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TD Comparer le pacte de prfrence et la promesse unilatrale de vente en matire de vente dimmeuble

Bordeaux IV :: Travaux dirigs droit des contrats :: Cours


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TD Comparer le pacte de prfrence et la promesse unilatrale de vente en matire de vente dimmeuble


Alexandra le Jeu 11 Dc - 12:25

La vente dimmeuble est le procd le plus frquent car lourd Art. 1589 C.civ. Publicit foncire facultative : D. 1955 concerne que les droitimmeubles et droits qui sont des restrictions au droit de proprit oblig de la publier. rel. Alors que le pacte de prfrence et la promesse =/= oblig de unilatrale de vente sont des droits de crance, droit personnel la publier. I : dfinition PUV : - La promesse unilatrale est un contrat par lequel une partie

appele promettant, confre une autre partie, nommes bnficiaire la possibilit de contracter avec elle pendant un certain dlai Ex. une promesse unilatrale de vente ou dachat. Le bnficiaire peut lever loption en concluant dans le dlai sinon au del la promesse devient caduque. Cette promesse peut galement tre rendue caduque par la mort. : arrt 3 Chbre civile de la Cour de cassation du 10 dc. 97. Il sagit dun vritable contrat dans lequel le promettant est fermement engag. Mais il sagit galement dun contrat unilatral puisque le bnficiaire, qui consent lopration, nest pas oblig dacheter lchance. Pacte de prfrence : - Le pacte de prfrence. Avant contrat par lequel le propritaire dun bien au cas o il vendrait, sengage sadresser de prfrence une personne dtermine. Si le promettant refuse de vendre, lexpiration du dlai, il engage sa responsabilit contractuelle et le bnficiaire pourra obtenir des dommages et intrts ou mieux un jugement qui vaudra vente (sauf si le bien a dj t vendu un tiers, cession qui ne peut en principe tre annule puisque le promettant est rest propritaire. La jurisprudence admet cependant parfois la nullit de la vente consentie un tiers de mauvaise foi : (Civ. 2me, 22 mars 1968, D. 1968, p. 412, note Jean Mazeaud, 3me civ. 8 juillet 1975, Gaz Pal, 1975, 2, 781). Si le bnficiaire accepte de conclure le contrat aux conditions proposes, le promettant est tenu de conclure avec lui. Dans le cas contraire, le promettant sera libre de contracter avec tout tiers de son choix. Il concerne gnralement des ventes dimmeubles, le promettant sengage alors prfrer le bnficiaire dans lhypothse o il dciderait de vendre son immeuble. Lopration est par consquent apparemment trs avantageuse pour le bnficiaire, mais ce dernier sengage frquemment verser une somme titre de crdit ou dindemnit dimmobilisation. Malaurie : nature de lindemnit dimmobilisation (Com 23 juin 1958, D. juris, p. 581) Le bnficiaire bnficie de la promesse le jour o il obtient le prt ds lors il doit accomplir une dmarche auprs dune banque. Sil le fait mais nobtient pas le prt, il obtient la restitution de lindemnit dimmobilisation. Sil ne le fait pas Art. 1178 C.civ. = condition rpute accomplie par consquent on ne lui restitue pas lindemnisation. La distinction entre PUV et PP tient en ce que la PUV est un

engagement de contracter, alors que le pacte de prf nest quune promesse ventuelle doffre de vente, ce qui entrane dimportantes diffrences quant au contenu de lacte (le PP na pas besoin de mentionner un prix, la PUV, oui), quant ses modalits (il ny a pas de droit doption dans un PP). II : nature : Dans les 2 cas, des droits personnels donc priori il ny a pas de diffrence. Or, La distinction entre les 2 notions quant sa nature tient au fait que le PP cre en faveur du bnficiaire un droit de priorit qui est un droit de crance qui sexerce sur une personne, alors que le droit du bnficiaire dune PUV est un droit potestatif, qui ne donne un pouvoir que sur une situation juridique. Droit personnel \ Droit de priorit = un droit de crance Droit potestatif (pacte de prfrence) (Promesse) initiative appartient au vendeur initiative appartient au bnficiaire Arrt du 25 avril 1989 (Defrnois, 89, p. 108) (Sur lensemble de la question, cf. Collart Dutilleul et Delebecque, Contrats civils et commerciaux , Prcis Dalloz, spc. n 60 et note 3 ; plus vaste, Mazeaud etc.., Leons de Droit civil, Tome 3, 2me vol. , n 791 s. et alentours) La cause du contrat PUV nest pas dacheter un bien de bnficier dune PUV. Autrement dit, lintrt de lopration vise procurer au bnficiaire un temps de rflexion avant de lever loption (un autre contrat permet en effet souvent dattendre par ex: location dun terrain en vue dy implanter une entreprise, grance dun restaurant avant dacheter le fonds de commerce.). Si on re qualifie en promesse synallagmatique de vente ds lors on change de cause. < 10 % du prix si cest +, le juge intervient indemnisation dimmobilisation, tentative de requalification en clause pnale (contraint inexcution dune des parties) on a pas la sanctionner car ne pas PUV il ny a aucune obligation dacheter donc ce nest pas une acheter un bien clause pnale. Clause de ddit : promettant peut reprendre sa libert moyennant aucune indemnit. Cest aprs la formation du contrat. La clause dimmobilisation : cest avant que le contrat soit form, avant leve de loption

Il y a un cas de restituer indemnit = options prt =/= accord, chose prise.. PUV = une offre promesse, acceptation promesse, dlai, leve doption. Si prix ne porte pas sur un bien dtermin on re qualifie en pourparler, donc comme il y a eu acceptation c automatiquement transform en pourparler. Malgr une nature priori commune dimportantes diffrences apparaissent Plans susceptibles dtre proposs : I : nature II : effet I : notion II : rgime I : ressemblances II : diffrences I : apprciation des lments convergeant A : les lments lgitimement convergeant Notion, droits, formation contrat B : les lments illgitimement convergeant Nature des lments, not les lments conditionnels dans le PP II : apprciation des lments divergeant A : les lments lgitimement divergeant Droit potestatif, pub foncire avt 1971 B : les lments illgitimement divergeant Evolution sur la publicit foncire I : notion A : lments contractuels communs B : les lments conditionnels II : rgime A : publicit foncire B : effet obligatoire.

Capacit consentement

contenu dlai

Transmission

PUV Promettant = Formation promesse Acte sous seing priv doit tre enregistr dans les 10 jours sous peine de nullit contractuelle aprs lacceptation Prix obligatoirement mentionn, objet de la vente Expresse (fix par les parties) Implicite (doit tre raisonnable) 3me civ. 15 fvr. 1993 (D. 94, p. 507) responsabilit contractuelle alors si retrait avant la fin du dlai que cet arrt dit D+I donc met sur un mme niveau offre et PUV. Promettant ne peut pas cder sinon cde PUV + transmission Bnficiaire peut mais impossible de transmission titre onreux pour le professionnel de limmobilier. Pacte prf M. X prend la dcision de vendre Consensualisme aussi

Chose, prix na pas obligatoirement tre mentionn dlai court la manifestation de volont de vendre le bien = il peut tre fix, sinon trentenaire.

Transmission possible. Tout sauf vente pour promettant Cas = pacte de prf mais on loue le bien et qui a droit prf donc incompatible. Prf + important D+I Sanction

1/3 de bonne foi : D+I pour le bnficiaire 1/3 de mauvaise foi : nullit de la vente.

1/3 de bonne foi : D+I 1/3 de mauvaise foi : nullit de la vente.


Alexandra
Admin Messages: 35 Date d'inscription: 23/11/2008

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