aux besoins du centre hospitalier. Six logements de fonction et trente logements locatifs sont rservs au personnel de lhpital sur un total de 107 logements.
Le reste est attribu la Ville de Paris (50 lgts) et la Prfecture (20 lgts). Dans lopration, lhpital gagne un restaurant pour son personnel, de 1.200 mtres carrs environ. Limplantation de cet ensemble la charnire du site permet de disposer dentres sur la rue pour les habitations et dun accs depuis lhpital pour le restaurant. Sa construction, contenue sur une ligne, se substitue au mur denceinte sans consommer beaucoup de foncier et ralise lexploit paradoxal dintroduire un site immobilier dans le tissu de la ville entre la rue et la trame pavillonnaire de lhpital. De fait, lopration donne ce dernier une faade, l o il y avait avant un mur denceinte lev. Cette opration de densification sur place rappelle les bons vieux HBM de la ceinture de Paris construits en brique. Mais des plans plus spacieux et de grands linaires de balcons confrent lensemble son aspect rsidentiel. Le vis--vis ferroviaire a conduit larchitecte dresser, sur la rue Broussais, des pignons quasi aveugles, ponctuellement frapps dun bow-window et ouvrir des fentres en batterie dans le repli des faades. Le vieux mur de pierre intgr au bti constitue un soubassement providentiel et la construction sachve par le salut parisien dun couronnement en zinc .
Daprs Franois Lamarre (Quotidien Les chos).
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Annexe n 5 DENSITES URBAINES EN EUROPE
Ltalement urbain priphrique nest pas un problme spcifique llede-France. Il est commun la plupart des mtropoles europennes, mme si les formes quil prend sont trs varies. Certaines villes - allemandes, nerlandaises et danoises, notamment - ont ragi trs tt cette situation en rorientant leurs politiques vers lintensification des tissus urbains existants plutt que vers lextension priphrique: cest le cas dAmsterdam, par exemple, avec le concept de ville compacte du Plan directeur de 1985. Le cas de Copenhague montre que seule la convergence de politiques (lgislation, fiscalit, planification, amnagement, politiques de transport ou dhabitat, etc..) peut contrecarrer la tendance lclatement des mtropoles. Au Royaume-Uni, la rponse au dclin conomique et dmographique des villes-centres a t de supprimer les freins rglementaires la densification des espaces urbains centraux (projet de rgnration urbaine ) et limiter le dveloppement des grandes surfaces commerciales en priphrie. Barcelone, ville trs dense, a trs tt compris que cette densit tait un atout valoriser. Laccent a t mis sur la qualit de lespace public et la cration de nouveaux centres dans la ville existante. Mais la densification du bti, cest--dire laugmentation dun rapport (invisible) entre la surface des planchers construits et le terrain support de la construction, est rarement prsente comme objectif par les pouvoirs publics. On met plutt laccent, au nord comme au sud de lEurope, sur des questions comme lconomie despace et dnergie fossile, lintensification dun potentiel foncier (ples de transport, friches industrielles, etc..), les possibilits danimation gnres par une forme urbaine adapte (la rue, la parcelle, les rez-de-chausse), ainsi que la recherche dune mixit sociale et dune mixit des fonctions (habiter, travailler, tudier, se dtendre, etc..) lchelle du quartier, de llot, et (de plus en plus) du btiment.
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Les exemples europens montrent quil ny a pas de densit idale: la densit du bti ou la densit humaine (populations + emplois + visiteurs) sont seulement des compromis diffrents selon les lieux et les poques, entre diffrentes contraintes et potentialits.
Contribution de Monsieur Paul LECROART, urbaniste (IAURIF) du 9 janvier 2007.
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ANNEXE n 6 AUDITIONS par la Commission de lamnagement du territoire et la Commission de la ville, de lhabitat et du cadre de vie
9 novembre 2005
16 novembre 2005
17 novembre 2005
6 dcembre 2005 19 dcembre 2005 1 fvrier 2006 17 mars 2006
M. Vincent Fouchier, directeur dlgu de lIAURIF charg de la coordination du schma directeur. M. Jean-Luc Laurent, vice-prsident du Conseil rgional charg du logement et de laction foncire. M. Merlot, directeur de la stratgie Plaine de France , M. Lorthie, architecte et M. Simon Ronai, directeur dOrgeco. M. Bernard Aubert, urbaniste. Mme Anne-Vronique Vernardet de lIAURIF. M. Francis Rol-Tanguy, prfet, directeur rgional de lquipement (Ile-de-France). M. Philippe Louchard et Mme Christine Corbill de lIAURIF.
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GLOSSAIRE
ADEME
Agence de lenvironnement et de la matrise de lnergie. Agence des espaces verts. Association foncire urbaine. Agence nationale pour la rnovation urbaine. Association des organismes HLM de la Rgion Ilede-France. Atelier parisien durbanisme. Agence rgionale de lenvironnement et des nouvelles nergies. Conseil darchitecture, durbanisme et denvironnement. Caisse des dpts et consignations. Conseil conomique et social rgional. Coefficient demprise au sol. Coefficient doccupation des sols. Contrat de projets. Contrat de projets Etat-Rgion. Centre scientifique et technique du Btiment. Densit dactivit humaine. Densit du bti.
AEV AFU ANRU AORIF
APUR ARENE
CAUE
CDC CESR CES COS CPR CPER CSTB DAH DB
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DE DP DR DREIF
Densit demploi. Densit de population. Densit rsidentielle. Direction rgionale de lquipement dIle-deFrance. tablissement public damnagement de la rgion de La Dfense. tablissement public de coopration intercommunale. tablissement public foncier rgional. Foyer daccueil spcialis. Fdration nationale des agences durbanisme. Habitation bon march. Habitat et environnement. Haute performance environnementale. Habitation loyer modr. Haute qualit environnementale. Institut dAmnagement et dUrbanisme de la Rgion Ile de France. Immeuble de grande hauteur. Institut national de la statistique & des tudes conomiques. Loi dorientation foncire. Maison daccueil spcialis.
EPAD
EPCI EPFR FAM FNAU HBM HE HPE HLM HQE I.A.U.R.I.F.
IGH INSEE
LOF MAS
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MOS Na
Mode doccupation du sol. Zone naturelle urbaniser mais ncessitant une dcision publique pour tre ouverte lurbanisation. Rflexe ou syndrome NIMBY (Not In My Back Yard: Pas dans mon jardin). Observatoire de lquipement Commercial dle-deFrance. Opration dintrt national. Opration programme damlioration de lhabitat. Observatoire rgional du foncier Projet damnagement et de dveloppement durable. Programme damnagement densemble. Plan de dplacements urbains dIle de France. Projet dintrt gnral. Plafond lgal de densit.
NIMBY
OECIF
OIN OPAH ORF PADD PAE PDUIF PIG PLD (ancien)
PLD (proposition) Planchers lgaux de densit . PLH PNR PLU POS PPA PPRI PRQA
LA DENSIFICATION
Programme local de lhabitat. Parc naturel rgional. Plan local durbanisme. Plan doccupation des sols. Plan de protection de latmosphre. Plan de prvention du risque dinondation. Plan rgional pour la qualit de lair.
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RER RFF RNU SCOT SDAU SDIA SDRIF SHON SIGR SRDE SROS SRU
Rseau express rgional. Rseau ferr de France. Rglement national durbanisme. Schma de cohrence territoriale. Schma directeur damnagement et durbanisme. Schma directeur immobilier et architectural. Schma directeur de la rgion dle-de-France. Surface hors d'uvre nette. Systme dinformation gographique rgional. Schma rgional de dveloppement conomique. Schma rgional dorganisation sanitaire. Solidarit et renouvellement urbains (loi du 13 dcembre 2000). Syndicat des transports dle-de-France. Train grande vitesse. Trs haute qualit environnementale. Taxe locale dquipement. Urbanisme et habitat (loi du 2 juillet 2003). Zone d'amnagement concert. Zone franche urbaine.
STIF TGV THQE TLE UH ZAC ZFU
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SOMMAIRE
Introduction au thme de la densit Chapitre I - La ville Chapitre II - Ltalement urbain Chapitre III - La densit Chapitre IV - Effets positifs de la densification: gain despace et meilleure qualit de vie Page 29 Chapitre V - Pourquoi densifier, comment et pour qui? Chapitre VI - O densifier et avec quels moyens? Chapitre VII - Pour un urbanisme chelle humaine
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Chapitre VIII - Pour une densification raisonne : pourquoi et comment Page 67 Annexe n 1 - Dmographie Annexe n 2 - Les indicateurs de densit Annexe n 3 - Les tours Annexe n 4 - Un exemple de densification russie Annexe n 5 - Densits urbaines europennes (IAURIF) Annexe n 6 - Auditions Glossaire Sommaire Page 80 Page 81 Page 85 Page 92 Page 94 Page 96 Page 97 Page 101
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Rapport prepar par M.

AU NOM DE LA COMMISSION DE LA VILLE, DE LHABITAT ET DU CADRE DE VIE

LA DENSIFICATION POUR UN URBANISME A ECHELLE HUMAINE Lucien DUMONT-FOUYA

Introduction au thme de la densit

Chapitre II - Ltalement urbain

Chapitre III - La densit

270 lgts/ha 450 hab/ha

115 lgts/ha 350 hab/ha

La frise qui figure au bas de la page 28 en est une illustration schmatique

Densit du bti (DB) =

Surface de planchers -------------------------------Surface de terrain

Densit demploi (DE) =

Une illustration de la densit

Chapitre IV - Effets positifs de la densification: gain despace et meilleure qualit de vie

Chapitre V - Pourquoi densifier, comment et pour qui ?

Chapitre VI - O densifier et avec quels moyens ?

France (SDRIF et OIN).

les checs rgionaux, en particulier dans la premire des rgions, lIlede-France.

Chapitre VII - Pour un urbanisme chelle humaine

Chapitre VIII - Pour une densification raisonne : Pourquoi et comment

Autres rgions mtropol.

Source : INSEE, recensements de la population

Annexe n 2 Les indicateurs de densit

Densits et formes urbaines

Annexe n 3 LES TOURS

Annexe n 4 UN EXEMPLE DE DENSIFICATION REUSSIE DANS PARIS LA RENOVATION DE LHPITAL SAINTE-ANNE

Daprs Franois Lamarre (Quotidien Les chos).

Annexe n 5 DENSITES URBAINES EN EUROPE

Contribution de Monsieur Paul LECROART, urbaniste (IAURIF) du 9 janvier 2007.

6 dcembre 2005 19 dcembre 2005 1 fvrier 2006 17 mars 2006

AEV AFU ANRU AORIF

CDC CESR CES COS CPR CPER CSTB DAH DB

EPCI EPFR FAM FNAU HBM HE HPE HLM HQE I.A.U.R.I.F.

OIN OPAH ORF PADD PAE PDUIF PIG PLD (ancien)

STIF TGV THQE TLE UH ZAC ZFU

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