ESTATUTO DA CIDADE Jos de Farias Tavares

Professor e Coordenador do Curso de Direito da FACISA Professor de Direito Civil aposentado da UEPB Promotor de Justia aposentado Sumrio I - Introduo : consideraes preliminares: Estatuto da Cidade, Cdigo Civil, e Constituio Federal. II- Desenvolvimento: 2.1Usucapio. 2-2 - Meio ambiente. 2. 3 - Direito de superfcie. 2.4 - Preempo. 2.5 - Solo criado. 2.6 - Operaes consorciadas. 2.7 - Direito de construir em outro local. 2.8 Impacto de vizinhana. III - Concluses: 3.1- Competncia legislativa da Unio e unidades federadas. 3.2 - Inconstitucionalidades punctuais do Estatuto da Cidade. 3.4 Regulamentao da Constituio Federal. 3.5 - Vigncia x eficcia da norma jurdica. 3.6 - 3.7 - Impropriedade da penalidade do art. 52. 3.8 - Poltica habitacional e urbanstica. 3.9 - Estatuto e Plano Diretor. 3.10 - Cidades sem Plano Diretor. 3.11 Exeqibilidade problemtica. 3.12 Modificao legislativa necessria.

Palavras chave : Cidade, Constituio, inconstitucionalidade, exeqibilidade, modificao.

Cdigo,

Estatuto,

I - Introduo O Estatuto da Cidade Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001, regulamentador dos artigos 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece normas de ordem pblica e interesse social, que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurana e do bem-estar dos cidados, bem como ao equilbrio ambiental, auto-declarando-se norma de ordem pblica e de interesse social. Posterior ao Estatuto, vem o Cdigo Civil constante da Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, repercutindo em pontos fulcrais das regras estatutrias. Questiona-se se as normas do Cdigo, lei geral, sobrevinda, teria, naquilo que dispe contrariamente quela, revogado a norma anterior que de natureza especial. Perguntar-se-ia se o novo Cdigo Civil, repita-se, lei geral posterior, teria revogado o Estatuto da Cidade no tocante matria de usucapio. Pelo princpio da supervenincia, certamente o Cdigo Civil de 2002, revogaria o Estatuto que de 2001. Pelo princpio da especialidade, porm, h duas situaes: I - no que o novo Cdigo estiver de acordo com o Estatuto, ambos os diplomas tero vigor combinado; II - naquilo que o CC/2002, apesar de ser lei posterior, porm, lei geral, contrariar as disposies estatutrias em confronto, no que disser respeito, sua

especificidade, como o disciplinamento da propriedade urbana, o Estatuto da Cidade, lei especial prevalecer. II Desenvolvimento Consideraes sobre alguns pontos do Estatuto da Cidade. Usucapio O Cdigo Civil de 2002 contempla (a) usucapio urban(a) especial de carter individual, dizendo no artigo 1.240, exatamente com as mesmas palavras empregadas pelo Estatuto da Cidade no seu artigo 9: aquele que possuir como sua, rea urbana de at duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. No 1- dos artigos ora comparados: em todos est a admissibilidade de conferir-se o ttulo de domnio ao homem ou a mulher (componentes de uma famlia, formal ou informal) independentemente do estado civil; nota-se, porm, uma pequena diferena sob outro prisma: no texto do Cdigo, est tambm a figura da concesso de uso tal qual na Constituio Federal, artigo 183, 1, e o Estatuto no fala nisso. E mais: o CC/2002, art. 1.242, mantm (a) tradicional usucapio extraordinri(a) individual de imvel urbano de rea maior que duzentos e cinquenta metros quadrados que se d quele que tiver a posse da coisa como sua, sem oposio (mansa e pacfica), durante quinze anos ininterruptos, mesmo sem justo ttulo ou boaf; prazo aquisitivo que reduzido (pargrafo nico) para dez anos se o possuidor utilizar o imvel para habitual moradia (sua ou de sua famlia), ou para obras/servios de carter produtivo. Advirta-se, por oportuno, que famlia deve ter a conotao ampla delineada na Constituio Federal famlia formal centrada no casamento, e famlia informal a entidade familiar, unio ftica entre o homem e a mulher, conversvel em casamento e a unio ftica inconversvel em casamento, que o novo Cdigo Civil conceitua como concubinato. Igualmente mantido o (a) usucapio ordinrio (a) quando a posse (individual) de qualquer imvel (urbano e rural), perdurar por mais de dez anos, fundada em justo ttulo ou boa-f, prazo que baixa (pargrafo nico) para cinco anos, se adquirida onerosamente, desde que esteja servindo de moradia para o usucapiente, e at mesmo, sem moradia, se este realizou investimento de interesse social ou econmico. Leia-se: investimento de interesse social como escola, hospital, templo, unidade de assistncia social, abrigo para infncia e juventude, instalaes de servios de defesa ambiental, ou de interesse pblico em geral, como tambm, de interesse econmico privado como ponto comercial, industrial ou de prestao de servios. Do que no cogita o Estatuto. A posse de herdeiros legtimos, por continuao, como sucessores do possuidor morto igualmente prevista em ambos os diplomas, sendo que no Estatuto h um requisito inexistente no Cdigo, o de residncia do sucessor no imvel na ocasio da abertura da sucesso. O Cdigo Civil de 2002 (art. 1.244) consigna as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrio, j o Estatuto silencia sobre isso. Usucapio urban(a) constitucional - individual - est no no art. 183 da CF, artigo 9 do Estatuto, e no artigo 1.240 do Cdigo Civil de 2002, com o requisito basilar: possuir como sua rea urbana (o EC acrescenta ou edificao), dimenso no superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, durante cinco anos ininterruptos, e sem oposio, desde que utilizada para moradia do usucapiente ou de sua famlia, no tendo outro imvel urbano ou rural, com aquisio do ttulo de domnio, conferido seja ao homem ou mulher, independentemente do estado civil. Com um diferencial: a

Constituio Federal (art. 183, 1), e o novo Cdigo Civil ( art. 1.240, 1) atribuem tanto o ttulo de domnio, quanto ao ttulo de concesso de uso, que outra modalidade de direito real, que o Estatuto da Cidade no prev. H que se preencher esta lacuna da lei especial, que deve ser aplicada com tal acrscimo, com base nas disposies constitucionais que conferem o gozo de um direito real restrito ao uso de um imvel urbano. Trata-se da poltica urbana, de amparo aos sem teto, dentro do mecanismo jurdico apropriado. A grande novidade do Estatuto na matria a usucapio especial coletiva de imvel urbano ocupado por mltiplas moradias informais (art. 10, caput e pargrafos) que configurem uma comunidade aglomerada numa rea urbana superior a duzentos e cinquenta (250) metros quadrados. Prev a aquisio pelo posseiro, da propriedade urbana privada de algum que a perder em razo da sua inrcia que torna a sua propriedade anti-social, por isso, sem o resguardo da Constituio Federal. MUKAI ( Toshio- Estatuto da Cidade- So Paulo, ed. Saraiva, 2002, p. 13) anota sinteticamente: O art. 10 cria uma figura nova (de duvidosa constitucionalidade, pois pode ofender o direito de propriedade de algum- art. 5, XXII), que a usucapio coletiva. A usucapio urbana coletiva est prevista no Estatuto da Cidade nos artigos 9 a 14, de forma incongruente, e, em vrios pontos, eivados de inconstitucionalidade, alm de revelarem o fenmeno jurdico de normas com vigncia porm sem eficcia. Assim que pode ser considerada como objeto de tal usucapio coletiva, a rea superior a duzentos e cinquenta metros quadrados seja terreno onde os invasores fixaram barracos para suas moradias, seja espao j edificado e instalaes preexistentes. Os requisitos da usucapio especial urbana coletiva (Estatuto, art. 10) so: o tamanho da rea (maior que 250m2), ocupao por uma populao de baixa renda (sem definio do que considera baixa renda), utilizao como moradia, posse h mais de cinco (5) anos ininterruptos e sem posio do legtimo dono, impossibilidade de identificar os terrenos ocupados por cada possuidor (palavras textuais do art. 10). So as favelas, os cortios, aglomerados disformes de abrigos muitas vezes sub-humanos que enfeiam e infelicitam nossas cidades, revelando a crueza da chaga social presente em todo o Pas. Imagine-se situao quando centenas e milhares de compossuidores ocupam reas disformes, que embora (Estatuto, art. 10) dispensada a identificao de terreno em que est localizada cada moradia tero todos e cada um dos integrantes da relao usucapiente, de per si, comprovar os outros requisitos que o prprio dispositivo estatutrio exige expressamente, como o tempo superior a cinco anos ininterruptos decorridos sem oposio do legtimo proprietrio ante a fixao da moradia naquele lugar superior, a inexistncia de propriedade imobiliria urbana ou rural em nome de cada qual.!... Ora, se o juiz na sentena ter de atribuir (art. 10, 3), a frao ideal do terreno a cada possuidor, individualizando assim caso a caso, obvio que h de ter em mos a relao nominal de todos os cidados participantes da relao processual. E a a relao processual muda de figura, pois a aquisio da propriedade ou se d de forma coletiva, em nome da comunidade possuidora como um todo, permanecendo o condomnio indivisvel de que fala o 4, ou a aquisio atribuda a cada um dos titulares da frao ideal referida na sentena, o que torna individual a propriedade do adquirente nomeado no decisrio, muito embora tal propriedade no possa ser descrita, delimitada e identificada para fins registrais. Observar a ressalva do 3 in fine de que poder deixar de ser assim em p de igualdade, se houver acordo escrito dos condminos estabelecendo fraes ideais diferenciadas. Haja confuso no registro pblico...

O legislador infraconstitucional parece querer resolver o problema habitacional num passe de mgica, e no com solues realmente eficazes para debelar a penria da populao socialmente marginalizada, com um simples papel contendo um ttulo de dominus, sem a harmonia da ordem legal com indicadores da segurana jurdica necessria para a aquisio correta da propriedade imobiliria. Seria um sortilgio transmudar no labirinto burocrtico, a situao concreta em que vive o homem no estado de misria material. No microssistema jurdico da propriedade imobiliria vigente no Brasil, dificilmente poder-se- efetivar o repasse da frao individual da propriedade imobiliria adquirida em ao de usucapio especial coletiva urbana prevista no Estatuto da Cidade. Primeiro porque o sujeito legitimado para atuao judicial em defesa dos direitos e interesses transindividuais, sejam de natureza coletiva estrito senso, ou difusos, a associao representativa dos membros da comunidade, e tal pessoa coletiva que adquire a propriedade usucapida, de forma coletiva, sem individualizar a unidade habitacional de cada um, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor ( sic). O prprio Estatuto denota ser impraticvel reunir na petio inicial a qualificao de cada sujeito pretendente, ao seu ttulo individual de adquirente. Sabese, que no nosso direito positivo, somente com o assentamento no Cartrio do Registro de Imveis que se adquire a titularidade de qualquer propriedade imobiliria. Sem isso, o que poder haver a iluso de propriedade, o que permanece em estado de mera posse. Conferir ttulos de domnio irregistrveis jamais constituir um ato jurdico perfeito, nem negcio jurdico, que em assim sendo, no produz efeitos legais nem de direito adquirido. Ao judicial esdrxula, no pela natureza dos interesses transindividuais que hoje so objeto de ao prpria como a ao civil pblica perfeitamente aplicvel em outras situaes. A ao de usucapio coletiva, por no ter regras processuais prprias, na lei especial, ter que seguir as normas comuns do Cdigo de Processo Civil. O CPC exige a reunio simultnea dos requisitos da petio inicial implicando cumprimento das demais exigncias do mesmo Cdigo, com destaque para o artigo 942: a planta do imvel e a citao do titular do registro imobilirio bem como dos confinantes, rus e eventuais interessados, necessrias para a individuao da propriedade, atravs do sistema registral, providncias essenciais que o Estatuto ignora, por dispens-las inconsequentemente. Tal ao judicial resultar imprpria para pleitear o interesse do cidado em usucapir o terreno de sua moradia familiar. O objeto mediato impossvel de concretizar-se em direitos imobilirios, pois estes se consubstanciam nos atos complexos da matrcula, registro, averbaes e anotaes no Cartrio de Registro de Imveis, sistematizado para documentar a propriedade individualmente identificada pela descrio, localizao, dimenses e confrontaes, e, crucialmente, pelo nome do titular de cada unidade habitacional. Sem este ltimo requisito, o imveis ocupado pela comunidade, constituir, como um todo, propriedade da associao usucapiente, e no de algum nominalmente identificado como adquirente individual de sua parte exclusiva na compropriedade. Notar que (Estatuto, art.12) so declaradas partes legtimas para a ao de usucapio urbana especial coletiva: a - o possuidor isoladamente, isto , usucapio individual, que, conceitualmente, deixa de ser coletivo: b - os co-possuidores e ainda, o possuidor em litisconsrcio fracionrio com alguns dos outros, ou sejam, interesses individuais homogneos: c - a associao de moradores da comunidade, ou seja, substituto processual defendendo interesses coletivos estrito senso ou difusos, em alguns casos. Uma incongruncia insolvel.

Na hora de ajuizar a (o) usucapio, o pedido ser apresentado em nome da associao dos moradores da comunidade, entidade representativa regularmente constituda em pessoa jurdica e devidamente autorizada por seus membros interessados na aquisio do ttulo de domnio da rea global. Da petio inicial resultar a sentena que h de conferir o ttulo de propriedade ao sujeito processual, usucapiente, que ser sempre a associao. Incabvel o litisconsrcio, pois os indivduos interessados j esto englobados na representao por meio do seu legtimo substituto processual, ou seja, a pessoa coletiva autora da ao. A ao promovida diretamente pelo morador em carter individual, ter a mesma natureza das aes comuns de usucapio, e a, sim, com possveis corolrios litisconsorciais. No Estatuto da Cidade no existe proibio expressa de atuao da jurisdio em razo de especial condio de parte, no entanto, uma vez que define a legitimidade ativa para ajuizamento da ao de usucapio coletivo por meio de substituto processual, que deve ser a associao de moradores da comunidade de baixa renda, regularmente constituda, com personalidade jurdica, desde que explicitamente autorizada pelos representados (art. 12, inc. III), estabeleceu o legislador forma bem especfica, os requisitos objetivos para que o substituto possa ser considerado legitimado. Desta forma, no pode a ao de usucapio coletivo ser ajuizadas por substituto que no preencha todos os requisitos definidos legislador e nem por possuidores individuais, atuando em litisconsrcio ou mesmo regime de composse. Destaca-se, neste ponto, que embora o art. 12, inc. I e II da Lei defina a legitimidade para ajuizamento de ao de usucapio especial urbano ao possuidor, isoladamente ou em litisconsrcio originrio ou superveniente, e aos possuidores em estado de composse, nestes casos, nada mais se tratada de ao particular, nos tradicionais modos de tutela, com menor prazo d e requisitos previstos no artigo 9, do Estatuto da Cidade, que deve ser processada sob o rito sumrio (art. 14 d Lei n. 10.257701). Temos necessariamente de discutir o litisconsrcio como uma questo de legitimidade processual em sede de interesses metaindiviiduais, pois, podem atuar como litisconsortes os legitimados extraordinrios, e no sendo um dos legitimados definidos em lei, a interveno eventual deste terceiro deve ser justificada sob outro prisma que no o litisconsrcio. ROCHA, Ibraim Litisconsrcio, efeitos da sentena e coisa julgada na Tutela Coletiva . Rio de Janeiro, 2002- Forense, pp. 108, 129). As disposies estatutrias so, assim, aqui, como em muitos outros passos, dissonantes do nosso sistema processual. O Cdigo de Processo Civil elenca no art. 275, as causas de procedimento sumrio; no inciso I, a alada mxima de vinte salrios mnimos de maior valor vigente no Pas na data do ajuizamento; no inciso II, fora de tal limite, quando as causas forem de natureza das especificadas nas alneas a at f, abrindo, por fim, na alnea g, aos demais casos previstos em lei. Poderia o aplicador do Estatuto aproveitar-se da norma processual geral aberta para incluir a inovao estatutria (EC, art. 14), o rito sumrio estabelecido para a ao judicial de usucapio especial coletiva de imvel urbano. H, contudo, um impasse. No Livro IV (artigos 941 usque 945) o Cdigo de Processo Civil, lei processual comum, cataloga a ao de usucapio, em geral, como Procedimento Especial. O que no se coaduna com o procedimento sumrio da usucapio criado especialmente pelo Estatuto da Cidade. Dessume-se que as disposies estatutrias so, neste ponto, de difcil exeqibilidade, e a aquisio da propriedade imobiliria urbana em usucapio especial

coletiva, praticamente invivel para a legalizao de uma certa moradia conferida a determinado cidado, a ttulo de propriedade individual, situada no espao indefinido do conjunto habitacional. A propriedade ser, a, sempre coletiva, titulada pela associao usucapiente, aps o necessrio registro no Cartrio imobilirio, desde que cumpridas todas as demais exigncias do complexo sistema de transferncia da propriedade imobiliria. A rea global adquirida pela associao tender a permanecer internamente indivisa, o condomnio indivisvel referido no 4 (art.10), e o ocupante sempre merc de quem dirige a entidade proprietria, com todas as implicaes do relacionamento do poder corporativo e da fragilidade pessoal do cidado dele dependente. Uma espcie novssima de feudo, no mais em nome de algum, sob o mando de um senhor, mas, agora, em nome da coletividade sob o comando de um dirigente comunitrio. A inconstitucionalidade do dispositivo estatutrio evidente, e, em termos operacionais, a inexequibilidade da norma, resultar, certamente, em letra morta. Meio ambiente Noutro ponto: fixou a Carta Poltica, no art. 170, os princpios da ordem econmica: a garantia da propriedade privada segundo o desempenho de sua funo social, com destaque para a defesa do meio ambiente; adiante, no art. 225 declara bem de uso comum do povo o meio ambiente ecologicamente equilibrado, essencial sadia qualidade de vida. O Estatuto da Cidade no prevalecer quando se der manifesta inconstitucionalidade ofensiva das normas constitucionais emanadas da Unio, bem como afronta autonomia legislativa ordinria prpria das unidades da Federao Estados, Distrito Federal e Municpios na sua competncia concorrente de legislar sobre meio ambiente. Direito de superfcie: Direito real autnomo, temporrio ou perptuo, como o dizem alguns doutrinadores, direito real imobilirio, limitado de propriedade resolvel do superficirio, distinta da propriedade do solo, como outros conceituam, est de volta ao direito positivo desta vez, com o trao do direito administrativo representado no Estatuto da Cidade. A inspirao vem do Direito antigo: Volta s consideraes atuais o velho direito de superfcie , com que a sabedoria romana considerava o interesse do desenvolvimento social e os postulados da propriedade privada, de to ciosas salvaguardas. Revendo posies consolidadas no mundo ocidental, desde a Revoluo Francesa, com a implantao do regime liberal-individualista os estudiosos do direito vislumbram oportunidade para o restabelecimento do instituto. No direito positivo vigente, algumas normas esboam contornos que configuram direito de superfcie, com suas caractersticas adaptadas, obviamente aos tempos de hoje. Ajusta-se bem a isso o Decreto-Lei n.271, de 29.12.1967: `Art. 7 - instituda a concesso de uso de terrenos pblicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou determinado, como direito real resolvel, para fins especficos de urbanizao, industrializao, edificao, cultivo da terra, ou outra utilizao de interesse social... Art. 8 - permitida a concesso de uso do espao areo sobre superfcie de terrenos pblicos ou particulares, tomado em sua projeo vertical, nos termos e para os fins do artigo anterior e na forma que for regulamentada (TAVARES Jos de Farias- O Cdigo Civil e ...cit. p. 121) O Cdigo Civil de 2002 (art.1.225, II e 1.369 a 1.377) adota expressamente o instituto dentre os direitos reais.

A Exposio de Motivos do Projeto que resultou no CC/2002, referindo-se ao critrio mantido, de enumerao taxativa dos direitos reais, explica que apesar de recentes na histria contempornea do nosso direito positivo, as normas do supramencionado Decreto-Lei n. 271, de 28.2.1967, tendo-se revelado de aplicao satisfatria, justificam o restabelecimento do antigo direito de superfcie. O rejuvenescido direito real que o CC/2002 inclui nas relaes de direito privado, agora, no tocante a imveis urbanos, tambm adotado no direito administrativo, segundo o Estatuto da Cidade. O novo Cdigo Civil com regras idnticas s estatutrias (artigo 1.377), ressalva: O direito de superfcie, constitudo por pessoa jurdica de direito pblico interno, rege-se por este Cdigo, no que no for diversamente disciplinado em lei especial. A lei especial, para isso, o Estatuto da Cidade, que veio regulamentar o disposto na Constituio Federal, artigo 182 e seus pargrafos. O EC trata do assunto nos seus artigos 21 a 24, que devem reger a propriedade superficiria em cada caso em que houver a interveno do poder pblico na propriedade privada para fins urbansticos, tendo em vista a funo social. O Plano Diretor da Cidade representativo disso, para as cidades com mais de 20.000 habitantes. Nas demais situaes a matria ser de direito civil, portanto, de interesse privado das partes. O Estatuto estende a aplicao do direito de superfcie sobre terrenos urbanos, tanto os do domnio pblico, insusceptvel de usucapio, quanto em terrenos particulares. Nestes, por ato de vontade do proprietrio, que resolve conceder o gozo do bem (solo, subsolo e espao areo) por tempo determinado ou indeterminado, gratuitamente ou mediante remunerao, com as limitaes do uso pessoal do superficirio e/ou de sua famlia, resguardando-se-lhe o domnio. Claro que o gozo desse direito ter que ser exercido na forma da legislao municipal sobre uso do solo urbano, direito de construir, do direito ambiental e das posturas em geral, bem como das normas de competncia dos Estados e da Unio, no que for pertinente. O superficirio arcar com as obrigaes tributrias como Imposto Territorial (Rural e Urbano), e encargos derivados do uso, salvo se o contrato dispuser em contrrio. Pode o superficirio transmitir, entre vivos, a terceiros, o seu direito real, devendo dar preferncia ao proprietrio para resgatar a plenitude do seu domnio, em igualdade de preo e condies com terceiros, e da mesma forma o proprietrio ter que oferecer a venda do domnio, preferentemente ao superficirio. O que os civilistas chamam afrontar. A morte do titular do domnio no extingue a relao contratual, assumindo os seus sucessores o gravame. Do mesmo modo, dar-se- a sucesso hereditria por morte do superficirio, transmitindo-se aos herdeiros o gozo do direito at o trmino do mandato, se por tempo determinado, ou descumprimento das obrigaes contratuais, ou der destinao diversa daquela para a qual foi concedido o uso a qualquer tempo. Se o contrato for por tempo indeterminado, continuar o exerccio desse direito indefinidamente, durante sua vida e as dos seus sucessores legtimos pela ordem de vocao hereditria do Cdigo Civil. O titular do domnio, ao recuper-lo (o que os civilistas dizem consolidao da propriedade), receber os acrscimos e benfeitorias, sejam necessrias, teis ou volupturias, sem reembolso algum ao ex-superficirio, salvo se o contrato estipulou diferentemente. O contrato somente ter validade, qualquer que seja o valor do bem, se feito em escritura pblica depois de registrada no Cartrio do Registro de Imveis da Comarca onde for situado o terreno, na forma da Lei dos Registros Pblicos.

Ser averbado no mesmo Cartrio o contrato, distrato, recibo, quitao declarao ou equivalente documento extrajudicial, ou a sentena de extino desse direito. Preempo: O Estatuto da Cidade inova adotando no campo do direito administrativo (artigos 25 a 27) o velho instituto civil da preempo, prelao, ou preferncia. Aqui no se h de cotejar a supervenincia do Cdigo Civil de 2002, norma geral reguladora de relaes privadas. Sabe-se que (Cdigo Civil de 2002, artigos 513 a 520), o contrato de compra e venda pode, por vontade expressamente mencionada pelas partes contratantes, conter clusula especial em que o adquirente fica obrigado a voltar-se para o antecessor, dando-lhe oportunidade de reaquisio da coisa, se e quando quiser vend-la ou d-la em pagamento, pelo preo e condies propostas por um terceiro. No novo Cdigo Civil (artigo 513, pargrafo nico) h permisso aos contratantes para estipularem qualquer lapso temporal que no exceda dois anos. A caducidade para o exerccio de tal direito (artigo 516) de sessenta dias contados da data de recebimento da notificao ao ex-proprietrio. O Estatuto da Cidade (art. 25, 1) remete a fixao do prazo legislao municipal baseada no Plano Diretor (lembrar, Plano Diretor deve haver em cidades com populao de mais de 20.000 habitantes, nas menores, facultativo), que poder fix-lo em at cinco anos, distanciando-se em muito da regra civil. Sabe-se que, da distribuio constitucional das competncias legislativas, a diferena entre competncia privativa da Unio e competncia concorrente da Unio com Estados e Distrito Federal, somente Unio cabe legislar, matria de natureza civil, fora do art. 22, I do Texto Supremo. Em sendo a matria considerada como de natureza urbanstica, podero, segundo a mesma Constituio Federal, art. 24, I, legislar concorrentemente a Unio, os Estados e o Distrito Federal, limitando-se a a Unio a legislar sobre normas gerais. As normas particulares ou especficas, somente podem ser legisladas pelos Estados e Distrito Federal, nunca pelos municpios. A estes, somente cabe legislar sobre assuntos de interesse local, como determina o art. 30 da Carta Poltica. A lei municipal que vier fixando prazo seja de direito civil, seja de direito urbanstico, no ter fundamento de validade constitucional. Argumentar-se-ia que o princpio da garantia constitucional da propriedade privada est na prpria Constituio condicionada ao desempenho de sua funo social (artigo 5, incisos XXII e XXIII), o que verdadeiro; e que a funo social da propriedade imvel urbana est definida na mesma Constituio (art. 182, 1 e 2) como sendo aquela que o Plano Diretor das cidades designar; e que o Estatuto da Cidade teria vindo regulamentar a norma constitucional. Tudo bem, se no houvesse o princpio federativo, que estrutura o edifcio do estado brasileiro, e que em decorrncia desse princpio basilar (CF, artigos 22 e seguintes), a competncia legislativa delimitou os poderes dos entes federados entre si. Ademais, a Carta Poltica estabelece no artigo 5, inciso XXIV meio prprio da interveno estatal na propriedade privada a desapropriao por necessidade ou utilidade pblica ou interesse social. O que nunca ser caso de preempo. O Estatuto da Cidade, lei infraconstitucional que , determinando nessa norma em branco tal competncia legislativa aos municpios, est infringindo o preceito da Constituio Federal que diz ser da competncia privativa da Unio qualquer norma de direito civil. E preempo tem a natureza de direito civil. H ainda que considerar as hipteses de preferncia legal como o condomnio sucessrio, no direito comum, normas como as do condomnio da propriedade horizontal, lei falimentar, inquilinria e a venda judicial entre outras.

O Estatuto destoa, tambm neste ponto, do nosso ordenamento jurdico, produzindo impasse, e se no fosse pela evidente inconstitucionalidade, a norma estatutria restaria inaplicvel, com vigncia mas sem eficcia. A disposio do artigo 27 do Estatuto da Cidade instituindo obrigao ao proprietrio de notificar ao Poder Pblico sua inteno de alienar o imvel urbano, sob o color do controle da funo social do imvel urbano, uma severa restrio ao poder de dispor inerente propriedade garantida constitucionalmente. Na prtica resultaria em srio entrave ao comrcio imobilirio, cerceando ainda a livre iniciativa, tambm garantida na Constituio, com uma providncia paralisante pela burocracia incontornvel. Imagine-se a dificuldade de venda e compra de uma casa para moradia modesta em que o proprietrio quer vender e algum particular deseja comprar vista ou a crdito. Primeiro, protocolizar no setor competente da Prefeitura Municipal uma notificao para saber se lhe interessa ao Poder Pblico local a aquisio imvel para enquadramento no seu plano urbanstico, anexando-se uma formal proposta de compra firmada pelo pretendente, com preo, condies de pagamento e prazo de validade, e mais, um exemplar da publicao da oferta em jornal local ou regional de grande circulao! Segundo, aguardar a resposta oficial ou o decurso do prazo legal sem manifestao da edilidade, isso devidamente comprovado em documento (que o EC no define), para, s ento, ultimar a operao compra/venda com o terceiro interessado. Com mais uma obrigao a posteriori : apresentao de cpia da escritura pblica de alienao ao Poder Pblico municipal, para a anlise oficial, certamente, pelo que a propriedade do adquirente se torna resolvel, indefinidamente, pois o Estatuto no diz quando o contrato privado de compra e venda passar qualidade de ato jurdico perfeito. Na confusa redao estatutria engendra-se mais uma questo: se a providncia meramente burocrtica da comunicao no for observada, como ficar o adquirente, apesar de ter obtido a transferncia da propriedade imobiliria consubstanciada no registro efetuado no competente Cartrio do Registro de Imveis, com observncia de todos os requisitos da legislao comum, civil, e da especial, a Lei dos Registros Pblicos? Cabe aqui lembrar, mesmo rapidamente, a propriedade horizontal em regime de condomnio e incorporao instituda pela Lei n. 4.591/64, recepcionada pela Constituio Federal de 1988. Os escritores do notcia de regulao equivalente no Direito Comparado, destacando-se, por maior aproximao com o nosso regime, a legislao de Portugal, da Frana, da Itlia e da Argentina. A regulao da coexistncia da propriedade coletiva, ou seja, compropriedade de reas comuns, com a propriedade individual, exclusiva, nos edifcios de apartamentos residenciais e unidades de fins no residenciais, coexistncia da propriedade coletiva, ou seja, co-propriedade de reas comuns, com a propriedade individual, exclusiva, nos edifcios de apartamentos residenciais e unidades de fins no residenciais, passou entre ns a constituir um microssistema normativo da propriedade imobiliria urbana como explica o seu idealizador Caio Mrio da Silva Pereira Condomnio e Incorporaes ed. Forense, Rio de Janeiro). A construo de espaos superpostos em pisos ou andares, ou mais recentemente, a construo de complexo arquitetnico linear contendo unidades autnomas, foi racionalmente regulada nesse diploma especfico tutelar dos interesses legtimos dos adquirentes que buscam nessa frmula a segurana fsica tanto das edificaes quanto das pessoas, e dos negcios jurdicos. Os projetos, mesmo aps o cumprimento de todo o complexo ritual preparatrio sob fiscalizao dos Conselhos de Engenharia e Arquitetura, Conselhos de Corretores, Sindicatos Profissionais envolvidos e ainda do Ministrio Pblico, com o devido licenciamento pela Prefeitura

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Municipal, podem ser atropelados pelo abuso de poder da Administrao Pblica, ou pelos desmazelos administrativos que soem acontecer. O Cdigo Civil de 2002 rege agora expressamente os condomnios, pelo que alguns entendem estar a Lei dos Condomnios de 1964. Mas o Cdigo Civil de 2002 faz as mesmas exigncias da legislao anterior, pelo que permanecem as incompatibilidades acima apontadas. Com a obrigatoriedade de prvia notificao da inteno de alienar o imvel constante do artigo 27 do Estatuto da Cidade, se j ser de grande balbrdia nos casos de operaes singulares, a comercializao de lotes de terrenos e de plantas de incorporaes poder ficar em certos momentos, de irremedivel inviabilidade. A tutela especfica dos compradores criada para isso no Cdigo de Defesa do Consumidor estar arredada? A propsito diz o professor paraibano Rodrigo Azevedo Toscano de Brito ... o ponto nodal da LCI ) leia-se Lei do Condomnios e Incorporaes) foi o de assegurar o direito dos compradores de unidades autnomas em construo ou a serem construdas (Incorporao Imobiliria Luz do CDC Ed. Saraiva- So Paulo, 2002, p. 230). O negcio jurdico da compra e venda de um terreno ou construo singela, mesmo de indivduo a indivduo, a simples propriedade individual, depois de recolhidos os tributos e pago o preo, consagrado no Registro de Imveis, no constituiria um ato jurdico perfeito, amparado no princpio constitucional das garantias fundamentais, ou ser apesar de tudo isso, passvel de anulao ? Um figura de perda da propriedade que no prevista em lei alguma? Quais as outras possveis consequncias? O Estatuto emudece, ignorando o sistema jurdico nacional consubstanciado nos princpios e nas regras postas no direito civil e, sobretudo, no direito constitucional. Detalhe a observar: a escritura particular no est sendo levada em considerao no Estatuto da Cidade, mas o Cdigo Civil de 2002, no artigo 108 admite expressamente o instrumento particular para a transferncia de imvel no valor de at trinta maiores salrios mnimos vigentes no Pas na data do contrato. Haja pacincia. Quem conhece o emaranhado infernal da burocracia j sabe que a operao triangular no ter plausibilidade. Mais uma vez, letra morta na atabalhoada legislao brasileira, em prejuzo do atarantado cidado que no encontrar meios prticos de defender seus interesses. As prateleiras dos cartrios judiciais vo estar cada vez mais apinhadas de processos. Enquanto isso, a circularidade econmica dos valores imobilirios urbanos estar emperrada, e, fechando o crculo de ferro, a sociedade citadina prejudicada pela cessao da funo social da propriedade imobiliria engessada. Solo criado: O angustiante problema do adensamento do espao urbano tem exigido o talento inovador nas solues preconizadas por tcnicos, administradores, polticos e juristas. A ordem jurdica no estorvo do desenvolvimento econmico-social. O que ela impe harmonia com os interesses pblicos e privados no sentido de segurana jurdica de todos e para o bem-comum, o bem estar geral. As inovaes tero que ser imantadas desse esprito para que haja a sociedade civilizada. Aqui tambm vale salientar a salvaguarda do meio ambiente ecologicamente equilibrado (CF, art. 225, caput). Permita-se repetir o escrito logo aps a promulgao da Constituio Federal de 1988: Abrem-se as portas do sistema jurdico brasileira para introduo da figura nova de propriedade fracionada, que o `direito do solo criado`. A soluo tcnica os arquitetos sugerem: pisos superpostos, acima do espao areo til a cada imvel, ou subpostos, no subsolo assim tambm til propriedade do solo,

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respeitados os coeficientes de aproveitamento do solo natural determinados pelas municipalidades. o desdobramento do direito de construir: at certa altura ou profundidade, para o proprietrio do solo natural; acima dessa cota mxima ou abaixo da mnima, para outrem, o `solo criado`. Da desse ponto referencial, o coeficiente de aproveitamento particular, para cima, ou para baixo, o direito ao solo a ser criado ser do domnio pblico com destinao s licenas para construir, a critrio da municipalidade, obedecendo, naturalmente, os ditames da legislao pertinente. Surge no universo fsico uma edificao, ou edificaes surgiro e cada uma delas ser unidade distinta da propriedade originria do solo no qual se assenta, sem a ocorrncia da acesso legal. Unidade patrimonial independente, que lanada no mercado imobilirio per se, e assim no comrcio jurdico. A legislao pioneira, ao que se tem notcia, foi a lei francesa n 75-1.328, de 31.12.1975, sabendo-se que outros pases europeus como a Inglaterra e os escandinavos, Alemanha, Itlia e Espanha, tambm Estados Unidos, da Amrica tm a disciplina consignada no direito positivo em vigor(TAVARES Jos de Farias- O Cdigo Civil e ...cit. , pp. 124 e 125). Agora vem o Estatuto da Cidade normatizando a matria nos artigos 28 a 31, sob o ttulo de outorga onerosa do direito de construir. Subordina o assunto ao Plano Diretor, que disciplinar o implemento da tecnologia arquitetnica e urbanstica apropriada, dentro do sistema jurdico municipal, como de sua competncia legislativa. Pelo que se entende que ficam excludas dessa aplicao, as cidades que no tenham Plano Diretor. O art. 28 diz que o aproveitamento bsico do coeficiente adotado com o direito de construir a ser outorgado onerosamente pela Municipalidade aos particulares, ser conferido mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficirio. Entende-se que a contrapartida o pagamento devido pelo superficirio ao proprietrio da plataforma de sustentao (seja de pessoa privada ou do Poder Pblico), correspondente ao valor venal proporcional ao espao ocupado no solo criado pela construo superior. Estabelece o artigo 28 um parmetro que denomina coeficiente de aproveitamento. No 1 desse artigo 28, a definio : coeficiente de aproveitamento relao entre a rea edificvel e a rea do terreno, que poder ser nico, segundo o Plano Diretor (2) e, em todo caso (3), a limitao mxima de tal aproveitamento obedecer proporcionalidade entre a infra-estrutura local e o adensamento previsto para a rea considerada, como for fixado no Plano Diretor da Cidade. Outra modalidade (Estatuto, artigo 29) a permisso dada municipalidade a algum para alterar o uso do solo criado, sob condio de o beneficirio prestar contrapartida econmica. O direito de construir sobre o solo criado ou de alterar o seu uso, adquirido onerosamente pelo particular (art. 30) estar jungido s regras da lei municipal que reger a frmula do clculo, as isenes de pagamento da outorga e a contrapartida do beneficirio. Os recursos provenientes da outorga onerosa do direito de construir e da alterao do uso do solo (Estatuto, art. 31) sero destinados ao custeio das obras pblicas a que se refere o artigo 26. Muito embora auferidos pelo Errio Pblico tais recursos so provenientes de atividades que tocam direta ou indiretamente na propriedade imobiliria urbana particular. Operaes consorciadas: como denomina o Estatuto (artigos 32 a 34) a co-participao da Municipalidade em obras de melhorias urbansticas estruturais, sociais e ambientais, com a iniciativa privada, envolvendo proprietrios, simples moradores no proprietrios, usurios de servios de utilidade pblica, em determinadas rea da

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Cidade, designadas para tanto em lei municipal reguladora do Plano Diretor. Forma de interveno na propriedade particular que condiciona o uso e ocupao do solo urbano, incidindo nas licenas de construo, reforma, ou ampliao das edificaes que devero ser direcionadas segundo o planejamento oficial. Permite o Estatuto (art. 34) a emisso de certificados de potencial adicional de construo a serem alienados ou utilizados pelo Municpio, diretamente no custeio das obras nos logradouros pblicos, o que configurar uma nova espcie de nus para as propriedades a localizadas, de duvidosa constitucionalidade, pois no poder obrigar ao proprietrio aceitao da ideia administrativa. E se o titular de uma dessas propriedades se recusar a participar, consrcio no haver. Considerar tal tipo de planejamento oficial como uma das exigncias para que a propriedade individual cumpra sua funo social, ir longe demais, e dar ensejo arbitrariedade. Alm da inexequibilidade de tal poltica, ressalta a eiva de inconstitucionalidade dos referidos dispositivos estatutrios. Direito de construir em outro local: Sob o ttulo Da transferncia do direito de construir o artigo 35 do EC estabelece a permisso, desde que haja previso em lei municipal reguladora do Plano Diretor que o direito de construir em determinado local poder ser deslocado para outro ponto. O Estatuto diz que lei municipal poder autorizar ao proprietrio privado ou pblico mudar a localizao do seu direito de construir adquirido na conformidade do Plano Diretor. Os fins esto relacionados nos incisos I a III: para implantao de equipamentos urbanos e comunitrios, preservao do interesse histrico, ambiental, paisagstico, social e cultural, regularizao fundiria, urbanizao de reas ocupadas por populao de baixa renda e habitao de interesse social. As disposies desse artigo so de difcil inteligncia e improvvel aplicao. Curiosidades: A - A expresso proprietrio pblico empregada no caput tem algum sentido? Estar fugindo semntica jurdica? O domnio que no seja privada, ser, obviamente, pblico, exercido por pessoa de Direito Pblico, que internamente so a Unio, os Estados federados, o Distrito Federal e os Municpios, e respectivas autarquias. Ora, se esse tal proprietrio pblico for a Unio ou o Estado, a lei municipal no poder dar destinao ao imvel, nem mesmo mediante desapropriao. Se for a Prefeitura Municipal, no ter cabimento a lei preconizada, quando a Municipalidade j tem poderes para tanto. Nesse ponto a redao do Estatuto letra morta. B os fins ditos necessrios no caput e indicados nos incisos I a III constituem objeto de desapropriao, figura consagrada no ordenamento constitucional e na legislao especial regulamentadora do instituto, com meios prprios, como se v da garantia assegurada no artigo 5, incisos XXII, XXIII e XXIV, combinados, no caso da propriedade urbana, com o disposto no artigo 186, e seus pargrafos. Qualquer iniciativa da Administrao Municipal no sentido de aplicao dessas disposies estatutrias esbarrar certamente na inconstitucionalidade. O proprietrio de imvel urbano poder alienar o seu direito de construir desde que, a construo pretendida pelo adquirente, seja adequada ao Plano Diretor. Dificilmente se v uma balbrdia dessa em um diploma legal. Confundem-se os institutos jurdicos do domnio pblico e do particular, da funo social da propriedade individual, da liberdade da iniciativa privada, da licitao em contratos com a Administrao Pblica, da desapropriao mediante declarao de utilidade ou de necessidade pblica e interesse social.

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Inaplicvel a regra estatutria sobre operaes consorciadas, pela incongruncia e, sobretudo, pela evidente inconstitucionalidade. Impacto de vizinhana: Modalidade nova de interveno na propriedade privada o que o Estatuto (art. 36 a 38) cria, com fundamento de validade haurido da Constituio Federal, ) garantia da propriedade privada no desempenho de sua funo social, respeitadas as exigncias da preservao do meio ambiente, saliente-se mais uma vez); exigindo o EC o estudo prvio do impacto de vizinhana (EIV) de obras privadas ou pblicas, para avaliao de possveis efeitos negativos sobre as propriedades vizinhas, preservando-se a qualidade de vida como bem estar geral, declarado constitucionalmente (CF, art. 225, caput) bem de uso comum do povo e essencial sadia qualidade de vida A edificao estar jungida aos parmetros estabelecidos pelo estudo tcnico cabal para que o exerccio do direito de propriedade no venha causar leso ao princpio maior da funo social, sopesando-se os efeitos que a obra poder deflagrar na vizinhana. Vizinhana, que, em termos de direito ambiental, no quer dizer exatamente contiguidade de espao geogrfico. Evitar o uso nocivo da propriedade velho princpio do direito civil. Clovis Bevilaqua, com sua anteviso do futuro, quando ainda no se vislumbrava preceitos de direito ambiental como hoje esto delineados, j invocava a solidariedade e o interesse geral - Comentrios ao Cdigo Civil Vol. 1, ed. Histrica- Rio de Janeiro, 1979, p. 1.043), e estabelecia no seu Projeto redigido em fins do sculo XIX, que se transformou no Cdigo Civil de 1916, regras sobre o uso nocivo da propriedade - artigos 554 a 555, mantido e ampliado no Cdigo Civil de 2002, artigos 1.277 a 1.281 no Captulo do Direito de Vizinhana Uso anormal da propriedade. Cabe transcrever as consideraes alinhadas quando da promulgao da atual Carta Poltica sobre a reciprocidade entre o direito de vizinhana e o bom uso da propriedade privada no desempenho de sua funo social: Alarga-se o sentido de vizinhana que deixa aquela significao restrita de contiguidade, de proximidade individual, para a amplitude da comunidade local, s vezes regional, nacional, at, sob certos aspectos. So formas de imprimir ao direito de propriedade o dever da funo social. Para o benefcio no s da vizinhana geograficamente prxima, mas da convivncia comunitria, onde todos os elementos so interdependentes. (TAVARES, Jos de Farias- O Cdigo Civil e..., cit. p. 112). III - Concluses: 1 - A Constituio Federal conferiu s unidades federadas Estados, Distrito federal e municpios, autonomia legislativa na ordem interna, e na distribuio das competncias legislativas estabeleceu que: a - normas do Direito Civil so exclusividade da Unio (art. 22, I); cabe-lhe, ainda, legislar concorrentemente, sobre defesa do meio ambiente); b - a legislao sobre normas gerais de urbanstica da competncia da Unio, ficando, portanto, aos Estados e Distrito Federal a competncia concorrente para legislar sobre particularidades que lhes so prprias, dentro daquelas generalidades (art. 24 e seu 1); c - a competncia do Municpio (art.30, I) de legislar sobre assuntos de interesse local, entendendo-se isso como matria diretamente ligada gesto da qualidade de vida coletiva no sentido do bem-estar da populao municipal, como o a matria urbanstica, dentro dos parmetros da legislao federal e estadual. 2 Normas infraconstitucionais contrrias ordem maior, sequer so cogitadas, por carecerem de fundamento de validade, em consequncia do conhecido fenmeno da inconstitucionalidade.

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A doutrina explica o princpio constitucional geral, inserido na Carta Magna, na combinao de vrios dispositivos, tais como os artigos 5, caput e incisos XXII, a XXVI, 170, caput, e inciso III de garantia do direito de propriedade privada, subordinada sua funo social, e, dentro dele, o princpio de garantia setorial da propriedade imobiliria urbana com funo social desempenhada segundo o disposto nos artigos 182 a 183., combinados com o art. 1,III, 23, VI e VII, 170, caput e incisos II;III, VI, e 225, caput e pargrafos.; 3 - O Estatuto da Cidade veio para regulamentar as normas-princpios constantes dos artigos 182 e 183 da Constituio Federal estabelecendo as diretrizes da poltica urbanstica; esse regramento ter inevitveis reflexos no direito constitucional fundamental de propriedade privada, bem como na Administrao Pblica Municipal; ter assim, por fundamento de validade a Carta Magna, tosomente naquilo que competir Unio legislar, carecendo, entretanto, de legitimidade no que exorbitar dessa competncia legislativa ou lesar disposies constitucionais, sejam normas-princpios ou normas-regras. A propriedade imobiliria urbana, ainda que no desempenho de sua funo social, e apesar do garantismo da Lei Mxima, ficar exposta a situaes jurdicas instveis, em face das confusas regras estatutrias, que, em muitos pontos, subvertem o sistema do nosso Direito Positivo. 4- D-se em alguns pontos do Estatuto da Cidade o fenmeno que a Teoria Geral do Direito capitula como norma com vigncia, porm sem eficcia, pela confusa redao do seu texto, pela incoerncia legislativa e cientfica. Notadamente pela dissonncia com a ordem jurdica nacional, os microssistemas edilcios, como as leis de loteamento, uso e parcelamento do solo urbano, dos condomnios e incorporaes imobilirias, ainda, o Cdigo de Defesa do Consumidor, leis de desapropriaes, a usucapio, o Sistema de Registros Pblicos, o Cdigo de Processo Civil, assim como o novo Cdigo Civil, e, principalmente, a Constituio Federal. 5 O diploma estatutrio ser, na prtica, de difcil e precria aplicabilidade, se no sofrer de logo profundas modificaes legislativas, para adequao ordem jurdica nacional a comear da Constituio Federal e de toda a legislao posta, pois nos exatos termos em que foi promulgado, corre o risco de se tornar mais uma lei do tipo letra morta no contexto do nosso Direito Positivo. O Estatuto da Cidade ditou aos Estados e Municpios a obrigao de legislarem para implementao da matria em 90 dias aps a sua vigncia, caindo no vazio, pois, at agora, as unidades federadas no cogitam de efetivar tais determinaes. 6 - O descuido do legislador estatutrio para com a ordem institucional da federao brasileira, chega ao ponto (art. 52), de cominar pena por improbidade administrativa a Prefeito Municipal, em caso de omisso no cumprimento de suas determinaes, verificada no decorrer de 5 (cinco) anos, esquecendo que o mandato de Prefeito de 4 (quatro) anos! E que, assim, a infrao iniciada no ltimo ano de mandato do Prefeito A pode completar 5 (cinco) anos durante o mandato do Prefeito B, no se podendo, em caso tal, indigitar um ou outro, pois o anterior no ter completado o quinqnio, e o sucessor no poder responder por culpa alheia, no lhe cabendo a responsabilidade se o transcurso do prazo no se deu por inteiro durante seu atual mandato. H que se respeitar o princpio da individualidade reinante no sistema penal, apangio dos regime do Estado Democrtico de Direito proclamado na Constituio Brasileira. 7 - Programas administrativos com o fito de dar a cada possuidor do pedao de cho onde mora, sem o preenchimentos dos requisitos da ordem jurdica geral, garantidora da propriedade individual, sero fadados ao insucesso pela insegurana jurdica que terminar em insegurana social, ante a substituio de velhos problemas por novas complicaes na vida econmica dos cidados carentes.

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As dificuldades operacionais deixaro aturdidas as pessoas em busca do sossego de seu teto em espao urbano prprio para viver e investir seus parcos recursos com segurana jurdica e o mnimo de conforto para abrigar a famlia e as municipalidades restaro assoberbadas com problemas de ordem administrativa e tropeos jurdicos para a gesto dos casos concretos ante muitas das disposies estatutrias. E a cidadania, mais uma vez, perplexa, sentir seus interesses distanciados da tutela legal eficaz, ficando a ver navios que passam na linha do horizonte da excluso social. 8 Depreende-se do texto estatutrio que ele se destina a reger, bem ou mal, do ponto de vista da ordem jurdica, a poltica urbana das cidades dotadas de Plano Diretor obrigatrio para as que contam com mais de 20.000 habitantes. 9 - So muitas as cidades brasileiras com menos de 20.000 habitantes, e, que, portanto, esto desobrigadas da elaborao do Plano Diretor. A hermenutica jurdica indica que o Estatuto inexigvel em tais cidades menores, porm, se elas implantarem voluntariamente seu Plano Diretor, este, reger a sua poltica urbana, desde que as regras estejam em harmonia com a Constituio Federal, e guardem o direito de cidadania sobre o uso e gozo da propriedade imobiliria privada com desempenho de sua funo social. 10 - Urge uma reviso legislativa de profundidade, uma modificao atravs de lei que venha por o Estatuto da Cidade em harmonia com o sistema do nosso ordenamento jurdico, a comear da Constituio Federal, seguindo-se o Cdigo Civil, a Lei dos Registros Pblicos, e legislao especial, para a necessria exeqibilidade das regras estatutrias garantistas dos interesses da populao urbana que almeja um teto para morar com segurana jurdica. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS 1- BARROSO, Luiz Roberto. Interpretao e aplicao da Constituio. So Paulo: Saraiva, 1999 2- BEVILAQUA Clvis- Comentrios ao Cdigo Civil Vol. 1, ed. Histrica- Rio de Janeiro, Editora Rio, 1979 3- BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano de... Incorporao Imobiliria Luz do CDC. So Paulo: Saraiva, 2002 4- MARTINS, Ives Gandra. Comentrios Constituio do Brasil 3 v. Tomo I, So Paulo: Saraiva, 1999 5- MUKAI, Toshio. Estatuto da Cidade So Paulo: Saraiva, 2002 6- PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes- 4 ed Rio de Janeiro: Forense, 1983 7- PINTO FERREIRA, Lus. Comentrios Constituio Brasileira 2 v So Paulo: Saraiva, 1990 8- ROCHA, Ibraim Litisconsrcio, efeitos da sentena e coisa julgada na Tutela Coletiva . Rio de Janeiro, Forense, 2002. 9- TAVARES, Jos de Farias. O Cdigo Civil e a nova Constituio. 3 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990

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